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1、信义御城营销执行报告Xin Yi Royal City世联地产2012.82021/7/11目标解读目标解读核心价值核心价值项目定位项目定位营销策略营销策略市场分析市场分析竞争分析竞争分析项目分析项目分析客户分析客户分析市场占位市场占位属性定位属性定位形象定位形象定位附加值提升附加值提升渠道策略渠道策略活动策略活动策略推售策略推售策略报 告 大 纲推广策略推广策略2021/7/12目标解读目标解读核心价值核心价值营销策略营销策略项目定位项目定位2021/7/13销售实现：销售实现：确保较高的开盘销售率及阶段销售目标；确保较高的开盘销售率及阶段销售目标；市场形象：市场形象：将项目打造成区域具有影
2、响力将项目打造成区域具有影响力的项目，树立的项目，树立良好市场口碑；良好市场口碑；打造横岗区域首个大型城市综合体，成为横岗的绝对标杆项打造横岗区域首个大型城市综合体，成为横岗的绝对标杆项目目/城市聚焦点。城市聚焦点。社会效应：社会效应：凭借本项目的成功操作，建立信义品牌深圳范围内的影响力，凭借本项目的成功操作，建立信义品牌深圳范围内的影响力，以城市更新运营商的面貌面向全市。完成品牌飞跃！以城市更新运营商的面貌面向全市。完成品牌飞跃！目标目标 本项目对于信义地产的意义本项目对于信义地产的意义 经济效益经济效益+ +社会效社会效益并行益并行项目目标2021/7/14核心价值核心价值目标解读目标解读
3、营销策略营销策略项目定位项目定位2021/7/15竞争分析竞争分析客户分析客户分析项目分析项目分析市场分析市场分析2021/7/16市场分析市场分析宏观政策宏观政策近期市场动态近期市场动态2021/7/17上半年全国多地房地产市场出现回暖，但中央要求坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策。未来市场政策需保持谨慎乐观。宏观政策宏观政策p新华社7月31日报道：中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作中会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住
4、性住房需求p国务院从7月下旬开始，派出8个督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。p房产税试点可能年内扩容，试点将在部分省会城市展开，内容可能较目前的上海、重庆版本有所不同，但市场影响力度可能加大。2021/7/18市场动态市场动态p刚需市场是成交量整体上升的主要拉动力刚需市场是成交量整体上升的主要拉动力开年以来花半里、绿景香颂、星河盛世、中洲中央公园等持续的热销给整个市场注入了强心针pTOP10TOP10成交比例依然加大，市场表现两级分化
5、明显成交比例依然加大，市场表现两级分化明显深圳市7月份成交量最大的前10名楼盘共成交约14.27万平方米/1466套，占全市总成交量近45%；p上半年龙岗新增供应有限，市场表现一般上半年龙岗新增供应有限，市场表现一般p开年以后，龙岗区新增供应有限，市场未呈现太多热点，成交量价振荡回升。近期市场简述：近期市场简述：20122012年年1-61-6月，深圳新房量价齐升，月，深圳新房量价齐升，但龙岗区上半年新盘供应有限，成交振荡回升。但龙岗区上半年新盘供应有限，成交振荡回升。2021/7/19市场动态市场动态进入进入7 7月份，全市新房成交月份，全市新房成交32963296套，环比减少套，环比减少2
6、1.3%21.3%。另一方面，成交均价环比上涨另一方面，成交均价环比上涨6.4%6.4%，1010个月以来首个月以来首次突破次突破2 2万。但成交量支撑仍然以刚需为主。万。但成交量支撑仍然以刚需为主。2021/7/110竞争分析竞争分析竞争区域分析竞争区域分析竞争项目分析竞争项目分析项目本体分析项目本体分析项目项目SWOT分析分析2021/7/111地铁三号线沿线，布吉、横岗、龙岗中心城形地铁三号线沿线，布吉、横岗、龙岗中心城形成了三个相对独立的区域，成了三个相对独立的区域， 成相互竞争关系。成相互竞争关系。第一区域第一区域布吉布吉非深圳主流供应区，2012年下半年预计新入市项目为一半山项目、
7、佳兆业新都汇。片区供应多为城市更新项目，开发进度缓慢。第二区域第二区域 横岗横岗横岗片区一直供应量稀少，但自2012年起， 大量旧改项目入市，未来本片区会成为深圳主流热点片区之一。本片区主要竞争对手为麟恒城上城和金海港荷康城项目。第三区域第三区域龙岗中心城龙岗中心城2011年大运会举办、深惠路升级、三号线开通，使得该片区迅速成为深圳目前住宅主流供应区，大盘云集，未来更多项目集中供应，竞争激烈，是本项目最主要竞争区域。2012年下半年新入市项目主要为满京华喜悦里及远洋新干线。竞争区域竞争区域分析分析布布吉吉龙龙坂坂横横岗岗 龙岗中心城龙岗中心城地铁三号线地铁三号线横岗横岗布吉布吉2021/7/1
8、12布吉、横岗布吉、横岗供应量分析供应量分析20122012年下半年，布吉片区几无新盘推出，预计仅有一半山项目及年下半年，布吉片区几无新盘推出，预计仅有一半山项目及佳兆业新都汇面世。而横岗片区主要为麟恒城上城及荷康城项目。佳兆业新都汇面世。而横岗片区主要为麟恒城上城及荷康城项目。横岗片区布吉片区20132013年年20122012年年四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度荔山公馆/25.6万/2011年10入市/69-88/剩余6套，售罄大都汇/9.6万/2011年5月入市/73-122/售罄万科红二期/19万/2012年3月入市/51-126高层/剩余227套20112011年年四季度四
9、季度三季度和谐家园/8.1万/2011年1月入市/66-109/高层/剩570套紫瑞花园/15.8万/高层、别墅、商业万科公园里/47万/一期2011年9月入市/88-160/高层/一期剩4套；暂时封盘，未来开发二、三、四期万科水径/45.5万/90-160/高层、商业华泰旧改/11.1万/88-130/高层、商业南门墩旧改/约30万/高层、商业信义松柏路/30万/高层麟恒城上城/42万/高层、小高层、商业/预计2012年10月入市地铁3号线一期/45万/高层圣力花园/约10万/高层、商业佳兆业御峰/约13万/高层注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目，黄色为基本售罄项目。来座山/10万/
10、2011年1月入市/88-160/高层/剩86套阳基春天里/10万/高层/预计2012年8月入市佳兆业新都会花园/约14万/高层、公寓一半山（南岭华业）/13万/预计8月入市/61-154/高层宇宏石芽岭/44.8万/高层、幼儿园合正丹竹头/16.8万/39-159/高层金稻田旧改/77万/70-180/高层、商业上百间/1万9/2011年6月入市/86-91信义湛宝广场/7万/2010年9月入市/56-143振业城/54万/2010年9月入市/236-260 六、七期2012年年中入市瑞泽佳园/12万/2012年1月入市/84-142荷康城一期/45万/高层20201111年年2020121
11、2年年20201313年年数据来源：世联资源平台及其他渠道数据来源：世联资源平台及其他渠道2021/7/113龙岗中心城龙岗中心城供应量分析供应量分析20122012年下半年，年下半年，龙岗中心城片区主要新入市项目为满京华龙岗中心城片区主要新入市项目为满京华喜悦里及远洋新干线。喜悦里及远洋新干线。承翰五联项目：建面承翰五联项目：建面14.614.6万平米，容积率万平米，容积率3 3一季度一季度二季度二季度三季度三季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度20112011年年20122012年年一季度一季度二季度二季度20132013年年一季度一季度四季度四季度三季度三季度四季度四季度远洋新干线：
12、占地远洋新干线：占地1010万平米，建面万平米，建面44.644.6万平米，容积率万平米，容积率4 4，预，预计计1111月开盘月开盘诸多不确定性旧改项目，如合正、宇宏、利联等地块诸多不确定性旧改项目，如合正、宇宏、利联等地块公园大地：约公园大地：约6060万建面，剩余万建面，剩余3 30404套套阳光天健城：阳光天健城：2323万建面，剩余万建面，剩余4 44444套（含套（含350350套公寓）套公寓）深业紫麟山：深业紫麟山：1919万平米，剩余万平米，剩余6464套套御府名筑：御府名筑：8.58.5万建面，剩余万建面，剩余2 23636套套世纪新城：世纪新城：9 9万建面，剩余万建面，剩
13、余0.90.9万平、万平、1 14747套套怡龙枫景园：怡龙枫景园：1818万建面，剩余万建面，剩余4.84.8万平、万平、282282套套中海康城国际：中海康城国际：5050万建面，剩余万建面，剩余225225套套万科清林径：万科清林径：3636万建面，剩余万建面，剩余1 11010套套星河时代：星河时代：1717万建面，剩余万建面，剩余107107余套（含余套（含2525套别墅）套别墅）大运城邦：大运城邦：1010万建面，剩余万建面，剩余609609套套阅山华府：阅山华府：1111万建面，剩余万建面，剩余7575套套尚模尚模八意府：八意府：5757万平建面，一期万平建面，一期7070平平2
14、 2房，房，8888平复式平复式125-168125-168平平3 3房房4 4房，房，250250平复式高层，一期余平复式高层，一期余198198套，后续四期余套，后续四期余3232万平万平美域蓝湾：美域蓝湾：1818万平米，以万平米，以110-160110-160平平3 3房、房、4 4房为主，容积率房为主，容积率4.04.0小户型为主项目小户型为主项目中大户型为主项中大户型为主项目目户型尚不确定项户型尚不确定项目目百合盛世：占地百合盛世：占地6.66.6万平米，建面万平米，建面2626万平米，容积率万平米，容积率3 3，预计，预计20122012年年7 7月开盘月开盘阅山公馆：建面阅山公
15、馆：建面4.94.9万平米，容积率万平米，容积率3.153.15，预计，预计20122012年年1 11 1月开盘月开盘国香五联项目：建面国香五联项目：建面4.84.8万平米，容积率万平米，容积率3 3，预计，预计20122012年年1010月开盘月开盘万科天誉：占地万科天誉：占地23.623.6万平米，建面万平米，建面58.7258.72万平米，容积率万平米，容积率2.82.8，小高层，小高层保利上城：占地保利上城：占地7 7万平米，建面万平米，建面26.9626.96万平米，容积率万平米，容积率3.85 3.85 满京华喜悦里：占地满京华喜悦里：占地6.86.8万平米，建面万平米，建面22
16、22万平米，容积率万平米，容积率4 4, , 预计预计20132013年入市年入市 海航港台：占地海航港台：占地2121万平米，建面：万平米，建面：8282万平米，容积率万平米，容积率4.34.3奥林华府奥林华府3 3期期学府道学府道 10.610.6万建面万建面 容积率容积率3.03.0，剩余，剩余184184套套 颐和园颐和园 建面建面6.26.2万万 容积率容积率3.093.09，剩余，剩余134134套套锦绣华天：建面锦绣华天：建面8 8万平米，容积率万平米，容积率4 4，20122012年年9 9月现售月现售备注：以上数据采集自世联龙岗监控数据备注：以上数据采集自世联龙岗监控数据统计
17、。统计。鸿威朱古石旧改项目：占地鸿威朱古石旧改项目：占地18.3518.35万平米，建面万平米，建面54.954.9万万平米，容积率平米，容积率2.52.5。 预计预计20132013年入市年入市2021/7/114布吉区域布吉区域 佳兆业新都汇佳兆业新都汇佳兆业新都会：地铁物业，佳兆业新都会：地铁物业，1111万住宅建面，中小户万住宅建面，中小户型为主高容积率项目，对本项目有一定竞争。型为主高容积率项目，对本项目有一定竞争。项目位置项目位置龙岗布吉镇政府对面（木棉湾站）龙岗布吉镇政府对面（木棉湾站）建设用地面积建设用地面积2 202810281平方米平方米总建筑面积总建筑面积1 137914
18、37914平方米平方米住宅建面住宅建面112600112600平方米平方米容积率容积率6.806.80产权产权7070年年佳兆业新都汇佳兆业新都汇（天时花园）（天时花园）2021/7/115麟恒城上城分四期开发，物业类型包括商业、住宅、酒店、公寓等项目一、二期商业为4层的大型商业广场，入驻的主力商家有：沃尔玛、保利影院等，将有效的补充该片区缺乏高端生活配套的不足，未来可能拉动该片区的发展。建设用地面积建设用地面积100703100703平方米平方米总建筑面积总建筑面积413791413791平方米平方米商业建筑面积商业建筑面积7038170381平方米平方米住宅建筑面积住宅建筑面积274346
19、274346平方米平方米商务公寓商务公寓6251462514平方米平方米限高限高100100米米容积率容积率4.124.12麟恒城上城：地铁物业，麟恒城上城：地铁物业，4242万超大型都市综合体，自带沃尔万超大型都市综合体，自带沃尔玛及保利影院，预计玛及保利影院，预计20122012年下半年入市，户型受年下半年入市，户型受90/7090/70政策影政策影响，将对本项目造成强势直面竞争。响，将对本项目造成强势直面竞争。横岗区域横岗区域 麟恒城上城麟恒城上城2021/7/116荷康城项目分三期开发，一期占地面积5.1万，建筑面积约30万，容积率4.14，绿地率约25%，总户数为2176多户，户型面
20、积约为31-169全非合拼单位，其中主要包含31-55的精装公寓、78-88的二、三房，120-169的四、五房等。以78-88二、三房为主力户型。目前推广名为The Town乐城， 预计9月样板房开放，10月左右销售。建设用地面积建设用地面积约约1919万平方米万平方米总建筑面积总建筑面积68.668.6万平方米万平方米商业建筑面积商业建筑面积4.54.5万平方米万平方米一期占地面积一期占地面积5.15.1万平方米万平方米一期建筑面积一期建筑面积30.330.3万平方米万平方米商务公寓商务公寓6251462514平方米平方米容积率容积率4.14.14 4THE TOWNTHE TOWN乐城：
21、地铁口物业，乐城：地铁口物业，6969万超大型都市综合体，预万超大型都市综合体，预计计20122012年下半年入市，将对本项目造成直面竞争。年下半年入市，将对本项目造成直面竞争。横岗区域横岗区域 THE TOWNTHE TOWN乐城乐城（即荷康城）（即荷康城）2021/7/117建设用地面积建设用地面积108452.9108452.9平方米平方米总建筑面积总建筑面积446400446400万平方米万平方米商业建筑面积商业建筑面积7135271352万平方米万平方米住宅建筑面积住宅建筑面积231251231251万平方米万平方米办公建筑面积办公建筑面积9 9万平方米万平方米商务公寓商务公寓227
22、0022700平方米平方米容积率容积率4.4.0 0远洋新干线物业类型包括商业、住宅、写字楼、商务公寓等一期推售900余套140-278左右户型，主要产品为住宅及裙楼底商，主力户型为三-五房。龙岗中心城区域龙岗中心城区域 远洋新干线远洋新干线远洋新干线：双地铁口物业，远洋新干线：双地铁口物业，4444万大型都市综合体，万大型都市综合体，预计预计20122012年下半年入市，将对本项目造成一定竞争。年下半年入市，将对本项目造成一定竞争。2021/7/118建设用地面积建设用地面积51314.6951314.69平方米平方米总建筑面积总建筑面积286840.71286840.71万平方米万平方米写
23、字楼面积写字楼面积2000020000平方米平方米商业面积商业面积12997.5312997.53平方米平方米总户数总户数18631863套套车位数车位数1540 1540 容积率容积率4.4.0 0满京华喜悦里项目主要分二期开发，产品包括住宅、商业及写字楼。 一期预计2012年11月面市，总户数778户，含保障房需返还的116套。一期重点完成各项服务配套设施，其中包括保障性用房、幼儿园等龙岗中心城区域龙岗中心城区域 满京华喜悦里满京华喜悦里满京华喜悦里：龙岗老镇物业，满京华喜悦里：龙岗老镇物业，2828万综合体，预计万综合体，预计20122012年下半年入市，将与本项目存在一定竞争。年下半年
24、入市，将与本项目存在一定竞争。2021/7/11920122012年下半年，本项目主要面临的竞争来自于横岗本片区及龙年下半年，本项目主要面临的竞争来自于横岗本片区及龙岗中心城片区三号线地铁沿线大盘的同质竞争。岗中心城片区三号线地铁沿线大盘的同质竞争。竞争格局竞争格局小结小结20122012年下半年布吉片区新盘供应量较少，片区在三号年下半年布吉片区新盘供应量较少，片区在三号线沿线竞争力强，但整体价格偏高，未来供应以旧改线沿线竞争力强，但整体价格偏高，未来供应以旧改为主，进度较为缓慢。为主，进度较为缓慢。布吉布吉20122012年下半年开始横岗片区供应量大增，且皆为旧年下半年开始横岗片区供应量大增
25、，且皆为旧改大盘，主要项目为麟恒城上城及改大盘，主要项目为麟恒城上城及The TownThe Town乐城。乐城。横岗横岗 龙岗中心城一直为传统热点片区，龙岗中心城一直为传统热点片区，20122012年下半年主年下半年主要入市项目为满京华喜悦里及远洋新干线。但皆处要入市项目为满京华喜悦里及远洋新干线。但皆处于龙岗老镇片区，距离关内距离稍远。于龙岗老镇片区，距离关内距离稍远。龙中龙中对项目启示对项目启示对项目启示对项目启示：做好做好“基本功基本功”，挖掘放大本项目优势资源，规避和弱化，挖掘放大本项目优势资源，规避和弱化不利因素，增强核心竞争力，主动创造客户认可的价值和利益点。不利因素，增强核心竞
26、争力，主动创造客户认可的价值和利益点。2021/7/120项目自身信义品牌自带四层天虹商场自带四层天虹商场首置首改产品首置首改产品深圳地理中心，中部物流组团深圳地理中心，中部物流组团横岗中心商贸区横岗中心商贸区商业旺地商业旺地区域价值幼儿园幼儿园地铁、公交无缝对接地铁、公交无缝对接配套价值中大规模社区中大规模社区品质服务信义玻璃世界前三信义玻璃世界前三布吉、横岗标杆项目布吉、横岗标杆项目自身物业管理公司自身物业管理公司核心价值树周边餐饮、医疗、商业等配套周边餐饮、医疗、商业等配套信义御城东南亚园林东南亚园林湛宝湛宝“金钥匙金钥匙”顾问顾问价值点具体演绎点区域价值深圳地理中心、横岗中心商贸区项目
27、自身首置首改产品、中大规模社区配套价值便捷交通、醇熟生活配套信义品牌信义品牌实业、布吉横岗标杆项目品质服务成熟物业项目本体分析项目本体分析2021/7/121项目交通便利、周边生活配套齐全、项目自身项目交通便利、周边生活配套齐全、项目自身3030万体量大万体量大社区社区区位分析：区位分析： 地块紧邻第二条深南大地块紧邻第二条深南大道道深惠路横岗段沿线，深惠路横岗段沿线，驾车到达罗湖地王仅需驾车到达罗湖地王仅需3030分钟左右；分钟左右； 属地铁站点上盖物业，属地铁站点上盖物业，距轨道三号线横岗站步行距轨道三号线横岗站步行100100米以内；米以内； 地块所处片区为横岗老地块所处片区为横岗老牌商
28、圈牌商圈横岗中心商圈，横岗中心商圈，周边商业氛围浓厚，但片周边商业氛围浓厚，但片区形象较为杂乱。区形象较为杂乱。横岗站地铁三号线惠盐高速深惠公路横岗中心商圈银信中心龙岗人民公园项目本体分析项目本体分析2021/7/122本项目本项目PKPK竞竞争项目争项目本项目在片本项目在片区交通、生活配套、社区规模方面有较区交通、生活配套、社区规模方面有较强优势。强优势。与竞争对手比较地段规模产品景观展示交通社区配套开发商品牌项目名称项目名称佳兆业新都佳兆业新都汇汇阳基春天里阳基春天里麟恒城上城麟恒城上城金海港金海港 The one The one 乐城乐城保利保利 上城上城满京华喜悦里满京华喜悦里远洋远洋
29、 新干线新干线本项目本项目入市入市时间时间2012年年底2012年下半年2013年2012年8月2011年11月2012年下半年2012年10月2012年12月区位区位地铁三号线木棉湾站出口龙岗丹竹头立交横岗街道六约社区埔厦路地铁三号线荷坳站出口龙岗区深惠大道与怡翠路交汇地铁三号线南联站地铁三号线南联站地铁三号线横岗站规模规模占地2万 建面12.6万住宅7.6万商业1.8万94%为90平以下户型占地0.9万平建面4.9万住宅2.9万商业0.25万93为90平以下户型占地10万建面41万住宅27万商业7万商务公寓6万严格9070占地19万建面68万商业4.5万一期占地5万建面21万商务公寓6.2
30、万占地6.9万,建面35万平住宅20万商业 1.5万酒店公寓3.7万占地5万建面28万写字楼2万商业1.2万占地13万建面52万住宅32万商业7.9万办公9万公寓2.2万占地7万建面37万住宅29万商业4万公寓2万景观景观无明显景观资源无明显景观资源对面六约公园远看梧桐山景靠山，拥一线山景景观无明显景观资源无明显景观资源无明显景观资源毗邻龙岗区人民公园，远眺梧桐山景交通交通深惠路沿线，地铁三号线木棉湾站出口，交通十分便利丹竹头立交，离地铁较远，交通不便深惠路沿线，临近地铁三号线六约站，交通便捷深惠路沿线，地铁三号线荷坳站出口，交通十分方便，深惠路沿线，地铁三号线吉祥站与龙城广场站之间，交通一般
31、临近深惠路、地铁三号线南联站，公交总站，交通一般深惠路沿线，临近地铁三号线南联站，交通一般深惠路沿线，地铁三号线横岗站出口，交通十分便利社区配套社区配套周边旧式农民房，配套不便利周边旧式农民房、厂房，配套极为不便周边为居住区、旧式民房厂房，自带沃尔玛、保利影院，未来片区商业配套便利周边为工业园旧民房，自带商业，未来商业配套较方便周边旧民房，自带底商，临近万科商业广场，商业配套一般周边旧民房，集住宅、商业、写字楼，商业配套较好周边旧民房，集住宅、商业，未来还具有500米商业街，商业配套教好周边为旧民房、旧社区，自带天虹，与H-ONE、金沙摩尔共组片区商业核心。商业配套较好品牌品牌品牌开发商品牌影
32、响力较强新兴开发商品牌影响力较弱新兴开发商品牌影响力较弱新兴开发商品牌影响力较弱一线开发商品牌影响力巨大新兴开发商品牌影响力较弱品牌开发商品牌影响力一般新兴开发商片区品牌影响力较强2021/7/123SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（W W）：）：利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁n充分发挥项目30万平米地铁大社区的形象优势，拉动关内客户n利用区域形象的提升拉动市区及周边镇区客户置业n片区和形象先行，加强项目与地铁及关联n加强区域客户引导，以成熟的高品质形象打动客户n强调片区未来价值，以轨道交通牵引关内客户n高规格展示先行，建立
33、良好的项目形象认知n抓住主流客群，最大化的降低风险n弱化片区概念，强调轨道交通下的便利生活n形象高度建立，以项目带动片区影响力p项目规模较大、居住氛围好；p项目所处位置为横岗传统商业中心，为本地客户所认同；p交通便利，紧邻地铁口，出行方便；p商业配套齐全；p信义品牌具有一定区域号召力；p交通改善将改变片区客户结构，引入关内客户群体；p本地居民购买力强，有较强的置业需求；p片区大量旧改入市，未来片区形象，市政配套将进一步完善。p所处区域受关注度不高，关内客户印象差；p项目周边以自然村为主；p相比同片区及龙岗中心城项目，教育配套不够齐全；机会（机会（O O）：）：威胁（威胁（T T）：）：p国家整
34、体政策不明，十八大召开后，稳定压到一起，政策放松可能性不高；p本项目入市时，直接面对麟恒项目竞争；p区域知名度较低，主要面临龙岗中心城的竞争；根据根据SWOTSWOT分析，分析， 本项目需发挥优势，抢占机会本项目需发挥优势，抢占机会2021/7/124本项目要在竞争激烈的地铁三号线沿线脱颖而出，并实现初期本项目要在竞争激烈的地铁三号线沿线脱颖而出，并实现初期制定的快速回现及打响信义品牌的目标，必须树立片区领导者制定的快速回现及打响信义品牌的目标，必须树立片区领导者的地位，打造片区绝对标杆项目。的地位，打造片区绝对标杆项目。领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复产品有不可重复性性过河拆桥过河
35、拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价强调产品的特色和价值值行业老大行业老大次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场项目占位项目占位2021/7/125客户分析客户分析横岗本地客户分析横岗本地客户分析龙岗中心城客户分析龙岗中心城客户分析客户策略客户策略2021/7/126计
36、划首期推售的1、2、6栋共778套房源中，76%的产品是在90平以下（594套），90平以上产品占比仅24%，决定了我们的客户基本上是以首置刚需客户为主流。产品决定客户什么样的产品决定什么样的客户2021/7/127u根据2010年龙岗区统计年鉴，横岗街道总人口数为54.05万，其中户籍人口2.66万，外来人口51.39；u户籍人口主要集中在前三类客户中，非户籍人口主要为潮汕、客家及闽南人及少量港澳台。 收入收入特点特点中高层中高层 中层中层年龄年龄35-40岁 25-35岁职业范围职业范围当地居民，私营业主，高级公务员，企事业单位等中高层管理人员，私营老板当地居民，个体户、，私营小老板、年轻
37、公务员及事业单位，周边白领人口总量人口总量6万18万收入水平收入水平家庭年收入30-50万，目前为市场重要客户家庭年收入20-30万，市场可挖掘客户置业能力置业能力180-300万100-180万购房需求购房需求高高户型需求户型需求舒适型3房、4房2房、小3房横岗本地客群经济实力较强，但客群一定程度上受限购影响。中高端投资兼自住的本地客户购买名额有限本地客户物理属性研究2021/7/128龙岗中心城客户分析龙岗中心城主力项目客户构成龙岗中心城主力项目客户构成项目项目龙岗中心城龙岗中心城市区市区龙岗周边龙岗周边其他其他阅山华府阅山华府55%20%16%9%奥林华府奥林华府38%38%10%23%
38、公园大地公园大地24%35%24%8%绿景大公馆绿景大公馆26%59%5%10%阳光天健城阳光天健城33%62%15%11%龙岗中心城置业客户表现出来的特点为离市区越近的楼盘，市区客户占比越高。但即使是离市区最远的阅山华府项目，市区客占比也达到了20%。因此，拦截前往龙岗中心城购房的关内客户是本项目的重要客户任务之一。2021/7/129p龙岗中心城项目90平以下消化速度较快，90平以下消化速度相对缓慢；p龙岗中心城项目客户以自住为主,70%以上为自住;龙岗中心城主力客户以龙城和市区中等收入阶层为主，辐射部分周边镇区。户型90-140平，总价130-180万的自住型产品为主力消化区段。龙岗中心
39、城客户分析2021/7/13025-3525-35岁岁 在关内上班在关内上班大多拥有本科以上学历大多拥有本科以上学历事业稳定上升阶段事业稳定上升阶段家庭年收入家庭年收入1515万万3030万万两口或三口两口或三口之家之家即将或者已经面临结婚、生子即将或者已经面临结婚、生子追求城市生活，追求个性，追求城市生活，追求个性，对城市高度依对城市高度依赖赖积累较少积累较少，经济实力相对有限，经济实力相对有限，对产品总对产品总价较为敏感价较为敏感、对地段、配套、产品品质要、对地段、配套、产品品质要求较高求较高以以首次和二次置业首次和二次置业居多，二次置业则属于居多，二次置业则属于功能性换房，改善性居住和投
40、资。功能性换房，改善性居住和投资。关内刚需客户物理属性研究没有存款的没有存款的8080后，买房买车的经济源头后，买房买车的经济源头从小就没吃过苦从小就没吃过苦年迈父母唯一的宝年迈父母唯一的宝父母节俭了一辈子父母节俭了一辈子多少也攒了点钱多少也攒了点钱孩子结婚没房怎么行孩子结婚没房怎么行首付父母出首付父母出 孩子自己供孩子自己供已是已是8080后通用的购房模式后通用的购房模式2021/7/131 游离客户游离客户偶得客户偶得客户游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户其他城市的客户 外来港台商人 与横岗有重要关联的客户 周边镇区企业中高管 投资客 布吉其他客户 前往龙岗中心城的关内客户
41、关内青年菁英 罗湖、布吉个体户 横 岗 企 业 主 及 个 体 户 本项目客户策略：抓住片区最主流的客户群体。主打关内青年自住客户，拉动罗本项目客户策略：抓住片区最主流的客户群体。主打关内青年自住客户，拉动罗湖，布吉的客户，截留前往龙岗中心城的客户。湖，布吉的客户，截留前往龙岗中心城的客户。本项目核心客户群体构成：关内青年菁英本项目核心客户群体构成：关内青年菁英 + +罗湖布吉个体户罗湖布吉个体户+ +本本地客群地客群客户定位2021/7/132目标客户分级筛选居住形态居住形态消费形态消费形态工作形态工作形态居住区域居住区域关外区域：横岗、布吉、平湖关外区域：横岗、布吉、平湖关内区域：罗湖、福
42、田关内区域：罗湖、福田形态进行分析形态进行分析社区举例（关外）：社区举例（关外）：大世纪水山园、锦绣花园等大世纪水山园、锦绣花园等片区举例（关内）：片区举例（关内）：水库新村、黄贝岭等水库新村、黄贝岭等消费场所消费场所购物中心：万象城、金光华、国贸购物中心：万象城、金光华、国贸百货商场：茂业百货、天虹商场百货商场：茂业百货、天虹商场所开车所开车品牌：本田、丰田、别克、大众的中低系品牌：本田、丰田、别克、大众的中低系价格：总价价格：总价10-2010-20万元为主万元为主工作区域工作区域工作行业工作行业：罗湖、华强北、车公庙：罗湖、华强北、车公庙：公务员、企事业单位中层以上管理者、证券、金融业、
43、：公务员、企事业单位中层以上管理者、证券、金融业、电子行业等高薪行业员工；个体户，小私企业主电子行业等高薪行业员工；个体户，小私企业主2021/7/1331、离开都市外溢至横岗的都市首置刚需客：交通、性价比、大社区及配套、区域前景2、本地企业中首置的向上阶层：产品品质、性价比、配套、区域前景3、追求生活品质的本地客户：产品品质、大社区、完善配套、升值潜力只有知道客户想要什么，我们才能和他们顺畅地交流本项目客户置业因素总结2021/7/134价值点聚焦，直达客户地段、交通、配套、产品、社区、品牌地段、交通、配套、产品、社区、品牌我们有太多可说的价值我们有太多可说的价值我们我们只说客户最感兴趣的价
44、值点只说客户最感兴趣的价值点交通交通 配套配套 区域高度区域高度 性价比性价比 我们我们只说客户最喜欢听的精神层面只说客户最喜欢听的精神层面 最熟悉的都市味最熟悉的都市味2021/7/135项目定位项目定位目标解读目标解读营销策略营销策略核心价值核心价值2021/7/136基于目标客户需求的项目定位基于目标客户需求的项目定位项目定位。2021/7/137方向一：低调奢华、高调生活、 都市新贵、精英生活典范低调奢华，一种具有高贵品质的优越品位的生活方式，一种格调与品位的象征，同时也是一种风格的追求。奢华的生活方式源于积极的处世态度，通过自己的不懈努力，取得辉煌成就，同时也对社会起到了推进作用，其
45、追求个人生活品质的提高也是理所应当的。 2021/7/138案例借鉴：星河盛世面临问题：面临问题：1.1.关外，周边环境较杂乱；关外，周边环境较杂乱；2.2.临主干道、高速，噪音较大；临主干道、高速，噪音较大；3.3.容积率容积率4.44.4，舒适度较差；，舒适度较差；4.4.近近1/31/3产品为双拼单位；产品为双拼单位；5.5.星河产品，价格要做区域标杆。星河产品，价格要做区域标杆。1.硬件方面，注入更多配套，增加项目含金量。2.形象方面，拔升项目价值，打造强者领地。2021/7/1391.硬件方面，注入更多配套，增加项目含金量。COCO city、深圳博纳影城、永辉精致超市、深圳实验幼儿
46、园2021/7/1402.形象方面，拔升项目价值，打造强者领地。星河盛世强者的盛世中心区9号作品不谈家庭、不谈爱情、不谈品调谈事业、谈成功的欲望2021/7/141方向二：熟悉都市味、360度都心生活每天出入在CBD写字楼，出行习惯地铁、公交的便捷，繁华的商业是都市生活最必须的色彩；必胜客、麦当劳自不必说，满记甜品、星巴克是与朋友最好的休憩场所。高度都市化的动物，自然离不开最熟悉的都市标准生活。2021/7/142案例借鉴：万科红面临问题：面临问题：1.1.近关口，周边环境较杂乱；近关口，周边环境较杂乱；2.2.项目自身配套较弱；项目自身配套较弱；3.3.收购烂尾项目，客户不认可；收购烂尾项目
47、，客户不认可；4.4.面临万科回款压力，需快速出货。面临万科回款压力，需快速出货。1.建立红价值体系，打造都市白领最熟悉的都市生活。2. 事件营销，全城寻找红人高调引爆，对味白领小资、都市追求。2021/7/1431.建立红价值体系，打造都市白领最熟悉的都市生活。2021/7/1442.事件营销，全城寻找红人高调引爆，对味白领小资、都市追求。全城寻找红人全城寻找红人对味小资、都市感对味小资、都市感2021/7/145结合本项目城市向上的精英阶层城市向上的精英阶层客户定位客户形象定位都市新贵都市新贵 我有我姿态我有我姿态/ /精彩精彩2021/7/146结合目标客户，本项目城市中心城市中心 低调
48、奢华低调奢华 都市样板都市样板生活生活属性定位形象定位城市都心城市都心 地铁上盖地铁上盖 新贵旗舰新贵旗舰官邸官邸都市繁华、生活配套、便利、高档客户感知客户感知2021/7/147附加值提升公共空间智能化物管教育资源2021/7/148公共空间主入口强烈的标识感主入口强烈的标识感 社区入口前广场建议布置代表楼盘形象的标志性建筑或雕塑，成为项目景观的组成部分，同时可提高项目及商业的昭示性。2021/7/149公共空间入户大堂的尊贵、精致感入户大堂的尊贵、精致感 入户大堂的尊贵和精致体现出整个社区的品质感。2021/7/150公共空间精致绿色园林人性化贴心呵护精致绿色园林人性化贴心呵护 园林在符合
49、东南亚风格的基础上，增加精致感和设计感，通过设置精致小品提高园林生动性、趣味性。在园林中设置休闲座椅、按摩石子路、凉亭、运动空间等局部功能，增加园林的人文关怀。2021/7/151公共空间人文、健康、互动、温暖的泛会所人文、健康、互动、温暖的泛会所儿童乐园：儿童乐园：突出亲子互动和高科技体验青少年活动中心：青少年活动中心：突出青少年活动特点，配置不同活动功能；老年人活动区；老年人活动区；提供丰富互动空间，丰富老年人生活专属休闲区：专属休闲区：仅对业主提供的开放式下午茶、读书等休闲服务。2021/7/152智能化安全、便捷、先进的智能化系统安全、便捷、先进的智能化系统建议采用设备系统制冷系统新风
50、及除尘系统保温隔热系统安全防范子系统电梯设备停车系统市场平台要素制冷方式：进口中央空调新风+加湿+加温+消毒户门：实木饰面三防子母门外窗系统：双层铝合金中空断桥户门保安系统，可视对讲、闭路监控、自动监查系统，电子巡更设备精装修进口电梯，超高层梯速3米/秒以上，高层2.5米/秒以下蓝牙停车系统本项目建议分户制冷新风系统实木饰面门特制双层钢化LOW-E玻璃市场追随高档装修进口电梯，梯速2.5米/秒左右市场追随2021/7/153智能化全社区覆盖全社区覆盖WIFI，领先，领先E时代生活时代生活2021/7/154物管尊贵、贴心、周到的物管服务尊贵、贴心、周到的物管服务小跑上前，前倾15度敬礼问候；定
51、期上门检查安全隐患，并随时为业主检修各种故障；设立楼栋管家，提供专属、一对一、 面对面的服务；协调停车位实用情况，并定期为业主提供车保养、清洁维护与名车租售；24小时社区巡逻并维护公共卫生；陌生人进入严格登记，做好安全管理；每天早晚不影响业主情况下整理园林；在不影响业主休息的情况下回收垃圾与杂物社区管理服务借鉴国内外住宅通用的物管服务细则加以实施：社区管理服务借鉴国内外住宅通用的物管服务细则加以实施：2021/7/155教育资源引进深圳实验幼儿园等名校引进深圳实验幼儿园等名校项目项目学校学校规模、密度规模、密度合作形式合作形式投资额投资额学校形式学校形式深圳桃源居（180万平米）清华实验学校占
52、地20万平米，建面12万平米，R=0.6桃源居与清华联合兴办3.5亿国有民办深圳鼎太风华（42万平米）南山试验小学占地1万平米,建面7880平米.R=0.79开发商投资建校,引进名校3000万国有民办深圳万科城（44万平米）万科城实验学校占地3.56万平米，建面1.5万平米，R=0.42万科承建,交由政府,政府委托深圳实验学校校长管理日常事务公办蔚蓝海岸（51万平米）北师大附中附小占地4.6万平方米，建筑面积3.8万平方米卓越承建,交由政府,教育局委托给北师大管理 投资过亿公办星河时代(46万平米)深圳实验学校小学分校占地.5万平方米，建面约7500平方米,学校规划为24班星河承建,引入名校上
53、千万国有民办深圳各大项目学校案例借鉴深圳各大项目学校案例借鉴2021/7/156教育资源引进深圳实验幼儿园等名校引进深圳实验幼儿园等名校若按照投入若按照投入1 1亿的费用，平均到亿的费用，平均到2727万万建面的单位成本为：建面的单位成本为：370元/平注：开发商引进名校成本较高，多为发展商推动政府，为提高片区教育水平和配套引进名校。2021/7/157营销策略营销策略目标解读目标解读项目定位项目定位核心价值核心价值2021/7/158坚持一个中心两个基本点四大方针不动摇信义御城营销纲领2021/7/159一个中心两个基本点四大方针片区标杆快速走量片区标杆快速走量2021/7/160一个中心两
54、个基本点四大方针线上美名扬！线上美名扬！线下广积粮！线下广积粮！2021/7/161一个中心两个基本点四大方针大卖场：大卖场：售楼处展场巡展多点布局，满城尽是售楼处售楼处展场巡展多点布局，满城尽是售楼处高调性高调性：树立高档项目形象，多媒体渠道广泛传播树立高档项目形象，多媒体渠道广泛传播总动员：总动员：整合信义资源，整合社会诸多可利用资源整合信义资源，整合社会诸多可利用资源开门红：开门红：首批制造影响力话题，引爆市场首批制造影响力话题，引爆市场2021/7/162推广策略。售楼处展场巡展样板房开放临时接待形象出街首批入市引爆市场骚扰预热开篇瞩目爆破8 8月月9 9月月1010月月1111月月1
55、212月月释放项目信息，骚扰竞争对手前期形象导入，拔高项目调性释放节点信息，迅速聚集人气释放开盘信息，热销火爆全城高调入市，树立片区标杆形象；一夜倾城，短期集中爆破2021/7/163推广主题。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘阶段二：概念导入期阶段二：概念导入期阶段三：价值渗透期阶段三：价值渗透期阶段四：开盘热销期阶段四：开盘热销期8 8月月- -进场：进场：“信义御城， 20年精工钜献”进场售楼处：进场售楼处：“都心大城，新贵旗舰官邸”售楼处样板房：售楼处样板房：“新贵官邸，开启都市样
56、板生活”样板房样板房- -开盘：开盘：“千万置业基金，鼎立入住新贵官邸”阶段一：市场骚扰期阶段一：市场骚扰期2021/7/164推广铺排。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘销售阶段销售阶段线上推广线上推广渠道渠道信义御城， 20年精工钜献线下推广线下推广渠道渠道围墙、塔吊、房网论坛、官方微博推广主题推广主题信义自有户外客户拓展客户拓展活动活动拦截骚扰竞争对手客户强势蓄客期开盘持销期客户升级期市场骚扰期2021/7/165推广铺排。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月
57、15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘销售阶段销售阶段线上推广线上推广渠道渠道都心大城，新贵旗舰官邸线下推广线下推广渠道渠道楼体、短信、信义社区电梯框架、围墙、塔吊、房网论坛、官方微博推广主题推广主题信义自有户外、深惠路路旗、网络条幅客户拓展客户拓展活动活动大客户、信义相关合作公司资源、现场接待强势蓄客期开盘持销期客户升级期市场骚扰期2021/7/166推广铺排。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘销售阶段销售阶段线上推广线上推广渠道渠道新贵官邸，开
58、启都市样板生活线下推广线下推广渠道渠道推广主题推广主题报广、水官/丹平/户外、(大剧院、老街、会展中心、购物公园、福田)地铁包站、深惠路路旗、网络条幅客户拓展客户拓展活动活动巡展、展场、大客户、相关合作公司资源、现场接待强势蓄客期开盘持销期客户升级期市场骚扰期巡展、展场、派单、楼体、短信、信义社区电梯框架、围墙、塔吊、房网论坛、官方微博2021/7/167推广铺排。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘销售阶段销售阶段线上推广线上推广渠道渠道千万置业基金，鼎立入住新贵官邸线下推广线下推广渠道渠
59、道推广主题推广主题报广、水官/丹平/户外、(大剧院、老街、会展中心、购物公园、福田)地铁包站、深惠路路旗、网络条幅客户拓展客户拓展活动活动巡展、大客户、相关合作公司资源、现场接待强势蓄客期开盘持销期客户升级期市场骚扰期楼体、派单、短信、信义社区电梯框架、围墙、房网论坛、官方微博2021/7/168渠道策略。走出去，引进来，截客户，大整合走出去：展场巡展派单，以点带面覆盖布吉、罗湖、福田展场巡展派单，以点带面覆盖布吉、罗湖、福田引进来：通过有效推广渠道组合，吸引目标客户上门通过有效推广渠道组合，吸引目标客户上门截客户：途中设卡，拦截关内前往龙岗看房客户途中设卡，拦截关内前往龙岗看房客户大整合：整
60、合大客户、合作单位、信义自有资源整合大客户、合作单位、信义自有资源2021/7/169走出去：开设金光华展场，作为关内根据地目的：目的：项目售楼处开放同时开放关内分展场，作为信义御城的“前期根据地”，接待关内意向客户。物料配合：物料配合：楼体模型、客户登记本、调查问卷、户型单张、折页、信义会等。备注：备注：可通过赠送小礼品（银信中心签约商家体验券）的方式在此抽选一部分诚意客户做深度访谈，提前摸清客户。开放时间：开放时间：2012年10月27日起人员配备：人员配备：6名销售代表，2名物业人员分展场承接关内前期意向客户分展场承接关内前期意向客户2021/7/170建立信义会，发放信义护照，建立信义
61、自己的客户资源库。信义会1、信义会会员可享受信义旗下所有楼盘的优惠购房资格，具体优惠方式见各楼盘；2、信义护照中包含“信义御城一章抵10000元”信息，凡售楼处开放、样板房开放，客户上门加盖楼盘有效印章，开盘时可享受相应购房金额减免优惠； 3、信义护照可附有银信中心、天虹签约商家免费体验券、代金券等优惠券，让客户体验到信义御城丰富的商业配套；4、信义护照可作为信义御城后期老带新、领取礼品的凭证。信义护照在售楼处与关内分展场同步办理。2021/7/171罗湖其他展点：喜荟城喜荟城京基京基KKmall2021/7/172福田展点：华强北茂业华强北茂业/怡景中心城怡景中心城2021/7/173走出去
62、：写字楼、商超巡展，直击目标客户形式：形式：罗湖商场、超市、中心区及华强北写字楼外展点；物料配合：物料配合：洽谈座椅、背景板、展板帐篷、项目宣传资料时间：时间：10月27日起，持续至开盘前人员配备：人员配备：每个展点1名销售代表+8名兼职人员激励方式：激励方式：将兼职人员介绍客户上门与成交情况相挂钩，刺激兼职人员积极性车公庙中心区华强北园岭上步八卦岭蔡屋围东门翠竹布心洪湖草埔布吉木棉湾大芬福田福田罗湖罗湖布吉布吉2021/7/174走出去：充分挖掘信义老业主、旧改资源信义锦绣花园信义锦绣花园信义假日名城（信义假日名城（1-61-6期）期）信义荔山公馆信义荔山公馆信义湛宝广场信义湛宝广场银信中心
63、银信中心形式：形式：楼体条幅、社区巡展、社区路旗、电梯框架、平台短信时间时间：9月15日起2021/7/175引进来：线上线下有效媒体组合，一夜倾城户外广告报纸广告电视广告网络硬广微博短信电影院线引引进进来来2021/7/176截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户工地围墙工地围墙中心地标钜献信义御城施工塔吊施工塔吊下一站，信义御城信信义义御御城城新新贵贵旗旗舰舰住住区区楼体字楼体字/楼体条幅楼体条幅2021/7/177截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户立柱贴立柱贴+天花挂画天花挂画+玻璃贴玻璃贴+楼体贴楼体贴出站走廊顶出站走廊顶2021/7/178截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户关口关口
64、/水官水官/丹平广告牌丹平广告牌加油站包站加油站包站水官水官/深惠路深惠路/丹平蓝牌丹平蓝牌路旗路旗2021/7/179大整合：整合大客户、相关合作单位团购目的：目的：目的：目的：通过组织大型企业团购的方式，来提高项目第一批单位的销售率。方式：方式：方式：方式：主动上门拜访周边大型企业及科技园片区大型企业的关键人、组织企业上门看房，并组织团购的方式，来提高项目的首次开盘销售率。对象：对象：对象：对象：大型企业员工（富士康、华为、核电、华大基因、中兴通讯、腾讯等）时间：时间：时间：时间：9月15日起2021/7/180每天，售楼处夜间接待模式p考虑到市区上班族下班时间普遍为18-19点，为保证最
65、大程度利用目标客户群空闲时间看房，全面延长看房时间，销售员、保安保洁、样板房讲解员全员为客户服务至21点信义御城夜间看楼计划都市白领“下班在6点，看楼到9点”信义御城售楼处营业时间10：00am-9:00pm2021/7/181每天，8辆看楼车驶向售楼处p本项目所处地点为横岗片区，关内客户较为陌生，可选择目标客户群最为集中的焦点区域安排专车接客户至信义御城售楼处，最大程度方便客户看楼。信义御城专车看楼路线信义御城信义御城核电核电华大基因华大基因老街老街华强北华强北福田中心区福田中心区腾讯腾讯中兴中兴华为华为富士康富士康车公庙车公庙福田中心区福田中心区洪湖洪湖2021/7/182大整合：整合大客
66、户、相关合作单位团购全方位信义全方位信义相关合作资相关合作资源，发动整源，发动整体性团购邀体性团购邀约，约，“单个单个合作方成交合作方成交超过超过1010套再套再打打9999折折”2021/7/183展示策略。强展示，显示主场霸气聚人气，增加互动趣味性强展示：全方位地盘包装，主场气势压倒一切；故事全方位地盘包装，主场气势压倒一切；故事性样板房让客户耳目一新性样板房让客户耳目一新聚人气：售楼处留住孩子的心，家长的人售楼处留住孩子的心，家长的人2021/7/184强展示：全方位包装，主场气势压倒一切全方位包装楼盘，修整项目周边道路，上交通蓝牌、上路旗，挂满全方位包装楼盘，修整项目周边道路，上交通蓝
67、牌、上路旗，挂满楼体条幅；来了，就让你满眼楼体条幅；来了，就让你满眼“御城御城”！主场气势！无处不在！主场气势！无处不在！信义御城信义御城信义御城2021/7/185强展示：故事性样板房，让客户耳目一新根据产品，分主题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户根据产品，分主题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户主题：购物狂之家户型：60平小两房内容：80后年轻小夫妻，写字楼白领精英，女主人超级购物狂，最大爱好商场“血拼”！爱名牌，更爱打折！发了奖金总会奖励自己一件心仪已久的衣服或包包！身份标识：大鞋柜、大衣柜、大穿衣镜2021/7/186强展示：故事性样板房，让客户耳目一新根据产品，分主
68、题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户根据产品，分主题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户主题：超级车迷之家户型：70平小两房内容：80后年轻小夫妻，CBD白骨精。男人爱车就像女人爱衣服一样疯狂！他说喜欢收集各种车模型，当然最喜欢的还是赛车模型！他说收集到1000个车模型时，要买人生中的第一辆车！身份标识：书房 各式精致车模型2021/7/187强展示：故事性样板房，让客户耳目一新根据产品，分主题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户根据产品，分主题演绎新贵生活，用故事性增强感染力，打动客户主题：小可爱成长之家户型：89平小三房内容：30岁年轻夫妇，刚满一岁的小宝贝及爱孙心切的
69、老人。没有小孩时最大的心愿是周游世界。有了小孩，她便是整个世界！希望她健康，希望她快乐，希望她快快长大！小宝贝每一点成长都记录在心！身份标识：儿童房、婴儿车、贴满宝贝照片的成长记录墙2021/7/188聚人气：趣味售楼处，让儿童家长流连忘返在售楼处设置在售楼处设置3D3D互动区、儿童区，最大限度聚集人气互动区、儿童区，最大限度聚集人气3D互动区互动区儿童娱乐区儿童娱乐区2021/7/189活动策略。节点活动，人气造势暖场活动，周周引爆三大战役，节点造势：营销中心开放、样板房开放、开盘三大节点，营销中心开放、样板房开放、开盘三大节点，配合节点，活动造势；配合节点，活动造势；周周活动，引爆现场：售
70、楼处聚集人气，营造出售楼处聚集人气，营造出“人满为患人满为患”场景场景2021/7/190临时接待中心开放：寻人起势，话题先行我的主角我来选我的主角我来选信义御城微电影主角全城投票信义御城微电影主角全城投票 “ “信义御城微电影主角投票信义御城微电影主角投票” 我积极向上我积极向上 我努力不断我努力不断 我渴望成功我渴望成功 我热爱生活我热爱生活 你希望谁来代言你的快乐、忧愁？你希望谁来代言你的快乐、忧愁？ 你认为谁能诠释你的生活态度？你认为谁能诠释你的生活态度？ 你的微电影，主角由你来选！你的微电影，主角由你来选！ 快快投出你宝贵的一票！快快投出你宝贵的一票！ 投票活动在信义御城官网、微博、
71、论投票活动在信义御城官网、微博、论坛、坛、 临时接待中心同步开展！临时接待中心同步开展！?2021/7/191营销中心开放：起势活动，高调亮相营销中心开放暨银信中心营销中心开放暨银信中心/ /天虹商场入驻签约仪式天虹商场入驻签约仪式“万元天虹购物卡赠送感恩回馈行动万元天虹购物卡赠送感恩回馈行动” 凡购买本项目赠送万元天虹购物卡凡购买本项目赠送万元天虹购物卡1 1张张/ /套（可在总房价中返万元，同时可限制在项目套（可在总房价中返万元，同时可限制在项目天虹开业后启用。制造新闻爆点，通过天虹开业后启用。制造新闻爆点，通过“天虹天虹卡卡”强势植入项目的商业优势！强势植入项目的商业优势！时间：售楼处开
72、放目的：通过项目产品发布会暨天虹商场入驻签约仪式，银信品牌商家入驻仪式，传递项目优势，凸显商业配套资源优势，体现项目都市生活的属性，增加客户认同感。参与人员：信义领导、天虹领导、银信、天虹品牌商家代表、媒体代表、项目诚意客户以及其他目标客户2021/7/192营销中心开放：起势活动，高调亮相我的主角我来定我的主角我来定信义御城微电影明星见面会信义御城微电影明星见面会“信义御城微电影主角落定信义御城微电影主角落定” 经过前期历时一个月，售楼处、微经过前期历时一个月，售楼处、微博、论坛、信义御城官方主页投票，最终根博、论坛、信义御城官方主页投票，最终根据投票确定御城微电影主角人选，并进行发据投票确
73、定御城微电影主角人选，并进行发布。布。参与人员：信义领导、微电影主演、媒体代表、项目诚意客户以及其他目标客户2021/7/193样板房开放：火上浇油，延续热情“信义三盘联合产品发布会信义三盘联合产品发布会” 建房子，更是筑家。作为深圳知名地建房子，更是筑家。作为深圳知名地产商，信义一直低调、务实地推动深圳城市发产商，信义一直低调、务实地推动深圳城市发展。在布吉、横岗、坂田的土地上，都有他们展。在布吉、横岗、坂田的土地上，都有他们的脚印。的脚印。20122012，信义来了，带着城市一同前进，信义来了，带着城市一同前进的步伐。的步伐。参与人员：信义领导、政府领导、媒体代表、项目诚意客户以及其他目标
74、客户信义三盘横空出世产品发布会信义三盘横空出世产品发布会2021/7/194样板房开放：火上浇油，延续热情信义御城系列微电影信义御城系列微电影我有我精彩我有我精彩首映及明星见面会首映及明星见面会“信义御城系列微电影首映仪式信义御城系列微电影首映仪式” 成长、爱情、成熟、领悟贯穿在城市成长、爱情、成熟、领悟贯穿在城市精英生活的一点一滴。信义御城的系列微电影精英生活的一点一滴。信义御城的系列微电影带领深圳都市年轻精英找寻他们的精神家园带领深圳都市年轻精英找寻他们的精神家园爱的归属、家的领悟。爱的归属、家的领悟。参与人员：信义领导、微电影演职人员、媒体代表、项目诚意客户以及其他目标客户2021/7/
75、195开盘前：临门一脚，彻底疯狂“25002500万万”青年菁英置业计划青年菁英置业计划不抵房价！真金白银给现金！不抵房价！真金白银给现金！计划要点：p资金用途：首批前250位购买信义御城客户，在首付款中减免10万（需客户自行提供装修发票）；p资金来源：2500万资金返算进房价.2021/7/196配合置业计划的宣布，以此为噱头再次制造热点带动配合置业计划的宣布，以此为噱头再次制造热点带动全市范围客户热情，于开盘前夕再造高潮全市范围客户热情，于开盘前夕再造高潮配合动作：配合动作： 推广配合计划的宣布进行同步宣传炒作；推广配合计划的宣布进行同步宣传炒作；邀约客户前往售楼处填写邀约客户前往售楼处填
76、写“青年菁英置业计划青年菁英置业计划申请书申请书”，进一步扩大客户储备量的同时，验证，进一步扩大客户储备量的同时，验证前期储备客户诚意度。前期储备客户诚意度。信义御城2500万青年菁英置业计划信义御城2500万青年菁英置业计划2021/7/197暖场活动：天天抽小奖，周周抽大奖每天上门客户均可抽取电影票、星巴克咖啡券等小奖，每周所有客户均可在周末抽取家电、Ipad、购房金等大奖！让客户每一次上门都有所收获！让每周客户在周末集中嗨翻天！2021/7/198客户购房优惠一览客户购房优惠一览菁英房价奖励菁英房价奖励25002500万元万元青年菁英青年菁英置业计划置业计划特等奖：特等奖：5万元，共2个
77、名额一等奖：一等奖：2万元，共5个名额二等奖：二等奖：1万元，共50个名额三等奖：三等奖：5000元，共100个名额全部费用均可返全部费用均可返算至房价算至房价首批前前250250位购买信义御城的客户，在首付款中减免1010万万其中其中25002500万可返万可返算至房价算至房价2021/7/199推售策略。首批开门红，高销售率制造热点产品大小配，小步快跑持续热销首批开门红：首批以开盘当天高销售率制造深圳市场热点，首批以开盘当天高销售率制造深圳市场热点，做好大盘首批销售的开门红做好大盘首批销售的开门红小步快跑持续热销：产品推售，大小搭配，满足多种需求；短期产品推售，大小搭配，满足多种需求；短期
78、蓄客，小步快跑，不断制造加推小高潮蓄客，小步快跑，不断制造加推小高潮2021/7/1100推售策略。10月29日片区巡展开始9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘11月12日怡景中心城分展场开放片区巡展持续信义护照办理信义护照办理客户初步升级客户初步升级冻结资金冻结资金前期储客，利用临时接待中心和信义自由资源储备意向客户，搅动市场。利用售楼处、样板房制造市场热点，开始关内分展场、巡展，巩固前期储备客户，并不断增加新客储备，客户升级甄别意向，为开盘做准备。开盘开盘合理制定推售货量、搭配推售单位，保证首批旺销10月29日金光华分展场开放11月05日华强
79、北分展场开放2021/7/1101推售策略。信义御城产品统计信义御城产品统计户型面积户型面积户型组成户型组成户数户数面积面积65-7365-731+2+1改2+2+15023790283-8483-842+2+1改3+2+11281070387-9087-902+2+2改3+2+280778986107-116107-1163+2+2改4+2+2360+952424126-133126-1333+2+2改4+2+290+31411413+2+3改4+2+330+142368888复式复式3+2+21282663合计合计2045+132045+13186915备注：不包括公寓及保障房每栋合计每栋
80、合计1 1栋栋A A座座1861861 1栋栋B B座座2 2栋栋A A座座280+4280+42 2栋栋B B座座3 3栋栋A A座座314+3314+33 3栋栋B B座座4 4栋栋B B座座1281285 5栋栋A A座座440+4440+45 5栋栋B B座座5 5栋栋C C座座6 6栋栋A A座座306+2306+26 6栋栋B B座座8 8栋栋A A座座3913918 8栋栋B B座座8 8栋栋C C座座合计2045+132045+132021/7/1102推售策略。由于一期部分为1、2、5、6、8，根据开盘时的展示要求，建议推售一期推售顺序为1-2-6-8-5。另，可根据产品搭配
81、销售。一期一期一期一期2021/7/1103推售策略。100批6开盘12月1日9月15日10月27日临时接待中心展场、巡展开启售楼处开放6周3周200批35周200批5通过不同渠道上门的客户，总计达5200批，按照15%的认筹量，认筹客户780批，按50%的解筹率，首批推售单位成交约390套；建议首推单位在480-550套之间。其他渠道（如团购、合作资源）5周100批5临时接待中心关内展场片区巡展售楼处开放5周500批52021/7/1104推售策略。第一批：力求首炮开门红第一批：力求首炮开门红每栋合计每栋合计1 1栋栋A A座座1861864664661 1栋栋B B座座2 2栋栋A A座座
82、280+4280+42 2栋栋B B座座时间：12月1日推售单位：1栋A、B，2栋A、B一批一批一批一批p 搭配原因：搭配原因：1.中小户型为首批主推，买房门槛较低；2.户型组合较齐全，包括部分大户型产品，可满足大户型需求客户群体；2021/7/1105推售策略。第二批：大小户型均兼顾，加快销售速度，持续走量第二批：大小户型均兼顾，加快销售速度，持续走量200200套套时间：12月22日推售单位：6栋A、B二批二批p 搭配原因：搭配原因：1.中小户型为主，兼顾大户型，产品组合较丰富；2.6栋A、B座两面临路，一面临幼儿园，均有一定噪音干扰，可以作为质素较差产品快速出货。每栋合计每栋合计6 6栋
83、栋A A座座306+2306+26 6栋栋B B座座2021/7/1106推售策略。第三批：春节后推出一批单位引起市场关注，持续走量第三批：春节后推出一批单位引起市场关注，持续走量7070套套时间：3月23日推售单位：8栋A三批三批p 搭配原因：搭配原因：1.中小户型为主，兼顾大户型，产品组合较丰富；2.年后推出少量单位重燃市场关注度。每栋合计每栋合计8 8栋栋A A座座1151152021/7/1107推售策略。第四批：大小户型均兼顾，抢占五一节点，持续走量第四批：大小户型均兼顾，抢占五一节点，持续走量200200套套时间：4月20日推售单位：8栋B、C四批四批p 搭配原因：搭配原因：1.中
84、小户型为主，兼顾大户型，产品组合较丰富；2.抢占五一小长假，快速销售，创造红色五月。每栋合计每栋合计8 8栋栋B B座座2762768 8栋栋C C座座2021/7/1108推售策略。第五批：楼王全面积段产品，延续五一热销，持续快速走量第五批：楼王全面积段产品，延续五一热销，持续快速走量180180套套时间：5月25日推售单位：5栋A、B五批五批p 搭配原因：搭配原因：1.5A作为楼王产品，主要以大户型为主，搭配销售5B，产品几乎覆盖所有面积段，可满足不同面积需求；2.延续红五月，持续快速走量。3.5C由于全部为87-90刚需产品，可保留与二期产品搭配销售。每栋合计每栋合计5 5栋栋A A座座
85、248+4248+45 5栋栋B B座座2021/7/1109推售策略。推售单位日期推售套数推售面积 开盘率开盘销售套数持销期销售套数第一批推售1栋A、B2栋A，B2012.12.14661453580%37280第二批推售6栋A、B2012.12.223062772170%21470第三批推售8栋A2013.3.23115960270%8020第四批推售8栋B、C2013.4.202761220070%19360第五批推售5栋A、B2013.5.252482593670%17350消化前期剩余单位持续99总计14118999614112012-20132012-2013年上半年，年上半年，1
86、4111411套，套，8999689996平米平米2021/7/11108 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9月15日临时接待中心开放10月27日售楼处开放11月17日样板房开放12月1日开盘销售阶段销售阶段线上推广线上推广渠道渠道信义御城信义御城2020年精工钜献年精工钜献线下推广线下推广渠道渠道推广主题推广主题客户拓展客户拓展活动活动巡展、大客户、相关合作公司资源、现场接待营销总控图都心大城都心大城新贵旗舰官邸新贵旗舰官邸新贵官邸新贵官邸开启都市样板生活开启都市样板生活千万置业基金千万置业基金鼎立入住新贵官邸鼎立入住新贵官邸强势蓄客期开盘持销期客户升级期市场骚扰期巡展、
87、大客户、相关合作公司资源、现场接待展场、巡展、大客户、相关合作公司资源、现场接待拦截骚扰竞争对手客户楼体、派单、短信、信义社区电梯框架、围墙、房网论坛、官方微博楼体、围墙、塔吊、展场、巡展、派单、短信、信义社区电梯框架、论坛、微博楼体、短信、信义社区电梯框架、围墙、塔吊、房网论坛、官方微博信义自有户外信义自有户外、深惠路路旗、网络条幅报广、水官/丹平/户外、(大剧院、老街、会展中心、购物公园、福田)地铁包站、深惠路路旗、网络条幅围墙、塔吊、房网论坛、官方微博2021/7/1111营销费用项目项目分配项分配项总金额总金额备注备注推广报纸250万25万/版，做10次网络网络剑客30万邀请半求等知名
88、剑客服务费用网络条幅、通栏80万5.5-7.5万/天，3.5万/天户外广告牌/大型立柱800万水官高速户外广告小型路边广告牌深惠路路旗地铁广告地铁灯箱、屏蔽门、吊旗等电台广告40万媒体短信、彩信160万电影院插片分众视频、电视框架活动营销活动800万大型活动600万，中型200万包装销售展示包装围墙广告200万楼体广告更换5万元/次楼体包装布条喷绘、LED、灯光字看楼通道售楼处样板房物料销售物料（楼书、折页、单张等）150万展示物料（模型、展板、条幅等）80万签约现场签约物料30万2620万若按照整体均价14000元/平，目前统计销售面积186915平，总金额26亿。2620万营销费用约占总销售金额的1。2021/7/1112The end The end 2021/7/1113Thank you2021/7/1114 结束语结束语若有不当之处，请指正，谢谢！若有不当之处，请指正，谢谢！
