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1、第十三章住房社会保障制度本章学习要点本章学习要点一、住房社会保障制度的形成与发展一、住房社会保障制度的形成与发展二、住房社会保障的基本形式二、住房社会保障的基本形式三、社会保障的基本途径三、社会保障的基本途径四、住房保障制度构建的基本原则四、住房保障制度构建的基本原则五、我国的住房社会保障制度五、我国的住房社会保障制度六、各国住房社会保障制度的主要形式六、各国住房社会保障制度的主要形式口叛戒带猜瞒汀标盒蒲梦枝甲掺帖叉鸡皖珠财膝隶芳皑闻孪身婿晌疯实釜第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1 指标省市20082009房价收入比排序房价收入比排序北京13.62212.211上海13.72
2、111.132广东10.0558.155湖北8.8987.1382009年排名前十位省市房价收入比预测资料来源：国家统计图、国家发改委公布的数据稗势留洗吊蜜稚妊阎忆姆留孟队浇奸豌蔽珐莫奥法郧等合戊罗砰歌扎透绎第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1六月第一周武汉楼市走势六月第一周武汉楼市走势清庸凯兼遍坍猜专惧吼叛绩逗荷分捐寐牟聂杯筏梧张恬项恰注姬漓倡音仆第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” 攒钱的速度永远赶不上涨价的速度高房价时代，住房问题关乎民生，牵系民情，温暖民心捎淳凉物氯蜜七卖烤屁旱亩季硬砚钱妆驼桃耕敖凰建惋歉醉实腥彬碍孔
3、卒第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1谁来大庇天下寒士俱欢颜？政府：有能力、有责任、有义务1、住房保障是一种社会投资（1）防御性的社会投资（2）主动性的社会投资2、住房保障可以缓解贫富差距古孟氢焰讳戳陆淮砷猎空早潍辣咐凰斜操捻忽委啦爱肩楔介佰葬洛臀晦涅第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1一、住房社会保障制度的形成与发展英国 19世纪80年代 住房法新加坡 1960年住房发展局 “居者有其屋”美国 60年代 制定住房保障计划煎揉旱形涟褪兵樱屈悼谜次鬼肺羌椭牙退丝杏驱碧趁毅缺丰臭如拳了笨辕第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1二、住房社会保障的基本形式
4、二、住房社会保障的基本形式（一）政府公房建设模式 在住房短缺时期，政府发挥土地、资本等资源优势，在生产环节干预住房市场，直接建造住房提供给居民、从而在较短的时间内增加住房供应总量。香港公屋砾赦译铺爽氏诬店魄陕置衔彩武嚣杭没骸停剥涵捡届缄司铺勾膜栋汕别淑第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（二）住房建设补贴模式（二）住房建设补贴模式即政府通过提供优惠贷款、政府补偿贷款利息等优惠政策，支持营利性房地产企业和非营利性机构发展低租金、低成本住房，同时对建成住房的出租或出售做出限制，规定通过享受优惠政策建成的住房必须按成本出租或出售给符合政策规定的家庭美国、德国（三）租房租金补贴与购房税
5、收优惠模式（三）租房租金补贴与购房税收优惠模式夷巴经币擂仇谗倒谍蔽快埠隙炎抠秩轮做巷涝虎沧催锥澳护胁睛界谁凰奠第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1三、社会保障的基本途径三、社会保障的基本途径（一）供应主义路径：即增加供给，如经济适用房、廉租房（二）需求主义路径：政府给予消费不起最基本住房的人补贴，相当于对收入再分配进行调节。擂呕光祟难戏垫哇线井紫敛号店酬瑟赏蚊趣默垦盒堰棋转僳幻拄嘎梆砌弯第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度11、必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付、必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力能力2、必须注重形成保障水平的层次性和保障手段、必须注重
6、形成保障水平的层次性和保障手段的多元化的多元化3、必须正确处理住房保障与市场机制的关系、必须正确处理住房保障与市场机制的关系四、住房保障制度构建的基本原则四、住房保障制度构建的基本原则诉课毡媒葡该屯但关脾槛群根桑祷侯痈铀恍拣渣戮座捡蓉逾迎瞄鲍积攀都第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（一）改革前我国住房社会保障制度表现：住房产权公有、实物分配、低租金使用的福利性住房保障制度我国改革前住房保障制度的特点 福利性、供给性、非商品性、产权模糊性五、我国的住房社会保障制度诚鳞认挫浙遣毗陷务辛样现肄辅独疲漆哭授径菱如振厌永羚注桩蓑嘻亥哨第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1
7、1.住宅投资和存量不足与住房需求高速增长的矛盾 2. .城镇住房制度与市场经济体制的矛盾 3.原有住房管理体制与住房经营社会化的矛盾原有住房保障制度存在的问题帘蠕飞礁顿脱妮荔滞悠处螟威言恿母掺宾萎疟养奈旦裹驮恼列蹦肃撞褥绢第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（二）我国住房制度的改革（二）我国住房制度的改革1、住房制度改革的起步阶段2、住房制度改革及住房保障制度全面推进阶段3、住房保障体系构建阶段俞寝置拌捣翁壶沮亚宵础泻捏斗边仆斡犬蝉诬橱忙认群捌隘甸若涌旦戈臀第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度11、住房制度改革的起步阶段、住房制度改革的起步阶段20世纪80年代初问
8、题：住房全面短缺思路：住房商品化思路；目的：加快住宅建设，不断提高人民居住水平目标：实现住房商品化、社会化；途径：针对旧制度的核心公房低租金，把提租和出售公房作为房改的切入点思隋即砒十硬溺剩后观汕浸凿虹芜良服揪絮蛛药谬由经诗芽奴押这匈蛛洱第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度119791985年间的试点售房阶段方法：19791981：尝试以成本价进行售房，从最初在西安、南京、柳州、福州四个城市试行后推广到60多个城市。结果：由于售价高过居民可承受能力，平均一套住房价格为人们10一20年的工资总和，又没有相应的金融支持，必须一次性付清购房款，显得这次试验效果不佳，全国累计只售出241
9、8套住房，其中新房只有1184套，出售房屋总价l 278万元篱汀灶雨定说访矢酝翁链琳瘸椎馏氖隅抗劲朱乞壮冷瞪谓淮财蔚奖夸堰交第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1 1982一一1985年间开始试行年间开始试行“三三制三三制”售售房房做法：以国家、单位和个人共同分担的办法来推进住房出售，房价仍然按照土建成本确定，也是先从四个试点城市最后推广到90多个城市。结果：由于居民只承担房价的13，购房意愿提高，1985年共出售新房147万平方米，同时还有264. 2万平方米的旧公房也被出售给原有住房评价：地方政府和单位背负上过重的财政负担而且成本价仍然不能实现住房资金的良性循环；同时公房的低
10、租金制度，租买比价不合理，也使得人们对自购住房兴趣不高歉绞着吁狞诱付鄂舱颅羌课装圆筛嘱陪犬踞旅琅泰某撰拔驶复思因蚂勉焊第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度119861988年间的提租补贴和以租促售阶年间的提租补贴和以租促售阶段段住房二次分配理论观点：作房二次分配理论认为，传统住房制度下的实物分配和低租金制度是与职工低工资制度相对应的，职工工资中基本没有住房消费的部分，所以如果要让职工有能力增加住房消费，要提高公房租金，首先要发给职工足量的住房补贴褒毖取拍穿痛羌祖讽懂轻丝袄恍罐逾此骋锻摹趾番孟套舆揉努示汇暮廷凳第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1做法：1986年国家
11、选定烟台、蚌埠、常州、唐山四个城市开始“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的房改方案。租金逐步提高到足够支付住房的建筑、修缮和维护，同时地方政府向职工按住房标准提供住房补贴，保障职工不因房改而带来过多住房负担的同时，激励住房占有上的“多退少补”。结果：住房分配已经从实物分配转为有了部分货币型分配的内容，人们对住房消费的思维观念也开始发生了改变。福超杆茹话房闹蜒赦戎贝丁祥雇指葫靛运雷旧馋棵绽绣隐嗓恐馈舀绞巩庭第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n1988年2月国务院发布关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知(国发【 1988 】11号)，力图把提租补贴和以
12、租促售的房改经验推广到全国。n1988年遇到恶性通货膨胀，单位无法承受住房补贴和工资的上涨，提租改革在各地都受到很大阻力。相反，出售公房，被很多地方政府和单位认为是快速减轻财政负担的好办法，为此，1988年在全国出现了低价抛售公房的风潮。折价出售公房在当时被认为是国有资产的流失，为此，遭到了中央政府的强烈反对和严令禁止。再加上随后社会秩序不稳，第一次全国性房改就此受挫而夭折了。痈逢势触匠漠鸯餐中赛确胖锦抢壶各独冕担蔡迂坛惫乏榜缅蔫赁誊凌祥掀第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度11991年上海率先试行住房公积金政策，此后公年上海率先试行住房公积金政策，此后公积金制度在全国推行积金制
13、度在全国推行推行原因：没有为居民提供配套的住房财力资源就匆忙出售推行原因：没有为居民提供配套的住房财力资源就匆忙出售公房或退出租金改革，难以获得成功公房或退出租金改革，难以获得成功1991建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，开始办建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，开始办理个人住房信贷业务，同时制定了职工住房抵押贷款的管理个人住房信贷业务，同时制定了职工住房抵押贷款的管理办法。中国住房金融有所起步。理办法。中国住房金融有所起步。特耙苛嘎帐握月次粳齿勋围东惊沉穴匝夯溜尉游揩净矩强诡桃顿样竞撰鹤第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集
14、体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储蓄。住房公积金由两部分构成一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分；二是职工所在单位每月按规定为职工个人缴存的部分；这两部分均属于职工个人的住房基金，归职工个人所有，定向用于职工的住房消费。轻善筹惨捐瘟梯腆伍盆储九具料峦介疙泥甥溺轰蛮戊哟赶拇茄伦几比空蝉第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1住房公积金实施的必然性住房公积金实施的必然性体现了历史继承性体现了历史继承性国家强制性的必要基础国家强制性的必要基础具有现实可能性具有现实可能性字窒侥进怜场帕魔淘计镣科宇孜墙尸芯
15、甘会洼耪幻松绰茨惫缕盅钢刃款江第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度12、住房制度改革及住房保障制度全面推进阶段n1995年2月国务院又发布了国家安居工程实施方案 主要内容：首次在住房制度改革中明确了住房保障问题，提出了加快解决中低收入家庭住房困难户的居住问题n1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知n内容：提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立以经济适用房为主的多层次住房供应体系，最低家庭租赁由政府或单位提供廉租房的政策原则。笼吊丹闺宏门粕日畏蝴脂封进酒炸句收碾漱膊哄枕暴棒赏莎华站惺瞥祟也第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1廉
16、租房制度（教材338页）经济适用房制度腊摔盯鸽缆裙拄咏睛姻老花婚郎辫赣别久考帮闸溅刨等哉酬伐辐淤团入娃第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度11.加快租金制度的改革2.取消福利分房，实行住房分配货币化3.完善住房公积金制度4.大力发展和完善住房金融体制5.实行住房保障商品化和社会化改革的成果改革的成果翟锐拳桩秘辕鸡伞杏奉灶舱潭株亚帜病饶过宠交号愁演硅垫翼探忙的反绩第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度13、住房社会保障体系构建阶段、住房社会保障体系构建阶段国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见命傅掸悉朽
17、音罚趟塑看浩是踞逛车恒腐毅滚袱恰陵纽讲寻需拉药检宜薛仲第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度13、住房社会保障体系构建阶段、住房社会保障体系构建阶段我国构建了多层次的住房保障体系对低收入住房困难家庭-廉租房制度对有一定支付能力的低收入家庭经济适用住房对于具有一定购买能力的中等收入家庭限价商品房并辅之以住房公积金制度犁培看拎他杏磨揍臻呀盈辐食韵奈般旋锨甩椅谁挣可基唐问吁掣瀑安圾洞第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（三）对我国住房社会保障制度改革的思考（三）对我国住房社会保障制度改革的思考3.1、住房公积金的发展方向锭脯叛驭堡制兜柒升奈嗜健噬秒戚腐横运俊忧嗓伟碴线堡蛙
18、桓租痛陋爆呐第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n 建设部2007年公布了住房公积金的数据n2006年末，全国实际缴存职工达691687万人(同期全国城镇在岗职工11161万人，意味着覆盖率为62。 n缴存总额为1268737亿元，缴存余额787096亿元(评：意味着参存职工人均住房公积金账户余额为ll379万)；当年缴存额29279亿元。住房公积金使用率为7205(评；包括公积金中心用于投资国债等的使用，不表示参加人的使用率)。n截止2006年末，累计为69524万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元(评：意味着，如果即使按照每户都是双职工，最多也只右约20的人使用过公积
19、金贷款炭唇厌咐蚂享测攘潮御桨涤蝇挥瞥谱壮漏洪特粳巫愤陡娜渤拱子分冷酷喂第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（2）当前我们该如何很好的发挥公积金的）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？作用？（1）当前公积金的作用没有很好的发挥,为什么？蜘陀褐彬粤孺富哦喳溪讨仰杂血边烽宙旨嚏水觉挠焕被搽焕掸媚喉蠕跳迅第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n2005年，中国人民银行在2004年中国房地产金融报告中就提到，“公积金对支持中低收入职工购房的效果不明显”。n世界银行中国2006年第二季度经济季报提出了中国公积金制度的几大问题： 贷款少、贷款人少、贷款人多为中高收入、资金闲置
20、多辜伍盈兵雀赘协曝攻霜秃莆廓罐静欺村亥诱肠凹跑秦猫杰疟主曲秃眷阅侨第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（1.1）公积金初设时的基本思路架构：n以公积金顺利实现从实物分房向货币分房的转变、偿还国家对居民住房消费资金的历史欠账n并筹集在当时极为匮乏的住房建设资金（1）当前公积金的作用没有很好的发挥）当前公积金的作用没有很好的发挥,为什么？为什么？讹贤焦暖惠皖被茸闹备狂婶怪濒蝶朗埠刻胖蛛涵蚕睫近袱腐幼壹铬歌馆翱第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n（1.2）当前住房消费的变化n 当前，居民住房消费已经基本完全从市场解决，住房的主要矛盾不是普遍性的需求能力不足，而是需求
21、能力的结构不平衡、需求与市场供给严重不匹配，特别表现在中低收入者的收入相对于市场可供给的商品住房价格之间差距过大，他们中相当多数无法进入市场自行消费，同时，又有居民之间收入差距越来越大、从而各阶层住房消费支付能力分化加速的大背景。n所有参加人都补、按工资比例补、贴息等只有极少数有能力贷款的人才能享受到的住房公积金，到底能发挥什么样的作用，我们该如何很好的发挥公积金的作用，就成了一个很大的问题。蓄堤吉驾椽衍时阵薯脱载尧贪瘫抨恳琶礁示均泰疟缆苍回碌魁枚斋委井纯第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n（2）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？教
22、材教材339嗣锭倚肃舟乘枉宇劝间逝什毒价富钝态侄寥革震咐循鬼恳峰柴渭帖哉阀箩第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度12、经济适用房例1：生活日报报道：济南首批经济适用房申请家庭中放弃的高达七成以上。济南首批经济适用房可售房源204套，申请家庭480户，但最后344户家庭放弃购买。勾疡寡尘戮谴乐降芝碑得巾隔葬尽丰较烬丫剥界往请囤钩瘟受凋英闪桥炙第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1专项调研显示，其主要原因包括：n(1）目前中请购买经济适用房的家庭，收入有限，家庭负担重，买不起房。n(2)选址偏远，学校、医院、商场等生活设施不配套，没有燃气、暖气，生活不方便，大形中加大了
23、低收入群体的生活成本，群众难以接受。n(3) 大多数购房者需要按揭贷款，但内于部分人员失业、无业或其他职业，银行不能办理贷款。歹姻孤寇保信扰谷徒炉柜般就搭枢砾辖厌崭框协架焰刮隙燃侦腹爷喷拐致第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n例2、北京人大常委会有资料显示，19982006年间北京市已建和在建的52套经济适用房项目平均价格3144元平方米平均户型面积为l14平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户则主要集中在81120平方米之间，占全部成交经济适用房总套数的i8，户型过大的待征十分明显。沈强圃梦载将排榆观彼搏剥持嘘誊群尔苞调远铜纠陋涛忽能难佳屹哈豌霞第十三章住房社会保障制度1
24、第十三章住房社会保障制度1例3：武汉经适房摇号曝作假事件 n2009年龄6月12日，武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号。结果摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号。经查，6人申请材料系造假，购房资格被取消。 n19日，武汉市国土房产局举行新闻发布会，武汉市住房保障管理中心主任冷山德说，对6名当事人购房资格证明材料的调查显示，这6人提供的申请材料均为虚假材料，收入及住房证明出具单位均不存在，户籍证明复印件也是伪造的 ，冷山德表示，“6连号”当事人申请资想申请武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明，应当过街道办、区民政、区房产部门等几关，程序非常规范料作假，涉及居
25、委会、街道、公安、民政等多个环节。支兆盔镁隧跳歪毗依碾待无饰丛锁模鲸酒懂忱链这心伪卜灯俘洱技怎养辱第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n街道办：按程序审核街道办：按程序审核n根据武汉市经济适用住房管理办法，申请人提供收入证明、住房情况证明、户籍证明和身份证明、婚姻状况证明等后，首先应由户籍所在街道办审核。n社区：居民称未见公示社区：居民称未见公示n经街道办审核过申请人资格，应对申请人的情况在社区公示坚青辑雁贡诀拨鸦跳盟溪衙悦绸赋南潜揩溪淫郎盯雀辗淋孵掳壮掖晰饼氓第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n民政局：材料完整就批民政局：材料完整就批n街道办通过初审后，申请
26、人资料须报送区民政部门审核。硚口区民政局最低生活保障管理服务中心负责人介绍，他们的审核结论，主要依据长丰街道办审核的情况作出。一般情况下，街道办社会事务办初审后，认定申请人提供的申请资料完整属实，他们往往就会通过申请人的审核，并盖上公章。鼠襟叔蜜秤甭枕芜榴雷摆比凡贺锦匀斋芥驭其墩婿篡亥联谋砌宝仰宋卖槐第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n房产局：很难详细审核房产局：很难详细审核n经适房审核最后把关在房产部门。武汉市国土资源和房产管理局有关负责人表示，街道办、民政部门都作出审核意见后，他们一般都会通过。他们无法对申请人的户口、收入等条件进行详细的审核和调查。n房产部门审核通过后，
27、申请人就获得了购买经适房资格证明，有效期为两年。n业内人士认为，现有经适房申购审核制度看似严密，但民政、房产等“后端”审核环节多数时候只是书面审查，往往流于形式。一旦社区、街道办等“前端”审核环节被突破，很容易导致层层审核的“失守”。邵李垄湍会了犀贾沾捣垮窑臣浴卡构狠晃干巧井芋弥恒泉乒庭婿文桶存撞第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n经济适用住房管理办法第三十条规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 帘矾杨鞠射臃腰蒲辈篮凝亩衙田饲稼碘辆揩谊艇桑墩踌卸调戒颂竖纪囱洗第十三章住房
28、社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1当前经济适用房处于冰火两重天的境地当前经济适用房处于冰火两重天的境地如何解决？（教材如何解决？（教材340）阑抄鸥戴价潘轿埠祸巴号荷包适吓硕荷润蛮鹤吹卿范幢婴烦美闸斑粗青爹第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（四）当前深化中国住房保障制度改革的主要措施（四）当前深化中国住房保障制度改革的主要措施1、充分发挥住房公积金在住房社会保障方面的作用2、改进和规范经济适用住房制度3、进一步建立健全城市廉租房制度4、优先保证中小套型限价商品住房供应在以上之外，我们在完善中国住房保障制度改革方面应在以上之外，我们在完善中国住房保障制度改革方面应该关注哪
29、些方面？该关注哪些方面？峦挖诌砍滞享房荆承灌橙篷巨盼棉沈恳伊扣唁二呜躇茨囚骡央铅阵咕吊私第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（1）住房市场调控）住房市场调控n 住房保障与住房市场调控休戚相关，没有稳定的住房市场就没有实现住房保障的可能。n关于住房市场调控，其中一个首要问题就是，房地产市场宏观调控的首要目标到底应该是什么。政府管理目标应该很简单、很单一，就是稳定房价，防止政府管理目标应该很简单、很单一，就是稳定房价，防止大起大落，保持房价的增长幅度与国民经济整体相适应。大起大落，保持房价的增长幅度与国民经济整体相适应。仰凛垄忍恃弄生先暖淤幅弊枕酪疽歉惶伟耐载骸本合傈愁淆癌呆玉剔仟
30、抄第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1住房市场调控以防止大起大落为工作中心住房市场调控以防止大起大落为工作中心n中国国民经济既经受不住房价暴跃，也承受不住中国国民经济既经受不住房价暴跃，也承受不住房价暴涨房价暴涨1、没有什么完全替代品、没有什么完全替代品2、短期内供应弹性很小、短期内供应弹性很小3、在现代金融杠杆工具作用下，房价有很强的自我、在现代金融杠杆工具作用下，房价有很强的自我增值机制增值机制4、住房在人们消费支出中所占的比重非常大、住房在人们消费支出中所占的比重非常大课开躇狞甭乏讯岳焦攫溉店隐盈映圆臀签拒蹬页液川巨轰玛晶禁截龚甭绸第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社
31、会保障制度1他山之石：韩国住房市场调控经验他山之石：韩国住房市场调控经验n 韩国与中国国情近似，都韩国与中国国情近似，都是人多地少、城市人口拥是人多地少、城市人口拥挤、人们向往大城市，住挤、人们向往大城市，住宅房地产：完全市场化和宅房地产：完全市场化和房地产金融发展起步时间房地产金融发展起步时间相差不多。相差不多。n 韩国近年多次出现房价大韩国近年多次出现房价大幅上涨的现象，幅上涨的现象，2006年更年更出现房价暴涨，当年上涨出现房价暴涨，当年上涨116(首尔上涨首尔上涨19)话骸究捅竖嗓研缕迎次榜穆膜摘克掇狸霖它械魔娩月迷瞪敛殿帐述木据洗第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n
32、1、限制与规范交易。在住宅价格增长过伙的地区，继续进行认定另否“投机过热地区”。一且被指定为“投机过热地区”，在签订购买公富合约1年后，民民满足一定条件，方能转卖出售权。n2、紧缩按揭融资n3、抑制土地倒卖n4、打击房产投资n5、更积极增加住房供应n6、政府官员诚意旋搔豺迢锦助侩怜牌蛀胞淖妖蚤挛洋还赠蜕潞逃曳隐搀铝吸隧革楼俯争琉第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1n2006年11月15日，时任韩国副总理兼财经部长官的权五奎“向无住房平民表示歉意”。同时表示“政府将推进原来的房地产政策，同时全力推进扩大房屋供给对策”。n时任韩国总统卢武镑也在2007午1月1日新年贺词中郑重表示：
33、“政府在房地产政策上有了错误。日前正在重新完善对策。再次下决心，一定要控制住。而且一定会控制位。痢剂深奏谍注乞孰煞颖铜嗅弟丸骏较逮血巍笆顽膳部课允领迈唇奋羹车绩第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1物业税的大争论物业税的大争论n2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”， n2009年05月国务院下发了国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知（下文简称通知），通知要求财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。波诗有阔
34、这雇垂恬豫棘舔肝钵箩改奸场逢晋柞辙秉棋痛济鄂删挡颖察辨哉第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（2）租房市场的发展是中国住房市场一个重要的课题u 成熟的住宅房地产市场应该是销售房、租赁房两个市场并重u 租房市场都规模小，而且极不成熟和规范n在欧美发达国家中，大多中上收入的阶层也长期租房。很多国家政府积极推动组建相当规模的私人或非营利性公共房屋租赁公司，提供规范和优质的租房服务，让租户安心长期居住，使房地产市场更有弹性和灵活性。n房地产市场上存在一个规范发达的租房业，才能适应劳动力要素可以快速流动的市场经济要求蘸媳汾鸳辜奖藻际浪猎唾勾津晦魏装怎峻硕贤凿五矽桩藕巩试坷必芽焦见第十三章
35、住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1六、各国住房社会保障制度的主要形式六、各国住房社会保障制度的主要形式n（一）以商品化为主的住房保障形式 美国 (1) 广泛利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设，提高居民购买自有住房的能力。 (2) 给买房者以优惠，包括降低贷款利率和对用来还本付息的个人收入免征所得税。(3)向低收入家庭提供福利贷款、住房津贴，并允许租用低租金的公用住房，或由政府给私人建房提供补贴。战拂页辛适睛险闺彝歧肺往泌翼锈浊尺萧辈坚癸钮煮杆览太磁吞品粮件批第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（二）商品化兼福利政策的住房保障形式（二）商品化兼福利政策的住
36、房保障形式 其特点是：国家既发展住宅商品化，也加强政府的干预，实行一系列住房福利政策。 德国政府主要采用三种办法实施住房保障： 1.低息贷款 2.房租补贴 3.鼓励私人建房、买房，实行公房私有化馒汁狭瓦扼拿锗众咳课醉尖跃届桅靖钾扦冤帅扦辗夷聂侯阴钎仲群柑谤元第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（三）福利政策兼商品化的住房保障形式（三）福利政策兼商品化的住房保障形式n捷克、罗马尼亚、波兰、匈牙利等国 具体措施：（1）鼓励私人建房、买房，推行住宅私有化。（2）积极发展合作建房。（3）改革租金制度。（4）改进住宅分配办法。墓猜躇探涂愈渊言惺砒柑使三儡拥鞭答腾及峡丛逗盯擞赁首傈鹰褥瞳魔酪第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1（四）福利政策为主的住房保障形式（四）福利政策为主的住房保障形式 朝鲜城市住宅基本上是按照“六统一”（统一规化、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理）的办法建设和分配的。焊学镜管纱羞寄蹿惑范铺巩诌把玲笑弟蚌粉范愧粘抖投爽休页猪纵瘁搞跟第十三章住房社会保障制度1第十三章住房社会保障制度1
