《恒发地产顾问建发房产美地项目前期策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒发地产顾问建发房产美地项目前期策划方案（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、建发美地项目前期策划方案谨呈:建发房产为项目的开发提供一种思路为项目指引一个运营方向为冰冷的建筑注入一股灵魂为消费者明示一种生活方式为土地日益稀缺的长沙中心板块创造另一种需求【本案主旨】【汇报纲要汇报纲要】前期市场分析前期市场分析项目分析项目分析项目定位初步建议项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式服务内容及工作组织模式20082008年长沙房市两极分化严重年长沙房市两极分化严重 2007年各大地产商纷纷攻城掠地、南征北战，不断拍出天价地块，市内土地存量日渐减少！2008年长沙城郊楼盘面临降价与滞销，而市中心优良质素的高端物业日益稀缺
2、，房地产销售增速明显，市场销售依然火爆，价格依然在增长。我司认为：在楼市淡季到来的买方市场，谁占有最核心的土地资源，谁能整合最优势的资源渠道，谁能重塑市场信心,谁能实现最精细化的市场运作，谁就有机会成为市场的话事者！未来房地产竞争集中表现为客户之争、品牌之争、土地之争！2008年深圳房地产价格降幅达30%，北京、上海、广州等一线城市面临销售量大幅下跌，长沙、南昌、郑州等二线城市也遭遇消费者持币观望现象严重、销售速度放缓的市场行情。滨河价值链城市中心价值链城市中心城市中心城市价值发展链南拓融城南拓融城湘江湘江浏阳河浏阳河捞刀河捞刀河新河三角洲新河三角洲山居价值链岳麓山岳麓山天际岭天际岭城市四大居
3、住价值城市四大居住价值中央、滨河、山居、发展中央、滨河、山居、发展西山汇景西山汇景汇金国际汇金国际建发美地建发美地建发房产四钻齐耀！建发房产四钻齐耀！咸嘉湖畔咸嘉湖畔城市首府城市首府湘江北尚湘江北尚新河三角洲开篇力作新河三角洲开篇力作超高层写字楼超高层写字楼+ +城市豪宅城市豪宅城市中心区城市中心区, ,成熟地块成熟地块汇金国际、建发美地汇金国际、建发美地芙蓉中路芙蓉中路西山汇景西山汇景咸嘉湖畔咸嘉湖畔湘江北尚湘江北尚新河三角洲新河三角洲建发房产建发房产我司认为，建发房产占据三大区域价值链的核心位置，把控一级稀缺资源。建发美地踞芙蓉路与韶山路之间核心地块，开发商建发房产作为中国房地产百建发美地
4、踞芙蓉路与韶山路之间核心地块，开发商建发房产作为中国房地产百强、福建房地产龙头企业，应以何种定位亮相于区域？亮相于动荡的市场？强、福建房地产龙头企业，应以何种定位亮相于区域？亮相于动荡的市场？建发房产长沙中心两钻齐发建发房产长沙中心两钻齐发建发建发汇金国际汇金国际建发建发美地美地 建发房产在长沙中心板块的两个项目在产品定位建发房产在长沙中心板块的两个项目在产品定位上能够互补，在营销上可相互呼应，将会在长沙获得上能够互补，在营销上可相互呼应，将会在长沙获得品牌、效益的巨大成功。品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先让我们看看中心板块区域市场！区域市场部分在售项目分布图区域市场部分在售项目分布图市中
5、心核心板块市中心核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块天健天健芙蓉盛世芙蓉盛世美居美居荷园荷园四达四达新时代广场新时代广场五一大道五一大道202202湘域中央湘域中央万象新天万象新天百盛百盛天心华庭天心华庭白沙晶城白沙晶城佳天佳天瑞宁花园瑞宁花园名都花园名都花园弘林国际弘林国际南湖片区集群南湖片区集群本案本案长城非常生活长城非常生活书院观邸书院观邸三重星都心三重星都心区域市场竞争态势分析区域市场竞争态势分析 / /区域在售产品分析区域在售产品分析 物业形态物业形态项目名称项目名称销售分期销售分期开盘时间开盘时间总占地面积总占地面
6、积( (）总建筑面积总建筑面积（）（）目前均价目前均价（报价）（报价）目前销目前销售情况售情况小高层三重星都心二期 22008年6月23380 130000550045高层白沙晶城107年12月5010.52 48031620050%金碧文华 208年200000450038%名都花园308年6月15日3774492247.09 起价：485058%书院观邸208年5月18日25563.37 118906.11 6600100%万象新天208年6月15日29332.07 228181.40 600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞宁花园瑞士公馆208年233
7、4596000560078%荷园108年3月16日19098121031.16 6900（精装）58%长城非常生活 12008年5月24日3988.13 31034.64 530075%建鸿达华都22008年7月31300236100650045%写字楼弘林国际12007年1591.4249488.42660091%区域市场竞争态势分析区域市场竞争态势分析 / /区域在售产品分析区域在售产品分析 目前区域内产品竞争主要集中在高层产品；目前销售价格集中在4500-6600元/平方米之间,主流均价在5300-6200元/平方米之间；本案周边楼盘的均价目前主要集中本案周边楼盘的均价目前主要集中在在5
8、5005500元元/ /平方米左右；与本案具有竞争性的项目目前销售价格在市中心板块中属于平方米左右；与本案具有竞争性的项目目前销售价格在市中心板块中属于中低价位水平，这对本案价值的提升具有一定的影响。从销售情况来看，由于市场处中低价位水平，这对本案价值的提升具有一定的影响。从销售情况来看，由于市场处于低迷期，加上政策影响，消费者大多采取了观望的姿态，区域市场销售情况不太理于低迷期，加上政策影响，消费者大多采取了观望的姿态，区域市场销售情况不太理想，市场进入了相持阶段。此外，市场的发展有继续走低的趋势，对本案存在不利影想，市场进入了相持阶段。此外，市场的发展有继续走低的趋势，对本案存在不利影响。
9、从目前的市场推出情况来看，市中心板块推出项目较多，竞争十分激烈。响。从目前的市场推出情况来看，市中心板块推出项目较多，竞争十分激烈。区域住宅市场竞争态势分析区域住宅市场竞争态势分析 / /区域即将推出市场分析（区域即将推出市场分析（1 1） 项目名称项目名称物业类型物业类型总占地面积总占地面积（万（万/ /）总建筑面积总建筑面积万万/ /）预计均价（元预计均价（元/ /）预计推盘时间预计推盘时间新芙蓉之都 高层1.4311.45000以上08.9层上观邸 小高层2.126.28460008.7钱隆樽品 高层6.0425.04待定08.9-10新建大厦 高层0.151.37待定万安达大厦综合用房
10、0.281.64待定2009年丰盛时代大厦高层小户型0.34.5待定2010年华联商住楼高层写字楼0.345待定待定书院观邸高层 2.5611.89700008.08今朝阳大厦写字楼0.63.7待定待定白沙福邸小高层0.095待定2009年嘉盛五环国际高层1.28.2待定2009年嘉顿金中环高层110.5待定2009年锦绣康岛公寓0.45.6待定2009年珈鼎国际综合用房32760002009年区域住宅市场竞争态势分析区域住宅市场竞争态势分析 / /区域即将推出市场分析（区域即将推出市场分析（2 2） 项目名称项目名称物业类型物业类型总占地面积（万总占地面积（万/ /）总建筑面积（万总建筑面积
11、（万/ /）预计均价（元预计均价（元/ /）预计推盘时间预计推盘时间芙蓉银座小高层0.71.9待定待定恒力尚邸小高层515.6待定2009年梓详苑高层0.978.4待定待定福林小区高层16.4待定2008年君悦紫园高层0.965.8待定2009年沸点100高层0.44待定2009年友谊公寓高层0.43.5待定2009年云鼎公馆高层1.24.5待定2009年山水华都高层0.964.6待定2009年融圣国际高层住宅3.5255300左右2008年长利盛和国际高层948待定2009年中邦国际高层2.648.21待定待定盛德紫瑞庭高层1.338待定2009年凯轩世纪云顶高层0.785.6待定待定铂金馆
12、高层0.734.75待定待定区域住宅市场竞争态势分析区域住宅市场竞争态势分析 / /区域即将推出市场分析（区域即将推出市场分析（3 3） 项目名称项目名称物业类型物业类型总占地面积（万总占地面积（万/ /）总建筑面积（万总建筑面积（万/ /）预计均价（元预计均价（元/ /）预计推盘时间预计推盘时间星城书院高层15.11待定09年江御大厦高层0.232.5待定09年书院城市广场小高层3.2110.75待定09年芙蓉星苑多层、小高层1829待定待定望江佳园小高高层3.2715待定08年白沙景园小高层0.71.5待定2009年融城滨江苑小高层、高层10.2332待定待定德信滨江时代高层2.913.9
13、待定08年合计合计88.7088.70391.14391.14区域住宅市场竞争态势分析区域住宅市场竞争态势分析 / /区域即将推出市场分析区域即将推出市场分析分析：分析：从即将推出项目的物业形态来看，未来区域房地产市场的竞争主要集中在高层产品上；从规模上看，未来区域市场的竞争将主要集中在中小规模的产品上；从物业类型来看,未来市中心板块即将上市的项目均以综合型物业为主,大多是塔楼加底商的物业组合,未来的商业竞争较为激烈。从区域市场未来的上市量来看，未来23年区域市场将有391391万平方米的上市量，加上目前在售项目的后继上市量，及未知项目的上市量，预计未来23年区域市场将有700700万平方米以
14、上的上市量，未来区域市场的竞争将异常激烈，本案将来将面临严峻的市场竞争；从推出时间来看，各项目主要集中在从推出时间来看，各项目主要集中在20082008年下半年和年下半年和20092009年上市，估计比本案上市时年上市，估计比本案上市时间要早间要早, ,本案可以避开区域竞争高峰期本案可以避开区域竞争高峰期, ,对本案来说是个利好。对本案来说是个利好。本案将直接面临云鼎公馆、长利本案将直接面临云鼎公馆、长利盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力尚邸、山尚邸、山水华都的竞争。水华都的竞争。值得关注的是本案将面临南湖片区的强烈冲击值得关注的是本案将面临南湖片区的强烈冲击
15、. .p据据 :今年上半年今年上半年, ,长沙市商品房批准预售量达长沙市商品房批准预售量达561.97561.97万平方米万平方米, ,销销售面积为售面积为347.74347.74万平方米万平方米, ,整体宏观市场处于严重供大于求的局面整体宏观市场处于严重供大于求的局面. . p目前以及接下来目前以及接下来2-32-3年内，区域市场的竞争都主要集中在高层物业上；年内，区域市场的竞争都主要集中在高层物业上；p目前区域市场上市量大，市场竞争激烈；目前区域市场上市量大，市场竞争激烈；p目前区域房地产市场处于低迷状态，消费者观望气氛较浓；目前区域房地产市场处于低迷状态，消费者观望气氛较浓；p区域市场未
16、来区域市场未来2 23 3年内市中心板块将有年内市中心板块将有700700万平方米万平方米以上的上市量，本案将面临以上的上市量，本案将面临严峻的市场形势；严峻的市场形势；p未来区域市场各项目将主要集中在未来区域市场各项目将主要集中在20082008年下半年和年下半年和20092009年初上市，年初上市，估计比本案估计比本案上市时间要早上市时间要早, ,本案可以避开区域竞争高峰期本案可以避开区域竞争高峰期. .p本案将直接面临云鼎公馆、长利本案将直接面临云鼎公馆、长利盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力尚尚邸、山水华都的竞争。同时面临南湖片区市场的强烈冲击邸、山水
17、华都的竞争。同时面临南湖片区市场的强烈冲击. .恒嘉观点恒嘉观点区域产品市场分析区域产品市场分析 / /区域产品配比分析区域产品配比分析项目名称项目名称别墅（套）别墅（套）多层多层( (套）套）小高层小高层( (套）套）高层高层( (套）套）万象新天一期二批165天健芙蓉盛世公寓814书院观邸825名都花园三期176白沙晶城841瑞宁花园168荷园192金碧文华200三重星都心二期 336长城非常生活 243建鸿达华都 364新芙蓉之都 297层上观邸 594合计合计9304285比例比例17.8%17.8%82.2%82.2%数据表明：数据表明：区域市场的竞争主要集中在高层产品上区域市场的竞
18、争主要集中在高层产品上, ,其次是小高层。从调查所知，其次是小高层。从调查所知，未来区域市场的竞争主要集中在高层产品上，区域内高层产品的竞争压力较大。未来区域市场的竞争主要集中在高层产品上，区域内高层产品的竞争压力较大。区域产品市场分析区域产品市场分析/ /区域产品区域产品户型户型配比分析配比分析项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式万象新天一期3121937697天健芙蓉盛世一期7863826422328名都花园三期884444（3+1户型）白沙晶城一期530311瑞宁花园瑞士公馆8484荷园64128金碧文华三期200书院观邸187240214184三重星都心二期 486
19、41763216长城非常生活 21627建鸿达华都一期一批 364新芙蓉之都一期一批10816227层上观邸 一期9043272合计合计242818302066661168比例比例34.726.129.59.40.20.1区域产品市场分析区域产品市场分析/ /区域产品区域产品户型户型配比分析配比分析数据表明：数据表明：区域户型市场的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上，二房和三房比例有所上升，区域户型市场的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上，二房和三房比例有所上升，而一房产品所占比例较前几年则有所下降，从调查所知，目前市场销售情况较好的户型是二房和而一房产品所占比例较前几年则有所下降，从调查
20、所知，目前市场销售情况较好的户型是二房和三房产品，一房产品由于投资价值下降及投资者的大量退出市场而从前几年的热销盛况急剧降温。三房产品，一房产品由于投资价值下降及投资者的大量退出市场而从前几年的热销盛况急剧降温。随着房价的不断上升，消费者由于购房压力加大而降低面积要求，将导致二房的需求不断增加，随着房价的不断上升，消费者由于购房压力加大而降低面积要求，将导致二房的需求不断增加，未来区域市场二房的比例将继续上升。而四房则由于面积大，总价高，而导致将来的需求将呈下未来区域市场二房的比例将继续上升。而四房则由于面积大，总价高，而导致将来的需求将呈下降趋势，降趋势，建议本案户型设计以二房和三房为主，减
21、少四房以上产品的比例。建议本案户型设计以二房和三房为主，减少四房以上产品的比例。区域产品市场分析区域产品市场分析/ /区域产品区域产品户型面积户型面积分析分析房型房型面积范围（）面积范围（）三重星都心二期 长城非常生活建鸿达华都新芙蓉之都白沙晶城荷园名都花园万象新天层上观邸一房40-5040-505050以上以上两房7070以下以下70-8070-8080-9080-9090-10090-100100-120100-120三房100100以下以下100-110100-110110-120110-120120-140120-140140-160140-160四房150150以下以下150-160
22、150-160160-180160-180五房160-180160-180180180以上以上区域产品市场分析区域产品市场分析/ /区域户型面积分析区域户型面积分析 由表可知：由表可知：区域户型市场，一房的竞争主要集中在区域户型市场，一房的竞争主要集中在5050平方米左右，二房的竞争主要集平方米左右，二房的竞争主要集中在中在80-10080-100平方米，主流面积区间在平方米，主流面积区间在1010平方米左右；三房的竞争主要集中在平方米左右；三房的竞争主要集中在120-120-140140平方米，主流面积区间在平方米，主流面积区间在120-130120-130平方米，四房的竞争主要集中在平方米
23、，四房的竞争主要集中在150-180150-180平方米，平方米，主流面积在主流面积在150150平方米左右；五房的竞争主要集中在平方米左右；五房的竞争主要集中在180180平方米以上；各种户型面积均平方米以上；各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面积将继续朝趋小化发展。面积的降低，未来各类户型面积将继续朝趋小化发展。根据市场调查数据所知，目前市场上最受欢迎及销售情况较好的是根据市场调查数据所知，目前市场上最受欢迎及销售情况较好的是8080平方米
24、左右的二平方米左右的二房；房；120120140140平方米的三房以及平方米的三房以及140140150150平方米左右的四房。而平方米左右的四房。而100100平方米左右的两平方米左右的两房、房、140140平方米以上的三房以及平方米以上的三房以及150150平方米以上的四房市场接受度较低，建议本案二房平方米以上的四房市场接受度较低，建议本案二房面积设计在面积设计在8080平方米左右；三房面积设计在平方米左右；三房面积设计在110-130110-130平方米左右；四房面积设计在平方米左右；四房面积设计在144144平方米左右。平方米左右。区域产品市场分析区域产品市场分析/ /区域产品户型设计
25、特点分析区域产品户型设计特点分析项目名称项目名称平层平层复式复式多阳台多阳台凸窗凸窗转角窗转角窗入户花园入户花园露台露台空中花园空中花园挑高阳台挑高阳台三重星都心二期 长城非常生活 建鸿达华都一期一批 万象新天一期天健芙蓉盛世一期名都花园三期白沙晶城一期瑞宁花园荷园新芙蓉之都层上观邸 一期上表表明：上表表明：区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗等元素，产品设计趋向多元化，产品品质有了一定的提区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗等元素，产品设计趋向多元化，产品品质有了一定的提升，但是产品整体品质还需要进一步提高。本案应该采取多元化设计，充分利用内外部空间提升项目的价值、品质和升，
26、但是产品整体品质还需要进一步提高。本案应该采取多元化设计，充分利用内外部空间提升项目的价值、品质和产品竞争力。产品竞争力。恒嘉观点恒嘉观点目前区域市场的竞争主要集中在高层产品上；目前区域市场的竞争主要集中在高层产品上；目前区域市场户型的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上；目前区域市场户型的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上；目前区域市场各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及目前区域市场各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面积将朝趋小化发展。购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面
27、积将朝趋小化发展。 未来区域户型市场，二房和三房产品将占据绝对的主导地位，一房的比例则将继续下降，四房的未来区域户型市场，二房和三房产品将占据绝对的主导地位，一房的比例则将继续下降，四房的比例将基本维持目前的现状。比例将基本维持目前的现状。 目前区域市场经济型两房、舒适型三房市场接受度较高，而大面积三房以上产品市场接受度较低，目前区域市场经济型两房、舒适型三房市场接受度较高，而大面积三房以上产品市场接受度较低，建议本案舒适型户型为主。建议本案舒适型户型为主。区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗、复式等元素，产品设计趋向多元化，产品品区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗、复式等元
28、素，产品设计趋向多元化，产品品质有待进一步提升。质有待进一步提升。区域内各项目在通过丰富社区园林配套来提升项目品质、价值及产品竞争力方面做得不够。本案区域内各项目在通过丰富社区园林配套来提升项目品质、价值及产品竞争力方面做得不够。本案应该注重通过园林规划和园林配套方面来提高项目的品质、价值和市场竞争力。应该注重通过园林规划和园林配套方面来提高项目的品质、价值和市场竞争力。区域客户市场区域客户市场/ /客户构成分析客户构成分析项目名称项目名称客户构成客户构成万象新天公务员25%，白领20%，私营业主40%，投资15%，其他5% 。天健芙蓉盛世公务员，教师、医生、周边居民，收入较高的白领，企业高级
29、管理者 。名都花园周边居民、单位职工、二次置业客户、东塘商圈客户，少量投资客户。 白沙晶城年轻白领，少部分投资人士，周边学校陪读家长，老年人。 瑞宁花园周边居民、二次置业客户，东塘商圈个体工商户以及企业白领，少数其它区域客户。荷园周边居民，单位白领，企业高收入人群及部分省外投资客户。 金碧文华青年白领居多，理工大的老师，部分投资客户，老客户介绍新客户和附近的居民。 书院观邸私营业主，企业中高层管理人员，公务员，周边原居民。客户都是自住型需求。三重星都心周边居民，单位职工，投资者和部分国防科技大学的老师。 长城非常生活 周边居民，单位职工，二十一中老师，投资客户。 建鸿达华都 周边教师，东塘商圈
30、私营业主，投资客户，为改善住房条件的二次置业者。 新芙蓉之都 项目周边居民、企业职工，投资客户以及其他区域客户。层上观邸 以周边居民、单位职工为主、其他区域客户，投资客户。区域客户市场区域客户市场/ /客户构成分析客户构成分析分析：分析：由上表可以看出，区域内各项目的客户主要由原住民、周边政府机关及单位员工、教师、个体工商户以及公司职员构成。年龄主要在3045岁之间；本案周边项目客户主要是来自天心区和雨花区，客户的区域性特征比较明显。由以上分析可以推测出本案的客户将由以下消费群体构成：由以上分析可以推测出本案的客户将由以下消费群体构成：、公务员、教师、医生、私营企业主、原居民以及个体户以及周边
31、的公、公务员、教师、医生、私营企业主、原居民以及个体户以及周边的公司中高层管理人员；司中高层管理人员；、外地打工者及周边县市想到长沙定居或投资的消费群体；、外地打工者及周边县市想到长沙定居或投资的消费群体；、区域主要来自雨花区和天心区；、区域主要来自雨花区和天心区；、中小户型消费者年龄在、中小户型消费者年龄在25-3025-30岁之间；中大户型消费者年龄岁之间；中大户型消费者年龄31-4531-45岁之岁之间间; ; 区域客户市场主要由公务员、教师、医生、个体户、投资者以及原住民构成，而主流客户由公务员、个体户、教师以及原住民构成。 区域客户的集群性特征比较明显； 由于市场低迷投资客户及外地客
32、户有较大幅度减少； 区域客户市场以3045岁，具有一定经济实力的中高收入群体为主。 本案周边项目的客户来自区域主要是雨花区和天心区。 目前成交客户主要以自住型客户为主，投资型客户大多持观望姿态。 受沿海城市房价大幅下降及区域市场低迷影响，大多数客户对房价持看跌心理。恒嘉观点恒嘉观点区域价格市场分析区域价格市场分析/ /在售项目销售价格市场分析在售项目销售价格市场分析物业形态物业形态项目名称项目名称总占地面积总占地面积( (） 总建筑面（）总建筑面（）目前均价（报价）目前均价（报价）目前销售情况目前销售情况小高层住宅三重星都心2期 23380 130000550055004545高层住宅白沙晶城
33、5010.52 480316200620050%50%金碧文华3期 2000004500450038%38%名都花园3期3774492247.09 起价：起价：4850485058%58%书院观邸1期25563.37 118906.1166006600100%100%万象新天1期2批29332.07 228181.40 6000600048%48%天健芙蓉盛世1期2批560663056005300530063%63%瑞宁花园瑞士公馆2期23345960005600560078%78%荷园19098121031.16 69006900（精装）（精装）58%58%长城非常生活 3988.13 31
34、034.64 5300530075%75%写字楼弘林国际1591.4249488.426600660091%91%区域价格市场分析区域价格市场分析/ /在售项目销售价格市场分析在售项目销售价格市场分析分析：分析：区域内住宅的成交均价在区域内住宅的成交均价在4500-66004500-6600平方米之间；主流均价在平方米之间；主流均价在5300-62005300-6200元平方米之间，其元平方米之间，其中市中心核心板块主流均价在中市中心核心板块主流均价在62006200元元/ /平方米左右，市中心边缘板块主流均价在平方米左右，市中心边缘板块主流均价在55005500元元/ /平方米左右。平方米左
35、右。本案属于市中心边缘板块，周边项目的价格主要在本案属于市中心边缘板块，周边项目的价格主要在5300-55005300-5500元元/ /平方米之间，对本案价格的提升产生平方米之间，对本案价格的提升产生一定的影响。一定的影响。 区域价格市场，近年来住宅价格增长较快，从区域价格市场，近年来住宅价格增长较快，从20042004年的年的30003000元元/ /平方米，到平方米，到20072007年的年的58005800元元/ /平方平方米左右，进入米左右，进入20082008年，由于受沿海城市大幅降价影响以及全国楼市进入低潮的影响，长沙市中心板块，年，由于受沿海城市大幅降价影响以及全国楼市进入低潮
36、的影响，长沙市中心板块，商品房的价格停止了上升的步伐，并一直延续到现在，估计这种状态在短期内将难以改变。未来区域商品房的价格停止了上升的步伐，并一直延续到现在，估计这种状态在短期内将难以改变。未来区域市场放量的较大，市场形势严峻，本案将来面临的竞争是残酷的，结合本案本身所能达到的素质及市市场放量的较大，市场形势严峻，本案将来面临的竞争是残酷的，结合本案本身所能达到的素质及市场的竞争局面，建议本案价格不适合走高，建议采取平开高走的策略。场的竞争局面，建议本案价格不适合走高，建议采取平开高走的策略。区域价格市场分析区域价格市场分析/ /区域市场整体消化情况分析区域市场整体消化情况分析项目名称项目名
37、称推出量（平方米）推出量（平方米）消化量（平方米）消化量（平方米）消化比例消化比例三重星都心二期 4067218302.445%45%白沙晶城一期4499835998.480%80%金碧文华公寓11400433238%38%名都花园三期21699.2612585.5758%58%书院观邸4500045000100%100%万象新天一期一批222751069248%48%天健芙蓉盛世一期二批341002148363%63%瑞宁花园瑞士公馆113408845.278%78%荷园一期二批21274.8812339.4358%58%长城非常生活 232201741575%75%合计合计275979.1
38、275979.118699318699373%分析：分析：从整体上看，区域市场整体消化率达到从整体上看，区域市场整体消化率达到7272，消化情况良好，但是从实际销售情况来看，大多数货量，消化情况良好，但是从实际销售情况来看，大多数货量是是20072007年年1111月以前消化掉的，受沿海城市楼市低迷及第二套住房房贷政策影响，自从月以前消化掉的，受沿海城市楼市低迷及第二套住房房贷政策影响，自从20072007年年1111月份以来，区月份以来，区域市场的销售情况并不理想，市场处于不温不火的状态，预计这种状态在短期内将难以改变，本案应该在定域市场的销售情况并不理想，市场处于不温不火的状态，预计这种状
39、态在短期内将难以改变，本案应该在定位上谨慎，以降低项目的开发风险。位上谨慎，以降低项目的开发风险。恒嘉观点恒嘉观点 区域市场目前处于低迷状态，销售情况不太理想。区域市场目前处于低迷状态，销售情况不太理想。 本案周边价格水平较低，对本案价格的提升产生一定的影响。本案周边价格水平较低，对本案价格的提升产生一定的影响。 区域市场价格水平较前几年有了较大的提升，但受市场状态低迷影响，目前区域市场价格水平较前几年有了较大的提升，但受市场状态低迷影响，目前上升速度缓慢。上升速度缓慢。 由于市场低迷，区域市场各项目的促销力度较大。由于市场低迷，区域市场各项目的促销力度较大。【汇报纲要汇报纲要】前期市场分析前
40、期市场分析项目分析项目分析项目定位初步建议项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式服务内容及工作组织模式项目地块现状分析项目地块现状分析优势：优势：项目地块有大量成年树种；项目地块有大量成年树种；地块面积相对比较大。地块面积相对比较大。劣势：劣势： 地块被保留的计算机地块被保留的计算机厂职工宿舍楼、保留绿地厂职工宿舍楼、保留绿地分割成三部分，不利于项分割成三部分，不利于项目的整体规划及交通组目的整体规划及交通组织；织；项目内部有项目内部有8 8米高差；米高差；保留的职工宿舍配套问保留的职工宿舍配套问 题很难解决。题很难解决。保留多层住宅
41、保留多层住宅保留多层住宅保留多层住宅保留绿地保留绿地项目地块四至分析项目地块四至分析项目北临正在扩建的赤黄路，路对面是金辉大酒店。北面商业价值较大，适合开发临街商业物业。项目西临华云大酒店、湖南气象局、湖南广播电视厅，西面为项目提供了最直接的目标客户。 项目东面临雨花路，路对面为多层居民房，形象较差。 项目南面临维田长城电路有限公司、省劳动卫生职业病研究所。这一些单位职工也将是项目的重要目标客户。项目地块交通条件分析项目地块交通条件分析本项目本项目项目北临赤黄路。赤黄路西起南湖路，东至曙光南路，全长大约3公里，是长沙市总体规划中的一条东西向次干道。目前正在改造中。项目东面临雨花路，雨花路北起芙
42、蓉中路，南到韶山路。目前雨花路为单行线。对项目的交通组织不利。未来，雨花路将会改造拓宽。项目临赤黄路和雨花路，赤黄路正在改造中将是小区主要出入通道，雨花路为单行项目临赤黄路和雨花路，赤黄路正在改造中将是小区主要出入通道，雨花路为单行线只能做为辅助通道，目前公共交通只能去芙蓉上公交站点搭乘。线只能做为辅助通道，目前公共交通只能去芙蓉上公交站点搭乘。芙芙蓉蓉中中路路雨雨花花路路赤赤 黄黄 路路本项目本项目东塘东塘-候家塘商圈候家塘商圈本项目临近东塘本项目临近东塘-候家塘候家塘-雨花亭商圈，各种配套齐全。雨花亭商圈，各种配套齐全。雨花亭雨花亭大型商业、超市：大型商业、超市：东塘-候家塘商圈、新一佳超
43、市候家塘店、沃尔玛超市雨花亭店、家乐福超市贺龙体育馆店、红星美凯龙候家塘店等。星级宾馆：星级宾馆：神农大酒店、五华大酒店、金辉大酒店、新时空康年大酒店。学校：学校：大众传媒学院、长沙理工大学、国防科学技术大学政治学院、雅礼中学、砂子塘小学。银行：银行：中国农业银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、光大银行、招商银行。医院：医院：省第二人民医院、爱尔眼科医院、省中医大学附一医院等。体育文化休闲体育文化休闲配套：配套：贺龙体育馆、田汉大剧院、东塘工人文化宫、长沙歌舞剧院等。项目地块周边配套分析项目地块周边配套分析地段优势地段优势项目位于赤黄路与雨花路交叉，靠近芙蓉中路，属于长沙中心板块，成熟度高
44、。配套优势配套优势项目临近东塘-候家塘-雨花亭商圈，商业、教育、医疗、金融、体育、休闲、娱乐等配套都非常齐全。规模优势规模优势市中心占地7万多平方米，能形成较好的小区环境及形象。项目被保留宿舍、绿地割裂，难规划、难形项目被保留宿舍、绿地割裂，难规划、难形成良好的小区环境。成良好的小区环境。地块有地块有8 8米以上的高差，周边为旧居民房形米以上的高差，周边为旧居民房形象较差象较差。项目南面地块不规整，难规划。项目南面地块不规整，难规划。雨花路为单行线，赤黄路临街面较窄，交通组织雨花路为单行线，赤黄路临街面较窄，交通组织上有一定的问题。上有一定的问题。项目优势（项目优势（S S）项目劣势（项目劣势
45、（W W）机会点（机会点（O O）银行二次房贷银行二次房贷提高首付与利率影响，投资购房减少的威胁。90/7090/70的政策的政策的限制。具体到本项目是90平方米及以下套型面积要占住宅总面积的80%以上，为项目开发高档次住宅从政策方面带来了一定的阻力。南湖片区的整体改造，大量项目上市的竞争南湖片区的整体改造，大量项目上市的竞争威胁。威胁。长沙整体市场供大于求，市场竞争激烈。长沙整体市场供大于求，市场竞争激烈。威胁点（威胁点（T T）项目地块项目地块SWOT分析分析长沙中心城区土地日益稀缺长沙中心城区土地日益稀缺随着长沙房地产的发展，中心城区主流地段的土地日益减少，特别是拆迁量少又有一定规模的土
46、地非常难得。在2008年整个房地产市场遭遇寒冬以来，长沙中长沙中心城区的房价和成交量都比较稳定心城区的房价和成交量都比较稳定。芙蓉路、韶山路沿线积聚大量中高端客户。芙蓉路、韶山路沿线积聚大量中高端客户。建发两个项目在定位上可以相互呼应，资源共享，建发两个项目在定位上可以相互呼应，资源共享，使营销效果加倍放大。使营销效果加倍放大。项目面临的问题及解决建议项目面临的问题及解决建议 与政府协调，对湘计算机厂宿舍楼进行拆迁并安置。1 1、地块被宿舍楼分割，并且现开发方案宿舍楼、地块被宿舍楼分割，并且现开发方案宿舍楼的交通无法组织、配套设施无法解决的问题。的交通无法组织、配套设施无法解决的问题。解决建议
47、解决建议项目面临的问题及解决建议项目面临的问题及解决建议2 2、被保留绿地分割。用地被分割、南面用地、被保留绿地分割。用地被分割、南面用地不规整，难规划并且难形成良好的小区环境。不规整，难规划并且难形成良好的小区环境。 与政府协调，把保留的政府规划绿地，置换到小区规划路以南，使小区形成一个整体的用地。利于小区的整个规划和打造良好的园林景观。解决建议解决建议3 3、雨花路有部分门面、住宅未在项目用地拆迁范围，、雨花路有部分门面、住宅未在项目用地拆迁范围，这一些门面形象较差，且占用了项目商业价值。这一些门面形象较差，且占用了项目商业价值。 与政府协调，通过货币补偿形式对项目地块雨花路沿线未在项目拆
48、迁范围的门面进行拆迁。这样，对项目的商业价值有所提升，整个项目形象将有很大提升。解决建议解决建议项目面临的问题及解决建议项目面临的问题及解决建议解决计算机厂职工宿舍及雨花路沿线旧门面拆迁与保留绿地的解决计算机厂职工宿舍及雨花路沿线旧门面拆迁与保留绿地的置换的问题后置换的问题后, ,项目用地比较完整，地块价值将大大提高。项目用地比较完整，地块价值将大大提高。红色部分具有较高的商业价值红色部分具有较高的商业价值, ,若若能和政府协商扩建雨花路能和政府协商扩建雨花路, ,改成改成双行路则价值剧增双行路则价值剧增. .可形成良好的中可形成良好的中心景观心景观【汇报纲要汇报纲要】前期市场分析前期市场分析
49、项目分析项目分析项目定位初步建议项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式服务内容及工作组织模式项目产品定位初步建议项目产品定位初步建议项目产品类型定位项目产品类型定位项目地块指标限制条件项目地块指标限制条件经济效益最大化原则经济效益最大化原则市场容易接受原则市场容易接受原则区域竞争差异化原则区域竞争差异化原则总用地面积总用地面积7.037.03万万，建设用地面积，建设用地面积5.355.35万，容万，容积率积率4.04.0以上，从用地指标来看，本项目适合高层以上，从用地指标来看，本项目适合高层住宅为主的产品的开发。住宅为主的产品的开发。
50、项目适合开发那种类型的住宅产品可通过接下来的项目适合开发那种类型的住宅产品可通过接下来的计算来比较。计算来比较。前面的市场分析数据前面的市场分析数据“中心板块中心板块83.6%83.6%的住宅产品的住宅产品为高层为高层”，说明在中心板块，高层住宅产品已经成，说明在中心板块，高层住宅产品已经成为市场的绝对主流，市场接受程度很高。为市场的绝对主流，市场接受程度很高。区域成功案例区域成功案例与区域内的建发与区域内的建发汇金国际、三重汇金国际、三重星都心在产品星都心在产品类型上形成差异化。类型上形成差异化。融科三万英尺项目产品定位为纯高层住宅，在融科三万英尺项目产品定位为纯高层住宅，在20062006
51、、20072007年获得了销售速度、销售价格以及项目品牌的年获得了销售速度、销售价格以及项目品牌的巨大成功。巨大成功。产产品品类类型型定定位位依依据据物业类型物业类型综合成本综合成本( (元元/ /) )销售价格销售价格( (元元/ /) )联排别墅180015000多层洋房200010000小高层(11)23007000中高层(18)23506000高层(32)26005500各不同类型物业除地价以外的成本和销售价格各不同类型物业除地价以外的成本和销售价格不同类型物业单位土地（每平方米）利润比较不同类型物业单位土地（每平方米）利润比较 开发高层住宅产品单位土地利润最高开发高层住宅产品单位土地
52、利润最高物业类型物业类型适中容积率适中容积率土地成本土地成本( (元元/ /) )除地价外综合成本除地价外综合成本( (元元/ /) )土地价值土地价值( (元元/ /) )土地利润土地利润( (元元/ /) )联排别墅0.8 6632.04 1440120003927.96 多层洋房1.2 6632.04 2400120002967.96 小高层(11)2.2 6632.04 5060154003707.96 中高层(18)3.0 6632.04 7200180004167.96 高层(32)4.0 6632.04 10400220004967.96 备注备注: :项目总地价项目总地价4.6
53、64.66亿元，总用地面积亿元，总用地面积:7.0265:7.0265万平方米万平方米项目产品类型定位项目产品类型定位地块容积率高地块容积率高适合做高层适合做高层在中心板块，高层已经在中心板块，高层已经被消费者普遍接受被消费者普遍接受本地块地价较高，本地块地价较高，做高层利润率更高做高层利润率更高避免与建发避免与建发汇金国际汇金国际在产品上竞争在产品上竞争融科三万英尺的融科三万英尺的成功经验成功经验高层住宅高层住宅+配套商业配套商业项目规划设计效果提示项目规划设计效果提示项目户型面积配比方案（销售户型配比）项目户型面积配比方案（销售户型配比）建筑形态建筑形态户型户型户型面积区间户型面积区间计算
54、面积计算面积套数套数分项套数分项套数比比面积面积分项面积分项面积配比配比高层住宅高层住宅一房455 4550015.38%225008.25%二房二房小二房705 7050015.38%3500012.83%大二房(可变三房)855 8580024.62%6800024.93%小计小计1300 1300 40.00%40.00%103000 103000 37.76%37.76%三房三房小三房85 5 8580024.62%6800024.93%大三房1155 11550015.38%5750021.08%小计小计1300130040.00%40.00%12550012550046.01%46
55、.01%四房四房四房1455 1451504.62%217507.97%小计小计1501504.62%4.62%21750217507.97%7.97%合计3250 100.00%272750 100.00%商业商业10000 公建及配套公建及配套40004000汇总汇总3250 3250 286750 286750 建筑形态建筑形态户型户型户型面积区间户型面积区间计算面计算面积积套数套数分项套分项套数比数比面积面积分项面积分项面积配比配比高层住宅高层住宅一房455 4572020.75%3240011.88%二房二房小二房705 7072014.41%5040018.48%大二房(可变三房)
56、855 8580024.62%6800024.93%小计小计1520 1520 46.77%46.77%118400 118400 43.41%43.41%三房三房小三房85 5 8580024.62%6800024.93%大三房1155 1152808.62%3220011.81%小计小计1080108033.23%33.23%10020010020036.74%36.74%四房四房四房1455 1451504.62%217507.97%小计小计1501504.62%4.62%21750217507.97%7.97%合计3470 105.36%272750 100.00%商业商业10000
57、公建及配套公建及配套40004000汇总汇总3470 3470 286750 286750 项目户型面积配比方案（报建户型配比）项目户型面积配比方案（报建户型配比）上表为报建户型配比方案，只需将上表为报建户型配比方案，只需将220220套套45455 5 的一房与的一房与220220套套70705 5 小小二房拼接形成二房拼接形成220220套套115 115 5 5 大三房就可形成前面的销售户型配比方案。大三房就可形成前面的销售户型配比方案。90/8090/80政策下的户型设计解决方案政策下的户型设计解决方案1、可变户型设计、可变户型设计空中花园设计可变一个房间，二房可变三房 83.83平米
58、两房一厅一卫 42.83平米一房一厅一卫合并后成为126.66平米三房该合并户型规避了市场上常见的合并户型不协调的毛病，对于过道及尺寸的掌握堪称优秀可变拼接户型可变拼接户型 90/8090/80政策下的户型设计解决方案政策下的户型设计解决方案 户型设计亮点建议户型设计亮点建议p户型创新户型创新在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势；p亮点一：台亮点一：台空中庭院空中庭院不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光
59、难题；更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点一：台亮点一：台入户花园入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”；户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点一：台亮点一：台附加值附加值台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性；与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态； 户型设计亮点建议户型设计亮点建议台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；实用理性是设计的另一大思路，台的设置最能体现这一点，把附加值让渡给业主，业主得到的是
60、使用上的极大便利；处理阳台的材料、安全性等方法很多，效果也丰富；p亮点二：窗亮点二：窗光与影的游戏，建筑的表情光与影的游戏，建筑的表情窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代表着不同的情趣；提升客户层的鉴赏力，首当其冲是充分调动光影元素，丰富户型之于居住之外的功能；打破常规的窗体设计，给市场更新的美学符号，制造需求推动销售；变化窗的形式，不仅丰富立面的变化，而且在户内使用起来更加方便而灵活； 户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点二：窗亮点二：窗低飘窗低飘窗飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型
61、的附加值提升依然十分突出；变化之后的低台飘窗变化之后的低台飘窗户型设计亮点建议户型设计亮点建议设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣；p亮点二：窗亮点二：窗窗和门的界线模糊化窗和门的界线模糊化 户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点二：窗亮点二：窗低平窗低平窗尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；与户外景观互动与户外景观互动扩展观景视野扩展观景视野户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点二：窗亮点二：窗融入生活情趣融入生活
62、情趣主卧室的情趣变化 户型设计亮点建议户型设计亮点建议p亮点二：窗亮点二：窗融入生活情趣融入生活情趣书房的情趣变化 户型设计亮点建议户型设计亮点建议商业部分定位及规划建议商业部分定位及规划建议在项目北端临赤黄在项目北端临赤黄路规划多层商业路规划多层商业+ +小户型建筑。小户型建筑。沿雨花路规划临沿雨花路规划临街商业。（独街商业。（独立商铺）立商铺）规划路建设时间决定规划路建设时间决定项目临规划路的项目临规划路的商业价值商业价值赤黄路商业建筑设计提示赤黄路商业建筑设计提示 附一楼：超市附一楼：超市 一楼：临街独立商铺一楼：临街独立商铺二楼、三楼：大面积商铺二楼、三楼：大面积商铺 四楼四楼- -六
63、楼：小户型六楼：小户型雨花路沿线商业设计提示雨花路沿线商业设计提示雨花路沿线雨花路沿线1-21-2层独立临街商铺层独立临街商铺【汇报纲要汇报纲要】前期市场分析前期市场分析项目分析项目分析项目定位初步建议项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式服务内容及工作组织模式 2006年5月，依托省级权威主流媒体潇湘晨报的强大平台资源，整合国内一流专业人才与技术的“潇湘晨报恒嘉地产”正式成立。一大批分别来自广州合富辉煌、上海金丰易居、深圳中原、深圳同致行、深圳华伟、广州蓝色创意、金燕达观等全国顶级地产销售代理、营销策划、整合推广机构的骨干精英齐聚麾
64、下，打造了一个在湖南本土市场资源最广、服务更全、专业更强、信息获取更迅速、更为了解湖南市场和深具战斗力的优势团队。恒嘉恒嘉权威媒体与顶级专业的资源融合权威媒体与顶级专业的资源融合 朝气蓬勃的恒嘉人朝气蓬勃的恒嘉人 现在的恒嘉团队，平均年龄仅28岁，在总经理易建国先生的领导下，目前公司现有总经办、销售代理部、营销策划部、市场研究部、项目部、广告创意中心、财务部、行政部共8大部门，服务涉及房地产项目中介的各个层面,是目前湖南部门最齐全、团队最完备的中介企业。恒嘉地产恒嘉地产20072007年度所获殊荣年度所获殊荣1 1、潇湘晨报社最高奖项社长奖励基金、潇湘晨报社最高奖项社长奖励基金“2007200
65、7年度市场开拓奖年度市场开拓奖”2 2、20072007年度十大营销策划机构年度十大营销策划机构1 1、强大的媒体资源优势、强大的媒体资源优势 拥有潇湘晨报、红网传媒、晨报周刊、红网等媒体资源。可为项目节约大量推广费用。2 2、强大的执行能力、强大的执行能力 恒嘉地产具有强大活动组织能力和开盘执行能力，芙蓉国豪廷大酒店开盘当天成交率达80%，水晶郦城开盘当天成交率达80%，书院观邸开盘当天成交350套。 恒嘉地产公司优势恒嘉地产公司优势恒嘉部分服务项目一览表恒嘉部分服务项目一览表NONO项目名称项目名称项目简介项目简介服务内容服务内容备注备注1 1 芙蓉国芙蓉国豪廷大酒店豪廷大酒店2006年度
66、长沙最具影响力的五星级产权式酒店全程整合推广所有客房销售开盘当日即完成80并创造长沙五星级产权式酒店销售价格最高成绩。（06年单方开盘价格超过1万）2 2珈鼎珈鼎国际经贸中心国际经贸中心35万平米国际商业商务综合体，MAX级高科技生活社区全程策划营销代理项目正进行前期策划定位、规划设计论证调整阶段3 3格林格林豪生大酒店豪生大酒店2008年度长沙河西唯一国际五星级酒店全程招商运作美国豪生酒店集团已与开发商成功签约，正启动酒店开发4 4加加大街加加大街长沙韶山南路5.8万商业步行街全程招商运作项目招商全面进行中5 5恒盛世家恒盛世家韶山南路18万平米纯板式高尔夫阔景大宅全程策划一期开盘当日2小时
67、售磬，目前正处于二期热销阶段6 6 书院观邸书院观邸15万平米滨江100米高层豪宅全程营销、整合推广一期销售完成（开盘当天销售350套）二期即将入市NONO项目名称项目名称项目简介项目简介服务内容服务内容备注备注 7 7 海拔东方海拔东方体育新城20万平米高尚社区全程营销+整合推广项目前期策划已完成，正准备入市8 8水晶郦城水晶郦城26万平米水晶之城商住一体现代化小区全程策划营销代理整合推广一期销售完成，二期准备入市9 9 阳光晶城阳光晶城10万平米宜居社区全程策划营销代理整合推广项目正处于前期策划阶段1010春天春天君瑞铭城君瑞铭城商住一体现代化小区全程策划营销代理整合推广项目正处于前期策划
68、阶段1111 普瑞斯堡普瑞斯堡别墅小高层长沙第一温泉居所全程营销代理整合推广项目整体销售完成1212衡阳新华名筑衡阳新华名筑10万平方米住宅+商业参与投资开发、全程代理项目正处于前期策划阶段恒嘉部分服务项目一览表恒嘉部分服务项目一览表姓名姓名职务职务易建国组长李焱东执行组长陈勇执行副组长王磊策划总监谢岳策划经理彭小丰策划经理周健市场总监袁琳高级销售经理恒嘉地产建发美地项目组成员名单恒嘉地产建发美地项目组成员名单姓名姓名职务职务龙博顾问王丽波顾问唐毅顾问贺康庄顾问罗兴顾问陈晖顾问易建国易建国 项目组组长（恒嘉地产总经理）项目组组长（恒嘉地产总经理） 项目团队成员构成项目团队成员构成 湘潭大学广告
69、学系毕业，北京大学MINIEMBA，湖南第一批广告本科专业毕业，知名地产策划人，历任潇湘晨报房地产总监、广告部助理主任、房产部主任。现任恒嘉地产董事总经理。20022006年，组织多次在业界影响深远的楼市营销活动，先后成功承办过四届大型房交会。具备丰富的房地产市场经验，优秀的协调、组织、管理能力。 湘潭大学广告学系兼职讲师、湖南商学院市场营销专业兼职讲师。龙博龙博 媒体公关营销顾问媒体公关营销顾问 潇湘晨报总经理 媒体资源整合权威 房地产公关营销活动资深专家 项目团队成员构成项目团队成员构成王丽波王丽波 项目投资收益测算顾问项目投资收益测算顾问潇湘晨报社社委、资产财务总监、曾任湖南进出口公司总
70、会计师、湖南多家上市企业财务顾问湖南出版投资集团上市办常务副主任湖南恒嘉地产顾问代理有限公司董事长唐毅唐毅 市场调查研究顾问市场调查研究顾问 湘潭大学管理学院信息管理系副主任，副教授； 国家高级信息分析师，硕士生导师； 湖南省调查分析、信息管理等研究领域带头人； 主持或参与国家级、省部级科研项目9项，获得教学科研奖5项。项目团队成员构成项目团队成员构成贺康庄贺康庄 市场营销顾问市场营销顾问 湖南商学院市场营销副教授, 知名营销专家； 兼任亚华股份等多家上市公司营销顾问。罗兴罗兴 建筑设计顾问建筑设计顾问深圳市建筑设计研究总院（全国排名前五）第二设计院第一设计所所长主任工程师高级工程师陈晖陈晖
71、建筑设计顾问建筑设计顾问深圳市建筑设计研究总院（全国排名前五）第二设计院第一设计所副所长主任建筑师高级建筑师项目团队成员构成项目团队成员构成 李焱东李焱东 项目组执行组长（恒嘉地产项目组执行组长（恒嘉地产副总经理副总经理/ /运营总监）运营总监） 资深营销策划人、专业地产操盘手，曾任职武汉美特、深圳采纳、广东省广、广州金燕达观等4A公司，历任广州霍尔士中南区运营总监、知本动力广告总经理、湖南首席地产整合推广中心总经理等，现任职恒嘉地产副总经理、项目运营总监。 曾先后主持服务过上海南上海经济园区、锦绣花园、广州嘉洲翠庭、南国花园、天誉华庭、美林海岸花园、东莞地王大厦等众多地产品牌提供过专业策划及
72、全程推广服务。 2002年后在长沙先后服务于马王堆陶瓷建材新城、中南汽车世界、星语林名园、江滨玫瑰园、城市之心、四季美景、运达国际广场、顺天黄金海岸等大型项目。 并在湖南省内操作了株洲金地佳佳旺、香山美境，邵阳雅境水映名城，岳阳南湖花园、娄底中央花园等大型商业项目和高档住宅项目，均取得了项目销售的成功，拥有丰富的本土地产项目实操经验。项目团队成员构成项目团队成员构成 陈勇陈勇 项目组执行副组长（助理运营总监）项目组执行副组长（助理运营总监） 资深营销策划人、专业地产操盘手，曾任职长沙一名地产副总 经理，现任职恒嘉地产助理运营总监； 曾主持珠江实业长沙项目投资可行性研究、金程商务酒店公 寓、丰盛
73、时代、新奥中心、广阔大厦等大型项目前期策划； 全程操盘欧陆经典、大都市商业街、宏宇南国嘉苑、杜甫江 阁、百盛天心华庭等大型商业项目和高档住宅项目，均取得了项目 销售的成功，拥有丰富的本土地产项目实操经验。项目团队成员构成项目团队成员构成 王磊王磊 项目组成员（项目组成员（策划部总监）策划部总监） 资深地产营销策划人；毕业于湖南湘潭大学广告系本科，先后供职于深圳兴智业地产、深圳创野房地产代理公司、深圳华伟地产代理公司，多次出任项目经理、策划总监等职位，谙熟商业、住宅项目一线营销操作技巧； 部分服务项目：先后负责深圳阳光新干线、南京金基唐城、洛阳国际商街、岳阳光宏国际广场、娄底春园步行街、长沙南国
74、嘉苑、百盛天心华庭、珈鼎国际、书院观邸等项目，精通项目前期产品策划、中期营销操作及销售执行等工作。项目团队成员构成项目团队成员构成 谢岳谢岳 项目组成员（策划经理）项目组成员（策划经理） 资深地产营销策划；先后供职于湖南龙之心文化传播、深圳金润房地产销售代理公司；擅长项目定位，理解产品内涵和注重细节，使产品经得起市场持续考验；精于推售布局，把控销售节奏，环环相扣，实现价值最大化； 服务项目包括：长沙万煦园、华丽家族、南国新城、湘诚新城，湖南中银国际大酒店、紫天大酒店、雨花亭广场、天雄皮革鞋业商贸城，深圳美庐锦园、嘉洲地带、鹏运广场，宁乡灰汤温泉国际度假中心，浏阳新奥林花园，湘潭龙泊湾,永州华源
75、府第、颐园等； 项目团队成员构成项目团队成员构成 彭小丰彭小丰 项目组成员（策划经理）项目组成员（策划经理） 资深地产营销策划；先后供职于广州置业通置业有限公司、深圳华邦不动产顾问有限公司、同致行（中国）房地产顾问有限公司；擅长市场把握、项目投资分析、项目定位，产品策划、项目规划、价格策略等； 部分服务项目包括：韶关始兴九龄商业步行街、广州丽人岛、惠州流行前线、郑州顺弛中央特区、长沙滨江君悦香邸、长沙鹏基诺亚山林、长沙藏珑、长沙振业浪琴湾、长沙天晟海拔东方等； 项目团队成员构成项目团队成员构成 周健周健 项目组成员（项目组成员（市场总监）市场总监） 长沙房地产市场研究界权威。毕业于湖南师范大学
76、房地产经营管理专业，熟悉房地产开发流程，具备广州、东莞、长沙房地产市场一线多年的研究经验，擅长土地价值评估、前期可行性分析研究、市场走势判研，具有敏锐的市场洞察力以及项目投资和财务分析能力。 长期从事房地产行业全程市场研究工作，独立完成“恒盛世家”、 “百盛天心华庭”、“南国嘉苑”、“书院观邸”、“珈鼎国际经贸中心”、“格林豪生大酒店”、“加加大街”、“阳光晶城”、“水晶郦城”等多个项目的前期市场研究报告及项目可行性研究与执行。目前任职湖南恒嘉地产顾问市场部总监，除服务项目常规市场调研服务外，每月监督出品恒嘉月报及市场观察，现恒嘉市场月报得到了开发商及媒体好评，曾被多家媒体转载。项目团队成员构
77、成项目团队成员构成 袁琳袁琳 项目组成员（项目组成员（高级销售经理）高级销售经理） “没有做不到，只有想不到”是自己一贯坚持的作风，做一个对自己有要求有目标的职业经理人是我一直努力在做的事。从业4年来，我执著于这份负有挑战性的事业，因为它给到我太多的惊喜。期许着：实现恒嘉的梦想，实现自我的价值。 2002年进入深圳市中科智集团-中兰德置业担保经纪公司。销售项目：宝安区-雅然居、香蜜湖片区-香荟雅苑；2003年加入深圳地产代理龙头企业中原地产。期间负责销售项目-万科金域南湾、横岗水晶之城、佳兆业地产：桂芳园、可园、福田佳兆业中心、万科第五园。 2004荣获中原（中国）年度销售业绩第三名 2004
78、年荣获万科金域蓝湾单项销售冠军 2005荣获年“深圳十佳楼盘销售之星”称号项目团队成员构成项目团队成员构成【汇报纲要汇报纲要】前期市场分析前期市场分析项目分析项目分析项目定位初步建议项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式服务内容及工作组织模式工作内容工作内容工作组织模式工作组织模式完成时间完成时间执行负责人执行负责人监督执行监督执行第一部分第一部分 市场分析研究市场分析研究网络收集、政府统计数据、问卷调查、走访、踩盘等达成协议后4 4个个星期完成调查并形成报告周健李焱东第一篇市场宏观背景分析网络收集、政府统计数据、政府规划、统计部门走
79、访等7 7天天内内周健李焱东a)城市总体概况及特征网络收集b)总体经济与区域经济网络收集c)总体规划与区域规划规划部门收集d)城市建设与基础设施建设部门收集e)产业结构及发展规划规划部门收集f)人口及居民生活水平网络收集g)城市发展与分析总结项目组专题会议第二篇房地产总体市场分析 网络、房地产主管部门收集、公司市场跟踪数据、专题会议7 7天天内内周健李焱东a)市场发展历程公司市场跟踪数据b)总体市场结构政府数据、公司市场跟踪数据统计分析c)总体供需状况政府数据、公司市场跟踪数据统计分析d)潜在供求分析近来出让土地数据、居民居住状况、外来人口购房比例等e)政策法规分析网络收集f)发展趋势分析项目
80、组专题会议第三篇区域（细分）市场及客户研究踩盘、实地调查、问卷调查、统计分析、专题会议等7 7天天内内顾问：唐毅执行：周健李焱东a)区域（细分）市场供求踩盘、实地调查、问卷调查b)区域（细分）市场格局踩盘、统计分析c)产品特征分析踩盘、统计分析d)价格特征分析踩盘、统计分析e)客户特征分析踩盘、统计分析f)竞争项目分析踩盘、统计分析g)发展机会分析踩盘、统计分析、专题会议h)区域价值分析踩盘、统计分析、专题会议i)区域形象定位统计分析、专题会议等工作内容工作内容工作组织模式工作组织模式完成时间完成时间执行负责人执行负责人监督执行监督执行工作内容工作内容工作组织模式工作组织模式完成时间完成时间执
81、行负责人执行负责人监督执行监督执行第二部分第二部分 项目定位及发展战略项目定位及发展战略实地调查、踩盘、外地考察、专题会议等市场分析研究完成后3 3个个星期完成并形成报告李焱东/陈勇易建国第一篇项目资源与价值分析实地调查、外地考察、专题会议等5 5天天李焱东/陈勇易建国a)规划指标与限制条件分析实地调查b)地块周边环境描述与分析实地调查c)地块资源及利用程度分析实地调查d)地块价值综合分析对比分析e)项目SWOT分析对比分析f)项目发展机会寻找对比分析第二篇发展方向判断踩盘、分析、专题会议7 7天天李焱东/陈勇易建国a)项目竞争分析踩盘、分析b)典型案例分析外地考察c)总体发展战略专题会议d)
82、项目整体定位专题会议第三篇项目定位测算、论证、市场比较法、专题会议7 7天天李焱东/陈勇易建国a)物业的规模比例定位测算、论证b)住宅部分的定位专题会议i形象定位专题会议ii客户定位专题会议iii产品定位专题会议iv价格定位市场比较法工作内容工作内容工作组织模式工作组织模式完成时间完成时间执行负责人执行负责人监督执行监督执行第三部分第三部分 物业发展建议物业发展建议咨询规划及建筑专家、参考市场调查数据、项目组专题会议等项目定位及发展战略完成后3 3个个星期完成并形成报告李焱东/陈勇易建国第一篇项目总体规划理念建议咨询专家、项目组专题会议等4 4天天李焱东/陈勇易建国a)总体规划理念建议咨询专家
83、、项目组专题会议等b)项目开发主题建议咨询专家、项目组专题会议等第二篇总体规划设计要点建议咨询专家、项目组专题会议等4 4天天彭小丰易建国a)产品建筑形式建议咨询专家、参考市场调查数据、项目组专题会议等b)物业布局要点建议咨询专家、项目组专题会议等c)交通组织要点建议咨询专家、项目组专题会议等第三篇建筑单体设计要点建议咨询专家、参考市场调查数据、项目组专题会议等7 7天天彭小丰易建国a)户型组合建议咨询专家、参考市场调查数据b)面积区间建议咨询专家、参考市场调查数据c)产品竞争策略咨询专家、参考市场调查数据d)建筑风格建议咨询专家、参考市场调查数据e)功能布局建议咨询专家、项目组专题会议等f)
84、特色细节建议咨询专家、参考市场调查数据、项目组专题会议等g)配套设计建议咨询专家、项目组专题会议等第四篇园林景观设计要点建议咨询园林设计专家、项目组专题会议6 6天天彭小丰易建国a)景观设计理念建议咨询园林设计专家、项目组专题会议b)园林景观风格建议咨询园林设计专家、项目组专题会议c)园林景观布局建议咨询园林设计专家、项目组专题会议d)园林景观要素建议咨询园林设计专家、项目组专题会议第四部分第四部分 项目投资收益测算项目投资收益测算成本调查、市场比较、数据计算等物业发展建议完成后2 2个个星期完成并形成报告顾问：王丽波执行：彭小丰李焱东/陈勇工作内容工作内容工作组织模式工作组织模式完成时间完成时间执行负责人执行负责人监督执行监督执行 备注：完成上述工作总共所需时间为备注：完成上述工作总共所需时间为8484个工作日，有部分工作可同个工作日，有部分工作可同时开展，约有时开展，约有2424个工作日可重叠，总共完成时间为个工作日可重叠，总共完成时间为6060个工作日。个工作日。预祝预祝项目项目开发圆满成功！开发圆满成功！ THANKS！出品：恒嘉地产营销策划部
