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1、全程性物業管理服務系統全程性物業管理服務系統台中市建築開發公會建築服務系列講座台中市建築開發公會建築服務系列講座全程性物業管理服務系統全程性物業管理服務系統不動產開發系統物業管理前期規劃-早期介入預售、營建期物業管理計畫交屋期物業管理-前期管理綜管期物業管理住宅物業規劃管理管理趨勢與策略介入時點介入時點服務對象服務對象服務項目服務項目服務內容服務內容人人/事事/物物空間空間預售期預售期1.建設公司建設公司1.服務資源整合服務資源整合2.物業服務之理念宣導物業服務之理念宣導3.擬訂組織管理系統、人員編制及任職條件擬訂組織管理系統、人員編制及任職條件4.預售時期物業服務銷售講習預售時期物業服務銷售
2、講習2.購屋者購屋者1.佳節問候卡寄發佳節問候卡寄發2.物業服務之理念宣導物業服務之理念宣導3.擬定施工期間應與客戶聯繫溝通事宜擬定施工期間應與客戶聯繫溝通事宜4.擬訂住戶規約擬訂住戶規約1.新年新年/母親節母親節/父親節父親節/生日賀卡生日賀卡 寄發寄發 2.生活需求服務調查生活需求服務調查3.住戶人口特性調查住戶人口特性調查營建期營建期購屋者購屋者1.各項證件製作各項證件製作2.門禁管制辦法門禁管制辦法3.垃圾處理辦法垃圾處理辦法4.管理制度建立與人員訓練管理制度建立與人員訓練室內裝潢變更設計調查室內裝潢變更設計調查1.私人空間私人空間1.室內設計諮詢室內設計諮詢2.裝潢施工申請及管理辦法
3、裝潢施工申請及管理辦法1.私人戶外及庭院施工限定通知，私人戶外及庭院施工限定通知， 採光罩及鐵窗限定通知採光罩及鐵窗限定通知2.室內保全系統說明會室內保全系統說明會2.公共空間公共空間1.各項管理表格設計各項管理表格設計2.各項管理辦法制定各項管理辦法制定3.停車場管理辦法停車場管理辦法4.租售招牌廣告管理辦法租售招牌廣告管理辦法5.公共休閒設施使用管理辦法公共休閒設施使用管理辦法6.制定管理規章與維修保養制度制定管理規章與維修保養制度7.各項設施使用須知訂定各項設施使用須知訂定8.識別規劃與圖文設計識別規劃與圖文設計社區各項管理辦法溝通與制定社區各項管理辦法溝通與制定介入時點介入時點服務對象
4、服務對象服務項目服務項目服務內容服務內容人人/事事/物物空間空間交屋期交屋期所有權人所有權人1.搬家服務諮詢搬家服務諮詢2.交屋說明會交屋說明會3.設備使用說明設備使用說明4.住戶安全講座住戶安全講座 5.社區週訊出刊社區週訊出刊6.生活便利服務生活便利服務7.法人服務法人服務1.搬家公司服務說明會搬家公司服務說明會2.學童就讀學校調查學童就讀學校調查3.交通車服務路線調查交通車服務路線調查4.入厝前的服務調查入厝前的服務調查5.代客申請電話代客申請電話/瓦斯瓦斯/轉學轉學/戶籍遷入等戶籍遷入等6.區分所有權人會議召開區分所有權人會議召開/管委會成立與報備管委會成立與報備/建商與住戶建商與住戶
5、 間事務之協調間事務之協調/社區營運預算計畫等社區營運預算計畫等建立服務系統和服務網絡建立服務系統和服務網絡建立管理制度建立管理制度物業的交屋驗收物業的交屋驗收進住戶管理進住戶管理裝修搬遷管理裝修搬遷管理檔案資料管理檔案資料管理介入時點介入時點服務對象服務對象服務項目服務項目服務內容服務內容人人/事事/物物空間空間進住後進住後住戶住戶1.櫃檯服務櫃檯服務2.家務服務家務服務3.活動企劃活動企劃1.諮詢服務諮詢服務2.訪客查詢訪客查詢3.郵件服務郵件服務4.傳真服務傳真服務5.留言服務留言服務6.行李服務行李服務7.家庭租賃服務家庭租賃服務8.家庭醫生家庭醫生/家教家教/褓姆褓姆9.代繳費用代繳
6、費用(水電、瓦斯、電話等水電、瓦斯、電話等)10.新居遷入服務新居遷入服務11.衣物送洗衣物送洗12.餐飲外燴餐飲外燴/送送13.鐘點佣人服務鐘點佣人服務14.水電維修水電維修15.垃圾處理垃圾處理16.食物採買食物採買17.才藝課程安排才藝課程安排18.安全防災課程安全防災課程介入時點介入時點服務對象服務對象服務項目服務項目服務內容服務內容人人/事事/物物空間空間進住後進住後住戶住戶1.私人空間私人空間1.零件更換零件更換/安檢安檢2.防災救災防災救災2.公共空間公共空間1.24小時監控小時監控2.設備維修設備維修3.設施維修設施維修1.停車場監控停車場監控 2.車輛入出管制車輛入出管制3.
7、電梯保養管理電梯保養管理4.水電工程維修水電工程維修5.環境衛生維持環境衛生維持6.花園修剪服務花園修剪服務7.外牆窗戶清洗外牆窗戶清洗管理委員會管理委員會1.協助管理委員會決議之執行與追蹤協助管理委員會決議之執行與追蹤2.社區管理委員會籌組社區管理委員會籌組1.輔導定期召開管委會輔導定期召開管委會2.輔導定期召開區分所有權人會議輔導定期召開區分所有權人會議3.住戶資料建立管理住戶資料建立管理4.管委會組織章程擬訂、寄送選舉辦法管委會組織章程擬訂、寄送選舉辦法5.管委會法定報備程序管委會法定報備程序何謂何謂 的住宅？！的住宅？！日本住宅設計師日本住宅設計師1987三谷先生的家三谷先生的家第一屆
8、吉岡賞第一屆吉岡賞1993一系列的住宅作品一系列的住宅作品第十八屆吉田五十八賞特別賞第十八屆吉田五十八賞特別賞著作著作住宅巡禮住宅巡禮住宅讀本住宅讀本意中的建築意中的建築好管理架構管理架構大管家組織大管家組織五星級櫃檯服務五星級櫃檯服務-飯店式生活服務飯店式生活服務名稱名稱工作項目工作項目經營方法經營方法家務服務家務服務1.鐘點佣人服務鐘點佣人服務2.家庭水電維修服務家庭水電維修服務3.住戶垃圾處理服務住戶垃圾處理服務4.社區聯合採購服務社區聯合採購服務1.社區生活服務辦法社區生活服務辦法2.生活服務作業守則生活服務作業守則櫃檯服務櫃檯服務1.代客申請電話、瓦斯掛錶、代客叫車代客申請電話、瓦斯
9、掛錶、代客叫車2.代客轉學、遷移戶籍代客轉學、遷移戶籍3.代客收發傳真代客收發傳真4.收送洗衣服務收送洗衣服務5.社區交通車接送服務安排社區交通車接送服務安排6.家庭教師、兒童伴讀介紹家庭教師、兒童伴讀介紹7.房屋租賃房屋租賃/出售服務出售服務8.社區祕書服務社區祕書服務特約生活服務守則特約生活服務守則活動企劃活動企劃1.社區聯合採購服務社區聯合採購服務2.銀髮族、社區媽媽社團服務銀髮族、社區媽媽社團服務3.住戶安全講座住戶安全講座(防火逃生、消防設備使用防火逃生、消防設備使用)4.文化講座、政府資源申請規劃、敦親睦鄰服務文化講座、政府資源申請規劃、敦親睦鄰服務5.讀書會之設立讀書會之設立6.
10、社區才藝課程安排社區才藝課程安排7.法律稅務諮詢服務法律稅務諮詢服務8.假期俱樂部活動假期俱樂部活動俱樂部管理辦法俱樂部管理辦法龍寶銀髮養生住宅服務系統龍寶銀髮養生住宅服務系統皇家物業管理皇家物業管理名稱名稱工作項目工作項目經營方法經營方法安全警衛安全警衛1.安全管制：門禁管制、訪客登記、物品攜帶、安全管制：門禁管制、訪客登記、物品攜帶、 車道管制、巡邏服務、緊急狀況、安全勤務等車道管制、巡邏服務、緊急狀況、安全勤務等2.裝潢施工管制裝潢施工管制3.郵務協助處理郵務協助處理1.停車場管理辦停車場管理辦法法2.門禁管制辦法門禁管制辦法3.管理服務規章管理服務規章4.訓練課程安排訓練課程安排5.安
11、全警衛人員安全警衛人員工作手冊工作手冊機電維修機電維修1.中控各項系統維護檢查中控各項系統維護檢查2.機電維修：電力機電維修：電力/電信設備、通訊系統、給排電信設備、通訊系統、給排 水設施、消防設備、避雷系統維護檢查水設施、消防設備、避雷系統維護檢查1.設備維修細目設備維修細目2.維修制度維修制度環保清潔環保清潔1.每日社區道路系統清潔維護每日社區道路系統清潔維護2.每日社區垃圾收集清運至垃圾集中場每日社區垃圾收集清運至垃圾集中場3.定期社區公共設施清潔消毒維護定期社區公共設施清潔消毒維護1.清潔維護工作清潔維護工作細目細目2.垃圾清垃圾清 運管理運管理辦法辦法3.清潔人員工作清潔人員工作手冊
12、手冊皇家物業管理皇家物業管理名稱名稱工作項目工作項目經營方法經營方法行政庶務行政庶務1.社區識別證社區識別證/通行證等製作發放管理通行證等製作發放管理2.協助管理委員會決議之執行與追蹤協助管理委員會決議之執行與追蹤3.社區管理委員會籌組社區管理委員會籌組 (1)輔導定期召開管委會輔導定期召開管委會 (2)輔導定期召開區分所有權人會議輔導定期召開區分所有權人會議 (3)住戶資料建立管理住戶資料建立管理 (4)管委會組織章呈擬訂、寄送選舉辦法管委會組織章呈擬訂、寄送選舉辦法 (5)管委會法定報備程序管委會法定報備程序4.應收帳款之催繳應收帳款之催繳5.各種會議之召開、場地佈置、記錄、郵送各種會議之
13、召開、場地佈置、記錄、郵送6.社區大樓公共財產之列管、資料製作社區大樓公共財產之列管、資料製作7.代繳各類費用、貸款、罰款等代繳各類費用、貸款、罰款等1.財務收支管財務收支管理辦法理辦法2.裝潢施工管裝潢施工管理辦法理辦法3.行政助理工行政助理工作手冊作手冊4.訓練課程安訓練課程安排排5.員工福利辦員工福利辦法法皇家物業管理皇家物業管理事先研擬可能之管理面與服務面狀況，並製作物業事先研擬可能之管理面與服務面狀況，並製作物業管理服務標準作業程序書管理服務標準作業程序書(SOP)，作為現場人員執，作為現場人員執行依據。行依據。俱樂部管理俱樂部管理1.使用者付費使用者付費2.預約式管理預約式管理(家
14、庭家庭SPA、宴會廳、卡拉、宴會廳、卡拉OK)3.開放式管理開放式管理(交誼廳、吧台區交誼廳、吧台區)4.統一收費統一收費空間規劃空間規劃安全系統方面安全系統方面首重安全機制。基本安全系統，包含多層監控系統、首重安全機制。基本安全系統，包含多層監控系統、反脅迫密碼、紅外線安全管制、卡片分類管制、警民反脅迫密碼、紅外線安全管制、卡片分類管制、警民連線、及防爆門等。設計原則：連線、及防爆門等。設計原則：1.避免讓住戶使用複雜繁瑣之門禁控制器避免讓住戶使用複雜繁瑣之門禁控制器2.監視系統應兼顧水平、垂直三度空間及照明輔助系統配置監視系統應兼顧水平、垂直三度空間及照明輔助系統配置3.多重式警衛配置多重
15、式警衛配置櫃檯生活服務櫃檯生活服務分為前場空間分為前場空間(如大廳服務櫃檯如大廳服務櫃檯)及後場及後場(如人員辦公室、如人員辦公室、儲存空間儲存空間)1.e化設備化設備電腦及週邊設備電腦及週邊設備應有二台以上，以滿足住戶檔案、行政文書之使用需求應有二台以上，以滿足住戶檔案、行政文書之使用需求商務設備商務設備印表機、傳真機、影印機，以提供代客傳真、影印服務印表機、傳真機、影印機，以提供代客傳真、影印服務2.高畫質數位相機高畫質數位相機拍照存証拍照存証-裝潢管理、廢棄物傾倒等記錄裝潢管理、廢棄物傾倒等記錄活動存証活動存証-社區活動或宴請賓客拍照服務社區活動或宴請賓客拍照服務3.衣物送洗儲存室、冰箱
16、衣物送洗儲存室、冰箱儲存室能具獨立功能，儲存室能具獨立功能，5-3P/30戶比例設置戶比例設置冰箱為寄放生鮮食品、生日蛋糕，物流食品等大容量冰箱為宜冰箱為寄放生鮮食品、生日蛋糕，物流食品等大容量冰箱為宜4.辦公室、休息室辦公室、休息室櫃檯附近，置儲物櫃、更衣室櫃檯附近，置儲物櫃、更衣室會議、休息、進膳、值勤、更衣會議、休息、進膳、值勤、更衣5.推車推車手推車、購物車、行李推車空間規劃手推車、購物車、行李推車空間規劃集集合合研研發發新新創創意意【電電子子櫃櫃檯檯 】目目 的：推動櫃檯無紙化，提升整體管理規格。的：推動櫃檯無紙化，提升整體管理規格。適用範圍：設備完善之社區。適用範圍：設備完善之社區
17、。研發主題：電子櫃檯研發主題：電子櫃檯 項目表項目表 工作日誌工作日誌 信件代收信件代收 信件簽收信件簽收 服務人員服務人員 電子公佈欄電子公佈欄 住戶端訊息公佈欄住戶端訊息公佈欄v即時訊息跑馬燈即時訊息跑馬燈 Cfamily網站網站 無線上網無線上網 內部網路連結作業內部網路連結作業 訪客影像處理訪客影像處理 代叫計程車代叫計程車 視訊視訊-活動播放活動播放 繳費通知單繳費通知單Cfamily社區家庭網社區家庭網大管家大管家E-Learning環保清潔環保清潔1.垃圾分類、資源回收垃圾分類、資源回收2.專用垃圾處理室專用垃圾處理室(冷藏、壓縮冷藏、壓縮)機電維護機電維護1.專業人員全職任用專
18、業人員全職任用2.每日巡檢每日巡檢3.定期點檢保養定期點檢保養附儲物櫃附儲物櫃核心價值核心價值-生活服務生活服務內涵內涵大廳櫃檯服務大廳櫃檯服務免費免費l訪客查詢訪客查詢l交辦事項服務交辦事項服務l代繳費用服務代繳費用服務l郵件服務郵件服務l新居遷入服務留言服務新居遷入服務留言服務l行李服務行李服務l垃圾清運服務垃圾清運服務l資源回收服務資源回收服務l叫車服務叫車服務l諮詢服務諮詢服務自費自費l鐘點傭人鐘點傭人l衣物送洗衣物送洗l特殊衣物送洗特殊衣物送洗l寵物褓姆寵物褓姆l代客購物代客購物l傳真服務傳真服務l水電維修服務水電維修服務l零件更換零件更換l過濾網清洗過濾網清洗l申請電話申請電話l搬
19、家公司安排搬家公司安排l特約服務特約服務l特約教練安排特約教練安排l私人特勤私人特勤l隨車醫療服務隨車醫療服務l特殊交辦服務特殊交辦服務l家庭醫生家庭醫生l代客訂票代客訂票l租車服務租車服務l擦鞋服務擦鞋服務服務模式服務模式1.部分使用者付費機制部分使用者付費機制作為維護基金作為維護基金2.預約使用機制預約使用機制宴會廳範例宴會廳範例標準作業手冊標準作業手冊SOP標準作業程序書製定標準作業程序書製定前期規劃與使用性評估前期規劃與使用性評估分組實施及回報分組實施及回報訂定日、週、月、季、年等檢核點及檢討作業訂定日、週、月、季、年等檢核點及檢討作業定期檢討與改進定期檢討與改進關鍵成功要素關鍵成功要
20、素前期作業導入物業空間規劃建議前期作業導入物業空間規劃建議著重人員遴選與培訓著重人員遴選與培訓高標準、高質感的教育訓練高標準、高質感的教育訓練住戶高私密性、隱私權的維護與界定住戶高私密性、隱私權的維護與界定物管標準作業程序書物管標準作業程序書(SOP)提擬提擬緊急應變計畫編訂與定期演練緊急應變計畫編訂與定期演練優質化、精緻化、差異化優質化、精緻化、差異化量身訂作量身訂作團隊化團隊化專業分工與系統整合專業分工與系統整合証照化証照化訓用合一、在職訓練、專業職能檢定訓用合一、在職訓練、專業職能檢定數位化數位化數位服務系統數位服務系統加值化、生活化加值化、生活化社區通路、生活平台、無店舖購物、在宅服務
21、社區通路、生活平台、無店舖購物、在宅服務整體化整體化綜合管理綜合管理即時化即時化全程式、全時段服務全程式、全時段服務策略策略從優質管理邁向卓越服務從優質管理邁向卓越服務由由ISO作業定位且提昇至作業定位且提昇至KP績效評核作業績效評核作業超越事務管理，形塑社區顧問超越事務管理，形塑社區顧問年度財務分析，中長期社區計畫性修繕，資產基金信託年度財務分析，中長期社區計畫性修繕，資產基金信託資源共享、建立知識經濟、體驗經濟資源共享、建立知識經濟、體驗經濟社區知識資產化、社區管理標準化、顧問導向社區知識資產化、社區管理標準化、顧問導向異業結盟，整合社區通路異業結盟，整合社區通路社區管理服務化、建構生活服務平台、整合廠商供應鍊社區管理服務化、建構生活服務平台、整合廠商供應鍊
