物业管理综合能力1经济学知识与应用课件

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1、经济学基础知识与应用经济学基础知识与应用 第一章第一章 掌握：掌握：需求以及影需求以及影响响需求的主要因素和需求法需求的主要因素和需求法则的基本的基本内内容。供容。供给的方式，供的方式，供给规律，律，弹性理性理论，边际收益收益递减减规律，律，规模模报酬，以及成本理酬，以及成本理论。熟悉：熟悉：均衡价格的均衡价格的决决定，影定，影响响需求需求弹性的主要因素，影性的主要因素，影响响供供给弹性的主要因素，生性的主要因素，生产理理论，以及市，以及市场失失灵与灵与政府政府调节相相关内关内容。容。了解：了解：需求量需求量与与需求的需求的异异同，同，个个人需求人需求与与市市场需求的需求的关关系，供系，供给函

2、函数数，市，市场均衡，均衡，弹性系性系数数及其意及其意义，生，生产函函数数，边际成本，外部性成本，外部性问题。考试基本要求考试基本要求本章内容提要本章内容提要第一节第一节 需求、供给与局部均衡价格理论需求、供给与局部均衡价格理论第二节第二节 弹性理论弹性理论第三节第三节 生产理论生产理论第四节第四节 成本理论成本理论第五节第五节 市场失灵市场失灵第六节第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用经济学基础知识在物业管理中的应用 需求、供给与局部均衡价格理需求、供给与局部均衡价格理论论第一节第一节一、需求一、需求 ( (一一) )个人需求个人需求1 1、含义、含义：一个人在某一特定时间内，在各种可：

3、一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。两个条件两个条件：一，个人具有购买意愿；二，个人具有支：一，个人具有购买意愿；二，个人具有支付能力。付能力。2 2、 通常的需求曲线：通常的需求曲线：向右下方倾斜向右下方倾斜。3 3、 需求法则需求法则：假定其他条件不变，商品的需求假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化量与价格呈反方向变化A A( (二二) )市市场需求需求1 1、定、定义：表示在某一特定市表示在某一特定市场和某一特定和某一特定时期期内内，所有所有购买者在各者在各种种可能的价格下可能的价格下将将购买的某

4、的某种种商品商品的各的各种数种数量。量。2 2、影、影响响市市场需求的因素需求的因素：凡是影：凡是影响个响个人需求的因人需求的因素都素都会会影影响响市市场需求。此外，市需求。此外，市场需求需求还受消受消费者者人人数数多寡的影多寡的影响响。3 3、市、市场需求曲需求曲线：也向右下方：也向右下方倾斜的。斜的。4 4、对于市于市场需求需求来来说，需求法需求法则也成立。也成立。例外：例外：吉芬商品的需求曲吉芬商品的需求曲线是向右上方是向右上方倾斜的。斜的。吉吉芬商品芬商品（1919世世纪英英国国经济学学家吉芬）家吉芬）需求量需求量与与价格价格同方向同方向变化。化。（三）需求量的变化与需求的变化（三）需

5、求量的变化与需求的变化 需求量的变化需求量的变化是指在影响需求的其它因是指在影响需求的其它因素不变的条件下，需求量在同一条需求曲素不变的条件下，需求量在同一条需求曲线上随商品本身价格变化而发生的反方向线上随商品本身价格变化而发生的反方向变化。变化。 需求的变化需求的变化是指在商品本身价格不变的是指在商品本身价格不变的条件下，由于其它因素变化所引起的需求条件下，由于其它因素变化所引起的需求状况的变化。需求的变化表现为需求曲线状况的变化。需求的变化表现为需求曲线的移动。的移动。 C C 二、供给二、供给1 1、含义、含义：指在某一特定时期内，单个生产者在各：指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能

6、的价格下愿意并且能够出售的某种商品的种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。各种数量。2 2、单个厂商的供给曲线：、单个厂商的供给曲线：除某些特殊资源，如土除某些特殊资源，如土地、劳动等资源外，大多数商品的供给曲线地、劳动等资源外，大多数商品的供给曲线向右向右上方倾斜上方倾斜，表明供给量与价格是同方向变化的。，表明供给量与价格是同方向变化的。 （一）单个厂商的供给（一）单个厂商的供给A A3 3、影响供给的因素、影响供给的因素 影响因素影响因素 与供给的与供给的相关关系相关关系 影响因素影响因素 与供给的与供给的相关关系相关关系 1 1商品本身的商品本身的价格价格 正相关正相关4

7、4生产要素的生产要素的价格价格 负相关负相关 2 2其它商品的其它商品的价格价格 负相关负相关5 5政府的政策政府的政策 可正相关、可正相关、可负相关可负相关 3 3生产技术的生产技术的变动变动 正相关正相关 6 6厂商对未来厂商对未来的预期的预期 可正相关、可正相关、可负相关可负相关 1 1、一般商品的市场供给曲线、一般商品的市场供给曲线：一般商品的市场供给曲线也是一般商品的市场供给曲线也是向右上方向右上方倾斜的。倾斜的。2 2、影响因素、影响因素：凡是影响单个厂商供给的因素，都会影响市场供凡是影响单个厂商供给的因素，都会影响市场供给。此外，生产某种商品的厂商数目的多寡以及给。此外，生产某种

8、商品的厂商数目的多寡以及市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。 （二）市场的供给（二）市场的供给 （三）供（三）供给量的量的变化化与与供供给的的变化化 供给量的变化供给量的变化是指在影响供给的其它因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生的同方向变化。 供给的变化供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其它因素变化所引起的供给状况的变化。供给的变化表现为供给曲线的移动。 C C三、局部均衡价格三、局部均衡价格( (一一) )均衡价格均衡价格与与均衡均衡数数量量买者和者和卖者共同接受的价格。在者共同接受的价格。在这个个价格下

9、，需价格下，需求量等于供求量等于供给量，量，从从而使商品的市而使商品的市场达达到一到一种种平平衡。衡。商品均衡价格商品均衡价格与与均衡均衡数数量的形成是市量的形成是市场供求力量供求力量自自发作用的作用的结果。果。B B( (二二) )关关于均衡点的于均衡点的讨论 均衡点的存在性。均衡点的存在性。如需求曲如需求曲线与与供供给曲曲线在在第一第一象限象限存在交点，存在交点，则存在均衡点。否存在均衡点。否则，就不存在均衡点，就不存在均衡点均衡点的惟一性。均衡点的惟一性。在局部均衡的情在局部均衡的情况况下，均衡点下，均衡点通常是惟一的。通常是惟一的。均衡点的均衡点的稳定性。定性。含含义：当当价格略微偏离

10、均衡点价格略微偏离均衡点时，如果由于市，如果由于市场的力量或其他的力量或其他经济机制的作用，使价机制的作用，使价格能自格能自动地逼近地逼近并达并达到均衡点，到均衡点，则该均衡点是均衡点是稳定的；定的；否否则，就，就称称该点是不点是不稳定的。定的。弹弹 性性 理理 论论第二节第二节一、需求弹性一、需求弹性含含义： 指由于影响需求的诸因素发生变化后，指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量需求量做出反应的程度。做出反应的程度。需求的价格弹性具有代表性，并按通常习惯称需求的价格弹性具有代表性，并按通常习惯称之为需求弹性。之为需求弹性。需求弹性的衡量：需求弹性的衡量：通常用需求弹性系数通常用需求弹性系

11、数EdEd来表示。来表示。需求弹性系数是需求弹性系数是需求量变动率需求量变动率与与价格变动率价格变动率的的比值比值。( (一一) )理解需求理解需求弹性和需求性和需求弹性系性系数数的要点的要点1 1需求需求弹性是指价格性是指价格变动所引起的需求量所引起的需求量变动的程度，的程度，即需求量即需求量变动对价格价格变动的反的反应程度。程度。价格是自价格是自变量量，需需求量是因求量是因变量量。2 2需求需求弹性系性系数数是指需求量是指需求量变动率率与与价格价格变动率的比率的比值，而而不是需求量不是需求量变动绝对量量与与价格价格变动绝对量的比量的比值3 3需求需求弹性系性系数数的的数数值可正可可正可负，

12、这取取决决于有于有关两个关两个变量的量的变动方向。方向。4 4同一同一条条需求曲需求曲线上不同点的需求上不同点的需求弹性系性系数数大小大小并并不一不一定相同定相同A A（二）（二）需求需求弹性的分性的分类名名 称称需求弹性系需求弹性系数的绝对值数的绝对值含含 义义代代 表表 物物需需求求弹弹性性系系数数 Ed=0Ed=0 需求完全无弹需求完全无弹性性 理论上的必需品理论上的必需品 0Ed1 0Ed1Ed1 需求富有弹性需求富有弹性 生活奢侈品生活奢侈品 Ed=Ed= 需求完全弹性需求完全弹性 理论上的奢侈品理论上的奢侈品 C C（三） 影响需求弹性的因素 1 1、商品的替代品数目和可替代程度、

13、商品的替代品数目和可替代程度替代品越多，越富有弹性替代品越多，越富有弹性 2 2、商品对于消费者的需求程度、商品对于消费者的需求程度 需求程度越高，越缺乏弹性需求程度越高，越缺乏弹性 3 3、商品在消费者家庭预算中所占比例、商品在消费者家庭预算中所占比例 所占比例越大，越富有弹性所占比例越大，越富有弹性 4 4、商品本身用途的多样性、商品本身用途的多样性 用途越多，越富有弹性用途越多，越富有弹性 5 5、商品的耐用程度、商品的耐用程度 ：越耐用，越缺乏弹性越耐用，越缺乏弹性 6 6、时间的长短、时间的长短时间越长，越容易找到新的替代品，越富有弹性时间越长，越容易找到新的替代品，越富有弹性 B

14、B（四）需求弹性与消费者支出（或销售者收（四）需求弹性与消费者支出（或销售者收入）之间的关系入）之间的关系 商品的需求富有弹性时：商品的需求富有弹性时：价格与消费者支出价格与消费者支出呈反方向呈反方向变动。变动。 商品的需求为单一弹性时：商品的需求为单一弹性时：价格变化与消费者支出（或销售者收入）价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关无关。 商品的需求缺乏弹性时：商品的需求缺乏弹性时：价格与消费者支出价格与消费者支出呈同方向呈同方向变动。变动。 C C二、供给弹性二、供给弹性含含义： 指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。出反应的程度。

15、一般考察供给的价格弹性一般考察供给的价格弹性供给弹性的衡量：供给弹性的衡量：通常供给通常供给价格弹性系数价格弹性系数来表示。来表示。是是供给量变动率与价格变动率的比值供给量变动率与价格变动率的比值，以，以ESES表表示。示。( (一一) )理解供理解供给价格价格弹性和供性和供给价格价格弹性系性系数数的的要点要点(1)(1)供供给价格价格弹性是指价格性是指价格变动所引起的供所引起的供给量量变动的程度，的程度，即供即供给量量变动对价格价格变动的反的反应程度。程度。价格是自价格是自变量，供量，供给量是因量是因变量。量。(2)(2)供供给价格价格弹性系性系数数是是供供给量量变动率率与与价格价格变动率的

16、比率的比值，而不是供而不是供给量量变动绝对量量与与价格价格变动绝对量的比量的比值。(3)(3)供供给价格价格弹性系性系数数的的数数值一般都一般都为正正值，反映了，反映了供供给量量与与价格同方向价格同方向变动的供的供给规律律。(4)(4)一一条条供供给曲曲线上不同点的供上不同点的供给价格价格弹性系性系数数大小大小并并不一不一定相同。定相同。A A（二）供（二）供给弹性的分性的分类供给弹性系数供给弹性系数的绝对值的绝对值含含 义义代代 表表 物物Es=0Es=0 供给供给完全无弹性完全无弹性或供给价格弹性为零或供给价格弹性为零稀缺资源稀缺资源 0Es1 0Es1Es1 供给供给富有弹性富有弹性 生

17、产周期较短的产品生产周期较短的产品 Es=Es= 供给供给完全弹性完全弹性 或弹性无穷大或弹性无穷大理想状况下生产的产理想状况下生产的产品品 C C（三）（三） 影影响响供供给弹性的因素性的因素 主要表现在两个方面主要表现在两个方面一是从一是从厂商供应能力和产品生产周期厂商供应能力和产品生产周期方面考虑方面考虑（供应能力越强，越富有弹性；生产周期越长，（供应能力越强，越富有弹性；生产周期越长，越缺乏弹性越缺乏弹性 ） ，时期长短是决定供给价格弹性，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；大小的主要因素；二是从二是从厂商生产产品的成本厂商生产产品的成本方面考虑，产品成本方面考虑，产品成本越低，

18、越富有弹性越低，越富有弹性 B B生生 产产 理理 论论第三节第三节厂商：厂商： 作为产品的生产者和商品的供给者，作为产品的生产者和商品的供给者，所谓厂商是指在市场经济条件下为获取利润所谓厂商是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位而从事生产的某个经济单位生产理论生产理论:研究生产要素投入量变动与产出量变动之研究生产要素投入量变动与产出量变动之间的关系。间的关系。 一、生产与生产函数一、生产与生产函数生产：生产：指厂商把各种生产要素作为投人品进行组合并转化成产指厂商把各种生产要素作为投人品进行组合并转化成产品的过程。品的过程。一般将生产中各种资源投入概括为一般将生产中各种资源投入

19、概括为劳动、土地、资本、劳动、土地、资本、以及管理者才能等以及管理者才能等，统称为，统称为生产要素生产要素。生产函数：生产函数：指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的一定数一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述的数学描述二、边际收益递减规律二、边际收益递减规律也也称称生生产要素要素边际产量量递减减规律律是指在技是指在技术水平不水平不变的的条条件下，若其他要素固定不件下，若其他要素固定不变，而不而不断断增加某增加某种种可可变要素的投入，要素的投入，开开始始会会使使总产量量递增；增；当当要素增加到一定限

20、度后，要素增加到一定限度后，虽然然总产量量继续增加，但增增加，但增加的加的产量逐量逐渐递减减；超；超过了一定界限了一定界限继续增加可增加可变要素要素的投入，的投入，将将使使总产量量减减少。少。即可即可变生生产要素增加所引起的要素增加所引起的产量量( (或收益或收益) )的的变化化可以分可以分为边际产量量递增、增、边际产量量递减减、总产量量减减少少三三个个阶段段。因此，生。因此，生产要素存在合理投入的要素存在合理投入的界限界限三、等三、等产量曲量曲线分析分析与与投入量的最佳投入量的最佳组合合 1 1、 等产量曲线等产量曲线含义：是指生产要素投入的不同数量组合所能含义：是指生产要素投入的不同数量组

21、合所能获得相同产量的生产函数曲线。获得相同产量的生产函数曲线。 等产量曲线的特点（同无差异曲线）：等产量曲线的特点（同无差异曲线）： 是一条从左上方向右下方倾斜的曲线。斜率为负是一条从左上方向右下方倾斜的曲线。斜率为负 等产量曲线凸向原点。等产量曲线凸向原点。 众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量。离原点越近的的产量，不同曲线代表不同的产量。离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小。等产量曲线所代表的产量越小。 任意两条等产量曲线都不能相交。任意两条等产量曲线都不能相交。 2 2、边际技术替代率、边际技术替代率指在等产

22、量曲线上两种生产要素相互替代指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如（如L L）的投入量所能替代的另一种生产）的投入量所能替代的另一种生产要素（如要素（如K K）的数量，称为要素）的数量，称为要素L L替代要素替代要素K K的边际技术替代率的边际技术替代率四、生产规模与规模报酬四、生产规模与规模报酬生产规模生产规模：指一定量生产要素投入所能获取：指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。的最大产出量。规模报酬规模报酬：指在技术水平不变的条件下，当各种指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产

23、量生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。变化的情况。规模报酬存在规模报酬存在递增、不变和递减递增、不变和递减三个阶段三个阶段即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大：当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬模的扩大：当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。( (一一) )内内在在经济与内与内在不在不经济内内在在经济指

24、指厂厂商在生商在生产规模模扩大大时由于自身原因所引起的由于自身原因所引起的产量量增加和成本降低增加和成本降低。决决定定内内在在经济的主要因素有：的主要因素有：厂厂商具有商具有较雄厚的雄厚的资金金实力；可以配力；可以配备更加先更加先进的机器的机器设备；实行企行企业内内部部合理的合理的资源源调配，配，组织有效的有效的专业化分工和化分工和协作；作；实行科行科学学的管理制度；提高副的管理制度；提高副产品的品的综合利用效率；合利用效率；减减少要素少要素购买和和产品品销售等售等环节的的资源消耗等。源消耗等。内内在不在不经济指指厂厂商在生商在生产规模模扩大大时由于自身原因所引起的由于自身原因所引起的产量量减

25、减少和成本增加少和成本增加。决决定定内内在不在不经济的主要因素有：企的主要因素有：企业管理机管理机构构庞杂，管理效率低下；生管理效率低下；生产规模模过大大产生生对生生产要素的要素的过度度需求，需求，从从而刺激要素价格上而刺激要素价格上涨导致生致生产成本增加；增成本增加；增加加销售售费用等。用等。 ( (二二) )外在外在经济与与外在不外在不经济外在外在经济指指整整个个行行业生生产规模模扩大以后大以后给个个别厂厂商商带来来的的产量增加量增加和成本降低和成本降低。引起外在引起外在经济的主要原因是：整的主要原因是：整个个行行业生生产规模模扩大后，大后，个个别厂厂商可以商可以从从中中获得得诸多便利，如

26、多便利，如获得低价得低价优质的原料、的原料、吸吸纳优秀人才，利用便捷的交通秀人才，利用便捷的交通运运输设施、提高信息交流施、提高信息交流的效率等，的效率等，从从而增加而增加产量和降低成本。量和降低成本。外在不外在不经济是指整是指整个个行行业生生产规模模扩大以后大以后使使个个别厂厂商的商的产量量减减少和少和成本增加成本增加。引起外在不引起外在不经济的主要原因是：整的主要原因是：整个个行行业规模模过大加大加剧竞争争，各，各厂厂商往往要在商往往要在扩大市大市场销售售份份额、争争夺生生产要素市要素市场等方面付出更高的代价。此外，整等方面付出更高的代价。此外，整个个行行业的的扩大，也大，也会会使使环境境

27、污染染问题严重，造成交通重，造成交通紧张，因此，因此个个别厂厂商商为此此也需承担更高代价。也需承担更高代价。 成成 本本 理理 论论第四节第四节 一、基本概念一、基本概念1 1、“ “会计成本会计成本” ”，即厂商在生产经营过程中作为成本项，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账目上的各项费用支出总和。目计入会计账目上的各项费用支出总和。“ “显见成本显见成本” ” 。 2 2、 “ “经济成本经济成本” ”。指厂商生产经营活动中所使用的各种。指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。经济成本除了会计成本，还包括未生产要素的支出总和。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中

28、的厂商自有生产要素的报酬。计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。 “ “隐含成隐含成本本” ”这种报酬通常以企业这种报酬通常以企业“ “正常利润正常利润” ”的形式出现。也可理解为生产的形式出现。也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本经营过程中使用自有生产要素的机会成本当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利经济利润，即超额利润润，即超额利润。关系式表示：关系式表示： 经济成本会计成本经济成本会计成本

29、( (显见成本显见成本)+)+正常利润（隐含成本正常利润（隐含成本) ) 经济利润经济利润( (超额利润）销售收入会计成本隐含成本超额利润）销售收入会计成本隐含成本二、成本分析二、成本分析1 1、总成本、总成本TCTC：指厂商在一定时期内生产一定量产品所需：指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。可分为：的成本总和，它随产量的增加而增加。可分为：固定成本固定成本TFCTFC ：不随产量变动而变动。：不随产量变动而变动。可变成本可变成本TVCTVC ：随产量变动的成本。：随产量变动的成本。而在长期，长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。而在长期，长期成本中不存在

30、固定成本与可变成本的区别。2 2、 平均成本平均成本ACAC：是指每生产一单位产品平均所需的成本，：是指每生产一单位产品平均所需的成本，它等于总成本除以总产量。它等于总成本除以总产量。3 3、 边际成本边际成本MCMC：是指厂商每增加一单位产量所增加的：是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量。总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量。(一一)总成本、平均成本和边际成本总成本、平均成本和边际成本(二)收益与利润最大化原则经济学中的利润是指经济利润经济学中的利润是指经济利润()()，= =总收益总收益- -总成总成本本( (经济成本经济成本) )。 用公式表示为：

31、用公式表示为： TRTCTRTC 当当 为正正值时，表示，表示厂厂商不商不仅获得正常利得正常利润，而且，而且还获得超得超额利利润；当当 为负值时，表示，表示厂厂商出商出现亏亏损，投，投入的生入的生产要素不能全部要素不能全部获得得补偿；当当 为零零时，表示收，表示收支相抵，支相抵，厂厂商可商可获得正常利得正常利润。厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：厂商实现利润最大化的必要条件。此时有： MRMRMCMC 即即边际收益收益与与边际成本成本相等。相等。市市 场场 失失 灵灵第五节第五节市场失灵含义（熟悉）市场失灵含义（熟悉）市场失灵：市场失灵：指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件指市场在这种

32、场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务，的商品或劳务，无法使无法使资源源达达到最有效配置的到最有效配置的状况状况导致市场失灵的原因：导致市场失灵的原因：主要有垄断的存在、主要有垄断的存在、非对称信息、外部性非对称信息、外部性() ()以及以及公共产品等。公共产品等。一、非对称信息一、非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。信息对称条件下，买卖双方的意愿在价格机制的作信息对称条件下，买卖双方的意愿在价格机制的作用下通过市场的自由交易而实现。用下通过市场的自由

33、交易而实现。一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。表现为：一种无效率的状况。表现为：逆选择、败德行为、逆选择、败德行为、委托人委托人代理人问题代理人问题 (一)逆选择1 1、含、含义指指买卖双双方信息不方信息不对称称的情的情况况下，差的商品下，差的商品总是是将将好的好的商品商品驱逐出市逐出市场。2 2、政府是否、政府是否参与参与解解决决不同的市不同的市场上因非上因非对称称信息而信息而产生生问题的性的性质不同，需不同，需采取不同的方法解采取不

34、同的方法解决决。可通。可通过政府也可不通政府也可不通过政府解政府解决决在非在非对称称信息所信息所产生的生的问题很很严重，以至于破坏市重，以至于破坏市场的的运运作作时，政府有必要政府有必要进行干行干预，或通，或通过法律解法律解决决问题。 如因非如因非对称称信息信息而出而出现的老年人健康保的老年人健康保险市市场的逆的逆选择。如果通如果通过某些有效的制度安排或有效措施的某些有效的制度安排或有效措施的实施可以消除因非施可以消除因非对称称信息而信息而产生的逆生的逆选择问题，就无需政府的干，就无需政府的干预。例如，家用。例如，家用电器、自行器、自行车等用品的修理等用品的修理( (二二) )败德行德行为含含

35、义：也也称称道德公害。指道德公害。指个个人在人在获得保得保险公司的保公司的保险后，后，缺乏提防行缺乏提防行动，而采取更，而采取更为冒冒险的行的行为，使，使发生生风险的的概概率增大的率增大的动机。机。产生原因生原因：产生的原因是非生的原因是非对称称性信息性信息。后果：后果：不不仅导致保致保险公司遭受公司遭受损失，也妨碍市失，也妨碍市场有效的配置有效的配置资源。源。会会破坏市破坏市场的的运运作，作，严重的情重的情况况下下会会使某些服使某些服务的私人市的私人市场难以建立。以建立。解解决决办法法：只能是通只能是通过某些制度某些制度设计使使当当事人事人约束自束自身行身行为( (三三) )委托人委托人-

36、-代理人代理人问题含含义：是由于委托人不能确知代理人的行是由于委托人不能确知代理人的行为而而产生的生的问题，它它是指是指经理或工人可能追求他理或工人可能追求他们自己的目自己的目标而以而以牺牲所有者牲所有者的利益的利益为代价。代价。后果：后果： 不不仅是企是企业所有者的利所有者的利润受受损，也使社，也使社会会资源配源配置的效率受置的效率受损。解解决决：不可能通不可能通过政府的干政府的干预解解决决企企业所有者在支付生所有者在支付生产要素的要素的报酬上做出某些改酬上做出某些改进将将有有助于解助于解决决企企业所有者可以在企所有者可以在企业利利润分配上的有效措施，其中分配上的有效措施，其中两种两种较为常

37、常见。一。一种种是根据企是根据企业盈利情盈利情况况给经理理发奖金，另一金，另一种种是是让经理理参参与与利利润分享。分享。对于因工人不努力工作而于因工人不努力工作而产生的委托人生的委托人- -代理人代理人问题可以可以实现一一种称种称之之为效率工效率工资的方案解的方案解决决。二、外部性二、外部性( (一一) )外部性及其后果外部性及其后果 外部性是个人外部性是个人( (包括自然人与法人包括自然人与法人) )经济活动对他经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格中。本与价格中。有利的外部性有利的外部性( (正外部性正外部性) ) ：某

38、个经济行为主体的活动使：某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价他人或社会受益，而受益者无需花费代价有害的外部性有害的外部性( (负外部性负外部性) ) ：某个经济行为主体的活动使：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。担成本。( (二二) )应付外部性的措施付外部性的措施1.1.政府干政府干预主要有主要有两种两种，一，一种种是收是收费，另一，另一种种方法是方法是颁布布标准准。2.2.明确所有明确所有权以科斯以科斯为代表。代表。这里的所有里的所有权不不仅限于限于传统资源所有源所有权或物

39、的所或物的所有有权，还包括其他包括其他许多法定多法定权利，如按某利，如按某种种方式使用土地的方式使用土地的权利、利、避免土地受避免土地受污染的染的权利等。利等。 3.3.合合并并企企业4.4.共有共有财产 共有共有财产是指那些是指那些没没有明确所有者，人人都可以免有明确所有者，人人都可以免费使用的使用的财产，包括共有，包括共有资源，比如海洋、湖泊、草源，比如海洋、湖泊、草场等等资源。源。 如果能如果能够对共有共有财产的的产权进行重新行重新构构造，使之界定明确，造，使之界定明确，则可以改可以改进资源配置的效率。如果无法界定所有源配置的效率。如果无法界定所有权，则必必须通通过法法律或行政手段律或行

40、政手段进行行严格控制，才能使共有格控制，才能使共有财产免遭免遭滥用。用。 经济学基础知识在经济学基础知识在物业管理中的应用物业管理中的应用第六节第六节一、需求、供给与局部均衡价格理一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用论在物业管理中的应用物业管理也是一种商品物业管理也是一种商品。可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进行交换。行交换。物业管理市场价值的实现程度如何是由物物业管理市场价值的实现程度如何是由物业管理服务的内在价值所决定的。但是，由于物业业管理服务的内在价值所决定的。但是，由于物业管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，

41、管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，其价值的衡量很难定量化。因此，其价值的衡量很难定量化。因此，在现实的市场交在现实的市场交换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理的供给和需求关系所决定的，它符合经济学有关需的供给和需求关系所决定的，它符合经济学有关需求和供给的一般规律。求和供给的一般规律。(一)物业管理需求物物业管理需求是指在某一特定的管理需求是指在某一特定的时间和空和空间内内，在，在各各种种可能的物可能的物业管理服管理服务价格下，价格下，对物物业管理服管理服务的需求的需求数数量。量。(1)(1)物物业管理的需求可分管理的需求可分为单个

42、个业主主对物物业管理服管理服务的需的需求和整求和整个个物物业管理市管理市场中所有中所有单个个个个体需求的体需求的总和所形和所形成的物成的物业管理市管理市场需求。需求。(2)(2)某一特定物某一特定物业管理管理区区域域内内的的业主主对物物业管理服管理服务的需的需求主要表求主要表现在在对物物业管理服管理服务的服的服务内内容和服容和服务水平等水平等方面。方面。(3)(3)对物物业管理服管理服务的需求也符合一般商品的需求法的需求也符合一般商品的需求法则，对服服务内内容需求的多少及容需求的多少及对服服务水平高低的要求，水平高低的要求，与与物物业管理服管理服务的价格呈相反的方向的价格呈相反的方向变化。化。

43、(4)(4) 对物物业管理服管理服务的需求也的需求也随随着着业主的生活主的生活条条件等改件等改变而而发生生变化。收入升高，生活水平越高，化。收入升高，生活水平越高，对物物业管理服管理服务需求可能就需求可能就会会越多，要求也越多，要求也会会越高。越高。(二)物业管理供给物物业管理供管理供给是指在某一特定的是指在某一特定的时间和空和空间内内，在各在各种种可能的物可能的物业管理服管理服务价格水平下，物价格水平下，物业管管理企理企业愿意愿意并并且能且能够提供的物提供的物业管理服管理服务的的规模模或或数数量。量。(1)(1)物物业管理服管理服务，满足商品供足商品供给的一般的一般规律。物律。物业管管理企理

44、企业愿意提供的物愿意提供的物业管理管理规模或模或数数量的大小是和物量的大小是和物业管理服管理服务价格同方向价格同方向变化的。化的。(2)(2)单个个物物业管理企管理企业所提供的物所提供的物业管理服管理服务受多受多种种因因素影素影响响。如价格、成本、自身。如价格、成本、自身实力等。力等。(3)(3)物物业管理市管理市场的的总供供给是由物是由物业管理市管理市场中所有中所有单个个物物业管理企管理企业所提供的物所提供的物业管理加管理加总而成。物而成。物业管管理市理市场的的总供供给规模和水平也模和水平也决决定着物定着物业管理整管理整个个市市场的的规模和水平。模和水平。(三)物业管理市场均衡价格物业管理市

45、场均衡是一种相对静止的状态。此时物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格达到一种相对静止的状态。二、弹性理论在物业管理中的应用二、弹性理论在物业管理中的应用由于物业管理服务的特殊性，物业管理服务由于物业管理服务的特殊性，物业管理服务的需求弹性与供给弹性就显得相对比较复杂的需求弹性与供给弹性就显得相对比较复杂物业管理服务的价格需求弹性：物业管理服务的价格需求弹性：物业管理服务的物业管理服务的需求是需求是缺乏价格弹性缺乏价格弹性的。的。物业管理服务需求的收入弹性物业管理服务需求的收入弹性：业主收入的变动：业主收入的变动对物业管理服务的接受度、需求量都有对物业管理

46、服务的接受度、需求量都有较大幅度较大幅度的反应的反应。物业管理服务的供给弹性物业管理服务的供给弹性：物业管理服务供给的：物业管理服务供给的价格弹性，它表示物业管理服务价格的变动所引价格弹性，它表示物业管理服务价格的变动所引起的物业管理供给量的变动程度。起的物业管理供给量的变动程度。三、生产理论、成本理论在物业管三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用理中的应用物业管理服务具有价值和使用价值。把这种物业管理服务具有价值和使用价值。把这种“ “产品产品” ”作用于具体的消费者，就能够使其作用于具体的消费者，就能够使其价值得以实现，并产生物业管理服务的价格。价值得以实现，并产生物业管理服务的价格。从

47、长期看，物业管理服务的价格是与其价值从长期看，物业管理服务的价格是与其价值是一致的。是一致的。物业管理服务具有一定的规模经济性，但这物业管理服务具有一定的规模经济性，但这种规模经济性是在一定的范围内而言的。种规模经济性是在一定的范围内而言的。四、物业管理市场失灵与政府调节四、物业管理市场失灵与政府调节信息不对称导致物业管理服务的质价不符；还导致信息不对称导致物业管理服务的质价不符；还导致物业管理市场失灵物业管理市场失灵解决：可设置健全的激励制度和监督体系。同时，解决：可设置健全的激励制度和监督体系。同时，政府加强对物业管理市场行为的指导与监管力度。政府加强对物业管理市场行为的指导与监管力度。物业管理过程中的外部性现象物业管理过程中的外部性现象正外部性正外部性：良好的物业管理所带来的优美环境：良好的物业管理所带来的优美环境负外部性负外部性：由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影：由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题响环境问题本章本章结束束