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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879淀山湖镇地块产品定位报告淀山湖镇地块产品定位报告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现状现状论证&观点策略&细节 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879淀山湖镇昆山市淀山湖淀山湖地块位置地块位置地块位置地块位于昆山市南部淀山湖镇，中旭路南侧，旭宝高尔夫东侧位置。地块位于昆山市南部淀山湖镇，中旭路南
2、侧，旭宝高尔夫东侧位置。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目位置中旭路南侧、高尔夫球场东侧土地性质住宅用地面积10万容积率1.0F1.3建筑密度 35%建筑高度 24绿化率40%容积率产品线1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅0.4-0.5双拼类独栋指标限制下指标限制下可能的产品形态可能的产品形态地块条件分析地块条件分析项目体量大，受指标限制，本案主力产品为中密度住宅社区。项目体量大，受指标限制，本案主力产品为中密度住宅社区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！
3、2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现状论证论证& &观点观点策略&细节,区域属区域属性性,发展机发展机遇遇,市场验市场验证证,项目定项目定位位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域属性区域属性位置优势位置优势以湖为名的淀山湖镇，地处苏州昆山境内，位居淀山湖以东，是典型的“鱼米之乡”；镇域总面积56平方公里，目前本镇人口2.5万，外来人口5.1万，合计7.6万人。该镇东连上海，距上海虹桥国际机场28公里，西接苏州，距苏州市区48公里，南接318国道，北连312国道、沪
4、宁高速公路和沪宁铁路，苏虹机场路穿镇而过，贯穿中国南北的国内最长的同三高速公路（从黑龙江同江至海南三亚）就在镇东3公里处。区域东连苏虹机场路，苏州轨道交通2号支线与上海城市轻轨20号线将在淀山湖对接；水运由淀山湖经黄浦江顺流直抵中国最大港口上海港，区位优势十分明显。淀山湖镇昆山市淀山湖淀山湖上 海苏 州淀山湖镇为长江三角洲各经济旅游名城的中心地带，邻近上海和苏州，地理环境优越。淀山湖镇为长江三角洲各经济旅游名城的中心地带，邻近上海和苏州，地理环境优越。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 航空：距上海虹桥
5、机场28公里，约30分钟车程。 高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三高速公路（从黑龙江的同江至海南省的三亚）仅3公里，苏州环城高速与同三高速的连接性高速边上。 铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程。 港口：离上海港（世界第六大货运港）50公里。整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。区域属性区域属性交通优势交通优势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活国际级高档休闲配套
6、丰富，轻松便捷生活旭宝高尔夫球场旭宝高尔夫球场与本案零距离，是国内唯一连续7年举办中国富豪公开赛的36洞高尔夫球赛。梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部距离本项目仅1公里。大自然国际游艇俱乐部大自然国际游艇俱乐部由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米，是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、综合服务于一体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲项目。区域属性区域属性配套服务配套服务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域属性区域属性环境资源环境资源 淀山
7、湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点（大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等）众多,是上海重要的旅游区，人文历史底蕴丰厚。 淀山湖同时也是上海的母亲河淀浦河的发源地，和上海有着割不段的联系。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。淀山湖朱家角大观园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879发展机遇发展机遇虹桥交通枢纽辐射影响虹桥交通枢纽辐射影响“大虹桥商区大
8、虹桥商区”建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发挥产业集群效应，辐射服务长建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发挥产业集群效应，辐射服务长三角。三角。【区位优势区位优势】虹桥商务区处于沪宁、沪杭、虹桥机场、地铁交界处，交通十分便利，成成为为连连接接长长三三角角和和泛泛长长三三角角2 2小小时时经经济济圈圈的的中中心心，打打造造为为主主要要服务于整个长三角地区的服务于整个长三角地区的“大上海大上海CBDCBD”。【区域功能定位区域功能定位】长宁：虹桥枢纽商务中心区、虹桥涉外中心、临空经济园区；闵行：漕河泾航天城紫竹研发产业带、七宝生态商务区；嘉定：江桥商务区青浦：
9、徐泾商务港、赵巷依托奥特莱斯建设世界最大的购物中心、环淀山湖科技研发大学；莘庄与安亭可建设长三角规模最大的文化演出与体育比赛场馆群虹桥商区建议包括闵行区(除浦东部分)，松江的九亭地区，嘉定的江桥镇、真新街道，青浦的徐泾镇、赵巷镇、重固镇、华新镇，总面积超过550平方公里。 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879发展机遇发展机遇交通规划交通规划随着虹桥交通枢纽的落成，虹桥将成为未来的上海市中心，届时淀山湖板块亦将成为上海的西郊。随着虹桥交通枢纽的落成，虹桥将成为未来的上海市中心，届时淀山湖板
10、块亦将成为上海的西郊。 上海虹桥交通枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体。 本项目属于大大虹虹桥桥区区域域淀淀山山湖湖板板块块，距离未来上海市中心虹桥仅28公里，随着虹桥交通枢纽一期的完工，未来从项目现场至上海市中心仅需30分钟车程。 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879发展机遇发展机遇板块产业板块产业规划中的航空产业园将为淀山湖镇
11、带来全方位的新机遇和多类人群的导入。规划中的航空产业园将为淀山湖镇带来全方位的新机遇和多类人群的导入。【基本情况基本情况】淀山湖航空产业园启动区规划总面积3.65平方公里，东起道褐浦，西至复兴路，南起北苑路，北至可麻河（与千灯交界）。规划建成昆山市重要的高端制造业基地、长江三角地区重要的航空零部件生产基地。【产业园定位产业园定位】淀山湖航空产业园将秉持“生态、节能、环保”理念，坚持全球定位和配套发展、互补发展的原则，紧紧抓住国家实施大飞机项目、中国航空工业战略性调整和全球航空产业布局调整的发展机遇，以航空维修、航材物流为切入点，不断拓展航空产业发展领域、积极发展飞机零部件加工制造、航空教育培训
12、与研发、航空工业旅游等项目，努力建成在国内外航空产业领域具有较大影响力、较强竞争力，集产学研于一体的航空产业基地。 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证周边在售项目列表周边在售项目列表纳帕尔湾纳帕尔湾富力湾富力湾清水依瓦诺清水依瓦诺耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源福运马洛卡福运马洛卡梦莱茵梦莱茵地块位置项 目总建面容积率产品类型独 栋双 拼联 排富力湾28.780.36纳帕尔湾7.40.49耀江淀湖桃源270.3梦莱茵1.80.32福运马洛卡20.5清水依瓦诺80.3目前淀山湖
13、镇分布楼盘均为别墅型项目，目前淀山湖镇分布楼盘均为别墅型项目，且产品线以独栋别墅占市场主导。且产品线以独栋别墅占市场主导。 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证纳帕尔湾纳帕尔湾CASESCASES项目地址：淀山湖镇新乐路1666号开发商：昆山建兴置业有限公司占地：14.63万方 建面：7.4万方开盘时间：09-11-28 入住时间：2010-09容积率：0.49 绿化率：45%物业公司：绿城 物业费：3.8元/月项目坐拥西上海淀山湖滨水国际社区。紧邻63平方公里的淀山湖宽
14、广水域，是一座湖居别墅园区。278套精装别墅、300余种名贵植物花草、丰富的建筑外立面，萃取了中国四合院建筑理念的精粹，创新性的设计了别墅围合式庭院的结构，合院别墅通过廊道连接到共享的中心庭院，而每栋别墅又各自拥有独立的庭院，这一设计理念，有效提高了土地利用率，并将私密与公开有机结合。 当前均价：当前均价：2100021000元元/ /（精装修标准：（精装修标准：30003000元元/ /）建筑类别：合院式联排别墅（六联）建筑类别：合院式联排别墅（六联） 面积段：面积段：207-297207-297精装精装湖居湖居围合式庭院围合式庭院 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房
15、地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证富力湾富力湾项目地址：淀山湖镇淀山湖，近新乐路开发商：富力房地产开发占地：67.4万方 建面：28.8万方开盘时间：09-01-317 入住时间：2009-12容积率：0.35 绿化率：41%物业公司：天力物业 物业费：3.5元/月富力湾位于淀山湖北岸板块，项目外依淀山湖、内拥度城潭，拥有非常稀缺的自然景观资源，项目打造成为上海及周边区域所共享的休闲养生居所。同时，项目内将建设大面积会所、商业街和其他生活配套设施，使得居住在此的人们完全可以在此享受到生活的便利。项目选择原味东南亚风情，利用通透
16、感和丰富的院落使建筑与景观自然相融。每家每户都拥有精装私家园林，错落而层次丰富的植物将东南亚风情表现的淋漓尽致。当前均价：当前均价：13000-2000013000-20000元元/ /建筑类别：独栋建筑类别：独栋 面积段：面积段：220-280220-280养生休闲居所养生休闲居所丹麦小镇丹麦小镇东南亚东南亚CASESCASES 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源项目地址：淀山湖镇旅游开发区K2、K3地块开发商：耀江集团 装修状况：毛坯占地：8
17、98万方 建面：27万方开盘时间：05-10-08 入住时间：2006-12-31容积率：0.3 绿化率：77%物业公司：高立国际 物业费：3.8元/月淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，个性化庭院与系列组团，水系景观以水岸森林为主体，人车分流组团，简约唐风别墅，转进式设计，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。整体形象以创造自然生态环境为原则，以水岸森林为主体，整合各分区组团，形成步随景移的连续空间，创造生态化景观环境；沿岸景观整体大气，滨水空间强调光影效果。而内部水道则相对曲折，水岸以自然式草坡为主，结合平台、甲板等多样的景观处理手法，充满情趣；各别墅
18、组团间的景观组团，成为表达整体景观意象的重要节点，以人性化的设计尺度，结合设计了公共景观带的水岸景色引入组团。独栋：独栋：195-230195-230，售价，售价1700017000元元/ /双拼：双拼：130-165130-165，售价，售价1200012000元元/ /水景、生态、意境水景、生态、意境CASESCASES 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证梦莱茵梦莱茵项目地址：淀山湖镇双永路999号开发商：昆山宝镇房地产发展有限公司 占地：5.6万方 建面：1.8万
19、方开盘时间：06-10-01 入住时间：2007-03-31容积率：0.32 绿化率：46%装修状况：毛坯 物业费：3.5元/月梦莱茵地处上海与江苏交界处，淀山湖东岸，属于绝版的淀山湖别墅板块；周边生态环境保存良好，自然景观得天独厚；湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。周边配套休闲娱乐设施齐全：拥有水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区，以及国际旅游度假区正在新建中。建筑类别：独栋建筑类别：独栋 面积段：面积段：310-410310-410当前售罄，后期推出时间未定当前售罄，后期推出时间未定CASESCASES 房
20、市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证福运马洛卡福运马洛卡项目地址：淀山湖曙光路8号开发商：上海福运置业发展有限公司 占地：2.8万方 建面：1.95万方开盘时间：预计2010-05、06 容积率：0.65 绿化率：42%物业公司：江苏爱涛物业管理 物业费：2.8元/月 装修状况:毛坯项目坐落淀山湖镇中心，纯天然护城河：三面环绕天然开阔河道，造就别墅生态环境；空间序列优化布局，规划采用独特的四级序列设计：由第一级外曲折幽长的环林荫道，依次进入第二级各围合庭院及其各户住宅；同时，
21、第三级中心景观带长达270余米蜿蜒其中，与第四级各户独有的花园相融合或呼应。从开放的、到围合的，再到各户独有的私密空间，鲜明的空间节奏，代表了别有情趣的生活方式和品质。独创院落式别墅组团布局，营造左邻右舍问寒问暖的可爱生活，既有私密的家庭生活，又有开放的社交生活，合理兼顾双重健康生活标准。各户均有露台、阳台或平台，配置宅前、宅后、宅侧或内庭式花园；主卧套房、客厅、餐厅等室内空间，既有采光，又具景观。5 5、6 6月新开双拼、六联围合式别墅，面积段约月新开双拼、六联围合式别墅，面积段约160-250160-250，预计单价，预计单价11000-1300011000-13000元元/ /CASES
22、CASES 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证清水依瓦诺清水依瓦诺项目地址：张浦镇锦淀路88号开发商：上海中星集团昆山置业有限公司 占地：26.4万方 建面：10.36万方开盘时间：06-03-27 入住时间：06-12-31 容积率：0.3 绿化率：50%装修状况：全装修物业公司：申城物业 物业费：2.98元/月 清水依瓦诺双泽港和宿浦港环绕三面，成就独特的岛式构造。与亚洲最具盛名的旭宝高尔夫球场近在咫尺，毗邻A9、A30及苏沪高速公路。酒店式公寓、联体别墅、双拼别墅
23、和各式独立别墅错落排布，更设有游艇码头、港湾、钟塔、吊桥洋溢着浓郁的欧洲古典风情。目前剩余两套独栋产品在售，面积目前剩余两套独栋产品在售，面积440440，单价，单价2700027000元元/ /欧式古典欧式古典异域风情异域风情湖岛别墅湖岛别墅CASESCASES 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证清水依瓦诺清水依瓦诺一期推出的酒店式公寓在规划设计上别具特色：“下商上住”一层商铺，二三四层为酒店式公寓，总套数97套。中星集团与著名酒店管理品牌上海迪利特太平洋酒店管理公司
24、携手，将“清水依瓦诺小镇”酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司统一运营。太平洋酒店管理公司恪守国际规范，运用高星级酒店专业管理模式，全权负责“清水依瓦诺小镇”酒店式公寓的出租及服务提升。 酒店配备四星级标准设施：6000平方米俱乐部，包括SPA、健身房、KTV、室内恒温泳池、棋牌室、亲子中心、室外双网球场、大/中型会议中心，商务服务中心、圣路易望湖餐厅全面满足住客消费需要。 太太平平洋洋酒酒店店承承诺诺5 5年年内内（2006-20112006-2011年年底底），对对“清清水水依依瓦瓦诺诺小小镇镇”购购房房者者实实现现6%6%投投资资回回报报率率，月月月月现现金金收收益益，附附送送每每年年1
25、010天天免免费费住住宿宿。考虑到业主利益，特聘老牌国有银行作全程监管，保证收益安全。中星集团与太平洋酒店管理公司两大品牌联手，将丰富的开发经验、先进的管理手段和规范的专业化运作集于一体，将投资风险减至最小化，为投资者提供了良好的增值前景。 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证清水依瓦诺清水依瓦诺Reason 1Reason 1运营成本运营成本Reason 2Reason 2产品竞争产品竞争Reason 4Reason 4项目影响项目影响区域目前作为上海人的水景休闲区已
26、经获得广大客户的认同，在区域内购买小户型产品基本为投资需求，故小户型公寓产品需开发商为其提供稳定投资回报率，从而大幅增加开发商运营管理压力，所以不建议本项目配置小户型公寓产品；淀山湖一号项目内部配置88套五星级套房酒店，可满足区域内短期休闲客户和高尔夫会员的临时居住需求，而本案若再配置小户型公寓产品必将与其产生竞争，故为避免本案与其产生内部自身竞争，固不建议在本项目内部配置小户型公寓产品；小户型公寓属于中低档住宅产品，而淀山湖一号项目为大面积别墅，属于高档住宅产品，两种产品存在巨大差异，本案若打造小户型公寓产品必将影响淀山湖一号项目整体档次，从而拖延销售速度，所以不建议配置小户型公寓产品；根据
27、已有小户型公寓产品的清水依瓦诺项目分析及区域整体属性特征及市场未来发展，不建议在本项目中打根据已有小户型公寓产品的清水依瓦诺项目分析及区域整体属性特征及市场未来发展，不建议在本项目中打造部分小户型公寓类产品造部分小户型公寓类产品Reason 3Reason 3产品特性产品特性小户型公寓是为解决基本生活需求而生的居住产品，属于居住层次初级阶段，而淀山湖为高档水景休闲区域，但基本生活配套不成熟，故小户型公寓产品与淀山湖区域属性存在巨大差异（仅清水依瓦诺有该类产品）所以不建议配置小户型公寓产品； 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产
28、营销策划大全，QQ：1053527879市场验证市场验证区域项目总结区域项目总结产品线项 目均 价面积段总价/万备 注联排纳帕尔湾21000207-297370-600装修标准：3000元/毛坯单价18000福运马洛卡11000-13000160-250200-300耀江淀湖桃源12000130-165160-200独栋17000195-230330-390清水依瓦诺270004401100-1200仅剩2套在售富力湾440-560区域内联排产品主力总价段：区域内联排产品主力总价段：200-400200-400万万/ /套套区域内独栋产品主力总价段：区域内独栋产品主力总价段：350-60035
29、0-600万万/ /套套 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【 S Strength trength 】【 W Weakness eakness 】【 T Threat hreat 】【 O Opportunity pportunity 】项目定位项目定位SWOTSWOT分析分析u 项目地块位置优越，紧邻淀山湖，紧邻27洞高标准旭宝高尔夫球场、游艇俱乐部等高档休闲配套，地利优势明显；u 不可复制的淀山湖自然景观资源是区域别墅市场的最大卖点，是得天独厚的休闲生活区域。u 项目属于江苏昆山，在销售上可能会对上
30、海本地客户产生一定抗性；u 项目周边潜在供给巨大，未来项目入市后将面临较激烈区域竞争。u 未来虹桥交通枢纽的建成将大大提升区域价值，同时导入大量上海地区客源；u 淀山湖度假区内大自然国际俱乐部、旭宝高尔夫球场等高档次别墅配套设施随多个项目建成将日益完善；u 淀山湖度假区内已没有土地批租或者征用了，土地的稀缺性较大，为项目土地今后升值空间留有空间。u 当前政策面对于房地产市场打压的风险始终存在，市场不确定因素仍然较多；u 淀山湖别墅内原有巨大的土地供应量面临开发年限临近从而可能导致大量开发商同一时间上市大量房源，造成集中供应竞争的局面。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！201
31、1房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879构成目前昆山淀山湖别墅的消费群体主要有四类：1 1、上海中产阶层及私营老板、上海中产阶层及私营老板在上海拥有第一居所，购买淀山湖别墅主要为休闲放松享受“5+2”生活所用，同时兼顾长线投资；2 2、昆山当地企业中高层管理人员、昆山当地企业中高层管理人员在昆山投资生活，购买淀山湖别墅不仅是因其具备良好的自然景观资源，而且其同时拥有完善的、高档次的配套设施，是身份和地位的象征；3 3、顺势而出的投资客户、顺势而出的投资客户“别墅禁地”政策的反复重申使得别墅在未来可能成为投资的相对热门产品，别墅物业奇货可居，升值潜力是他们购买淀山湖别墅
32、的主要量因素；4 4、昆山及青浦地区高薪阶层、昆山及青浦地区高薪阶层/ /政府机关工作人员政府机关工作人员购买淀山湖别墅作为第一居所，注重社区品质与配套，身份感与生活圈子，追求生活情趣。项目定位项目定位区域客层构成分析区域客层构成分析为区域绝对主导型为区域绝对主导型客源，占整体比例客源，占整体比例的的70%70%上下上下 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位区域主力客层分析区域主力客层分析多为上海市各类公司中高层管理者，属于社会精英阶层，日常工作忙碌，平时状态纷繁复杂，与家人相处时间少居住环
33、境良好、自然环境优越，具有宁静安逸的生活氛围，可提供有力条件放松身心生活状态生活状态向往当今“5+2“甚至“4+3”的生活方式，在此找到工作之余另一种放松自我的生活状态置业目的置业目的关注因素关注因素 昆山淀山湖作为距离上海最近的天然湖区，拥有得天独厚的自然环境和高档休闲配套，一直被定位为上海的后花园。目前随着中产阶级的大量涌现和“52” 生活方式的兴起，目前已有部分具有前瞻性的上海客源涌入淀山湖区域。随着虹桥交通枢纽的建成通车，上海至淀山湖的交通状况将大幅改善，大幅降低5+2生活的出行难题，消除了上海中产阶级进入淀山湖的最后一个抗性。上海境内难觅较高性价比的湖景休闲型5+2生活别墅，目前淀山
34、湖别墅的消费主体为上海人，上海人在购房客群中占到约70%以上。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位5+25+2生活状态分析生活状态分析 虽然人民生活水平日益提高，但随着上海房价的日益高起，在市中心拥有一套大面积的有天有地的别墅产品所需要付出的代价越来越大，而社会精英们的生活节奏日益加快，工作压力日益增大，对于高品质的生活和放松身心的休闲娱乐需求空前高涨，以致大量中高层社会精英都选择“5+2的”生活方式。 所谓“5+2”的生活方式，是指购买两套住房，一套在市中心，一套在郊区。全家人在一周的五
35、个工作日内住在交通便捷的城区住房，双休日回到位于郊区的大面积住房放松身心，享受天伦之乐。该类人群对地段要求不高，日常工作已使他们在上海市中心忙碌不已，相对而言，更希望找到一个远离城区、环境宁静、自然惬意的居所做短暂的休息。 虹桥交通枢纽的形成、昆山市相对上海较为低廉的房价、以及区域特有的自然景观资源和项目优质的产品品质为该类人群提供了理想“5+2”生活的有力保障。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户来源客户属性/职业特征购房目的/需求客户比例 上海享受兼投资崇尚“5+2”生活理念，对生活品质和品质有着
36、较高的要求，对良好的天然资源有较高的热情50%投资客上海房价高企，投资门槛高，走出上海，前往附近的江浙一带寻找房地产投资方向，淀山湖独特的自然资源是其投资升值主要的考量因素20%苏州/江苏投资客江苏的经济以苏州为龙头，苏州又以昆山为起点，所以昆山靠近上海的地段成为投资的重点，大量海外资金纷纷落户昆山以及苏州，所以带来了大量的投资客在苏州金鸡湖和昆山淀山湖边寻求高档房产投资15%昆山产业园区中高层管理人员（自住）注重生活品质与居住环境，重视朋友圈子，对私密性要求较高，需要完善的配套与服务15%私营企业主个体工商户（自住）注重身份、地位与生活圈子，爱面子，虚荣心强，需求面积较大，注重产品立面与环境
37、景观 政府机关工作人员（自住）注重品牌社区及私密性较强的高尚住宅，需要完善的配套与服务，购买低调，需求面积适中项目定位项目定位本案客户定位本案客户定位本案主力客群本案主力客群 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位客源机会点消费理念论证客源机会点消费理念论证马斯洛需求层次论：当低层次需求得到满足后人们会追求高一层次的需求, 在满足了吃、住、行、游、购、娱等需求后, 大众将进一步追求产品升级化、多元化等更高需求。国内以享受、休闲为目的出游比例变化趋势图数据来源：中国旅游统计年鉴33%33%8.6
38、%8.6%19.7%19.7%国内以休闲、享受为出游目的的比例已由1999年的8.6%上升到2009年的33%, 由此说明追求自由休闲类享受已经成为高端消费的主要方式之一。当前中产阶级兴起的生活方式【5+25+2】工作工作& &享受分离式享受分离式现代中产阶级居住理念“居居住住+ +休休闲闲度度假假”居住区位理念【住宅郊区化住宅郊区化】由为被中产阶级所接受度假目的侧重方向“健健康康理理念念”如今人们的健康观念增强, 开始追求“健康理念”, 强调人与自然的协调关系, 关注良好的自然资源等。本案所具备的宁静与安逸, 绿色与健康正是符合当前这一新兴趋势。项目客观条件适应当前大众休闲享受型居住理念项目
39、客观条件适应当前大众休闲享受型居住理念 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位客源机会点消费潜力论证客源机会点消费潜力论证上海市中产以上阶层具有巨大消费潜力上海市中产以上阶层具有巨大消费潜力全上海市私家车拥有量今年大幅增长：全上海市私家车拥有量今年大幅增长：至2008年末，上海市拥有各类民用车辆268.15268.15万万辆辆，比上年增长5.7%5.7%。其中，汽车拥有量132.12132.12万万辆辆，增长10.4%10.4%。在汽车拥有量中，私人汽车拥有量72.0472.04万万辆，辆，比
40、上年增长17.5%17.5%；09年全市私家车月投放量从上半年的5000-7000放大到8000，成交均价也较前期涨幅明显。时间投放量平均成交价投标人数09-078000325221722009-088000362311875009-098500295001490609-108000344022200609-118000353172190209-128000375931857709下半年上海市私车额度投标结果近几年居民生活水平提升显著，上海居民中富裕阶层和中产阶级虽然比例不高,但是绝对数量巨大。随着收入的增多, 有利于个人健康发展、提高享受层次的个人消费支出比例也在不断地上升。享受自然、享受人
41、生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐。他们不仅要求有居住空间, 还要求生活更有情调, 更有质量和注重健康。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879九亭佘山赵巷徐泾罗店三林板块类型均价主力总价（独栋主力面积：400）（联排主力面积：300）三林联排28000-40000800-1200万罗店联排350001000万左右赵巷联排27000-28000830万左右佘山独栋50000以上2000万以上徐泾独栋530002000万以上九亭联排21000-23000660上下上海典型别墅区域2010年价格水平环线均价主
42、力总价/万（舒适型面积150上下）内环内42000630内中环34700520中外环23000350外郊环14000210上海各环线2010年公寓价格水平项目定位项目定位客源机会点价格论证客源机会点价格论证 之之 当前市场价格扫描当前市场价格扫描 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位客源机会点价格论证客源机会点价格论证当前价格水平下，同总价位购买上海外郊环公寓产品在本案可选择产品升级的别墅产品；相比周边区域的别墅当前价格水平下，同总价位购买上海外郊环公寓产品在本案可选择产品升级的别墅产品；相
43、比周边区域的别墅产品，本项目在价格上可具有明显优势。产品，本项目在价格上可具有明显优势。VS项目所在区域项目所在区域联排总价：联排总价：200-400200-400万万/ /套套独栋总价：独栋总价：350-600350-600万万/ /套套总价相同或相近情况下总价相同或相近情况下选择本案，可达到产品升级效果选择本案，可达到产品升级效果公寓公寓 别墅别墅公寓类产品外环内总价350万以上产品线相同且均满足改善性需求产品线相同且均满足改善性需求居住舒适度基本相近的情况下居住舒适度基本相近的情况下本案在价格上占有明显优势本案在价格上占有明显优势别墅类产品联排总价600万以上独栋产品普遍保持千万以上 房
44、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879l 从数据显示，09年随着宏观大势的回暖，上海市商品住宅的需求逐步加强，重新由买方市场转向卖方市场；l 从别墅类产品的累积供求比可以看出，从09年初起供大于求现象明显改善，至2010年一季度末，该类产品的市场累积供求比下降至1.11，而08年末该数值最高曾达到1.78。整个上海市别墅产品成交近期明显增强，市场仍整个上海市别墅产品成交近期明显增强，市场仍存在一定的产品需求度，可对当前形势持乐观态存在一定的产品需求度，可对当前形势持乐观态度。度。项目定位项目定位客源所在市场需求
45、度论证客源所在市场需求度论证上海市近年商品住宅价量走势分析图上海市近年别墅产品价量走势分析图 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位主力客户属性分析主力客户属性分析客户预估之客户预估之4W4W【 Who Who 】他们是谁？他们是谁？【 Where Where 】他们身在何处？他们身在何处？【 What What 】他们购买的目标是？他们购买的目标是？【 Why Why 】为什么会选择这里？为什么会选择这里？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产
46、营销策划大全，QQ：1053527879总之，本项目的客层至少是一群高级白领阶层高级白领阶层即使不是富豪也一定是社会中高层力量社会中高层力量年龄层无须太大年龄层无须太大，我们可绝对不是退休物业他们也许是银行中高层，与客户见面的机会多过于家人，早就答应过他们，带他们去享受悠闲生活他们也许是市场总监，习惯了凡事亲力亲为，如果不是在飞机上，就是在去机场的路上。他们也许是知名的画家或設計師，城市的纷繁复杂开始慢慢侵蚀他们奋进的心。其实，他们的内心是一匹野马，其实，他们的内心是一匹野马，极度向往抛开一切世俗烦扰的生活。极度向往抛开一切世俗烦扰的生活。项目定位项目定位主力客户属性分析主力客户属性分析他们是
47、谁他们是谁 【 Who Who 】 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879他们身在何处他们身在何处 【 Where Where 】项目定位项目定位主力客户属性分析主力客户属性分析白天白天: :他们活跃在国际大都市上海的各个地方他们活跃在国际大都市上海的各个地方 也许是在松江新城某地的股东会议上，主持战局也许是在青浦新开的工厂或品牌店剪彩也许陪客户或老板在佘山、汤臣打Golf又也许在陆家嘴金融区的集团并购会上欲擒故纵，收放自如或是参加慈善拍卖会或许他们刚好在考虑选择送给老婆的結婚礼物-淀山湖畔的别墅。当他们想放
48、松的时候，他們开始考虑一种全新的考虑一种全新的“5+25+2”生活方式，将休闲享受融入自己每周的日常行程中生活方式，将休闲享受融入自己每周的日常行程中白天做梦，天高海阔是最起码的。白天做梦，天高海阔是最起码的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位主力客户属性分析主力客户属性分析他们购买的目标是他们购买的目标是 【 What What 】建筑形态非常有特色，环境要让自己非常喜欢（要么有环境要让自己非常喜欢（要么有湖湖，要么是海）非常有，要么是海）非常有tastetaste安全性和自我性是第一
49、要旨可随时在自家院落里下棋可以随时在家门口打场高尔夫可以随时在自家大阳台上spa可以随地而坐，來一场家庭BBQ聚会。可以真正体会到和工作日不一样的生活方式，摆脱压力和烦恼，与大自然来一个亲密接触，让身心有摆脱压力和烦恼，与大自然来一个亲密接触，让身心有100%100%的释的释放，做到放，做到“5 5”与与“2 2”的完全分离。的完全分离。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位主力客户属性分析主力客户属性分析为什么会选择这里为什么会选择这里 【 Why Why 】至少他们还没有达到绝离城市的境
50、界和退休的年龄，只能做短暂的停留、喘口气做短暂的停留、喘口气, , 继续回到欲海中游泳，他们总渴望过一段不被打扰的日子，渴望过一段不被打扰的日子，更或许此事无关低调，只与个人享乐和隐私有关只与个人享乐和隐私有关而本项目能作的: 就是替这些尊贵的住户和宾客抵挡所有的麻烦和骚扰!他们需要自我居住他们需要寄情山水他们需要释放自我无论工作日你身在何方，在干什么，都能在这里找到最宁静，最不受干扰的栖息港湾他们在意居住环境的珍稀远甚于建筑本身。居住环境的珍稀远甚于建筑本身。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位
51、项目定位主力客户产品需求研究主力客户产品需求研究初级客户特征人群特征：公司中层以下职员，小白领，30岁上下购买目的：刚性需求关注点：总价合理，配套全面，交通便捷产品特征：中小面积段户型，非市中心地段本案定位客户特征人群特征：公司中层以上管理者，属高级阶层年龄特征：35-45岁当当前前居居住住现现状状：拥拥有有上上海海市市中中心心公公寓寓房房，面面积积段段150150以以上上的的改改善善型型产产品，生活质量较好。品，生活质量较好。产品升级希望总价与现有住房差异不大的情况下，将已有的公公寓寓升升级级为为别别墅墅，提提升升居居住住舒舒适适性性，达达到到居居住住品品质质升升级级；脱离市中心拥挤地段，追
52、求居住环境的改善。本项目客户购买目的：在同价位下实现居住产品的品质升级本项目客户购买目的：在同价位下实现居住产品的品质升级 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879土地属性土地属性市场属性市场属性区域属性区域属性拥有淀山湖独特水景资源及周边区域古镇人文特性，整体底蕴丰富；以国际级高档型配套设施为主，为高端物业人士提供服务。交通体系完善，出行便捷；容积率在1.0-1.3之间、建筑密度小于等于35%，建筑限高24米；拥有天然景观资源淀山湖风景，具备打造高档产品内外部条件；当前上海公寓、别墅价格水平均过高，同总价本项
53、目可由公寓升级为别墅，同时吸引别墅价格挤压客户（总价置换）；适宜物业适宜物业发展类型发展类型项目定位结论项目定位结论适宜打造适宜打造大面积段大面积段休闲享受型休闲享受型别墅产品别墅产品客户属性客户属性项目客户来源主力定位为上海市，购买目的以休闲享受型居所为主，崇尚“5+2”生活方式；此类客户在上海普遍拥有一套以上市中心公寓房，为满足其“5+2”休闲生活方式的需求，希望拥有一套大面积别墅产品提升生活品质； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现状论证&观点策略策略& &细节细节,项目资源解读项目资源解读,经济
54、测算表经济测算表 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目资源解读项目资源解读高尔夫球场会 所基地位置基地位置基地位置基地位置旭宝高尔夫球场旭宝高尔夫球场项目内部水资源，引入淀山湖水源项目内部水资源，引入淀山湖水源项目内部会所位置项目内部会所位置项目西侧紧邻旭宝高尔夫球场，地块内部引入淀山湖水资源，南边位置为项目会所。项目西侧紧邻旭宝高尔夫球场，地块内部引入淀山湖水资源，南边位置为项目会所。项目北边、东边当前现状为农地项目北边、东边当前现状为农地是占地107万平方米的27洞专业级比赛球场，所规划完成的，其巧
55、妙结合江南美景，利用天然湖泊、河流，将一片平坦原野土地，幻化成曲线优美、变化多端、美轮美奂的球场。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目单一产品线经济测算原则项目单一产品线经济测算原则项目占地项目占地100000100000产品线容积率总建面/双拼0.550000联排0.770000叠加0.8800001100000洋房1.3130000产品线价格（元/）估算依据双拼20000依据周边项目均价联排16000根据精装修产品推导毛坯价格叠加12000-13000约为周边联排价格的80%洋房9500约为叠加价
56、格的70%-80% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯洋房方案测算（容积率纯洋房方案测算（容积率1.31.3）成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费13000024518000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费1300003120000002400三、系统工程费130000936000072排污费等四、配套设施费1300002065700001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费13000013000000100小区道路等六、其他费用130000184382
57、2501418管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计1300007498302505768总成本（土地成本）130000120000000923合计1300008698302506691地上部分可售面积(平米)销售均价(元/平米)销售收入(元)毛利润（亿）毛利率洋房130000950012.353.5240% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯叠加方案测算（容积率纯叠加方案测算（容积率1.01.0）成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费1000001886
58、0000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费1000002400000002400三、系统工程费100000720000072四、配套设施费1000001589000001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费10000010000000100小区道路等六、其他费用1000001770600001770.6管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计1000006120200006120.2总成本（土地成本）1000001200000001200合计1000007320200007320.2地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加
59、10000011000113.7852.4% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯叠加方案测算（容积率纯叠加方案测算（容积率0.80.8）成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费8000015152000189.4(前期费用已包含在地价)二、建安工程费800002080000002600三、系统工程费80000576000072四、配套设施费800001271200001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费800008000000100小区道路等小计8000051488400
60、06436管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等总成本（土地成本）800001200000001500合计800006348840007936地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加800001300010.44.0564% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯联排方案测算（容积率纯联排方案测算（容积率0.70.7）成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费7000012950000185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费7000
61、01960000002800三、系统工程费70000504000072四、配套设施费700001392300001989大配套、绿化景观等五、公共设施配套费700007000000100小区道路等六、其他费用700001187200001696管理、财务、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计（含销售费用及税费）700004789400006842土地成本700001200000001714.28总成本（含土地成本）700005989400008556.28地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率连排別墅7000016000（毛坯）11.25.2186%
62、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯双拼方案测算（容积率纯双拼方案测算（容积率0.50.5）成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费500009250000185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费500001500000003000三、系统工程费50000360000072四、配套设施费500001144500002289大配套、绿化景观等五、公共设施配套费500005000000100小区道路等六、其他费用50000936000001872管理费用、营销费用及营业税5.56
63、5%、土地增值税1%等小计（含销售费用及税费）500003759000007518土地成本500001200000002400总成本（含土地成本）500004959000009918地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率双拼別墅5000020000105.04116% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品类型产品类型利润（亿元）利润（亿元）利润率利润率1.3容积洋房3.5240%1.0容积叠加4.6864%0.8容积叠加4.0564%0.7容积联排5.2187%0.5容积双
64、拼5.04116%单一产品方案毛利率比较表单一产品方案毛利率比较表根据单一产品线比较方案，选择纯联排产品，其利润为最高根据单一产品线比较方案，选择纯联排产品，其利润为最高 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排联排+ +叠加产品线经济测算原则叠加产品线经济测算原则产品排布原则：产品排布原则：1、由上表可知，本项目做纯联排产品利润最高，所以我们建议本项目以以联联排排产产品品为为项项目目主主力力产产品品。但鉴于纯联排产品将产生做不满容积的现象，所以建议将地块内土地属性最差的区域配置收益率较
65、高且容积率较高的叠叠加加别别墅产品。墅产品。2、首先鉴于宗地北部为农田，且在北部设置6层的叠加别墅对南面联排产品影响最小，土地的利用率最高，故我司建议宗地最后一排设置6层叠加别墅。该区域长度为268米，考虑到红线推界和北入口需要配置广场等因素，该区域可供建设用地长度为190米左右，故该区域叠加别墅的用地面积约为6700平方米，建筑面积约为20000平方米。3、鉴于以上方案排布容积率仅为0.85，容积率仍然未达到1.0，故我司建议在宗地东东北北面面排排布布高高容容积积的的6 6层层叠叠加加别墅，以提升宗地容积率。别墅，以提升宗地容积率。产品线组合：产品线组合：【联排联排+ +叠加叠加】 房市金
66、碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品布局方案及面积段建议产品布局方案及面积段建议图 例 产品线类型预计售价面积段叠加6层11000-13000元/150-200别墅3-4联16000元/端套：320左右中间套：250左右5-6联在项目内外部具有景观及配套优势的位置设置高端类产品线，以实现在项目内外部具有景观及配套优势的位置设置高端类产品线，以实现产品价值最大化。产品价值最大化。全长268米，进深18米与其南面联排产品间距约7米考虑到地块东北面为农地，设置叠加产品，可保证内部联排的品质 房市
67、金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排联排+ +叠加产品线经济测算原则（地块综合容积率叠加产品线经济测算原则（地块综合容积率1 1）北面叠加产品不变：建面北面叠加产品不变：建面=268=268（总长度）（总长度）* *0.70.7（约使用（约使用70%70%长度）长度）* *1818（进深）（进深）* *6=200006=20000 占地占地=268*18=4824=268*18=4824（叠加与南边联排产品保持间距7米，预留空地面积=268*7=1876，该区域占地6700平方米）根据剩余
68、占地面积及联排产品容积率0.7、叠加产品容积率1.3计算东北向叠加部分：总占地东北向叠加部分：总占地24483 24483 ；总建面；总建面31828 31828 联排部分：总占地联排部分：总占地68817 68817 ；总建面；总建面48172 48172 产品线产品线位位 置置容积率容积率总建面总建面/ /备备 注注叠加北面1.3200006700（占地）*3（容积率）（最后一排间距可以相对减小）东北面3182824483（占地）*1.3（容积率）联排/0.74817268817（占地）*0.7（容积率）合计1100000排布方案细节数据表 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下
69、载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排方案测算（容积率联排方案测算（容积率1 1）北边叠加部分测算北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费200003772000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费20000480000002400三、系统工程费20000144000072四、配套设施费20000317800001589五、公共设施配套费200002000000100六、其他费用20000354120001670小计200001224040006020总成本（土地成本
70、）200008040000402合计200001284310006422地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加20000110002.20.9271.3% 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排方案测算（容积率联排方案测算（容积率1 1）东北边叠加部分测算东北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费318286002760.8188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费31828763872002
71、400洋房別墅31828763872002400三、系统工程费31828229161672四、配套设施费31828505746921589五、公共设施配套费318283182800100六、其他费用31828595581451871.25小计31828197997213.86220.85总成本（土地成本）3182829379600923合计318282273768137144地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加31828120003.821.5870.4% 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地
72、产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排方案测算（容积率联排方案测算（容积率1 1）联排部分测算联排部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费481728911820185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费481721348816002800三、系统工程费48172346838472四、配套设施费48172958141081989五、公共设施配套费481724817200100六、其他费用48172816997121696小计（含销售费用及税费）481723295928246842土地成本48172825804001714总成本（含土地成本
73、）481724121732248556地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率联排48172160007.713.5987% 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排联排+ +叠加产品线经济测算利润计算叠加产品线经济测算利润计算总利润 = 0.92+1.58+3.59=6.09亿纯联排产品：总利润5.21亿元联排+叠加产品：总利润6.09亿元VS选择选择【联排联排+ +叠加叠加】产品更优于纯联排产品产品更优于纯联排产品可为项目产生更高的利润可为项目产生更高的利
74、润 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在选择在选择【联排联排+ +叠加叠加】产品线前提下，提升综合容积率，产品线前提下，提升综合容积率，可否产生更高利润？可否产生更高利润？疑问疑问 房市金碟房市金碟 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879北面叠加产品：建面=268（总长度）*0.7（约使用70%长度）*18（进深）*6=20000 占地=268*18=4824（叠加与南边联排产品保持间距7米，预留空
75、地面积=268*7=1876，该区域占地6700平方米）提高东北面叠加产品的总建面，减少相应联排产品面积提高东北面叠加产品的总建面，减少相应联排产品面积东北面叠加部分：占地东北面叠加部分：占地41150 41150 ；建面；建面53495 53495 联排部分：占地联排部分：占地52150 52150 ；建面；建面36505 36505 产品线产品线位位 置置容积率容积率总建面总建面/ /（R=1R=1）总建面总建面/ /（R=1.1R=1.1）备备 注注叠加北面1.320000200006700（占地）*3（容积率）（最后一排间距可以相对减小）东北面318285349541150（占地）*1
76、.3（容积率）联排/0.7481723650552150（占地）*0.7（容积率）合计100000110000联排联排+ +叠加产品线经济测算原则（地块综合容积率叠加产品线经济测算原则（地块综合容积率1.11.1）排布方案细节数据表 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排方案测算（容积率联排方案测算（容积率1.11.1）北边叠加部分测算北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费200003772000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费200
77、00480000002400三、系统工程费20000144000072四、配套设施费20000317800001589五、公共设施配套费200002000000100六、其他费用20000354120001670小计200001224040006020总成本（土地成本）200008040000402合计200001284310006422地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加20000110002.20.9271.3% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排
78、方案测算（容积率联排方案测算（容积率1.11.1）东北边叠加部分测算东北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费5349510089157188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费534951283880002400三、系统工程费53495385164072四、配套设施费53495850035551589五、公共设施配套费534955349500100六、其他费用53495100102518.81871.25小计53495332784370.86070总成本（土地成本）5349549380000923.0769231合计534953740879636
79、992地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加53495115006.152.464.5% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879叠加叠加+ +联排方案测算（容积率联排方案测算（容积率1.11.1）联排部分测算联排部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费365056753425185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费365051022140002800三、系统工程费36505262836072四、配套设施费36505726084451989五
80、、公共设施配套费365053650500100六、其他费用36505619124801696小计（含销售费用及税费）365052497672106842土地成本36505625800001714.285714总成本（含土地成本）365053123472108556.285714地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率连排別墅36505160005.842.787% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排联排+ +叠加产品线经济测算利润计算叠加产品线经济测算利润计算总利润总利润
81、= 0.92+2.4+2.7=6.02= 0.92+2.4+2.7=6.02亿亿毛利率毛利率 = 6.02/= 6.02/（1.28+3.74+3.121.28+3.74+3.12） = 74%= 74%R=1.1，联排+叠加产品总利润6.02亿元毛利率74%R=1，联排+叠加产品总利润6.09亿元毛利率79.4%VS在综合容积率为在综合容积率为1 1的前提下提升容积率，利润反而降低的前提下提升容积率，利润反而降低 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在容积率为在容积率为1 1时，叠加时，叠加+ +联排的产
82、品组合可产生最高利润，联排的产品组合可产生最高利润，增加地块综合容积率将降低相应总利润。增加地块综合容积率将降低相应总利润。答疑答疑 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879结束语结束语 本案位于昆山淀山湖镇，临近昆山知名自然资源淀山湖，是整个长三角经济旅游名城中心位置，拥有良好的地理位置。区位本身靠近上海，且具备便捷的海、陆、空交通条件；未来虹桥交通枢纽的建成，更是很大程度上提升了淀山湖镇板块的整体价值。区域当前已形成多项国际化的高档配套设施，使镇内项目得到很好的服务保证。根据区域当前属性特征及周边项目研究，
83、区内相当数量客源由上海市导入；目前整个上海市中产阶级的市场需求度旺盛，且该类人群具备一定的经济实力基础，崇尚“5+2”生活方式，向往工作之余另一番休闲自由轻松的居住氛围。通过比较上海市内当前仍保持高位的房价，以及地块本身的基础条件，将本项目打造大面积段别墅类产品来满足此类客户的休闲大面积段别墅类产品来满足此类客户的休闲“5+25+2”需求需求是发挥其内外部条件优势和把握市场机会点的最佳策略。在产品定位细节上，通过比较洋房、叠加、联排、双拼多类产品线所产生的相关项目利润，考虑到为开发商的盈利达到最大化，最终将本案定位为容积率为容积率为1 1的的【叠加叠加+ +联排联排】组合式产品，组合式产品，其中北面叠加总建面20000，初步定价：11000元/；东北向叠加31828，定价12000元/；其余具有景观及位置优势部分设置联排，总量48172，初步价格定位16000元/。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879THE ENDTHE END
