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1、 目目 录录第一章：城市发展与商业研究第一章：城市发展与商业研究第二章：区域商业市场环境分析第二章：区域商业市场环境分析 第三章：项目地块条件研究第三章：项目地块条件研究 第四章：项目定位分析第四章：项目定位分析 第五章：项目案名建议第五章：项目案名建议第六章：项目租金模拟和现金流分析第六章：项目租金模拟和现金流分析城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市概况城市发展评价城市发展评价城市商业发展研究城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结城市与商业发展研究小结1234567891011121413151.
2、长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群城市概况城市概况徐州古称彭城，地处江苏省北部，具有悠久的文化历史，总面积11257平方千米，人口近一千万，是国内重要区域中心城市，位于徐州城市群。2008年徐州GDP总值突破了2000亿，经济和社会发展迈上新的台阶。n商业地产的开发与经营与城市发展多方面紧密相关，其中重要的影响指标有城市发展的程度，城市商业环境，我们选取上述因素的重要指标
3、进行逐步评价。城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市概况城市发展评价城市发展评价城市商业发展研究城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结城市与商业发展研究小结城市发展评价城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:n城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。n城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。n城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。淮海经济区跨苏鲁豫皖四省，由20个成员市联合而成，中心城市为徐州。经济区居全国经济东西结合和南北连接的枢纽地带，
4、是沿海经济带和陆桥经济带的结合部，在全国经济总格局中，具有极其重要的地位。n徐州都市圈包括江苏省的徐州市、宿迁市及其所辖县市；安徽省的宿州市、淮北市及其所辖县；山东省的枣庄市及其所辖县市、济宁市的微山县；河南省商丘市的永城市。无论在淮海经济区，还是徐州都市圈，徐州都作为中心城市和龙头城市，城市对无论在淮海经济区，还是徐州都市圈，徐州都作为中心城市和龙头城市，城市对周边影响和辐射力强，城市商业发展的潜力是巨大的。周边影响和辐射力强，城市商业发展的潜力是巨大的。城市发展评价城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:n城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的
5、对外辐射能力。n城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。n城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。作为淮海经济区的中心城市，徐州人口众多，2008年户籍人口946.86万人，同时从人口的年龄结构来看，1564岁人口比重最高，这一部分群体是生产能力和消费能力最高的人群，商业的发展人口基础是坚实的，自2000年以来，这部分人口所占比例提升。年份2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年末户籍人口（万）904.44 908.66 916.85 925.31 934.73 940.95 946.86常住人口（万） 891.40 889.
6、76 888.5 881.33 876.48 871.12869.21城市发展评价城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:n城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。n城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。n城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。p徐州市GDP保持快速增长态势，连续5年保持增幅在10%以上。持高增长状态为商业发展奠定了坚实的基础。p2008年全年地区生产总值突破两千亿元，GDP绝对量为2007.36亿元，同比增长13.5%。p徐州人均GDP从2002年到2008年增长了将近三倍。2
7、008年人均GDP超过三千美元，达到3378美元，人均GDP突破三千美元。p徐州市经济仍将保持较快的速度，因而商业发展基础较好。徐州市徐州市2002-20082002-2008年年GDPGDP示意图示意图徐州市人均徐州市人均GDPGDP城市发展评价城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:n城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。n城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。n城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。徐州市三产比重变化图徐州市三产比重变化图指标2008年(亿元)增长(%)占比(%)地区生产
8、总值2007.3619.5100.00 第一产业210.025.210.46第二产业1061.7814.052.89第三产业735.5615.536.652008年徐州三产结构特征年徐州三产结构特征p2008年徐州市第二产业结构比例为52.89%，第三产业结构比例36.65%，两大产业结构比例相差较大，第二产业和第三产业有逐年相对发展的趋势，但是两者相比二产发展速度较快，第三产业发展缓慢。根据徐州市产业发展战略方向，未来将仍以二产为主，采用二产带动三产快速发展的模式。p产业结构特征决定着商业消费主体，徐州作为全国重要的能源基地、工业基地及工程机械生产基地，化工、机械、电子等工业在国民经济发展中
9、占有重要地位，稳步且有提升的产业格局态势决定徐州商业有较大的发展潜力徐州商业有较大的发展潜力。城市发展评价城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括：n城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。n城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。n城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。GDPGDP增长增长率率商业发展状况商业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展GDPGDP增长与商业关系增长与商业关系 发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段
10、平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美（美元）元）0-30003000-80008000-1200012000以上需求特征需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型人均人均GDPGDP对商业发展的影响对商业发展的影响 p徐州经济规模总量突破2000亿元，经济基础雄厚，且增长速度快，也有利于商业的发展，p按照人均GDP的研究结果显示：徐州市正处于启动阶段和快速发展阶段之间的过渡状态。敏感因素生存需求价格品质便利文化和情感需求人
11、均GDP出现业态$500以下 $5001000$10002000$20004000$40006000$600010000$10000以上集市&沿街商业传统形态阶段传统形态阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代阶段业态替代阶段百货商店&批发市场大型综合超市&专业店便利店仓储式购物中心MALL体验式MALL刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华、形成人民共同认知的生活服务和商贸交易聚集区城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能。市场需求多元化，主流产
12、品面临激烈竞争随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展。市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力。商业业态细分完全，总量饱和随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争。相互具有替代性的不同商圈以整体规模，经营档次，价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额p人均GDP水平带来了居民消费概念的差异，当达到人均GDP$2000-4000标准以后，居民消费处于追求业态丰
13、富阶段，各种便利店逐步进入居民消费理念。2008年徐州市人均GDP跨过$3000门槛，一般来说居民消费观念将随之发生转变。城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市概况城市发展评价城市发展评价城市商业发展研究城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结城市与商业发展研究小结城市商业发展及趋势评价体系城市商业发展研究城市商业发展研究不同于城市住宅的开发，商业地产的开发实质上是向城市商业发展提供经营的空间，必需把握城市商业发展水平和趋势方向；n消费基础衡量居民消费潜力和方向重要指标是居民可支配收入。n消费总量反映城市商业发展的总量n消费结构反映居民消
14、费结构特征及发展趋势城市商业发展及城市商业发展及趋势评价趋势评价消费基础消费总量消费结构城市商业发展研究城市商业发展研究不同于城市住宅的开发，商业地产的开发实质上是向城市商业发展提供经营的空间，必需把握城市商业发展水平和趋势方向；n消费基础衡量居民消费潜力和方向重要指标是居民可支配收入。n消费总量反映城市商业发展的总量n消费结构反映居民消费结构特征及发展趋势城市居民可支配收入城市居民可支配收入 农村居民可支配资收入农村居民可支配资收入n对于徐州市城区居民来说，居民工资收入及可支配收入都呈现出明显的增长趋势。收入水平决定着消费水平，所以，随着收入的增加，居民消费支出也将越来越多。n对于郊区的农村
15、居民来说，人均纯收入及人均消费支出都逐年增加。城市商业发展研究城市商业发展研究不同于城市住宅的开发，商业地产的开发实质上是向城市商业发展提供经营的空间，必需把握城市商业发展水平和趋势方向；n消费基础衡量居民消费潜力和方向重要指标是居民可支配收入。n消费总量反映城市商业发展的总量n消费结构反映居民消费结构特征及发展趋势居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额变化率居民储蓄存款余额变化率徐州市居民储蓄存款余额总量逐年增长，增速较稳定。而它的年变化率在2005年之前呈递增，而之后以较大幅度递减。而居民储蓄存款余额与消费额呈反比，如果储蓄存款余额增长率呈递减趋势，则用于消费支出的将增加。综上，
16、徐州消费市场呈现稳步上扬态势，并预计未来几年内将保持其趋势。城市商业发展研究城市商业发展研究不同于城市住宅的开发，商业地产的开发实质上是向城市商业发展提供经营的空间，必需把握城市商业发展水平和趋势方向；n消费基础衡量居民消费潜力和方向重要指标是居民可支配收入。n消费总量反映城市商业发展的总量n消费结构反映居民消费结构特征及发展趋势社会消费品零售总额变化趋势社会消费品零售总额变化趋势 社会消费品零售总额增长率社会消费品零售总额增长率 从徐州市居民社会消费品零售总额变化趋势来看，处于逐年增长的趋势。通过变化率也可以看出，社会消费品零售总额增长率变化明显，而零售总额是商业发展的主要指标。城市商业发展
17、研究城市商业发展研究不同于城市住宅的开发，商业地产的开发实质上是向城市商业发展提供经营的空间，必需把握城市商业发展水平和趋势方向；n消费基础衡量居民消费潜力和方向重要指标是居民可支配收入。n消费总量反映城市商业发展的总量n消费结构反映居民消费结构特征及发展趋势通过城市居民消费结构图可以看出，徐州市的消费结构呈现以下特点：1.食品消费占据较大比重；2.交通和通信支出增长较快；3.衣着消费快速增长、消费质量逐步提高；4.医疗保健消费比重较大。城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市概况城市发展评价城市发展评价城市商业发展研究城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价城
18、市与商业发展研究小结城市与商业发展研究小结城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价投资潜力的影响因素：1、市场规模2、经济水平3、市场的增长趋势4、市场的风险基于以上分析,建立如表所示分析因子:序号因子指标1商业房地产市场规模因子商业房地产市场规模因子商业房地产投资额2竣工面积3销售面积4新开工面积5户籍人口6城市宏观经济因子城市宏观经济因子人均可支配收入7人均消费性支出8就业率9GDP10全社会零售总额11 城市增长因子城市增长因子 销售额增长12投资额增长13 市场吸纳因子市场吸纳因子 销售面积/竣工面积14销售面积/新开工面积15销售额/投资额模型计算：选取中国35个大中城市的2
19、008年度的数据，对15个指标进行了因子分析，最这15个指标类聚为商业地产市场规模、城市宏观经济因子、市场增长、吸纳水平四个因子。（如下表所示）这四个因子对15个指标有82.6%的解释能力，从强到弱依次是商业地产市场规模、城市宏观经济因子、市场增长因子、吸纳水平因子。因子因子商业地产市商业地产市场总量场总量宏观经济环宏观经济环境境增长增长投资潜力投资潜力分值分值上海上海2.12.12.032.030.070.071.511.51北京北京1.821.821.881.88-1.31-1.311.111.11重庆重庆3.953.95-1.75-1.750.830.831.021.02广州广州-0.1
20、9-0.192.392.39-0.4-0.40.590.59深圳深圳-0.13-0.132.422.42-0.79-0.790.570.57郑州郑州0.090.09-0.12-0.120.110.110.530.53宁波宁波-0.15-0.150.720.721.71.70.410.41昆明昆明-0.59-0.59-0.1-0.11.941.940.40.4青岛青岛0.210.210.20.21.481.480.380.38杭州杭州-0.08-0.080.90.91.011.010.310.31南京南京-0.39-0.390.920.92-0.11-0.110.20.2天津天津0.630.63
21、0.280.28-1-10.130.13成都成都1.21.20.110.11-0.43-0.430.130.13哈尔哈尔滨滨0.570.57-0.82-0.821.321.320.120.12长沙长沙0.180.18-0.39-0.390.850.850.060.06厦门厦门-1.06-1.060.970.971.771.770.010.01大连大连-0.06-0.06-0.05-0.050.060.06-0.01-0.01因子因子商业地产市商业地产市场总量场总量宏观经济环境宏观经济环境增长增长投资潜力分值投资潜力分值济南济南-0.61-0.610.150.150.560.56-0.02-0.
22、02石家庄石家庄-0.53-0.53-0.09-0.09-1.41-1.41-0.22-0.22合肥合肥0.040.04-1.04-1.040.980.98-0.22-0.22沈阳沈阳0.560.56-0.43-0.43-1.56-1.56-0.23-0.23福州福州-0.4-0.4-0.33-0.330.840.84-0.23-0.23兰州兰州-0.95-0.95-0.11-0.11-0.26-0.26-0.26-0.26南宁南宁0.020.02-1.23-1.23-0.11-0.11-0.31-0.31太原太原-0.8-0.80.010.01-0.35-0.35-0.36-0.36海口海口
23、-0.86-0.86-0.28-0.28-1.01-1.01-0.36-0.36武汉武汉0.010.01-0.4-0.4-1.01-1.01-0.38-0.38银川银川-0.38-0.38-0.76-0.760.080.08-0.41-0.41南昌南昌-0.49-0.49-0.4-0.4-0.51-0.51-0.43-0.43呼和浩呼和浩特特-0.68-0.68-0.39-0.390.340.34-0.43-0.43西安西安-0.31-0.31-0.59-0.59-0.94-0.94-0.47-0.47乌鲁木乌鲁木齐齐-1.19-1.19-0.11-0.110.550.55-0.62-0.62
24、长春长春-0.21-0.21-0.7-0.7-1.03-1.03-0.64-0.64贵阳贵阳-0.62-0.62-0.86-0.86-0.75-0.75-0.79-0.79西宁西宁-0.72-0.72-1.2-1.2-1.52-1.52-1.02-1.02利用SPSS对35个大中城市的4个因子进行聚类分析。聚类分析的结果如下表所示 :城市聚类结果表成熟的发达中心城市飞速增长的发达城市增长迅速的城市发展迟缓的城市需求强劲的城市北京宁波哈尔滨银川郑州上海南京长沙南昌昆明广州杭州合肥西安大连深圳重庆呼和浩特贵阳成都青岛乌鲁木齐西宁南宁厦门福州天津石家庄沈阳兰州太原海口武汉 济南长春城市发展性质属于同
25、一类别，发展轨迹相似，发展模式可以借鉴。35个城市总共被聚为6类，从感观的认识上来看，聚类的结果比较理想，可以从经济上进行解释 具有相似特征的城市都被聚在同一组内各组城市商业地产的市场特征详见下表：市场特征商业房地产市场规模经济水平市场增长趋势吸纳水平成熟的发达中心城市很大发达一般较高增长迅速的城市一般一般较快一般飞速增长的发达城市较大较发达很快一般发展迟缓的城市一般欠发达较慢较低需求强劲的城市较大较发达一般很高通过对徐州数据的判别分析，徐州属于增长迅速的城市。这一类型的城市，商业地产的规模有通过对徐州数据的判别分析，徐州属于增长迅速的城市。这一类型的城市，商业地产的规模有限，对新增商业地产吸
26、纳能力一般，但是后续的潜力巨大，限，对新增商业地产吸纳能力一般，但是后续的潜力巨大，商业地产的开发风险较高。商业地产的开发风险较高。城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市概况城市发展评价城市发展评价城市商业发展研究城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结城市与商业发展研究小结p城市的发展：城市的发展：徐州具有深厚的文化底蕴，悠久的历史，区位优势突出，在淮海经济区及徐州都市圈位于中心地位；GDP已经突破了2000亿，发展速度较快；GDP增速显示商业处于快速发展阶段；综上来看，上述指标显示城市的商业发展基础较好。p商业的发展：商业的发展：徐州
27、城市居民人均可支配收入逐年递增，社会零售产品总额增长速度较快；城市的商业发展后劲十足，居民消费进入了新的阶段。p商业地产开发评价：商业地产开发评价：徐州商业地产开发潜力的评价结果显示，城市现处于快速增长阶段，但是商业地产的吸收能力弱，城市商业地产的开发存在一定风险，不能盲目开发与经营。第二章第二章 区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析徐州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析徐州市商业市场概况徐州市商业市场
28、概况徐州商业空间结构呈“一轴三核”的特征；“一轴”是指沿淮海路自东向西两侧分布着徐州主要的商业设施。“三核”即在火车站、古彭广场及人民广场三个节点商业业态大量聚集。p古彭广场商圈p火车站广场商圈p人民广场商圈三大核心功能和作用各部相同，以古彭广场为核心，火车站广场及人民广场为两翼，三大广场与淮海路的商业状况基本代表了徐州市区商业的发展程度和水平。徐州市商业市场概况徐州市商业市场概况p徐州商业空间结构呈“一轴三核”的特征；“一轴”是指沿淮海路自东向西两侧分布着徐州主要的商业设施。“三核”即在火车站、古彭广场及人民广场三个节点商业业态大量聚集。p古彭广场商圈p火车站商圈p人民广场商圈p古彭广场坐落
29、于徐州市中心，为目前全省最大的城市中心广场。 在商圈辐射作用下，不断的向解放南路、中山南路等商业街延伸。p商圈交通便利，便捷的公交系统可以辐射全市，发达的主干道路网可以快速到达本区。p主力店中央国际广场、中央百货、金地百货、金鹰购物中心等主流百货商，经营业态以百货业为主，高档品将成为商业区百货业发展的方向。该商业圈是一个集购物中心、主题百货、中外品牌餐饮、儿童游乐场、溜冰场、写字楼和大型的地下商业街区、大型停车场综合服务功能一体的现代化的商务商贸中心。 徐州市商业市场概况徐州市商业市场概况p徐州商业空间结构呈“一轴三核”的特征；“一轴”是指沿淮海路自东向西两侧分布着徐州主要的商业设施。“三核”
30、即在火车站、古彭广场及人民广场三个节点商业业态大量聚集。p古彭广场商圈p火车站广场商圈p人民广场商圈p火车站广场商圈以徐州火车站战前广场为核心，周边分布着传统的商业百货大楼及贸易批发大市场。p得益于徐州便捷的铁路、公路网，作为淮海经济区的中心城市，火车站广场商圈成为徐州辐射淮海经济区的窗口，贸易批发交易十分繁荣，商圈内的宣武是苏北区域最大的小商品集散地，日均客流量超过6万人。p主力店有朝阳市场、宣武市场、蓝天百货、白云百货等。该区域以传统百货和销地型的批发市场业态为主，辐射淮海经济区各主要城市。徐州市商业市场概况徐州市商业市场概况p徐州商业空间结构呈“一轴三核”的特征；“一轴”是指沿淮海路自东
31、向西两侧分布着徐州主要的商业设施。“三核”即在火车站、古彭广场及人民广场三个节点商业业态大量聚集。p古彭广场商圈p火车站广场商圈p人民广场商圈p人民广场坐落于徐州市区西部、淮海西路、纺织西路叉路口东北角。在人民广场周围，已经形成了万通佳苑、段庄新村等成熟的居住区域，包括华夏小康人家、华夏枫林绿洲、阿尔卡迪亚、颖都花园、温州商贸城、天山绿洲等在内的一大批生活住宅区聚集扎堆。这些居住小区的建成，为人民广场商圈凝聚了人气，为商圈的进一步发展提供了保障。p该商圈今后发展的核心位于二环西路、淮海西路和建国西路三条城市主干道，新老淮海西路交叉口处为一商贸组团，整个商业布局呈现为“两轴、三街、四广场”的结构
32、。p本案位于人民广场商圈。徐州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析商业服务区的划分商业服务区的划分商业服务区是对一个成熟且有商业价值属性区域的称呼。按照级别划分，它可以是同心圆、可以是半圆、可以是等边型及其它类不规则形态；按照其所辐射的范围，则依据商业服务区的级别可以是半径在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整个城市。主要商业服务区次要商业服务区核心商业服务区区域商业环境与项目自身经营密切相关，必
33、须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分概况利用ABC(模型Attractive Business Circle)模型界定以项目为中心的核心商圈。 区区域域范范围围内内主主要要竞竞争争城城市市研研究究商圈研究商圈研究研研究究商商业业设设施施所所在在城城市市与与区区域域内内主主要要竞竞争争城城市市之之间间的的商商圈圈范范围围，了了解解研研究究城城市市商商圈圈的大致轮廓的大致轮廓研研究究商商业业设设施施所所在在城城市市的的商商圈圈范范围围，了了解解商商圈圈之之间间的的相相互影响力互影响力商业设施研究商业设施研究研研究究商商业业设设施施主主要要竞竞争争对对
34、手手及及周周边边城城市市居居民民消消费费行行为为，确定其商圈所影响的城市确定其商圈所影响的城市商商业业设设施施所所在在城城市市的的商商圈圈范范围围及及特特 征征确确定定最最终终商商业业设设施施的的商商圈圈范范围围及及特特 点点n假定项目j对消费者的吸引力与商业项目的营业额成正比（j=1,2,3x），与消费者从地点I到该项目的阻力成反比。利用ABC模型设定地点I的消费者选择项目j的概率Pij, Pij公式如下：Pij=区域商业环境与项目自身经营密切相关，必须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分概况商业服务区的划分商业服务区的划分rn计算出Pij即地点
35、i的消费者愿意到项目j的概率，可以进一步得到地点i到项目j消费者的预测值。然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（5065%客源）、次级商圈（1525%客源）及边缘商圈。区域商业环境与项目自身经营密切相关，必须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分概况商业服务区的划分商业服务区的划分pABC模型的基本假设是均匀的人口分布和平坦的地理环境；p在实际工作中很难划分标准的同心商圈，为此在本案考虑中心商圈吸引及地形因素。人口密度中心商圈吸引力地形因素n本项目所处的泉山区为徐州重要的市辖区，人口集中，项目所处区域人口密度约6809人2n徐州中心商圈代表了城市
36、商业发展的最高水平，也是商业设施最为集中地区域，考虑中心商圈吸引力。n区域内存在障碍性的河流及湖泊，南部有云龙湖，北部存在黄河故道都对商业人流的聚集产生阻隔。相关因素的思考区域商业环境与项目自身经营密切相关，必须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分结果商业服务区的划分商业服务区的划分核心商业服核心商业服务区务区主要商业商业服主要商业商业服务区务区次次级级商商业业商商业业服服务务区区区域商业环境与项目自身经营密切相关，必须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分结果商业服务区的划分商业服务区的划分划分概况核心
37、人口约人口约2万人万人n东至苏堤北路，西至工农兵路，南至明珠路，北至矿山路主要人口约人口约9万人万人n东至西安路，西至三环路路，南至湖北路，北至黄河故道南次级人口约人口约30万人万人n泉山区大部分商业服务区的划分基本以现有主干路为界，参考人口密度数据进行估计服务区内的人口。区域商业环境与项目自身经营密切相关，必须清楚认识服务区内的商业现状、规划和发展趋势。n概念和划分原理n相关因素的考虑n划分概况商业服务区的划分商业服务区的划分徐州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场
38、环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析业态供应分析业态供应分析n业态供应n业态需求n缺口分析业态供应概况淮海西路建国西路煤建一路二环西路纺织东路人民广场服务区的商业设施分布大体可以分为两大片区沿淮海西路北侧，片区有传统百货、综合超市，购物中心；沿建国西路西段区域，片区除大福源超市外，建国西路两侧均分布小铺位的服饰专卖店。业态供应分析业态供应分析n业态供应n业态需求n缺口分析序号名称区位经营面积（万）业态主力店开业时间1大时代商业广场矿山东路/淮海西路约3.6购物中心星美影院、苏果、麦当劳20082友谊商场淮海西路约1.2百货19873华美商厦淮海西路约1.5百货19984
39、新一佳超市淮海西路约3超市20025尚城国际人民广场约3购物中心欢乐买、五星电器20096百惠家美时人民广场约1超市20007大福源超市建国西路约3超市2002主要商业设施统计概况20002000200720081.21.51333.63n西区商业升级格局在不间断的演进。这也符合当前国际商业的发展潮流与趋势，传统百货业逐渐丧失竞争力，取而代之是新型百货，综合超市和购物中心等业态。n单体商业设施规模在扩大，适应规模效应和多业态的需求。n百货、综超及购物中心三大业态经营面积比分别为：17%；40%；43%。n业态供应n业态需求n缺口分析主要业态发展趋势n当前国际商业的发展趋势体现在百货业态分化与收
40、缩，多业态的并进；n满足多业态的购物中心规模越来越大。业态供应分析业态供应分析19872008业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析百货n业态供应n业态需求n缺口分析n结构：地上三层，兼有两个夹层。n业态：一楼国美电器、鞋类，低夹层童装；二楼男装；高夹层家居;三楼女装。n档次：中低n客群：中低收入家庭n结构：地上五层，地下一层。n业态：一楼化妆品工艺品；二楼男装；三楼女装，四楼以上调整。n负一楼：中老年服饰n档次：中低n客群：中低收入家庭n百货业态长久以来在商业发展中占据重要地位，当今多种业态均由百货分化而来；n与品牌产品的联营及连锁化经营等创新管理模式逐渐成为百货业的新的发展趋势。n目
41、前传统百货业管理面临多业态挑战，经营越来越具有挑战性。而新型百货业态对于选址要求非常高，单店很难在独立生存。n西区百货业态经营规模偏小，竞争上难以与古彭广场相抗衡，客群以西区中低收入家庭为主；面临商业环境的改变，调整也在继续，友谊商场引入国美电器，华美将五星电器区域调整为羽绒服装用品。传统百货业面临多业态的竞争逐渐收缩战线。业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析综超n业态供应n业态需求n缺口分析n现代商业重要构成部分，一般作为社区型购物中心的主力商户；n经营面积：10000以上；n辐射人口：1015万人；n建筑形态：独栋，停车位，层高及楼板承重力，燃气等有具体要求。n选址要求:区域消费人
42、口，交通便利，居民可支配收入都是重要参考指标。231西区综合超市密集，拥有5家综合超市，远远大于服务区内的辐射人口量，且北区集中。经营状况较好的综合超市有大福源超市，主要服务于南区居民，避开了北区超市的竞争。超市业态在西区商业构成中已严重过剩。业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析专业卖场n业态供应n业态需求n缺口分析n大型专业卖场对人流的聚集要弱于超市，在规模较小的情况下对周边商业氛围要求高，一般与综合超市、百货大楼搭配组合。名城五星电器国美电器地址尚城国际友谊商场经营面积约1000约1500经营状况经营不佳经营不佳业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析商业街n业态供应n业态需求
43、n缺口分析n商业街和带状中心是现代购物中心的基础，商业街是普遍易被接受的商业业态。n商业街的成功运营必须满足多种要素，商业街不能过长，要考虑消费者体力要求，一般小于500m;可穿越的街区设计和休憩性景观，保证消费者在街区中无障碍穿越和休息；丰沛的商业人流，等。n目前西区商业街这一业态并没有通过规划统一推出，相近的以沿街底商的形式出现，大部分位于建国西路两侧，以经营衣帽服装类为主。n潜在供应来源是中凯城市之星大量推出的内街，以及小康之家沿街底商。淮海西路片区建国西路片区淮海西路以大型商业设施居多，距离相近位于沿街一面。从商业街的供应来看，由于无法在短距离相近的大型设施中间穿插商业街，淮海西路片区
44、商业街构建不足。除大福源超市外，建国西路两侧无大型商业设施，均为铺面面积相当的沿街底商，这为商业街的发展提供了必要的条件。业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析餐饮n业态供应n业态需求n缺口分析名称地址经营规模客单价（元）外婆家二环西路与淮海路路口约300040鱼米之乡新一佳超市二楼约250040老街金港大厦楼下约90040百岁鱼淮海西路约120040要德火锅淮海西路约80030外婆家纺织东路与建国西路路口约150040雍福会美食坊阿尔卡迪亚一期商业约100030n大型餐饮的分布主要以人民广场为核心，向周边发散，正好形成与主要购物业态的互补。大型餐饮仍以本地菜系为主，规模较大，如外婆家、
45、鱼米之乡有包间餐位较多。目前西区商业中大型餐饮经营规模超过1万。大型餐饮设施业态供应分析业态供应分析主要业态业种结构分析餐饮n业态供应n业态需求n缺口分析无论中外快餐连锁品牌均选择商业氛围成熟或知名度较高的商场、大型综合超市进驻，区内有两家KFC，分别入驻大润发超市及华美商厦，其他均单独选择西区一家作为进驻，连锁品牌餐饮成为商圈内重要的餐饮业态组成部分。连锁品牌餐饮品牌华美商厦大时代广场新一佳超市大润发超市麦当劳肯德基喜年来好七水饺大娘水饺豪享来鹿港小镇大型餐饮连锁品牌餐饮其他餐饮n西区大型餐饮经营面积约在1000左右，普遍价位不高，对购物人流的依存度不高。n连锁品牌餐对购物人流的依赖性强，自
46、身经营规模小，口味差等原因。n本地餐饮的口味符合徐州市民习惯。大型餐饮虽数量较多，但分布较散，得益于周边商务及家庭需求旺盛，经营火爆，但是大型餐饮客单价不高，反映了本地主力餐饮经营档次不高。连锁快餐在西区主要配套大型商业设施，受制于西区商业氛围，连锁餐饮大都经营状况一般，难以于中心商圈相比。本地其他餐饮凭借价格及符合当地的口味优势也经营火爆。n业态供应n业态需求n缺口分析主要业态业种结构分析餐饮业态供应分析业态供应分析n业态供应n业态需求n缺口分析主要业态业种结构分析休闲娱乐种类种类规模规模档次档次西区休闲娱乐业态种类较少，有影院、KTV、电玩及足浴等，整体经营规模与潜在人口不相当，在业态比例
47、中比重较小，档次中档基本符合社区需求，随着西区住宅小区的提升式开发，居住人口休闲娱乐活动的增加，将对其规模及档次上进一步提升。业种面积地址影院约4000大时代商业广场KTV约2000公交大厦、人民家园电玩约2000尚城国际咖啡约1600公交大厦/尚城国际主要休闲娱乐设施业态供应分析业态供应分析典型项目分析业态供应分析业态供应分析中海城市之光位于淮海西路、二环西路路口，人民广场西侧，商业面积约40000，包括统一规划超过30000及沿街商铺34间，内外街商铺面积约8000，目前整体无业商业规划。n产品结构：与本案类似，沿街商铺较多，入市较早，易产生竞争，对本案招商形成压力。n商业环境：中凯城市之
48、光位于二环西路西侧，目前已有百惠佳美时等成熟商业，社区成熟度优于本案。n区位：项目交通便利，位于人民广场周边，对人流的吸引优于本案。n业态供应n业态需求n缺口分析n业态供应n业态需求n缺口分析主要街道业态及经营状况分析主要街道业态及经营状况分析主要街道经营业态 租金水平（元/天/平方米）二环西路（南）电动车、餐饮、社区配套等0.82.5二环西路（北）餐饮，社区配套0.72.1淮海西路（东）百货、综合超市、大型餐饮等0.73.0淮海西路（西）建材五金、中餐、超市、银行等0.82.3建国西路（西）服饰、餐饮、综合超市等1.22.5纺织东路社区配套等0.81.5煤建路社区配套等0.81.5苏堤南路中
49、餐、银行等0.71.8工农兵路建材、服饰、社区配套等0.61.5业态供应分析业态供应分析备注：主要街道业态水平为主要是沿街铺面租金调研情况，且以使用面积计算。n业态供应n业态需求n缺口分析西区商业供给特点 商圈内分布着几十个大型居民小区及徐州工程集团、中煤五公司、徐州矿务集团等中央直属和国家级大型企业，形成商场较为稳固的客源。商圈特点如下：p“区域性生活类”商业圈特点明显； p“价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点；p商业圈内经营业态结构多为中低档商品；p综合性超市高度密集反映了目前超市业态的存过剩局面。p区域内业态较为单一，餐饮、休闲娱乐业态呈现不足。业态供应分析业态供应分析徐
50、州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析n业态供应n业态需求n缺口分析影响商业面积需求的因素城市规模城市规模服务半径服务半径城市性质城市性质城市居民的预期消费能力（收入城市居民的预期消费能力（收入Y Y）城市居民的消费倾向（城市居民的消费倾向（CC）工业消费品对于消费支出的倾向（工业消费品对于消费支出的倾向（CC）外来消费能力（外来消费能力（Y Y）外来工业消费品消费倾向（外来工业消费品消费倾向（CC ）商业门
51、面现有供给量（商业门面现有供给量（SESE）城市居民的外购消费倾向城市居民的外购消费倾向商户的预期利润水平（商户的预期利润水平（RRRR）和房地产投资商的预期报酬率（）和房地产投资商的预期报酬率（R1R1）业态需求分析业态需求分析n业态供应n业态需求n缺口分析商业地产需求预测模型核心服务人口核心服务人口消费需求消费需求次要服务人口消次要服务人口消费需求费需求边缘服务人口边缘服务人口消费需求消费需求流失率流失率总消费需求总消费需求外来人口消费外来人口消费需求需求业态需求分析业态需求分析n业态供应n业态需求n缺口分析商业地产需求预测模型核心服务人口消费需求核心服务人口消费需求人均消费支出：约元/年
52、9809.13城市人口：约万人2.1消费流入率：80次要服务人口消费需求次要服务人口消费需求人均消费支出：约元/年9809.13城市人口：约万人1.9消费流入率：64边缘服务人口消费需求边缘服务人口消费需求人均消费支出：约元/年9809.13城市人口：约万人30消费流入率：51其他人口消费需求其他人口消费需求人均消费支出：约元/年1000城市人口：约万人1000消费流入率：1业态需求分析业态需求分析1000万元16785万元57282万元150668万元225734万元n业态供应n业态需求n缺口分析商业地产需求预测模型总消费需求总消费需求2008年：年：225734万元，参考近几万元，参考近几
53、年消费总额增长超过年消费总额增长超过10%增速，增速，保守估计按年均增长率保守估计按年均增长率10计算，计算，则则2011年消费需求总额：年消费需求总额：300453万元万元按年每平方米商业面积营按年每平方米商业面积营业额业额1.2万元计算则万元计算则2011年年商铺需求面积约为：商铺需求面积约为：25万万平米平米业态需求分析业态需求分析徐州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析n业态供应n业态需求n缺口分析商
54、业地产需求预测模型缺口需求供给缺口需求供给需求：需求：根据前面对于需求的预测，项目商业服务区内对商业的需求为25万平米。供给：供给：根据大成商业对于项目服务区的存量商业的调研，项目商业服务区内目前的供给约为19万平米。需求需求供给供给缺口缺口25万平米万平米19万平米万平米6万平米万平米名称面积（万）大时代商业广场约3.6友谊商场约1.2华美商厦约1.5新一佳超市约3尚城国际约3百惠家美时约1大润发超市约3淮海西路沿街约1.2建国西路沿街约0.8二环路沿街约0.3其他商业约0.5未来大型设施包括中凯城市之光将先期上市，对本案产生较大压力。徐州商业市场概况徐州商业市场概况项目商业服务区界定项目商
55、业服务区界定业态供应分析业态供应分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析区域商业市场环境分析小结区域商业市场环境分析小结业态需求分析业态需求分析业态缺口分析业态缺口分析n徐州城市形成了“一轴三核”的商业空间格局，本案位于三核之一的人民广场商圈。n按照ABC服务区划分原理及实际经验，本案所划分的服务区覆盖了徐州西区大部分区域，辐射总人口可达40万。n区域商业供应角度分析，商业圈内经营业态结构多为中低档商品；综合性超市高度密集反映了目前超市业态的存过剩局面。区域内业态较为单一，餐饮、休闲娱乐业态呈现不足。n区域商业需求角度分析，商圈内2008年消费零售总额预估225734万元,预计2011年水
56、平增至300453万元，商业零售空间需求量预计为25万平米。n根据目前商业物业的供应情况，预计至2011年缺口为6万平米，短期内供应量如果增大，易导致市场竞争加剧，影响投资收益。项目地块条件研究项目地块条件研究项目地块条件研究项目地块条件研究项目地块自然与社会条件分析项目地块自然与社会条件分析项目利基点与障碍点分析周边环境和公建设施项目SWOT分析条件构成条件构成分析内容分析内容价值评价价值评价地块形状地块形状地块为长条形，较为规整地块平整性地块平整性地块较为平整，几乎无落差地块可进入性地块可进入性地块位于二环西路与建国西路路口，四面环路，可进入性很好地块可视性地块可视性可视性较好地块周围状况
57、地块周围状况地块周边为传统居住小区 项目用地状况分析项目用地状况分析东：纺织东路东：纺织东路西：二环西路西：二环西路南：建国西路（拉直南：建国西路（拉直）北：原建国西路北：原建国西路项目用地四至项目用地四至项目地块条件研究项目地块条件研究项目地块自然与社会条件分析项目利基点与障碍点分析周边环境和公建设施项目SWOT分析项目利基点项目利基点商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。地段评价人民广场商圈徐州城区商业“三核
58、一轴”之一，是西区重要的商业中心，从百货、超市到购物中心，商业街，多业态聚合。徐州矿物集团徐州电视台国税第五分局中国矿业大学函授站徐州疾病预防控制中心港华燃气徐州公安局治安支队徐州港务局徐州工程学院徐州监察分局徐州人民警察培训学校徐州华东机械厂商业办公居住段南小区榴园阿尔凯迪亚矿南n项目所处的区位是西区商业中心，周边分布大量社区，居住密度，企事业的商务人流较多。项目利基点项目利基点商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接
59、能力。交通评价（公共交通）n经过项目的交通线路节点主要由火车站，汽车南站、云龙湖风景区，辐射区域覆盖了东区大部分，项目的辐射潜力强。项目利基点项目利基点商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。交通评价（步行、机动车）n无论步行、自行车，周边社区居民都可以便利到达本案；建国西路、二环西路的主干通道可以便于机动车的到达。步行，自行车机动车项目利基点项目利基点商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三
60、个方面来判断。地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。区位评价主入口是否明显，能否对周边随机人流连接，内外动线衔接是否顺畅n主入口位于二环西路与建国西路路口；纺织东路与建国西路路口；主入口明显。n项目四面环路，通过沿街铺面、周边道路、主入口均可以与周边随机人流相连接。n与外部交通的连接采用位于二环西路、纺织东路的主入口，并实现内街贯通两端。商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。区域商业存量竞争情况影响项目的财务收益
61、。商业氛围n原地块属于工业地块，欠缺商业基础，相距与周边主要商业设施较远，周边商业氛围不浓厚。项目障碍点项目障碍点人民广场方向大福源超市方向商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。区域商业存量竞争情况，影响项目的财务收益。建筑形态n项目地块呈长形块状，大量的街区设计，铺位分割较小，不利于大业态的引进。项目障碍点项目障碍点商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。区域商业存量竞争情况，影响项目的财务收益。市场竞争项目障碍点项目障碍点n西区商业物业存量物
62、业过多，尚城国际大量空置商业、中凯城市之光远期供应的商业铺位都将对西区商用租赁市场形成压力，影响本案收益。人民广场方向鼓彭广场方向淮海西路二环西路华美大厦友谊商场大时代广场新一佳超市欢乐买广场大润发超市百惠家美时项目地块条件研究项目地块条件研究项目地块自然与社会条件分析项目利基点与障碍点分析周边环境和公建设施项目SWOT分析优势优势劣势劣势项项目位于交通咽喉地目位于交通咽喉地带带，交通便利，可交通便利，可辐辐射范射范围围广；广；项项目四面目四面临临路，可路，可视视性性强强，商，商业业展开面大；展开面大；缺乏商缺乏商业传统业传统，周，周边边商商业业氛氛围围不不浓浓；商业部分呈长条状，街区结构限制
63、了大业态进商业部分呈长条状，街区结构限制了大业态进驻；驻；机会机会威胁威胁西区居住区的更新改造加快，商西区居住区的更新改造加快，商业业与住宅与住宅进进一一步集中，消步集中，消费费潜力增大；潜力增大；餐餐饮娱乐饮娱乐休休闲闲等等业态业态欠缺，欠缺，现现有西区大量存量有西区大量存量物物业业物物业业受限无法受限无法满满足市足市场扩张场扩张需求。需求。西区商西区商业购业购物物业态业态差异性差异性较较弱，同弱，同质质化化严严重，重，竞竞争激烈；争激烈；西区商西区商业业的的辐辐射能力不射能力不强强，商，商业业人流明人流明显显少于少于中心商圈及火中心商圈及火车车站商圈。站商圈。空置商空置商业业面面积过积过大
64、，商大，商业业定位不确定；大量存定位不确定；大量存量量铺铺位租金位租金竞竞争争压压力，影响本案收益。力，影响本案收益。项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析目标客群定位业态定位业种组合建议业态组合分布项目定位原则与理念怎样的定位能赢取市场怎样的定位能赢取市场? ?遵循三个原遵循三个原则则关联性关联性差异性差异性震撼性震撼性所谓“关联性”是指项目的定位必须与项目所处区位、城市发展、未来的规划等多方面和谐统一、共生共荣。而不仅仅是简单的替代或者取代。所谓“差异性”指项目定位必须差异于目前乃至将来项目所处商圈其他项目及传统商圈的定位与商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。所谓
65、“震撼性”是指项目所处在这样的区位，商业定位一定要在区域形成强大的冲击力，在让项目本身取得经济效益、社会效益的同时，更加提升整个商业的形象，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。定位原则：关联性、差异性、震撼性。定位原则：关联性、差异性、震撼性。我们认为一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。定位理念定位理念定位理念定位理念大成商业从城市发展的高度出发，秉承项目持久运营的长远思路，主要遵循以下定位理念。1、着眼于城市规划、区域发展与社区功能提升来综合思考商业定位目标，主要依据下图的思考模式。2、从商业持久经营的角度，综合考虑现实的与潜在的需求、资源、机遇和竞争。
66、项目定位分析项目定位分析目标客群定位业态定位业种组合建议业态组合分布项目定位原则与理念客群定位思考目标客群定位目标客群定位潜在客户细分客户选择客户p本案所具备的区位优势凸显辐射能力可达西区全部甚至全市。但规模限制无法达到吸纳全客群的能力，必须有针对性的对市场进行细分，选择适合本案未来发展的客群。n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。客群分析模型目标客群定位目标客
67、群定位n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。目目标标市市场场定定位位结论及建议结论及建议竞争情况竞争情况行行业业演演变变产产业业竞竞争争结结构构战战略略种种群群行行业业集集团团市场细分市场细分地地理理因因素素人人口口统统计计因因素素行行为为因因素素心心理理因因素素内部属性内部属性产产品品功功能能企企业业品品牌牌属属性性产产品品特特点点产产品品优优势势竞竞争争不不
68、激激烈烈或或无细分市场无细分市场对对企企业业有有价价值值的细分市场的细分市场消费主体分析n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。1525岁：A 属于冲动性消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性；B 以中低档为主，以购买快速消费品为主，包括服装、鞋类精品、食品、音乐制品、IT产品、体育用品为主；2535岁：A 具有一
69、定的经济能力及支配权、追求品牌和享乐、消费心理较为成熟；B 消费力以中高档为主，是主力消费群，以购买中高档实用型产品为主，包括：电器、IT产品、服装、鞋帽、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等； 3545岁：A 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。B 消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主；包括：玉器首饰、家居用品、服装、鞋帽、化妆品、音像图书制品等C 注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。当前市场消费的主体主要包括三个年龄层次，各个年龄层次消费特征和消费习惯各具差异。目标客群定位目标客群定位城市层面客群n目标客群的定位决定商业最
70、终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用，大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。高中低低中高消费理性ABC消费实力1525152525353545项目的所处区域商业人流不足，要实现震撼性的定位目标，就必须能够客群定位明确，快速带来消费，积累人气；人口年龄层次来看，感性消费人群易于引导，也能快速积累，但是消费习惯不稳定，消费能力水平低。CBAB目标客群定位目标客群定位n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组
71、合与配比起决定性作用，大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。二环西路矿山路淮海西路建国路湖滨路明珠路西世纪佳苑段庄小区万通佳苑小康之家榴园小区颐园小区段南小区军苑鑫湖花园关庄组团纺南小区湖光山色（待建）阿尔卡地亚矿南小区纺织小区苏堤南村人民家园关庄目标客群定位目标客群定位周边居住客群分析n周边小区云集，居住人口众多，泉山区对老城西的人口规划为超过29万，该片区为人口居住密集区，片区商业家庭消费特色明显。n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求
72、反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用，大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。目标客群定位目标客群定位周边商务客群分析徐州矿物集团徐州电视台国税第五分局中国矿业大学函授站徐州疾病预防控制中心港华燃气徐州公安局治安支队徐州港务局徐州工程学院徐州监察分局徐州人民警察培训学校徐州华东机械厂徐州矿工报n本案周边大量企事业单位商务需求较多，而目前区域内的餐饮、娱乐休闲等业态参差不齐，难以满足中高端商务消费需求。本案二期以酒店式公寓开发为主，高端消费客群将
73、为本案商业部分注入新鲜活力。n目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用，大成在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。n城市层面：满足城市特定群体需求；n区域层面：满足区域内消费特征需求：n组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。目标客群定位目标客群定位客群定位分析从降低经营风险和提高收益角度出发，结合城市层面和区域层面两个客群主从降低经营风险和提高收益角度出发，结合城市层面和区域层面两个客群主体可以提高组合收益和降低经营风险。体可以提高组合收益和降低经营风险。主力客群次主力客群边缘客群周边中高收入家庭消费，商务消费客群其
74、他西区中高收入社区家庭客群城市其他消费客群项目定位分析项目定位分析目标客群定位业态定位业种组合建议业态组合分布项目定位原则与理念业态定位业态定位因素因素各因素要求各因素要求市场角度包括城市整体发展规划、项目附近的区域文化、社区的发展、竞争对手分析和项目立地条件的好坏等招商角度是否有符合业态的商户资源以及引进该商户的难易程度等建筑角度能否满足不同业态各自的特殊要求，比如餐饮对上下水、排油烟等的要求成本收益因素能否带来经济最大回报，如超市、电器卖场作为主力店能给项目带来足够人气，但租金承受能力不强，一般低于餐饮、服饰类租金等项目定位的矩阵分析模型项目定位的矩阵分析模型城市发展规划城市发展规划区域文
75、化环境区域文化环境社区发展规划社区发展规划竞争对手竞争对手立地条件立地条件市场条件市场条件招商条件招商条件建筑条件建筑条件成本收益成本收益市场市场条件条件招招商商条条件件成本成本收益收益建筑条件建筑条件项目定位象限分析模型项目定位象限分析模型休闲娱乐休闲娱乐我们对项目的业态做如下定位：我们对项目的业态做如下定位：满足家庭用餐的需求，以符合徐州市民习惯的本地菜或相近菜系。商务用餐需求，包括异国风情餐厅、国际连锁餐饮、中式精品餐厅、西式情调餐厅等等餐饮美食餐饮美食购物：购物：一种是转变目前西区购物类商业的定位理念，变主导吸引人流的业态配置为依存定向人流；成为休闲娱乐与餐饮业态的补充；一种是特性消费
76、群体定向购物，如主题化购物街区。以娱乐为核心，咖啡厅、电玩城、女子水疗SPA等整合,打造一个娱乐休闲生活中心，满足社区“体验经济”的时尚需求。项目定位分析项目定位分析目标客群定位业态定位业种组合建议业态组合分布项目定位原则与理念业种组合建议业种组合建议小百货咖啡服务类服饰专卖店医药KTV茶社精品中餐连锁快餐工艺品SPA家居用品办公用品专卖店饰品宠物类.业种业种1.业种业种2符合消费者偏好及符合消费者偏好及特征特征符合整体定符合整体定位位与现有商圈商业差异化及与现有商圈商业差异化及加码加码符合建筑、环境特征要求符合建筑、环境特征要求备选业种备选业种对人气的聚集和带动作用对人气的聚集和带动作用n利
77、用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种n业种选择的原理n业种的评分及结果n业种组合建议业种选择模型初步筛选标准的定义及符号说明符合整体定位符合整体定位该业种完全符合市场规划要求和整体定位该业种部分符合或具有关联性不符合市场定位或对本案产生负面影响符合消费者偏好及符合消费者偏好及特征特征该业种是消费者喜欢的且符合消费者消费特征的该业种具有本地或游客消费者喜好且符合其消费特征该业种不符合消费者偏好且与其消费行为特征不符合符合建筑、环境特符合建筑、环境特征要求征要求业种形态符合街区建筑特征，环境要求业种形态基本符合街区建筑形态，对环境要求不高该业种形态不符合建筑要求。（好，2分）（中，1分）
78、（差，0分）对人气的聚集与带对人气的聚集与带动作用动作用该业种在该区域能够积极带来人流该业种可以与其他业态增强人气，依存其他业种的定向人流。与现有商圈商业差与现有商圈商业差异化及加码异化及加码现有商业缺乏该业种，形成有益补充现有商业已有该业种，但可以在形式或特色上形成差异化与现有业态完全相同，缺乏特色各个备选业种符合性的综合评价（1/6）筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码对本案人气的对本案人气的聚集与带动聚集与带动服装服装鞋类鞋类箱包
79、箱包化妆品化妆品黄金珠宝黄金珠宝钟表眼镜钟表眼镜日用百货日用百货食品饮料食品饮料医药医药各个备选业种符合性的综合评价（2/6）筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码对人气的聚集对人气的聚集与带动与带动家居家居家电家电家具家具数码数码儿童儿童图书音像图书音像中式快餐中式快餐自助餐饮自助餐饮主题餐饮主题餐饮筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要
80、求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码对人气的聚集对人气的聚集与带动与带动西式快餐西式快餐西式正餐西式正餐中式正餐中式正餐特色小吃特色小吃咖啡咖啡茶社茶社冰淇淋屋冰淇淋屋甜品甜品各个备选业种符合性的综合评价（3/6）筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码对人气的聚集对人气的聚集与带动与带动酒吧酒吧夜总会夜总会KTVKTV音乐主题吧音乐主题吧儿童游乐儿童游乐电玩电玩溜冰场溜冰场电影院电影院游戏厅游戏厅各个备选业种符合性的
81、综合评价（4/6）筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码对人气的聚集对人气的聚集与带动与带动足浴足浴保健按摩保健按摩美体美体SPASPA美容美发美容美发摄影写真摄影写真书吧书吧健身会所健身会所网吧网吧棋牌室棋牌室各个备选业种符合性的综合评价（5/6）筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合市场定符合市场定位位符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征符合街区的符合街区的建筑、环境建筑、环境要求要求与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及
82、加码对人气的聚集对人气的聚集与带动与带动桑拿桑拿/ /洗浴洗浴通信通信银行银行邮局邮局洗衣店洗衣店鲜花鲜花票务票务家政家政各个备选业种符合性的综合评价（5/6）综合评分达4分以上的业种作为初选业种主题餐饮主题餐饮8中式快餐中式快餐7中式正餐中式正餐7咖啡咖啡7儿童游乐儿童游乐7美体美体SPASPA7服装服装6鞋类鞋类6日用百货日用百货6儿童服饰儿童服饰6特色小吃特色小吃6茶社茶社6棋牌室棋牌室6箱包箱包4食品饮料食品饮料4医药医药4西式正餐西式正餐4冰淇淋屋冰淇淋屋4甜品甜品4酒吧酒吧4电玩电玩4保健按摩保健按摩4银行银行4邮局邮局4化妆品化妆品5钟表眼镜钟表眼镜5家居家居5图书音像图书音像5
83、自助餐饮自助餐饮5西式快餐西式快餐5夜总会夜总会5KTVKTV5音乐主题吧音乐主题吧5足浴足浴5美容美发美容美发5票务票务5n利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种n业种选择的原理n业种的评分及结果n业种组合建议业种相似性度量依据上述统计变量，为更加清晰反映各业种的相互关系，采用闵可夫基（Minkowski）度量方法，度量各业种之间的距离关系，从而对各业种进行重新分组:主题餐饮中式快餐中式正餐咖啡特色小吃酒吧茶社自助餐饮西式快餐夜总会棋牌室西式正餐冰淇淋屋甜品儿童服饰儿童游乐服装箱包鞋类SPA化妆品日用百货美容美发医药家居食品饮料足浴电玩保健按摩图书音像钟表眼镜第一组第二组第三组第四
84、组第五组第一组第六组第七组 第八组银行票务邮局n利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种n业种选择的原理n业种的评分及结果n业种组合建议业种相似性度量15432客群关联性商圈差异性商户充足程度组合多样性建筑相符程度通过闵可夫基分组度量结果显示，前两组聚合的特征明显，组一主要业态为餐饮、休闲娱乐；组二主要业态为购物。因而在业种组合上，要充分考虑分组结果特征，大致可以分为两大方向，一类是以餐饮休闲娱乐为主，选择符合的业种组合；一类是以购物业态为主，选择适合西区商业的购物类业态。n利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种n业种选择的原理n业种的评分及结果n业种组合建议业种组合建议n餐
85、饮娱乐主题街区n业种选择分析结果来看，餐饮休闲娱乐在本区域的不足特征突出，且可操作的多样性及潜在商户群都可以保证招商的成功，这对商业项目运营是非常有利的。项目定位分析项目定位分析目标客群定位业态定位业种组合建议业态组合分布项目定位原则与理念网吧电玩儿童游乐负一层负一层美发沙龙零售店铺（眼镜珠宝首饰等)咖啡（两岸咖啡迪欧咖啡等）足疗茶社休闲食品休闲餐厅快餐（肯德基麦当劳等）餐饮主力店一楼门厅流行西餐厅（豪享来巴贝拉等）零售门店（烟酒茶叶滋补等）品牌快餐（必胜客棒约翰味千拉面等）儿童主题服饰/休闲运动区社区配套（移动通信营业点、干洗店等）便利店自助银行一层一层美发沙龙咖啡足疗茶社快餐（肯德基麦当劳
86、等流行西餐厅（豪享来豪客来等休闲餐厅/西餐厅/异域料理品牌快餐（必胜客棒约翰味千拉面等儿童主题服饰/休闲运动区二层二层美容SPA/棋牌足疗/茶社流行川菜/特色湘菜淮扬菜精品粤菜/香港精品菜娱乐量贩式KTV/夜总会三层三层美容美体SPA/健身会所足疗/茶社/棋牌餐饮主力店(本地知名餐饮/国内连锁餐饮/品牌餐饮等)星级影院（星美/金逸国际/盛世横店/广东大地/北京新影联/上海联合等）四层四层中影星美院线：中影星美院线：中影星美院线是经政府主管部门批准，由中国电影集团公司与星美传媒有限公司强强联合、共同投资成立的院线管理公司。中影星美电影院线公司由初期的23家加盟影院，经过几年的发展，迅速成长为全国
87、规模最大的跨省电影院线。截止到2009年上半年，院线成员影院已达120家，银幕超过487块，其中经过国家评定认可的五星级影院超过10家。范围跨越北京、上海、广东、天津、四川、云南、安徽、福建、江西、河北、河南、山西、江苏、内蒙古、辽宁、湖南、西安、贵州、等25个省市、地区。加盟的120家影院设施完善、设备先进、位置优越、品牌形象良好，无论是规模还是票房都稳居全国院线的前列。主力店主力店 星级影院介绍星级影院介绍其中以北京的UME华星国际影城、UME国际影城（双井）、星美国际影城、望京星美国际影城、博纳悠唐国际影城、回龙观星美国际影城、搜秀影城、中影电影院、深圳的深圳嘉禾影城、深圳新南国电影城、
88、深圳中影南国电影城、深圳中影益田假日国际影城、深圳中影今典影城、天津中影国际影城、海口中影南国影城以及上海星美正大影城、上海星美国际影城、昆明新建设影城、合肥元一时代影城、贵阳世纪星光影城、盐城中影国际影城、芜湖华亿环球国际影城等主力影院为代表。盐城中影国际影城海口中影南国电影城中影南国影城（宝安）中影益田假日影城金逸国际院线介绍金逸国际院线介绍金逸珠江院线是由广州金逸影视投资集团携手2007年度全国院线票房排名第6位的原广东珠江院线合并而成。旗下共有37家现代化影院，其中15家为广州金逸影视投资集团直接投资兴建。以华南（广州金逸、中山金逸、中山小榄金逸、湛江金逸、深圳金逸）为依托，辐射华北（
89、北京金逸、天津金逸）、华中（武汉金逸）、华东（无锡金逸、嘉兴金逸、苏州金逸）、东南（厦门明发金逸、厦门名汇金逸、福州金逸）、西南（重庆金逸）等全国大部分地区。2008年4月，金逸珠江院线旗下已有9家影院（广州中华广场、武汉金逸、福州金逸、广州天河、广州金逸、北京金逸、厦门金逸、天津金逸、深圳金逸）成功跻身全国票房50强。北京金逸国际电影城地址：北京海淀区中关村大街19号新中关购物中心B1层天津金逸国际电影城地址：天津市南开区宾水西道与水上东路交口奥城商业广场8号三层广州金逸国际电影城地址：广州市天河区黄埔大道西188号维家思广场三楼深圳金逸国际电影城地址：深圳市福田区福华一路南中心五路西新怡景
90、商业中心城FG014武汉金逸国际电影城地址：武汉市武昌徐东大街18号销品茂五楼苏州金逸国际电影城地址：苏州市沧浪区人民路518号福州金逸国际电影城地址：福州市台江区工业路193宝龙城市广场五楼盛世横店亚细亚院线盛世横店亚细亚院线 江苏省广播电视总台（集团）与拥有120亿资产的全国特大型民营企业（浙江）横店集团影视娱乐有限公司，以及常州亚细亚影视股份有限公司，三方签署了合资合作协议。这次合作，注册资本资金500万元人民币增至2000万元人民币，重组后的盛世亚细亚院线更名为：江苏盛世横店亚细亚院线有限公司，公司成立期限为15年。重组后的盛世横店亚细亚院线将在江苏地区投资改建、新建、收购电影院，建造
91、一流的现代化影城。广东大地数字院线广东大地数字院线 成立于2006年的广东大地数字院线，在诞生之初，就决定完全放弃传统的胶片放映市场，专攻数字放映，把市场目标定位在二三级城市。这在全国只有百余块数字银幕的当年，被认为是颇为激进的举动。大地将以风驰电掣之势加固“起家地区”珠三角，同时进军长三角及环渤海，快步向前完成全国1000块银幕的全国市场布局。截至今年9月，大地已完成签约影院100多家，签约银幕数300块，并顺利从新兴城市进驻到全国主流一级城市，广东区域已覆盖广州、佛山、东莞、中山、江门、湛江、韶关、揭阳，华东区域覆盖江苏、上海、浙江，即将进驻山东、武汉、杭州、深圳、天津等地区，签约项目遍及
92、山东、江苏、福建、江西、辽宁、河南、安徽、武汉等省。北京新影联院线北京新影联院线1996年，在电影于巴黎呱呱而生的一百年之后，北京的电影市场也发生了一场意义非凡的变革北京新影联成立。这家由中国电影集团公司、北京市电影公司及北京地区部分主流影院共同出资组建的股份制企业一经成立，便宣告结束了北京发行放映业长达四十年的计划经济经营方式，可谓石破天惊。她以“稳定、发展、繁荣北京电影市场”为宗旨，由内而外地改变了整个公司的管理体制和创新机制，也从此改变了北京在全国电影市场上票房排名倒数第六位的状况，成立当年，北京电影市场突破亿元，在全国电影市场中遥遥领先。到2007年底，在新影联成立以来的第十一个年头，
93、她一直在成长，从最初的69家影院，87块银幕发展到了如今的85家影院，533块银幕，并且发展了一条横跨北京、天津、内蒙、山西、山东、辽宁、黑龙江、江西、湖南、重庆、广东、沈阳、大连等地区的大型跨省院线。上海联合院线上海联合院线上海联和电影院线有限责任公司隶属于上海电影集团，是由原永乐股份上海电影发行放映公司、上海东方影视发行有限责任公司共同发起组建的跨省市院线，现有加盟影院118家，384块银幕，93870个座位，是目前全国三十多条电影院线中最大的院线公司之一。上海联和电影院线拥有不少设施一流、技术含量先进的加盟影院，如上海地区的上海影城、环艺电影城、永华电影城、柯达电影世界、国泰电影院、万裕
94、国际影城、曹杨影城等；外地加盟上海联和电影院线的有66家影院，它们均为当地比较先进的文化设施，票房收入也名列前茅。如南京上影华纳影城、无锡大世界影城、辽宁沈阳新玛特永乐电影城、南通更俗剧院、常熟京门影城等。在这些跨省影院中，最远的是内蒙古呼和浩特华联商厦电影大世界，最北面的是开业不久的辽宁沈阳新玛特永乐电影城。联和院线还与上海大光明文化（集团）有限公司共同投资，引进IMAX巨幕影院，这是中国内地首家商业化运作的IMAX巨幕影院，并于2004年2月20日在上海市中心的和平影都正式落成开张揖客。项目案名建议项目案名建议客群定位：区域内中等收入以上家庭 区域内商务办公人群 城市目标客群年龄2545岁
95、，中等收入以上，追求生活享乐与品质，消费理念超前；注重消费环境，以家庭消费为主。业态定位：1#楼2#楼3#楼o靠近原建国西路，共四层商业，一层以零售服务为主，并考虑楼二层以上业态的大堂及出入口；二层四层商业以休闲为主，包括茶社、咖啡、足疗按摩、美容美发、美体SPA、健身、棋牌、亲子教育、儿童培训等；o靠近建国西路拉直地段，共四层，以餐饮为主，一层店铺穿插设置零售及社区服务，如烟酒、甜品、面包、饮料、鲜花、银行、通信服务等；二层及以上以特色餐饮为主，整体定位为中档及时尚餐饮，包括徐州本地菜、川菜、湘菜以及主题火锅、烧烤等；o整体定位为娱乐，地下一层设置电玩游艺、网络会所，一层可配套设置零售服务，
96、二三层以KTV、夜总会、儿童游乐为主，四层为主力店-五星级多厅影院。关联性震撼性独特性n案名设计的原则所谓“独特性”即要求案名能突出体现本案的特色要素，使之突出项目的本质特征，从而区分与相关或相似项目。所谓“震撼性”即要求案名推出能适应市场的需求，在消费市场引起轰动，便于项目的推广。“关联性”要求案名的内涵或外延能够与本案密切相关，案名称为项目升华的外在标识。要充分运用三大原则必须从本案的自身要素出发，充分挖掘关联本案的各方面要素，突出特有的本质要素，以达到震撼性的效果。 n本案要素分析外部要素外部要素城市发展城市发展与建筑息息相关，建筑被喻为城市固化的音符，始终代表了城市发展的进程。徐州作为
97、淮海经济圈的中心城市，逐步开拓的向国际迈进，本案西区又位于开放的前沿，伴随京沪高铁的建设，开放的元素更加突出，时代气息更加浓厚。西区商圈本案所处的西区广场商圈是徐州三大商圈之一，商圈内以社区超市、专业卖场为主的购物业态较多，而餐饮娱乐休闲业态不足，针对市场需求，急需能够突破传统业态的商业项目，能够带来大量人气，创新的元素要能够与本案紧密联系。区位概况本案位于建国西路与二环西路路口，交通便利，二环路在徐州大交通体系中承担重要角色，具有较高的知名度，在案名选择中可以考虑增加区位要素，以达到地理距离和心理距离的统一。 内部要素内部要素建筑形态 建筑形态给人最直观的外在形象，包括的整体的建筑布局、建筑
98、格局及立面特点，也是最能区分其他建筑的特征要素，本案一期包括由三部分构成，围合成开放的商业街区，商业街的元素最为突出，在案名设计需要突出这一特点。客群定位 商业的运营要满足消费客群为对象，本案的案名设计也需要充分考虑潜在的消费客群，本案以中高收入家庭消费、商务消费为主，客群具有多元化的特征，消费档次偏高，对品牌的要求高，在案名设计中需要考虑消费档次、客群多元化等要素。业态配置 本案的业态配置并不同于一般的商业项目，突出了娱乐、休闲和餐饮功能，弱化了购物业态，这一特殊要素是案名设计中重点思考的因素，即要消费者在标识上能产生联想，延伸至业态的多元化、娱乐化要素。n本案商业性质定位本案一期在功能分配
99、上，兼具了写字楼、公寓及商业街多项功能；二期的发又将继续丰富功能，因而本案是多功能复合的城市商业综合体。在对案名商业性质定位方面，我们存在两个方向的思考。n商业街指以平面形式按照街的形式布置，本案的功能构成区域之一就是三栋建筑围合的长条形商业内街，街区成为串联几栋商业建筑的公共区域，街区又不是一个单纯封闭的，并配有广场和两个主要入口与项目周边主要街道实现对接，街区在项目整体承担着十分重要的作用，因而可以说本案从就建筑形态来看是一条围绕商业街的开发。商业街区商业广场卡比多广场图拉真广场星型广场n广场泛指面积广阔的场地，从人类社会发展的历史来看，最初的广场被用于城市或城邦宗教、政治、商业活动的场所
100、，随着社会发展，广场的交通枢纽功能作用被利用起来，也逐渐成为市民休憩的场所。现代意义上的广场则突破广场的外部形态，从功能、内涵进行挖掘，延伸的广场的概念，商业广场不再局限于建筑形态，而是成为功能的延伸。n本案主要商业设施星罗棋布的分布在建国西路、二环西路的区域，从空间布局来看具有广场的特征；项目所承担的多项功能及业态配置也是十分丰富，符合了商业广场的要求。【缤纷时代国际街区缤纷时代国际街区】Colourful Street要素分解诠释匹配程度城市发展时代两字开放性较强，时代气息浓厚。都市化的城市生活也是缤纷多彩的。西区商圈街区区别于现有商圈内商业项目，推陈出新。区位概况建筑形态本案建筑具有国际
101、化、高档次、开放性强、外光绚丽夺目等特点。客群定位本案针对的是都市时尚白领等中高收入人群，这类人群追求多姿多彩的生活消费理念，对时尚多彩的元素追求感较强。业态配置本案蕴含餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、商住等多元化缤纷业态，在消费购物过程中，能带给客户多元素的综合时尚生活享受，本案所表达的就是一种绚丽而多彩的时尚生活消费理念。“缤纷时代街区缤纷时代街区” ” ，寓意本案所蕴含的时尚多姿的业态内容以及所倡导的多姿多彩的生活消，寓意本案所蕴含的时尚多姿的业态内容以及所倡导的多姿多彩的生活消费理念，符合客群定位和建筑形态定位，时尚大气，包罗万象，朗朗上口，便于记忆与本案费理念，符合客群定位和建筑形态定
102、位，时尚大气，包罗万象，朗朗上口，便于记忆与本案后期推广。后期推广。【西堤国际广场西堤国际广场】City International PLAZA要素分解诠释匹配程度城市发展西堤取自城市音译（City）的中文谐音，城市化进程在加快，城市面积和人口也在不断扩大，但城市所蕴含的深一层意思是指一种都市化的生活、工作、消费环境与念，不仅是物欲上的，同时也是精神上的。西区商圈西堤，寓意城市生活的引领者，这与本案所倡导的“时尚都市生活”不谋而合。区位概况西堤的西也可以近似表示方位，标识消费者对项目的空间方位。建筑形态案名符合建筑形态都市的时尚元素。客群定位本案针对的是都市时尚白领等中高收入人群，也是追求新的
103、城市生活，引领城市生活的方向。业态配置本案蕴含餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、商住等功能，寓意城市的全方位，也同CITY所包容的多功能想通“西堤国际广场西堤国际广场”，城市生活典范的引领者、缔造者。，城市生活典范的引领者、缔造者。【西城天阶国际广场西城天阶国际广场】The West City PLAZA要素分解诠释匹配程度城市发展城市的发展方向中心在偏西，本案西城寓意相连，暗指城市发展的重心向西。西区商圈区位概况以西城为开头，指出本案地理位置，主要针对人群目标，给人一目了然之感。建筑形态天阶与天街谐音，同本案的建筑中运用的廊桥、街道相关联。客群定位天阶寓意高品质符合本案客群定位要求业态配置天阶，
104、通往天宫的阶梯，寓意对美好事物的向往，以及繁华商业生活的展现。问鼎西城商业圣殿，打造西区繁华商业核心。本案以餐饮、娱乐为主的多元化的商业业态，带来的是一种如天堂般的繁华、高档的生活娱乐享受。“西城天阶国际广场西城天阶国际广场”，一座属于徐州西区的商业地标，一座国际化的多功能商业，一座属于徐州西区的商业地标，一座国际化的多功能商业主题广场，一座美好时尚生活的梦幻殿堂。主题广场，一座美好时尚生活的梦幻殿堂。【西环明珠广场西环明珠广场】West Pearl Plaza要素分解诠释匹配程度城市发展西区商圈本案作为西区综合性商业地标，以弥补当前市场空白为目标，并且在该区域具有唯一性和稀缺性，正如明珠般珍
105、贵、璀璨、稀少。区位概况从项目所处区位来看，本案地处徐州西区二环旁，以地理位置为头，明确点出本案区位及商圈辐射，便于客户记忆，并增强周边目标客户的认同感。建筑形态从建筑形态上，本案所采用的玻璃幕墙，反射出入珍珠般耀眼的五彩光芒；客群定位本案定位中高档消费，正如珍珠给人带来的感觉一样，高档、珍贵。目标受众为都市中高收入者，这部分人群对生活品质的要求较高，我们就是要传播一种如明珠般完美珍贵的生活理念。业态配置丰富多彩的业态，以及所带来的时尚多姿的享受，正如珍珠般炫彩；“西环明珠广场西环明珠广场”的组合，不仅体现了本案的特色，也简短有力，极富商业气的组合，不仅体现了本案的特色，也简短有力，极富商业气
106、息，寓意本案如珍珠般璀璨，如星辰般耀眼，矗立于徐州西区商业巅峰。息，寓意本案如珍珠般璀璨，如星辰般耀眼，矗立于徐州西区商业巅峰。【嘉美嘉美国际国际街区街区】Best Block要素分解诠释匹配程度城市发展西区商圈区位概况建筑形态极富美学特色的时尚建筑形态，以及完美的空间分割和组合，无不体现了本案所独具的智慧美学。客群定位嘉美蕴含家庭美满之意，与本案客群中的高收入家庭消费者不谋而合。业态配置嘉和美两字，都是寓意美好的词汇，富有时尚现代气息。本案所包含的餐饮、娱乐、休闲、购物等业态，无一不是美好生活的体现与载体。针对本案中以餐饮娱乐为主的核心业态，嘉美也蕴含了珍品佳肴、美食、时尚的娱乐元素，可以将
107、本案主打业态概念有效的释放给受众。“嘉美国际街区嘉美国际街区”，无论是餐饮美食、休闲、娱乐，尽在时尚美好生活聚集地，无论是餐饮美食、休闲、娱乐，尽在时尚美好生活聚集地嘉美国际街区，从核心上，形成与周边其余商业的差异化，富有时尚国际嘉美国际街区，从核心上，形成与周边其余商业的差异化，富有时尚国际气息，也便于后期项目推广与传播。气息，也便于后期项目推广与传播。【其他其他】彭城天阶广场彭城天阶广场西街广场西街广场金樽星城广场金樽星城广场彭城银座街区彭城银座街区 项目租金模拟和现金流分析项目租金模拟和现金流分析n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必
108、须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较资金费用率 租金变异点 成本投入 保本收益 市场回报率 市场风险系数 金融风险系数 价格水平市场租金 租金基础租金模拟定价：基础租金模拟定价：所谓基础租金，就是项目一楼的平均租金通常，完整的价格策略体系需要考虑的因素有：原理n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算原理a、成本投入包括成本投入包括：工程成本、人工成本、管理成本（物业水电等）、税费承担 等；b、保本收益保本收益（最低保本点）：由售价及需支付给投资
109、者的回报率及银行利率费用组成，通常可借用：售价*8%（考虑成本投入的业主投资回报率+税费的公式得出）c、市场回报率市场回报率：可视为项目正常良性运作过程中因市场变化而引起租金价格变化的系 数或递增回报d、资金费用率资金费用率：指项目新占用资金而产生的费用率；e、市场风险系数市场风险系数：即项目预算年内异常风险影响的系数，一般可以不考虑；f、租金变异点租金变异点：指在商户合同期结束或项目调整中新产生租金正/负变异系数；g、市场租价水平市场租价水平：指根据市场调查数据、目标客户承担数据、行业经验及规律提取的经验值或市场值，一般可作为市场预测参考n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经
110、营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算原理通过以上数据，可以以下几种方式核算租金收益数据成本法1、成本加成定价2、盈亏平衡定价3、目标收益定价4、边际成本定价考虑成本收益平衡点即最低保本点；5、收益还原法：以需求为中心考虑市场因素、竞争因素及目标收益值来推算年租金水平，再以此制定租金或销售的价格策略；在成本投入，保本收益，市场回报率，资金费用率，市场风险系数，金融风险系
111、数在成本投入，保本收益，市场回报率，资金费用率，市场风险系数，金融风险系数 等无法取得准确数据等无法取得准确数据的时候，我们谨以市场租价数据核算出的租金收益预估值作为本案制定价格水平的参考。的时候，我们谨以市场租价数据核算出的租金收益预估值作为本案制定价格水平的参考。 n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算经过我司对
112、市场的调研，选取有代表性的地段和店铺的租金样本，如下表所示经过我司对市场的调研，选取有代表性的地段和店铺的租金样本，如下表所示：使用面积（）经营业种租金（元/月）纪念日16.72购物80外婆家1500餐饮21鱼米之乡2500餐饮21秀丽25.2美发65金角26.7百货50精品20购物45纪念日15服饰60老街800餐饮24迪欧咖啡800休闲36k2314.32购物80唉尚15.77购物120超市40超市40百岁鱼1200餐饮24西苑20餐饮84.9喜年来250餐饮98.7徐州老菜馆400餐饮26.7要德火锅800餐饮21大润发东门13购物84.6新一佳内铺15购物99.9n定位分析关注是市场，
113、影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较数据基础n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算四大调整因素一、地段调整因子一、地段调整因子 不同的地段租金水平不一样，地段因素是影响租金水平的最重要的因素。以本案所在地段为1，对样本中其他地段因子进行估计。二、商业成熟系数调整因子二、商业成熟系数调整因子商业有别于住宅，需要一定的培育期来培育市场，培育客户。目前部分样本已经开业运营，商业氛
114、围日趋成熟，而本项目正在建设当中，还需要时间来宣传项目，培育市场。以本项目的商业成熟系数为1。三、时间因素三、时间因素 商铺的租金每年会递增。本次租金调研数据为2009年的数据，假设本项目存在开业时间时差，时间调整因子=1.03n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较数据调整n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较租金（元/月）地段商业成熟度
115、时间调整后纪念日801.21.11.03109 外婆家2111.11.0324 鱼米之乡211.21.11.0329 秀丽651.11.21.0388 金角500.91.21.0356 精品451.31.21.0372 纪念日601.11.21.0382 老街24111.0325 迪欧咖啡3611.21.0344 k23801.21.11.03109 唉尚7010.81.0358 超市4011.21.0349 百岁鱼241.21.11.0333 西苑8511.31.03114 喜年来991.31.21.03159 徐州老菜馆271.31.21.0343 要德火锅211.11.31.0331 大
116、润发东门851.21.031.03108 新一佳内铺1000.70.91.0365 数据基础n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较选取样本的调整后基础租金的算术平均值得本案的餐饮类基础租金=56元/月；购物类基础租金=75元/月由于样本均按照使用面积计算，按照本案80%的得房率来计算，以建面计算的餐饮类基础租金45元/；购物类基础租金=60元/月 通常情况下，确定项目的租金水平的依据有两种：一种是以各种分析方法得出的数据化结果（定量），另一种是综合考虑各种计算方法所
117、不能完全反映的客观因素而作出的主观判断结果（定性）。CCIMCCIM从定性的角度提出了商场租金定价的三大法则：从定性的角度提出了商场租金定价的三大法则：法则一：纵向定价波动大法则一：纵向定价波动大1 1、商场的负一层与一层的租金相差、商场的负一层与一层的租金相差2-32-3倍倍到商场负一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般到商场负一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租金金额与一层相差情况下，负一层租金金额与一层相差2-32-3倍。倍。2 2、一层、二层价格相差、一层、二层价格相差2-52-5倍倍一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流
118、量是其他楼层所不能比的，而且一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其他楼层所不能比的，而且人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度的满足他们。人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度的满足他们。3 3、二、三楼的租金相差、二、三楼的租金相差1.51.5倍左右倍左右按照商场的功能区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利于引导按照商场的功能区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利于引导消费者在商场里循环；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，消费者在商场里循环；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的
119、定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼制定。所以租金的定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼制定。法则二、楼层越高，商铺的租金就要相应的降低，甚至成倍的下降。法则二、楼层越高，商铺的租金就要相应的降低，甚至成倍的下降。楼层越高，人流量就相应的减少，就会影响到营业状况。根据具体情况，必要楼层越高，人流量就相应的减少，就会影响到营业状况。根据具体情况，必要的进行相应的租金下调，以有利将商铺租出。的进行相应的租金下调，以有利将商铺租出。 法则三、商场楼梯口的商铺的租金要比其他位置高法则三、商场楼梯口的商铺的租金要比其他位置高商场楼梯是消费者的必经之路，人流量巨大，自然租金要高于其他位置。商场楼梯是消
120、费者的必经之路，人流量巨大，自然租金要高于其他位置。n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较CCIMCCIM从定性的角度提出了商场租金定价的三大法则：从定性的角度提出了商场租金定价的三大法则：法则一：纵向定价波动大法则一：纵向定价波动大1 1、商场的负一层与一层的租金相差、商场的负一层与一层的租金相差2-32-3倍倍到商场负一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，到商场负一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租金金额
121、与一层相差一般情况下，负一层租金金额与一层相差2-32-3倍。倍。2 2、一层、二层价格相差、一层、二层价格相差2-52-5倍倍一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其他楼层所不能比的，一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其他楼层所不能比的，而且人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度的满足他们。而且人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度的满足他们。3 3、二、三楼的租金相差、二、三楼的租金相差1.51.5倍左右倍左右按照商场的功能区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利按照商场的功能区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利于引导消费者在商场
122、里循环；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流于引导消费者在商场里循环；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼制定。相差并不多大，所以租金的定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼制定。法则二、楼层越高，商铺的租金就要相应的降低，甚至成倍的下降。法则二、楼层越高，商铺的租金就要相应的降低，甚至成倍的下降。楼层越高，人流量就相应的减少，就会影响到营业状况。根据具体情况，楼层越高，人流量就相应的减少，就会影响到营业状况。根据具体情况，必要的进行相应的租金下调，以有利将商铺租出。必要的进行相应的租金下调，以有利将商铺租出
123、。 法则三、商场楼梯口的商铺的租金要比其他位置高法则三、商场楼梯口的商铺的租金要比其他位置高商场楼梯是消费者的必经之路，人流量巨大，自然租金要高于其他位置。商场楼梯是消费者的必经之路，人流量巨大，自然租金要高于其他位置。n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较 同时根据CCIM国际商业地产注册师协会提供的208个城市的代表商业项目与100个国际知名商业项目的数据，我们将这308个典型案例进行CLUSTER凝聚算法分析，得出样本数据的统计性状分析的结果，并且从参数的统计
124、特征可以看出，样本的F统计值显著，样本能够用作有关分析。误差均方根、R-square，调整的R2以及变异系数等都具备良好的统计特性。 从SAS软件的VARCLUS的各参数特征中分析，同时结合商场租金定价三大法则，CCIM定量、定性的对于五层的商业项目的租金定位给出如下法则。n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较租金调整系数n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金
125、流测算n项目现金流比较基于一楼购物平均基础租金60元/休闲餐饮平均基础租金45元/（按得房率80%计算）楼层租金楼层调整系数(购物)租金楼层调整系数(餐饮、休闲) 购物租金调整（元/天）休闲餐饮租金调整（元/天）1F1.00 1.00 60 45 2F0.65 0.44 39 20 3F0.22 0.29 1313 4F0.22 0.29 13 13 5F0.22 0.29 1313 测算说明楼层1#2#3#合计（）负一层（商用）6058一层2867.252938.253525.759331.25二层2867.252938.253525.759331.25三层2867.252938.25352
126、5.759331.25四层2867.252938.253525.759331.25总计11469117531410343383n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较商业建筑面积（1号楼）15年租金收入测算序号项面积（)1234567891011121314151租金递增率5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%2空置或欠租损失率20%15%10%5%5%20%15%10%8%5%15%10%8%5%5%31F租金单价2867 454547505272757983
127、8711912513113814442F租金单价2867 20202122233233353739535558616453F租金单价2867 13131414152122232425343638404264F租金单价2867 13131414152122232425343638404271F租金潜在年收入15516317117918819820721822924025226527829230782F租金潜在年收入696972768011011512112713318219120021022193F租金潜在年收入45454749527175798287118124130137144104F租金潜
128、在年收入4545474952717579828711812413013714411潜在租金总收入31332133735437145047249652154767070473977681512空置及欠租损失634834181990715042271017059394113实际租金收入250273303336353360401446479519570633680737774（2号楼）15年租金收入测算序号项面积（)1234567891011121314151租金递增率5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%2空置或欠租损失率20%15%10%5%5%20%15%10%8%5%15%10%8%5
129、%5%31F租金单价2938 45 45 47 50 52 72 75 79 83 87 119 125 131 138 144 42F租金单价2938 20 20 21 22 23 32 33 35 37 39 53 55 58 61 64 53F租金单价2938 13 13 14 14 15 21 22 23 24 25 34 36 38 40 42 64F租金单价2938 13 13 14 14 15 21 22 23 24 25 34 36 38 40 42 71F租金潜在年收入159 159 167 175 184 253 265 279 293 307 419 440 462 48
130、5 509 82F租金潜在年收入71 71 74 78 82 112 118 124 130 137 186 196 205 216 226 93F租金潜在年收入46 46 48 51 53 73 77 81 85 89 121 127 133 140 147 104F租金潜在年收入46 46 48 51 53 73 77 81 85 89 121 127 133 140 147 11潜在租金总收入321 321 337 354 371 511 537 564 592 621 847 890 934 981 1030 12空置及欠租损失64 48 34 18 19 102 81 56 47 3
131、1 127 89 75 49 51 13实际租金收入257 273 303 336 353 409 456 507 544 590 720 801 859 932 978 （3号楼）15年租金收入测算序号项面积（)1234567891011121314151租金递增率5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%2空置或欠租损失率15%10%5%5%5%15%10%5%5%5%10%5%5%5%5%31F租金单价2821 60 60 63 66 69 96 100 105 111 116 158 166 175 183 193 42F租金单价2821 20 20 21 22 23 32 33 3
132、5 37 39 53 55 58 61 64 53F租金单价2821 13 13 14 14 15 21 22 23 24 25 34 36 38 40 42 64F租金单价2821 13 13 14 14 15 21 22 23 24 25 34 36 38 40 42 71F租金潜在年收入203 203 213 224 235 324 340 357 375 393 536 563 591 621 652 82F租金潜在年收入68 68 71 75 78 108 113 119 125 131 179 188 197 207 217 93F租金潜在年收入44 44 46 49 51 70
133、74 77 81 85 116 122 128 135 141 104F租金潜在年收入44 44 46 49 51 70 74 77 81 85 116 122 128 135 141 11潜在租金总收入359 359 377 396 415 572 600 630 662 695 947 995 1045 1097 1152 12空置及欠租损失54 36 19 20 21 86 60 32 33 35 95 50 52 55 58 13实际租金收入305 323 358 376 395 486 540 599 629 660 853 945 992 1042 1094 序号项目面积（)123
134、4567891011121314151租金递增率60585%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%2空置或欠租损失率15%10%5%5%5%15%10%5%5%5%10%5%5%5%5%3租金单价202021 22 23 32 32 33 35 37 51 53 56 59 62 4租金潜在年收入145 145 153 160 168 232 232 243 255 268 369 387 407 427 448 5空置及欠租损失22 15 8 8 8 35 23 12 13 13 37 19 20 21 22 6实际租金收入124 131 145 152 160 197 208 231 2
135、43 255 332 368 386 406 426 （地下）15年租金收入测算序号项面积（)12345678910111213141511楼实际租金收入11469 250 273 303 336 353 360 401 446 479 519 570 633 680 737 774 22楼实际租金收入11753 257 273 303 336 353 409 456 507 544 590 720 801 859 932 978 33楼实际租金收入11282 305 323 358 376 395 486 540 599 629 660 853 945 992 1042 1094 4地下商业
136、实际租金收入6058 124 131 145 152 160 197 208 231 243 255 332 368 386 406 426 5合计936 936 999 999 1109 1109 1200 1200 1260 1260 1451 1451 1606 1606 1783 1783 1894 1894 2024 2024 2475 2475 2747 2747 2918 2918 3117 3117 3272 3272 （项目整体）15年租金收入测算n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须从财务角度分析项目的经济可行性。n租
137、金测算n项目现金流测算n项目现金流分析注：n以上指标项不考虑利率因素，为静态计算；n租金增长率按五年一周期的标准拟定；n前五年为市场培育期，租金收入水平较低；n以五年期的商家为主，因此第五年及第十年涉及商户大量调整更换，空置率会较大。序指标项值（万元）115年租金总收入287932年均租金1920年份收入1936 2999 31109 41200 51260 61451 71606 81783 91894 102024 112475 122747 132918 143117 153272 28793 n定位分析关注是市场，影响项目成功的要素还包括招商及经营管理，最终反映到项目的整体收益上，必须
138、从财务角度分析项目的经济可行性。n租金测算n项目现金流测算n项目现金流比较土地开发及建设投入指标数值用地面积：28245土地单价：万元300万/亩总建筑面积：98806地上70472地下28834地上建筑成本估算3000元/；地下建筑成本估算2700元/由于本案建设项目包括公寓、写字楼及商业部分，对于商业部分假设成本依照商业建筑面积分摊。对于总投入的假设依照土地受让成本及建筑成本合计计算。通过计算合计=41，515万元。商业部分建筑面积占总建筑面积的比例=43.91%商业部分投入=41，51543.91%=18，228万元。注：以上数据由开发商提供对物业价值的预估假设：对物业价值的预估假设：n
139、时间界限，物业运营15年为界。n估算物业的现值根据商铺产生的年净营业收入确定合适的资本化率，公式如下：价值（V）=收益（I）资本化率（R） n收益估计假设对于收益预估的标准是平稳，代表了商业运营进入成熟状态，按照一般商业成熟周期来看，三年后可作为一个参考，因而假设五年之后的成熟现金流作为稳定的现金收益。n资本化率假设资本化率能够反映市场上能够产生类似收益流的投资回报率,从这个意义上说,资本化率体现了一种机会成本,即将购买商铺的资金用于其他类似的投资机会的回报率。按照CCIM对于资本化率的估算方法，采用第一年的NOI/物业销售价格，对此以周边的物业销售作为参考，估算资本化率约为2.45%。高值估
140、值：商业需要一定的市场培育期，培育期内租金不能完全体现物业本身的价值，综合考虑本估值采取运营期内15年内的租金收入平均数的参考值，以未来收益为基础，结合区域内的商业物业资本化率2.45%一般水平来预估物业本身的价值：15年平均租金1920万元，物业价值V=78367万元。低值估值:同样基于预期收益的思考，但是考虑经营稳定后的现金流水平，结合区域内商业物业资本化率2.45%的一般水平。在此假设商业物业经营周期为三年，即可实现稳定运营。以三年后的租金收益作为预期代表收益计算，同时计算稳定收益前的收益现值。通过计算估值=51,632万元。物业估值范围位于物业估值范围位于5.16亿元亿元7.8亿元之间
141、，均价为亿元之间，均价为1.2万元万元1.8万元之间。万元之间。物业销售终值预估：物业销售终值预估：n物业出售的时间假设，假设物业在15年内出售，分别于每一个租金调整周期的次年，即第6、11年和15年，以现值作为参考比较，分别取未来的租金收益的预期平均值作为收益估计。n销售总值以预期收益均值和2.45%的资本化率为参考。n贴现率参照中长期贷款利率7%作为参考。年份租金收入FV0-18149前5年财务指标1893 NPV67596 2954 FV88715 88715 31155 FV94068 41147 PV85745 51204 88715 年均租金1071 61383 前10年财务指标7
142、1530 NPV70723 81698 FV112911 112911 91806 FV126611 101931 112911 PV88872 112354 年均租金1370 122613 前15年财务指标132778 NPV61168 142969 FV127265 127265 153118 127265 FV154797 27532 PV79317 年均租金1835 项目运营项目运营15年的收支现金流量表年的收支现金流量表0123456789101112131415收入936 999 1109 1200 1260 1451 1606 1783 1894 2024 2475 2747 2
143、918 3117 3272 支出18228 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 净现金流-18228 911 975 1085 1176 1236 1427 1582 1759 1870 2000 2450 2723 2894 3092 3248 注:1/上表的成本为获得项目产权的成本以及改造费用;2/假定管理费收入等于管理成本3/计入支出的为每年的重置准备金;4/租金收入为扣除空置及欠租损失后的收入.5/支出包括建设投入和重置准备金，而重置准备金根据国际惯例，按照以上总成本的2%计提并平均摊到15年内，预计年重准备金约为24万。n物业出售
144、的时间，假设物业在15年内出售，分别于每一个租金调整周期的次年，即第6、11年和15年，以现值作为参考比较，分别取未来的租金收益的预期平均值作为收益估计。n销售总值以预期收益均值和2.45%的资本化率为参考。n贴现率参照中长期贷款利率7%作为参考。年份租金收入FV1936 2999 31109 41200 51260 71505 61451 71606 81783 91894 102024 118601 112475 122747 132918 143117 153272 205944 28793 前5年财务指标FV71505 FV77010 PV73677 年均租金1101 前10年财务指标
145、FV118601 FV132865 PV88123 年均租金1426 前15年财务指标FV205944 FV234737 PV108404 年均租金1920 物业销售终值预估物业销售终值预估n静态投资回收期为11.65年，即不考虑物业价值的升值，仅租金收益就可在项目正式开业运营小于12年收回所有成本，且当年累计盈利966万元；n不考虑租金的再投资收益及出售（比如每年的租金收益可获得利息或其他渠道的投资收益）；整个15年周期的累积利润总额约10，200万元；n项目假设于第6、11及15年末出售，主要指标见左表。项目净现金流分析项目净现金流分析年份净现金流0-18228 FV1911 2975 31085 41176 51236 71505 61427 71582 81759 91870 102000 118601 112450 122723 132894 143092 153248 205944 10200 前5年财务指标NPV37122 FV71505 FV76888 PV55350 IRR%35%前10年财务指标NPV50885 FV118601 FV132622 PV69113 IRR%24%前15年财务指标NPV71188 FV205944 FV234372 PV89416 IRR%21%ThankYou！
