宁波丽园尚都高档写字楼品牌解读

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1、欢迎步入欢迎步入财富之门内的魅力世界财富之门内的魅力世界关键词：关键词：第一第一唯一唯一项目概况项目概况项目概况项目概况投资商：投资商：投资商：投资商：中国房产中国房产区区区区 位：位：位：位：环城西路好又多北侧环城西路好又多北侧基本情况：基本情况：基本情况：基本情况：近近9 9万方复合写字楼万方复合写字楼 群，其中群，其中商业商业1212000000 平方米，平方米，写字楼写字楼5000 5000 平方米，平方米，其他其他23000 23000 平方米。平方米。产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：三栋板式高层写字楼三栋板式高层写字楼 和一条商和一条商业街组成。业街组成。产品定位：城市综合

2、体产品定位：城市综合体产品定位：城市综合体产品定位：城市综合体形象定位：西区首席国际化复合商务群形象定位：西区首席国际化复合商务群形象定位：西区首席国际化复合商务群形象定位：西区首席国际化复合商务群 后后后后CBD CBD CBD CBD 高性价比写字楼群高性价比写字楼群高性价比写字楼群高性价比写字楼群功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：商务商务商务商务/ / / /商业商业商业商业/ / / /休闲休闲休闲休闲/ / / /娱乐娱乐娱乐娱乐/ / / /城市空间功能整合城市空间功能整合城市空间功能整合城市空间功能整合与调整与调整与调整与调整两大巨人肩膀之上的傲世杰作两大巨人肩膀之上的傲世

3、杰作核心竞争力解读一：最具品牌效应团队组合核心竞争力解读一：最具品牌效应团队组合中国房产中国房产+ +李祖原李祖原中房置业：宁波房产界中房置业：宁波房产界中房置业：宁波房产界中房置业：宁波房产界“ “第一国企第一国企第一国企第一国企” ”宁波市成立最早的房地产开发企业宁波市成立最早的房地产开发企业国家一级城市综合开发企业国家一级城市综合开发企业全国房地产综合效益百强企业全国房地产综合效益百强企业成立以来，总开发面积已累计达成立以来，总开发面积已累计达270270多万平方米。多万平方米。近期中高端物业代表作：紫汀花园、丽园馨都近期中高端物业代表作：紫汀花园、丽园馨都台湾李祖原：台湾李祖原：台湾李

4、祖原：台湾李祖原：国际级商业地产建筑大师国际级商业地产建筑大师专业打造商业地产，作品遍及国内外，代表作品：专业打造商业地产，作品遍及国内外，代表作品：北京摩根中心、北京西门子总部大厦、上海新外北京摩根中心、北京西门子总部大厦、上海新外滩商厦、沈阳东北世贸金融大厦（滩商厦、沈阳东北世贸金融大厦（6868F F）、）、郑州郑州裕达国贸大厦、宁波和义路商业规划。裕达国贸大厦、宁波和义路商业规划。对商用建筑而言，区位是第一生产力对商用建筑而言，区位是第一生产力对商用建筑而言，区位是第一生产力对商用建筑而言，区位是第一生产力 处于城西板块好又多商圈核心区域，交通处于城西板块好又多商圈核心区域，交通非非常

5、的便捷，常的便捷， 所辐射的腹地非常宽广；所辐射的腹地非常宽广； 位置决定一切，本案接邻海曙高档外事位置决定一切，本案接邻海曙高档外事商贸商贸圈，商检局、海关、华侨饭店、亚洲华园宾馆圈，商检局、海关、华侨饭店、亚洲华园宾馆等机构近在咫尺；等机构近在咫尺； 海曙区政府将搬迁至气象路海曙区政府将搬迁至气象路( (规划中规划中) ) ，带动带动环西地段商务配套建设；环西地段商务配套建设；核心竞争力解读二：海曙西区最具核心竞争力解读二：海曙西区最具 价值商圈核心区价值商圈核心区 交通是交通是交通是交通是“四通八达四通八达四通八达四通八达”还是还是还是还是“通而不达通而不达通而不达通而不达”项目所在地段

6、周遍交通方便，环城西路、柳汀街、联丰路、中山西路、机场路等项目所在地段周遍交通方便，环城西路、柳汀街、联丰路、中山西路、机场路等交通主干道，使得丽园尚都周遍的交通不仅车流量非常的大，而且来往畅通，基交通主干道，使得丽园尚都周遍的交通不仅车流量非常的大，而且来往畅通，基本无堵车现象且距离火车南站、杭甬高速入口、栎社机场只有几分钟的车程，通本无堵车现象且距离火车南站、杭甬高速入口、栎社机场只有几分钟的车程，通过环城西路前往余姚、慈溪、奉化等工业重镇也非常的方便。过环城西路前往余姚、慈溪、奉化等工业重镇也非常的方便。 四周公交线路非常的多，如：四周公交线路非常的多，如：816816路、路、1919路

7、、路、817817路、路、820820路、路、523523路、路、556556路、路、503503路、路、506506路、路、7 7路、路、357357路、路、369369路、路、331331路、路、361361路等近路等近2020条公交线路分别条公交线路分别从联丰路、环城西路经过，前往市区各个地方。从联丰路、环城西路经过，前往市区各个地方。 有配套就有可能有配套就有可能有配套就有可能有配套就有可能商业：商业：商业：商业：好又多、农工商、联丰路商圈，烘好又多、农工商、联丰路商圈，烘 托商业人气托商业人气政府机关：政府机关：政府机关：政府机关：海关、商检海关、商检商务：商务：商务：商务：周遍有新

8、金星酒店、周遍有新金星酒店、 天港大酒店、宏通苑、海员俱乐部天港大酒店、宏通苑、海员俱乐部 等；工商银行、建设银行、光大银等；工商银行、建设银行、光大银 行、商业银行等商务配套设施行、商业银行等商务配套设施成熟住宅区，员工通勤成本低成熟住宅区，员工通勤成本低集合起来力量大，规模里面出效益集合起来力量大，规模里面出效益集合起来力量大，规模里面出效益集合起来力量大，规模里面出效益超大规模：超大规模：超大规模：超大规模：海曙第一大写字楼群，海曙第一大写字楼群，海曙第一大写字楼群，海曙第一大写字楼群，总建近总建近9 9万平方米：万万平方米：万纯写字楼，万商业，纯写字楼，万商业，万地下建筑；万地下建筑；

9、望悠望悠3 3万平方米；金隆国际万平方米；金隆国际4 4万平方万平方米，恒隆中心米，恒隆中心5 5万平方米，皆为单栋万平方米，皆为单栋建筑。建筑。核心竞争力解读三：海曙第一规模写字楼群核心竞争力解读三：海曙第一规模写字楼群概念解读：概念解读：概念解读：概念解读： “城市综合体城市综合体”是如实反映本项目产品类型特征的崭新概念，起源于是如实反映本项目产品类型特征的崭新概念，起源于 “建筑建筑综合体综合体”，具体是指：将城市中商业、商务、居住、酒店、展览、餐饮、会议、，具体是指：将城市中商业、商务、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行有机组合，并在各部分间建立一种相

10、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行有机组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。如北京财富中心、杭合体。如北京财富中心、杭 州锦绣天地、宁波的波特曼中心都属于州锦绣天地、宁波的波特曼中心都属于“城市综合城市综合体体”。生物链功能：生物链功能：生物链功能：生物链功能：产品内部各项功能的完美融合和互补，形成了类似自然界产品内部各项功能的完美融合和互补，形成了类似自然界“生物链生物链”的平衡格局，的平衡格局，实现产品内部的互相依存和互相助益；实现产品内部的互相依存和

11、互相助益；宁波西区迎宾大道上的宁波西区迎宾大道上的宁波西区迎宾大道上的宁波西区迎宾大道上的凯旋门凯旋门凯旋门凯旋门创新技术：创新技术：A A幢运用大跨度连结体建筑形式，幢运用大跨度连结体建筑形式，体现体现 “ “丽园尚都丽园尚都”城市地标性建筑的城市地标性建筑的时尚特质。这种建筑形式和结构在宁时尚特质。这种建筑形式和结构在宁波尚属首次，并突破宁波当地的建筑波尚属首次，并突破宁波当地的建筑规范，为此特地到浙江大学作规范，为此特地到浙江大学作“风洞风洞试验试验”。核心竞争力解读四：海曙西区第一标识性建筑群核心竞争力解读四：海曙西区第一标识性建筑群拉德芳斯标志建筑空降海曙，财富大门矗立西区拉德芳斯标

12、志建筑空降海曙，财富大门矗立西区建筑特色：建筑特色：建筑特色：建筑特色： 高档节能建材：高档节能建材：高档节能建材：高档节能建材： 外墙采用代表国内顶级写字楼标准的双层中空玻璃幕墙、外墙采用代表国内顶级写字楼标准的双层中空玻璃幕墙、铝塑板铝塑板 及高档镀膜玻璃，不仅具有良好的保温、及高档镀膜玻璃，不仅具有良好的保温、 隔热、隔噪性，隔热、隔噪性，而且从而且从 根本上保证了建筑外观的完美实现。根本上保证了建筑外观的完美实现。 8000800080008000平方米超大采光面：平方米超大采光面：平方米超大采光面：平方米超大采光面： 弧形外观的设计增加大楼采光面，弧形外观的设计增加大楼采光面， 增加

13、室内办公气度并使其具有良好增加室内办公气度并使其具有良好 的视野，可以充分地享受窗外的都的视野，可以充分地享受窗外的都 市风景。市风景。集群效应：集群效应：集群效应：集群效应：楼宇与楼宇之间，商务与商业之间，企业与企业之间，工作与居住楼宇与楼宇之间，商务与商业之间，企业与企业之间，工作与居住 之间都形成了良好的互动关系，产生强大的向心力，为重之间都形成了良好的互动关系，产生强大的向心力，为重构商业文明构商业文明 和都市功能空间的调整提供了新的可能；和都市功能空间的调整提供了新的可能；终身要求，一次满足：终身要求，一次满足：终身要求，一次满足：终身要求，一次满足：三幢写字楼产品面积跨度大，在三幢

14、写字楼产品面积跨度大，在453500453500平方米之间可平方米之间可 以组合灵活，囊括市场上办公楼面积供应的所有，从容满以组合灵活，囊括市场上办公楼面积供应的所有，从容满足企业终足企业终 生的办公需求生的办公需求核心竞争力解读五：大、中、小套型全面供应，核心竞争力解读五：大、中、小套型全面供应， 上、下游产业一网揽尽上、下游产业一网揽尽A A A A楼：成熟型及发展型企业创富平台楼：成熟型及发展型企业创富平台楼：成熟型及发展型企业创富平台楼：成熟型及发展型企业创富平台设计独特：设计独特：设计独特：设计独特：大楼为南北朝向，纯框剪结构，整栋大楼呈椭圆型，总高大楼为南北朝向，纯框剪结构，整栋大

15、楼呈椭圆型，总高1717F F，外立外立面为幕墙玻璃，大楼为全亮间设计，中间部分面为幕墙玻璃，大楼为全亮间设计，中间部分114F114F为为5656米挑空，形成独具特米挑空，形成独具特色的色的“财富之门财富之门” ” 办公层为办公层为317317F F（层高层高3.53.5米）；米）； A A A A幢分为幢分为幢分为幢分为A1A1A1A1幢与幢与幢与幢与A2A2A2A2幢幢幢幢 每层面积为每层面积为12001200平方米，平方米，15171517层为层为29002900平方米，面积可以自由分割；平方米，面积可以自由分割；大楼内部配有大楼内部配有8 8部电梯；大楼的主力户型在部电梯；大楼的主力

16、户型在100-200100-200平米之间，每层配有一公共卫生间，平米之间，每层配有一公共卫生间，得房率在得房率在70%70%左右。左右。B B B B楼：创业型及成长型企业商务港楼：创业型及成长型企业商务港楼：创业型及成长型企业商务港楼：创业型及成长型企业商务港 B B楼为东西朝向，整栋大楼呈楼为东西朝向，整栋大楼呈Z Z字型，总高字型，总高1919层，外立面为铝板。办层，外立面为铝板。办公层为公层为318318F F（层高层高3 3米），大楼整层面积约米），大楼整层面积约12001200平方米左右，办公平方米左右，办公楼中间有一条南北向的公用走廊，办公室最小面积为楼中间有一条南北向的公用走

17、廊，办公室最小面积为5050平方左右，大平方左右，大楼内部共设有楼内部共设有6 6部电梯。部电梯。 地盘儿，尽管往宽处想地盘儿，尽管往宽处想地盘儿，尽管往宽处想地盘儿，尽管往宽处想 柱距达到柱距达到8 8 8 8米以上米以上米以上米以上，引宁波写字楼空间潮流，体现办公空间灵活性大面宽、，引宁波写字楼空间潮流，体现办公空间灵活性大面宽、短进深空间短进深空间 Am Am，m m，m m Bm Bm，进深米，层高进深米，层高3 3m m高度，必须与甲级写字楼看齐高度，必须与甲级写字楼看齐高度，必须与甲级写字楼看齐高度，必须与甲级写字楼看齐写字楼标准写字楼标准核心竞争力解读六：最具舒适度的空间尺度核心

18、竞争力解读六：最具舒适度的空间尺度公共空间同样给你撑面子公共空间同样给你撑面子公共空间同样给你撑面子公共空间同样给你撑面子三个风格各异的挑高大堂三个风格各异的挑高大堂三个风格各异的挑高大堂三个风格各异的挑高大堂 A1 A1与与A2A2各设一个挑高各设一个挑高1010m m、 面积约面积约200200m m2 2的豪华大堂的豪华大堂 B B楼大堂约楼大堂约400 400 m m2 2，挑高挑高6 6m m公共走廊公共走廊公共走廊公共走廊 A A楼走道宽楼走道宽2 2m m，BmBm专属星空会所专属星空会所专属星空会所专属星空会所 近近600600 VIP VIP商务俱乐部商务俱乐部空中花园空中花

19、园 A楼的6、8、10、12、16 层架空处两边各设一空中花园独创酒店式独创酒店式“U”型车道型车道“等人等人等人等人”，还是，还是，还是，还是“人等人等人等人等”，实质上反映的是，实质上反映的是，实质上反映的是，实质上反映的是“谁是主人谁是主人谁是主人谁是主人”的问题的问题的问题的问题车位：车位：车位：车位：7575平米：平米：1 1的配比标准，目前宁波车位配比最高的写字楼综合体的配比标准，目前宁波车位配比最高的写字楼综合体电梯：电梯：电梯：电梯：仅仅1 17 71 18 8层办公建筑，全面采用米层办公建筑，全面采用米/ /秒国际品牌高速电梯，重新定秒国际品牌高速电梯，重新定 义宁波写字楼电

20、梯标准义宁波写字楼电梯标准核心竞争力解读七：配置标准高些，再高些核心竞争力解读七：配置标准高些，再高些不管从谁的角度来说，不管从谁的角度来说，不管从谁的角度来说，不管从谁的角度来说，“等车等车等车等车”和和和和“等人等人等人等人”都是件烦心事儿都是件烦心事儿都是件烦心事儿都是件烦心事儿在丽园尚都，经常碰到这种烦心事儿的都是在丽园尚都，经常碰到这种烦心事儿的都是在丽园尚都，经常碰到这种烦心事儿的都是在丽园尚都，经常碰到这种烦心事儿的都是“三菱电梯三菱电梯三菱电梯三菱电梯”和和和和“两层地下停车场两层地下停车场两层地下停车场两层地下停车场”车位配置：车位配置：车位配置：车位配置： 742742个车

21、位，万平米写字楼个车位，万平米写字楼 项目本身有项目本身有440440多个多个 好又多免费停车位约好又多免费停车位约1 18282个个 丽园馨都社会停车场备有丽园馨都社会停车场备有1 12020个，入口正对本案个，入口正对本案B B楼楼望悠：望悠：250250个；金隆：个；金隆：430430个；恒隆：个；恒隆：230230个。个。电梯配置：电梯配置：电梯配置：电梯配置：A A楼共配有楼共配有8 8部速度为部速度为2.52.5米米/ /秒的三菱高速电梯，两边各秒的三菱高速电梯，两边各4 4部；部； AmAm，m m，面积达面积达2121平米；平米；B B楼配有楼配有6 6部速度为部速度为2.52

22、.5米米/ /秒的三菱高速电梯，南北两端各秒的三菱高速电梯，南北两端各3 3部，分布非常部，分布非常合理；候梯厅呈三角形，面积约合理；候梯厅呈三角形，面积约2020平方。平方。 24242424小时全天候办公群小时全天候办公群小时全天候办公群小时全天候办公群空调系统：空调系统：空调系统：空调系统：采用国际品牌分户计量中央空调，二十四小时自由办公采用国际品牌分户计量中央空调，二十四小时自由办公BLOCKBLOCKBLOCKBLOCK街区：街区： B-Business(B-Business(商业商业商业商业) )、L-Liefallow(L-Liefallow(休闲休闲休闲休闲) )、0-0pen

23、(0-0pen(开放开放开放开放) )、 C-Crowd(C-Crowd(人群人群人群人群) )，K-Kind(K-Kind(亲和亲和亲和亲和) )“丽园尚都丽园尚都”在规划中巧妙地利用了现有的地形条件，将国际上已发展成熟在规划中巧妙地利用了现有的地形条件，将国际上已发展成熟的的“街区街区”理论，拓展应用到商业地产的规划里，理论，拓展应用到商业地产的规划里， 通过创建一个集商业休通过创建一个集商业休闲、办公于一体的商业街区，免除周边小区重复建设单一、封闭、浪费的公闲、办公于一体的商业街区，免除周边小区重复建设单一、封闭、浪费的公共设施和会所空间，实现城市街区共设施和会所空间，实现城市街区“泛会

24、所泛会所”功能，使人与城市、人与人之功能，使人与城市、人与人之间能够随心所欲地沟通，顺其自然地生活工作，体验和享受现代都市的浪漫间能够随心所欲地沟通，顺其自然地生活工作，体验和享受现代都市的浪漫生活。生活。核心竞争力解读八：独享万平米专属商务配套核心竞争力解读八：独享万平米专属商务配套 （价值（价值3个亿），在宁波丽园尚都是第一个个亿），在宁波丽园尚都是第一个成功商业运营模式，以天一广场为楷模，以实力做保证成功商业运营模式，以天一广场为楷模，以实力做保证 为提升整个街区的档次和便于管理，开发商放弃商业利益（总销金额约3个亿），采用了只租不售的的运营模式只租不售的的运营模式，对本街区12000平

25、方的商业进行招商，以更好地为写字楼提供商务配套，其业态规划以中高档餐饮、娱乐、休闲类为主。海曙首席体验式主题街区海曙首席体验式主题街区尚街尚街总建筑面积：总建筑面积：1200012000平方米左右。产品规划：产品规划：由一条商业内街和一部分外街商铺组成，位于两栋办公楼的 1 12 2F。店铺层高：店铺层高：1F商铺挑高6 6米，2 2F挑高4 4米。规划理念：规划理念：规划理念：规划理念：生态、健康、自然、娱乐、休闲为主题生态、健康、自然、娱乐、休闲为主题生态、健康、自然、娱乐、休闲为主题生态、健康、自然、娱乐、休闲为主题最有活力的新商业购物中心及休闲娱乐中心最有活力的新商业购物中心及休闲娱乐

26、中心泛会所泛会所泛会所泛会所丰富城市空间的功能，摈弃豪华会所，避免不必要的资源浪费丰富城市空间的功能，摈弃豪华会所，避免不必要的资源浪费区域的商业中心区域的商业中心区域的商业中心区域的商业中心升级目前本区域的商业业态，提升本区域的商业档次。升级目前本区域的商业业态，提升本区域的商业档次。创造性体验创造性体验创造性体验创造性体验创造宁波新街道文化创造宁波新街道文化2121世纪国际都市型步行空间世纪国际都市型步行空间创造宁波海曙西区新城市节点创造宁波海曙西区新城市节点创造宁波海曙西区新休闲景观空间创造宁波海曙西区新休闲景观空间创造宁波环城西路版块创造宁波环城西路版块“泛会所泛会所”生活、休闲、娱乐

27、配置生活、休闲、娱乐配置创造宁波写字楼群超大型商务配置新标准创造宁波写字楼群超大型商务配置新标准招商成果招商成果招商成果招商成果: : : : 肯德基（必胜客）和麦当劳的肯德基（必胜客）和麦当劳的肯德基（必胜客）和麦当劳的肯德基（必胜客）和麦当劳的PKPKPKPK提前展开提前展开提前展开提前展开 同同时时必必胜胜客客、醉醉美美、粗粗菜菜馆馆、老老板板娘娘星星光光大大酒酒店店、一一茶茶一一座座等等知知名名餐餐饮饮品品牌牌均均对对本本项项目目表表达达了了浓浓厚厚的的进进驻驻意意向向，合合作的具体事宜正在接洽中；作的具体事宜正在接洽中；下阶段招商工作详细安排：下阶段招商工作详细安排：下阶段招商工作详

28、细安排：下阶段招商工作详细安排：根据市场调查数据确定租金水平，并确定主力店群的优惠幅度。根据市场调查数据确定租金水平，并确定主力店群的优惠幅度。招商意向协议书的编写工作。招商意向协议书的编写工作。和选定的主力商家进一步接触。和选定的主力商家进一步接触。和政府、招商局进一步接洽，寻求政策和客户资源的支持和政府、招商局进一步接洽，寻求政策和客户资源的支持 。找写字楼物管专家上海陆家嘴做老师，专业水平提高自然比较快找写字楼物管专家上海陆家嘴做老师，专业水平提高自然比较快找写字楼物管专家上海陆家嘴做老师，专业水平提高自然比较快找写字楼物管专家上海陆家嘴做老师，专业水平提高自然比较快本项目由国家一级物业

29、：联合物业提供酒店式物业服务本项目由国家一级物业：联合物业提供酒店式物业服务上海陆家嘴提供专业人员培训服务上海陆家嘴提供专业人员培训服务星级酒店人才专业管理星级酒店人才专业管理2424小时服务企业全天候办公需求小时服务企业全天候办公需求提供人性化的便捷服务提供人性化的便捷服务提供增值性服务提供增值性服务核心竞争力解读九：单纯从服务来看，酒店，还核心竞争力解读九：单纯从服务来看，酒店，还是写字楼，在这里的界限其实不清晰是写字楼，在这里的界限其实不清晰核心竞争力解读十：在各种光环的环绕下，您核心竞争力解读十：在各种光环的环绕下，您 的切身利益得到多少保障！的切身利益得到多少保障！阳光向内可以走几米

30、？阳光向内可以走几米？您是不是被迫躲在被阳光遗忘的角落？您是不是被迫躲在被阳光遗忘的角落？您的实际利用面积凭空蒸发了多少？您的实际利用面积凭空蒸发了多少？纯粹短板建筑，大面宽，小进深，高得房率，更多阳光，更多实惠！纯粹短板建筑，大面宽，小进深，高得房率，更多阳光，更多实惠！ 最高达72%得房率，优于塔式建筑58%，优于普通板式2%左右； 更多采光、更佳通风； 由于规模限制，塔楼林立，市场短板建筑供应稀缺；尚都销售推广思路尚都销售推广思路项目竞争市场分析项目竞争市场分析项目竞争市场分析项目竞争市场分析上东国际上东国际地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：百丈东路欧尚超市南边百丈东路欧尚超市南边

31、开开开开 发发发发 商：商：商：商：宁波迪赛宁波迪赛建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：7800078000平方米平方米产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：两幢点式办公，一幢板式办公楼两幢点式办公，一幢板式办公楼. .设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：点式办公（约点式办公（约10001000平方米）配置平方米）配置5 5部电梯，板式办公楼配置部电梯，板式办公楼配置4 4部电梯，共设部电梯，共设置了置了5 5个大堂、个大堂、300300个车位。个车位。装修建材：装修建材：装修建材：装修建材：外立面为面砖。大堂五星级装修，公共空间根据各自的定位设计不同的风外立面为面砖。大堂五星级装修

32、，公共空间根据各自的定位设计不同的风格。格。预计开盘时间：预计开盘时间：预计开盘时间：预计开盘时间：20052005年年9 9月份月份均均均均 价：价：价：价：80008000左右左右物物物物 业业业业 费：费：费：费：M2M2综合分析综合分析综合分析综合分析上东优势：上东优势：上东优势：上东优势：绿化设计、公共空间装修独秀宁波写字楼市场绿化设计、公共空间装修独秀宁波写字楼市场本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：依托海曙区商务人脉，城西地标写字楼，专属配套独步宁波；依托海曙区商务人脉，城西地标写字楼，专属配套独步宁波；凯悦商务大厦凯悦商务大厦地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：

33、柳汀立交桥西柳汀立交桥西开开开开 发发发发 商：商：商：商：东源置业东源置业建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：1350013500平方米平方米产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：一幢一幢1414层办公楼层办公楼. .设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：两部电梯（两部电梯（1.751.75米秒），约米秒），约6060个车位，配个车位，配置中央空调。置中央空调。装修建材：装修建材：装修建材：装修建材：外立面涂料外立面涂料开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20052005年年9 9月份月份均均均均 价：价：价：价：72007200元平方米元平方米凯悦优势：凯悦优势：凯悦优势：凯悦

34、优势：现房现房本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：地标写字楼，整体配置均大大好于凯悦。地标写字楼，整体配置均大大好于凯悦。宇达名城宇达名城地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：顺德路（宁波汽配市场对面）顺德路（宁波汽配市场对面）开开开开 发发发发 商：商：商：商：宁波宇达房地产开发有限公司宁波宇达房地产开发有限公司产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：9 9与与7 7层建筑，可售面积层建筑，可售面积1.471.47万，共万，共216216套。产品为挑套。产品为挑 高商住楼。（挑高高商住楼。（挑高5.25.2米），无大堂。米），无大堂。设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：两部

35、上海三菱电梯，约两部上海三菱电梯，约100100个车位。个车位。装修建材：装修建材：装修建材：装修建材：外立面涂料外立面涂料开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20052005年年9 9月份月份均均均均 价：价：价：价：80008000元平方米元平方米宇达优势：宇达优势：宇达优势：宇达优势：准现房，已经揭顶。准现房，已经揭顶。本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：地段、交通、配置、规模、地段、交通、配置、规模、空间、配套、纯写字楼空间、配套、纯写字楼.望悠大厦望悠大厦地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：宁波南站广场旁宁波南站广场旁开开开开 发发发发 商：商：商：商：望悠房产望

36、悠房产建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：2897028970平方米平方米产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：商业商业79607960平方米（裙楼三层），办公平方米（裙楼三层），办公2100021000平方米，平方米，23F23F高层，层高米，单层面积近高层，层高米，单层面积近10001000平方米。平方米。设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：分户计量中央空调（特灵），车位分户计量中央空调（特灵），车位250250个个5 5部进口电梯（迅达）。部进口电梯（迅达）。装修建材：装修建材：装修建材：装修建材：外立面采用铝塑板外立面采用铝塑板+ +玻璃幕墙。玻璃幕墙。预计开盘时间：预计开盘

37、时间：预计开盘时间：预计开盘时间：20052005年年1111月月均均均均 价：价：价：价：预计预计1000010000元左右元左右综合分析综合分析综合分析综合分析望悠优势：望悠优势：望悠优势：望悠优势：景观、硬件配置优于本项目景观、硬件配置优于本项目本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：大小交通环境优于望悠，本身集群效应突现项目优势大小交通环境优于望悠，本身集群效应突现项目优势恒隆中心恒隆中心地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：宁波市政府西侧，久久天桥旁宁波市政府西侧，久久天桥旁开开开开 发发发发 商：商：商：商：恒隆置业恒隆置业建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：约约50

38、00050000平方米平方米产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：2626层高层建筑，产品有办公、商铺，办公最小面积层高层建筑，产品有办公、商铺，办公最小面积5050平方米。平方米。设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：5 5部部2.52.5米秒进口三菱电梯、大金分户式中央空调。米秒进口三菱电梯、大金分户式中央空调。装修建材：装修建材：装修建材：装修建材：外立面为铝板配玻璃幕墙（曲面电子彩玻）外立面为铝板配玻璃幕墙（曲面电子彩玻）预计开盘时间：预计开盘时间：预计开盘时间：预计开盘时间：20052005年年1010月。月。均均均均 价：价：价：价：约约1200012000元平方米元平方米综合

39、分析综合分析综合分析综合分析恒隆优势：恒隆优势：恒隆优势：恒隆优势：临近临近CBDCBD商务圈，部分配置高于本项目商务圈，部分配置高于本项目本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：建筑空间设计、车位配比等硬性指标高于恒隆建筑空间设计、车位配比等硬性指标高于恒隆金隆国际金隆国际地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：镇明路与灵桥路交汇处镇明路与灵桥路交汇处开开开开 发发发发 商：商：商：商：宁波金隆置地有限公司宁波金隆置地有限公司建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：5200052000m2m2产品形态：产品形态：产品形态：产品形态：2626层高层建筑，单层面积层高层建筑，单层面积13

40、501350m m2 2设施配置：设施配置：设施配置：设施配置：6 6部进口三菱电梯、美国麦克维尔分户计量部进口三菱电梯、美国麦克维尔分户计量集中式中央空调。双层中空钢化幕墙玻璃集中式中央空调。双层中空钢化幕墙玻璃开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20052005年年5 5月。月。均均均均 价：价：价：价：约约1600016000元平方米。元平方米。综合分析综合分析综合分析综合分析金隆优势：金隆优势：金隆优势：金隆优势：紧临南苑紧临南苑5 5星级大酒店、硬件配置、物业管理优于本项目星级大酒店、硬件配置、物业管理优于本项目本项目优势：本项目优势：本项目优势：本项目优势：交通畅通、出行非常便

41、捷，性价比更高交通畅通、出行非常便捷，性价比更高市场前景市场前景分析分析n n由于区域的关系，市场竞争在海曙区个案为主。由于区域的关系，市场竞争在海曙区个案为主。n n本项目同期推出的项目主要是望悠大厦和恒隆中心，已在售有金隆国际、凯悦商本项目同期推出的项目主要是望悠大厦和恒隆中心，已在售有金隆国际、凯悦商务大厦和宇达名城，总体量在务大厦和宇达名城，总体量在1515万平方米左右，市场有一定的风险。万平方米左右，市场有一定的风险。n n从产品品质来看，本项目、金隆、望悠和恒隆的品质都趋于甲级楼配置，凯悦商从产品品质来看，本项目、金隆、望悠和恒隆的品质都趋于甲级楼配置，凯悦商务大厦和宇达名城则在各

42、方面与前者都有很大的差距。务大厦和宇达名城则在各方面与前者都有很大的差距。n n金隆、望悠和恒隆的均价都在金隆、望悠和恒隆的均价都在1000010000元每平方米以上，本项目在价格上有一定的元每平方米以上，本项目在价格上有一定的优势。优势。 本项目拟低价入市，凸现性价比，采用短平快的销售策略，以本项目拟低价入市，凸现性价比，采用短平快的销售策略，以本项目拟低价入市，凸现性价比，采用短平快的销售策略，以本项目拟低价入市，凸现性价比，采用短平快的销售策略，以求最大程度地规避市场风险。求最大程度地规避市场风险。求最大程度地规避市场风险。求最大程度地规避市场风险。销售推广方案销售推广方案销售推广方案销

43、售推广方案销售目标销售目标n n开盘开盘1 1个月销售率达到个月销售率达到20%20%n n开盘开盘3 3个月后销售率达到个月后销售率达到40%40%n n开盘开盘6 6个月后销售率达到个月后销售率达到50%50%营销指导思想营销指导思想n n低价入市，快速去化，争取在较短的时间内完成一定的销售业绩，以应对后期变低价入市，快速去化，争取在较短的时间内完成一定的销售业绩，以应对后期变幻莫测的市场形势。幻莫测的市场形势。n n采用商业与商务互动的营销模式，利用商业街的招商来促进办公部分的销售。采用商业与商务互动的营销模式，利用商业街的招商来促进办公部分的销售。n n本项目办公部分采取不同的分割方式

44、，扩大面积范围，扩大客户群基数。本项目办公部分采取不同的分割方式，扩大面积范围，扩大客户群基数。n n运用不同的聚道来拓展客户资源。运用不同的聚道来拓展客户资源。n n利用多种优惠及推广措施吸引更多的潜在客户，以期在项目开盘时造成轰动效应，利用多种优惠及推广措施吸引更多的潜在客户，以期在项目开盘时造成轰动效应，短期内即去化一定的成数。短期内即去化一定的成数。团购策略团购策略n n对于购买一定面积的个人或群体给予较大幅度的优惠，面积设置在两层对于购买一定面积的个人或群体给予较大幅度的优惠，面积设置在两层及两层以上。及两层以上。n n针对小户型客户针对小户型客户, ,可设定在三人以上为团购可设定在

45、三人以上为团购, ,给予一定的优惠给予一定的优惠, ,对于小户型对于小户型办公部分会有一定的实际意义办公部分会有一定的实际意义. .VIPVIP营销营销n nVIPVIP开盘之前购买开盘之前购买VIPVIP会员卡的客户会员卡的客户n n购买购买VIPVIP会员卡的客户在开盘一个月内来购买丽园尚都写字楼可以享受会员卡的客户在开盘一个月内来购买丽园尚都写字楼可以享受3%3%的折上折。的折上折。n n友情卡友情卡对于对于VIPVIP客户所介绍过来的客户给予一定的优惠。时间安排在客户所介绍过来的客户给予一定的优惠。时间安排在VIPVIP客户推广之后。客户推广之后。n nVIPVIP及友情卡客户可以优先

46、选购车库及友情卡客户可以优先选购车库走出去策略走出去策略n n针对西部和郊县等周边区域企业性客户，如望春工业园区、余姚、慈溪等地针对西部和郊县等周边区域企业性客户，如望春工业园区、余姚、慈溪等地的企业有针对性地做上门推广或服务。的企业有针对性地做上门推广或服务。n n针对宁波市区历史较长的办公楼内的客户做上门推广。针对宁波市区历史较长的办公楼内的客户做上门推广。n n目前已联系街道、招商局等政府部门，发展潜在客户，对此类客户可以同样目前已联系街道、招商局等政府部门，发展潜在客户，对此类客户可以同样给予给予VIPVIP待遇，同时促进尚街的招商工作。待遇，同时促进尚街的招商工作。关系营销关系营销n

47、 n与街道、招商局、相关政府单位联合争取一定程度的政策倾斜与优惠，吸引与街道、招商局、相关政府单位联合争取一定程度的政策倾斜与优惠，吸引相关单位进驻，打好楼宇经济牌。相关单位进驻，打好楼宇经济牌。n n可以与按揭银行联合借助他们的企业客户资源做针对性推广。可以与按揭银行联合借助他们的企业客户资源做针对性推广。n n与中高端品牌的车行联合推广。与中高端品牌的车行联合推广。价格策略价格策略n n假定假定A1A1、A2A2、B B三幢写字楼的均价分别为三幢写字楼的均价分别为76007600元元/ /平方米、平方米、 8000 8000元元/ /平方平方米、米、 7000 7000元元/ /平方米。平

48、方米。n n三幢写字楼的价格范围控制在三幢写字楼的价格范围控制在550012000550012000元元/ /平方米之间。平方米之间。销控策略销控策略 销控方式分为房源销控和价格销控两种销控方式分为房源销控和价格销控两种 价格销控：价格销控：价格销控：价格销控：n n适当拉低适当拉低B B幢写字楼的价格，与幢写字楼的价格，与A A幢写字楼形成一定的价格差异，以求将幢写字楼形成一定的价格差异，以求将B B幢幢尽快去化。尽快去化。 房源销控：房源销控：房源销控：房源销控：n nA1A1幢写字楼拆分为幢写字楼拆分为2 2套或套或3 3套，拆分以低楼层为主，促进中型客户的成交。套，拆分以低楼层为主，促进中型客户的成交。n nA2A2幢写字楼整层销售，提升租户档次和办公楼形象。幢写字楼整层销售，提升租户档次和办公楼形象。n nB B幢写字楼可小户型自由组合，中高楼层做一部分的整层销控，促进幢写字楼可小户型自由组合，中高楼层做一部分的整层销控，促进B B幢写字幢写字楼销售。楼销售。