《南京雨润中央广场未来项目定位建议分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京雨润中央广场未来项目定位建议分析报告（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、雨润中央广场未来项目定位建议分析报告运营中心：黄平1目录：1、项目背景2、市场环境3、项目分析4、项目定位（建议）5、行销策略（建议）6、媒介分析2引言：本报告根据集团已有商业地产项目规划特点（主要为2014年拟开业的宿迁项目），结合项目未来扩张拓展，从项目背景、市场环境、项目分析、项目定位、行销策略五个角度，着重对“雨润中央广场”的项目定位、主题定位及行销推广进行分析建议。31、项目背景4“雨润集团”为中国食品行业第一品牌，中国民营经济领军企业之一，通过在食品行业多年的努力耕耘，使得“雨润”品牌成为全国最具影响力的“民生”品牌，在社会公众中享有广泛知名度及崇高美誉度。“中央商场”为南京本土商
2、业金牌老字号，拥有近80年传统百货丰富运营经验及深厚的品牌积淀，在本地市民中拥有极高的知名度和亲和力。1-1、项目背景（概述）5关键词：依托雨润升级中央“中央”商业金字招牌丰富行业经验深厚品牌积淀“雨润”食品业NO.1领军民企之一1-2、项目背景（关系）6“雨润中央广场”商业地产项目是“雨润”品牌与“中央”品牌高度融合的具体呈现，在参与市场竞争中，“雨润”与“中央”两个品牌将形成合力，共同对“雨润中央广场”项目品牌形成巨大推动。“中央”品牌是雨润集团涉足商业地产强有力的基石，“雨润”品牌则是未来“雨润中央广场”项目不断复制拓展的重要依托。同时“中央”品牌也将依托“雨润”品牌实现升级和蜕变。项目
3、背景分析1-3、项目背景（分析）72、市场环境8目前正处于商业地产行业发展井喷期，亚洲购物中心协会显示数据，国内商业地产项目年增长数量300家左右，预计到2015年全国项目总量将达到4000家。国内大部分一二线城市的主城区商业地产发展已趋于饱和，但随着城镇化进程的发展，其卫星城区域尚有很大发展空间。另外国内的三四线城市已成为未来商业地产企业投资发展重点。2-1、市场环境（概述）9关键词：蓝海变红发展区域一二线主城饱和三四线发展重点行业发展井喷期年增长300家2015达4000家2-2、市场环境（关系）10一二线城市的卫星城，以及三四线城市成为未来商业地产投资发展重点，万达、宝龙等国内知名商业地
4、产企业早已将产业拓展触角延伸至该区域，市场竞争不断升级，曾经的蓝海逐渐被“染红”国内商业地产项目品质良莠不齐，亚洲购物中心协会资料显示，全国只有近15%的商业地产项目达到”及格线“。这表明虽然中国正处于商业地产的春天，但未必处处皆春风，只有规划合理、定位精准、主题鲜明的商业地产项目才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。市场环境分析2-3、市场环境（分析）113、项目分析（以“宿迁雨润中央广场”为例）123-3、项目分析（商圈）幸福路商圈区域商业特色商业、旅游、文化、休闲为一体的商业经营特色。商品品牌层级中档为主主流消费群体工薪消费聚集地，其中年轻时尚客群较多，另外，外地旅客也是该商圈的一个主要消费群
5、体。主流消费客层年龄段18-25岁为该商圈主力客层年龄段平均提袋率35%周边交通环境该商圈为宿迁市传统商业中心，位于主城，因此交通通达性较强，但根据当地交管资料显示，目前该区域自驾停车较为不便。商圈未来发展幸福路目前已发展为宿迁客流最旺盛的商业区之一，加之周边住宅密集，因此对于后期该商圈的升级发展将有推动作用。13宿迁雨润中央广场所处区位：宿迁传统商业中心幸福路商圈建筑楼层：67层主力业态：服饰、餐饮、娱乐等项目形式：城市综合体3-1、项目分析（属性）143-2、项目分析（特征）宿迁雨润中央广场服饰零售类业态占较大比重所处商圈，旅游、文化、休闲为一体拥有宿迁唯一“真冰场”1516优势：项目坐落
6、城市成熟商圈，客流旺盛，周边拥有宿迁一百，人民商场等传统百货，及购物中心项目宝龙和金鹰，这对于繁荣城市商业氛围，以及雨润中央广场日后的项目经营发展存在一定利好。另外雨润集团的品牌影响力，及项目拥有的宿迁唯一真冰场也是塑造项目特色，推动项目发展的优势之一。劣势：根据项目已有规划，项目的商业部分服饰零售类比重较高，未能与传统百货形成明显差异。另外宿迁市整体经济发展相对滞后，居民消费观念也急需改观，这对于项目未来经营发展存在一定不利因素。机会：宿迁市的商业环境正在不断升级中，还需要具有一定规模品质的商业项目入市，进一步繁荣市场，以满足市民日渐丰富的商业生活需求。另外借助项目大力引进宿迁商业市场缺失的
7、品牌，强化项目核心卖点，进一步优化业态结构是项目尽快奠定城市商业地位的重要机会。威胁：宝龙、金鹰等竞品项目率先进入宿迁，已在当地形成一定品牌影响力，且宝龙、金鹰距本项目距离均在3公里左右，对于份额有限的宿迁市场而言，雨润中央广场未来将面临巨大的市场竞争压力。另外，宿迁雨润中央的建筑规划楼层较高，对于项目业态规划、品牌落位均存在一定挑战。3-4、项目分析（SWOT）SWOT4、项目定位（建议）17184-1、项目定位（建议）价值分析城市价值：雨润中央广场重点拓展商业欠发达的三四线城市，对于优化当地商业格局，提升城市整体商业环境都将产生积极的影响。区域价值：项目雄踞城市主要路段，位于传统商业区，先
8、进的商业模式加之雨润强大的品牌效应，对于优化城市商业结构，大幅提升周边商业环境，推动区域价值提升都有巨大的促进作用。商业价值：雨润中央广场开业后会成为城市新商业中心，有望成为全市客流密度最高的地方，项目周边3-5公里辐射半径内的居民商业生活需求都会在此得到满足，项目强大的聚客效应延伸出旺盛的经营效益，对于项目本身及周边区域必将带来大幅度的价值提升。19八大功能购物餐饮休闲娱乐体验办公酒店公寓4-2、项目定位（建议）综合体功能划分204-3、项目定位（建议）商业业态划分十大业态中外餐饮星级酒店文化休闲娱乐健身儿童早教书籍音像个人护理金融服务品牌集合潮流服饰214-4、项目定位（建议）功能定位八大
9、功能十大业态多功能复合型商业中心224-5、项目定位（建议）形象定位城市首屈一指的新商业地标多元叠加的复合业态雨润，繁华中央城市繁华新中心234-6、项目定位（建议）主题定位欢乐中心，生活主场雨润中央广场是一座城中之城，城市新商业中心，全业态覆盖包罗万有。集生活起居、娱乐休闲、潮流体验、饕餮美食、文体创意等于一身，在雨润中央广场可以“足不出户”揽尽一切所需。“时尚、潮流、动感、现代、幸福、欢乐、亲情、友情、爱情”，所有美好的元素共同构成雨润中央广场的完美感官基调。245、行销策略（建议）255-1、行销策略（建议）行销策略突出核心基于项目的“繁华、生活、中心、欢乐”四大定位要点，根据现代消费需
10、求特点进行包装推广。强调功能突出项目购物、餐饮、娱乐、休闲、体验等多功能属性。感官体验国际时尚潮流品牌，全球各地特色美食，美轮美奂的空间视觉感受，当地首座真冰场，当地首批全球快时尚品牌大集合。互动沟通传统媒体与新媒体相结合，传统媒体预热期着重体现项目的宏观价值，高潮期体现具体活动信息，新媒体则自始至终与目标客群展开互动沟通，积累活动客户资源。资源整合对政府、商户、媒体、异业资源进行整合，运用于活动预热铺垫及现场活动的丰富，另一方面从一定程度上节约项目企划费用成本。266、媒介分析276-1、媒介分析1、报纸：新闻炒作推广的最佳媒介，平面表现力卓越，覆盖人群包含各个层次。2、户外：项目形象气质表
11、现的最佳平台，优秀的户外广告已成为城市的一道亮丽风景。3、电视：项目动感直观传播的最佳途径，可以全方位将项目展现在受众面前。4、电台：自驾一族、的哥的姐是其忠实FANS，具有超强的传播覆盖力。5、网络：无限的传播力和信息搭载量，可借助网络进行各式宣传推广，互动参与性强是其最大优势，微博互动及微信定向推送均是目前有效率极高的网络推广形式。6、车身：城市里流动的风景，千万公交一族是其直接受众，流动覆盖率非同小可。7、地铁：城市新兴交通工具，尤其受到千万上班族的追捧地铁站台及车厢整洁的环境将使得传播效果更胜一筹。8、校园：精准传播载体，直接面对庞大的年轻消费群体，信息到达精准，接受率高。9、杂志：时尚人群必读刊物，传递一手潮流信息，对于吸引时尚一族具有可观效用。10、车载电视：公交一族打发时间的忠实伙伴，关注度高，覆盖面广11、电梯楼宇：写字楼人群每天必须接触的媒体，受众流动性强，关注度高。媒体选择建议：报纸平媒可主要作为项目新闻炒作宣传载体，网络可作为推广互动及活动信息精准传递之载体，车身地铁、电台、户外可作为开业前强势宣传推广之载体，其他媒体形式根据具体情况选择使用。28Thanks!
