担保项目及反担保措施评估概论(PPT 84页)

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1、担保项目及反担保措施担保项目及反担保措施评估概论评估概论主讲人主讲人主讲人主讲人刘琼晖刘琼晖刘琼晖刘琼晖引言：什么是担保项目评估？引言：什么是担保项目评估？五 什么是判断担保项目能否实施的标准？什么是判断担保项目能否实施的标准？三什么是风险的重要性和可能性？什么是风险的重要性和可能性？四 风险管理的标准流程是什么？风险管理的标准流程是什么？ 一没有风险的担保项目存在的吗？没有风险的担保项目存在的吗？二什么是风险？什么是风险？目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估概念 担保项目评估是指

2、担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据一、担保项目评估概述一、担保项目评估概

3、述 担保项目评估概念 担保项目评估是对担保项目进行全面的评估，包括了对债务人、反担保人及其他相关单位的资信评估、对用款项目的评估、对担保方案的评估和对反担保措施的评估一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 流动性风险 信用风险经营性风险 法律风险担保行业是公认的高风险、低收益行业，主要面临哪些风险？担保行业担保项目评估的作用一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 其中，信用风险又称为代偿风险，它是信用担保机构面临的行业特有的、也是最主要的风险，它是指由于获得担保的债务人不能按照合同按时履约，担保机构代为清偿而造成担保损失的风险, 信用风险主要来源于债 务人的履约能力和履约 意愿，缺乏偿债能

4、力和 缺乏偿债意愿都有可能 导致代偿损失 。担保项目评估的作用一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估的作用 担保项目评估全面科学地了解、分析、评价担保项目的各个方面，包括企业素质、经营状况、财务状况、信用状况、用款项目和反担保措施，对担保项目作出综合评价，为担保机构是否承保某个项目提供决策依据。 担保项目评估实际上就是担保机构对单个担保项目所面临风险（信用风险）进行评价和度量的过程，是单个担保项目风险管理过程中非常重要的一个环节，是控制担保项目风险的最重要措施之一，是担保机构科学决策的前提。流动资金贷款固定资产贷款一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述对担保申请企业的资信评估对

5、建设项目的评估偿债意愿偿债意愿 偿债能力偿债能力项目可行性项目可行性项目单位到期还款能力项目单位到期还款能力担保项目评估的主要内容对反担保措施的评估反担保方案可行性评估反担保方案可行性评估 反担保资产价值评估反担保资产价值评估目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述 四、具体反担保资产价值评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估的概念什么是资信？什么是资信评估？指履约的能力和可信任程度指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信

6、誉。通过综合考察影响债务人的内外部环境，通过综合考察影响债务人的内外部环境，使用科学严谨的分析方法，对他们履行信使用科学严谨的分析方法，对他们履行信贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合判断，并以简单明了的符号，即资信等级判断，并以简单明了的符号，即资信等级的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估D资信等级的概念四等四等十级十级AAAAAABBBBBBCCCCCCD下边界下边界可以通过担保获得可以通过担保获得银行信贷的客户银行信贷的客户二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估是担保资信评估是担保项目评估的

7、主要项目评估的主要部分部分大量信息大量信息多种分析方法多种分析方法系统工程系统工程对风险因素进行对风险因素进行定性分析、定量定性分析、定量计算，判断客户计算，判断客户违约性违约性资信评估的几个要点二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估的主要方法古典信用分析方法古典信用分析方法 5C5C、5P5P、LAPPLAPP、财务比率综合分析法、财务比率综合分析法 （共同之处都是依靠专家经验将每一要素或指标逐一进行评（共同之处都是依靠专家经验将每一要素或指标逐一进行评分，使信用数量化，从而确定其信用等级）分，使信用数量化，从而确定其信用等级）模型化信用风险评价方法模型化信用风险评价方法 统计技术

8、、神经网络、专家系统三类，如判别分析模型、统计技术、神经网络、专家系统三类，如判别分析模型、LogisticLogistic回归模型、主成分分析、聚类分析、贝叶斯模型等回归模型、主成分分析、聚类分析、贝叶斯模型等 （依赖较多的历史样本，数据需求量大，适合大型企业信（依赖较多的历史样本，数据需求量大，适合大型企业信用风险评价；或者信息获取困难，适合波动较小的成熟行业）用风险评价；或者信息获取困难，适合波动较小的成熟行业）商业银行进行资信评估的主要方法二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资本金小、规模小、管资本金小、规模小、管理水平较低、抗风险能理水平较低、抗风险能力较差力较差高风险群体高风险

9、群体劣劣 势势机制灵活、决策效率较高、机制灵活、决策效率较高、具有较好的发展潜力、较具有较好的发展潜力、较强的创新能力、部分企业强的创新能力、部分企业拥有较好的产业优势拥有较好的产业优势优优 势势担保机构所面临的主要客户中小企业中 小企 业二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估缺乏历史信用记录会计信息 不完备风险因素具有非数字性特征企业信息与个人信息交叉风险因素多彼此关联因果关系难界定中小企业中小企业信息特点信息特点企业和项目之间差异大缺乏一致性样本量少、风险较高、缺乏历史信用信息、样本差异较大中小企业现有的贷款信用风险模型难以适用于中小企业信用风险的度量二、担保企业资信评估二、担保企业资信

10、评估 目前大部分的担保机构在担保项目信用风险的评价和度量方面过于依赖从业人员的经验和执业判断，尤其是在风险评价方面，缺乏一套普遍认可的、系统的、科学的、定性与定量相结合的风险评估模型，以减少项目评审和决策的主观性以及道德风险。 但是模型化方法却是担保机构专业化风险管理能力建设的必然要求，担保机构信用风险评估模型化方法的有效性建立在定性与定量分析相结合基础上，取决于评价指标体系建立的是否合理。 担保机构信用风险评价和度量的现状二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估模型设置的原则资料分析与实习考察相结合对过去的分析与对未来的预测相结合静态分析与动态分析相结合 定性分析与定量分析相

11、结合 财务指标与非财务指标相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合静态分析与动态分析相结合对过去的分析与对未来的预测相结合资料分析与实习考察相结合二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估的主要内容 偿债意愿偿债能力信用风险来源于两个方面信用风险来源于两个方面资信评估就是评价两方面资信评估就是评价两方面二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估如何建立一个科学的信用风险评价模型充分认识所有可能影响企业综合信用水平的所有风险因素根据风险因素设置指标体系根据经验值为所有指标赋予标准值 根据风险发生的 可能性和对信用风险影响的大小为指标设置权数二、担保企业资信评估二、

12、担保企业资信评估 (风险宇宙以单个企业信用风险为例以单个企业信用风险为例)政策风险产业政策股权结构环保政策激励约束组织形式安全生产经营风险产品市场原材料来源资本金抽逃资产负债流动性及现金流管理风险信贷政策管理人员产品质量安全生产环保生产成本突发事件信用风险银行信用内部信用社会信用诉讼风险合法合规对外担保反担保变现反担保监管道德风险客户道德风险金融机构道德风险内部道德风险税收财务成本技术风险发展与投资价格变动盈利能力投融资需求及用途相关资质关联交易组织结构风险组织执行财务风险反担保风险反担保处置反担保价值反担保损失二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估体系框架示例70%30%总评分定量

13、指标定性指标领导者素质市场竞争力资产结构及质量营运能力指标成长能力指标盈利能力指标偿债能力指标经营管理模式发展前景经营环境其他指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标偿债能力指标偿债能力指标1、短期偿债能力指标2、长期偿债能力指标经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率负债与有形净资产比率利息保障倍数资产负债率 流动比率 速动比率现金比率 流动比率 速动比率经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率利息保障倍数经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标资

14、产结构及质量指标资产结构及质量指标短期刚性负债额度与现金流的匹配度固定及长期资产比率 流动资产比率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标营运能力指标营运能力指标固定资产周转率总资产周转率流动资产周转率 存货周转率应收账款周转率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标成长能力指标成长能力指标近三年净利润 增长率近三年总资产 增长率近三年净资产 增长率 近三年销售 收入增长率 近三年市场占 有率增长率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标盈利能力指标盈利能力指标销售利润率净资产利润率 毛利率 总资产报酬率二、担保企业资信评

15、估二、担保企业资信评估 对于定量指标，如财务风险类指标的对于定量指标，如财务风险类指标的选择，既要系统全面又要简明科学，既要能选择，既要系统全面又要简明科学，既要能够充分反映企业的偿债能力、盈利能力、营够充分反映企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力及资产质量等方面风险，运能力、成长能力及资产质量等方面风险，又要科学的选取具有代表性的指标，避免指又要科学的选取具有代表性的指标，避免指标体系过于庞大、层次过多、指标过细。标体系过于庞大、层次过多、指标过细。 定 量 指 标 体 系 设 置 的 原 则二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标领导者经营风格及风险偏好领导

16、者社会资源 领导者行业经验 领导者素质 领导者学历领导者素领导者素质指标质指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要供应商、主要客户及主要竞争者状况产品市场占有率 产品生命周期及技术水平 产品市场情况 成品适销库存率市场竞争市场竞争力指标力指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标对特殊行业规定的特殊要求组织结构关键管理人员素质及稳定情况投融资结构 商业模式经营管理经营管理模式相关模式相关指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、

17、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要客户及主要竞争者状况政策环境（税收、政府支持力度等）行业地位行业发展前景 行业门槛经营环境经营环境指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标社会责任履行情况合同履行率经营者道德品质 贷款按期偿还率信用状况信用状况指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标 技术水平 创新能力发展前景发展前景指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标关联关系风险指

18、标 历史风险指标其他风险其他风险指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 对于定性指标，我们首先采用模糊综合评对于定性指标，我们首先采用模糊综合评价法将定性指标转化为定量指标；对于定性指标，价法将定性指标转化为定量指标；对于定性指标，如领导者素质之类的指标，尽量进行三级分解或者如领导者素质之类的指标，尽量进行三级分解或者相对详尽的描述其考核内容和计分标准，以便于操相对详尽的描述其考核内容和计分标准，以便于操作和判断作和判断 ；另外对于对担保项目风险评价起决定性；另外对于对担保项目风险评价起决定性作用的风险因素，我们将其设置成为否定性指标，作用的风险因素，我们将其设置成为否定性指标，即对

19、于否定性指标的评审风险值高于设定标准的项即对于否定性指标的评审风险值高于设定标准的项目实行一票否决，如凡是目实行一票否决，如凡是5 5年内有不良贷款记录或者年内有不良贷款记录或者欠息记录的实行一票否决；国家政策限制的项目实欠息记录的实行一票否决；国家政策限制的项目实行一票否决行一票否决 ；产品生命周期处于投入期的项目基本；产品生命周期处于投入期的项目基本也可以一票否决。也可以一票否决。 定 性 指 标 体 系 设 置 的 原 则二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍担保申请企业A资信评估实例分析担保申请企业B资信评估

20、实例分析资信评估模型示例二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保项目担保项目风险度风险度 资信评价指标体系资信评价指标体系主要评估的是企业的信主要评估的是企业的信用风险，即企业在未来一定时期内履约的能用风险，即企业在未来一定时期内履约的能力和履约的意愿。但是对企业的资信评估只力和履约的意愿。但是对企业的资信评估只是属于整个担保项目风险评估的一部分，前是属于整个担保项目风险评估的一部分，前面提到过由于担保项目的金额、期限各异，面提到过由于担保项目的金额、期限各异，反担保措施的落实程度千差万别，即使是同反担保措施的落实程度千差万别，即使是同样资信水平的企业面临不同条件的担保项目样资信水平的企业

21、面临不同条件的担保项目时，其项目风险也不一样。时，其项目风险也不一样。 所谓所谓担保项目风险度担保项目风险度评价是指根据评价是指根据被担保企业的资信得分，结合反担保保证方被担保企业的资信得分，结合反担保保证方式和贷款年限等因素，计算出被担保企业的式和贷款年限等因素，计算出被担保企业的基本风险度值，对企业的基本风险度进行高、基本风险度值，对企业的基本风险度进行高、中、低评价。中、低评价。目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述指为债务人担保的指为债务人担保的第三人，为了保证其第三人，为了保证其

22、追偿权的实现，要求追偿权的实现，要求债务人提供的担保。债务人提供的担保。约束制衡人的信用意愿约束制衡人的信用意愿担保公司分散风险担保公司分散风险的重要手段的重要手段制衡力制衡力变现能力变现能力可操作性可操作性 资产价值资产价值 反担保定义反担保定义反担保作用反担保作用反担保选择反担保选择反担保选择反担保选择三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述质押质押保证保证 抵押抵押主要反担保方式主要反担保方式 具体包括保证金、第三方信用保证、具体包括保证金、第三方信用保证、不动产抵押、动产抵押、动产质押、权利不动产抵押、动产抵押、动产质押、权利质押（包括应收账款、汇票、本票、支票、质押（包括应收账款

23、、汇票、本票、支票、债券、存单、仓单、提单、股权、股票、债券、存单、仓单、提单、股权、股票、商标专用权、专利权、非专利技术、出口商标专用权、专利权、非专利技术、出口退税单等）、财务监控、个人连带责任、退税单等）、财务监控、个人连带责任、附条件的合同权利转让（收益权、经营权、附条件的合同权利转让（收益权、经营权、承租权、期权）、项目收购和回购等。承租权、期权）、项目收购和回购等。三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述反担保措施开发的原则：应以企业的核心资产为重点；根据企业的具体情况设计灵活多样、组合打包方案变现力较强的反担保措施： 房产、土地使用权抵押 机器设备抵押 车辆抵押 存单、有价证

24、券、票据质押具备一定制约能力的反担保措施： 应收账款监管 退税账户监管 存货、存单质押 股权、知识产权、收益权质押三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 中小企业普通缺少优良、足值、变现能力强的实物资产作为反担保措施 担保公司需要对企业的实际状况进行全方位的专业分析，整合关乎企业生存和发展的资产线索，科学地对其实物资产和其他反担保方式进行创新组合，采用如保证金、财产抵（质）押、个人连带保证、第三方保证、财务监管等几种反担保措施，在控制企业的第一还款来源同时打造相对可靠的第二还款来源，以控制担保公司风险。 反 担 保 措 施 及 其 组 合 方 案 的 设 计三、反担保资产评估概述三、反担

25、保资产评估概述D.反担保措施的价值C.反担保措施的可变现性A.反担保措施的合法性B.反担保措施的权属反担保措施评估的内容三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述客观性调查核实分析确权、确实、确质科学性正确选择评估标准、方案定性、定量替代性纵、横比较参照定价公开市场竞争、公允盈利能力稳健性多种评估方法综合定价变现性预期值，预期变现条件变化趋势反担保资产价值反担保资产价值评估的原则评估的原则三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法收益法市场法反担保措施评估的主要方法清算价格法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 市场法是指利用市场上同样或者类似市场法是指利用市场上同样或者类似

26、资产的近期交易价格，经过直接比较或类比资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测反担保资产价值的各种评估技术分析以估测反担保资产价值的各种评估技术方法的总称方法的总称 。市场法是根据替代原则，采用。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程，因为任何一个正常的交易者评估技术规程，因为任何一个正常的交易者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。价。 市场法是反担保资产评估中最为市场法是反担保资产评估中最为

27、直接、最具有说服力的评估方法。直接、最具有说服力的评估方法。市场法市场法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法评估的基本前提 要有一个活跃的公开市场 （平等的交易、排除个别交易的偶然性、成交价格基本可反映市场行情） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动的前提 （参照物的可比性：功能上的可比性、市场条件的可比性、成交时间与评估基准日间隔不过长）三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、选择参、选择参 照物照物2 2、选择比较、选择比较因素因素4、在成交价、在成交价格的基础上调格的基础上调整差异整差异5 5、综合分析、综合分析确定结果确定结果选择对资产价值选择对资产价值形成影响较

28、大的形成影响较大的因素作为对比指因素作为对比指标标 资产功能资产功能、实体特征和、实体特征和质量、市场条质量、市场条件、交易条件、件、交易条件、房地产区位、机房地产区位、机器设备技术水平器设备技术水平注意可比性注意可比性三个以上三个以上选定的对比指选定的对比指标，在参照物标，在参照物及评估对象之及评估对象之间进行比较，间进行比较，并将两者的差并将两者的差异量化异量化3 3、指标对比、指标对比量化差异量化差异调增或调减调增或调减、初步评价、初步评价结果、参照结果、参照物个数物个数根据可比性根据可比性分析确定最分析确定最终评价结果或终评价结果或者算术平均法者算术平均法市场法评估的流程三、反担保资产

29、评估概述三、反担保资产评估概述市场法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备、机器设备、土地使用权、房地产土地使用权、房地产等等资产的评估资产的评估三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 收益法是指通过估测反担保标收益法是指通过估测反担保标的资产未来预期收益，然后按照一定的资产未来预期收益，然后按照一定的折现率算成现值，来判断反担保资的折现率算成现值，来判断反担保资产价值的各种评估方法的总称。产价值的各种评估方法的总称。 收益法是服从资产评估中收益法是服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和

30、估算资产现的途径及其方法来判断和估算资产价值。价值。收益法收益法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的基本评估数学式P反担保资产的评估值Ft第t年预期收益额n未来收益期间r 贴现率三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法评估的基本前提 反担保资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （能被合理的估测、资产与收益存在较为稳定的关系、影响收益的主客观因素都是比较明确） 获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 （行业、地区、企业风险可以比较和测算获利风险测算资本化率） 反担保资产预期获利年限可以确定 （评估对象的寿命）三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1

31、、收集与反担收集与反担保资产未来预期保资产未来预期收益有关的数据收益有关的数据资料资料2 2、分析测算反、分析测算反担保资产的未来担保资产的未来预期收益预期收益4、分析测算分析测算反担保资产反担保资产预期收益持续预期收益持续的时间的时间5 5、用折现率将反用折现率将反担保资产未来担保资产未来预期收益折算预期收益折算成现值成现值预期收益、客预期收益、客观收益，企业观收益，企业表现为净利润表现为净利润或净现金流、或净现金流、房地产表现为房地产表现为纯收益纯收益经营前景、经营前景、财务状况、财务状况、市场形势、市场形势、经营风险经营风险折现率折现率= =无风无风险报酬率险报酬率+ +风风险报酬率（资

32、险报酬率（资产行业分布、产行业分布、种类、市场条种类、市场条件）件）3 3、分析测算分析测算折现率折现率资产自身效能资产自身效能及相关条件、及相关条件、以及有关法律以及有关法律、法规、契约合、法规、契约合同测定同测定综合分析综合分析评价结果评价结果收益法评估的流程三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备、土地使用权、机器设备、土地使用权、房地产房地产、未来收益权、无形资产评估、在建未来收益权、无形资产评估、在建工程、工程、企业整体价值企业整体价值的评估的评估三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 是指首

33、先评测反担保资产的重置成本，是指首先评测反担保资产的重置成本，然后估测反担保资产业已存在的各项贬值因然后估测反担保资产业已存在的各项贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到反担保素，并将其从重置成本中扣除而得到反担保资产评估价值的评估方法的总称。成本法的资产评估价值的评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置反担保资产条件允许基本思路是重建或重置反担保资产条件允许的情况下，反担保资产的价值不会超过该项的情况下，反担保资产的价值不会超过该项资产的现行购置成本。资产的现行购置成本。 成本法是以再取得反担保资产的重置成本法是以再取得反担保资产的重置成本为基础的评估方法，由于被评估资产再成本为基础的评

34、估方法，由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，成取得成本的有关数据和信息来源较广泛，成本法也是一种被广泛应用的评估方法本法也是一种被广泛应用的评估方法成本法成本法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法评估的基本前提 反担保资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 （物理概念上的继续使用） 反担保资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 （经济意义上的有效使用资产）三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述（1）评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值（2）评估值=重置成本成新率 实体性贬值有形损耗，物理性能的损耗和下降引起的价值损失 功能性贬值由于技

35、术进步引起资产功能相对落后引起的价值损失 经济性贬值外部条件引起的资产闲置、收益下降引起的价值损失成本法的基本评估数学式三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、估算反担保估算反担保资产的重置成本资产的重置成本2 2、估算反担保、估算反担保资产的使用年限资产的使用年限4、估算反担保估算反担保资产的评估价值资产的评估价值成新率成新率重置核算法、重置核算法、物价指数法、物价指数法、功能价值法功能价值法实体性贬值、实体性贬值、功能性贬值、功能性贬值、经济性贬值经济性贬值3 3、估算反担保估算反担保资产的各种资产的各种贬值贬值综合评价综合评价评估结果评估结果成本法评估的流程三、反担保资产评估概述

36、三、反担保资产评估概述成本法的适应范围 在反担保资产价值评估中多用于在反担保资产价值评估中多用于机器设备机器设备、土地使用权、房地产、土地使用权、房地产、在建工程、企业整体价值在建工程、企业整体价值的评估的评估三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 清算价格是企业由于破产等原因，要清算价格是企业由于破产等原因，要求在一定期限内将资产变现，预期出卖资产求在一定期限内将资产变现，预期出卖资产可回收的价格。清算价格法就是以清算价格可回收的价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对反担保标的进行评估的一种方法。为标准，对反担保标的进行评估的一种方法。 现行市价折扣法：市场法，设定折现行市价折扣法：

37、市场法，设定折扣率，得出清算价格扣率，得出清算价格 模拟拍卖法模拟拍卖法清算价清算价格法格法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 担保业务是高风险业务，选择评估方法时，首先考虑稳健 原则 注意评估目的和评估方法的匹配和评估参数的选择 一般应使用两种方法进行评估，取结果较低者 慎重采用收益现值法，谨慎测算未来年收益额，坚持稳健原则 当担保项目风险较大，或提供的抵质押物的企业经营状况当担保项目风险较大，或提供的抵质押物的企业经营状况不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法 各 种 评 估 方 法 的 选 择 和 使 用目目 录录一、担保项目评估概述二

38、、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值 重置成本=直接费+间接费+相关税费+合理利润 直接费：购置价、税费、运杂费、安装调试费及其他合理成本 间

39、接费：管理费、设计费、工程监理费、保险费等（分摊） 相关税费：进口设备的关税、车辆购置税等四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 实体性贬值率=1-成新率 成新率成新率= =尚可使用年限尚可使用年限/ /（尚可使用年限（尚可使用年限+ +已使用年限）已使用年限）*

40、*100%100% 成新率成新率=1-=1-机器设备修复费用机器设备修复费用/ /机器设备重置成本机器设备重置成本 成新率由专业人员进行检测和观察确定成新率由专业人员进行检测和观察确定 功能性贬值=超额投资成本+超额运营成本 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本 B B功功功能性贬值额功能性贬值额nn剩余年限剩余年限C C超营超营超额经营成本超额经营成本净额净额RR贴现率贴现率四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策

41、、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 市场法（成熟市场：汽车、飞机、计算机等） 比较因素：生产能力、技术水平、役龄、实体状态、交易比较因素：生产能力、技术水平、役龄、实体状态、交易条件条件 、时间因素、地域因素、时间因素、地域因素 清算价格法市场法的基础上，考虑快速变现的需要和变现费用，设定折扣率市场法的基础上，考虑快速变现的需要和变现费用，设定折扣率四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估 权属审核限制性规定 抵押登记部门 预计变现价值相相关关问问题题机器设备评

42、估四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估一般因素区域因素个别因素房地产评估值的影响因素经济因素：经济发展、财政金融、产业结构行政因素：土地使用制度、住房制度、城市规划、行政关系、社会因素：人口因素、家庭规模、投机、社会福利、教育、治安心理因素：购买或出售心态、风水、价值观、时尚风气等商服繁华程度道路通达程度交通便捷程度：基础设施、生活设施、文体娱乐设施城市设施：基础设施、生活设施、文体娱乐设施环境状况土地个别因素：区位、面积宽深度、形状、容积率、用途、年限建筑物个别因素：面积、机构、材料、设计、施工质量、法律限制房地产价格的影响因素四、具体反担保资产价值评估四、具体反担

43、保资产价值评估房地产评估 市场法（最常用） 房地产市场较为发达，市场上至少存在具有可比性的三个以上房地产市场较为发达，市场上至少存在具有可比性的三个以上的参照物，可采用市场法。通过一系列因素进行修正：交易情况因的参照物，可采用市场法。通过一系列因素进行修正：交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素。其中房地产状况因素：区位素、交易日期因素、房地产状况因素。其中房地产状况因素：区位状况、权益状况和实物状况修正，容积率和土地使用年限这两个因状况、权益状况和实物状况修正，容积率和土地使用年限这两个因素影响力比较大，可以单独修正。素影响力比较大，可以单独修正。 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担

44、保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法（最常用） 确定可比交易案例确定可比交易案例 选择适当，三个，选取较近时期的交易实例选择适当，三个，选取较近时期的交易实例因素修正因素修正 交易情况交易情况的修正：有特殊利害关系的经济主体之间的交易、的修正：有特殊利害关系的经济主体之间的交易、交易有特别的动机的，买方或卖方不了

45、解行情、特殊交易方式交易有特别的动机的，买方或卖方不了解行情、特殊交易方式（拍卖、招标）（拍卖、招标） 交易日期交易日期的修正：房地产价格变动率，房地产价格指数的修正：房地产价格变动率，房地产价格指数 房地产状况房地产状况修正修正 容积率修正容积率修正：容积率和地价并未线性关系，修正系数表：容积率和地价并未线性关系，修正系数表 土地使用年限土地使用年限：确定土地年收益：确定土地年收益确定房地产价格确定房地产价格 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发

46、展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 新建房地产价值新建房地产价值= =土地取得费用土地取得费用+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +利息利息+ +销销售税费售税费+ +利润利润旧建筑物评估价值旧建筑物评估价值= =重置成本重置成本- -年贬值额年贬值额* *已使用年限交易日期已使用年限交易日期 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据

47、国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 收益法（辅助）收益法（辅助） 用于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等用于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估土地使用权评估土地使用权的分类城市中心区一般市区市区边沿区郊区 生 地 毛 地 熟

48、 地商业娱乐用地工业用地住宅用地交通用地公共事业用地地产的分类按地理位置分按开发程度分按用途分类四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估土地使用权评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法（最常用） 基本同房地产基本同房地产 选择参照物的时候要选择选择参照物的时候要选择用地性质用地性质相同的，相同的，尽量选择邻近交易区域、同一

49、交易类型、交易正常、尽量选择邻近交易区域、同一交易类型、交易正常、近期交易的案例近期交易的案例四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估土地使用权评估 成本法 土地价值土地价值= =待开发土地取得费待开发土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +利润利润+ +利息利息+ +税费税费+ +土土地增值收益地增值收益 待开发土地取得费待开发土地取得费：征收集体土地的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿征收集体土地的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助；征收城市土地的拆迁补偿费费、安置补助；征收城市土地的拆迁补偿费 土地开发费土地开发费：基础设施配套费（三通一平、七通一平）、公共事业建设

50、配基础设施配套费（三通一平、七通一平）、公共事业建设配套费、小区开发配套费套费、小区开发配套费 利润利润：利润率的确定利润率的确定 税费税费：土地开发和取得过程中必须支付的税负和费用土地开发和取得过程中必须支付的税负和费用 投资利息投资利息：土地取得费用和开发费为基数计算利息土地取得费用和开发费为基数计算利息 土地增值收益：土地增值收益：土地用途和功能的改变而引起土地收益的增加的土地用途和功能的改变而引起土地收益的增加的 土地评估值土地评估值= =重置成本重置成本- -各种贬值（各种贬值（使用年限的贬值使用年限的贬值、经济性贬值）、经济性贬值） 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值

51、评估标的物的取得方式、合法性 权属审核限制性规定 抵押登记部门 评估方法的选择 预测变现价值、变现费用相相关关问问题题土地房地产评估四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体综合体决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力能力 企业价值评估是一种整体性的评估企业价值评估是一种整体性的评估 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 收益法（最常用） 前提：企业持续经营、具有获利能力、企业未来收益能前提：企业持续经营

52、、具有获利能力、企业未来收益能较为准确的预测较为准确的预测 P评估值Fi预期收益额n收益期r 贴现率四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 收益法（最常用） 核心问题核心问题 要对企业的收益予以界定要对企业的收益予以界定 净利润、净现金流、息前净利润净利润、净现金流、息前净利润 要对企业的进行合理的预测要对企业的进行合理的预测 决定评估值的关键因素决定评估值的关键因素 企业价值评估是一种整体性的评估企业价值评估是一种整体性的评估 对企业取得未来收益的风险进行判断从而选择合对企业取得未来收益的风险进行判断从而选择合适的折现率适的折现率 四、具体反担保资产价值评估四、具体反

53、担保资产价值评估企业整体价值评估 成本加和法 基本评估模型基本评估模型 P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数Zj第j项负债评估值m负债项目数四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估企业整体价值评估 成本加和法 以企业要素资产再建为出发点，有忽视企业获利能力的以企业要素资产再建为出发点，有忽视企业获利能力的可能性，而且很难体现那些未在财务报表上出现的因素，可能性，而且很难体现那些未在财务报表上出现的因素，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等，企业基于持如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等，企业基于持续经营下的价值评估一般不单独采用成本加和法续经营下的价值评估一般不单独采用成

54、本加和法 但基于稳健原则，在担保项目为进行股权质押但基于稳健原则，在担保项目为进行股权质押所做的企业价值评估时，可重点考虑此种方法所做的企业价值评估时，可重点考虑此种方法 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估目的是加大债务人的违约成本成本加和法为主，收益法为辅出质的股份股票是否符合转让条件 转让的难度相相关关问问题题企业整体价值评估质押登记部门四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估其他反担保资产的价值评估其他反担保资产的价值评估在建工程在建工程无形资产无形资产未来收益权未来收益权债券债券票据票据Thankyou!The End9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/

55、9/202024/9/20Friday, September 20, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/202024/9/202024/9/209/20/2024 2:02:23 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/202024/9/202024/9/20Sep-2420-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/202024/9/202024/9/20Friday, September 20, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/209/20/202414、他乡生白发，旧国见青山

56、。20 九月 20242024/9/202024/9/202024/9/2015、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/202024/9/202024/9/209/20/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/202024/9/2020 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/209、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/202024/9/20Friday, September 20, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不

57、努力却什么改变也没有。2024/9/202024/9/202024/9/209/20/2024 2:02:23 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/202024/9/202024/9/20Sep-2420-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/202024/9/202024/9/20Friday, September 20, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/209/20/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。20 九月 20

58、242024/9/202024/9/202024/9/2015、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/202024/9/202024/9/209/20/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/202024/9/2020 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/209、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/202024/9/20Friday, September 20, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/202024/9/202024/9/209/2

59、0/2024 2:02:23 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/202024/9/202024/9/20Sep-2420-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/202024/9/202024/9/20Friday, September 20, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/209/20/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。20 九月 20242024/9/202024/9/202024/9/2015、最具挑战性的挑战莫过于提升

60、自我。九月 242024/9/202024/9/202024/9/209/20/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/202024/9/2020 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/202024/9/202024/9/202024/9/20MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉