中原深圳中海大山地开盘总结报告ppt课件

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1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心p中海大山地二期开盘报告黄奇锋黄奇锋 饶衔饶衔 郑中郑中Contents战略战略开盘开盘反思反思1 1 大山地整体规划大山地整体规划2 2 二期根本技术目的二期根本技术目的3 3 区位概略区位概略4 4 配套设备配套设备5 5 设计理念设计理念6 6 户型配比户型配比7 7 户型评价户型评价8 8 关键的时间节点关键的时间节点1 1、大山地整体规划、大山地整体规划战略战略大山地大山地二期二期2 2、二期根本技术目的、二期根本技术目的项目信息开发商中海地产（深圳）有限公司占地（）174998.4地址龙岗区横岗梧桐路与环城北路交汇处建面（）209998.1代

2、理商中海地产股份有限公司住宅（）202298建筑设计城脉建筑设计会所（）3000承建商中建8局覆盖率 25%整合推广深圳尚美佳广告容积率1.2物业管理中海物业管理有限公司绿化率41.2%建筑类型“空中别墅”复式，“空中院墅”多层住宅总套数 280栋数7总层数小高层为9层，复式为8层均价小高层为8375元/，复式为13100元/ 开盘日期2019年10月27日配套会所、商业街、泳池、中学、幼托等战略战略 中海大山位置于深圳龙岗区横岗梧桐路与环城北路交汇处，北靠机荷高速公路，南邻深惠公路，西有水官高速公路、清平快速，交通非常便利；地铁3号线定于2019年开通，龙岗第三通道，轻轨十一号线也在建立中。

3、同时，工程与清水河联检站，布吉联检站，沙湾联检站间隔大致相当，入关选择多样。3 3、区位概略、区位概略战略战略会所：会所：营销中心位于工程的营销中心位于工程的东南方向，即以后的东南方向，即以后的会所位置，总面积超会所位置，总面积超越越3000 3000 ，接近出，接近出口处，便于住户出入口处，便于住户出入时的消费。时的消费。商业配套：商业配套：超市与商业街分布在超市与商业街分布在工程一期的南边，位工程一期的南边，位于多层住宅的下方，于多层住宅的下方，方便居民购买生活必方便居民购买生活必需品需品幼儿园：幼儿园：幼儿园位于工程的中幼儿园位于工程的中心附近，为小区内的心附近，为小区内的住户子女提供了

4、就学住户子女提供了就学的便利条件。的便利条件。4 4、配套设备、配套设备会所会所会所会所幼儿园战略战略5 5、设计理念、设计理念 “山地概念：设计中着重描写“山地规划、“山地建筑以及“山地环境，强调人与自然的调和对话。 其中，代表山地特征的“山、水、风、光四大元素渗入建筑与环境设计的细节中，笼统地向客户传达了“隐、散、闲的生活意境。 战略战略 天然园林：水冲花岗岩石、胆石、层积岩石、鹅卵石、大理石大量地采用天然石材，特别是会所北侧的叠石溪流区与无边沿游泳池的外围原石处置 茅草及间种的棕榈树、勒杜鹃、矮棕、芦苇、狗尾巴草、山芋、玉兰树、巴蕉、榕树构成了茂密但不阴暗、浓郁却又清凉的场景，组成了参差

5、有致的石、草、树、花的自然组图。6 6、户型配比、户型配比战略战略户型户型面积段面积段(M2)(M2)面积和面积和(M2)(M2)比例比例套数套数比例比例22122176.2676.26104.88104.888313.528313.5229.32%29.32%979734.64%34.64%32232288.7888.7898.2198.217700.847700.8427.16%27.16%808028.57%28.57%423423153.78153.78154.56154.5612337.612337.643.52%43.52%10310336.79%36.79%总计总计28351.9

6、628351.96280280 优势：根本做到南北通透，户户采 光，赠送了入户花园，主卧还 有大阳台，无形中添加了卧房 的空间，使生活更温馨。 优势：由于工程整体的规划，以别墅 为主，37栋的小二房成为了牺 牲户型，朝向不正，厨房、卫 生间、书房外形均不规那么。战略战略7 7、户型评价一、户型评价一7 7、户型评价二、户型评价二战略战略优势：1 正南北朝向，双露台设 计，还附送大面积阳台， 大小与次卧相仿，三房可 改为四房运用，赠送面积 达30多m2； 2 主卧超南，采光号，且私 密性强，真正做到干湿 分别，动静相宜。优势：主卧无阳台，活动不便， 且客用卫生间紧挨主卧， 一定程度上影响到了主卧

7、 的私密。7 7、户型评价三、户型评价三战略战略 优势：赠送面积大是此次所推单位的主要特点。空中别墅的复式单位，南北通透，赠送 面积约占总面积的30-40%。8 8、关键时间节点、关键时间节点战略战略售楼部开售楼部开放放二期开盘二期开盘获得预售答获得预售答应证应证一期出卖一期出卖07.10.2705年秋交年秋交会亮相会亮相入伙入伙07.09.1507.09.0606.11.1007年底年底1.开盘战略2.开盘包装3.开盘流程图4.开盘现场功能分布5.开盘细节表现6.开盘两大失误7.价钱战略研讨Contents战略战略开盘开盘反思反思1 1、开盘战略、开盘战略开盘开盘开开盘方式：方式：采用采用证

8、件排号，随机抽件排号，随机抽签的方式。的方式。详细步步骤：排号：开排号：开盘之前，来之前，来访客客户，约定客定客户经过登登记，只需凭仗有，只需凭仗有效效证件便可直接件便可直接领取号取号码，一，一张身份身份证只能只能领取一个号取一个号码，而，而当天第一次来到当天第一次来到现场的客的客户，凭仗有效，凭仗有效证件，件，领取排号券。取排号券。抽抽签：经过随机抽随机抽签来确定来确定选房房顺序，以示公平。序，以示公平。选房：携房：携带身份身份证和足和足额定金空中定金空中别墅墅5万万/套，空中院墅套，空中院墅3万万/套，并且一套，并且一张“选房抽房抽签券只能券只能购买2套套单位。位。2 2、开盘包装一、开盘

9、包装一开盘开盘楼盘外围广告宣传2 2、开盘包装二、开盘包装二开盘开盘场景布置包装场景布置包装 在营销中心的草地上布置主题，加之优美的草地和栩栩如生的银鸽，动静结合，令人记忆深化。3 3、开盘流程图、开盘流程图开盘开盘大帐篷抽签等候区自然山坡抽签舞台帐篷算价处帐篷领券处通道复印区核号区等候区选房区销控区收款区协调区签约等候区签约区打单区被抽中的客户按照顺序进入营销中心4 4、开盘现场功能分布、开盘现场功能分布开盘开盘5 5、开盘细节表现、开盘细节表现- -接待车接待车开盘开盘楼盘每隔一小时便有专车接送市区顾客，并且衔接马路与楼盘之间的通道中也有电瓶车接送客人，效力非常体恤到位。5 5、开盘细节表

10、现、开盘细节表现- -公示牌公示牌开盘开盘各种公示牌充斥了整个现场，给予买主全面的提示与引导，其中重要提示中还点明，“售价充分思索了各不利要素的影响，确实充分的思索与胜利销售有着莫大的关系。5 5、开盘细节表现、开盘细节表现- -扮演扮演开盘开盘本次开盘扮演节目非常的少，只需小提琴与其他一些乐器的演奏，虽然上演高雅，但顾客都急于买房，并不能细细档次其间的味道。6 6、工程开盘、工程开盘- -两大败笔两大败笔开盘开盘本次开盘存在两大严重失误开盘时间安排不合理：9点钟开场算价，下午3点才正式开盘，很多顾客早上9点就来到现场，期间间隔时间太长，大大消磨了顾客的耐性，并且真实开盘后动作慢，2个半小时才

11、叫到160位排号，令现场1000多顾客大为不满。餐饮预备严重缺乏：本次开盘，很多顾客中午都未吃饭，而且人数又多，现场的餐饮区却是空无一物，只需下午2点多和快4点才发放出少量的蛋糕和水果，导致抢食的景象，引起普遍顾客的不满，有损公司品牌笼统。 7 7、价钱战略研讨、价钱战略研讨 价钱表价钱表 销控分析销控分析 价钱战略分析价钱战略分析注：本报告出现的一切面积皆为套内面积，价钱皆为以套内面积折算价钱。开盘开盘1 1、二期推出单位、二期推出单位26栋27栋37栋7栋39栋15栋16栋空中院墅二房空中院墅三房空中别墅复式一期一期( (叠加、联排、双拼叠加、联排、双拼) )开盘开盘2 2、各栋面积区间、

12、各栋面积区间 7 7、1515、1616、3939栋为空中别墅复式；栋为空中别墅复式；2626、2727栋为多层栋为多层3 3房；房；3737栋为小高层栋为小高层2 2房。房。单位：平方米开盘开盘3 3、价钱表、价钱表77栋栋3 3、价钱表、价钱表1515栋栋 一、二单元一、二单元3 3、价钱表、价钱表1515栋栋 三、四单元三、四单元3 3、价钱表、价钱表1616栋栋 一、二单元一、二单元3 3、价钱表、价钱表1616栋栋 三、四单元三、四单元3 3、价钱表、价钱表2626栋栋 一、二、三单元一、二、三单元3 3、价钱表、价钱表2626栋栋 四、五、六单元四、五、六单元3 3、价钱表、价钱表

13、2727栋栋 3 3、价钱表、价钱表3737栋栋 一单元一单元3 3、价钱表、价钱表3737栋栋 二单元二单元3 3、价钱表、价钱表3939栋栋3 3、价钱表统计分析、价钱表统计分析4 4、各栋价钱走势、各栋价钱走势77栋栋单位：元1 1层面积小，总价低；其他楼层随着楼层添加总价递增，不过层差并不明显。层面积小，总价低；其他楼层随着楼层添加总价递增，不过层差并不明显。开盘开盘4 4、各栋价钱走势、各栋价钱走势1515栋、栋、1616栋栋单位：元单位：元 15 15、1616栋价钱栋价钱走势与走势与7 7栋差不栋差不多，相对平稳，多，相对平稳，楼层价钱差别不楼层价钱差别不大。大。开盘开盘4 4、

14、各栋价钱走势、各栋价钱走势2727栋栋单位：元2727栋为多层，户型为三房二厅二卫，价钱走势相对平稳，此楼层最高价钱出如今栋为多层，户型为三房二厅二卫，价钱走势相对平稳，此楼层最高价钱出如今3 3层一单元层一单元B B户型，户型，6 6楼二单元楼二单元B B户型价钱那么是最低的。户型价钱那么是最低的。开盘开盘4 4、各栋价钱走势、各栋价钱走势3737栋栋单位：元3737栋为小高层，户型为二房二厅一卫，价钱走势也是相对平稳，此楼层一单元最高价钱出栋为小高层，户型为二房二厅一卫，价钱走势也是相对平稳，此楼层一单元最高价钱出如今如今8 8层层A A户型，户型，1 1楼楼C C户型价钱那么是最低的。户

15、型价钱那么是最低的。开盘开盘4 4、各栋价钱走势、各栋价钱走势3939栋栋 39 39栋为空中别墅复式，栋为空中别墅复式，价钱走势与价钱走势与7 7、1515、1616栋等类栋等类似，层差并不明显。似，层差并不明显。单位：元单位：元开盘开盘5 5、价钱对比、价钱对比空中院墅空中院墅2 2房、房、3 3房房均价对比2626栋均价为栋均价为1036210362元元/ /平方米，平方米，2727栋均价为栋均价为99179917元元/ /平方米，平方米，3737栋均价栋均价94789478元元/ /平方米；综合空中院墅平方米；综合空中院墅均价为均价为99359935元元/ /平方米。平方米。空中院墅总

16、价最高在空中院墅总价最高在2626栋六单元栋六单元4A4A户型，总户型，总价最低在价最低在3737栋二单元栋二单元1B/1C1B/1C户型。户型。总价对比开盘开盘最高和最低总价未打折分布图最高和最低总价未打折分布图空中院墅平层最高价空中院墅平层最低价26栋六单元4A户919329元37栋二单元1B/1C户495577元开盘开盘5 5、价钱对比、价钱对比空中别墅复式空中别墅复式均价对比总价对比空中别墅综合均价为空中别墅综合均价为1710017100元元/ /平方米。其中平方米。其中1616栋均价最高，到达栋均价最高，到达1849918499元元/ /平方米，平方米，7 7栋均价栋均价最低，为最低

17、，为1528515285元元/ /平方米。平方米。空中别墅总价最高在空中别墅总价最高在1616栋一单元栋一单元8A8A户型户型为为27720772772077元，也是此次出卖的楼王，总价最元，也是此次出卖的楼王，总价最低在低在7 7栋二单元栋二单元1A1A户型。户型。开盘开盘最高和最低总价未打折分布图最高和最低总价未打折分布图16栋一单元8A户2772077元7栋二单元1A户1272019元空中别墅复式最高价空中别墅复式最低价开盘开盘6 6、价钱优惠战略、价钱优惠战略付款方式付款方式首付二成首付二成首付三成首付三成首付四成首付四成一次性一次性折扣优惠折扣优惠9999折折9898折折9797折折

18、9696折折开盘开盘7 7、销控分析、销控分析截至截至2727日下午日下午5 5：3030，空中院墅空中院墅2626、2727、3737栋栋均售罄。均售罄。开盘开盘7 7、销控分析、销控分析截至截至2727日下午日下午5 5：3030，空中别墅复式空中别墅复式7 7、1515、1616、3939栋剩余栋剩余3535套。套。开盘开盘7 7、销控分析、销控分析销售情况：销售情况：截至截至2727日下午日下午5 5点点3030分，中海大山地二期分，中海大山地二期280280套实现销售套实现销售245245套，套，87.587.5。后经讯问当天。后经讯问当天销售率达销售率达9090。其中，其中，152

19、152套空中院墅平层，包括套空中院墅平层，包括2626栋栋6060套，套，2727栋栋2020套，套，3737栋栋7272套，全部售罄，销售套，全部售罄，销售率率100100。另外，。另外，128128套空中别墅复式，包括套空中别墅复式，包括7 7栋栋2020套销售套销售2020套，套，1515栋栋4040套销售套销售3333套，套，1616栋栋4040套销售套销售1717套，套，3939栋栋2828套销售套销售2323套，实现销售套，实现销售9393套，销售率套，销售率7474。开盘开盘8 8、价钱战略分析、价钱战略分析1 1、此次推出产品皆为现楼出卖，年底入伙，比较实惠。、此次推出产品皆为

20、现楼出卖，年底入伙，比较实惠。2 2、整体推出价钱较低于市场预期，折后更低，与一期构成反差。、整体推出价钱较低于市场预期，折后更低，与一期构成反差。3 3、空中院墅平层低总价，且享用别墅社区以及配套，更显实惠。、空中院墅平层低总价，且享用别墅社区以及配套，更显实惠。1 1、定价趋于保守，未能实现产品价值最大化。、定价趋于保守，未能实现产品价值最大化。2 2、不排除测试市场反响举措，以后将会实施低开高走的价钱战略。、不排除测试市场反响举措，以后将会实施低开高走的价钱战略。 优势优势 缺乏缺乏开盘开盘来访车辆分析客户访谈Contents战略战略开盘开盘反思反思开盘开盘1 1、来访车辆分析、来访车辆

21、分析开盘开盘本次大山地开盘，到访车辆数大约为186部，其中3部BENS，5部BMW，1部VOLVO，1部MINI，其他的大部分也都是丰田，本田2.0以上的中档车型，间接阐明此次开盘的客户较为高档，投资客数量不少。2 2、客户访谈、客户访谈客 户：夫妻二人年 龄：40岁左右 现 住：罗湖职 业：自在职业购房用途：自住 资金来源：不明看中户型：7栋低楼层户型心思价钱：8000/m2左右总结：户型宽阔，社区园林美丽。目前交通不便，但是看好未来 开展前景，周边环境会逐渐改善。他们以为7栋价钱很便 宜，非常实惠，而16栋价钱偏高。开盘开盘客 户：一对老年夫妇年 龄：60岁左右 现 住：皇岗职 业：退休购

22、房用途：投资 资金来源：不明看中户型：平层的两房、三房心思价钱：以为价钱不算贵，可以接受总结：升值空间大，属于深港家庭，儿子现居香港，他们很看好 地铁物业和深惠路改造，以为如今的价钱升值空间大。开盘开盘客 户：一家五口年 龄：80岁左右老妇人,40岁左右女士2人, 10岁小孩2个现 住：布吉职 业：自在职业购房用途：自住资金来源：生意收益看中户型：最底层的两房、三房,带地面花园的.心思价钱：价钱不贵，非常想买总结：值得购买,但运气不佳,抽不到排号。周边本地人,对该地 段熟习,希望住好点的社区,有利于全家的安乐与孩子的 安康生长。开盘开盘客 户：中年男士年 龄：42岁左右 现 住：福田职 业：高

23、级经理购房用途：投资 资金来源：不明看中户型：两房、三房心思价钱：价钱廉价，是块金元宝总结：以为有很大的升值空间，未来地铁开通，交通便利。深 惠路修好后，本人有车更方便，惋惜排号靠后，与想买 户型无缘。开盘开盘客 户：周先生年 龄：30岁左右现 住：罗湖职 业：私企职员购房用途：投资资金来源：投资收益与工资收入看中户型：98m2三房心思价钱：8000元/m2总结：西乡，布吉都卖到1万多，横岗才卖这个价，不买就错过 了。而且中海的实力人尽皆知，如今低价入市，完全是 由于市场的缘由，开发的产品很好，值得购买。他还劝 朋友不要再犹疑了，这比股票的风险小多了。战略战略战略战略客 户：A女士与母亲，女儿年 龄：35岁左右现 住：市内职 业：家庭妇女购房用途：投资资金来源：投资收入看中户型：76m2的两房心思价钱：8000元/m2左右，当然越低约好总 结：关内的价钱太高，如今只需到关外来投资，本钱投 入不会太大。中海开发的工程都很好，即使未来不 升值，也不至于贬值，对此很有自信心。她担忧今天 的人多房少，估计很难买到了。她的女儿曾经累的 睡着了。