柳州河西某项目市场评估报告

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1、2012年柳州河西某项目市场评估报告年柳州河西某项目市场评估报告2012年年11月月10日日一一.柳州市宏观经济概况柳州市宏观经济概况. 1.柳州市概况 2.柳州市经济概况. 二二.柳州市房地产市探究柳州市房地产市探究. 1.柳州市土地放量分析. 2.柳州市各城区房地产住宅动态. 3.柳州市各城区房地产商业市场态.三三.柳州市柳南板块河西片区探究柳州市柳南板块河西片区探究. 1.区位概况. 2.交通划. 3.类比项目析.四四.河西渡口村项目探究河西渡口村项目探究. 1.项目区位况. 2.项目SWOT.五五.宏观市场判宏观市场判. 1.宏观市场判. 2.项目定位判.目录目录本报告是严格保密的。美

2、丽柳州欢迎您美丽柳州欢迎您本报告是严格保密的。一一.柳州市概况柳州市概况1.1柳州市区位概况柳州市区位概况是一个位于广西壮族自治区中北部的城市，是广西重要的区域中心城市，广西工业名史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城。城市辖六县四区，总面积1.8万平方公里，其中市区面积650平方公里。全市人口360多万人（2012年），其中市区人口约96万人。 柳州工业发达，形成了以汽车、冶金、机械三大支柱产业，化工、制糖、建材、造纸、日化五个优势产业，新能源环保、机电一体化、新材料、生物制药四个新兴产业的“354”产业结构为龙头，门类较齐全、生产能力较强的工业体系。 2011年全年柳州工业

3、总产值首次达到3000亿元，工业发展再创新高。本报告是严格保密的。东风柳州汽车、柳州特种汽车厂、柳州机车车辆厂、柳州化工股份有限公司、广西柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司、广西柳工机械股份有限公司、柳州化学工业集团有限公司、柳州两面针股份有限公司、柳州欧维姆机械股份有限公司、广西金嗓子有限责任公司、柳州英腾软件有限责任公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州市蓝海科技股份有限公司、柳州市欧博科技股份有限公司、广西瑞通运输集团有限公司、广西鱼峰水泥股份有限公司、柳州发电有限责任公司、柳州锌品股份有限公司、广西花红药业股份有限公司、柳州英腾软件有限责任公司、

4、柳州东风化工有限公司。著名企著名企业：本报告是严格保密的。1.2柳州交通概况柳州交通概况柳州是华南地区重要城市之一，柳州为西南、华南及东南亚之间的 交通枢纽，素有“桂中商埠”的称号。柳州为前柳州铁路局所在地，曾是中国唯一一个非省会城市铁路局驻地。湘桂铁路、黔桂铁路和焦柳铁路交汇于此，并有城际列车开行于南宁、柳州与桂林之间。 城区被北环高速，桂柳高速柳南高速，柳宜高速环绕，现有高速公路至宜州、南宁、北海、桂林等地。柳州白莲机场有航线飞往中国主要城市，附近还有桂林两江国际机场。 本报告是严格保密的。1.3柳州柳州产业格局格局规划划到2012年，柳州市实现工业总产值3500亿元，力争4000亿元，争

5、取三年再翻一番。着力推进29个重点工业项目，项目总投资600亿元，新增产值1892亿元。一.是提升汽车、机械、钢铁三大支柱产业。汽车产业重点项目5个，投资118亿元；机械产业重点项目6个，投资111.6亿元；钢铁产业重点项目2个，投资53亿元。 二.是培育化工、有色金属新材料支柱产业。化工产业重点项目3个，投资97亿元；以铝金属为主有色金属产业重点项目3个，投资53亿元。 三.是发展新能源、环保、机电一体化产业。新能源产业重点项目1个，投资24亿元；环保产业重点项目3个，投资62亿元；机电一体化产业重点项目3个，投资28.5亿元。 重点工业创新项目2个，投资30亿元，电网扩能改造项目1个，投资

6、23亿元。 初步统计，实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值136.21亿元，增长5.4%；第二产业增加值1016.18亿元，增长12.5%，其中工业增加值935.7亿元，增长12.1%；第三产业增加值418.66亿元，增长7.8%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.67%，第二产业增加值比重为64.68%，第三产业增加值比重为26.65%。人均地区生产总值41603元。2.柳州柳州经济状况状况 2.1柳州GDP分析本报告是严格保密的。2.2柳州柳州产业结构构柳州以第二、三产业为主，第二产业的快速增长带动柳州的经济持续发展本报告是严

7、格保密的。2.3柳州市全社会固定柳州市全社会固定资产投投资全社会固定资产投资1305.56亿元，比上年增长31.5%。其中，城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资429.74亿元，增长22.6%；更新改造投资541.56亿元，增长33.5%，其中工业更新改造投资421.48亿元，增长46.31%；房地产开发投资199.17亿元，增长20.4%。本报告是严格保密的。2.4柳州市柳州市财政收入政收入全年财政收入229.6亿元，比上年增长14.13%，其中一般预算收入89.45亿元，增长19.86%，其

8、中各项税收收入64.75 亿元，增长12.33%。一般预算支出184.26亿元，增长19.33%。本报告是严格保密的。2.5柳州市城柳州市城镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入本报告是严格保密的。2.6社会消社会消费品零售品零售总额全年社会消费品零售总额568.80亿元，比上年增长18.50%。按经营地统计，城镇消费品零售额540.75亿元，增长18.53%；乡村消费品零售额28.05亿元，增长17.84%。分行业看，批发和零售业实现零售额516.07亿元，增长18.49%；住宿和餐饮业实现零售额52.73亿元，增长18.61%。本报告是严格保密的。（3）柳州是一直以来是广西最大的工业体，依

9、托东盟经济贸易区，对柳州的汽车，机械，化工等产业有较大的利好，柳州是西江经济带的龙头城市，枢纽地位稳固，给第三产业带来极大的发展空间极大。（1）全球的金融危机及国内宏观经济的调控，柳州市也受到了一定程度的影响，在两大体系的影响下，2011年开始柳州市的各项经济指标明显回落。（2）在经济大环境调控的前提下，柳州市城镇居民的可支配收入及消费力度保持良好的平稳增长幅度，内需市场还有一定的扩展空间，居民内需消费将是后继时期的主要市场趋向。篇章篇章总结本报告是严格保密的。二二.柳州市房地柳州市房地产探究探究1.1柳州土地放量分析柳州土地放量分析 2009-2012年年10月柳州市商住土地月柳州市商住土地

10、总放量放量图标单位（）位（）本报告是严格保密的。1.2柳州市土地成交价格柳州市土地成交价格趋势单位（万元单位（万元)本报告是严格保密的。2011年商住用年商住用地商服用地地商服用地纯住宅用地住宅用地图表表本报告是严格保密的。2011年柳州市土地成交年柳州市土地成交详情表情表2011年柳州市土地成交详情表年柳州市土地成交详情表本报告是严格保密的。2011年柳州市土地成交年柳州市土地成交详情表情表本报告是严格保密的。月份月份宗数宗数成交面积（）成交面积（）成交总价（万元）成交总价（万元）1118057.02（27.09亩）405027306563.6（459.83亩）1040253186406.5

11、5（129.61亩）581804547642.21（71.46亩）16475516707.13（10.06亩）482069365639.84（548.47）263380728835.74（13.25亩）5980815029.29（7.54亩）26409324569.22（36.85亩）4373010327350.37（41.03亩）12365113339662.98（509.49亩）425352011年柳州开发经营性土地各月成交数据本报告是严格保密的。2011年柳州开年柳州开发经营性土地各区域成交数据性土地各区域成交数据本报告是严格保密的。分析：分析：上半年火爆，下半年遇冷 2011年柳州土地

12、成交情况呈现前热后冷的态势，上半年成交了24宗，下半年仅为12宗，特别是第二季度，房企拿地情绪高涨，土地成交量大，溢价率也同时高企。但第三季度就出现了大幅缩水，或许楼市“铜九银十”低迷名影响，土地市场不慎得力，三季度共成交了6宗。2011年柳州每月（除12月外）均有地块成交，月成绩也可谓不俗。土地市场2012年来，经营性用地成交年来，经营性用地成交28宗，交易活跃，但年施工面积宗，交易活跃，但年施工面积同比减少，开发商有囤地倾向同比减少，开发商有囤地倾向序号序号地块编号地块编号宗地位置宗地位置出让面积出让面积规划用途规划用途起拍价起拍价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）溢价率溢价率竞

13、得方竞得方1P(2011)36号号市柳东新区创业市柳东新区创业大道东面大道东面16235.32平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地447044700%柳州市大富置业发展有柳州市大富置业发展有限公司限公司 2P(2012)12号号柳州市高新三路柳州市高新三路至高新五路沿江至高新五路沿江路东侧路东侧 5150218.22平方米平方米商服、文化娱乐、商服、文化娱乐、城镇住宅用地城镇住宅用地16684018514011%广西荣和集团广西荣和集团3P(2011)43号号 市柳东路市柳东路220号及号及周边周边 97530.13平方米平方米其他商服用地其他商服

14、用地80600806000%柳州市投资控股有限公柳州市投资控股有限公司司 4P(2012)4号号 市沿江路西侧市沿江路西侧（B地块）地块）11190.12平方米平方米 其他商服用地其他商服用地671567150%柳州市城市投资建设发柳州市城市投资建设发展有限公司展有限公司5：P(2012)3号号市沿江路西侧市沿江路西侧（A地块）地块）11064.36平方米平方米其他商服用地其他商服用地7750 77500%柳州市城市投资建设发柳州市城市投资建设发展有限公司展有限公司6P(2012)2号号市东环路东侧、市东环路东侧、友谊馨苑南侧友谊馨苑南侧14972.93平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中

15、小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地 13700147007%柳州福银投资发展有限柳州福银投资发展有限公司、柳州华力家庭品公司、柳州华力家庭品业股份有限公司、吕争业股份有限公司、吕争 7P(2012)1号号 市桂中大道市桂中大道3号号10891.73平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地177902719053%柳州沃海置业有限公司柳州沃海置业有限公司8P（2012）5号号 柳东新区柳东大柳东新区柳东大道南面道南面L-11-05地地块块 96521.93平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地 3246

16、0324600%柳州广投置业有限公司柳州广投置业有限公司 序序号号地块编号地块编号宗地位置宗地位置出让面积出让面积规划用途规划用途起拍价起拍价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）溢价率溢价率竞得方竞得方9P(2012)13号号市柳邕路二区市柳邕路二区9号号 5544.02平平方米方米城镇住宅、商服城镇住宅、商服（商业）用地（商业）用地209020900%柳州市温馨房地产开发柳州市温馨房地产开发有限责任公司有限责任公司10P(2011)39号号市柳东新区柳市柳东新区柳东大道南面东大道南面L-11-02A地块地块15546.25平方米平方米其他商服用地其他商服用地4915.574915.5

17、70%柳州东城投资开发有限柳州东城投资开发有限公司公司11P(2011)38号号市柳东新区柳市柳东新区柳东大道南面东大道南面L-11-01A地块地块 146731.92平方米平方米其他商服用地其他商服用地16954.2916954.290%柳州东城投资开发有限柳州东城投资开发有限公司公司12P(2011)28号号市燎原路东侧市燎原路东侧8780.75平平方米方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地37405890 57%广西大都投资有限公司广西大都投资有限公司13P(2012)7号号 市高新二路北市高新二路北侧海关路西侧侧海关路西侧6810.1平平方米方米 其他

18、商服用地其他商服用地733073300%广西松博投资集团有限广西松博投资集团有限公司公司14P(2012)16号号市前锋路市前锋路10号号原针织运动衣原针织运动衣厂及周边厂及周边(北地北地块块)13898.96平方米平方米城镇住宅用地城镇住宅用地4420 44200%柳州市房地产开发有限柳州市房地产开发有限责任公司责任公司15P(2012)15号号市城中区牛车市城中区牛车坪片区坪片区21903.63平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地84758475-中低价位、中小套型普中低价位、中小套型普通商品住房用地通商品住房用地16P(2012)21号号市柳东

19、新区柳市柳东新区柳东大道南面东大道南面L-11-04地块地块3099.86平平方米方米其他商服用地其他商服用地7607701%中国石油化工股份有限中国石油化工股份有限公司广西柳州石油分公公司广西柳州石油分公司司17P(2012)8号号 市龙泉路通用市龙泉路通用机械厂生活区机械厂生活区6824.51平平方米方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地3280 32800%柳州市温馨房地产开发柳州市温馨房地产开发有限责任公司有限责任公司18P(2011)37号号 市柳北区三合市柳北区三合路路189号号9372.43平平方米方米公共设施用地公共设施用地3303300%中

20、国石化集团西南石油中国石化集团西南石油局柳州液化石油气储配局柳州液化石油气储配站站序序号号地块编号地块编号宗地位置宗地位置出让面积出让面积规划用途规划用途起拍价起拍价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）溢价率溢价率竞得方竞得方19P(2012)9号号 市西江路南侧市西江路南侧 12664.64平方米平方米其他商服用地其他商服用地424042400%柳州市华星行汽车销售服柳州市华星行汽车销售服务有限公司务有限公司 20P(2012)11号号 市白云路西一巷市白云路西一巷12号号 6629.76平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地30103010

21、0%柳州市华美房地产开发有柳州市华美房地产开发有限公司限公司21P(2012)10号号市河东分区双拥市河东分区双拥大道中段东侧大道中段东侧 4200.02平方米平方米 批发零售用地批发零售用地127512550%中国石油天然气股份有限中国石油天然气股份有限公司广西销售分公司公司广西销售分公司22P(2012)20号号市北雀路十三区市北雀路十三区柳空生活区柳空生活区4694.01平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地151015100%柳州市温馨房地产开发有柳州市温馨房地产开发有限责任公司限责任公司23P(2012)18号号市鹅山路东端南市鹅山路东端南侧

22、侧14960.41平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地17100 171000%柳州市温馨房地产开发有柳州市温馨房地产开发有限责任公司限责任公司24P(2012)22号号 市柳东新区仁和市柳东新区仁和路东面路东面L-12-02地地块块23979.78平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地 4024.764024.760%柳州东城投资开发有限公柳州东城投资开发有限公司司 25P(2012)24号号 市荣军路（原建市荣军路（原建材市场）材市场）12696.09平方米平方米 中低价位、中小中低价位、中小套型普通商

23、品住套型普通商品住房用地房用地 919091900%柳州市城市投资建设发展柳州市城市投资建设发展有限公司有限公司26P(2012)23号号市荣军路东侧市荣军路东侧（原竹木市场）（原竹木市场）24520.6平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地 16240162400%柳州市城市投资建设发展柳州市城市投资建设发展有限公司有限公司 27P(2012)19号号市壶东大桥东端市壶东大桥东端北侧北侧7406.99平方米平方米商务金融用地商务金融用地761013310 75%广西柳州市建设投资开发广西柳州市建设投资开发有限责任公司有限责任公司 28(2012)25

24、号号市香兰大道与香市香兰大道与香兰中路交汇处东兰中路交汇处东北侧北侧 57550.03平方米平方米中低价位、中小中低价位、中小套型普通商品住套型普通商品住房用地房用地19490 194900%广西柳州市宏桂房地产开广西柳州市宏桂房地产开发有限公司发有限公司本报告是严格保密的。 2012年年10月止柳州市各城区成交土地分析月止柳州市各城区成交土地分析单位（）位（）本报告是严格保密的。2012年年10月止柳州市各城区成交土地价格分析月止柳州市各城区成交土地价格分析单位（万元单位（万元)本报告是严格保密的。2012年土地成交小年土地成交小结本报告是严格保密的。城中区：城中区：占首位，成交宗数最多，成

25、交总额最大，且价格最高，面积最大，其主要原因是城中区是柳州市的中心区域，主要以第三产业为主，是商业所在的大本营，人们消费娱乐的天堂，人口流动量大，消费快，是投资的热点区域。鱼峰区峰区:是柳州市的老城区，废旧工厂和年老的小区较多，其多数以拆迁再建为主。柳北和柳南区：柳北和柳南区：以发展是第二产业为主，同时柳州的支柱产业，所以多数土地用在工业方面，但是由于企业职工基数大需求高还是有一定的发展前景。柳柳东新区：新区：是新开发片区，在建设上还需要一段的时间，周边配套稀缺，居住人口少，离市有一定的距离，目前不是很受客户欢迎，属高投资回报慢。13 245小小结本报告是严格保密的。2、柳州市各城区房地、柳州

26、市各城区房地产住宅市住宅市场动态楼楼盘名称名称占占地地面面积（亩）销 售售 价价 格格（元（元/）总体量体量在售量在售量库存量存量文源华都130850011911191675鹿山嘉园40.014890816546309沃德.梦想21.226400698680271北大阳光19.98654055449054华展.华园196550028592813480锦业.锦城39.639700360358358兆安.现代城195830028132602456盛天龙湾97.5530027112409646城中区在售楼城中区在售楼盘本报告是严格保密的。楼楼盘名称名称占地面占地面积 （亩）销售价格售价格（元（元/）

27、总体量体量在售量在售量库存量存量新希望63.35待定343343331上东.龙城世家69.758500377376110中房.世纪广场25.678300613609142阳光壹佰城市广场242.5950022711929184壶东苑87.1933951034964459新东方（大城小院）231610017861761208金沙角1391000022562256100东郡295730019551406882城中区在售楼城中区在售楼盘本报告是严格保密的。一、客群特征一、客群特征 ：文化素质高、收入高，爱夜生活。1）职）职 业业 ：企业老板、商人、政府官员。2）收）收 入入 ：4000-8000元/

28、月3）置）置 业业 目的目的 ：享受生活、改善生活。区域产品的特性区域产品的特性 ：大三房、四房、楼中楼。主题的定位主题的定位 ：以享受生活为主。推广方向推广方向 ：主要面向高端人群、高收入者。区域特性区域特性本报告是严格保密的。楼楼盘名称名称占地面占地面积（亩）销售均价（元）售均价（元）总面面积（）在售在售货量量库存存货量量大美.天第2837200148658.091600561协和家园.集美郡133710029196.53300114静兰小区92.58339894778.251071259尔海.南山御景143580085754.5186092嘉汇.龙潭52520037719.8867335

29、1柳开馨苑58.74待定99089.2611561155兴怡园121.985800223417.7127571344鸿泰名庭94.36550090196.84885309永意.山语城150620108605.601346539城南.首座805300152883.571695142国信.凤起新都4305500171992.671474147白云交易批发市场501300059042.83855252蟠龙宝邸73.36720041168.12306155汇金一号31.22630044387.18586107新银都11.1待定64802.03155155格林庄园55650057770.7261454紫

30、云华府36650030587.82219181鱼峰区峰区鱼峰区总体推售面积：1540051.61平方米；在售总货量：16552套；去化量：10635套；库存货量：5917套。本报告是严格保密的。一、客群特征一、客群特征 ：原本区域群体，改善生活群体，外来群体。1）职）职 业业 ：区域政府人员及区域市民、部分企业职工，外来人员。2）收）收 入入 ：2000-5000元/月3）置）置 业业 目的目的 ：拆迁刚需族、改善生活族。区域产品的特性：区域产品的特性：以经济适用房为主、小两房三房。主题的定位主题的定位 ：以享受生活为主。推广方向推广方向 ：中端客群、政府单位人员、周边居民。区域特性区域特性本

31、报告是严格保密的。柳北在售楼盘柳北在售楼盘占占地地面面积（亩）销售售价价格格（元（元/）总体量体量在售量在售量库存量存量江岸名轩8.4680012512590香颂大道6.028500540504163保利.大江郡254.011100019431943785滨江世纪城1606000857855436碧丽星城885600790784670仁和馨园63.35500843798544和兴园85.414800397126991124中房.胜利小区4704900517948142889半岛.中央花园84.75680014641535115桂景湾.水天一州500520012211755柳北区柳北区本报告是严

32、格保密的。一、客群特征一、客群特征 ：大部分来自企业职工及部分周边居民。1）职）职 业业 ：企业职工，区域商人、公务员老师。2）收）收 入入 ：2500-5000元/月3）置）置 业业 目的目的 ：多数改善生活和刚性居住、少量享受生活。区域产品的特性：区域产品的特性：由于柳北区域位置特殊，离市中心近的多数是高端楼盘，所以产品的特性有高端的盘与保障性楼盘。主题的定位主题的定位 ：接近市中心的以高端盘为主，其余的以保障性住房为主。推广方向推广方向 ：主要面向高端人群、高收入者企业职工、公务员、老师周边居民。区域特性区域特性本报告是严格保密的。楼楼盘名称名称占地面占地面积（亩）销售价格售价格（元（元

33、/）总体量体量在售量在售量库存量存量金绿洲.翠园3006300600060558银海小区北区79.1225044440954正居.金福第205400423365285在水一方170790012311222225金河湾小区58510085184878金宵云邸17.164980627622598宏祥园99.546001087964372兆安.四季花城2085300214214130南国风光12.95430017416667盛世中华163.78500014271420103龙城华府71.355700589580197川海.汇景龙湾127.44620012021187494魅力首座82.5854001

34、062967494锦业华城43.56300681675240柳南区柳南区本报告是严格保密的。一、客群特征一、客群特征 ：原本区域群体，改善生活群体，外来群体。1）职）职 业业 ：区域政府人员及区域市民、部分企业职工，外来人员。2）收）收 入入 ：2000-5000元/月3）置）置 业业 目的目的 ：拆迁刚需族、改善生活族。区域产品的特性：区域产品的特性：以经济适用房为主、小两房三房四房。主题的定位主题的定位 ：小户型为主，面积最后在80-125的二三四房。推广方向推广方向 ：中端客群、政府单位人员、周边居民。区域特性区域特性本报告是严格保密的。2 2、2007200820072008年两年柳州

35、商品房为卖方市场，到了年两年柳州商品房为卖方市场，到了20092009年，销售面积与年，销售面积与 竣工面积基本相持平，竣工面积基本相持平，20102010年是一个转折点，开始呈现竣工面积略高于销售面积，也证明了年是一个转折点，开始呈现竣工面积略高于销售面积，也证明了 柳州楼市消费幅度有所收缩，到了柳州楼市消费幅度有所收缩，到了20112011年这个状态更为突出。年这个状态更为突出。本报告是严格保密的。2011年的年的传统的的银十开始不十开始不赢，且价格持，且价格持续下滑直到下滑直到2012年的三月年的三月才有点回暖，原因是收到宏才有点回暖，原因是收到宏观调控的控的压迫迫本报告是严格保密的。

36、据了解，目前柳州写字楼主要分布在五星商圈、飞鹅商圈、河东桂中一带、河西潭中西路及柳北跃进路及白沙路一带等区域。，以阳光100城市广场为代表的写字楼投资购买价值逐渐显现，更多投资者将目光齐聚河东，而未来，写字楼将如雨后春笋般在河东拔地而起。 3、柳州市各城区房地、柳州市各城区房地产商商业市市场动态3.1柳州商柳州商业格局格局本报告是严格保密的。u河东区河东区u河东区为柳州新行政商业中心，定位高端，多为第三代写字楼，起点很高，外立面多为高档次玻璃、金属，形象档次很高，时尚感强烈。最具代表性的是阳光100城市广场的5A写字楼。桂中大道一带有华信国际、东方百盛大厦等一些第二代与第三代写字楼的过渡产品。

37、u柳北与河西柳北与河西u柳北的汇金国际，属于第二代与第三代的过渡产品，时代感较为强烈，外立面较为新颖，都有一定的配套。 u目前河西片区开始发展各类商业，最大商业项目为金绿洲星光大道，而写字楼主要为柳南区政府旁的丽园大厦。西环路上也围绕着西环建材市场和五菱公司周边有许多卖汽车配件与建材的商店和一些日用品店。3.23.2各城区商业物态分析各城区商业物态分析本报告是严格保密的。u五星商圈（解放南路、龙城路、映山街、中山路等）五星商圈（解放南路、龙城路、映山街、中山路等）u 五星商圈为柳州最繁华的经济、商业中心区域，该区域集商务办公、餐饮商贸、商住、文化及娱乐休闲为一体。u现正在建造的地王财富中心和柳

38、州风情港都有写字楼，属于第三代写字楼，外立面多以玻璃和金属为主，时尚感强烈；大堂、走道多采用现代、前卫风格设计；内部空间可自由分割。 u飞鹅商圈（谷埠街国际商城、温州商贸城）飞鹅商圈（谷埠街国际商城、温州商贸城）u柳州次商业中心区域，传统的零售、批发商贸中心。写字楼有谷埠街国际商城、温州商贸城、新天地商厦等。少数为标准写字楼，多数为商住两用型写字楼，外立面设计时尚感较新颖，有一定的基本配套。本报告是严格保密的。城中区在售项目城中区在售项目占地面积占地面积销售价格销售价格总体货量总体货量在售货量在售货量库存货量库存货量地王财富中心70670.2 风情港63亩9500元 一、一、 客群特征客群特征

39、 ：投资客、自主创业者、大小型企业公司等。1 1）职）职 业业 ：私营业主、企业职工、外来人员等。2 2）收）收 入入 ：3000元以上/月3 3）置）置 业业 目的目的 ：大多为投资性购房区域产品的特性区域产品的特性 ：位于柳州的中心城区，区域楼盘以商业、办公、餐饮、娱乐为主。主题的定位主题的定位 ：面向较为高端的消费群体。推广方向推广方向 ：有投资意向的高收入人群。3.2.1城中区城中区本报告是严格保密的。柳东区在售项目柳东区在售项目占地面积占地面积销售价格销售价格总体货量总体货量在售货量在售货量库存货量库存货量九洲国际2138620710元306306200盛丰国际8103.56 100

40、00元25818870天玺43.88亩9800元374374136双渔汇25亩22073元15215220一、客群特征一、客群特征 ：投资客、自主创业者、大小型企业等。1 1）职）职 业业 ：私营业主、企业职工、公务员等。2 2）收）收 入入 ：300010000元/月3 3）置）置 业业 目的目的 ：投资或者自行使用区域产品的特性区域产品的特性 ：柳州的CBD。1 1）主题的定位）主题的定位 ：商务社区、酒店、办公、各类餐饮。2 2）推）推 广广 方方 向向 ：柳州本地或外地高收入投资者及大中型企业。3.3.2.2柳柳东区区本报告是严格保密的。柳北区在售项目柳北区在售项目占地面积占地面积销售

41、价格销售价格总体货量总体货量在售货量在售货量库存货量库存货量泰宏百旺都22.4亩10104元27022545文轩大厦5.06亩12350元17114154一、客群特征一、客群特征 ：投资客、自主创业者、大小型企业等。1 1）职）职 业业 ：私营业主、企业职工、公务员等。2 2）收）收 入入 ：30006000元/月3 3）置）置 业业 目的目的 ：商业投资或自行使用区域产品的特性区域产品的特性 ：周边商业发达、人流量大。主题的定位主题的定位 ：商业办公、酒店等。推广方向推广方向 ：以项目所在区域的客群为主。3.2.3柳北区柳北区各区代表性已售楼盘各区代表性已售楼盘占地面积占地面积租金价格租金价

42、格总体货量总体货量进驻客户进驻客户华信国际5000030元/建筑设计公司、中介公司、保险公司等东方百盛30元/建筑设计公司、网络公司、装饰公司、电器销售公司等阳光100城市广场170004055元/448物流公司、装饰公司、广告公司等居上V8170003040元/房地产开发公司、代理销售公司等时代商厦3540元/服装、美容美发、中介公司等财富大厦30003540元/240装饰公司、贸易公司等瑞泰大厦13003840元/238建材装饰类公司、教育培训机构、广告传媒公司、旅行社等谷埠街国际商城120.06亩28元/500广告公司、房地产评估公司、建筑公司、房地产代理、酒店等温州商贸城68739.4

43、828元/100建筑公司、房地产公司、广告公司等汇金国际27002830元/左右银行、金融、保险、证券、商业、电信、休闲娱乐等公司3.3.2.4各区代表性楼盘各区代表性楼盘一、客群特征一、客群特征 ：投资客，小中型企业、自主创业者等。1 1）职）职 业业 ：私营业主、公务员、老师、企业职工等。2 2）收）收 入入 ：20005000元/月3 3）置）置 业业 目的目的 ：自主使用、投资。主题的定位主题的定位 ：商品贸易、办公。推广方向推广方向 ：柳州本地客群及少数外来人员。本报告是严格保密的。三、柳州市柳南板三、柳州市柳南板块河西片区探研河西片区探研1.1区位概况简介：简介：柳南区位于柳州市西

44、南部，是柳州市辖的四个城区之一。柳南区行政区域面积181.8平方公里，常住人口约常住人口约30万人，流动人口约万人，流动人口约18万人万人。现辖八个街道54个社区及一个镇21个村（居）民委员会。定位：定位：柳南区坚持以经济建设为中心，以建设广西经济强区和社会事业先进城区为目标，充分发挥区域优势，继续解放思想，全面实施“二次创业”，加大招商引资力度，强化区域经济的创新力和辐射力，大力推进经济升级。经济指标：经济指标：至2008年，全年全区地区生产总值完成81.91亿元，同比增长49.70%；固定资产投资完成15.40亿元，同比增长45.60%；社会消费品零售总额100.33亿元，同比增长28.6

45、7%。财政收入完成12.18亿元，同比增长34%。主要经济指标居柳州市城区第一。本报告是严格保密的。2.交通交通柳南区交通便捷，作为柳州市的“南大门”，辖区内铁路、公路四通八达，柳州火车站、火车东站、汽车客运总站、汽车客运南站等客运、货运枢纽均设于本区，交通十分便利，是大西南重要的货物集散地。本报告是严格保密的。3.区域区域项目目类比与比与类似楼似楼盘对比比在同区域内在同区域内江景房江景房对比比在水一方在水一方汇景景龙湾湾VS 本案本案保利保利.大江郡大江郡金沙角金沙角同区域类似项目本报告是严格保密的。规划有多层、小高层、高层、叠拼别墅等多种建筑类型产品，户型设计多样、格局方正实用、通风采光效

46、果好，且极具现代气息：休闲观景露台，270度观景漂窗，超大客厅配以大面积落地窗，纵览园林、滨江美景，尽显高贵、项目简介：项目简介：在水一方”项目位于滨江西路，紧邻柳江并拥有长达500米的沿江线，占地规模近170亩，建筑密度仅为25%，绿化率超过40%，是目前柳州市最大规模的江景豪宅社区。项目名称：在水一方在水一方小区地址小区地址 ：柳州市潭中西路7号壶西桥头滨江路旁电话电话 ：3712888年限年限 ：70年规模规模 ：项目总占地170.09亩、共3期今为3期 、总建30万、共35栋 1700户价格价格 ：均价7900元/ 一次性9.7折，按揭9.8折代理商代理商 ：广州天比高开发商开发商 ：

47、柳州宏华房地产开发有限责任公司建筑风格建筑风格 ：现代中式风格园林风格园林风格 ：物业类型物业类型 ：多层 小高 高层 超高容积率容积率 ：2.4绿化率绿化率 ：40%物业费物业费 ：1元/交房标准交房标准 ：毛坯主推房型主推房型 ：大三房139-163 楼中楼145-200 客群客群 ：中高端客群项目名称：在水一方在水一方1期和2期的2房买得非常，以全部卖完本报告是严格保密的。户型配比及型配比及销售率：售率：户型配户型配比比在售户型在售户型面积（）面积（）总套数总套数已售已售剩余（套数）剩余（套数）3房139-1631103674楼中楼145-200571839项目目优势：500米沿江线江景

48、房、可选物业类型多，设270度观景漂窗劣劣势：周边配套不全，剩下面积比较的大3房和楼中楼比较难买.本报告是严格保密的。项目简介：项目简介：汇景龙湾，位于柳州市潭中西路北一巷6号（壶西桥头），是柳州市中心的大型纯水岸江景生态大盘。项目占地约128亩，总建筑面积约30万，总户数约2200户，有50200一房四房多种实用变幻户型。 项目整体坐北朝南，分三期开发，由小高层和高层组成。拥有三大园林组团、1500大型幼儿园和康乐会所中心。项目名称：汇景景龙湾湾本报告是严格保密的。小区地址：小区地址：柳州市潭中西路北一巷6号电话电话 ：2320888年限年限 ：70年规模规模 ：项目总占地128亩、共3期今

49、为2期 、总建30万、共20栋2200户价格价格 ：均价6200元/ 一次性9.7折，按揭9.8折代理商代理商 ：柳州市瑞源房地产营销策划有限责任公司开发商开发商 ：广西川海房地产开发有限公司建筑风格：建筑风格：园林风格：园林风格：物业类型：物业类型：多层 小高 高层 超高容积率容积率 ：绿化率绿化率 ：60%物业费物业费 ：1.9元/交房标准：交房标准：毛坯主推房型：主推房型： 2 2房房3 3房房 客群：客群：中高端客群项目名称：汇景景龙湾湾注：注：项目2房卖的比较好本报告是严格保密的。户型配比及型配比及销售率：售率：户型配户型配比比在售户型在售户型 面积（）面积（）可售套可售套数数已售已

50、售剩余（套数）剩余（套数）1房50-6011876934942房70-803房90-1404房140-160楼中楼184项目目优势：江景房、可选户型多50-184的1、2、3、4房至楼中楼，柳州20011十佳楼盘。劣劣势：离江距离比较远，周边配套不全。本报告是严格保密的。其中住宅面积476568.7平方米、商业18万平方米，地下室面积23万平方米。项目绿化率为30.5%，建筑密度为29.2%,配套有180273.2平方米的商，其中4000户的住宅更是配有4200个车位，超过1:1的车位将为居家生活带来更多便利。整个项目投资约42个亿，开发周期为4年。项目介绍项目介绍:项目地块形状规整，占地25

51、4.1亩，容积率3.896，总共27栋，总建筑面积832901.5平方米项目名称目名称：保利.大江郡小区地址小区地址 ：白沙路2号电话电话 ：2688888年限年限 ：70年规模规模 ：小区占地254.1.01亩，总建832901.5平米，共5期今为第2期共3738户价格价格 ：均价11000 元/ 代理商代理商 ：辉煌地产开发商开发商 ：柳州市保利置业有限公司建筑风格建筑风格 ：现代简约式园林风格园林风格 ：各期风格不一，有希腊式，法式，中式物业类型物业类型 ：多层 ，高层容积率容积率 ：3.896绿化率绿化率 ：30.5%物业费物业费 ：1.5元/ 交房标准交房标准 ：精装 豪装主推房型主

52、推房型 ：大三房 四房 客群：客群：高端人士，高收入者项目名称：保利.大江郡本报告是严格保密的。户型配比及型配比及销售率：售率：户型配比户型配比在售户型在售户型面积（）面积（）可售可售已售已售剩余剩余1房50180611306762房833房93-1304房140-1605房170-190项目目优势：知名品牌打造，800米长江景，精装大三房，四房，多种风格园林，整个项目功能规划合理，规划配套齐全，一梯一户的更方便项目劣目劣势：价格过高，大面积房型，税率高，首付高本报告是严格保密的。项目介绍：项目介绍：金沙角项目位于柳州市区河北半岛东南侧，东台路东南、原市印刷厂宿舍区以南、滨江东路西北、文惠桥东

53、北围成地块，金沙角项目规划用地面积93319.03平方米，建设用地面积78744.4平方米，共11栋，共设机动车停车位1772个。项目名称：金沙角 金沙角项目建筑密度29%,绿地率35%,总户数2256户，居住人数约8000人，楼层数分别为：25+1F、27+1F、31+1F，推出户型面积在48.94272.69平方米，主力户型为120平方米的三房、175平方米的五房。 小区地址小区地址 ：柳州文惠桥北端东侧电话电话 ：年限年限 ：70年规模规模 ：小区占地139亩，总建390915平米，共1期、共2256户价格价格 ：最低价8500 元/ 最高价11000元/ 均价10000元/ 代理商代理

54、商 ：天比高开发商开发商 ：柳州市建设投资开发有限责任公司建筑风格建筑风格 ：现代简约式园林风格园林风格 ：物业类型物业类型 ：中高层容积率容积率 ：4绿化率绿化率 ：35%物业费物业费 ：1.4元/ 交房标准交房标准 ：毛坯主推房型主推房型 ：3房120 5房175 客群客群：高端人士、高收入者、商人项目名称：金沙角本报告是严格保密的。户型配比及型配比及销售率：售率：户型配比户型配比在售户型在售户型面积（）面积（）可售可售已售已售剩余剩余1房50225621561002房833房93-1304房140-1605房175项目目优势：可选户型多1-5房，地里位置优越，处在市中心，江景房项目还是柳

55、州十大工程之一，周边配套齐全。项目劣目劣势：市中心面积有限，建筑密度大比较拥挤。本报告是严格保密的。区域内二手房市区域内二手房市场项目名称面积售价金河湾12162万金润华庭13872万金绿洲12665万富丽嘉园11863万经过计算价格在5100-5340元/之间本报告是严格保密的。 河西：将形成柳南商业副中心，柳州市民普遍认可的河西片区范围较广，西起柳太路一带，东至柳江河，北到双冲桥，南到和平路、磨滩路。按住房来分区，以潭中西路为界，北边是以经济适用房为主的潭西小区，南边则是商品房楼盘。 板板块分析分析本报告是严格保密的。富丽嘉园沿街商业及公寓办公富丽嘉园沿街商业及公寓办公 类别租金售价商铺1

56、00 元/12000元/ 公寓、写字楼2730元/60006200元/本报告是严格保密的。u金绿洲商业街及公寓金绿洲商业街及公寓类别租金售价商铺 16000 元/ 公寓、写字楼 60007000 元/类别租金售价商铺 公寓、写字楼20 元/50006000元/u金润华庭商业街及公寓金润华庭商业街及公寓本报告是严格保密的。类别租金售价商铺80100元/16000 元/公寓、写字楼1825元/50006000元/金都金都汇商商业门面及公寓面及公寓金都汇商业门面及公寓商业门面为：80100元/公寓的价格为：45005600元/本报告是严格保密的。1.1、柳南十二五规划：柳南十二五规划： 建设金融业聚

57、区，构架商业中心。 柳州市柳南区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲则强调，将在潭中西路周边，积极吸纳银行、信托等金融机构，形成金融业的集聚区；着力建设汽车贸易园2期，发展集汽车展示、销售、维修保养和汽车文化于一体的汽车服务业；继续对飞鹅片区、旧机场片区和河西片区等商业片区的业态进行提升，推进金绿洲星光大道等重点商贸项目，构架河西片区商业中心。四、河西渡口村四、河西渡口村项目探研目探研1 1、项目区位概况目区位概况本报告是严格保密的。 分析：分析：围绕着柳南河西片区的工业格局、商业网点、生活设施沿“一横三纵”的道路网展开。在鹅山旁，具有“小香港”美誉的谷埠街历来是柳南商贸核心区，再有温州商贸城

58、、新时代商业港以及飞鹅商场助阵，形成城市级商业中心。而金绿洲星光大道商业设施将发展为区级商业中心。与此同时，每个居住区规划居住区级医院和门诊所，未来生活配套已经得到基本保障。旧机场将建成柳南中心城，旧机场片区以商贸物流为主的经济发展，其城市主干道、支线的交通非常便利，路网建设标准仅次于河东区。本报告是严格保密的。 渡口村城中村改造地块位于柳州市中心西侧，潭中西路两侧，分为两大块。其中北面地块东临柳江，南面地块北邻潭中西路。区位优势十分明显本项目的开发区域正处在柳江河“U”形的西岸。2.12.1、地、地块区位区位本报告是严格保密的。唯一性：唯一性：市中心西侧沿岸最靠岸边被零星开发的区域。文化性：

59、文化性：区域文化底蕴丰厚，具有志柳州文运昌盛的文笔山为柳州八大景之一。历史性：史性：这里曾经是商埠林立，万商云集，在上世纪二三十年代被誉为当时沪上“清明上河图”。可达性：可达性：交通便利，公路网络四通八达，水路可与港澳直航，航空方面与白莲机场相距仅10公里。商商业性性:便捷的交通、舒适的休闲环境、功能齐全的商业设施，必将凸现其巨大的商业价值。2.22.2、地、地块特点特点本报告是严格保密的。小结小结u柳江河现代服务业集聚区的打造将为这一历史悠久的城市注入新的活力。u该地块改造后将具备合理的功能和完备的硬件服务；精心规划的公共环境更加清新迷人，将为未来的各项娱乐、住宅和商务的开发奠定坚实的基础。

60、建成后的集聚区将向世人展示出迷人的魅力。再现历史风貌，构筑柳江新地标。本报告是严格保密的。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析 优势：优势：毗邻市中心人民广场及火车站地带，扩能改造后的快速铁路线黔桂线、湘桂线贯穿辖区，沿柳江北岸，岸线长，是优良的滨水开发地区，为创造高品质城市区域的提供基础。较长的时间； 4.项目的容积在45之间，在此基础上的产品，必然在间距、采光，通风、绿化而有所欠缺；本报告是严格保密的。 劣质：劣质：周边住宅多为村民居住有待改善，而居住氛围的形成需要较长的时间，不利整体形象，阶段配套滞后，配套处于相对匮乏状态 ；商业设施较缺乏。u机会：机会：区域内无名副其实的高尚住宅

61、区，高品质住宅基本处于空白，为本项目的市场突围提供了空间；目前市场供应的住宅、商业等产品较为传统，产品的创新空间很大；本区域处于房地产发展的阶段，投资量大，需求量大，市场迈入良性运营轨道劣劣势与与机会机会本报告是严格保密的。 近几年政策调控力度加大，将抑制投资性购房需求，对高端房地产项目产生较大威胁；国家对房地产信贷的严控，经适房和廉租房建设力度的加大将会分流一部分刚需购房；房产税呼之欲出，对投资性需求有较大打击。 威威胁本报告是严格保密的。项目战略发展方向（项目战略发展方向（SWOT发展结论）发展结论）n借助高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造高端住宅为主导，提升项目品质至柳州最高水平

62、。n通过全面领先市场的住宅产品，打造柳州市前所未有的新型都市生活圈层，形成项目最核心的竞争力。n通过产品创新，营销手段创新，提升项目整体竞争力。产品的成功面世，打造企业品牌形象，从而让企业走上可持续发展的道路。本报告是严格保密的。1、宏观市场预判：产业优势，广西柳工集团有限公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、东风柳汽二基地等主机厂都坐落在辖区内。人文景观资源丰富，标志柳州文运昌盛的文笔山为柳州八大景之一。可利用土地广阔，渡口村毗邻市区，土地广阔，利于投资开，是柳江河沿岸最具开发价值的地段之一。五、五、项目市目市场预判判本报告是严格保密的。 本基地位于柳南内具有战略地位的核心地带，距市中心只需数

63、分钟。基地具备成为市民旅游休闲地点的理想场所。这一地段开发的关键在于整治和翻新，塑造沿河段独具的魅力和特色。毗邻江边是基地改建的要素，将强化这一地段作为重要的现代服务业集聚区的吸引力。2 2、项目定位目定位预判判本报告是严格保密的。 充分利用柳江得天独厚的自然优势,使水、路、桥、灯光融为一体，形成独特的景观。充分利用打造柳江河现代服务业集聚区的机遇，形成多业态集聚、多功能配套、多服务完善为主的中心现代服务业集聚带。 以高段住宅为中心，形成境内外高收入人群入驻地；以滨河休闲旅游为配套，形成水上旅游观光必到地；以文化艺术品展示交流为支撑，形成桂上文化产业的新高地；以特色品牌为核心，形成国际经典住宅的集聚地。小小结