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1、中国中国庐山西海生态旅游庐山西海生态旅游城项目可行性研究报告城项目可行性研究报告目录一、项目概述1.1、规划编制的必要性1.2、区位环境分析1.3、功能定位：生态居住、休闲度假、生态养生、 高级商务运动、 生态农业1.4、发展条件1.5、工作框架二、项目可行性分析 2.1、资源与投资环境分析三、总体发展目标3.1、规划目标与原则3.2、空间发展模式选择3.3、规划研究重点四、现状调查与分析4.1、现状用地情况4.2、道路交通及河流水域五、功能布局5.1、空间生态格局5.2、道路交通组织5.3、生态空间设计六、景观绿地规划6.1、规划原则6.2、种植设计七、游览设施及景观建筑规划7.1、游览设施
2、规划7.2、景观建筑小品规划八、投资估算与资金筹资8.1、编制依据8.2、项目实施进度安排8.3、投资估算8.4、资金筹资九、可行性研究结论与建议9.1、结论9.2、建议总论一、项目概述1.1、规划编制的必要性、规划编制的必要性后山景区规划是一项复杂的系统工程，涉及片区的自然生态条件及其特色的保护完善，还包括水体环境、开放空间体系、重大项目建设可行性研究等诸多方面，应体现保护优先、适度开发和合理利用的原则，景区内的各项设施建设要严格按照规划进行，确保各项设施建设与景区生态环境相统一。目前，庐山西海的开发建设日益完善，面临如此良好大环境开发局面，如何提升武宁整体居住环境形象，后山景区内的这片绿地
3、的开发建设是当前面临的重要问题，在此背景下，上海都翰建筑规划设计有限公司将这片绿地确定为后山景区生态城，并编制了后山景区生态城规划设计。 1.2 、区位环境分析区位环境分析 后山景区围绕建设成为武宁副中心和经济、居住、生态旅游、娱乐休闲、购物和教育中心的目标定位，坚持高起点规划、高强度投入、高品位招商、高标准建设；重点发展别墅住宅、生态农业、高级商务运动、生态养生、休闲旅游为主导的产业。本次规划区域位于武宁后山景区，区域位置奇佳，其功能发展一方面择适合当前开发建设的需要，另一方面，考虑到建成后的运行效益。在生态城建设过程中，以湖为核，画疆为域，造就武宁科技生态城。“绿”是本质要求，对于用地则合
4、理有效利用。规划中资金主要用于住宅、生态农业、体育设施、休闲度假、养生、新农村建设等项目的开发。1.3、功能定位：功能定位：生态居住、生态居住、休闲度假、休闲度假、生态养生生态养生、高级高级商务运动、生态农业商务运动、生态农业（1）生态居住：以居住人为尊，环境共生。人与湖的思考-以湖为核心的生态居住区，五星级酒店及其他配套、教育、运动设施、生活配套散布其中，对自然，对人的诸多尊荣，后山景区尽皆享（2）文化娱乐体育设施：把规划地段周围的商业、办公、住宅形成一定规模效应，配以大型的文化娱乐、运动设施，结合景区的开发，布置适量的体育、文化娱乐项目，如俱乐部、体育训练基地、高尔夫球场、文化展览、市民活
5、动设施等，以提高景区的文化品位。景景区功能特征分析区功能特征分析（3）生态农业：依托优势资源，结合大自然，田野等地理条件，把自然风光、休闲娱乐和时尚运动系统的结合起来，以山林为主体，用景观建筑、娱乐项目、服务设施等优质条件，着力构建当代人回归大自然、放松身心的生态休闲场所！（4）休闲度假设施：远离城市的喧嚣，寻找自然、生态的空间是现代人居家、休闲的新理念，在景区内开辟适量的休闲度假设施，不仅对本地居民及传统的旅游者具有吸引力，而且还吸引了周边地域的到访者。（5）生态养生：绿色生态养生园的创建无疑是一种有益的尝试和探索，在国际尚属首例。人的体质与自然界，与社会，与其它人与周围一切事物的关系千丝万
6、缕。 为此，绿色生态养生园将观光旅游、休闲度假、娱乐游戏与养生结合；将绿色植被和花草科学配植与养生结合；将思想和中医药知识与养生结合；将文化体育活动与养生结合；将太阳、月亮、旭日、夕阳、流水等自然想象与养生结合；将音乐、灯光、人群与养生结合；将蜜蜂、蝴蝶、蜻蜓、飞鸟与养生结合。形成了一个与人的关系全方位的融合。这种融合从观念、思想、习俗、感情、情绪、心理、生理、器官等方面对人进行综合调理，从而达到养生、疗养、保健、康复、心理卫生的目的。 绿色生态养生构成要素有六个方面：一是神农医药文化的影响；二是五行思想的的体现方式和载体；三是花草树的科学配置；四是绿色大环境的创造；五是修炼身体的道路和场地；
7、六是调整心态的活动方式。这六种要素相互结合体现在园内方方面面中。（5）新农村建设：通过反复的选择和比较，上海都翰建筑规划设计有限公司最终确定用极具特色的建造手法生土建筑的形式作为主要的建造工艺，此种工艺已经有两千多年的历史，在较为贫困的地区还能发现这种建筑形式。他具有极强的地域特征和形式美感，同时恢复和挖掘这种几近绝迹的建筑样式也是最好的旅游价值所在，为今后旅游品牌的建立打下一个良好的基础。用真心为农的设计理念诠释新农村建设的精髓-民俗街区与民俗客栈。通过对上述分析，结合后山景区的开发建设情况及社会经济发展情况，确定规划地段的功能定位为：以生态养生、住宅、生态农业及高级商务运动为主导，兼具会议
8、酒店、度假、商务、生态办公等相关配套设施，形成集生态养生、住宅、休闲度假、体育运动、文化娱乐、生态农业为一体的大型生态景区。1.4、发展条件发展条件（1）良好的开发时机。规划地段是武宁后山景区生态廊道的重要组成部分，便捷的交通为本地段开发创造了良好的条件，该地区的开发与周围区块结合，将形成后山景新区内新的产业亮点，从而带动相关地段的开发，实现产业之间的联动。（2）优美的景观资源。规划地段作为后山景区的生态绿色中心，是整个景区的重要组成部分，激活后山区的生态绿化网络，而且使整个区域的生态资源最大化，空间秩序化，使之成为提高后山区环境品质的重要手段。（3）潜在的市场潜力：当今全球化的文化使人们对回
9、归自然、娱乐和体育活动提出了更为开放的需求，随着社会经济的发展和劳动方式的改变，许多人享受到更多的闲暇时间，如双休日及一年三个“黄金周”，以休闲、娱乐、度假为主要目的的休闲、运动正在兴起，这些相关的因素将形成一个很大的市场。1.5、工作框架、工作框架二、项目可行性分析2.1 资产与投资环境分析资产与投资环境分析2.1.1概况：庐山西海总面积5245平方公里。其中，柘林片区308平方公里，云居山片区2165平方公里。由柘林、杨州、凤口、黄荆、莲花城、百花谷、泉祠坳七大景区组成，就像是银河中的北斗七星撒落在美丽的庐山西海。2.1.2交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位
10、。京九、汉九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在此交汇;公路有105国道北京珠海、316国道福州兰州过境，昌九高速公路，九景高速公路等；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。2.1.3旅游资源自然资源：观音岛座落在武宁县城武宁大桥以东200米处的万岛湖上。占地463亩，由主岛及7个附属小岛组成.在岛上建起了世界最高石雕观音像，和34尊3米高的观音应化身法像，并重建五重殿的观音阁。庐山西海旅游资源得天独厚，异彩分呈。景区有全国一流的完美山水，有享誉海内外的禅宗文化，有野味十足、好似玉液琼浆的峡谷漂流，有集医疗、保健、康复、休闲功效于一体的原生
11、态富矿温泉。 三、总体发展目标3.1. 规划目标与原则规划目标与原则整个规划设计基于生态优先的绿色规划设计思想，从土地利用功能上优先考虑生态建设，适当安排公共活动场所和服务设施，以提高景区绿地的共享性与活力。本次规划建设目标为：生态之心、休闲之心、运动之心、文化之心；提出建设原则为：生态优先原则、空间整体性原则、引导与控制相结合原则、保护与传承相结合原则。（1）深化并贯彻上一层次相关规划对景区的功能定位，遵循整体优先和生态优先的准则，强调生态园建设开发中生态基础设施的先决性作用。（2）生态园是后山的有机组成部分，在空间布局上要力求创造整体连贯而有效的自然开敞绿地系统，将生态园与中心城区及周边环
12、境连接起来，构建一个人工系统与自然系统协调且科学合理的空间格局。（3）湖是景区的重要水源，其水质保护至关重要，应当处理好生态园开发与水质保护的关系，尽量利用河道布置具有净化作用的水生植物，以达到保护水体的作用。（4）加强生态园的城市设计，优化滨水景色和发展定位，精心处理好滨水地区整体性和特色的平衡，创造优美的滨水城轮廓线与空间形态。（5）挖掘水的特色与潜力，以顺应自然的构思将流水和人造景观融为一体，体现亲水、自然、生态、历史文化和人性化有机结合的构思。3.2.空间发展模式选择空间发展模式选择（1）景区总体规划将规划地定性为以生态保护为主的水源保护地，这决定了该地区发展的生态先导性、强度适宜性与
13、建设所应具有的高品质性。结合区域发展趋势和地区定位，规划地段应以水源保护以及水面、绿地等生态涵养区域的保育为前提，以适量的旅游休闲、娱乐运动、生态办公等设施的开发建设为带动，形成相对完善的总体发展战略。（2）在空间发展模式的选择上，如果按照一贯的开发模式，只沿城市河道带状发展而没有有效的发展控制，势必流于盲目发展的地步。因此，与以往城市新区开发以建设为主导的思路不同，规划设计选择了保护并优化自然生态为主、组团式适度开发的发展结构，这样的安排可以保证生态园作为城市重要水源保护地的生态区发挥出最佳效益，又可以实现后山景区建设的高起点与高品质，并为未来发展留有足够的弹性。3.3.规划研究重点规划研究
14、重点后山景区生态园的开发规划必须处理好生态园景观环境保护、整治和建设相统一的问题。规划应遵循市场经济规律，并从整体上控制生态园的建设行为，有力建设“复合型城市绿地”，使生态园建设走健康发展道路。具体研究重点如下：（1）为满足未来发展需要和生态园生态优化寻求新的平衡，应处理好城镇建设与生态环境保护的关系，以实现可持续发展的总体目标。（2）优化生态园土地利用与功能配置，确定景区水源保护区的保护策略，确定适度的城镇开发建设用地规模和合理的土地利用规划。（3）在环境景观设计中，对水资源的利用及水景的营造是本次规划的一个重要方面，规划应强调水、绿等自然要素的突出作用，营造良好的城市绿色环境。（4）通过对
15、生态园精心新颖的城镇设计，创造吸引人的城镇环境面貌，提升武宁环境形象。四、现状调查与分析规划地段总体上处于以生态用地(水体及农业用地)为主的待开发状态，开发建设的基础较好，有利于高起点的规划建设。4.1.现状用地情况现状用地情况现状用地呈现典型的原生态水乡农村环境风貌，大片的树林，河流散布点缀其间，形成浓郁的田园风光。五、功能布局为了使生态园能合理开发与建设，在总体原则指导下，本规划主要从空间生态格局、道路交通组织、开发强度控制、生态空间设计等几个方面进行总体规划设计。5.1.空间生态格局空间生态格局生态园作为区域性生态斑块，并具有十分重要的生态区位。在设计中应注意保持生物空间的畅通性，这种畅
16、通性表现在两个方面：第一，滨水岸线大部分采用自然式，不宜使用大量的硬质护砌和台地，以保证水、陆生物自然过渡带的自然形态；第二，由南向北沿着滨水岸线有基本上连续的“绿带”和“生态斑块”相衔接，以保证整体生物流的流畅性。这两个畅通性的满足，可以大大提高景观生态连接度，为生物提供良好的生态环境和运动条件。规划结合开发建设要求对生态园作进一步区划，确定了“一廊、一轴、三点、六区”的空间生态格局，其中：（1）一廊：）一廊：指景区内生态水道，作为城市水源保护带，要求滨河绿地在满足居民游览活动要求之外，兼顾防护功能，植物配置应避免对水体污染。（2）两两轴：轴：指沿着区块中部形成的东西景观轴线，该轴线将规划地
17、段内的各个功能区有机串联。在该景观轴线上，将尽力体现自然与人文景观相互融合的魅力，强调各个功能区内富有人情味的活动空间的设计，以活跃功能区的环境氛围和景观空间的延续性。（3）三点：）三点：指围绕功能组团，结合绿地、河道、生态湖泊形成三个景观节点，结合这三个节点，在其周边布置一些文化娱乐设施，如园艺展览馆、休闲馆、俱乐部、活动中心、水边音乐酒吧等，成为汇集人气的中心节点和景观视觉中心。生态园功能结构图（4）六区：）六区：指生活居住区、体育运动区、休闲度假区、文化娱乐区、生态农业区、森林公园区。 5.2.道路交通组织道路交通组织（1）交通组织）交通组织生态城作为一个大型的生态居住生活区，必将带来一
18、定的人流车流，虽然采取组团式的开发模式，还是要保证主干道路系统的畅通。所以，规划道路系统要充分考虑与以上几条道路的连接。与此同时考虑到水质保护问题，应严格限制机动交通流量，要求以慢速的车行交通、自行车交通、人行作为主要交通方式。（2）园路景观）园路景观规划设置了一条富有动感的园区主干道，连接各个景观区。主干路宽度9.0米，最大程度的保证交通的可达性。 道路系统规划和功能组织是相辅相成的，规划将住宅、会议酒店、办公、运动、度假等功能相对独立、吸引人流的设施布置在主干道两侧，以减少各功能区的相互干扰。沿着园区干道两侧是以步行为主导的区域，保证了各功能休闲区相对安全、舒适的环境，在一定程度上体现了“
19、人车分流”的规划理念。各功能区之间在主干道路连通的前提下，各个功能区内的次级道路自成体系，并不提倡彼此沟通，以保证各功能组团的相对完整性。（3）路网结构）路网结构规划以流畅、自然、结合环境的交通主干道为骨架，辅以次要道路、园路及步行道路，形成便捷、亲切、景观变化、功能完整的交通网络。区内道路：分两级结构，即区内主干道和支路。区内路网的设计应结合功能要求和地形特点，采用较为自由的形式，道路走向应尽量与河道自然形式结合，创造“车在河边走，影伴水中行”的人与自然间的和谐意境。其中：区内主干道环路为景观路式设计，路幅为9.0m，断面分配为1.5-6-1.5，主要功能是组织东西向的机动车交通及各个功能区
20、的交通；支路为各功能区内的道路，路幅宽度为4m。（4）自行车和步行体系）自行车和步行体系在主要出入口处设旅游自行车出租点，自行车道和步行道共同穿行于路侧绿带中，将自行车作为规划地段中的主要游览性交通设施；步行系统分布于河道沿线以及主要道路两侧，以滨水地带为重点，与堤岸的设计相结合，并充分考虑人行进与驻留过程中的亲水需求，园区内的步行道路宽度为2m左右。自行车道和滨水步道、区内主要环路有机结合，呈曲线形游离于绿地系统之中，同时还与各个休闲生态设施相连接。（5）广场、停车场布局）广场、停车场布局广场：各区以广场为中心，广场结合园艺展览厅布置，以体现生态文化休闲特色；停车场：结合各个功能组团的特点及
21、主要游览道路布置停车场，采用树林式停车形式，面积一般控制在5001000平方米左右，停车场内布置一些休憩和服务设施。5.3.生态空间设计生态空间设计维护生态园的生态基础，发挥生态园的巨大优势，将是后山景区放眼未来具有竞争力的基础。生态园要实现水与绿的对话，建设可持续发展的绿色生态景区，就必须在“有机增长”的原则下，实现该区域的生态性拓展。（1）生态设计）生态设计总体要求总体要求强化绿色生态格局。要构建后山景区的绿色生态格局，该区域的建设开发模式至关重要。首先要以人工与自然景观大系统的观念，确定生态景观格局；其次，应以生态原则找出土地形态上的差别以及各自的价值和限制，确定一些永久性开放空间，并对
22、关键性的节点、水面、绿地和边界进行保护；最后，应根据生态园的环境承载能力，严格限制用地开发强度，防止开发建设蔓延。保护生态环境。其关键是要维护和培育它们自身的生态完整性、健康性和多样性，形成区域性的小气候环境，并通过加强它们彼此的联系，在区域景观生态的总体系统之中实现动态的平衡。在该区域内应保持水、绿一体的绿色空间形态，进行低密度开发，禁止进行渗透性开发，以保持良好的生态环境。采用适宜的绿化模式。武宁气候条件优越，植物资源丰富，因此生态园内的绿地植物选择以乡土树种、水生植物为主，以成片的人工种植林为主要种植形式，使整个区域成为市区一片集中的大规模公共绿地。考虑到绿地的可参与性和可享用性，可规划
23、一定面积的果园。集约开发：保证各片区相对完整性，使开敞空间穿插于其中，严格控制开发强度，各片区保持一定尺度，形成相对完整地、疏密有序的发展格局。（2）河道综合整治）河道综合整治规划地段虽然水系河流众多，但不成系统，彼此之间缺乏必要的沟通和联系，整体上缺乏特色。规划将现状的河道连成大水面，水系连贯成网状，构成河、湖港、汊交错，绿岛浮渚的水网景观。该区域有大面积的湿地，显现自然生态的纯朴野趣；同时也有小溪、小河、水瀑等形态各异的自然水景。在对河道治理的基础上，通过疏理水系、调活水体、改善水质、营造水景，从而提高城市的品位，带动相关产业的发展，实现“水清、岸绿、景美、游畅”的目标。同时生态园内的水景
24、观应突出地方文化特色，体现亲水、自然、生态、历史文化和人性化有机结合的构思。水系规划整合时主要遵循了以下几个原则：一是对于近距离的断头浜尽可能作沟通处理，以改善绿地内的水质环境；二是对于水质不太好的短断头浜可填埋处理；三是处于造景、旅游项目开展需要，可在生态园内开挖人工河流、湖泊。对于河流的处理主要有以下几个方面： 住宅区：别墅群区，自然水景规划主要以突显自然生态的纯朴野趣；楼盘区，布以小溪、小河、水瀑等形态各异的自然水景，以盘活其气息。 体育运动区：在体育公园中心地段开挖形成人工湖泊，成为体育公园的景观核心。 休闲度假及办公区：结合步行空间开挖人工河，使人工河成为水乡生态度假区、办公区水上游
25、览活动的组织者，更多的承担旅游休闲功能，同时，人工河的开挖起到沟通各河流水系、完善水系格局、净化水体、提升整体景观环境的作用。 森林公园：整治区域内的河道，尽量相互环通，并在适当地段放宽河道宽度，沿着弯曲的河道，在河叉口或视觉良好地段布置一些广场、文化娱乐等配套设施，形成区域的水景核心和共享景观中庭。规划以自然河道为界，将规划地段分为三个功能区块，结合三个功能区内河道培育地方性耐水性植物或水生植物，如柳树、水杉、菖蒲、芦苇、艾草、菱、荷花等，这三个功能区块内产生的污水经各自的中心湿地内植物过滤后再流入湖。这种生态过滤方式既符合生态要求，又体现浓郁的水乡城市景观特色，形成良好的湿地环境。六、景观
26、绿地规划6.1. 规划原则规划原则（1）以维护生态园绿化的生态平衡为宗旨，保护自然环境和自然景观为前提，用生态、观赏、经济效益相结合的模式进行规划。（2）切实保护好现有的植被资源，在此基础上，以景道、景点绿化为重点，逐步改善整体用地的绿化状况。（3）本着因地适宜，适地适树的原则，以绿化的点、线、面穿插于各功能区之间，各景道、景点的绿化要突出滨河景观的主题，但同时又表现区域的个性，达到树种生态性和环境条件相统一，植物景观与人文景观相协调。6.2. 部分具体景观类型设计部分具体景观类型设计后山景区生态园绿化的植被应体现点、线、面三部分穿插结合特点。片林景观：成片种植开花树种，四季更替，以形成独特景
27、观感受。可种植合欢、日本樱花、花石榴、臼玉兰、紫薇、木棒、山茶、含笑、木芙蓉、杜鹊、八仙花等。色叶景观：道路沿线绿化以常绿树种为主，不仅具有丰富明显的季相变化，而且在秋季形成色彩绚丽的色叶景观，气氛热烈，具体可采用银杏、枫香、无患子、红枫、鹅掌揪等树种。湿地景观：湿地好比是自然界的肾，具有不可忽略的生态功能，本次设计在较宽地段设计成湿地景观。开凿卵石生态小溪，通过种植水杉、池杉、垂柳、等耐水湿树种，种植莺尾、黄葛蒲、水葱、芦苇等湿生植物，创造出独特的符合生态学原理的湿地景观。小花坛景观：在沿水边的小花坛中布置苏铁、凤尾兰、南天竹、红枫、紫薇、时令草花和马尼拉等植物，配以大卵石，创造一种配置精细
28、的大盆景效果。七、旅游设施及景观建筑小品7.1. 游览设施规划游览设施规划（1）在游人较多的地段设置供游人活动的场地，布置亭廊、桌、椅、电话亭、果壳箱、洗手钵等。同时保证沿线休息亭廊间距不大于400米，座凳、果壳箱设置间距不大于100米。（2）设置公共厕所若干处，另有服务建筑结合的厕所若干。（3）生态园中的餐饮主要考虑为冷饮、冰室、茶室、酒吧等，一些特色风味小吃店等也可设置其中。（4）小卖部可单独设置，也可与其它服务设施、景观设施合用。（5）生态园还考虑了若干处少年儿童游戏场地。7.2.景观建筑小品规划景观建筑小品规划生态园的建筑小品设计主要考虑如下几点：（1）注意与环境的结合，而不是建筑的自
29、我表现，包括与水体、高地及植物等方面的结合。（2）强调建筑小品的时代感觉，注意对现代建材（钢材、玻璃）和色彩的运用。（3）强调生态概念的注入，包括底层架空，以减少对地面的全覆盖，注意对可重复使用材料的运用；对装配式构筑方式的运用，便于施工和拆卸，减少对场地的损坏。（4）在造型方面强调色彩与光影的运用，并通过格架、片墙、廊道、楼梯等“附件”，及建筑实体自身与水体、场地穿插，实现建筑与场地的融合，构成丰富的场景效果和空间体验。八、投资估算与资金筹资8.1编制依据8.2项目实施进度安排8.3投资估算8.4资金筹资8.1、编制依据编制依据1、国家发展计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数2
30、、当前同类型工程的参考价格3、近期类似设备即材料的当地市场价格4、建设工程投资估算编制有关费率选取规定8.2. 项目实施进度安排项目实施进度安排本项目分三期完成。一期工程2011年完成项目规划及政策手续办理等，2016年年底前完成一期全部投资项目，项目投资额为：30亿。二期项目计划2016年初开始，2020年年底完成投资。8.3. 投资估算（第一阶段）投资估算（第一阶段）序号序号投资项目投资项目金额（亿元）金额（亿元）1生态城项目设施23.22基础设施5.63政策处理0.24营销费用0.55不可预见费用0.5合计308.4资金筹资（第一阶段）资金筹资（第一阶段）构成构成投资额投资额其中启动期其
31、中启动期备注备注业主1010自有资本金银行105银行贷款融资10部分项目产权经营出让、招商合计30 15 九、可行性研究结论与建议9.1结论9.2建议总论9.1结论结论通过市场分析与经济分析结果表明：本项目无论是从文化发展、地区经济促进等社会意义角度，还是从旅游项目发展缩必须的唯一性、时代性、静态和动态分析的可靠性等多角度看，都具有开发价值。本项目市场潜力巨大，投资回报率较为理想，建成后社会影响力显著，对推广生态城概念、九江乃至江西旅游产业，促进项目区域产业调整和区域经济发展，促进区域对外交流和文化视野都具有现实意义与积作用。9.2建议建议1、项目规模大、专业特性强、文化特色浓郁、自然环境优美，因此为了突显以上项目资源和自然资源的优势，对前期的规划设计要求很高，相应的准备工作应做到十分充足。2，项目的营销推广工作是一个巨大的工程，需要提前预案、实施品牌战略，采用持续投入、分段实施的阶段性策略，抢先占有市场的垄断地位。THANKS!
