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1、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网海上海营销推广定位报告房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目目 录录市场篇探索市场/发现困惑/解决方法产品篇SWOT分析/核心竞争力分析/产品营造建议营销篇目标客群研究/目标客群定位/营销定位/概念包装/阶段推广销售篇销售总策略/销售分期推广策略/价格策略/销售执行销售方式/网上销售应
2、对策略/销售模式房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 市场篇市场篇 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中
3、国地产商域网发现发现时代时代 区域区域 发展发展 现实现实 三大解决方法三大解决方法两大困惑两大困惑寻找寻找探索房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网时代探索房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（
4、开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网开发浦东陆家嘴金融贸易区地区等兴起，浦东蓬勃发展开发西部虹桥地区、虹桥商务区、古北新区成为上海新一代都市区域典范探索时代1988年西兴1993年东移2002年南进申博成功/带动滨江南部板块崛起/新型高尚滨江聚居形成之之进程房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中
5、国地产商域网20032003年北伐年北伐北外滩大规模开发北外滩大规模开发上海开始进入上海开始进入黄浦江时代黄浦江时代探索时代之之发展北北外滩外滩世博会世博会功能段功能段东外滩东外滩新江湾城新江湾城房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网黄浦江时代的到来黄浦江时代的到来使杨浦区成为城市的焦点使杨浦区成为城市的焦点杨浦进入复兴时代我们发现房地产策划大全
6、房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网区域探索房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网杨浦在上海市的地域概念中属
7、于“下只角” 居住环境和市政配套设施陈旧、较为落后 受上海整体开发战略方向的影响，北部区块开发时期较晚，房地产起步滞后、发展时间短 过去现在 4处越江工程（大连路隧道已通车）、明珠线、8号线、构筑五横四竖干道网。 江湾五角场将形成辐射上海的城市副中心以复旦、同济为核心发展知识产业。房地产发展与知识产业发展相结合形成以江湾五角场为核心的商业中心形成以复兴岛为核心旅游经济形成以复旦、同济为核心的知识产业群。未来探索区域之之发展历程房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合
8、 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网区域区域规划面积规划面积区域性质区域性质发展前景发展前景新江湾城新江湾城规 划 约 9KM2，人口810万城市人口的导入区北区生态聚居区，未来的“新新古古北北”五五角角场场城城市市副副中心中心10公倾（中心） 商业为主新城市副中心东方大学城东方大学城新建商业面积教育，休闲，服务城市的教育基地，中央智力区周周家家嘴嘴以以南南都都市产业带市产业带约45万M2都市型工业组团与旧改居住区并存依托滨江发展带及主要交通干道而发展滨江发展带滨江发展带前 期 ： 1KM2公共活动中心江浦路规
9、划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”；与虹口东外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区；复兴岛将建设生态、低密度产品时时尚尚居居住住、生生态态旅旅游游亮亮点点，新新杨杨浦浦/ /新新的的滨滨江江居居住住文化的形成。文化的形成。之之板块特性探索区域房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网城市意义：复兴城市，创新城市城市意义：复兴城市，创新城市
10、历史意义：吹响了杨浦复兴的号角历史意义：吹响了杨浦复兴的号角本项目新文化地产本项目新文化地产既是知识杨浦的传承；既是知识杨浦的传承；也是新杨浦文化复兴的先导；也是新杨浦文化复兴的先导；我们发现房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网发展探索房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业
11、 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网杨浦区近代工业发祥地，以工业产业为主导。工业杨浦工业杨浦探索发展之之杨浦经济演变转 变房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网工业杨浦向知识杨浦转换杨浦依托高等院校结合政
12、府全区规划形成杨浦知识创新区，其建设模式是以“三区”(大学校区、科技园区、公共社区)融合为特征， 构筑“城市的大学，大学的城市”发展理念。知识杨浦知识杨浦探索发展之之杨浦经济演变房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网探索发展之之杨浦产业现状基准研究占地8800平方米建筑面积为44116平方米，包括三大功能性建筑面积为14742平方米的26层商务大
13、楼，采用自由分隔组合的现代模式。入驻企业：上海东方建筑设计院，建野模型，联创建筑设计所，中运房地产投资等办公面积：100、200，或整层800平方米，3电梯租金：1.5元/天，2年起租远洋广场房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网探索区域之之杨浦产业现状基准研究现象分析：远洋广场1、杨浦区作为传统意义的工业区和住宅生活区，办公楼不是其重要的房地产
14、开发重点，其办公楼主要分布在其东北处的四平路周围及控江路商圈周围；2、远洋广场是杨浦区著名的中小企业创业中心，在其中入驻的众多企业中，以建筑、规划行业的中小公司为多，主要由于这里距离著名的同济大学比较近，创业需求旺盛；3、相对市中心的写字楼而言，这里的租金相对比较便宜，一般都在1.5元/M2/天左右。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网探索区域
15、之之杨浦产业现状基准研究YOZO旧仓库改建、重新包装后，建成适合于时尚年轻人品位的前卫建筑。保留了旧的吊车；凸显工业化的痕迹；塑造酷感时尚的外立面。产品背景：总建筑面积30000平方米。 分SOHO公寓，LOFT办公区、商铺艺术区、运动娱乐区、休闲餐饮区、特色酒吧区六个主题区域。公寓区10000平方米，楼层为4、7层，房型1、2房；复式，使用面积1540平方米；12002000元/月租金；商铺区20000平方米，最小商铺15平方米。只租不售，租金4-7元平方米/天，目前一、二期100套已租完。 产品情况：房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营
16、销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网探索区域之之杨浦产业现状基准研究SOHO公寓购买群：自我创业的大学生；自由职业者的青年白领。产品卖点：1、一站式全新概念，复式的设计，楼下是工作室，楼上为卧室，楼下时不时还可开个PARTY，再乱也不妨碍楼上私人卧室的整洁。2、私密性较好的围合式公寓有着较大的自由活动平台空间，能推窗见绿，户户有景。3、sohu既是家又是工作室，可以注册公司。 YOZO房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场
17、研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、新文化地产存在有其合理的根基、新文化地产存在有其合理的根基2 2、新文化地产契合杨浦知识产业的大潮、新文化地产契合杨浦知识产业的大潮3 3、新经济产业（创意产业）已经在杨浦蓬勃发展、新经济产业（创意产业）已经在杨浦蓬勃发展我们发现房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告
18、、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网现实探索房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、杨浦区复兴运动刚刚拉开序幕，均未成型。、杨浦区复兴运动刚刚拉开序幕，均未成型。2 2、江湾五角场市级副中心需、江湾五角场市级
19、副中心需20052005年中完成，滨年中完成，滨江复兴岛发展带只是进行到北外滩动迁阶段，江复兴岛发展带只是进行到北外滩动迁阶段，其他项目都在建设中其他项目都在建设中预言家的超前思想与小市民旧印象的矛盾预言家的超前思想与小市民旧印象的矛盾发展现实发展现实房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网项目的创意商业街和项目的创意商业街和LOFTLOFT是引入
20、是引入全新的北京概念地产在北京，概全新的北京概念地产在北京，概念与市场同步，而上海，文化则念与市场同步，而上海，文化则随市场更迭。随市场更迭。文化现实上海重现实的市场氛围下，新概念举步维艰上海重现实的市场氛围下，新概念举步维艰房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、市场教育过早、市场教育过早2 2、市场氛围不对、市场氛围不对困惑 如何做？我
21、们发现房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 三大战略解决方案三大战略解决方案产业引导文化传播市场获得房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuan
22、yuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 产业引导产业引导 文化传播文化传播 市场获得市场获得 产业现象捕捉产业机会文化营销打造新文化地产产品认同和品牌认同双赢 三大战略解决方案三大战略解决方案房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 产品篇产品篇 SWOT研判核心竞争力分析产品营造建议房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告
23、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网一、产品基本概况一、产品基本概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，建设用地面积约8.49万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂。大连路隧道2003年9月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告
24、 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网二、产品周边状况二、产品周边状况图片太大，略房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网三、产品组合形态三、产品组合形态
25、产品组合创意商居创意商居LOFTLOFT（新（新SOHO SOHO ）+ + 创意商街创意商街 + + 住宅住宅该项目具有突出的文化特色。新城内设置商业、居住和大型现代文化等几个街区，沿大连路西将建造为SOHO群体办公服务的商办建筑群。各群体之间用空中走廊连通，绿地和广场上将陈列名家制作的露天雕塑系列。新城内将矗立三个现代标志性建筑，即具有演出和竞技功能的“海上剧场”、可用作演讲交流和文化展览的“海上讲堂”以及风格前卫的“海上钟楼”。而整个社区的中心地块则留作开建高品质的住宅楼，把居住和文化融于一体。 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销
26、、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网产品形态构成：形态 数量 特色/功能 开发日期 备注商业街区LOFT（新SOHO）住宅五大组团约1.7万平米3栋建筑约9万平米约9万平米中国新文化地产代表作/创意产业的集中地 2004年8月2004年12月/2005年6月正式使用2004年12月LOFT封顶/2005年9月交付使用2006年8月/全案交付使用Z型创意布局/先锋派产品商住两用办公形态/外立面个性鲜明/层高6米/跃层结构风格简约/无太大
27、亮点房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网四、项目四、项目SWOTSWOT分析分析优势：优势：上实集团上市企业/实力雄厚；开发理念先进;劣势：劣势：在上海的品牌力支撑不足；优势：优势：人文资源优厚;几大高等学府毗邻；劣势：劣势：比之传统的几大商业或商务中心，该区域尚欠火候；小范围区域消费者认可度高/但大范围（上海）认可度不高；优势：优势：多元复合
28、性产品，其稀缺性和独占性具备市场领袖地位；新文化地产的开山之作/理念超前,LOFT独具个性的街区为未来的创意产业提供了平台;劣势：劣势：理念太高,概念偏虚，市场认可度尚难把握；优势：优势：东靠陆家嘴,南接北外滩，北望五角场，先天位置较好；交通便捷；劣势：劣势：周边环境不好；目前整体配套一般；产品产品板块板块公司公司地块地块指标定义：公司指标定义：公司/ /板块板块/ /地块地块/ /产品产品 优劣势分析优劣势分析 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企
29、业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网市场市场板块板块行业行业竞争竞争机会：机会：办公楼市场需求旺盛；新概念/新产品/新组合，具备独创性风险：风险：办公需求庞大带来的供求过剩所产生的压力；机会：机会：教育产业的蓬勃兴起； 隧道的开通；风险：风险：区域内将受北外滩板块和五交场板块的夹击；机会：机会：因缺乏同质类产品，机会由市场空白点产生；风险：风险：传统观念的扭转；新的商务板块的崛起；机会：机会：21世纪，世界创意产业成为经济的支柱；中国创意产业的蓬勃兴起；国际化上海创意产业的梦工厂；风险：风险：创意产业在中国的发展尚难预料；
30、各中小产业园的兴起（因区位较偏，价格/政策更具优势）指标定义：行业指标定义：行业/ /板块板块/ /竞争竞争/ /市场市场 机会机会/ /风险分析风险分析 四、项目四、项目SWOTSWOT分析分析房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网总结思考总结思考这是一座形态多元化的产品这是一座形态多元化的产品这是一个具有全新的开发理念的产品这是一个具有全新的
31、开发理念的产品这是一座与时俱进这是一座与时俱进/ /极具创意的产品极具创意的产品这是一座曾经吹响新住宅运动号角的开发商的产品这是一座曾经吹响新住宅运动号角的开发商的产品这是一座建筑界的先锋派实验性的产品这是一座建筑界的先锋派实验性的产品这是一座具有怎样核心竞争力的产品？房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网核心竞争力五、打造项目的核心竞争力五、打
32、造项目的核心竞争力文化+创意+产品文化是魂/创意是基/产品是本房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网五、打造项目核心竞争五、打造项目核心竞争力力海上海创意产业的先锋源地创意产业的先锋源地欲望的梦工厂欲望的梦工厂如何丰富创意产业的丰富内涵？如何丰富创意产业的丰富内涵？结合文化、强化产品的价值结合文化、强化产品的价值房地产策划大全房地产项目工程管理
33、最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网六、产品的价值营造建议六、产品的价值营造建议创意商街创意商居（LOFT）住宅文化+商业多元文化营造强化步行街区的沟通与体验灵动组合空间类地面住宅开阔视野入户花园空中屋院面砖定位现代效果情境大堂第一线体验24小时保姆服务房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划
34、设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网创意商街产品建议创意商街产品建议1 1多元文化交融冲突多元文化交融冲突形成商业街区持久生命力和活力形成商业街区持久生命力和活力文化的冲突效果视觉的戏剧效果享受的惊喜效果之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyua
35、n.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、多元文化区、多元文化区：把城市划分为数量众多的、小型的、彼此截然不同的区域。每个区域都有它自己的空间范围，并且每个区域都有权创造它自己的不拘一格的生活方式。2 2、多元文化社区模型特征、多元文化社区模型特征：在一个有大量的规模较小的文化构成的区域里，每一文化区都占有一块容易识别的地方，并以一条无居民居住的地带作为边界与其他的文化区分隔开来，这样，新生活方式才能发展。3 3、多元文化的边界、多元文化的边界：文化区各有各的生态环境，如果它们在空间上以边界与外部分隔开，那么它们才能不受彼此的影响。多元文化冲突论多元文化冲突论创意商街产品建议创意商街产品建
36、议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网5种组团形态/五种文化体验构筑起商业构筑起商业+ +文化的经典范本文化的经典范本1、针对不同组团的建筑特色，提出不同的经营业态，并在不同的组团中形成不同的文化体验。2、在组团中，文化与商业进行结合，既保证消费者体验街区时的愉悦感受，又保证商家在经营中又反衬这种文化。创意商街产品建议创意
37、商街产品建议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网混凝土院当代艺术组团当前，目前无论上海还是中国，正迎来前所未有的新一轮发展时期，而当代艺术也正在这一轮的经济大潮中蓬勃兴起。上海的发展需要艺术。该组团以“学术性、国际性、当代性、市场性”为主旨，以学术支撑市场，以高品位带动市场，以当代艺术提升市场，将其打造成为中国当代艺术的展
38、示平台。业态布局：画馆、雕塑馆（根雕/木雕/石雕等）、陶艺馆（手工制陶、陶艺展示）、珠宝玉器馆、古玩馆创意商街产品建议创意商街产品建议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网砖院创意产品组团业态布局：工艺品、服装设计、产品造型设计、等先锋前卫产品；创意商街产品建议创意商街产品建议1 1之之多元文化营造该组团是针对LOFT办公业
39、主所单独展示的组团，作为对外联络、沟通交流的平台。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网木院业态布局：现代家庭装饰、古代家具博览馆、欧美潮流布艺家具、前卫时尚灯具、手袋、服装等装饰艺术组团装饰艺术（ ）不仅是欧洲上世纪二三十年代最重要的建筑与工艺主题，即使在今日，装饰艺术成为艺术流派中重要的组成部分，时时影响我们的生活。该组团不仅展示潮流前线的装
40、饰艺术、还追古溯今，以艺术和品位装点我们的现代生活。 创意商街产品建议创意商街产品建议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网金属院科技影像组团这里是视觉艺术的盛宴，对于现代的消费者来说，基本是在影象文化的熏陶下成长起来：看电影、看电视、看漫画、看广告等，该组团现代视觉影象文化形成鲜明的聚集效应，让消费者切身体会科技影象带来的
41、视觉和心灵观感。业态布局：电脑游戏软件、经典电影海报影碟、3D动画、漫画、高科技创意玩具、广告书店等等创意商街产品建议创意商街产品建议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网玻璃院文化餐饮组团文化餐饮注重的是文化，使客户在享受餐饮的时刻也在享受各国的餐饮与文化风情，文化餐饮的布局一方面为了满足社区的需要，另一方面，也是为了更好
42、的带动其他客群的消费、形成特色和组团内商业消费的连锁反应。业态布局：酒吧、咖啡吧、茶馆、世界餐饮（日本韩国料理、美式法式西餐）、世界风情礼品等创意商街产品建议创意商街产品建议1 1之之多元文化营造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网强化步行街区与强化步行街区与Z Z型内街的沟通与体验型内街的沟通与体验1、考虑到商业街的Z型曲线布局和立体状的结构
43、，建议在组团内部空间设置楼梯，加强通路的营造。2、在组团结构布局中，引入“空中情境花园”概念，利用二楼的退台结构，构筑起体验和休闲式的花园平台。创意商街产品建议创意商街产品建议2 2之之强化街区的沟通与体验房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网强化产品的功能性，创造办公与居住的灵动空间组合（可拆可合）LOFTLOFT产品建议产品建议1 1之之灵动
44、空间组合1、空间的方正性，预留自由布置的余地，让创意产业人员依据自己的需要灵活运用；2、针对创意产业的公司规模、人员规模，预留不同的空间大小（80-120-150-200等不同面积）这样在销售层面可针对不同的创意产业阶层。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网LOFTLOFT产品建议产品建议2 2之之24小时保姆服务针对创意产业的工作性质，推出2
45、4小时保姆贴身服务1、全新的高科技监控系统；2、全套家政服务系统；3、全方位的商务服务系统；房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网将风景引入家中，这是现代居住潮流的方向。在本案中，建议引入大面积的落地玻璃，使视野无限开阔，同时也带动本案的价值提升。住宅产品建议住宅产品建议1 1之之类地面住宅类地面住宅，1-6层客厅落地玻璃， 180度全景空间格局
46、：类地面全景玻璃房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网入户花园-空中屋院1、根据海派文化的里弄风情，结合现代建筑的表现形式，引入“灰空间”的建筑理念；2、在楼层的空间序列中，设置了“空中屋院”，在作为私家入户花园的同时也满了日常的生活需求（换鞋、休闲等），让高层住户感受类地面的生活情境。住宅产品建议住宅产品建议1 1之之入户花园-空中屋院房地产策
47、划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网面砖定位1、运用大面积的面砖，结合玻璃、石材、钢等材质，通过造型单元母体的重复，使材质的组合呈现一定的韵律感；2、由玻璃、不锈钢等组成的幕墙、钢结构线条也随之不断的重复出现，展现了类似高技术的和前卫的风格。住宅产品建议住宅产品建议3 3之之面砖定位房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、
48、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网情境大堂多种文化风情入户的第一线享受住宅产品建议住宅产品建议4 4之之情境大堂1、运用大堂的开阔空间，以不同文化风情植入，创造不同情境感受；2、如巴堤雅风格情境大堂大堂面砖的泰式风情质朴感觉、木质拙味雕塑、泰式风情画布置等等房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业
49、地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 营销篇营销篇 目标客群研究目标客群定位营销定位概念包装阶段性主题推广房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1、三种产品，三种形态，目标客群在哪，产品与客群又有怎样的关联关系？2、如何借势新文化地产，创造性推出新文
50、化营销？3、如何在控制营销节奏的同时，既能获取最大利润又能有效提升上实品牌，形成产品与品牌双赢？营销战略思考房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网营销总战略不同产品拥有不同客群不同时间针对不同市场不同市场形成关联互动房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、
51、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网产品与客群的关联关系创意商街创意商居（LOFT） 住宅享受在商街办公在LOFT居住在住宅购买与使用存在一定分离自用和投资使用居多功能功能功能客群客群客群房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网
52、区域商业项目的消费者构成由三外人员占据绝对比例，而杨浦本区域内的消费者只占15.2%。杨浦商业房产消费者比例之之调研房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目标市场定位创意商街之之客群来源1、三外（外区、外地、外籍）等投资性客群； 2、虹口、杨浦等区域少量客群；客群特征1、三外性客群实力雄厚，思想敏锐，看好创意产业的前景，看好特殊的产业形态、特殊的
53、区位所具有的成长性。2、区域性少量客群长期扎根于本区域，有一定的眷恋情感，资金雄厚，他们的成长历程也是工业杨浦向知识杨浦的转换历程,对本案的未来发展充满信心。3、在创意商街的客群中，投资与使用存在一定分离；房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网杨浦区几大高等学府衍生出的新经济产业为主，其中以建筑设计类企业和计算机、软件开发类企业居多，两者占据了总
54、体的50%。杨浦创意型产业构成比例之之调研房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目标市场定位创意商居（LOFT）之之客群来源1、杨浦自身的知识产业客群（以几大高等学府为主衍生的创意型产业）2、全市性乃至全国的创意产业客群；3、部分的投资客群；客群特征1、思想前卫时尚，从事最具活力和创造性的创意产业，标新立异，喜欢追逐潮流，他们以创意和智力赢取财富
55、，2、从事行业以建筑、广告、医药科技、生物工程、动画、影视、文化、艺术、漫画等众多创意型产业为主，他们是这个社会新经济产业的中坚力量。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网住宅类项目的消费者来源相对集中，区域内消费者占绝对比例，虹口和浦东消费者比例也比较高，并且在杨浦的某些特殊地段，虹口消费者成为楼盘主力消费者。杨浦住宅消费区域构成比例之之调研房
56、地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目标市场定位住宅之之客群来源1、区域客群；2、小陆家嘴部分客群；3、投资性客群（LOFT、北外滩、陆家嘴庞大的商务市场催生大量的租赁客户，投资性客群瞄准的就是这批人）客群特征1、年轻而富有激情，年龄界于3035岁之间；2、知识型的人才，生活品位较高，在完成自身工作的同时兼营新经济产业，手头较为富有；3、大连路隧
57、道的开通将吸引部分陆家嘴的中高端白领客层，他们同样是以智力赢取财富的先锋，但资本并不是太雄厚，陆家嘴高昂的价位使他们不得不把目光投向这里。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目标客群总体特征他们具有创意思维、批判思维、自我管理、解决困难的能力他们有个性、有勇气、有思想，他们有目的的运用想象力，以创意创造财富，他们的创造力不是灵感的宣泄，而是赋予
58、灵感一定的意义，他们在创意创造就是生产力的同时，也注重自身生活品位的享受，先锋、个性、敏锐、时尚是他们的性格表征先锋、个性、敏锐、时尚是他们的性格表征房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网目标客群总体定位城市先锋派创想阶层人类因梦想而伟大。这是一群新兴的阶层，他们忠于自己的兴趣，自己的梦，他们以自己的灵感和思想创造着财富，他们有着独特的创新和求变
59、能力，对于他们来说，没有创意的产品是一种亵渎，创意就是生产力，创意就是财富。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网海上海对于消费者的意义它将文化与地产嫁接，赋予全新地产概念；它将产品全新组合，创造性推出办公、街区、居住一体化；它将知识杨浦的衣钵发扬传承；它是新经济产业的领跑者；它是创意产业群体的最佳平台；创意产业的聚集地，创想家的乐园房地产策划大
60、全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网营销定位中国第一创想源地创意商街创意商居住宅文化+商业的嫁接空间+产业的想象情境+品位的追求房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划
61、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网品牌口号创意，第一生产力如果说20世纪30年代是工业时代，20世纪末是信息时代，那么21世纪将是创意产业时代，它将以新产品、新创意形成新的生产力。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网品牌价值支撑（品牌屋）第一文化第一文化商业街区商业街区整合营销手段整合营销手段名称名称/ /定位定位品牌
62、承诺品牌承诺（口号）（口号） 产品卖点产品卖点（品牌支撑点）（品牌支撑点）消费者利益点消费者利益点广告宣传点广告宣传点中国第一创想源地中国第一创想源地户外、直邮、报纸广告、电视广告、户外、直邮、报纸广告、电视广告、SPSP、PRPR、现场广告等现场广告等第一创想第一创想源地源地第一机会第一机会动力源动力源 第一创意第一创意产业聚合地产业聚合地第一个性第一个性配套服务配套服务新文化地产的开山之作新的产品形态组合五大文化风情/体验式购物/创意LOFT/建筑个性/灵动空间/创意产业的聚合平台专业化的服务体系未来发展前景享受文化享受风情享受乐趣享受机会享受呵护海上海海上海房地产策划大全房地产项目工程管
63、理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 阶段性营销推广阶段性营销推广 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网三大战略塑造三大塑
64、造三大塑造文化地产概文化地产概念塑造念塑造复合社区主复合社区主题塑造题塑造创意社区品创意社区品牌塑造牌塑造房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网文化地产概文化地产概念塑造念塑造复合社区主复合社区主题塑造题塑造创意社区品创意社区品牌塑造牌塑造领先性领先性第一性第一性多元性多元性三大战略塑造目标房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告
65、 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网营销体系营销体系三大营销三大营销文化营销文化营销互动营销互动营销服务营销服务营销房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商
66、域网三大战略营销三大战略营销文化营销文化营销互动营销互动营销服务营销服务营销以文化为先锋，以创意为源泉，以活动为手段，展开文化攻势，树立项目以文化为先锋，以创意为源泉，以活动为手段，展开文化攻势，树立项目新文化地产的领导品牌个性，吹响新文化地产发展的号角。新文化地产的领导品牌个性，吹响新文化地产发展的号角。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网创
67、造性服务理念：创造性服务理念： 体验式销售现场实景营销模式：现场实景营销模式：富有创意文化的空间体验式导购服务销售：体验式导购服务销售： 销售服饰 按季节分别配置文化主题服饰 销售中心 创意文化所在文化营销文化营销互动营销互动营销服务营销服务营销三大战略营销三大战略营销房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网文化营销文化营销互动营销互动营销服务营销
68、服务营销三种物业形态的组合，在销售中会产生互动。三种物业形态的组合，在销售中会产生互动。 不同时间针对不同市场，不同市场形成互动。不同时间针对不同市场，不同市场形成互动。三大战略营销三大战略营销房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网推广阶段的划分推广阶段的划分第一阶段第一阶段2004.72004.72004.122004.12根据三种不同类型的物
69、业形态及工程进度，根据三种不同类型的物业形态及工程进度，我们将本项目推广节奏分成三大阶段：我们将本项目推广节奏分成三大阶段：商业街推商业街推广销售期广销售期第二阶段第二阶段2004.112004.112005.92005.9第三阶段第三阶段2005.72005.72006.82006.8LOFTLOFT推广推广销售期销售期住宅推广住宅推广销售期销售期 阶段主题：阶段主题：创意文化时代创意文化时代 阶段主题：阶段主题：创意文化产业创意文化产业 阶段主题：阶段主题：创意文化生活创意文化生活由于本项目的销售周期较长，受时间以及其他因素的影响较大，故我们将侧重第一阶段进行推广。房地产策划大全房地产项目
70、工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第一阶段推动划分：商业街第一阶段推动划分：商业街开街开街7月 8月 9月 10月 11月 12月 15月 6月 2005年 2004年开盘交付使用交付使用项目概念项目概念炒作期炒作期商业街销商业街销售促进期售促进期商业街商业街开盘期开盘期推广主题推广主题开启开启 创意文化时代创意文化时代体验体验 创意文化时代创意文化时代对话对话 创
71、意文化时代创意文化时代房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网一、项目概念炒作期一、项目概念炒作期q 概念登陆/文化造势q 广告配合:论坛/报纸/杂志/现场q 公关活动推广内容推广内容 推广主题推广主题 ：开启：开启 创意文化时代创意文化时代 推广目的推广目的 ： 项目概念炒作项目概念炒作/ /形象塑造形象塑造/ /引发全城关注引发全城关注 以创意
72、为切入点以创意为切入点/ /以文化营销为手段以文化营销为手段/ / 推广时间推广时间 ：20042004年年7 7月月8 8月下旬月下旬 推广战略推广战略 ：传播造势、广告造势、公关造势：传播造势、广告造势、公关造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网叩问上海叩问上海 辟出专版，从上海目前的文化现状引发创意文化对于城市、对于时代发展的意义，引发
73、不同的观点以及关注，使得创意文化概念广泛传播，同时对项目带来互动。 观点（1）： 上海缺少原创精神上海缺少原创精神 上海呼唤原创文化上海呼唤原创文化 观点（2）： 创意，第一生产力创意，第一生产力 文化，推动城市进程文化，推动城市进程 观点（3）： 海上海，吹响新文化地产号角海上海，吹响新文化地产号角 上海诞生中国第一创想者乐园上海诞生中国第一创想者乐园（一）传播造势（一）传播造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司）
74、 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网创意上海创意上海 1、以论坛形式，邀请上海的知名文化人士，如陈逸飞等谈上海文化发展，强调上海应加强创意文化建设。3、在全市进行一次“今天，你创意了吗？”活动调研，评出最佳创意奖，同时给被调研者发放“今天，你创意了吗？”的T恤衫，让这句话成为众人皆口碑传诵的时尚话语，使创意文化深入人心。2、以专栏形式，邀请创意行业的人士，如广告、音乐、设计、数码等，对上海发展以及行业发展提出创意。（一）传播造势（一）传播造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究
75、报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 邀请名人入驻，设立创意工房邀请名人入驻，设立创意工房 活动诠释：活动诠释： 邀请创意文化行业较为知名的人士入驻，如广告、服装、设计等，邀请创意文化行业较为知名的人士入驻，如广告、服装、设计等，在商业街中设立创意工房，同时以其名人形象作为代言宣传，进在商业街中设立创意工房，同时以其名人形象作为代言宣传，进行文化行销，奠定本项目的新文化地产特质。行文化行销，奠定本项目的新文化地产特质。 （二）公关造势（二）公关造势房地产策划
76、大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 原创之美原创之美 工地包装设计秀工地包装设计秀活动诠释：活动诠释：通过现场的渲染，使得先前的创意文化造势落到实处，一举创立项目新通过现场的渲染，使得先前的创意文化造势落到实处，一举创立项目新文化地产的名副其实。文化地产的名副其实。活动安排：活动安排：利用裸露的工地现场，进行原创包装设计，同时结合工地举办各类创意利用裸
77、露的工地现场，进行原创包装设计，同时结合工地举办各类创意活动。活动。 “极简主义极简主义 ”原创原创 工地创意时装秀；工地创意时装秀； “饕餮现场饕餮现场”原创原创 工地广告设计盛宴；工地广告设计盛宴； “实验先锋剧场实验先锋剧场”原创原创 工地实验话剧表演；工地实验话剧表演； （三）现场造势（三）现场造势 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网
78、 1 1、构建一个谜、构建一个谜 （任何原创在创造之前都是一个谜） 2 2、解不开一个结、解不开一个结 （解不开思想的枷锁就不能达到思想的高度） 3 3、冲不破一张网、冲不破一张网 （冲破传统思维之后的创意能力是惊人的）（四）广告造势（四）广告造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网二、商业街开盘期二、商业街开盘期q 样板工程出现，概念完美体现
79、q 创意商业街形象广告稿件q 公关亲民活动推广内容推广内容 推广主题推广主题 ：体验：体验 创意文化时代创意文化时代 推广目的推广目的 ： 项目主体概念凸显项目主体概念凸显/ /商业街强化文化地产商业街强化文化地产 商业街实现最大化销售商业街实现最大化销售/ / 推广时间推广时间 ：20042004年年8 8月下旬月下旬1010月月 推广战略推广战略 ：现场造势、公关造势：现场造势、公关造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、
80、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（一）宣传主题（一）宣传主题 海上海海上海 商业街商业街创意源创意源（没有创意的，都是媚俗的）先锋态先锋态（没走在最前端的，都是落伍的）生意场生意场（没有联盟的，都是有限的）房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）体验销售（二）体验销售创意空间创意空间 多元多
81、元 5 5重奏重奏与设计师的与设计师的5 5次空间对决次空间对决在商业街在商业街5 5大组团中分别落成一部分文化样板工程，让购买者真大组团中分别落成一部分文化样板工程，让购买者真正品味海上海新文化地产的精髓所在，在多元文化的冲突中产生正品味海上海新文化地产的精髓所在，在多元文化的冲突中产生购买冲动，促进销售落定。购买冲动，促进销售落定。 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv
82、 中国地产商域网中国地产商域网（二）体验销售（二）体验销售时间时间 空间空间 无间无间演绎上海的历史与未来演绎上海的历史与未来利用多元利用多元5 5重空间，上演行为艺术，产生戏剧化场景，在矛盾中尽显创重空间，上演行为艺术，产生戏剧化场景，在矛盾中尽显创意文化魅力。意文化魅力。透明透明& &思考思考 玻璃透明的街区，时尚气息折射在阳光的外表，在里玻璃透明的街区，时尚气息折射在阳光的外表，在里 面，满头银发的老人却教着年轻的女孩做面，满头银发的老人却教着年轻的女孩做“中国结中国结”。古朴古朴& &洋派洋派红砖古朴的街区，忍不禁勾起少年时的回忆，在里面，红砖古朴的街区，忍不禁勾起少年时的回忆，在里面
83、， 红酒、生啤、西餐、强劲的红酒、生啤、西餐、强劲的discodisco音乐，老外在尽情舞蹈。音乐，老外在尽情舞蹈。简洁简洁& &传统传统 结构化简洁街区，极简就是一种时尚，在里面，老书法家在尽结构化简洁街区，极简就是一种时尚，在里面，老书法家在尽情挥毫、古装老生在自我陶醉，甚至带瓜皮帽的老算命人也在做着生意。情挥毫、古装老生在自我陶醉，甚至带瓜皮帽的老算命人也在做着生意。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地
84、产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 制造制造“创意创意+ +联盟联盟”，创造事件行销，创造事件行销 商业街招商商业街招商“八大条例八大条例” 活动诠释：活动诠释： 从以前商业销售的从以前商业销售的“面面点点”，到海上海商业街的，到海上海商业街的“点点点点”，人为的制定商业街招商，人为的制定商业街招商“八大条例八大条例”，对招商对象有所选择，对招商对象有所选择“创想者的乐园创想者的乐园”，并以此进行事件宣传，产生社会轰动，更，并以此进行事件宣传，产生社会轰动，更加奠定新文化地产的实质，同时促进销售。加奠定新文化地产的实质，同时促进销售。（三）公关造势（三）公关造势
85、房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网开启开启 创意文化时代创意文化时代开盘签约及著书新闻发布会开盘签约及著书新闻发布会活动诠释：活动诠释：邀请当下较著名的先锋派作家，如余华、苏童等人，创作邀请当下较著名的先锋派作家，如余华、苏童等人，创作开启开启 创意文化时代创意文化时代一书，作为本案的代言，并于开盘当天在售楼一书，作为本案的代言，并于开盘当天
86、在售楼处举办新闻发布会，邀请新闻媒体参加，既宣传项目的同时，同处举办新闻发布会，邀请新闻媒体参加，既宣传项目的同时，同时促进项目的指明度及销售的加强。时促进项目的指明度及销售的加强。同时针对当天签约客户实行签名送书活动。同时针对当天签约客户实行签名送书活动。（三）公关造势（三）公关造势房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网三、商业街销售促进期三、
87、商业街销售促进期q 公关活动进一步论证商业街价值及意义q 创意商业街生活方式稿件推广内容推广内容 推广主题推广主题 ：对话：对话 创意文化时代创意文化时代 推广目的推广目的 ： 强化海上海的未来性强化海上海的未来性/ /促进商业街进一步去化促进商业街进一步去化/ / 为本案为本案LOFTLOFT销售蓄水销售蓄水 推广时间推广时间 ：20042004年年1010月月1212月月 推广战略推广战略 ：广告促进、公关促进：广告促进、公关促进房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、
88、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（一）广告主题（一）广告主题去新天地之前，你在哪里？去新天地之前，你在哪里？（海上海将成为上海又一先锋地标）去恒隆广场之前，你在那里？去恒隆广场之前，你在那里？（海上海将成为城市新型商办创意剧）你从哪里去大剧院？你从哪里去大剧院？（海上海将成为另一城市文化精神）房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告
89、公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势海上文化论坛海上文化论坛活动目的：活动目的：在前面有大量形象造势的基础上，通过政府、媒介的出面，进一步强化在前面有大量形象造势的基础上，通过政府、媒介的出面，进一步强化项目的意义，强化消费者决心，促进销售。项目的意义，强化消费者决心，促进销售。活动诠释：活动诠释：邀请政府官员、房地产界知名人士、新闻媒体、建筑设计行业等专业人邀请政府官员、房地产界知名人士、新闻媒体、建筑设计行业等专业人士汇聚一堂，对新文化地产现象进行讨论，对本项目创意产业的主题进士汇聚一堂，对新文化地产现象进行讨论，对本
90、项目创意产业的主题进行深化，就商业、办公、住宅进行深入分析，通过专家人士的口，再经行深化，就商业、办公、住宅进行深入分析，通过专家人士的口，再经媒体的发表，会强化消费者购买意向。媒体的发表，会强化消费者购买意向。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第二阶段推动划分：第二阶段推动划分：LOFTLOFT推广主题：创意文化产业创意文化产业推广时间：2
91、004年11月2005年9月推广策略：一、继续强化社区的新文化地产概念；二、打造一个阶层、打造一个场；三、与商业、住宅产生互动行销；房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（一）宣传主题（一）宣传主题 海上海海上海 LOFT LOFT1 1、创业部落创业部落（创业起步的基础平台）2 2、创意结盟、创意结盟（创意产业在这里结盟）3 3、创想工房、创想
92、工房（原创思潮的生产车间）房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势“创意文化产业大联盟创意文化产业大联盟”白皮书白皮书活动意图：针对全市创意文化行业，发表倡导全市创意文化产业应聚集起来的白皮书，以“创意是第一生产力”、“创意促进城市精神”等概念，创意需要集中产生力量，打造上海乃至全中国第一的创想家乐园。房地产策划大全房地
93、产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势创意文化产业创意文化产业第一届创意大比拼第一届创意大比拼活动意图：利用商业街的落成，在海上海多功能厅举办13种创意产业第一届创意大比拼，以此来强化本项目的客群针对性和文化专一性，同时调动创意行业积极性。获奖作品可以保留在海上海文化博物馆内。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前
94、期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势新新SOHO SOHO 13 13创意空间创意空间活动意图：在LOFT中，邀请知名13位室内设计师根据13种创意产业，充分利用建筑特质设计13款新SOHO样板房，成为宣传焦点，在文化行业中广为传播。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营
95、销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第三阶段推动划分：住宅第三阶段推动划分：住宅推广主题：创意文化生活创意文化生活推广时间：2005年7月2006年8月推广策略：一、继续强化社区的新文化地产概念；二、通过已经落成的商业街、LOFT来强化对于住宅生活所带来 的文化感染；三、利用项目所处的文化圈，强化外部文化氛围带来的影响；四、创建住宅品牌的经典和销售的利益双重效应；房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规
96、划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（一）宣传主题（一）宣传主题 海上海海上海 住宅住宅1 1、文化居、文化居（文化是居住的内涵）2 2、友居、友居（结盟是多元的共存）3 3、品位居、品位居（精装修是品质的保证）房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.t
97、v 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势海上海海上海 创意商居联盟卡创意商居联盟卡活动诠释：召集商业街内所有商家，将服务设施及优惠成联盟卡，作为购房客户购房即可享有的优惠措施，表现一种多种业态的公生共存。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势海上海海上海 复旦大学创意文化月复旦大学创意文化月活动诠释
98、：利用9月份复旦大学校庆，争取部分校庆活动或组织学校团体，免费提供场地作为学生创意文化展，以此来映衬社区与学校文化的关系，从而促进社区强烈的创意文化氛围。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（二）公关造势（二）公关造势启蒙创意启蒙创意 从海上海成长从海上海成长活动诠释：与LOFT里的创意文化产业公司洽谈，定期在会所中举办“开发智力启蒙创意”的智
99、力开发活动，可以与现有的形态形成联盟，同时以此来作为一大亮点，从而促进社区强烈的文化氛围。房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网广告费用预算：商业街：3.5亿元*1%=350万元LOFT：11.5亿元*1%=1150万元住宅：9亿元*1%=900万元广告总预算广告总预算=24=24亿元亿元* *1%=24001%=2400万元万元广告媒体推广方案
100、及费用预算广告媒体推广方案及费用预算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第一阶段：商业街广告分配计划：总广告费*35%=840万广告分配考虑： 1）多角度、多渠道形象塑造，使得新文化地产概念深入人心； 2）商业街招商源考虑；阶段媒体策略： 1）报纸、杂志、电视、广播、户外、网络立体概念传播； 2）论坛、软文、现场包装和公关活动为重点； 3）人物
101、形象代言、现场创意文化营造是精髓；广告媒体推广方案及费用预算广告媒体推广方案及费用预算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第二阶段：LOFT广告分配计划：总广告费*45%=1080万广告分配考虑： 1）办公空间的较大体量； 2）办公空间的销售速度较缓；阶段媒体策略： 1）定点传播为主 户外看板、商业中心、创业联盟SP 目标可户经常光顾的场所，如
102、咖啡吧、西餐厅等定点宣传 2）样板空间设计 3）大众媒体：杂志、报纸、电视、网络中全方位宣传， 如life express和target等时尚生活类杂志杂志会占较大比重；广告媒体推广方案及费用预算广告媒体推广方案及费用预算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网第三阶段：住宅广告分配计划：总广告费*20%=480万广告分配考虑： 1）前期概念已经竖
103、立； 2）住宅市场相对较为旺盛； 3）为更好的价值最大化考虑；阶段媒体策略： 1）公关活动为主 内部借势行销； 外部高校合作行销； 2）报纸广告、电视广告配合广告媒体推广方案及费用预算广告媒体推广方案及费用预算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 销售篇销售篇 销售总策略销售分期推广策略价格策略销售执行销售方式网上销售应对策略销售模式房地产策划
104、大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售总策略销售总策略总策略总策略 引导顾问型销售、实现引导顾问型销售、实现“三高、两好三高、两好” -高速度、高速度、 高效率、高层次高效率、高层次 -好品牌、好口碑好品牌、好口碑 充充分分发发挥挥新新文文化化行行销销的的特特点点，实实现现新新文文化化地地产产的的价价值值推推广广，实实现现销销售售的的多多层层次次递递进
105、进，从从销销售售完完全全实实现现（低）（低） 新文化导入（中）新文化导入（中） 品牌传播（高）品牌传播（高）强销期二（强销期二（2005.32005.32005.42005.4）持续期一（持续期一（2005.72005.72005.82005.8） 持续期二（持续期二（2005.112005.112005.122005.12） 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产
106、商域网中国地产商域网市场研判定价方案（住宅/LOFT/商业） 价格策略价格策略 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网供求关系购买承受力投资现状政策影响市场研判市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网
107、企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、供需平衡分析、供需平衡分析1 1）、）、20042004年上海房地产年上海房地产供求关系供求关系基本平衡，但出现求略大于供现象。基本平衡，但出现求略大于供现象。2 2）、市民）、市民住房自有率住房自有率达达7575，280280多万户家庭已拥有住房财产和价位预期，表多万户家庭已拥有住房财产和价位预期，表明上海市场趋于饱和。明上海市场趋于饱和。3 3）、杨浦区所占全市商品房）、杨浦区所占全市商品房市场分额市场分额的的5%5%左右，与杨浦拥有左右，与杨浦拥有120120万常驻人口、
108、万常驻人口、作为中心城区的客源供应大区极不相称，可见该区域商品房源供应不足。作为中心城区的客源供应大区极不相称，可见该区域商品房源供应不足。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网今年年初，销售再次出现供不应求的情况市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报
109、告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网一季度上海各区批准预售面积458万平方米，预售登记面积558万平方米。与去年四季度相比，供应量和成交量均大幅度下减。而且与去年同期（2003年一季度）相比，供应量减少了63万平方米，降幅12.1，成交量减少53万平方米，降幅8.5。全市供求关系自2003年一季度后再度出现倒挂（供不应求），而两项指标则下滑到近1年以来的最低点。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销
110、、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网下半年，中低价的楼盘将加大供应量下半年，中低价的楼盘将加大供应量根据预测，上海下半年中低价房的供应将大大增加，而政府目前正在酝酿降低预售标准的政策，如果预售标准降低，原先年末才能供应的楼盘可以提前供应，市场供求关系将发生大的改变。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管
111、理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网上海房价保持快速增长上海房价保持快速增长2003年商品房价格达到5879元/平方米，同比增长20.1%，创下历史新高。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网20042004年年1 1季度房价再次实现突破，达到季度房
112、价再次实现突破，达到6812.76812.7元元/ /平方米。平方米。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网2 2、购买承受力分析、购买承受力分析1、房价与收入比：上海房价连续5年的持续上涨，2003年有的年增幅高达40-60%，但2003年大幅跳涨的同时，老百姓的收入并没有同比例上升。2、中高价房的主力消费群（白领）房价承受底线在总价8
113、0万元左右3、目前杨浦环线内是上海市区的价格洼地，是城区价格行情最低的区域。但近一年价格上涨近2000元，涨幅高达40%，正在超出本区居民的购买能力。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网上海消费者对新房期望总价分布图 “上海购房真实需求与承受力调查报告”、样本总数884 上海消费者能承受的每月还款（单位：元）市场研判房地产策划大全房地产
114、项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网杨浦环线内是城区价格行情最低的区域。但涨幅高达40%成交均价：2003年1-6月，杨浦区商品房成交均价已达4832元/平方米； 2003年10月已经跃上9000元/平方米大关。市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销
115、策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网3 3、投资现状分析、投资现状分析1）、受“期房限转”的影响、市府采取三项措施调控房市等政策影响，一部分投资客开始抛售二手房并减少或停止购房！2）、投资性购房国际警戒线20%，而上海投资性购房比重远在16.6以上（不包括定单炒作）,而单价为7000元以上的房屋，投资性购房比例达39。“限制期房转让”政策将对7000元以上投资客形成巨大冲击市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企
116、业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网温州热钱急撤申城 ,80个亿真的就这样走了？国际金融报“温州的热钱对于上海房产市场来说已经不是一个小数目，一旦撤走必然会像股市一样要有人来接盘，要不然就会出现崩盘的危险”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士外地投资市场集团性撤退市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企
117、业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网4 4、相关政策的分析、相关政策的分析1 1、银行对、银行对100100万以上万以上/ /单价单价70007000元以上商品房只允许七成按揭贷款元以上商品房只允许七成按揭贷款2 2、央行在、央行在6 6月月1313日出台关于控制房地产信贷政策的日出台关于控制房地产信贷政策的“121121号文件号文件”3 3、上海市关于期房限转的有关规定；、上海市关于期房限转的有关规定；4 4、上海于、上海于20042004年年4 4月月2020日正式开始实行商品房预售网上登记日正式开始实行商品房预售网上
118、登记5 5、提高二次购房首付比例、提高二次购房首付比例6 6、投资性购房贷款利率提高、投资性购房贷款利率提高市场研判房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网总总 结结1 1、市场逐步趋于理性，价格上涨速度得到控制；、市场逐步趋于理性，价格上涨速度得到控制；2 2、价格弹性增强，价格将发展为购买与否的分水岭；、价格弹性增强，价格将发展为购买与否的分水
119、岭；3 3、客户购房将更加注重开发商的品牌价值与产品的创新；、客户购房将更加注重开发商的品牌价值与产品的创新；房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网定价要素1“国际化杨浦国际化杨浦”的城市价值不断得到提升的城市价值不断得到提升东外滩/复兴岛大学城/五角场新江湾城的建设工业杨浦工业杨浦交通杨浦交通杨浦国际杨浦国际杨浦五横四竖干道网4处越江工程明珠线
120、、8号线发电站、水厂等老工业区下只角房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网区域内住宅户型区域内住宅户型/ /面积面积/ /价格特征价格特征 户型：2R和3R是目前区域市场的绝对主力，占据市场超过80%的份额。面积：2R的峰值为9299M2 ；3R表现131140M2和142149M2的双峰值。近期精简户型渐成趋势。价格：价格：主力段在6079万元
121、（2R）这一区间，市场份额超过六成；次峰值位于9099万元（3R）这一区间，占21.2%；通过我们对客户的分析，在产品优势和开发企业品牌优势的双向提升作用下，客户对价格的敏感弹性将适当放大。定价要素2房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网同期参考个案（同期参考个案（20042004年上半年）年上半年）案名产品价格上海新凤城二期总建面8.8万M2，
122、16-25层高层共9栋，2003年底推出第一栋（20F），分栋推，2004年5月推最后一栋，第一拨均价7500元/M2。到最后攀升到9200元/M2 （均价）和平花园二期 总建面6.5万M2，共6栋；18-34层高层共5栋，2004年上半年推出 均价8500元/M2 （报价）华升新苑二期 总建面10万M2，14-16层高层共10栋，2003年6月推出第一栋（20F），目前已推出3栋，无剩余房源，剩余7栋2004年2月推出 开盘均价6700元/M2，目前均价9200元（报价）大运盛城四期 总建面5万M2，共3栋；24-28层2004年3月开盘 报价8000元/M2， 珠江香樟园南苑 总建面14万
123、M2，小高层、高层共11栋，2003年11月开盘，剩余6栋为18-26层高层，预计2004年上半年将推出，案量8万M2 开盘均价7500元/M2以上， （报价）（共30多万平方米）定价要素3房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网杨浦区下半年楼市发展分析杨浦区下半年楼市发展分析1、目前，杨浦区在售楼盘只有6个；2、据不完全统计，全区下半年将有大量房
124、源上市，且分布比较分散，基本上涵盖整个杨浦区；3、推出时间预计在8月份以后目前周边楼盘售价在8500元/平方米左右定价要素4房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网1 1、上海楼市将在、上海楼市将在20042004年放缓上升节奏年放缓上升节奏2 2、市场将逐步由卖方市场向买方市场过度、市场将逐步由卖方市场向买方市场过度3 3、楼价整体爆涨的趋势得到
125、抑制，但不同板块间会有涨有跌、楼价整体爆涨的趋势得到抑制，但不同板块间会有涨有跌4 4、由于市场趋于理性，开发商的品牌和产品的创新将在消费者、由于市场趋于理性，开发商的品牌和产品的创新将在消费者购买选择中起到越来越大的作用。购买选择中起到越来越大的作用。未来区域内的年增长率在8%因此我们预测：因此我们预测：房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网以
126、周边住宅价格的中间值以周边住宅价格的中间值85008500并测算得出并测算得出（以（以20052005年年9 9月为时点）：月为时点）：（1 1）加入整体市场增长因素（取近几年来上海房价的增长率）加入整体市场增长因素（取近几年来上海房价的增长率8%8%）8500+8500*8%*15/128500+8500*8%*15/12通过市场增长因素，通过市场增长因素，本案的产品住宅价格区间在本案的产品住宅价格区间在93509350元（毛坯）元（毛坯）住宅价格推算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、
127、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（2 2）加入本案因全装修带来的附加值（预估增长率）加入本案因全装修带来的附加值（预估增长率2%2%）9350+9350*2%=95379350+9350*2%=9537 依据以上推断，2005年9月， 本案的开盘价格建议为：9537元 （毛坯）住宅价格推算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发
128、商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网住宅价格推算依据年增长率8%,以2005年9月为基点各时点价格分布2005.9 2005. 10 2005.11 2005.12 9537960096649728本案的住宅价格为95379728元，均价9632（毛坯，装修价格另计）房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商
129、域网中国地产商域网以周边住宅价格的中间值以周边住宅价格的中间值85008500并测算得出并测算得出（以（以20042004年年1212月为时点）：月为时点）：（1 1）加入整体市场增长因素（取近几年来上海房价的增长率）加入整体市场增长因素（取近几年来上海房价的增长率8%8%）8500+8500*8%*6/128500+8500*8%*6/12LOFT价格推算 通过市场增长因素，通过市场增长因素， 本案的产品住宅价格区间在本案的产品住宅价格区间在88408840元元房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、
130、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网（3 3）加入本案因产品创新增长因素（预估增长率）加入本案因产品创新增长因素（预估增长率5%5%）10973*5%=1152110973*5%=11521（2 2）从住宅到）从住宅到LOFTLOFT的成本换算：的成本换算：（20*3.6/2.920*3.6/2.9）* *8840 /20=109738840 /20=10973元元/ /平方米平方米（4 4）加入本案因上实品牌增长因素（预估增长率）加入本案因上实品牌增长因素（预估增长率5%
131、5%）11521*5%=1209711521*5%=12097依据以上判断，2004年12月LOFT的开盘价格在12097元/平方米LOFT价格推算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网2004.122005.32005.612097依据以上判断，以2004年12月为基点计算出各时点价格（从2005年3月考量因营销为此产品带来的增长率5%）129
132、4313185LOFT的价格从1209713185，均价12097*20%+12943*40%+13185*40%=12870元/平方米LOFT价格推算房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网商业街价格由于商业价格受区域、位置、形态、业态影响大，缺乏可比性结合周边商业预估本案商业租金在4.5元/平方/天以年投资回收率6%核算商业价格=4.5*365
133、/6%=27375元房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网酒吧餐饮业1）投资出租年回报收入核算（假设年回报率为6%）综合市场情况，酒吧最低面积设置为200平方年回报收入为=27000*200*6%=324000元2）经营盈亏分析以200平方为例，扣除料理间、门厅、卫生间、过 道、楼梯、吧台、杂物间等公共部位，营业面积约为80平方以人均2平方计算可
134、以设置40人座位，每时段以翻一次台计算时间段日期入座率人均消费营业收入12：0020：00周一周五40%30元/人1056012：0020：00周六周日50%40元/人640020：0024：00周一周四50%30元/人1080020：0024：00周五周日70%40元/人13440附注：商业价格可行性分析房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网年
135、营业收入=41200*2*12=988800元假设餐饮行业利润率（无房租）为50%则年利润为988800*50%=494400元每年经营餐饮利润494400大于年出租回报收入引入餐饮行业是可行的附注：商业价格可行性分析房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网文化业（画廊、古玩、字画）1）投资出租年回报收入核算（假设年回报率为6%）综合市场情况，文化
136、最低面积设置为40-60平方，取中间值50平方以首付40%计算，首付=27000*40%*50=540000元按揭60%以15年计算月还款=27000*50*60%*/10000*79.288=6422元首付款年投资回收=540000*6%=32400元年投资回收保本点=6422*12+32400=109464元2）经营盈亏分析以50平方为例，一般文化行业每平方月收入在300500元取中间值400每平方核算年营业收入400*50*12=240000元假设利润率为50%，则年利润为120000元经营年利润120000元大于投资回收，引入文化业是可行的附注：商业价格可行性分析房地产策划大全房地产项
137、目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 销售执行销售执行 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售执行销售执行- -
138、准备期准备期客户预约登记，积累客户，建立数据库销售策略修正定价策略制定销控策略制定销讲资料搜集销售训练开盘准备销控表制作广告媒体制作销售道具制作房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网开盘活动。公开销售。迅速完成预约客户签约。调价策略。销售回馈、检讨。调整媒体方向。参加房展会。销售执行销售执行- -销售期销售期SP促销活动。强力造势。形成抢购。刺激
139、需求。达成销售阶段性目标。客户群的扩大。销售回馈、检讨。客户群的扩大旺销势头推进。促进购买。制定新一轮强销对策。 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售执行-持续期未购客户回笼追踪。余屋说词调整。余屋攻击策略。余屋SP活动。DS活动。持续销售。清理余屋。完成销售目标。 房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型
140、、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网商业：自用型：买就送商务保姆商务保姆计划包括：代办公司开业所需的工商注册、税务登记等手续，并共享有关的优惠政策。代办公司的会计财务、年度审记等财务及理财业务。投资型 ：返租回报办公：自用型：买就送酒店式服务酒店式服务包括：内部保洁、代理商务秘书服务，按小时/天会场出租、传真、打字翻译、国内国际快递、保管箱出租等商务服务。投资型 ：返租回报住宅：主要在精装修的程度上予以区分，可分为普
141、及型、豪华型及DIY型销售方式房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网按照推案策略分批取得预售许可证按照推案策略分批取得预售许可证内部保留房源提前申报内部保留房源提前申报价格销控价格销控提前以下定形式销控提前以下定形式销控网上销售时期应对策略房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企
142、业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网销售模式顾问型销售进入售楼处秘书商业理财顾问办公装修顾问住宅置业顾问导购导购导购样板区网上交易售后服务办证装潢招商配套体验区客服房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网
143、房地产策划大全房地产市场研究报告 团圆网 www.tuanyuan.tv房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理
144、商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网郑重承诺：如发现资料内容与本站所列郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符
145、，无条件退货！全国范围目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新年更新的部分资料的部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！机抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业
146、实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网华高莱斯2010年2季度房地产研究报告-35页 word2010年海南万宁房地产市场发展分析报告-6页 word2010年8月南京房地产市场月报-31页 word2010年7月合肥房地产市场报告-29页 word2010年7月哈尔滨房地产市场月报-29页 word2010年7月22日广州萝岗房地产市场调查报告-22页 word2010年6月天津房地产市场报告-54页 pdf2010年6月哈尔滨房地产市场月报-23页 word2010年6月福州土地拍卖成交情况-1页 excel2010年1-
147、7月上海房地产市场成交分析-5页 word房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网北京市某施工现场安全保证措施-27页 word2009年北京丰台科技园与新区建设介绍-52页 ppt上海某污水处理厂排海管道顶管施组设计-37页 word围岩监控量测施工作业指导书-10页 word某工程施工组织设计方案-75页 word上海市真如副中心城市设计-45
148、页 pdf 梅列区土地治理项目施工组织设计-47页 word 武汉金百灵大酒店装饰工程施工方案-44页 word深圳商贸中心大厦建筑设计方案-21页 pdf梅列区土地治理项目施工组织设计-47页 word房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网2010年重庆联发嘉园2号楼8月7日开盘方案-12页 word泛澳2010年佛山藦璒荟豪庭营销执行方案-4
149、5页 ppt绿城集团2010年5月浅析别墅客户的需求和建议-52页 ppt2010年天津市星耀五洲销售培训讲义-385页 pdf2010年7月济宁盛泰广场推售提案-77页 ppt中原地产销售技巧-39页 ppt万科地产万客会资料集-59页 pdf房屋销售成交三十六计-49页 ppt房地产销售消费心理学-59页 word东莞万科城市高尔夫花园3期产品推介-16页 pdf房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划
150、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网廊坊盛通物业管理有限公司程序文件-40个文件 word2009年当代万国城游泳池设备操作手册-18页 pdf某物业管理公司贯标文件-60个文件 word信阳和美物业管理有限公司管理大纲-67页 wordXX物业管理有限公司管理规程-285页 word弱电设备运行维护管理服务方案-55页 word忠信物业考核标准-13页 word房屋建筑管理手册-2个文件 word戴德梁行物业管理服务规范手册-14个文件 word中信广场全套物业管理方案-33页 word房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、
151、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网世联2010年别墅建筑风格及打造要点-59页 ppt2010年7月8日青岛保利百合花园案例分析-87页 pp中原2010年深圳新政下户型赠送合拼方式-18页 pdf中原2010年深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议-85页 ppt中原2010年8月深圳纯水岸踩盘分享报告-55页 pdf中海地产2010年6月房地产人文营销推广解析-182页 pdf新景祥2010年郑州胜岗项目市场定位与发展战略
152、-71页 pdf万科2010年上海浦江镇127号地块规划方案设计-235页 ppt仲量梁行2010合年肥公寓市场研究报告-54页 ppt中原2010年上半年长沙房地产市场报告-36页 word房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网伟业大客户战略管理-33页 ppt赛普咨询房地产集团管控-87页 ppt宏泰2010年8月人力资源战略建议-38页 p
153、pt世联2008年济南建工集团发展战略-90页 ppt园林树木栽培与养护-72页 word房地产开发企业内部流程-1页 word房地产开发成本、利润测算表-1页 excel佛奥集团运作表格-82个文件 word金地集团2011-2014三年战略规划-37页 ppt众美地产绩效管理手册-24页 word房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网世联如何
154、进行开盘前客户摸排-26页 pdf销售管理人员能力发展手册-119页 word2010年文登香湖彼岸销讲-7页 word房地产销售实战技巧综合培训-108页 ppt2009年南京新景祥营销事务流程-46页 word2010年3月郑州托斯卡纳营销回顾-6页 word康田国际案场管理制度-29页 word2010年重庆富港天地销售执行详案-22页 word2010年天津市星耀五洲销售培训讲义-385页 pdf2010年7月太原星河湾开盘报告-16页 pdf房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营
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