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1、宏观背景分析目 录 第一部分漳州房地产市场分析项目发展建议第二部分第三部分宏观背景分析宏观经济宏观经济漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。 2007年，漳州市国内生产总值达到862.54亿元，人均GDP26805元(3829美元)。根据经验，当一个国家人均GDP在8004000美元，宏观经济增长大于8%时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。居民收入居民收入快速增长，刺激居民消费欲望快速增长，刺激居民消费欲望 2007年城镇居民人均可支配收入14153元，相比2006年增长13.1。收入的增长直接刺激了居民的消费欲望
2、，从而提高了开发商对楼市加大投资力度。城市规划城市规划本地块处于漳州的东北部，是城市未来的发展方向之一本地块处于漳州的东北部，是城市未来的发展方向之一 漳州市未来规划主要是向东发展。同时，为完善城市功能布局，城市还需向东北、向西和向桥南拓展。本地块正处于漳州的东北部，是城市未来的发展方向之一。属于朝阳组团，未来以发展食品等大中型工业项目。宏观宏观背景背景1 1、经济政策：落实从紧。存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5的历史高位2、物价上涨，百姓生活成本增加3、三通政策：海西经济发展利好政策经济背景n对于投资者的投资行为会有比较大的抑制作用，外市到漳投资份额大大减少;n自住型购房者暂缓买
3、房，持币观望持续浓厚，成交量不断减少；n加大开发商的资金成本，加大开发成本，并进而影响房地产开发企业参加土地竞投的积极性；n预期今年漳州楼市将在大环境的影响下，因为部分开发商资金紧张陆续降价促销回笼资金。我国1月到4月，居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元2008年7月2日晚，中国经济研究中心与美国经济研究局合办的中国与世界经济研讨会开幕。会议期间，中国经济研究中心教授徐滇庆在会上表示，“我国1月到4月，居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元，4个月增加了4万亿元，其中一部分就是海外流入的热钱。他认为，些资金同普通人的储蓄不一样，它们不会安分的呆在银行里，“目前我国的实际利率是负利率，他们肯定是
4、不愿意长期承受这个损失的。最有可能的去向，一个是股市，一个就是房地产市场。进入股市，则会导致股市的大涨大跌，进入房地产市场，就会进一步推高房价。” 从短期来看，我国政府一定要坚持从紧的货币政策不改变，直到通货膨胀真正地稳定下来。他认为从紧的货币政策，例如收紧银根等措施，虽然可能会损害一些部门或地区的利益，从而为央行的调控带来压力，但是从紧的思路短期内不会改变。由此可以看出：n中国国内百姓购买能力还是很强，只是现在受国家调控影响，持币观望;n短期内国家调控政策不会放松，将持续一段时间。漳州房地产市场概述漳州房地产市场概述近年漳州市区房地产开发投资情况n 20022007年漳州全市房地产投资连续五
5、年增长，2007相比2006年增长51%。n 2008年漳州中心城区的房地产投资热度依然不减，说明漳州的房地产市场正处在一个高速发展的时期。对于本地块来说既是机会，同时供应量的增加，也意味本案将面临更激烈的竞争。2007年为漳州楼市供需的转折点，供大于求20042007年漳州市商品房供销对比情况72.9472.94118.23118.23120.15120.15225.07225.070 050501001001501502002002502502004200520062007单位：万平方米单位：万平方米批准预售量销售量20082008漳州市区房地产市场销售情况漳州市区房地产市场销售情况预售项
6、目所属板块预售住宅面积（）预售住宅价格（元/）预售项目所属板块预售住宅面积（）预售住宅价格（元/）延安广场老城24075.414400绿佳园新城19460.464177永大星城城东49926.014600君临天下新城22227.664930毅达新城城东118708.682800东卫楼新城4587.286000锦绣一方城东39122.254200志诚广场新城38954.495300新城国际城东69087.284800新元城市花园新城11145.984234上层55（多层）上层55（别墅）城东6285.125432.4456578800九龙城新城47561.184000新城悦景豪庭江滨104405
7、.84600永鸿国际公馆2金峰32679.634200鑫荣花苑江滨47988.935200绿洲富城金峰4761.153800龙江明珠江滨32296.984200合计691081.122008年16月漳州市区批准预售项目n2007年漳州市区商品房（住宅）存量约为27万平方米n2008年16月23日，漳州市区批准预售住宅面积为69.11万平方米n2008年16月23日，漳州市区商品房住宅销售量（合同备案）约为53.69万平方米进入2008年后漳州前五月销售均价3311元/,值得注意的是销售均价与去年全年的均价3354元/相比，几乎没有改变，也说明近年漳州价格没有实质性的增长，但交易量与去年最大交易
8、量相比，降幅较大，出现交易量萎缩现象。2008年15月去化量和均价走势单位：7710012560010220085900519001855003368318828533755339302000040000600008000010000012000014000016000018000020000007年最高峰2008.12008.22008.32008.42008.505001000150020002500300035004000柱形图 1折线图 2余量72.72万余量72.37万预计供应量 已知供应量 2009年预计将至少222万平米商品房上市按上图看，按上图看，20092009年将至少有年将
9、至少有222222万平米的供应量，万平米的供应量，漳州市商品房供应量与成交量走势对比城西板块城东板块城北板块滨江板块本地块本地块老城板块属性：工业区/中档住宅,以满足人口密度大的工业区客户为主代表楼盘：香江国际、鑫荣嘉园、绿洲富城、永鸿三江城均价： 3200-3500元/m2发展趋势：伴随工业区的开发和发展，形成产业居住组团属性：老城市中心区，功能配套完善，以本区域客户为主代表楼盘：钱隆首府、延安广场、华元小区、福海阳光、香榭花都等。均价： 4000-4300元/发展趋势：北面有大片平地，有拓展空间。属性：商业中心/中高档住宅，热点区域，以老城和芗城客户为主。代表楼盘：九龙官邸、丽园君悦、香格
10、里拉、九龙城、东方明珠。均价： 4200-5000元/m2发展趋势：商圈带动区域开发与升值，实现芗城区与龙文区过渡。属性：滨江丰富景观资源/高档住宅，以漳州高端客户为主代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、一代领秀、君临江畔、龙江富城均价： 4500-5200元/m2发展趋势：依托丰富景观资源，销售速度快，有一定量的后续项目属性：城市功能东移/中端住宅，以周边县城和本地客户为主代表楼盘：锦绣一方、天利仁和、悦华星座、荣昌花园、上层55均价： 3500-4200元/m2发展趋势：未来的开发热点，区域规划配套的到位，认可度提升20082008漳州市区房地产市场产品分析漳州市区房地产市场产品分析老城板块城北
11、板块城西板块城东板块江滨板块产品小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主高层为主主力户型面积三房：7090两房：120130一房：50两房：7090三房：120140一房：3050两房：70120两房：70100三房：120140三房：120160户型附加值凸窗、入户花园、多阳台凸窗、入户花园、露台、多阳台凸窗、入户花园、多阳台凸窗、转角窗、多阳台凸窗、入户花园、多阳台园林主题欧式园林东南亚风情东南亚风情东南亚风情东南亚风情园林细节水景、休闲设施水景、休闲设施水景、树种、休闲设施水景、树种、休闲、运动设施水景、休闲设施、运动设施城北板块的楼盘分布城北板块周边楼盘众多，比
12、较密集。部分楼盘，如龙门天下、新城财富广场、阳光雅苑均已售罄。楼盘名称楼盘名称楼盘体量楼盘体量总套数总套数销售率销售率剩余体量剩余体量开盘时间开盘时间 预测售完时间预测售完时间万象星城广场6.4万平米 45090%6400平米2007.6.9 2008.12绿佳园2.0883平米 25113%1.8万平米2008.52009.10东方钻石城4万平米 40480%5000平米2007.102009.6福海阳光20万平米 11000 20万平米未定未知丹霞名城14.9万平米 860014.9万平米未定未知钱隆首府20万平米190019% 16.2万平米2006.102010香榭花都18.2万156
13、0 0 18万平米未定未知合计652572.0472.04万平米万平米城北板块的楼盘现有供应量:项目名称地段配套地块外观户型景观开发商实力文化背景发展前景工程进度钱隆首府-东方钻石城- -万象星城-绿家园-福海阳光-丹霞名城-各项目优劣势对比漳州市场目前楼盘竞争同质化明显，急需有实力的开发商带着先进的住宅文化，漳州市场目前楼盘竞争同质化明显，急需有实力的开发商带着先进的住宅文化，建设具有优秀软硬件配套的优秀住宅社区。建设具有优秀软硬件配套的优秀住宅社区。 具备优势 不具备未来对本案构成竞争的商业物业（已知）商业项目商业体量商业规划目前现状开业时间备注新城财富广场0.6底商形式，1F为58间沿街
14、店铺，面积在30-150，2F为2000的新华都超市。即将交房未来1年内均价1.0-1.2万元/，目前部分业主开始招租，租金在50-60元/月万象星城广场0.8底商形式，1F为20间沿街店铺，带挑高，底层面积在80左右，2F为5000的商场。在建未来1-2年均价1.2 -1.3万元/，2F统一招商经营，具体业主未定。夏商香榭花都0.6商业步行街形式，具体面积、业态尚在规划未建不详夏商阳光雅苑0.5底商形式，共105间沿街店铺，带挑高，底层面积在40-70。即将交房未来1年内均价7500元/，业主自营，周边店铺租金在30-40元/月。怡群商业中心0.41-3F为商场，4F以上为写字楼，目前正在招
15、商，可能引进大型家电卖场。即将交房未来1年内开发商只租不售，统一招商经营，租金平均为90元/月。锦绣一方4.0综合型购物广场，1-3 F已被深圳人人乐商业集团订下，4F为娱乐场所。在建未来2-3年开发商只租不售，统一招商经营。悦华城市广场3.0综合型购物广场，1-4 F具体业态尚未规划在建未来2-3年开发商只租不售，招商尚未启动。悦华都市阳光0.8家电卖场和美食城，1-2F为可能引进苏宁卖场，3F为美食城。即将交房未来1年内开发商只租不售，统一招商经营。天下广场2.2底商形式，带挑高，底层面积在40-100，一期、二期规划为综合型餐饮店铺，三期规划为名品专卖店铺。在建未来2-3年部分街区业主自
16、营，餐饮街区采用返租形式，前三年统一招商经营并承诺返租，之后业主自己经营。合计12.9万注：以上仅统计商业体量在0.4万以上的物业项目地 点业 态租金价格店面价格丹霞路餐饮、家电、银行、医药、摩托车行50-60元/平米15000-35000元/平米南昌路SHOPPING MALL、餐饮、名品服装50-100元/平米20000-40000元/平米漳响路汽配、摩托车行、建材、五金、机械配件30-40元/平米8000-20000元/平米漳华路杂货、管材25-35元/平米7000-12000元/平米当前商业租金、售价状况u来 源 地 1、漳州周边乡镇（经营农产品者），漳州市区收入相对较高的阶层2、部分
17、外地投资客（厦门居多）；3、在外地事业成功者，返乡投资；u置业类型以投资出租为主u职业类型城市小资产阶层、企业高管、外地漳州籍商人u消费特征1、看重优越的地理位置；2、倾向商业规模；3、倾向群体效应；漳州购买商铺的消费群体本章小结：未来市场及竞争未来市场及竞争具体特点具体特点未来市场走势未来漳州市区住宅市场供给将继续放量，中长期看市场需求较为强劲，但短期受新政策调控影响市场需求不能迅速释放，因此国家对楼市宏观调控的政策风险是本案需着重考虑的关键因素，同时也应该看到，倘若未来市场成交持续低迷，开发商将面临更大的降价压力。从客群方面看，未来购房者仍以三房为主力需求，其中110以的舒适型三房依然是市
18、场青睐产品，特别随着90以下户型供给的逐步放量，未来三房户型将成市场紧俏产品。未来住宅竞争未来本案周边住宅竞争项目多达9个，目前已知供应量高达76.9万，其中与本案临近的项目多为中大盘，无疑将分流本案未来潜在可群，而对本案构成直接竞争威胁；同时未来住宅竞争的层次将不断提高，特别是围绕开发协作团队、社区规划、建筑品质等领域展开激烈竞争。未来商业竞争漳州市区商业发展格局将由两足鼎立逐步转向四足鼎立的局势，沃尔玛商圈凭借其区位优势和商业集聚效应在未来发展中将不断赶超新华商圈而成为市区第一大核心商圈；本案处在沃尔玛商圈和未来城东商圈的辐射边缘处，目前来看，本案区域经济发展滞后，产业支撑薄弱，人口集聚度
19、不高，且人口素质一般，导致区域消费总量极为有限，因此沿街商业店铺的租金水平低下，经营情况不容乐观，未来商业氛围有待随居住人口的提高而进一步培养。圈圈层老城板老城板块城板城板块城城东板板块金峰板金峰板块滨江板江板块客客户性性质自住为主自住为主，少量投资投资、自住比例相当自住、投资比例相当自住为主，投资较少区域来源区域来源漳州市区客户为主，以及漳州周边县城客群芗城区本地客户为主，兼有老城区客户，以及少量的厦门投资客户龙文区本地客户（开发区和工业区为主）为主，加上漳州周边县城，及部分厦门投资客以本片区客户为主，还有不少老市区的居民，另外还有不少来自厦门、泉州以及平和、漳浦等市县的投资客资源优势，客户
20、来源广、辐射整个漳州市区、厦门或泉州少量客户职业公务员以及改善居住条件的当地居民为主商圈附近白领、 公司管理层、事业单位管理人员、私企老板、公务员小私营业主、开发区及工业区技术及管理人员、改善居住条件的当地居民为主当地公务员、高校教师、园区企业中高层管理人员 私企老板、公司高层、高级公务员为主家庭家庭年收入年收入5万以上7万以上5万以上5万以上15万以上，高端收入群年年龄2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主30-35岁为主2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主1、2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主35-50岁为主家庭家庭结构构2房2口之家多，3房3口以上居多3口以
21、上居多，部分携父母居住，公寓以单身为主2房2口之家多，3房3口以上居多2房2口之家多，3房3口以上居多2口、3口之家居多置置业需求需求自用以2、3房为主，投资以一房和单身公寓为主120150平米以上3房、4房为主，部分配有楼中楼，配以少量单身公寓使用2、3房为主，4房和单身公寓也有一定比例投资以1房为主，居家以2、3房为主160-220平米3房、4房及楼中楼为主关注因素关注因素配套、环境、位置和区域情结的综合引导依次为价格、升值潜力、户型（附加值如赠送面积）依次为升值潜力、配套、产品依次为价格、升值潜力、户型（附加值如赠送面积）景观资源、环境、产品（整体舒适度）2008漳州市区房地产市场客户分
22、析客群来源分析从2007年的数据分析来看，周边县城是漳州购房的主要群体，但这其中主要来自云霄、平和、长泰等经济较好城镇居多。漳州客户来源区域分布市区32%周边乡镇43%周边城市5%其他20%市区周边乡镇周边城市其他目标客户群比例目标客户群比例漳州市区：40%漳州各县城：45%其它地区：10%职职 业业：漳州市成功的私营企业主、本市大公司（或外企）的经理层、或政府部门隐性高收入阶层、高级教师、闽南金三角富裕阶层、各县城私营企业主等。年龄层次年龄层次：30-45岁之间，有相当的经济能力，年家庭收入达10万元以上。主要需求特点：主要需求特点：十分注重生活品质及社区环境、崇尚生活享受、讲究居住品质，愿
23、意为高品质的生活付出一定代价。看重社区品质，对价格相对不是很敏感，价格弹性较大。 客户考虑因素客户考虑因素： 产品形象力（开发商资信、楼盘知名度，能否彰显业主的身份、 地位）； 产品功能（小区配套、住宅功能、产品外延功能）； 生活品质（私密性、物业服务、社会地位） 产品质量（工程进度、质量、开发商资信）。购房目的：购房目的：购买本案的目标客户群一般已拥有自住的居所，基本属二次置业，但由于住房档次相对偏低、区位和环境也不太好，按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因此他们特别注重社区居住品质。目标客户群分析、客户群金字塔分析 小高层客户群 花园洋房客户群双拼别墅客户群 别墅 客户群35-
24、45岁，私营业主、政府领导或企业中高层领导，多次置业者，实力购买阶层，摆脱简单功能型置业需求，对生活品质有一定的要求。40岁以上，多次置业，私企老板、政府高层领导以及外企领导等社会塔尖人士，对物业的品质及居住环境，以及社区服务管理等软环境有很高的要求，总价承受能力较强。35-45岁，洋房升级版置业群体，政府领导、私营老板、企业高层领导以及漳州籍在外人士，对总价的承受能力较强，多次置业者，实力购买阶层，对生活品质有较高的要求。项目总体规划建议项目总体规划建议项目产品发展建议项目外立面造型项目外立面造型项目户型设计项目户型设计项目增值点构建项目增值点构建项目智能化配套项目智能化配套项目软性服务价值
25、提升项目软性服务价值提升项目园林景观设计项目园林景观设计地块价值分析地块价值分析地块价值分析地块价值分析用地分析用地分析经济指标经济指标项目数据备注项目用地项目用地139.94139.94亩亩 93293.2393293.23 建筑密度建筑密度38%38%建筑高度建筑高度77M77M86-9.4=77M86-9.4=77M容积率容积率5.5%5.5%绿化率绿化率35%35%本地块地块地理位置地块位于漳州东北部的市尾村。三面临路。北临漳华路，南临漳响路，均为漳州市主要交通干道。东面为新修的零号路，西面为一成熟的社区，周边没有景观资源，所以小区无法借景，只能造景。1、市场疲软局面；2、周边几个大盘
26、即将推出， 分流客户；3、不断调整的宏观政策；4、商业易受到周边较差商业影 响1、周边楼盘带动板 块居住氛围提升；2、县城购房人群增多；3、商业改善空间较大；4、北面有大面积可扩张的平地；1、周边配套素质较差；2、区域板块优势形象相对较弱，旧民房较多；3、商业氛围不足,且档次低；4、周边生活配套设施比较一般；5、周边都是道路民房无景观资源。1、开发商实力；2、地块方正，便于布局；3、地块大，可分期开发，丰富产品;4、地块保留许多原生态树木,可作为未来景观树木;5、地块的便利交通概念及其远景规划使其具有相当的升值预期。S优势W劣势O机遇T威胁 依据项目所处的区位和周边环境状况，本项目不适合建造高
27、端楼盘，而适合建造中高端精品住宅社区，消费对象瞄准漳州市中高端以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士，因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性、安全性、环境优美等因素来考虑，无论建筑单体、居住环境、物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计，以满足该层次消费者的各项功能配套需要，同时要体现住户的高尚、尊贵的定位形象。项目定位分析项目总体规划建议项目总体规划建议总体规划建议总体思路功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的高级居住区。由于地块周边自然景观以及城市景观资源缺乏，因此建议加大内部景观资源投资，以提高项目档次和增加价值点。住宅建筑以小高层和花洋洋房住宅为主，布局力
28、求空间形式多样。18F高层住宅分布在沿漳华路一侧，主要考虑到高层住宅对于噪音的有效隔离，以及高层建筑的地标性昭示效果，突出项目质感；在小区有树林景观资源的西侧与中心景观结合带建造高价值的花园洋房，即可丰富产品线，也可提升整个小区的品质 主入口拟设于地块南面，考虑到漳响路行车出入的方便性，而次入口则安排于东面和北面。 主入口空间设计注意控制高度与体量，适度控制由大门进入小区的空间距离。这样做，可以反衬出内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅格调。 主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照壁，展现出产品外观形象，触动空间层次感。 主入口空间设计
29、建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭现代居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制。总体规划建议主入口空间处理建议 根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保中心拥有较佳的视觉感受（小于45度仰视角），减弱压抑感。 住宅单体的层递型设计，顺应了“南低北高”的设计思路，同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。（二）住宅单体处理建议总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、等设备用房干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、娱乐、
30、商业配套公建适当考虑安排到裙楼或架空层恰当位置（三）公建配套处理建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生平面/立体交叉。（四）交通组织建议总体规划建议总体规划布局建议幼儿园后门高层18F高层18F高层18F中庭景观小高层12F小高层12F正门侧门花园洋房5.5F小高层12F社区MALL会所骑楼式商业步行街枫丹白露公园高层18F高层18F骑楼式商业步行街项目外立面造型建议1.1.欧式风格欧式风格 “粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多的
31、出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。 外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴2.现代简欧风格 现代简欧风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型
32、的建筑风格。 外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议外立面造型建议案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴3.3.现代简约风格现代简约风格几何线条修饰，色彩明跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。 建议建议: :从整个市区的建筑风格来考虑，大多数是以现代风格来定位产品，少数项目运用简欧建筑风格，为此考虑到现有购房客群对于简欧风格的建筑基本能接受；从项目周边及整个漳州市区的各个楼盘相对比显示出差异化；从营销角
33、度上，让客户觉得物超所值，极大地刺激销售；因此我们建议本项目用简欧建筑风格,在市场上的定位比较突出。外立面造型设计建议采取简洁新古典主义风格，分段处理建筑立面形象，重点突出顶部设计，注重细节刻画，风格大气且细致时尚，具备强烈的视觉冲击力，再现人文艺术情怀与建筑精品的完美结合。 欧式风格欧式风格现代简欧风格现代简欧风格现代简约风格现代简约风格人群人群市场市场差异化差异化营销推广营销推广外立面造型建议外立面造型建议项目户型建议项目户型建议户型设计：户型设计：住宅更多采用了大露台、低窗台、大转角窗户，可充分将中庭景观和小立体化绿化系统的生住宅更多采用了大露台、低窗台、大转角窗户，可充分将中庭景观和小
34、立体化绿化系统的生态效果引入室内，这样住户身居室内也可随时观赏中庭绿色美景。结构、设备专业最大限度态效果引入室内，这样住户身居室内也可随时观赏中庭绿色美景。结构、设备专业最大限度满足建筑功能及美观的要求满足建筑功能及美观的要求, ,建筑是一个整体，必须各方同心协力才能创作设计精品。尽量做建筑是一个整体，必须各方同心协力才能创作设计精品。尽量做到室内看不见一根梁、一条水管，建筑外部也很少见排水立管。系统采用变频稳压给水，建到室内看不见一根梁、一条水管，建筑外部也很少见排水立管。系统采用变频稳压给水，建筑顶部不设水箱，地下车库设发电机房，以确保正常供水。住宅无论两卫还是三卫，均设一筑顶部不设水箱，
35、地下车库设发电机房，以确保正常供水。住宅无论两卫还是三卫，均设一块水表，连接水管采用加保护套的铜管，并且预埋入楼层结构板内，保证物业管理的万无一块水表，连接水管采用加保护套的铜管，并且预埋入楼层结构板内，保证物业管理的万无一失。目前投资客很少，客户绝大多数是自住的买家，对建筑的功能自然十分关心，对每一平失。目前投资客很少，客户绝大多数是自住的买家，对建筑的功能自然十分关心，对每一平方米都希望买得值得方米都希望买得值得, , 我们应该精打细算合理安排建筑功能我们应该精打细算合理安排建筑功能, ,尽可能创造物超所值的增值空间。尽可能创造物超所值的增值空间。u一房户型区间设置在30-60 ；u二房户
36、型区间设置在75-95 ；u三房户型区间设置两个范围100-130及135-160 ；u四房复式户型区间设置在150-185 ；u楼中楼户型区间设置在200-280；结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目片区片区一房一房二房二房三房三房四房四房楼中楼楼中楼金峰片区金峰片区51-6368-90 113-135150-169老城片区老城片区35-53 75-95 115-140220-300 江滨片区江滨片区30-5086-99130-165160-185 200-300 城东片区城东片区30-60 76-9588-115153-161 180-260 可类比片区主要户型面积
37、区间分析可类比片区主要户型面积区间分析户型定位户型定位( (容积率容积率=3.0)=3.0)通过对可类比项目及片区市场的分析与判断，结合将项目打造成漳州高尚精品住宅产品的项目定位，确定本项目户型定位如下：180-260左右150-165100130、130-14575-9530-605555%305%套数比例（） 四房户型 楼中楼 三房 二房一房 面积范围（m2） 园林景观建议通过对漳州市现有社区园林主题设计和配套的比较分析，我们可以看出：通过对漳州市现有社区园林主题设计和配套的比较分析，我们可以看出：1 1、漳州房地产项目多走高尚化、人性化、生态化的路子。比较注重小区园林建设。同时园林景观也
38、为其展示社、漳州房地产项目多走高尚化、人性化、生态化的路子。比较注重小区园林建设。同时园林景观也为其展示社区形象、提升社区品质起到了重要的作用。区形象、提升社区品质起到了重要的作用。2 2、在已售项目中，园林的主题多偏向于异域热带风情或是原生植被的栽种区。、在已售项目中，园林的主题多偏向于异域热带风情或是原生植被的栽种区。3 3、功能分区上，多以运动、休闲为主题。如：泳池、亲子乐园、跑道等。、功能分区上，多以运动、休闲为主题。如：泳池、亲子乐园、跑道等。项目园林景观建议项目园林景观建议思路思路（一）市场的选择（一）市场的选择老城板块老城板块新城板块新城板块金峰板块金峰板块城东板块城东板块江滨板
39、块江滨板块产品产品小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主高层为主主力户型主力户型面积面积三房：7090两房：120130一房：50两房：7090三房：120140一房：3050两房：70120两房：70100三房：120140三房：120160户型附加值户型附加值凸窗、入户花园、多阳台凸窗、入户花园、露台、多阳台凸窗、入户花园、多阳台凸窗、转角窗、多阳台凸窗、入户花园、多阳台园林主题园林主题欧式园林东南亚风情东南亚风情东南亚风情东南亚风情园林细节园林细节水景、休闲设施水景、休闲设施水景、树种、休闲设施水景、树种、休闲、运动设施水景、休闲设施、运动设施项目园林景观建议项
40、目园林景观建议思路思路可以利用原由树木的创造宽大的共用绿地广场，结合会所泳池等配套设施规划超万平方米的中心公园，使一些追求更高生活享受的居民有了理想的选择。枫丹白露广场（1万平方米原生态树林公园）树林、艺术家广场、小人工湖、游泳池、鲤鱼溪、垂钓亭、小桥、喷水池、篮球场、网球场、烧烤场等芭堤雅风情亲水园林芭堤雅风情亲水园林 芭堤雅，是世界著名的新兴海滨旅游度假胜地。 位于泰国曼谷东南部147公里的海岸线上。芭堤雅海滩气候宜人，环境优美，是适合日光浴的旅游休闲场所。 沿岸高大笔直的椰树、随风而动的芭蕉，一派东方热带地区独特的风光。以阳光、沙滩、海鲜名扬天下，被誉为“东方夏威夷”。项目园林景观建议项
41、目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议主题主题主题主题植栽植栽以大型的棕榈树及攀藤植物效果最佳。还有椰子树、绿萝、铁树、橡皮树、鱼尾葵、菠萝蜜等，其形态极富热带风情.戏水池在造型上可选择波浪或流水状；在底部铺上天蓝色的瓷砖，营造出热带海洋的感觉。项目增值点建议项目增值点建议建议本案做个漳州最大的度假俱乐部式会所，共2.5层建筑面积3000平方米。里面的设备应有尽有。让住户可以随时随地享受各种消闲活动，舒展身心，仿佛如同在国外的星级度假村一样，身处其中无忧无虑。会所种类多样的多种豪华设施，更在意培养住户的兴趣，让住户享受高尚的生活意趣，拓展自己的生活空间，未来会所可以举办各式各样的活动，
42、加强住户之间的友谊，让住户从相逢到相识再到相知，领会和谐的社区文化才是完美度假生活的精致内涵。项目增值点建议特色会所设计会所设施与功能建议项目内容举例孩童类宝宝天地、电子游乐城、开心乐园文化类雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备餐饮类意大利餐厅、日本餐厅、法国餐厅、中餐厅休闲类知已吧（上网酒吧）、奥斯卡影院运动类潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆健康类室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、香薰阁新生活、情调花园街区新生活、情调花园街区街区景观设计风格与社区“生态、风情”一致，延续社区园林景
43、观元素。在商业街的经营上，统一的商业街经营管理是保证社区品质的重要环节。建议采用统一设计风格，明确每间店铺的经营种类、品牌档次、装饰协调性，以确保整体商业街对外经营的档次，以及与社区高品质的融合，成为社区休闲情调新生活的有效补充。 花园式商业街区，泛园林景观花园式商业街区，泛园林景观 项目增值点建议骑楼式步行街商业街依据为周边中低档住宅小区的居民和周边工业区的需求特色，将街区划分为：u社区配套服务区（如：小型社区型超市、银行、便利店、药店等）u休闲生活区（如：餐饮、奶茶屋等）u购物区（如：流行服饰店、精品饰品等）三大服务区域。项目增值点建议骑楼式步行街功能定位社区型商业房地产的形式是一种为区域
44、性居住社区服务的商业房地产，其业态集购物、零售、餐饮为一体的实施复合经营的商业类型。 在业态规划时，应依据社区商业街餐饮、零售、购物的比例2：3：5进行规划。项目增值点建议骑楼式步行街项目智能化配套建议项目智能化配套建议项目软性价值服务提升智能化管理智能化管理科技以人为先，引用先进技术，打造超前的智能化社区，全面推行安防、特业管理及通信全方位社区智能化，旨在建立一个生态环境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅、设备与管理一流，全新感受的尊贵居住典范，创造出今日居家更优越的享受小区设有电脑安保控制中心，随时提供专业保安服务；小区无防盗网。小区安保系统确保万无一失，小区围墙采用红外监控；结合闭路监控，各楼栋单元可视对讲系统以及各住户的安全防卫系统，紧急求助按钮等；信息点入户，户内预留网络接口、厅、房预留电话接口。地下停车场实行智能化管理；煤气、电表采用远程抄送。
