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1、前言：承德印象拱卫京畿，帝王行宫是一座历史悠长的城市更是一片充满了生机与活力的热土对于这座城市的爱，让我们矢志前行对于这座城市的雕琢与完善，我们从未停止过追求2本案框架：1、承德市宏观市场分析2、近3年承德市房地产行业发展情况3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研4、承德市房地产市场调查分析与相关结论31、承德市宏观市场分析首批24个国家历史文化名城之一中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区国家甲类开放城市1994年避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产.位置面积：承德市处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个
2、沿海城市以及张家口市相邻。承德是河北省省辖市。位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京180公里，距省会石家庄540公里。北靠内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西邻张家口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。东西最大横距280公里，南北最大纵距268公里，辖区总面积39548平方公里。境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里人口人口总量：2009年末全市户籍总人口371.91万人，双滦区与双桥区约为33万人。比上年增长6.85。其中男性192.68万人，女性179.23万人，分别增长5.97、7.
3、80。气候与灌溉承德地处内蒙古高原与华北平原的过渡带，属温带大陆性季风型山地气候，四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期。城市规划：目标：优化配置商业资源，把承德打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。承德市城市商业网点规划规划的规划期限为20052015年，规划的空间范围为双桥区、双滦区和新区。从整个规划中看，承德市区将形成“以新区为先导，以双桥区为依托，以双滦区和城北旅游文化区为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心的三级商业市场体系框
4、架，以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及大型专业市场、物流企业为重点，将建成8条特色商业街：新华路(商贸服务街)、清风街(商业文化走廊)、陕西营街(休闲娱乐街)、裕华路(精品街)、武烈路(文化休闲街)、四条胡同(电子及通讯产品街)、普宁路(旅游文化商业街)、滦河古街(民俗商业文化步行街)。同时规划建设承德国际会议中心，依山庄而建，并融于山庄，成为避暑山庄景观的外延。在区级商业中心布局中，将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区；将新区规划建设机场新区的金融商务区、冯营子地区的文化服务区、上板城地区的物流园区。规划双滦区的商业形成“以区级商业中心为核心，以双塔山大街和滦河大街
5、为两冀延伸，以物流为支撑”的“一核两带”的格局。承德市2010年土地预出让情况整体情况：经与承德市国土资源局与双滦区国土资源局领导沟通并查阅相关资料，因目前承德整体规划为建设“国际旅游城”，因此老城区内土地审批较少，基本处于“只拆不建”的现状。城市整体规划为“南扩、西进、北延、中疏”。老城区的“中疏”现象明显。新建住宅项目均向西、南、北方向的双桥区周边县镇、高新区、双滦区转移。双滦区双塔山片区目前隆基泰和预计在承钢锦绣城北侧再拿400亩地（此项目仅为意向，真实性尚待确定）、国土资源局征地预留约200亩地，计划于4、5月份挂牌出让。据双滦区国土资源局领导透露，今年内双滦区双塔山片区供地约在600
6、1000亩地左右。远期计划供地总数在2000亩地左右。城市资源承德资源丰富。境内有滦河、潮河、辽河、大凌河四大水系，年产水量37.6亿立方米，是京津唐的重要供水源地（占潘家口水库年入库总水量的93.4%、密云水库入库总水量的56.7%）。林地面积占河北省的43.4%，草地面积占40%，森林覆盖率48%。承德是华北地区最大的食用菌生产基地，中国北方地区重要的中药材生产基地。目前已发现的矿产有98种，开发利用50种，是我国除攀枝花外唯一的大型钒钛磁铁矿资源基地，已探明钒钛磁铁矿资源储量3.57亿吨，超贫钒钛磁铁矿资源量75.59亿吨。黄金产量居河北省第一位，钼、银、铜、铅、锌和花岗岩、大理石等资源
7、丰富。 宏观经济发展情况2009年全年全市实现生产总值763.7亿元，比上年增长11%。分产业看，第一产业增加值111.1亿元，增长5%；第二产业增加值402.9亿元，增长12.7%，超过GDP增速1.7个百分点；第三产业增加值249.7亿元，增长11.2%，超过GDP增速0.2个百分点。结构调整步伐加快。第一产业增加值占地区生产总值的比重为14.5%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为52.8%，下降2.2个百分点；第三产业增加值比重为32.7%，上升2.3个百分点。全年全部财政收入100.1亿元，连续两年跨过百亿大关。2、近3年承德市房地产行业发展情况2007年，全年新增住宅开
8、发项目11个，总投资3.9亿元，施工面积18.75万平方米，2007年年末实际完成投资1.6亿元，竣工面积10.83万平方米。2008年，市中心区计划安排房地产综合开发建设施工面积193.58万平方米，完成投资25亿元，其中住宅施工面积167.33万平方米，2008年年末，实际完成投资15.2亿元，竣工面积39.34万平方米。2009年市中心区安排房地产综合开发建设施工面积170万平方米，完成投资13亿元，其中住宅施工面积135万平方米，2009年末，实际完成投资11亿元，竣工面积55万平方米。内容项目施工面积(万平方米)完成投资(万元)住宅竣工面积其中：住宅其中：住宅(万平方米)年计划360
9、320300000250000130完成合计475.64406.24455466384612180占比132.12%126.95%151.82%153.84%138.46%县合计249.5209.77250440213964130.33中心区193.58167.3318328815115839.34市区合计226.14196.4720502617064849.672008年全市房地产综合开发与住宅建设完成情况内容项目施工面积(万平方米)完成投资(万元)住宅竣工面积其中：住宅其中：住宅(万平方米)双滦区2520200001700013双桥区15514013000011300047中心区18016
10、015000013000060市区合计190168160000139000652009年全市房地产综合开发与住宅建设计划结合上述数据并参照市场调查期间获取的信息，不难得出以下结论：1、承德市房地产市场尚未真正成熟，无论从开发公司实力、产品品质、景观设计、规划设计、代理机构参与程度、相关媒体的推广力度而言，承德市整体房地产市场开发水平仍有较大提升空间；2、从2008年房地产开发数据上可以看出，2008年大量外地房地产开发企业、代理机构、广告推广机构进驻承德，为承德带来了较为先进的开发理念与运营手段，带动了承德市房地产市场的整体上升。3、2009年，借助于全国房地产行业的整体回暖形式与刚性需求的集
11、中爆发，承德市各个房地产项目均取得了较好的销售业绩。大多数项目的一期均已销售完毕，目前处于一期售罄、二期未启动的一个空白阶段。3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研3.1、承德房地产市场主要在售项目调查1、港湾花园开发商：承德宏达地产总建筑面积：14万平米全程策划：上海天仕不动产机构建筑设计：北京华优设计院承德天工设计有限公司一期开盘时间：2008年10月24日二期开盘时间：预期2010年6月销售地址：裕华路北一号销售热线：20622526/2120505项目简介：港湾花园处于承德市政务区核心，各大行政机关近在咫尺。总建筑面积为140,000平方米,四栋17层高层,四栋11层高层,
12、六栋6+1多层，四栋二层至三层高别墅，交房标准为精装修。项目一期已基本售罄，二期工程紧邻承朝高速，为1925，预计将在2010年6月开盘。目前二期详细资料较少。一期户型面积及格局：A户型：两房两厅一卫/约88.78B户型：三房两厅两卫/约124.2C户型：三房两厅两卫/约132.8D户型：三房两厅两卫/约138.26、138.8E户型：三房两厅两卫/约139.39、139.73F户型：三房两厅两卫/约152.39G户型：四房两厅两卫/约155.66一期项目户型设计共有7种户型，其中两居户型约占16%，三居户型约占75.5%，四居户型约占8.5%。具该项目销售人员介绍，二期户型仍以大平米三居户型
13、为主。开发商：华峰房地产开发有限公司景观设计：深圳吉相合园林建筑设计有限公司建筑设计：上海鸿图建筑师事务所物业公司：承德市汇龙物业公司广告策划：上海左案ZHF策划售楼中心：承德市双桥区迎宾路1号销售热线：22788882、承德世纪城三期承德世纪城（原名承德机场新区）位于河北省承德市区东南部，按总体规划要求，该区为公建居住综合区，主要功能有住宅、市级行政办公、新区文化娱乐、金融、商业、绿化休闲及市政广场等，规划总用地95.42公顷，总建筑面积1430200，项目分三期建设，一期已交房入住，二期2010年交房，三期2012年交房。目前销售均价为4800元/平米，三期销售率约在95%以上。其中136
14、平米左右的三居因符合承德房地产市场客户购买习惯，销售较好。三期在售户型面积与配比：F1户型：两室两厅一卫约93.22K户型：两室两厅一卫约92.92C户型：三室两厅两卫约143.67H户型：三室两厅两卫约135.23E1户型：三室两厅两卫约136.03J户型：三室两厅两卫约136.84D户型：四室两厅两卫约155.32D1户型:四室两厅两卫约156.88G户型：四室两厅两卫约162.2三期设计共有9种户型，其中两居户型约占13%，三居户型约占70%，四居户型约占17%。主力户型示例：3、卧龙山庄项目情况：开发商：唐山嘉润地产广告推广：北京立地恒业传媒项目位置：承德市高新技术开发区庄头营项目类型
15、：住宅底商商铺项目占地：190亩建筑面积：一期35万建筑形式：高层多层销售中心：避暑山庄德汇门对面销售电话：2512222/2510222卧龙山庄北临市政府及各企事业单位办公区，西临大学城，小区总占地900多亩，总建筑面积150万平米，以造城之势打造大型品质住宅区，是承德23个“城中村”改造项目的样板工程。卧龙山庄分三期开发，一期占地190亩，总建筑面积35万平米，共22栋住宅楼。由12、17层和22层高层组成。户型设计及比例：L户型：两室两厅一卫约7782D户型：两室两厅一卫约6806K户型：两室两厅一卫约7384P1户型：两室两厅一卫约9122U1户型：三室两厅一卫约11275V户型：三室
16、两厅两卫约123.39项目总体规划及户型以二居和三居为主，70150平米，其中80-90平米户型无设计，其中一期房源二居户型约占70%，三居户型约占30%，因该项目为城中村旧改项目，因此户型设置比例与承德房地产市场大户型占多数的普遍规律相悖。开发商：隆基泰和实业有限公司营销代理：北京浩文世纪广告推广：苹果树文化项目类型:住宅、底商建筑形式:高层、多层团购均价：2800元/平米项目位置:双桥开发区大学城售楼地址:承德紫晶花园底商c座8号销售电话:2285666/22956664、阳光四季城项目简介：阳光四季城处于承德市开发区大学城附近，是由隆基泰和实业有限公司开发建设的，项目总共分两期建设，现一
17、期以全面销售完毕，二期暂定于今年6、7月份正式开发销售，预计销售价格在4000元左右，现阶段具体详细资料较少，二期预计户型以90平米左右的二居为主。主力户型示例：5、新世家投资商：北京裕天投资发展商：承德天行置业规划建筑：北京联安国际建筑形式：多层、高层、底商二期起价：2830元/平米最高价：3580元/平米优惠方式：一次性付款、按揭付款均打97折项目地址：承德九华山下二道河子销售中心：承德新华园底商销售热线：2079999项目简介新世家位于开发西区，京承高速西侧，项目南侧是四海集团，北面是市区方面，与金龙建材城2站地，东面是承德的母亲河滦的支流武烈河，西面是正在规划的九华山森林公园，总占地2
18、30亩，总建筑面积31万平方米，小区三面环山,一面环水，加上小区内部大面积的绿化,形成了一个天然的氧吧，根据市政府“南扩”的计划，未来的市政府就在河对面,是未来的新城市中心。户型面积及配比：C1户型：两房两厅一卫/约94.25C2户型：三房两厅一卫/约96.91C3户型：两房两厅一卫/约81.68Y1户型：两房两厅一卫/约83.22、86.03Y2户型：三房两厅二卫/约127.99、133.44Y3户型：两房两厅一卫/约90.79二期项目以18层的高层为主，户型设计共有6种户型，其中两居户型约占75%，三居户型约占25%。二期户型主要以两居户型设计为主。6、承钢锦绣城开发商：隆基泰和地产总建筑
19、面积：120万平米价格：多层均价2400元/平米左右高层均价2600元/平米左右多层：二室83、98平米三室118、126、134平米高层：二室91、92、94平米三室134平米90平米以下户型所占比例10%，90平米以上户型所占比例为90%。联系电话：4048866主力户型示意：7、华育御水花园开发商：唐山华育地产建筑设计：北京筑福总建筑面积：45万平米建筑形式：多层、高层价格：商业8600元/平米多层一层2688元/平米二层、五层2838元/平米三层、四层2938元/平米六层3288元/平米（赠送40平米左右的阁楼）小高层（10层）起价2650元/平米层差在50元/平米左右销售率约在70%
20、，目前主体已封顶联系电话：4303966多层户型共2种：小高层户型共2种：96平米二室二厅一卫104平米二室二厅一卫138平米三室二厅二卫152平米三室二厅二卫户型比例设置全部为90平米以上的大户型多层户型小高层户型8、银都海棠花园开发商：承德银泰房地产开发有限公司总建筑面积：10万平米建筑形式：多层、高层价格：均价3550元/平米整体销售率在80%左右，仅剩余140套左右房源目前在售户型为119平米跃层以及三室二厅二卫135、150平米二种户型该项目户型全部设置为大户型联系电话：2182188119平米跃层户型高层户型134.12平米高层户型150.02平米9、顺发鑫顺家园开发商：河北顺发房
21、地产开发有限公司占地面积：127亩总建筑面积：22万平米建筑形式：由8栋多层、8栋高层、1栋商业楼与3栋临街商业组成目前一期已全部售罄，二期预计将在今年6月份启动。目前无二期详细资料。二期规划三居大户型与二居以下小户型比例约在5：5项目主力户型：L2户型：一室一卫40平米L1户型：一室二厅一卫74平米A2户型：二室二厅一卫90平米A1户型：三室二厅一卫105平米E1户型：三室二厅二卫117平米C1户型：三室二厅二卫133平米户型比例：4070平米小户型占10%，90平米二居户型占40%，117平米以上三居户型占50%主力户型：10、泰丰时代城开发商：河北泰丰房地产开发有限公司建筑设计：北京龙安
22、华诚建筑设计有限公司整合推广：北京蓝图中传地产机构总建筑面积：35万平米目前一期已基本售罄，仅余3套房源，二期预计将在今年5月份启动。目前无二期详细资料。二期规划三居大户型与二居以下小户型比例约在5：5主力户型：11、承德现代城开发商：承德永盛房地产开发有限公司项目性质：住宅、底商建筑形式：多层、高层项目地址：承德市牛圈子沟总占地：600亩总建筑面积：100万绿化率：35%绿化面积：13万售楼地址：承德市西大街一号销售热线：031421877772181000项目简介承德现代城，是承德市最具竞争力和影响力的100万平米超大规模新社区。依托原生态自然资源和极为便利的交通优势，以极具现代感的建筑群
23、体风格和独特的景观园林布局，及独享的酒店式星级物业服务，建造一座“自然和谐、现代时尚”的人文、高尚休闲生活新城，该项目预计容纳人口40000万，并建有50000平米商业、5000平米的大型综合菜市场、2000平米的亲子乐园、2000平米的豪华会所和以六大主题为形式的花园广场，项目规划建有70栋，分四期开发，由于该项目并没有开盘销售，价格未定。户型面积及配比多层户型：B03户型：三室二厅一卫/101.35平米D02户型：三室二厅一卫/89.25平米E01户型：三室二厅一卫/93.65平米E02户型：三室二厅一卫/95.55平米E03户型：三室二厅一卫/99.33平米E04户型：三室二厅一卫/95
24、.89平米多层为一梯两户设计，南北通透，面积以90平米左右三居为主，顶层为跃层设计，面积大约为140-190平米，为五室三厅二卫设计，并在北侧赠送一个外露台。户型面积及配比高层户型：A01户型：三室二厅二卫/128.02平米A02户型：三室二厅一卫/120.90平米C01户型：一室二厅一卫/55.33平米B01户型：三室二厅一卫/102.29平米D03户型：二室二厅一卫/88.73平米E05户型：二室二厅一卫/90.16平米G01户型：三室二厅一卫/116.46平米G02户型：三室二厅一卫/117.17平米其中高层户型多以三居110-120平米设计为主，一居户型约占5%，二居户型约占8%，三居
25、户型约占87%。12、德润庄园开发商：唐山嘉润地产承德分公司建筑设计：承德市建筑设计院规划设计：承德正泰建筑规划设计咨询有限公司景观规划：北京宾汉园林公司行销企划：北京佳诚地产顾问总建筑面积：50万平米建筑性质：高层、底商一期C区：5栋高层、2栋商业商业面积：20000万平米康体会所：3000平米服务会所：2000平米幼儿园：1000平米起价：3560元项目位置：承德广播电视大学西侧售楼中心：承德市西大街马市街西口销售热线：2273322/2273488/2273588项目简介德润庄园位于承德市西大街，是承德西区首个生态社区，社区内配套齐全，设有多功能双会所、主题商业街、幼儿园以及户外运功场等
26、综合功能配套，户型60-150平米。主力户型设计及配比M户型：二室二厅一卫/96.25F户型：三室二厅一卫/111.5R户型：二室二厅一卫/82.44B1户型：二室二厅一卫/94.14B2户型：二室二厅一卫/87.06T户型：三室二厅一卫/112S户型：三室二厅一卫/119.55A户型：二室二厅一卫/88.15A1户型：三室二厅一卫/89.03其中该项目主要以80-90平米设计为主，其中一居约占5%，两居约占40%，三居约占55%，户型设计多为南北通透设计，阳台多为南侧设计，其中部分三居户型在设计上赠送一个面积在7.5平米的空中私家花园。开发商：绿源房地产总建筑面积：120万平米客户：本地客户
27、居多价格：均价4500元/平米左右户型：二室75、82平米三室85-122平米83平米以下户型所占比例10%，90平米以上户型所占比例为90%。联系电话：2260000207001113、承德龙泉山庄项目简介：龙泉山庄位于环城东路北部，距离避暑山庄德汇门仅900米，步行10分钟。以“有自然更有感觉”的理念惊艳全城，依山傍水，武列河畔，独占鳌头的稀有地势，独厚的区位优势，小区周围围绕风景秀丽的山顶公园，与避暑山庄隔河相望。但是区域交通不便捷，有部分返迁户，道路规划滞后，销售价格在老城区独具优势。小区总建筑面积近4万平米，龙泉山庄为现房销售，共6栋住宅楼。户型设计及比例：A户型：三室两厅二卫126
28、/122.55/128/116.8B户型：三室两厅一卫91.3/89.49/92.5/91.19/91.4/92B1户型：两室两厅一卫/82.3C户型：三室两厅一卫96.3D户型：两室两厅一卫约75(回迁户)E户型：三室两厅一卫103.5E1户型：三室两厅二卫122.614、天山水榭花都开发商：天山地产项目位置：承德市双桥区翠桥路20号总占地:8万平米总建面：23万平米商业面积：5万平米容积率：2.1绿化率：35%公摊面积：20%建筑形式：底商、多层洋房、高层（22F）二期起价：6200元/平米；均价：6800元/平米优惠方式：一次性付款每平米优惠600元按揭付款每平米优惠400元建筑设计：澳
29、大利亚柏涛园林设计：美国贝尔高林物业管理：天山物业全案代理：合富辉煌整合推广：深圳子木广告售楼热线：2268888、2268333项目简介承德天山水榭花都住宅规划有花园洋房和高层两种产品，是西班牙风格的高档住宅建筑群落。产品外立面大量采用风格独特的卷拱、陶瓦、浮雕、气孔配合文化石与手抹墙面，同时配以遮阳板、雨棚、花架等元素，将西班牙风格体现的淋漓尽致。花园洋房所有户型均有入户花园设计，且一、二层南北双向入户，并带有采光下沉式庭院和私人会所；四至五层跃层设计，双层大面积挑空客厅。高层在设置空中花园的同时，在首层设有双层挑空的入户大堂和璀璨的吊灯，营造出奢华的氛围，使主人在充分享受自然享受生活的同
30、时备显尊贵和品位。另外，在紧临翠桥路的地块，本项目规划有承德市大规模高档旅游休闲商业广场，为业主的衣食住行和闲暇娱乐创造了非常好的配套条件,在规划设计中，承德天山水榭花都采用了户式中央吸尘系统、直饮水系统、三防卷帘插座、新风系统、太阳能及车辆管理系统、安全防范闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统、室内紧急报警系统、首层窗禁红外线系统等一系列的安全保障措施。天山水榭花都是承德市高档楼盘的代表作，在项目实施过程中应该持续关注。户型面积及配比A1户型：一室一厅一卫/约53.02平米B1户型：二室一厅一卫/约97.84平米（复式）C3户型：二室一厅一卫/约113.57平米E2户型：二室两厅两卫/约89.
31、26平米E4户型：二室两厅一卫/约63.30平米A1户型：二室两厅一卫/约106.58平米D1户型：二室两厅一卫/约107.43平米本次二期户型设计多为二居设计，一居户型约占10%,二居户型约占90%，其中15号、16号楼在户型设计上比较新颖，设有不同面积的改造区域，户型可变性较大，17号楼以一梯两户大面积设计，并赠送入户花园和270度的观景阳台。天山水榭花都跃层设计天山水榭花都17#106.58平米户型，赠送入户花园与观景阳台15、名苑山庄开发商：承德名城金泰地产营销全案推广：北京捷报智信广告建筑形式：多层、高层建筑规模：8栋建筑销售起价：4480元/平米（每层加50元）交房时间：2010年
32、底目前项目属于准现房销售，是承德“城中村改造项目”之一，户型主要以80-90平米设计为主，短进深，大开间，其中一居户型约占5%，两居户型约占77%，三居户型约占18%，现销售率达到85%以上。售楼中心;承德石沟子富华山庄弧形楼底商20号销售热线：761333/777133316、上城CLASSIC开发商：鑫通地产建筑规划设计：上海同济建筑规模：3栋建筑组成建筑形式：美式公寓交房标准：毛坯全程营销顾问：三和顾问项目地址:承德市石洞子沟售楼中心：富华山庄底商21号销售热线：2126660/2126266该项目户型面积区间为30-80平米设计，多为两居设计，约占总户型的90%，价格为一户一价，一居户
33、型总价在15万-19万之间，两居户型在25万-42万之间，客户群体以白领青年为主，采用管家式管理，自住、投资两相宜17、欧尚风景开发商：永安地产建筑设计：德国BSP建筑设计事务所北京市京旅建筑设计有限责任公司全案代理：北京大地顾问项目规模：12栋建筑目前项目一期5栋已基本售罄，销售均价为5700元，户型面积区间为88-143平米，多以三居设计为主，现销售率达到95%，剩余户型多为顶层设计，目前项目二期未开盘销售，无详细资料。户型配比：二居约占17%，三居约占70%，四期约占13%销售中心：富华山庄底商7号销售热线：227733318、新泰福瑞庄园开发商：承德金城地产建筑形式：多层、小高层价格：
34、均价5200元/平米目前在售一期18#、19#、20#，以两室二厅一卫80.27和三室两厅一卫109.5平米二种户型为主绿化率：30%联系电话：227777/3136111项目简介：新泰福瑞庄园依山而建,是一座融中西园林精神为一体的园林式居所。台地式建筑，人车分流布局。引山地水源，三层叠水瀑布层层跌落。一期小高层建筑采用框架结构，整体户型南北通透，可根据业主的需求进行自由分割与自由组合。二期多层组团，台地式建筑格局。整个小区分东南西北四个入口，项目周边配套齐全。一期3栋小高层2010年10月底入住。项目实行24小时安保防卫、高级监控系统，门禁、紧急呼叫报警等设备。主力户型设计及配比A户型：三室
35、二厅一卫/109.5/107.94B户型：两室二厅一卫/82.27C户型：三室二厅一卫/104.52/99.45/82.17三室二厅两卫/113.38/142.98其中该项目主要以100-109平米三居设计为主，其中一期项目两居居约占20%，三居约占80%，户型设计多为南北通透设计，其中B户型有一个面积大约7.2的观景阳台。19、欣雅山庄开发商：唐山建科地产建筑设计：重庆大学建筑设计研究院售楼处地址：双桥区石洞子沟中段塔沟建筑形式：小高层价格：均价5800元/平米目前在售一期3#、4#、5#、10#，以两室二厅一卫96平米和三室两厅两卫121、135平米户型为主联系电话：5565858/556
36、5959项目简介：欣雅山庄位于双桥区石洞子沟中段塔沟，北依佟山公园，周边绿荫环绕、景色怡人。紧临规划中的内环公路，距京告诉公路8公里、火车站5公里、市中心2公里。小区采用园林式规划，拥有大型地下车库，南北通透空间，明厨明卫的设计，24小时监控系统，封闭式物业管理等。项目为准现房阶段，但开发商捂盘，有部分楼盘没有对外开售，目前在售3#、4#、5#、10#。主力户型设计及配比A1户型：三室二厅两卫/135A2户型：两室二厅一卫/96A3户型：三室二厅两卫/135复式B1户型：三室二厅两卫/121B2户型：两室二厅一卫/97B3户型：三室二厅两卫/1215复式C1户型：两室二厅一卫/89东室C2户型
37、：两室二厅一卫/98西室其中该项目主要以120平米以上三居设计为主，其中项目两居居约占40%，三居约占60%，两居的C2户型剩余较多。20、中泰自然城开发商：承德中泰地产建筑设计：北京联合筑源建筑设计广告推广：北京天川销售代理：承德纵横房产咨询服务有限公司售楼处地址：双桥区石洞子沟建筑形式：高层、小高层、多层、别墅一期开盘：2010年6月建筑面积:31万平方米容积率:1.8绿化率：31%联系电话：2535666/2535777项目简介：自然城总建筑面积30万平米，容积率1.8，在整体布局中，利用曲线形成的建筑动向，围合多个环抱的室外庭院空间，项目住宅以中高层住宅为主，一期推出的1#-10#楼其
38、中部分为返迁房。项目有4万平米的景观园林和17万平米的山体绿野构成双重景观。物业方面标准较高，如24小时安保，智能IC门禁，洗衣服务，代购国内外报刊、杂志等服务。此项目作为承德市较有影响力的项目，后期物业服务、产品细节等问题可持续关注。主力户型一室二厅一卫/约52.76两室二厅一卫/约69.93两室二厅一卫/约93.53两室二厅一卫/约75.59一室二厅一卫/约59.12两室二厅一卫/约78.37三室二厅一卫/约94.54两室二厅一卫/约75.24户型配比与承德市场通行设置比例不同，以7080平米左右的二居为主，占50%左右，5060平米的一居与小二居占30%，90平米以上的三室占20%。3.
39、2、承德房地产市场主要在售项目细节调查项目名称外墙形式窗户材质门材质是否有跃层设计阳台设计多层女儿墙设计锦绣城涂料塑钢普通防盗门否南阳台齐外墙御水花园贴砖断桥铝普通防盗门否南北阳台齐外墙时代城涂料塑钢可视对讲否南北阳台无海棠花园贴砖塑钢普通防盗门是南北阳台齐外墙港湾花园贴砖塑钢可视对讲否南北阳台齐外墙世纪城贴砖断桥铝普通防盗门否南阳台无卧龙山庄涂料塑钢普通防盗门否南阳台齐外墙鑫顺家园贴砖塑钢普通防盗门是南阳台无四季城涂料塑钢普通防盗门有南阳台齐外墙新世家涂料断桥铝普通防盗门否南阳台齐外墙龙泉山庄砖+涂料塑钢普通防盗门赠阁楼南阳台齐外墙福瑞庄园涂料塑钢普通防盗门否南北阳台无欣雅山庄涂料塑钢普通防
40、盗门是南北阳台无中泰自然城涂料断桥铝可视对讲未定南阳台齐外墙项目名称外墙形式窗户材质门材质是否有跃层设计阳台设计女儿墙设计欧尚风景涂料塑钢可视对讲否南北阳台齐外墙现代城涂料塑钢可视对讲否南北阳台无水榭花都砖+涂料断桥铝可视对讲有南阳台齐外墙德润庄园砖+涂料塑钢可视对讲否南阳台无名苑山庄涂料塑钢普通防盗门否北阳台无上城CLASSIC涂料塑钢可视对讲否南阳台无相关结论：承德主要在售项目目前外墙形式仍以涂料为主，窗户材质塑钢窗为主要材质，部分高端项目采用断桥铝合金窗+中空玻璃的形式，门禁系统仍以普通防盗门+呼叫系统为主，少部分高端项目采用可视对讲。阳台设置上以南北双阳台为主，女儿墙基本齐外墙靠根。序
41、号项目名称是否有杂物间杂物间售价（元/）杂物间面积（）卫生间是否全部采光多层建筑结构层高（米）是否有商业商业层数商业面积区间（）均价（元/）商业开间（米）商业进深（米）备注1新世家有未定未定否框架2.9有二层400-6008000-1000010122名苑山庄无是框架2.9无3卧龙山庄无是框架2.8有二层160-29060008124龙泉山庄无是砖混2.8无5福瑞花园无是框架2.9有一层90-240均价1.8万46206上城CLASSIC无一居无法全部采光、二居可全部采光框架2.8有二层未定未定未定未定7世纪城3期无是框架2.9有二层20040090004128中泰自然城无是框架2.9有序号项
42、目名称是否有杂物间杂物间售价（元/）杂物间面积（）卫生间是否全部采光多层建筑结构层高（米）是否有商业商业层数商业面积区间（）均价（元/）商业开间（米）商业进深（米）备注9水榭花都有赠送7至50是框架2.9有三层70600一层15000、二层1000、三层80005.73483310港湾花园有未定价7至13是框架2.9有二层30-290未定11阳光四季城有未开始出售未开始出售是框架2.9有二层100-300未定未定未定12现代城有未定价未开始出售否框架2.9有二层13德润庄园有180010至30是框架2.9有二层150左右10000未定未定14承钢锦绣城有85010至30是框架2.9有二层100
43、-200700041615华育御水花园有138010至25是框架2.8有二层230左右86004.51216银都海棠花园有1300至200010是框架2.9有一层30至10010000371017顺发鑫顺家园有未定10是框架3有二层200至40080001000047101318泰丰时代城无未定15否框架2.8有二层100至2008000至9000461319宝鼎花园有100017至18否框架2.9有三层400至5008000451015商业及相关结论：1、走访项目有杂物间（下房）设计的共11个，无杂物间设计的共8个，面积区间以10平米左右居多，售价在1300元/平米左右；2、走访项目卫生间因
44、户型设计大部分为二居或三居南北通透设计，因此大多数都是明卫；3、多层除一家品质较低的项目为砖混设计外，其余均为框架设计，层高为2.9米的居多4、商业部分大多数为沿街底商，二层设计居多，面积200300平米居多，双桥区售价在10000元/平米左右，双滦区在8000元/平米左右5、商业开间基本集中在48米左右，进深10米左右居多。6、双桥区目前沿街商业一般面积在20-80平米,年租金在3万至10万之间。7、询问部分意向客户，客户需求面积在200平米左右，心理接受价位在9000元/平米左右；3.3、承德房地产市场目标客户群调查目标客户群的初步调研：因本次市场调查时间较紧，且主要调查工作针对户型设计。
45、因此无法详细就承德房地产消费人群进行走访，我司工作人员随机选取了50位左右承德当地市民进行了访谈。受访群体年龄在2845岁左右属于，属于刚性需求购房或二次置业的主力消费群体。受访群体学历大部分在高中、大专以上学历受访群体年收入在2万8万元不等受访群体从事职业有：出租车司机、政府机关工作人员、白领、沿街部分商铺的自由经营者等、理想居住区域：分析结论:客户对居住区域的选择平分秋色，他们平时在双桥区生活比较便利，休闲购物，有自己的生活圈、娱乐圈；但由于价格因素的影响，也有部分客户标明今后居住也会向双滦区进行发展。地区双滦区双桥区数量2624您有到双滦区购房置业的打算吗？准备什么时候到双滦区置业？不愿
46、意：21愿意：29一年之内：10二年之内：11三年之内：8分析结论:有超过一半的人愿意考虑到双滦区房，只是时间的问题，可以看出，随着承德市双桥区土地供应量逐渐减少，到双滦居住虽然在短时间之内还无法有太多的人认同，但是，这将是一个城市发展的趋势。形式多层小高层高层花园洋房别墅比例2414633物业类型需求仍以多层与小高层为主，与我项目前期产品定位较为吻合。对于6+1多层带电梯产品，承德市各项目均没有出现。6+1带电梯产品的客户接受程度：走访客户对此产品均不太认可。具体原因是双滦区片区区域因素所致。客户对于双桥区的电梯洋房接受程度较高，但选择在双滦区购房的客户对于价格敏感度较高。受访人群对物业类型
47、需求的分析面积60-8080-100100-120120-160160以上比例14%45%30%30%25%通过物业面积需求不难看出，承德市中低端人群对于90120平米左右需求较强，而中高端人群对于160平米以上的大户型产品接受度较高。这既是由承德房地产市场消费习惯所决定的，也是由承德家庭人口决定的。不难看出100110紧凑设计户型需求较高。面积不太大，总价不高，户型紧凑，功能齐全，是未来人居主流方向；投资兼自住两房也占很大比例，本项目作为一个大体量项目，社区功能能够满足居住、养老等多方面需求。受访人群对物业面积需求分析户型一室一厅二室一厅二室二厅三室二厅一卫三室二厅双卫四室以上比例34121
48、5133显然，户型面积与户型是捆绑式的，与面积需求比例十分吻合。90110小三房二厅一卫、80-100的两室占主导。受访人群对户型需求分析新颖现代古典/仿古简洁朴实欧陆比例12%41%10%19%18%在对外立面的需求调查中，现代+简约主义占绝对优势。受访人群对建筑立面需求分析20万以下20-25万25-30万30-40万40万以上11101676客户群相关结论：承德市客户对于双滦区房地产产品，普遍能接受30万以下的价格。对应他们心理价位3000元/平米，面积正好是100平米，几项数据相互平衡。我们在调查中发现，在收入和储蓄不能得到根本改善的前提下，除了萎缩购房面积，银行按揭是大多数人的另一选
49、择。受访人群对房屋总价分析4、承德市房地产市场调查分析与相关结论从销售价格来看：1.承德市中心城区（双桥区）内楼盘价格较高，多数在50007500元/，由于政府规划，在市区内（老城区）不再批住宅用地，导致该区域内供应量不足，从而是房源紧张，销售情况较好。2.新区（新城区）价格较低，大多为期房销售，价格在32004800元/，通过走访得知，该区域现为政府重点开发区域，随着三年大变样老城区的改造，政府部门正在往该区域迁移，逐渐形成新的CBD，将来的发展趋势较好。3.老工业区（双滦区）现销售价格在3500-4200元/，随着政府对工业产链的调整，外地投资者的进入，加快了改区域的发展，并且该区域有着稳
50、定的购买人群（承钢等企业）。从产品上来看：1.缺乏高品质楼盘，除水榭花都、世纪城等少数高品质楼盘外，大多以中低端产品为主，产品形式单一，规划无新颖，自身配套不完善。2.从户型上来看，多以两居、三居为主，面积区间为90-120平米为主，3.从购买客户来看，多以本地居民为主，大多为刚性需求，有少部分外地投资客，随着承德将打造国际旅游都市，外地投资者将增加，但未来还是以本地客户为主。从销售模式上来看：多为开发商自身销售，缺乏专业的销售团队（除水榭花都、自然城等少数楼盘外），销售人员的接待礼仪、沙盘讲解水平等专业技能也较低，形成不了有效的销售，缺乏专业性的销售技巧。从项目推广上来看：大部分项目仍以户外
51、广告牌、案场等有限的推广手段进行项目营销，缺乏整合的广告宣传，有凝聚力的销售团队，专业的策划团队，导致项目卖点没有得到有效提炼。市调期间承德晚报无房地产项目报广，仅在承德广播电视报上有一期水榭花都的报广。结论：通过本次走访调研，可以看出，现承德房地产市场正处于发芽阶段，随着城市发展的进程，外来开发商的进入，必定带动其整体发展水平，其未来的发展前景非常乐观，随着居民对居住品质的追求，开发商对项目品质的提升，其未来销售价格也将上涨。调查结论：通过本次走访调研，可以看出，现承德房地产市场正处于发芽阶段，随着城市发展的进程，外来开发商的进入，必定带动其整体发展水平，其未来的发展前景非常乐观，随着居民对
52、居住品质的追求，开发商对项目品质的提升，其未来销售价格也将上涨。5、市场需求分析结论市场需求分析：多层、小高层产品意向客户的需求分析置业目的篇：最主要目的：改善居住/投资环境其它主要目的：增加居住面积，解决父母/子女住房问题针对此种情况，本项目在产品设计时应注意以下问题：结合项目自身特质，有针对性的进行户型设计，根据目标客户的实际承受力来选择户型设计。区域看法篇：正面看法：本区域环境好，升值潜力大。负面看法：本区域配套设施不完善，需要改进。针对此种情况，本项目在产品设计时应注意以下问题：突出项目滦河景观生态自然的特性；尽可能完善项目的生活和教育配套设施。在整体规划设计阶段，充分利用项目资源，通
53、过合理的产品布局来加强舒适度。置业关注因素篇：针对我们的市场调查结果，本项目在产品设计时应注意以下问题：尽可能完善项目的生活配套设施。在教育用地上，可考虑引入有特色的知名小学和幼儿园，使其在一定程度成为本项目吸引更多客户的重要因素。今后可与公交部门协调，适度增加本区域的公交线路。6、产品初步定位整体定位：生态型智能化居住社区生态：借助滦区和牦牛河的生态景观优势，辅以社区水景的映衬，打造生态型社区；智能化：楼盘在材料选择、智能化设施配套上必须先人一步，在承德做到领导者，只有这样，才能准确迎合项目的产品特性，不断挖掘与吸引客户购买。整体定位：生态型智能化居住社区配套设施的休闲：1、垂钓码头2、小型
54、篮球场3、阳光网球场4、供业主休憩健身的健身广场整体定位：生态型智能化居住社区生态：1、自然环境与社区环境的融合，不同于普通的生态。2、自然环境：人类出现之前便存在的环境，如河景、山景等。3、社区环境：根据项目所处区域优势而设计的景观环境，营造的各种小品、雕塑等。智能化：一、六重社区安防系统1、周界报警系统在小区围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯翻墙而入，保证小区内居民的生活安全。2、出入口控制系统对小区的车辆出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员及保安人员配备不同级别的IC智能卡，出入小区进行身份鉴别、确认及出入信息登记。3、24小时巡更系统在小区内设置电子巡更系统，保安人员定时
55、定路线对小区内进行巡视，以弥补其他智能化安防手段的不足。4、小区电视监控在小区的出入口、周界以及重要场所设置监视点，所有摄像点的设置，做到可对小区实施全方位的监视布控并有助于小区的物业管理。5、背景音乐及紧急广播系统社区内提供背景音乐播放系统，并且可通过管理中心在小区范围内进行紧急呼叫广播。6、LED公共显示牌公布重要通知及温馨提示，社区居住更人性化。二、二重家庭安防系统1.彩色可视对讲门禁系统清晰识别访客身份，确保业主居住安全。2.紧急报警系统一遇情况即刻报警，防患于未然，确保业主居住安全、高枕无忧。7、目标客户群定位目标客群：1、承德国家机关、企事业干部、私营业主、民营企业等（自住型）2、承德周边县区国家机关单位、效益较好的国有企业（承钢、高校等）高收入人士、矿业人士、私营业主（自住型/投资型）3、周边城镇私营企业主关于市场调查关于态度。关于沟通。关于行走。关于思考。结束语：2010，福溪帝苑必将振翅高飞！
