房地产建筑业最全营改增实务课件_图文文库

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1、0 2015毕马威企业咨询(中国)有限公司 中国外商独资企业, 是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。 房地产建筑业房地产建筑业营改增项目交流营改增项目交流内部培训内部培训2016年年5月月目录1. 认识认识“营改增营改增”2. 增值税的重要概念增值税的重要概念3. “营改增营改增”整体思路和工作方法整体思路和工作方法4. “营改增营改增”的具体应对措施的具体应对措施5. 房地产、建筑业重要政策问题房地产、建筑业重要政策问题认识认识“营改增营改增”中国间接税概述中国间接税概述 - - 营改增实施前营改增实施前60%增

2、值税增值税货物-销售和进口修理修配服务为什么为什么“营改增营改增”? ?生产者一级批发二级批发零售商SALE销售价格销项税购进价格进项税应付增值税10017508.58.542.515025.5100178.52003415025.58.525042.5200348.5“营改增营改增”是否是一项利好是否是一项利好涉及新增建筑、房地产、金融、生活服务涉及新增建筑、房地产、金融、生活服务4 4个行业约个行业约10001000多万户纳税人，多万户纳税人，新增试点行业的营业税约占原营业税总收入的新增试点行业的营业税约占原营业税总收入的80%80%，预计今年营改增减税，预计今年营改增减税规模将超过规模将

3、超过50005000亿元亿元营改增是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供营改增是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏，确保改革后所有行业税负只减不增，这是经全给侧结构性改革的重头戏，确保改革后所有行业税负只减不增，这是经全国人民代表大会批准的政府工作报告对社会的承诺国人民代表大会批准的政府工作报告对社会的承诺结论：测算结论：测算 进项发票进项发票 增值税增值税 净利净利 现金流现金流 “营改增”征收范围(动产租赁、停车场、转让股权) 现代服务业现代服务业(6%(6%/17%/17%) )“特殊商品特殊商品”货物销售货物销售(17%)

4、(17%)维修服务维修服务(17%)(17%)加工加工 (17%) (17%)交通运输交通运输服务服务 (11%)(11%)邮政业邮政业(11%)(11%)房地产业房地产业(5%)(5%)建筑业建筑业(3%)生活服务业生活服务业 (5% - 20%) 混合销售混合销售兼营兼营金融业金融业(5%)(5%)电信业电信业 ( (6 6% %/11%/11%) ) 图例1 增值税; 2 营业税; 3 消费税和增值税 中国营改增扩展时间表中国营改增扩展时间表北京北京TibetJiangxiFujian天津天津安徽安徽上海上海浙江浙江福建福建广东广东湖北湖北江苏江苏扩展扩展（按（按行业行业）生活服务生活服

5、务业业（包括酒店）（包括酒店）（20162016年年5 5月月1 1日日）广播、电影和电视广播、电影和电视业业（20132013年年8 8月月1 1日）日）邮政、铁路邮政、铁路运输和电信运输和电信业业（20142014）上海：财税上海：财税 20112011 111111号号2011年11月6日2012年1月1日4545天天 全国：财税全国：财税201337201337号号2013年5月24日2013年8月1日6666天天铁路运输和邮政业：财税铁路运输和邮政业：财税20131062013106号号2013年12月12日2014年月1日1日1818天天电信业：财税电信业：财税2014432014

6、43号号2014年4月29日2014年6月1日3232天天预期较短的实施时间预期较短的实施时间房地产和建设业房地产和建设业（20162016年年5 5月月1 1日日）金融服务及保险业金融服务及保险业（20162016年年5 5月月1 1日日）房地产与建筑业营改增政策亮点房地产与建筑业营改增政策亮点 2016年年3月月2016年年5月月1日日宣布四个行业的增值税改革宣布四个行业的增值税改革政策政策四个行业的增值税改革政策同时四个行业的增值税改革政策同时生效生效金融服务及保险业金融服务及保险业房地产房地产建筑业建筑业生活服务业生活服务业土地成本可以抵减销售收入土地成本可以抵减销售收入预收款采取预缴

7、方式预收款采取预缴方式 融资成本不能抵扣融资成本不能抵扣 对于贷款所产生的利息费用暂不允许抵扣进项税，同业往来利息暂不征税。老项目计税方法可以选择老项目计税方法可以选择不动产纳入抵扣范围不动产纳入抵扣范围 将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分期抵扣。甲供材纳税处理发生变化甲供材纳税处理发生变化纳税地点问题得到解决纳税地点问题得到解决增值税的重要概念增值税的重要概念“一般纳税人”q 认定的认定的标准标准“一般纳税人一般纳税人”（满足下列条件之一）年应税销售额人民币500,000元 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人年应税销售额 人民币800,000元 商贸企业纳税人 年应税

8、服务销售额人民币5,000,000元 对于小规模纳税人若会计核算健全且能够准确提供税务资料，可向主管税务机关申请一 般纳税人资格认定“小规模纳税人小规模纳税人”（满足下列条件之一）：年应税销售额人民币500,000元 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人年应税销售额人民币800,000元 商贸企业纳税人年应税服务销售额人民币5,000,000元讨论：没有取得销售额前是否可以是一般纳税人？（房地产企业）增值税纳税人税务登记增值税纳税人税务登记年销售额年销售额人民币五百万元人民币五百万元强制性强制性选择性选择性会计核算健全，能准确会计核算健全，能准确核算销项税额、进项税额核算销项税额、进项税额

9、自自20152015年年4 4月月1 1日起，日起，增值税一般增值税一般纳税人资格纳税人资格实行登记制实行登记制应税服务年销售额超过规定应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户的单位和个体工商户增值税纳税人税务登记（供应商、客户的梳理）q 登记登记为为“小规模纳税人小规模纳税人”增值税征收率3%，但不可以抵扣进项税额，也不可以自行开具增值税专用发票，但可向税务机关申请代开。q登记登记为为“增值税一般纳税人增值税一般纳税人”增值税税率17%、13%、11%或6%，可以抵扣采购而发生的进项税额，可以自行开具增值税专用发票。注：增值税小规模纳税人依自

10、愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。（如：处置资产）讨论：认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题？国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的通知（国家税务总局公告2015年第59号） 纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的

11、，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税。 价外费用(举例：滞纳金、违约金、保证金、押金) 应纳税额=销项税额进项税额其中：销项税额=不含税销售额X税率全部价款全部价款销售货物应税劳务应税服务销售额销售额价外价外费用费用手续费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。不包括：以委托方名义代不包括：以委托方名义代委托方收取委托方收取 视同销售视同销售 销售折扣销售折扣视同销售（举例：免租期视同销售（举例：免租期/ /装修期装修期 关联企业无偿关联企业无偿借款）借款） 缴款书上注明的增值税额

12、发票上注明的增值税额票面金额13%缴款书上注明的增值税额可抵扣税额可抵扣税额增值税专用发票（含机动车销售统一发票） 海关进口增值税专用缴款书 税收缴款凭证农产品收购发票、农产品销售发票需要认证/比对不需认证增值税扣税凭证增值税扣税凭证进项税额及其计算进项税额及其计算准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税税额和按规定的扣除率计算的进项税额。进项税额超过销项税额部分可留抵下期，不能退回接受境外单位和个人提供的应税服务，应具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。用于简易计税用于简易计税方法计税项目、方法计税项目、免征增值税免征增值税项项目、集

13、体福利目、集体福利或者个人消费或者个人消费的购进货物、的购进货物、加工修理修配加工修理修配劳务、服务、劳务、服务、无形资产和不无形资产和不动产动产非正常损失非正常损失的购进货物的购进货物及相关的加及相关的加工修理修配工修理修配劳务或者交劳务或者交通运输业服通运输业服务务非正常损失的非正常损失的在产品、产成在产品、产成品所耗用的购品所耗用的购进货物（不包进货物（不包括固定资产）、括固定资产）、加工修理修配加工修理修配劳务或者交通劳务或者交通运输业服务运输业服务不可抵扣的进项税额不可抵扣的进项税额购进的旅客购进的旅客运输服务、运输服务、贷款服务、贷款服务、餐饮服务、餐饮服务、居民日常服居民日常服务

14、和娱乐服务和娱乐服务。务。适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。*土地价款、在建工程、购进固定资产进项抵扣进项税额及其计算进项税额及其计算 （续）（续）非正常损失的非正常损失的不动产在建工不动产在建工程程, ,不动产以不动产以及该不动产所及该不动产所耗用的购进货耗用的购进货物、设计服务物、设计服务和建筑服务和建筑服务不得

15、抵扣进项的规定不得抵扣进项的规定根据通知第二十七条相关规定，不得抵扣进项税额包括：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额。注意：涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。讨论：小汽车2.非正常损失的发生的进项税额通知第二十九条规定非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。其在建工程所耗用的购进货

16、物，发生非正常损失的不能做进项抵扣。讨论：央视大楼不得抵扣进项规定（续）不得抵扣进项规定（续）3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额。（1）建筑、房地产企业取得的贷款贷款的进项税额是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、娱乐服务餐饮服务、娱乐服务等。（3）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，如未办理一般纳税人登记，按照规定将销售额依照征收率计算应

17、纳税额，不得抵扣进项税。（4）一般纳税人取得允许抵扣的进项税额，自开票之日起180180日日内未到税务机关办理认证、认证不符或者虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，其进项税额不允许抵扣。（5）按照差额差额确定销售额业务的有效凭证中属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，因为已经按照差额确认销售额，所以不会再重复允许抵扣其进项税额部分，包括下列业务：A.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法，扣除支付分包款分包款的业务。B.房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目业务中扣除受让土地土地时向政府部门支付的土地价款的业务。特殊销售事项兼营（兼营（一个纳税人一个

18、纳税人涉及多种行为）涉及多种行为）兼营兼营营业税非应税项目营业税非应税项目应当分别核算销售额未分别核算的，由主管税务机关核定应税服务的销售额兼营不同税率或者征收率的应税服务兼营不同税率或者征收率的应税服务应当分别核算销售额未分别核算的，从高适用税率兼营免税、减税项目的兼营免税、减税项目的应当分别核算销售额未分别核算的，不得免税、减税需要记录并划分相应的进项税混合销售（混合销售（一种应税行为一种应税行为既涉及服务又涉既涉及服务又涉及货物）及货物）依主业缴纳增值税纳税义务发生时间纳税义务发生时间财税201636号纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发

19、票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。注意合同约定付款日期、开注意合同约定付款日期、开具发票、实际收款、会计入具发票、实际收款、会计入账的时间差账的时间差跨境增值税服务跨境增值税服务供应商所在地接收方所在地/消费地点增值税处理方法增值税处理方法境内境内需缴纳增值税境内境外有可能适用于增值税零税率或免税境外境内接收方需代扣代缴增值税境外境外一般不征收增值税应纳

20、税额的计算应纳税额的计算（一般纳税人）（一般纳税人）含税营业额/(1+税率)税率(税率6%、11%、17%)取得的增值税专用发票上的增值税金额不得抵扣项目应纳税税额 = = 销项税税额 （进项税税额 进项税税额转出出) )应纳税税额 = = 含税含税营业额 5% 5%增值税制下：增值税制下：纳税人缴税方式变化：营业税制下：营业税制下：采购商品接受应税劳务获取增值税进项发票及时认证无法划分的进项税销售产品提供应税劳务价外费用视同销售纳税义务发生时间及时申报简易征收项目免征增值税项目集体福利或者个人消费的非正常损失的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐增值税发票管理增值税发票管理增

21、值税专用发票和增值税普通发票的区别主要区别项目目增增值税税专用用发票票增增值税普通税普通发票票1.联次基本联：发票联(用于购买方记账)、抵扣联(用作购买方的扣税凭证)、记账联(用于销售方记账)附加其他联次基本联：发票联、记账联附加其他联次2.印制要求由国务院税务主管部门指定的企业印制按照国务院主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制3.发票使用人一般只能由增值税一般纳税人领购使用。小规模纳税人需要使用的，只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开不得开具专用发票的情形：向消费者个人、小规模纳税人提供应税服务。适用免征增值税规定的应税服务可以由从事经营活动并办理了

22、税务登记的各种纳税人领购使用未办理税务登记的纳税人也可以向税务机关申请领购使用普通发票4.作用可以抵扣进项税不可以抵扣进项税增值税专用发票增值税专用发票 （举例：开具专票所需数据）（举例：开具专票所需数据）增值税普通发票增值税普通发票 红字专用发票什么情况下需要开具红字专用发票？什么情况下需要开具红字专用发票？一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形有误等情形但不符合作废条件但不符合作废条件的的销货部分退回及发生销售折让的销货部分退回及发生销售折让的专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传专用发票已交付购买方的

23、，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传开具开具红字增值税专用发票信息表红字增值税专用发票信息表（以下统称（以下统称信息表信息表）专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传值税发票系统升级版中填开并上传信息表信息表。税务机构认证结果为税务机构认证结果为“认证相符认证相符”认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，购买方在填开信息表时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，

24、待取得销售方开具的红字专用发票后，与信息表一并作为记账凭证税务机关认证结果为税务机关认证结果为“无法认证无法认证”“”“纳税纳税人识别号认证不符人识别号认证不符”等等经认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”，以及所购货物或服务不属于增值税扣税项目范围的，购买方不列入进项税额，不作进项税额转出，填开信息表时应填写相对应的蓝字专用发票信息开具红字专用发票的方法开具红字专用发票的方法增值税红字专用发票（续）开具红字专用发票的方法（续）开具红字专用发票的方法（续）主管税务机关通过网络接收纳税人上传的主管税务机关通过网络接收纳税人上传的信息表信息表，系统自动校验

25、通过后，生成，系统自动校验通过后，生成带有带有“红字发票信息表编号红字发票信息表编号”的的信息表信息表，并将信息同步至纳税人端系统中。，并将信息同步至纳税人端系统中。纳税人也可凭纳税人也可凭信息表信息表电子信息或纸质资料到税务机关对电子信息或纸质资料到税务机关对信息表信息表内容进行系内容进行系统校验。统校验。销售方凭税务机关系统校验通过的销售方凭税务机关系统校验通过的信息表信息表开具红字专用发票，在增值税发票系开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与信息表信息表一一对应。一一对应。增值税红字专用发票（续）从供应商处从供

26、应商处收到发票收到发票生成发票生成发票认证文件认证文件 上网电脑上网电脑防伪税控子系防伪税控子系统统开票之日起开票之日起180180天内认证天内认证打印认证结果通知书打印认证结果通知书认证次月申报期申报抵扣认证次月申报期申报抵扣增值税一般纳税人取得增值税专用发票，未在规定期限内认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。增值税专用发票的认证增值税发票系统升级版刑法的规定：刑法的规定：第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪】扣税款发票罪；虚开发票罪】虚开增值税专用发票或者虚

27、开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。 单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的

28、，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释第一条的若干问题的解释第一条具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍

29、他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。虚开税款数额虚开税款数额1 1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5 5千千元以上的，应当依法定罪处罚。元以上的，应当依法定罪处罚。虚开代虚开代开开虚开增值税专用发票是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开增值税专用发票行为之一的。在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专

30、用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的，应当按偷税、骗取出口退税处理。善意取得善意取得国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知（国税发2000187号）规定：“购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。 杨立虎 原职：安徽瑞泰药业法人代表

31、 涉及罪名：虚开增值税专用发票（2013）牛丽英 原职：太原迎宪焦化开发法人代表 涉及罪名：虚开增值税专用发票（2014）张丽萍 原职：上海倍福来集团 涉及罪名：虚开增值税专用发票（1999）赵汝恒 原职：惠民县鲁洁纺织董事长、法定代表人 涉及罪名：虚开增值税专用发票（2012）中中纪委首晒百名外逃人委首晒百名外逃人员红色通色通缉令令 应关注的发票涉税风险点应关注的发票涉税风险点票款票款不一致不一致的的增值税增值税专用专用发票发票你公司（一般纳税人）拟在一个小规模纳税人那里采购一批货物，为促成该项交易，A公司承诺可提供B公司开具的17%的专用发票，但款项必须打给A公司。你认为这样做可行吗？为什

32、么？税发【1995】192号第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税额。国税发【1997】134号：在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的，应当按照偷税、骗取出口退税处理，依照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定追缴税款、处以偷税、骗税数额五倍以下的罚款。“对开发票对开发票”不能抵扣进项税额

33、不能抵扣进项税额1）所谓对开发票是指购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。2）增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证

34、据的情况下，可根据发票管理办法第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。小结：增值税机制下经营管控模式特点申申报更复更复杂计算方式发生变化：销项进项申报表更复杂会税差异更多如汇总纳税，内部数据传递、数据汇总、调整申报更复杂与与营业税相比，增税相比，增值税管理的主要特点如下：税管理的主要特点如下：外部外部监管更管更严厉国税管理，税负率变化被监控税务稽查的重点，稽查更严厉会被上下游企业的稽查波及增值税违法可以入刑发票管理更票管理更严格格销项发票开具规定更严格进项票取得的要求更严格进项票有抵扣时限增值税税控发票设备发票违法可以入刑影响

35、范影响范围更广更广增值税改革涉及的后台部门和业务部门难以理解该改革牵涉会计科目多对税务管理水平和税务筹划有更高要求影响财务预算数据税务合规成本上升影响业务和流程安排客户群体管理变更会计核算需要变更内部人员设置培训监管部门管控复杂信息系统需进行改造营改增的整体工作思路营改增的整体工作思路 营改增关键的六个问题营改增落地项目目标服务需求及首佳成果服务需求及首佳成果服务需求服务需求服务成果服务成果制定“营改增”项目总体实施规划 项目总体实施规划 分阶段实施方案及工作计划召开“营改增”启动培训 项目启动培训资料 政策研究及法规汇编 现行增值税法规汇编“营改增”政策摘录财务影响分析及应对财务影响分析报告

36、及应对建议书产品及业务流程梳理及优化产品及业务流程优化建议 客户梳理、分析及应对 客户信息梳理说明成本支出项目梳理、分析及应对 成本费用支出影响及应对说明 成本费用支出进项税抵扣明细表 供应商梳理及分析 供应商信息梳理说明合同梳理及修订建议合同修订建议说明服务需求及首佳成果服务需求及首佳成果服务需求服务需求服务成果服务成果增值税财税管理制度体系 增值税管理制度增值税专用发票管理办法增值税汇总纳税管理办法增值税会计核算办法增值税纳税申报及系统操作规范增值税发票管理业务流程 增值税专用发票管理业务流程增值税扣税凭证管理业务流程增值税统计分析和预警体系建立增值税统计分析和预警体系过渡期管理 过渡期跨

37、期合同管理建议过渡期增值税税务规划建议“营改增”专题培训 “营改增”专题培训课件提供第一个申报期“营改增”相关政策支持及问题咨询服务 第一申报期纳税辅导 政策解读涉税咨询回复 2016年年5月月1日前日前按照主管税务机关的要求，配合完成增值税纳税人登记，选择计税方法，购置税控设备，完成增值税发票的定量定版和申领工作；测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择；考虑制定销售与采购的涉税调整策略；对运营模式进行梳理，实现价税分离；完成增值税会计核算改造；完成供应商信息的收集、分类和整理；完成合同复核和修改；对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。操作建议操作建议操作建议（续）操

38、作建议（续）20162016年年6 6月月2525日前日前做好增值税实务操作和遵从有关的工作，确保能够按客户要求开具增值税专用发票和普通发票，就取得的增值税专用发票完成认证；实现会计核算平稳过渡；顺利完成第一次增值税申报；建立并完善增值税管理手册；实施针对性培训。20162016年年6 6月月2525日后日后结合信息系统改造，建立增值税管理系统，对增值税和业务流程进行系统化管理；税务规划，实现业务流程优化，以提高房地产企业的税务效益等。营改增的应对措施营改增的应对措施合同审阅合同审阅我们将审阅每一业务的合同模版，并且根据增值税相关规定更新合同条款，提供修改建议座谈会座谈会 我们将与贵公司业务人

39、员举行座谈会，并引导相关讨论，以识别可能影响贵公司的主要问题、确定问题的优先次序，并且提供初步解决方案合同审阅合同审阅更新后的合同模版合同审阅备忘录座谈会座谈会座谈会材料问题列表第一第一阶阶段准段准备阶备阶段段 合同审阅带来的价值准备阶段交付文件准备阶段交付文件合同审阅为企业带来的价值税税负负承承担担开票方开票方式式税税务务合合规规定价定价开票开票类类型型业务业务 合同合同税税务务效率最效率最优优风险风险最小最小化化开票开票时时点点结结算算合同审阅基本原基本原则则: 合合约约条款，条款，发发票款票款项项及及现现金交金交易必易必须须一致一致营改增对合同的影响（举例 开发 租赁 ）第一第一阶阶段准

40、段准备阶备阶段段本阶段包括以下服务内容： 财务影响测算我们将分析贵公司主要收入和成本费用项目，以评估增值税带来的财务影响：采用不同假设与税率，分别测算将来的 增值税影响以及可能给利润带来的变化根据以上的模型测算，分析增值税对于贵公司的影响，以更好的明确价格影响， 并使未来经营决策更加明确、清晰准备阶段交付文件本阶段的交付文件包括：财务影响测算：对贵公司的财务影响分析管理层报告 财务测算（是否考虑过渡期） 营改增财务影响测算销项端假设营改增之后，可能会针对如何向客户转移销项税而采取不同的定价策略营改增之后，可能会针对如何向客户转移销项税而采取不同的定价策略 。因此在收入方面，我们。因此在收入方面

41、，我们就下述三种可能的方案测算营改增的税务影响。就下述三种可能的方案测算营改增的税务影响。现行行营业税下税下营改增之后改增之后总收入 （含营业税）营业税净收入（不含营业税）总收入（含增值税）增值税净收入 (不含增值税)销项税方案一税方案一100595100+100*11%=11111.00100.00销项税方案二税方案二10059595+95*11%=105.4510.4595.00销项税方案三税方案三100595100/(1+11%)+100/(1+11%)*11%=90.09+9.91=1009.9190.09 营改增财务影响测算进项端假设供应商将在营改增后不同程度转移增值税，因此在成本费

42、用端，我们就下述两种可能的方案测算供应商将在营改增后不同程度转移增值税，因此在成本费用端，我们就下述两种可能的方案测算营改增的影响。不同成本费用将适用不同的增值税税率，下列假设中以营改增的影响。不同成本费用将适用不同的增值税税率，下列假设中以11%为例。为例。现行营业税下营改增之后总成本/费用总成本费用（含增值税）进项税净成本/费用（不含增值税）进项税方案一税方案一100100*(1-5%)*(1+11%)=105.45 100*(1-5%)*11%=10.4595.00进项税方案二税方案二100100*(1+11%)=111100*11%=11100.00第二第二阶阶段段实实施施阶阶段段本阶

43、段包括以下服务内容：1.业务流程梳理我们将分别针对不同业务流程进行全面梳理， 识别潜在增值税风险及主要风险控制点，预测在缴纳增值税的情况下公司各业务模式、 核算模式、税务管理、税收政策、发票管理的调整方案梳理相关业务类型，了解定价原则以确定销项 税和进项税及价税分离点对相关业务部门、采购部门等进行访谈以了解其运营流程、税务申报流程、发票管理流程等， 识别营改增的需求点和风险点对相关财税部门进行访谈，以识别将受到营改增影响的财务核算方法和具体的会计科目梳理相关客户和供应商的类型2.业务流程梳理改进方案我们将基于在政策出台前对公司的业务流程梳 理，识别出的增值税风险及主要风险控制点，在 政策出台后

44、根据明确的增值税政策，提出业务流程改进方案。 包括在增值税下公司各业务模式、核算模式、税务管理、税收政策、发票 管理的调整方案实实施施阶阶段交付文件段交付文件 业务梳理：业务流程图主要增值税风险及控制点分析报告公司各业务模式、核算模式、 税务管理、税收政策、发票管理的调 整方案公司各业务模式、核算模式、 税务管理、税收政策、发票管理的改 进方案（以上文件均在政策正式出台后完善 并提交）业务流程梳理和增值税手册的重要性增值税进项侧管理增值税进项侧管理- -采购采购规范供应商准入规范供应商准入 (优先选择增值税一般纳税人)规范合同签订规范合同签订(增加增值税适用条款)提高抵扣凭证传递提高抵扣凭证传

45、递效率效率(在180天内认证抵扣)进项管理直接影响企业损益、税负增加进项抵扣增加进项抵扣税额，降低税税额，降低税负支出负支出获取专用发票获取专用发票(取得增值税专用发，增加抵扣金额)开票管理开票管理财务财务部部门归门归口管理口管理财务财务部部门门和和业务业务部部门门分管分管使使 用不同种用不同种类发类发票票部部门门分工分工持持证证上上岗岗受受业务业务部部门门与与财财 务务部部门门同同时领时领导导 规规范范发发票票开开具具全全生生命命周周期期管管理理流流程程， 梳梳理理关关键键风风险险控控制制点点 发发票票开开具具内内容容系系统统 固化固化开具开具过过程程预设检预设检查查开票人开票人员员风险风险

46、管控管控税务管理发票开具管理发发票开具全生命周期管理票开具全生命周期管理发发票票 申申领领发发票票分配分配发发票票开具开具发发票票传递传递发发票票 作作废废/ /冲冲红红发发票票 验验旧旧/ /缴销缴销发发票票保管保管发发票票 遗遗失失营改增关注问题营改增关注问题2.甲供材问题甲供材问题4.老合同、老项目划分的依据是什么老合同、老项目划分的依据是什么 房地产业关注的政策问题1. .土地成本、利息是否可以进项抵扣土地成本、利息是否可以进项抵扣3.免租装修期是否需要视同销售免租装修期是否需要视同销售5.租金中健身卡、纯净水、餐劵、提供家具租金中健身卡、纯净水、餐劵、提供家具6. 股权投资、股权转让

47、是否征税股权投资、股权转让是否征税7.如何对代收水电等费用征收增值税如何对代收水电等费用征收增值税8.如何招标比价？如何招标比价？2 一、甲供材政策变化对建筑与房地产企业的影响一、甲供材政策变化对建筑与房地产企业的影响（一）营改增前相关政策及处理（一）营改增前相关政策及处理1.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税

48、务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。但不包括建设方提供的设备的价款。”建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择3 结论：结论：1.销售自产货物同时提供建筑业劳务应分开核算，分开纳税。2.提供建筑业劳务无论与对方如何结算，其计税营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内，但不包括下列两种情况的甲供设备或材料：（1）甲供的设备（2）清包工方式的装饰劳务建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择6甲供材

49、类型甲供材类型甲供材类型合同类型纳税处理发票开具甲供材料建筑公司施工1.材料采购合同2.建筑合同甲供材并入营业额缴纳营业税材料：增值税发票施工：建安发票甲供设备建筑公司施工1.设备采购合同2.安装合同甲供设备不纳营业税设备：增值税发票安装：建安发票甲供材料装修公司施工1.材料采购合同2.装饰合同甲供材不纳营业税材料：增值税发票装修：建安发票甲供材料厂家施工销售自产货物同时负责安装分别纳税分开发票甲供材料商家施工销售外购货物并负责安装混合销售增值税增值税发票7（二）营改增后甲供材政策变化对建筑企业的影响（二）营改增后甲供材政策变化对建筑企业的影响【案例】假设某建筑公司其工程毛利率10%，工程结算

50、成本中，原材料约占原材料约占55%55%（建筑材料水泥约占45%，钢铁约占40%，其他材料约占15%）人工成本约占人工成本约占30%30%，机械使用费，机械使用费5%5%，其他费用占比不超过，其他费用占比不超过10%10%，假设其全年完成营业收入为11100万元，营业成本9990万元（营业收入和成本均含增值税，原材料取得17%的进项发票，其他成本费用不能取得增值税专用发票）1.1.营改增前营改增前应缴纳营业税=1110003%=333万元建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择82.2.营改增后营改增后（1 1）包工包料）包工包料一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的

51、生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。销项税额=11100（1+11%）11%=1100万元进项税额=9990（55%+5%）（1+17%）17%=870万元应缴纳增值税应缴纳增值税=1100-870=230=1100-870=230万元万元建筑施工企业的税负有所下降。（实际上需要看能取得多少进项发票）（实际上需要看能取得多少进项发票）建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择9（2 2）全部原材料甲供）全部原材料甲供讨论：甲供材是否需要记入建筑公司营业额？讨论：甲供材是否需要记入建筑公司营业额

52、？p一般计税方法：一般计税方法：销项税额=11100*45%（1+11%）11%=495万元进项税额=0万元应缴纳增值税应缴纳增值税=495=495万元万元这种情况文件给与了建筑公司选择权，可选择可选择简易计税方法。p简易计税方法简易计税方法则应纳增值税则应纳增值税=11100*45%=11100*45%（1+3%1+3%）3%=145.483%=145.48万元万元建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择10（1）一般纳税人以清包工方式清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，只采购辅助材料，并收

53、取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（2）一般纳税人为甲供工程甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（3）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后扣除支付的分包款后的余额为销售额。建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择11（三）营改增后甲供材方式对地产公司的影响接上例：（三）营改增后甲供材方式对地产公司的影响接上例：接上例：1.1.包工包料包工包料进项税额=11000/1.11*11%=11001100万元万元（建筑公司开具）2.2.材料甲供材料甲供（

54、1 1）建筑公司按一般计税方法计税）建筑公司按一般计税方法计税进项税额=495万元（建筑公司开具）+870（材料公司开具）=1365万元（材料差价也省）（2 2）建筑公司选择简易征收）建筑公司选择简易征收进项税额=145.48+870=1015.481015.48万元万元（材料差价也省）建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择12操作操作建议建议1.上述案例只是基于假设数据，旨在说明方案选择的比较方法。对于建筑公司与房地产而言，选择包工包料还是清包工，还需要根据可取得进项发票的种类和金额具体计算才能得出准确结论。2.是否自己采购材料取决于采购的材料是否易于取得专用发票以及进项税率大小。3.

55、建筑公司和房地产公司博弈会加剧。4.是否在进项税率比较低的供应商采购材料需要比价。建筑工程发包模式的选择建筑工程发包模式的选择供应商选择的价格策略供应商选择的价格策略例：甲房地产公司拟采购建材一批，在一般纳税人处购买含税价格10万元，在小规模纳税人购买含税价格为9.5万（可代开3%专用发票），应在哪里购买？（1）在一般纳税人购买抵增值税：10（1+17%）17%=1.45万元抵附加税：1.45 12%=0.17万元多缴所得税：0.1725%=0.044万元现金净流出=101.450.170.044=8.424万元（2）在小规模纳税人购买抵增值税：9.5 （1+3%） 3%=0.277万元抵附加

56、税：0.277 12%=0.033万元多缴所得税： 0.033 25%=0.008万元现金净流出=9.5 0.277 0.033 0.008=9.198万元什么价格可以考虑在小规模纳税人采购？设现金流平衡点小规模纳税人价格为x，一般纳税人为y，则y y（1+17%） 17% （1+12%） + y（1+17%） 17% 12% 25%=x x（1+3%） 3% （1+12%） + x（1+3%） 3% 12% 25%解得x=0.869y如果小规模纳税人价格在8.69万以下，则在小规模纳税人处购买有利。其他税率比较同理。供应商选择的价格策略（续）供应商选择的价格策略（续）增值税政策解读增值税政策

57、解读“营改增”政策细则已出台仍有尚需明确事仍有尚需明确事项出售业务（自行开发）出售业务（自行开发） 建筑工程老项目建筑工程老项目l建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目l未取得未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目l建筑工程施工许可证未注明合同未注明合同开工日期开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目新老项目的界定新老项目的界定房地产老项目房地产老项目l建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目l建筑工程施工许可证未注未注明合同开工

58、日期或者未取得明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。分期开发？出售物业“营改增”的主要政策出售物出售物出售物出售物业业出售物业购买土地使用权当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进项纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。向政府、土地管理部向政府、土地管理部门或受委托或受委托单位直接支付位直接支付的土地价

59、款。的土地价款。 第十条 房地产开发企业采取预收款预收款方式销售所开发的房地产项目， 在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税。（国税）政策衔接政策衔接 - -房地产开发企业一般纳税人销售新项目只能适用一般计税方法一般纳税人销售新项目只能适用一般计税方法第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义纳税义务发生时间务发生时间，以当期销售额和5%5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

60、的公告（国家税务总局公告2016年第18号）出售物业 计税方法选择一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额(简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模)财税201636号：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税。默许同一纳税人有多个房地产项目的，可以依据项目情况选择适用计税方法，即：同一纳税人可以出现一般计税、简易计税方法并存的情况。预售预售2016年

61、年1月月2017年年10月月确认销售收入确认销售收入对于收到于收到预售款售款时已已经缴纳了了营业税但是确税但是确认销售收入售收入在在2016年年5月月1日以后的情况，是否日以后的情况，是否还需要交增需要交增值税？或税？或者者应申申请营业税退税？税退税？2016年年5月月1日日营改增营改增适用营业税适用增值税出售物业预售：营业税还是增值税？一般一般纳税人税人销售自行开售自行开发的房地的房地产项目，其目，其2016年年4月月30日前收取日前收取并已向主管地税机关申并已向主管地税机关申报缴纳营业税的税的预收款，收款，未开具未开具营业税税发票的，票的，可以开具增可以开具增值税普通税普通发票，不得开具增

62、票，不得开具增值税税专用用发票票转让不动产转让不动产第三条一般纳税人销售其2016年4月30日前取得取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余的余额额为销售额，按照5%5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。转让不动产转让不动产一般纳税人销售营改增前取得的不动产可选择简易计税办法一般纳税人销售营改增前取得的不动产可选择简易计税办法l第二条 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接接受投资入股受投资入股、自建以及

63、抵债等各种形式取得取得的不动产。l房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。关于公布纳税人转让转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第14号一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税国税机关申报纳税。转让不动产转让不动产一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳

64、税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地主管地税机关主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关国税机关申报纳税。转让不动产转让不动产一般纳税人销售营改增后取得的不动产只能适用一般计税方法一般纳税人销售营改增后取得的不动产只能适用一般计税方法上述凭证是指：上述凭证是指：l税务部门监制的发票l法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书l国家税务总局规定的其他凭证。转让不动产转让不动产纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家

65、税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。出租业务出租业务一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。不动产经营租赁不动产经营租赁第三条一般纳税人出租营改增以前取得的不动

66、产可选择简易计税方法第三条一般纳税人出租营改增以前取得的不动产可选择简易计税方法一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%3%的预征率的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租营改增以后取得的不动产只能选择一般计税方法一般纳税人出租营改增以后取得的不动产只能选择一般计税方法关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第16号出租物业“营改增”的主要政策业主/物业公司租户市政部门$100 + 17% 增增值税税假假设卖电应该从租从租户收取收取多少？多少？如何

67、确定转售收入？1.100+17%/13%增值税转售水电是否应按照水电所适用的增值税税率征收？2.100+6%增值税还是这些转售的水电应作为提供价外费用？租赁转售水电视同销售风险!租租赁开始日开始日开开业日日装修前装修前免租期免租期收取租金收取租金免租期免租期/ 装修期装修期免免费停停车租赁视同销售不动产进项抵扣不动产进项抵扣第二条 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。不动产进项税分期抵扣关于发布不动产进项税

68、额分期抵扣暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第15号）不动产进项税分期抵扣l取得取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。l纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。不动产进项税分期抵扣l房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。不动产进项税分期抵扣新增不动产进项税额分期抵扣（续）不不动产原原值,是指取得不是指取得不动产时的的购置原价或作价。置原价或作价。 分分 2 年从年从销项税税额中抵扣的中抵扣的购进货物物,是指构成不是指构成不动产

69、实体的材料和体的材料和设备,包括建包括建 筑装筑装饰材料和材料和给排水、采暖、排水、采暖、卫生、通生、通风、照明、通、照明、通讯、煤气、消、煤气、消防、中央空防、中央空调、电梯、梯、电 气、智能化楼宇气、智能化楼宇设备及配套及配套设施施。第七条第七条已抵扣已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：l不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额

70、待抵扣进项税额）不动产净值率l不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%l不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 （全抵了）l不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。（抵了60%）政策衔接政策衔接 - -不动产进项税分期抵扣建筑业建筑业从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证合法有效凭证，否则不得扣除否则不得

71、扣除。上述凭证是指：l从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。l从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票增值税发票。l国家税务总局规定的其他凭证。建筑服务第四条第五条一般纳税人建筑工程新项目只能选择一般计税方法第四条第五条一般纳税人建筑工程新项目只能选择一般计税方法“一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余

72、额扣除支付的分包款后的余额，按照2 2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款应预缴税款=(=(全部价款和价外费用全部价款和价外费用- -支付的分包款支付的分包款) (1+11%)2%) (1+11%)2%”关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第17号）建筑业“营改增”的主要政策土地价款扣除台帐账不动产和不动产在建工程台账预缴税款台账-跨县（市、区）提供的建筑建立台账建立台账第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额

73、抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。问答环节增值税会计核算增值税会计核算营改增简介营改增简介2016年5月1日“营改增”试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，完成“营改增”的全面推行，中国将迎来全链条抵扣的增值税时代。增值税会计核算的主要依据增值税会计核算的主要依据 会计科目的设置会计科目的设置应交税金应交税金出口抵减内销产品应纳税额进项税额额已交税金销项税额出口退税进项税额转出转出未交增值税转出多交增值税减免税款 会计科目的设置会计科目的设置借方发生额反映购进应税货物接受劳务

74、支付的进项税额和实际已缴纳的增值税，贷方发生额反应销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。核算一般纳税企业月终时转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据注明或者计算的进项税额。核算检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣的金额。 会计科目的设置会计科目的设置应交税金应交税金- -应交增值税应交增值税记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准

75、予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记；出口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。记录企业的购进

76、货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。 会计科目的设置会计科目的设置一般纳税企业月终转出未交的增值税一般纳税企业月终转出多交的增值税记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额企业按照“通知”规定的退税率计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额应交税金应交税金- -应交增值税应交增值税 涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算国内采购的货物国内采购的货物、服务、无形资产、服务、无形资产“材料采购”、 “无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”等科目按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额不动产、无形资产会

77、计处理办法按现行有关会计制度规定办理按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”购入货物发生的退货，作相反的会计分录“应交税金-应交增值税（进项税额）”科目按照专用发票上注明的增值税额应红字冲回财会财会199383199383号号 l对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。l购入货物发生的退货，作相反的会计分录。l增值税一般纳税人l2016年5月1日后取得l在会计制度上按固定资产核算的不动产l2016年5月1日后发生的不动产在建工程营改增后购入固定资营改增后购入固定资产、不动产、在建工产、不动产、在建工程程借：“固定资产”、 “在建工程” “应交税

78、金-应交增值税（进项税额）” “应交税金待抵扣进项税额”贷：“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”l按照专用发票上注明的增值税额60%l按照专用发票上注明的增值税额40%借：“应交税金-应交增值税（进项税额）”贷：“应交税金待抵扣进项税额”l取得扣税凭证的当月起第13个月涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算20162016年第年第1515号公告号公告 进口进口货物货物、服务、无形资产、服务、无形资产“材料采购”、“固定资产”、 “无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”等科目按照进口货物应计入采购成本的金额按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“银行

79、存款”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”、“应交税金待抵扣进项税额”科目按照海关提供的完税凭证上注明的增值税额涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 企业接受投资转入的货物、不动产、无形资产企业接受投资转入的货物、不动产、无形资产“原材料” 、“固定资产”、 “无形资产”等科目按照确认的投资资产价值按照增值税额与资产价值的合计数“实收资本”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”、“应交税金待抵扣进项税额”科目按照专用发票上注明的增值税额“原材料” 、“固定资产”、 “无形资产” 等科目按照确认的捐赠资产的价值按照增值税额与资产价值的合计数“资本公积

80、”科目“应交税金-应交增值税（进项税额）” 、“应交税金待抵扣进项税额”科目按照专用发票上注明的增值税额企业接受捐赠转入的企业接受捐赠转入的货物货物、不动产、无形资产、不动产、无形资产涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 购进免税农业产品购进免税农业产品“材料采购”、 “商品采购”等科目按买价扣除按规定计算的进项税额后的数额按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“银行存款”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”科目按购入农业产品的买价和规定的扣除率计算的进项税额涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 购入货物、服务、不动

81、产、无形资产直接用于：l非应税项目l免税项目l集体福利和个人消费其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物、不动产、无形资产及接受服务的成本“材料采购”、“固定资产”、 “无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出” 等科目“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 小规模纳税企业小规模纳税企业购入货物及接受应税劳务支付的增值税额，应直接计入有关货物及劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计制度规定办理“材料采购”、“固定资产”、 “无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“

82、经营费用”、“其他业务支出”等科目“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号销售货物销售货物、服务、不动产、无形资产、服务、不动产、无形资产包括将自产、委托加工或购买的货物、不动产分配给股东或投资者 “应收账款”、“应收票据”、“银行存款”、“应付利润”等科目按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额按实现的销售收入“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目按照规定收取的增值税额发生的销售退回，作相反的会计分录涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算应红字冲回财会财会199383199383号

83、号小规模纳税企业销售货物、服务、不动产、无形资产小规模纳税企业销售货物、服务、不动产、无形资产 “应收账款”、“应收票据”、“银行存款”、“应付利润”等科目按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额按实现的销售收入“主营业务入”、“其他业务收入”等科目“应交税金-应交增值税”科目按照规定收取的增值税额涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 出口货物办理退税后发生的退货或者退关补缴已退回税款的，作相反的会计分录。出口适用零税率的出口适用零税率的货物货物、服务、无形、服务、无形资产资产“银行存款”科目“应交税金-应交增值税（出口退税）”科目不计算销售收入应缴纳的增值

84、税。企业向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理该项出口货物的进项税额的退税收到出口货物退回的税款时收到出口货物退回的税款时：涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 将自产、委托加工或购买的货物、不动产、无形资产无偿赠送他人视同销售视同销售借：“长期投资”科目贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。将自产、委托加工或购买的货物、不动产、无形资产作为投资，提供给其他单位或个体经营者将自产、委托加工的货物、不动产、无形资产用于集体福利、个人消费等借：“在建工程”等科目贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。借：“营业外支出”

85、等科目贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号包装物包装物 企业逾期未退还的包装物押金随同产品出售但单独计价的包装物借：“应收账款”等科目贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目借：“其他应付款”等科目贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 “应交税金-应交增值税（进项税额转出）”l购进的货物、在产品、产成品发生非正常损失l购进货物改变用途等“待处理财产损益”、“应付福利费”等科目属于转作待处理财产损失的部分，应与遭受非正常损失的购进货

86、物、在产品、产成品成本一并处理。其进项税额，应相应转入有关科目涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会财会199383199383号号 涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的：借：固定资产 （不得不得抵扣的进项税额抵扣的进项税额）贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出借：固定资产贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出 应交税金-待抵扣进项税额思考：转出顺序？20162016年第年第1515号公告号公告 涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用

87、途改变，用于允许按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的抵扣进项税额项目的：按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。思考：何时认证？20162016年第年第1515号公告号公告上缴增值税上缴增值税借：“应交税金-应交增值税（已交税金）”贷：“银行存款”科目小规模纳税人借：“应交税金-应交增值税”科

88、目贷：“银行存款”科目l收到退回多缴的增值税，作相反的会计分录. .“应交税金应交税金- -应交增值税应交增值税”科目科目反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税期末借方余额反映企业多缴或尚未抵扣的增值税借方发生额一般纳税人涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算期末贷方余额反映企业尚未缴纳的增值税财会财会199383199383号号 借：“应交税金-应交增值税（转出未交增值税）”科目贷：“应交税金-未交增值税”科目借：“应交税金-未交增值税”科目贷：“银行存款”科目借：“应交税费

89、-未交增值税”科目贷：“应交税金-应交增值税（转出多交增值税）”科目本月多交的增值税本月应交未交的增值税当月上交本月增值税借：“应交税金-应交增值税（已交税金）”科目贷：“银行存款”科目当月上交上月应交未交增值税涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算思考：应交增值税会有余额吗？财会字财会字199522199522号号 期末借方余额：反映多交的增值税期末贷方余额：反映未交的增值税期末借方余额：反映尚未抵扣的增值税涉税事项的会计核算涉税事项的会计核算财会字财会字199522199522号号 增值税期末留抵税额的会计处理增值税期末留抵税额的会计处理 截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得

90、从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣，应在“应交税金”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的借：应交税金-应交增值税（进项税额）贷：应交税金-增值税留抵税额按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额借:应交税金-增值税留抵税额贷:应交税金-应交增值税（进项税额转出）按允许抵扣的金额应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示 “应交税金-增值税留抵税额”科目期末余额财会财会201213201213号号 进项留抵税额抵减增值税欠税进项留抵税额抵减增值税欠税对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期

91、末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税国税发国税发20041122004112号号进项留抵税额抵减增值税欠税 进项留抵税额抵减增值税欠税进项留抵税额抵减增值税欠税借：应交税金-应交增值税-进项税额 （增值税欠税金增值税欠税金额额）贷：应交税金-未交增值税 （增值税欠税金额增值税欠税金额）国税发国税发20041122004112号号进项留抵税额抵减增值税欠税进项留抵税额抵减增值税欠税增值税纳税申报表（主表）填报口径：l第13项“上期留抵税额”栏数据，为纳税人前一申报期的“期末留抵税额期末留抵税额”减去抵减欠税额抵减欠税额后的余额数，该数据应与“应交税应交税金金- -应应交增值税交增值税”明

92、细科目借方月初余额一致一致。l第25项“期初未缴税额（多缴为负数）”栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴税额（多缴为负数期末未缴税额（多缴为负数）”减去抵减欠税额抵减欠税额后的余额数。国税发国税发20041122004112号号 进项留抵税额抵减增值税欠税进项留抵税额抵减增值税欠税l税务文书应由县（含）以上税务机关县（含）以上税务机关填开增值税进项留抵税额抵减增值税欠税通知书一式两份，纳税人、主管税务机关各一份。l抵减金额的确定抵减欠缴税款时，应按欠税发生时间逐笔抵扣，先发生的先抵先发生的先抵。l滞纳金的计算按填开通知书的日期日期作为截止期计算滞纳金欠缴总额大于期末留抵税额，按配比方法配比方

93、法计算抵减的欠税和滞纳国税函国税函2004119720041197号号 增值税返还的会计处理增值税返还的会计处理“银行存款”科目收到的先征反返的增值税应于实际收到时，计入补贴收入“补贴收入”科目财会函财会函2000 302000 30号号 取得过渡性财政扶持资金的会计处理取得过渡性财政扶持资金的会计处理 l试点纳税人在新老税制转换期间l因实际税负增加而向财税部门申请取得财政扶持资金的l期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时借：“银行存款”等科目贷：“其他应收款”等科目 按应收的金额借：“其他应收款”等科目贷：“营业外收入”科目待实际收到财政扶持资金

94、时按实际收到的金额财会财会201213201213号号 借：“固定资产”科目贷：“银行存款”、“应付账款”等科目税控设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理税控设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理增值税一般纳税人的会计处理增值税一般纳税人的会计处理 企业购入增值税税控系统专用设备按实际支付或应付的金额借：“应交税费-应交增值税（减 免税款）”科目贷：“递延收益”科目按规定抵减的增值税应纳税额借：“管理费用”等科目贷：“累计折旧”科目借：“递延收益”科目贷：“管理费用”等科目 按期计提折旧财会财会201213201213号号 借： “管理费用”等科目贷：“银行存款” 等科目税控设备和技术维护

95、费用抵减增值税额的会计处理税控设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理增值税一般纳税人的会计处理增值税一般纳税人的会计处理 按实际支付或应付的金额借：“应交税费-应交增值税（减免税款）”科目贷：“管理费用”科目按规定抵减的增值税应纳税额财会财会201213201213号号 税控设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理税控设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理l按实际支付或应付的金额：借：“固定资产”科目贷：“银行存款”、“应付账款”等科目l按规定抵减的增值税应纳税额：借：“应交税金-应交增值税”科目贷：“递延收益”科目l按期计提折旧：借：“管理费用”等科目贷：“累计折旧”科目借：“递延收益”

96、科目贷：“管理费用”等科目 小规模纳税人小规模纳税人l按实际支付或应付的金额：借：“管理费用”等科目贷：“银行存款”等科目l按规定抵减的增值税应纳税额：借：“应交税金-应交增值税”科目贷：“管理费用”等科目 财会财会201213201213号号 增值税检查后的账务调整增值税检查后的账务调整借：有关科目贷：应交税金-增值税检查调整借：应交税金-增值税检查调整贷：有关科目国税发国税发199844199844号号 增值税检查后的账务调整增值税检查后的账务调整借：应交税金-应交增值税（进项税额）贷：应交税金-增值税检查调整全部视同留抵进项税额余额在余额在余额在余额在借方借方借方借方应交税金-应交增值税

97、账户无余额应交税金-应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额余余余余额额额额在在在在贷贷贷贷方方方方应交税金-应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额按借方余额数按贷方余额数借：应交税金-增值税检查调整贷：应交税金-未交增值税按贷方余额数借：应交税金-增值税检查调整贷：应交税金-应交增值税应将这两个账户的余额冲出借：应交税金-增值税检查调整贷：应交税金-应交增值税 应交税金-未交增值税（差额）国税发国税发199844199844号号一、进项税额的核算一、进项税额的核算【案例1】甲房地产公司开发中，某月份发生前期工程费1000万元（不含税价），其中地质勘察费50万元，规划设计、施工

98、图设计及其他设计500万元。土地平整450万元。建筑业税率11%。各项业务均取得增值税专用发票，且在当月通过了发票认证。进项税额：勘察设计费：5506%=33万土地平整：45011%=49.5万元合计：82.5万元案例案例借：开发成本-前期工程费-勘察设计费 50 -规划设计费 500 -土地平整 450 应交税金-应交增值税（进项税额）82.5 贷：银行存款 1082.5案例案例【案例2】甲房地产公司开发中，某月份总计支付工程款3000万元（不含税价），其中供电配套施工工程费1000万元，燃气工程费500万元，景观工程费1000万元，道路施工500万元。（假设取得11%的进项税发票）（不含税

99、价）进项税额：300011%=330借：开发成本-基础设施费3000 应交税金-应交增值税（进项税额）330 贷：银行存款3330案例案例【案例3】甲房地产公司某月份总计发生建安工程费20000万元，其中主体承包工程18000万元，水暖工程1000万元，监理费100万元，其他工程900万元。（不含税价）进项税额：（18000+1000+900）*11%+100*6%=2195万借：开发成本-建筑工程费20000 应交税金-应交增值税（进项税额）2195 贷：银行存款22195案例案例【案例4】甲房地产公司某月份发生管理费用1300万元，其中支付管理人员工资1200万元，购买办公用品10万元（1

100、7%专用发票），食堂采购（13%专用发票）10万元：其他费用80万元（普通发票），销售费用1570万元，其中销售佣金500万元（普通发票）；广告费用1000万元（专用发票），会展费用20万元（专用发票），其他50万元（17%专用发票）。说明：以上发票价格均为不含税价。则：管理费用进项税额：1017%=1.7万元食堂采购10万元不能抵扣进项，按含税价进管理费用10（1+13%）=11.3万元销售费用进项税额：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7万元案例案例借：管理费用1301.3 应交税金-应交增值税（进项税额）1.7 贷：应付职工薪酬 1200 银行存款103借：销售费用-销售佣

101、金500 -广告费用1000 -会展费用20 -其他50 应交税金-应交增值税（进项税额）69.7 贷：银行存款1639.7案例案例【案例5】甲房地产公司从小规模纳税人购买材料总计金额100万元（含税价），取得税务代开增值税发票。（按3%税率计算）则：进项税额=100/（1+3%）*3%=2.91万元借：开发成本-建筑安装工程970.9 应交税金-应交增值税（进项税额）2.91 贷：银行存款 100案例案例12【案例6】甲地产公司某月份购入固定资产-设备100万元（不含税价），取得增值税专用发票。借：固定资产 100 应交税金-应交增值税（进项税额）10.2 -待抵扣进项税6.8 贷：银行存款

102、100取得扣税凭证的当月起第13个月借：应交税金-应交增值税（进项税额）6.8贷：应交税金-待抵扣进项税额6.8案例案例二、销项税额的核算二、销项税额的核算（一）预售阶段的增值税核算（一）预售阶段的增值税核算【案例7】甲房地产公司某月份收到预收房款5000万（含税价），存入银行。换算成不含税价=5000/（1+11%）=4504.5万元预缴增值税=4504.5*3%=125.14万元借：银行存款 5000 贷：预收账款 5000借：应交税金-应交增值税 125.14 贷：银行存款125.14案例案例（二）完工年度（二）完工年度【案例8】甲房地产公司某月份产品完工，交付使用并结转预收收入2000

103、0万元。现房销售10000万元（含税价）。（1）冲回预收账款：借：预收账款 20000 贷：主营业务收入 18018 应交税费-应交增值税（销项税额）1982（2）现房销售销项税额=10000/（1+11%）*11%=991万元借：银行存款10000 贷：主营业务收入 9099 应交税费-应交增值税（销项税额）991案例案例三、税款缴纳与减免税核算三、税款缴纳与减免税核算（一）增值税缴纳的核算（一）增值税缴纳的核算【案例9】甲房地产公司某月发生允许抵扣的进项税额合计200万元，本月初“应交税费应交增值税”明细账借方余额为3万元，本月销项税额合计为300万元。则会计处理如下：甲公司本月应纳增值税

104、=300-（200+3）=97（万元）借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）97 贷：应交税金-未交增值税 97次月，申报缴纳上月应缴未缴的增值税97万元借：应交税金-未交增值税 97 贷：银行存款 97案例案例增值税增值税登记及登记及申报申报北京国家税务局营改增纳税人办理有关营改增手续通知北京国家税务局营改增纳税人办理有关营改增手续通知 自2016年5月1日起，营改增纳税人统一使用增值税发票新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票，除税务总局另有规定者外，原地方税务局提供的各种发票一律停止使用。登记程序登记程序20152015年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税

105、人年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人20152015年在地方税务局未领取过发票、未申报过营业税的纳税人年在地方税务局未领取过发票、未申报过营业税的纳税人登记程序登记程序20152015年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人营业收入超收入超过515万元万元北京国税局官网“办理营改增手续”专区增值税发票票种登记核准手续到指定技术服务单位领购开具发票税控器具、参加开具发票操作培训下载、打印的增值税税控系统安装使用告知书增值税税控设备领购发行预约通知单(均需加盖企业印章)输入计算机代码、法人身份证号登记程序登记程序20152015年在地

106、方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人营业收入收入515万元以下万元以下不申请一般纳税人资格登记申请一般纳税人资格登记“办理营改增手续”专区-营改增发票审批增值税普通发票票种登记核准手续增值税税控系统安装使用告知书增值税税控设备领购发行预约通知单(加盖企业印章)领购开具发票税控器具、参加开具发票操作培训先办理一般纳税人资格登记（CA证书）登记程序登记程序20152015年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人年在地方税务局领取过发票、申报过营业税的纳税人参加完操作培训后下载、打印准予税务行政许可决定书(均需加盖企业印章)到主管税务机关营改增

107、临时办税服务厅“税控装置发行”窗口办理税控器具发行手续办理领取“一证通”证书、网上申报确认手续；领取税库银扣款协议领取增值税专用发票登记程序登记程序20152015年在地方税务局年在地方税务局未领取未领取过发票、过发票、未申报未申报过营业税的纳税人过营业税的纳税人携携带资料料国税主管税务机关营改增临时办税服务厅登记窗口办理税务登记、营改增税种登记、增值税发票票种登记，一般纳税人资格登记主管税务机关营改增临时办税服务厅“税控装置发行”窗口办理税控器具发行手续按主管税务机关的通知领购开具发票税控器具、开票操作培训办理领取“一证通”证书、网上申报确认手续;领取税库银扣款协议领取增值税专用发票登记程序

108、登记程序20152015年在地方税务局年在地方税务局未领取未领取过发票、过发票、未申报未申报过营业税的纳税人过营业税的纳税人1.1.营业执照副本(原件)、税务登记证副本(原件);“一证一码”的纳税人准备好加载统一社会信用代码的营业执照(原件);2.2.经办人身份证(原件)、法人身份证(复印件);3.3.开户许可证(原件);4.4.单位公章、财务专用章;5.5.发票专用章、采用A4纸复制“发票专用章”印模;6.6.通过北京市国家税务局官方网站下载、填制纳税人税种登记表纳税人领用发票票种核定申请表;7.7.需要申请增值税一般纳税人资格登记、领取增值税发票的，通过北京市国家税务局官方网站下载、填制增

109、值税一般纳税人资格登记税务行政许可申请表增值税发票最高开票限额申请单。携带资料携带资料申报程序申报程序1.1.抄税抄税2.2.打印打印销项明销项明细细5.5.清卡清卡4.4.缴款缴款3.3.申报申报1 1 1 1、抄税、抄税、抄税、抄税（每月（每月1 1号抄税）号抄税）抄税抄税就是把当月开出的增值税发票全部报入税务部门服务器，以此做为你们单位计算税额的依据。执行了抄税才能开具本月发票的。 进入金税系统（开票系统），点“报税处理/抄报税管理/抄税处理” ，选本期资料，确定。申报程序申报程序2 2 2 2、打印销项报表、打印销项报表、打印销项报表、打印销项报表（抄税后进行）（抄税后进行） 在开票系

110、统中进行，点“报税处理/抄报税管理/发票资料查询打印”系统弹出“发票资料查询打印对话框”，选择发票种类，选择月份，所属税期，打印本月发生的发票汇总表及明细清单。 此步意思是将公司上月全部的开票信息打印出来，留存备查留存备查留存备查留存备查（税务局检查或将来系统升级改变等以防数据查询不到）。申报程序申报程序3 3 3 3、申报、申报、申报、申报 进入网上纳税申报系统，填写申报表，从附表开始填写，申报表的主表根据填写的各张附表自动取数生成，每张表填写完后点击“保存”，检查报表无误，上传报表，系统提示“正在准备报税数据向税务局提交”，点击确定。 点击“受理结果”按钮，查看申报状态，若以签署三方协议，

111、系统会提示“申报成功，是否扣款”。申报程序申报程序3 3 3 3、申报、申报、申报、申报 申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序申报程序4 4 4 4、缴款、缴款、缴款、缴款 如果纳税人已开通银税联网三方协议银税联网三方协议，在申报操作成功后，系统会提示是否扣款。核对税款等信息无误，就点击是，系统会显示扣款成功，到银行取回银行回单（即电子缴款凭证即电子缴款凭证）即可。银税联网三方协议银税联网三方协议：签订纳税人、税务机关、纳税人开户银行三方协议。 在扣款前要确保关联的银行账户有足够扣缴在扣款前要确保关联的银行账户有足够扣缴税款的余额，则可进行扣款。如未开通银税

112、联网三方协议，则需到税款的余额，则可进行扣款。如未开通银税联网三方协议，则需到银行缴纳税款。银行缴纳税款。申报程序申报程序4 4 4 4、缴款、缴款、缴款、缴款 开通开通三方三方协议协议申报程序申报程序5 5 5 5、清卡、清卡、清卡、清卡进入开票系统，进入远程抄报，点“清卡操作按钮”，系统会弹出“清卡操作成功。每月报税尽可能提前进行，不要拖到最后期限。每月报税尽可能提前进行，不要拖到最后期限。申报程序申报程序 认识“营改增” 纳税申报资料： 纳税申报表及其附列资料和纳税申报其他资料；申报表分为增值税一般纳税人适用、增值税小规模纳税人适用。报表填写报表填写 认识“营改增”申报表分为增值税一般纳

113、税人适用 、增值税小规模纳税人适用。报表填写报表填写 认识“营改增”增值税增值税一般纳一般纳税人税人（1 1）增值税纳税申报表（一般纳税人适用）增值税纳税申报表（一般纳税人适用）（2 2）增值税纳税申报表附列资料（一）增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）（本期销售情况明细）（3 3）增值税纳税申报表附列资料（二）增值税纳税申报表附列资料（二） （本期进项税额明细）（本期进项税额明细）（4 4）增值税纳税申报表附列资料（三）增值税纳税申报表附列资料（三） （服务、不动产和无形资产扣除项目明细）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）一般纳税人销售服务、不动产和无形资产，在确定服务、不

114、动产和无形资产销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，需填报增值税纳税申报表附列资料（三）。其他情况不填写该附列资料。报表填写报表填写增值税增值税一般纳一般纳税人税人（5 5）增值税纳税申报表附列资料（四）增值税纳税申报表附列资料（四） （税额抵减情况表）（税额抵减情况表）（6 6）增值税纳税申报表附列资料（五）增值税纳税申报表附列资料（五）（不动产分期抵扣计算表）（不动产分期抵扣计算表）（7 7）固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表）固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表（8 8）本期抵扣进项税额结构明细表）本期抵扣进项税额结构明细表（9 9）增值税减免税申报

115、明细表）增值税减免税申报明细表报表填写报表填写 认识“营改增” 纳税申报其他材料：纳税申报其他材料： 1.已开具的税控机动车销售统一发票和普通发票的存根联。 2.符合抵扣条件且在本期申报抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）的抵扣联。 3.符合抵扣条件且在本期申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书、购进农产品取得的普通发票的复印件。 4.符合抵扣条件且在本期申报抵扣的税收完税凭证及其清单，书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。 报表填写报表填写 认识“营改增” 纳税申报其他材料：纳税申报其他材料： 5.已开具的农产品收购凭证的存根联或报查联。 6.纳税人销售服务、不动产和无形资产

116、，在确定服务、不动产和无形资 产销售额时，按照有关规定从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的合法凭证及其清单。 7.主管税务机关规定的其他资料。 其他资料的报备要求由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局确定。报表填写报表填写一般纳税人申报表结构（主表部分）：一般纳税人申报表结构（主表部分）：一般纳税人申报时使用的主体表格，分为“表头表头”、“主体部分主体部分”和“纳税人申明纳税人申明”三个部分。1、“表头表头”主要填写一般纳税人的基本信息一般纳税人的基本信息。 报表填写报表填写2、“ “ 主体部分主体部分”从上自下共38个栏次，依次为“销售额销售额”、“税款计算税款计算”、“税款税款缴纳

117、缴纳”三大部分。报表填写报表填写增值税纳税申报表附列资料（一）是纳税人本期销售情况明细本期销售情况明细的统计，与“主表主表”中的“销售额销售额”和“税款计算税款计算”栏存在对应关系。附表（一）结构：附表（一）结构：报表填写报表填写附表（一）附表（一）从上至下分为“一般计税方法计税一般计税方法计税”、“简易计税方法计简易计税方法计税税”、“免抵退税免抵退税”、“免税免税” 四个部分内容（共19行具体内容）填列。应注意主、附表主、附表中”即征即退项目“的对应填列（对应主表的第35栏）报表填写报表填写附表（二）结构：附表（二）结构：增值税纳税申报表附列资料（二）是纳税人本期进项税额明细本期进项税额明

118、细的统计表。该表从上至下分别为“申报抵扣的进项税额申报抵扣的进项税额”、“进项税额转出额进项税额转出额”、“待抵扣进待抵扣进项税额项税额”、“其他其他”四个部分，共36行。报表填写报表填写报表填写报表填写附表（三）结构：附表（三）结构：增值税纳税申报表附列资料（三）是新增附表，专用于反映存在“差额征税差额征税”的纳税人提供应税服务的扣除项目明细提供应税服务的扣除项目明细。原增值税一般纳税人和无应税服务扣除项目的“营改增”一般纳税人，不用填列本表。报表填写报表填写附表（四）结构：附表（四）结构：增值税纳税申报表附列资料（四）专用于反映增值税一般纳税人的税额抵减税额抵减情况情况。报表填写报表填写附表（五）结构：附表（五）结构：增值税纳税申报表附列资料（五）专用于反映增值税一般纳税人的不动产分不动产分期抵扣情况期抵扣情况。报表填写报表填写固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表此表专用于反映增值税一般纳税人购入固定资产进项税额抵扣情况购入固定资产进项税额抵扣情况。报表填写报表填写本期抵扣进项税额结构明细表本期抵扣进项税额结构明细表报表填写报表填写增值税减免税申报明细表增值税减免税申报明细表报表填写报表填写55马威国际合作组织 ( 毕马威国际 )答答疑疑