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1、谨呈：山东齐明置业有限公司2012ZB04-2版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归淄博晨宇房地产服务有限公司所有，未经晨宇公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告领袖级的甲级写字楼是怎样炼成的！领袖级的甲级写字楼是怎样炼成的！问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议报告提纲报告提纲项目界定项目界定项目定位项目定位随着政府规划重心的转移，该区域的枢纽作用逐步体现，已经具备成为随着政府规划重心的转移，该区域的枢纽作用逐步体现，已经具备成为“邹平之窗邹平之窗”的外部条件
2、，适合打造邹平县乃至滨州市的地标性建筑。的外部条件，适合打造邹平县乃至滨州市的地标性建筑。北进邹平的门户,项目位于黄山五路与黛溪三路交叉口西南角，邹平客运中心斜对面。项目南接邹平老城、东连邹平工业区、北与邹平工矿企业区相望，处于三地相交，门户概念明显。S321上的交通枢纽站位邹平看项目：本案地处站位邹平看项目：本案地处“三区一核三区一核”，属邹平之窗。，属邹平之窗。企业聚集区企业聚集区老城区老城区工业区工业区站位邹平看项目：站位邹平看项目：项目占据了未来城区核心位置。项目占据了未来城区核心位置。n项目雄踞黛溪三路与黄山五路交汇处，为2条城市主干道相汇之地，交通优势明显；n周边交通纵横交错，地处
3、邹平客运中心的枢纽地带n依仗便捷的交通，项目至淄博40分钟，至济南50分钟。n老城区未来的核心位置，未来城市动向的发展区域；n北部城区改造的先发区域，商贸资源已经苏醒并具备长远发展的趋势；n便捷的交通条件，从物理角度上已经将该区域界定为北城未来发展的核心；老城区西部城区北部郊区工业区山南新城站位项目看地块：现存不多的外向型地块。站位项目看地块：现存不多的外向型地块。地块现状地块现状：目前区域内有部分临时建筑物需要拆除，站在城市运营和城市发展的角度上来：目前区域内有部分临时建筑物需要拆除，站在城市运营和城市发展的角度上来讲，地块现状与邹平县城市面貌极度不协调，脏、乱、差形象的改变已经提上政府工作
4、日讲，地块现状与邹平县城市面貌极度不协调，脏、乱、差形象的改变已经提上政府工作日程，处在邹平城市之窗位置的特定因素决定了本项目的发展不仅仅是一个简单房地产项目程，处在邹平城市之窗位置的特定因素决定了本项目的发展不仅仅是一个简单房地产项目的开发，更在城市发展的角度对本项目提出了更高的要求。的开发，更在城市发展的角度对本项目提出了更高的要求。受特定历史和现实条件的制约，该区域始终处于中低端，核心竞争力和价值尚未被完全挖掘；如果没有政府政策的撬动，未来几年内不会有质的变化。换一个角度来看，该区域又属于鲜有的、外向型的、最具活力的区域之一。齐明建材城齐明建材城项目地段分析项目地段分析本案处于黛溪三路和
5、黄山五路的黄金交汇点，属于黛溪三路商业中心区北沿区域，地段位置十分优越。p项目位于黛溪三路和黄山五路交汇处，两边临路，具有极强的昭示性与便利性；p项目处于邹平核心商圈：黛溪三路商圈与本案处于同一商业发展轴线上；p黛溪三路商圈是邹平城市功能最完善的城市级商圈之一，囊括了邹平城市发展的商业、居住、市政、商务等各项功能；项目处于商圈延长线上。黛黛溪溪三三路路黄山五路黄山五路中央政务区中央政务区和商业中心区和商业中心区CBD本本 案案项目配套项目配套资源分布资源分布周边餐饮、超市、医院、学校众多，生活资源丰富；但目前周边商务配套不齐全，处于起步发展阶段。项目交通分析项目交通分析项目地处黄山五路和黛溪三
6、路路交汇处，汽车站对面，交通非常便利。u项目东临黛溪三路，北临黄山五路，道路宽阔，交通便捷，连通整个邹平交通网；u项目位置距汽车站0距离，下楼即到汽车站，交通网络直通全国。u黛溪三路南北连接邹平、黄山五路东西方向贯穿整个邹平，两条城市主干道的交汇，交通枢纽地带无可比拟。汽车站汽车站项目地块分析项目地块分析是邹平县内为数不多的外向型项目之一，市场认可度较高；位于三区交界位置，处于邹平县城市发展扩展北方向上，政府重点发展区域；项目处于客运中心对面核心位置，与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块目前较为平整，基础配套完善；区域周边产业基础较好。项目临两大主干道，项目昭示性好。本项目具有部分拆迁改
7、造；目前项目周边脏乱差，区域形象较弱；地块面积狭小，不便于产品的打造；项目临近主干道，车流物流量大，噪音、污染等影响居住品质。地块优势：地块优势：地块劣势：地块劣势：项目小结项目小结中小型开发项目，基础条件较好。区域位置较好区域位置较好：1、邹平老城区改造的重点区域。2、客运中心对面，人流、物流、信息流聚集之地。3、老城区交界、工业区外延区域。项目基础较好项目基础较好：1、项目基础配套完善，交通优势明显，但生活配套基础较差。2、地块较为平整。3、地块较小，适合中小型短平快项目的开发。发展前景较好发展前景较好：1、政府大力支持，从政策等方面给予支持。2、周边产业基础较好，但缺乏与之相适合的配套。
8、3、项目物业类型属于市场空白。4、市场存在产业升级需求。本项目从区域位置、项目基础、发展前景等方面均存在较好的先本项目从区域位置、项目基础、发展前景等方面均存在较好的先天优势，且属于政府大力支持的项目，短平快的发展在目前市场天优势，且属于政府大力支持的项目，短平快的发展在目前市场状况下会有很大的发展机会。状况下会有很大的发展机会。项目小结项目小结 顺民心，应民意 新北城，新名片 保民生，扩就业 促产业，创税收本案地处大邹平战略要本案地处大邹平战略要地，是邹平的北大门，地，是邹平的北大门，是政府改善老城面貌，是政府改善老城面貌，改善居民居住环境，打改善居民居住环境，打造老城新貌的政绩工程、造老城
9、新貌的政绩工程、民心工程。项目的投资民心工程。项目的投资开发所带来的政治、社开发所带来的政治、社会影响非同一般；因此，会影响非同一般；因此，该项目不仅仅是单纯的该项目不仅仅是单纯的经济决策，更是政治、经济决策，更是政治、文化决策；文化决策； 项目必须产生集聚生长项目必须产生集聚生长能力，方能实现可持续能力，方能实现可持续发展。发展。本案的开发建设，需要承担三重责任，即：民心所向，本案的开发建设，需要承担三重责任，即：民心所向，人们需要借助该项目的开发改善、提升生活水平；政府人们需要借助该项目的开发改善、提升生活水平；政府满意，政府迫切需要这样一个项目为民生创利；城市运满意，政府迫切需要这样一个
10、项目为民生创利；城市运营，城市需要项目改变本区域脏、乱、差的现状，更好营，城市需要项目改变本区域脏、乱、差的现状，更好的展示邹平风采。的展示邹平风采。问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议项目界定项目界定项目定位项目定位R1R1：按常规发展的可能结果：按常规发展的可能结果本项目处于是核心商业圈和核心商务圈周边。会使该项目被商业圈和商务圈边缘化。从物业类型上：物业类型确定，没有发挥地块最大价值，且不同种物业类型不能相互融合，形成抗性。建筑物周边的破旧建筑给本项目高档次物业定位带来负面影响。从区域位从区域位置上置上从物业类从物业类型上型上从形象上从
11、形象上从利润上：通过物业类型组合 ，和各物业类型的合理比例的确定，实现项目利润最大化。从物业类型上：项目中的不同种物业类型相互融合，相辅相成。从品牌上：将本项目做成邹平地区的地标性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高齐明置业在邹平的社会知名度，和实现品牌效应。R2R2：我们的期望目标我们的期望目标从利润从利润上上从物业类从物业类型上型上从品牌上从品牌上不同种物业类型相互融合，相辅相成不同种物业类型相互融合，相辅相成R1、R2存在的矛盾或冲突存在的矛盾或冲突处于老城核心区域，但被商业和商处于老城核心区域，但被商业和商务圈边缘化务圈边缘化不同种物业类型不能相互融合，形不同种物业类型不能相互融合，形
12、成抗性成抗性通过物业类型组合通过物业类型组合 ，和各物业类型的合理比，和各物业类型的合理比例的确定，实现项目利润最大化例的确定，实现项目利润最大化周边物业的破旧的形象周边物业的破旧的形象本项目中高档次面市，与周边杂乱氛围相分隔，本项目中高档次面市，与周边杂乱氛围相分隔，形成社会知名度及品牌效应形成社会知名度及品牌效应S-C-Q结构结构1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有商业圈和商务圈的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？2.本项目如何形成核心竞争力，提升项目的品牌？提出问题 （question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题S-C-Q结构结构项目背
13、景条件的限制意味着：此项目必有的物业类型为商业，得出三种物业组合发展方向。项目自身条件的限项目自身条件的限制制高容积率地块价值最大化XX可取垂直流动性无法安排造价过高商业群楼+塔楼满铺商业超高层商业群楼商业群楼+塔楼塔楼方向一：必有物业（商业）方向一：必有物业（商业）+酒店酒店方向三：必有物业（商业）方向三：必有物业（商业）+公寓公寓方向二：必有物业（商业）方向二：必有物业（商业）+写字楼写字楼S-C-Q结构结构商业商业酒店酒店办公办公公寓公寓公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。商业的档次要求不能影响办公、酒店的大堂和昭示性利益最大化形成完善配套、信息平台个体
14、差异所在、活力的核心相互限制相互限制相互支持关系相互支持关系为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享现金流来源为商业和酒店带来潜在客户补充其它功能共享办公带来的客户。现金流来源标志性定义档次可谓办公和公寓提供酒店服务和配套设施项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型是相互限制的，同时也是相互支持的。KPI分析分析KPIKPI外外因因市场市场实现度实现度宏观经济宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市市场场竞竞争争回现速度回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率投资回报率回报率稳定，商业物业79经营收益经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高受益内内因因客
15、户目标客户目标开发期开发期2年完成项目开发提升品牌提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌地块条件地块条件地块价值地块价值地块资源条件好，成熟度高，商业和办公价值高。本项目物业类型判定的价值构面KPI分析分析根据本项目物业匹配分析，建议建造星级酒店用于提升项目价值。KPIKPI外因外因市场实现市场实现度度宏观经济邹平近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展市场竞争u邹平住宅销售面积呈现下降趋势 ，存量住宅量大，小户型住宅市场仍有较大发展空间。内因内因客户目标客户目标开发期2年完成项目开发 提升品牌物业形象好，星级酒店能够提升项目品牌 地块条件地块条件地块价值车站商圈，缺乏配套；本案作为辅助性配
16、套弥补缺失。KPI分析分析根据本项目商业物业匹配分析，办公及酒店用于回笼资金，建造沿街商业聚集人气，提升物业整体形象。KPIKPI外因外因市场实市场实现度现度宏观经济人均可支配收入增长较快，社会消费能力持续增长市场竞争 差异化竞争较弱内因内因客户目客户目标标开发期2年完成项目开发 提升品牌 商业物业可提升项目品牌地块条地块条件件地块价值 车站商圈，商业价值极大 KPI分析分析根据各物业功能比较分析：我们认为发展办公+酒店+沿街商铺更符合目前市场需求和项目的目标。功能类功能类别别收益收益方式方式资金需求资金需求对于项目可能贡献对于项目可能贡献市场实现度市场实现度目标目标契合契合度度公寓公寓销售投
17、资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店酒店外包经营投资大为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租星级酒店-低成本，高形象办公办公销售投资小、资金回笼中等稳定的现金流实现度高商商业业沿街沿街商铺商铺销售投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高拟合度最低KPI分析分析问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议项目界定项目界定项目定位项目定位2.写字楼市场分析3.酒店市场分析市场市场/竞争竞争/客户客户1.政策分析调控政策目标抑制住宅物业投资、投机需求，客观上使一部分投资资金流向商业地
18、产领域。对未来市场影响判断，对未来市场影响判断，调控政策威力渐显调控政策威力渐显对住宅房地产政策调控对住宅房地产政策调控叠加效应渐显叠加效应渐显对商业地产不利影响较对商业地产不利影响较小，且使投资住宅资金小，且使投资住宅资金流向商业地产流向商业地产10年4.15新政到9.29及新国五条，到10月20日加息，10年底年开始的限购，从税收、信贷、行政、土地等组合政策连续出台，促供给压需求，打击住宅房地产投资与投机，凸显了政府调控市场的决心。本次调控政策的出发点是民生，打压住宅地产的投资、投机需求，这使得投资住宅资金转向商业地产等其他投资产品，但近期银行加息，五次上调存款准备金率 。我们认为,随着时
19、间的推移，政策对住宅的效力在逐步显现，成交价格会出现局部的、点式松动现象，并逐步会影响整个居住市场成交价格的变化。政策解析政策解析政策小结政策小结机会：机会：调控政策抑制住宅物业投资，迫使部分住宅投资资金流向商业地产领域，为商业物业发展提供了机遇。风险：风险：目前市场存在观望情绪，如果一二线城市政策调控不到位，存在推出后续更加严厉政策的风险。建议：建议：我司建议本项目应快速启动、把握好开发节快速启动、把握好开发节奏和投资速度奏和投资速度，视市场和政策变化，做好快速销售的准备，快速回现，保证项目的资金和开发安全。2.写字楼市场分析3.酒店市场分析市场市场/竞争竞争/客户客户1.政策分析u第一代写
20、字楼第一代写字楼u第二代写字楼第二代写字楼u第三代写字楼第三代写字楼u第四代写字楼第四代写字楼一般是指计划经济体制一般是指计划经济体制下的行政办公楼，下的行政办公楼，只能只能只能只能满足于基本办公功能满足于基本办公功能满足于基本办公功能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是深圳第一代写字楼是8080年代以深圳速度名贯全年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中深业大厦、晶都金融中心等。心等。 外企进入中国，改革开外企进入中国，改革开放后获
21、得开发建设的写放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，满足功能需求之外，内内内内部空间开始针对客户灵部空间开始针对客户灵部空间开始针对客户灵部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有活分割，智能化水准有活分割，智能化水准有活分割，智能化水准有所提升。所提升。所提升。所提升。深圳第二代写深圳第二代写字楼以出现于字楼以出现于9090年代初年代初的深圳电子科技大厦、的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。中银大厦为代表。 第二代的基础上开始第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需考虑以客户的贴身需考虑以客户的贴身需考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色求为导向，加入绿色求为
22、导向，加入绿色求为导向，加入绿色环保办公理念，提高环保办公理念，提高环保办公理念，提高环保办公理念，提高舒适度，大大提高了舒适度，大大提高了舒适度，大大提高了舒适度，大大提高了智能化的水平。智能化的水平。智能化的水平。智能化的水平。深圳深圳第三代写字楼以第三代写字楼以2020世世纪末的地王大厦、赛纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为格广场和江苏大厦为典型代表。典型代表。 第三代的功能基础上，第三代的功能基础上，强调以客户需求为中强调以客户需求为中心，心，旨在提供低成本、旨在提供低成本、旨在提供低成本、旨在提供低成本、高效率的商务平台，高效率的商务平台，高效率的商务平台，高效率的商务平台，提倡人
23、性化的沟通与提倡人性化的沟通与提倡人性化的沟通与提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间交流，注重办公空间交流，注重办公空间交流，注重办公空间对企业文化和员工素对企业文化和员工素对企业文化和员工素对企业文化和员工素质的培养和提高，引质的培养和提高，引质的培养和提高，引质的培养和提高，引导智能化，强化绿色导智能化，强化绿色导智能化，强化绿色导智能化，强化绿色环保办公理念环保办公理念环保办公理念环保办公理念，从而，从而达到国际化商务社区达到国际化商务社区的标准。的标准。 邹平写字楼处于第一代发展阶段邹平写字楼处于第一代发展阶段邹平写字楼处于第一代发展阶段邹平写字楼处于第一代发展阶段智能化水准逐步提高智
24、能化水准逐步提高智能化水准逐步提高智能化水准逐步提高纵观中国写字楼发展历程，探寻邹平目前所处的阶段，针对邹平现今的产品力水平状况，研究邹平未来的写字楼发展趋势。写字楼产品极易被模仿和超越，写字楼产品极易被模仿和超越，写字楼产品极易被模仿和超越，写字楼产品极易被模仿和超越，我们是否应该直接以打造第四代我们是否应该直接以打造第四代我们是否应该直接以打造第四代我们是否应该直接以打造第四代写字楼为方向写字楼为方向写字楼为方向写字楼为方向? ?？发展趋势发展趋势中国写字楼发展阶段分析目标客户目标客户目标客户目标客户明确明确明确明确第四代写字楼瞄准各类资金实力雄厚和高利润、有实力的精英型企业各类资金实力雄
25、厚和高利润、有实力的精英型企业，在最大程度上满足使用者对办对办公舒适性、特色性、形象标示性公舒适性、特色性、形象标示性和提升工作效率及效益的要求。 景观要求更景观要求更景观要求更景观要求更高高高高国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。 更多商务更多商务更多商务更多商务空间空间空间空间随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的随着网络的普及，资源的共享成为提升工作
26、效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办办公室公共走廊公室公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。 提倡绿色环保提倡绿色环保提倡绿色环保提倡绿色环保第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将
27、新风系统融进了设计当中。目前正在规划中的大部分写字楼都已经将新风系统融进了设计当中。 高智能化高智能化高智能化高智能化第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达达到到5A甲级标准将是最低的智能化标准甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。绿色、环保、智能、品质，打造高形象、特色、舒适、愉悦、共享的商务绿色、环保、智能、品质，打造高形象、特色、舒适、愉悦、共享的商务绿色、环保、智能、品质，打造高形象、特色、舒适、愉悦、共享的商务绿色、环保、智能、品质，打造高形象、特色、舒适、愉悦、共享的商务空间是中国目前写字楼发展的主
28、要趋势。空间是中国目前写字楼发展的主要趋势。空间是中国目前写字楼发展的主要趋势。空间是中国目前写字楼发展的主要趋势。发展阶段发展阶段邹平写字楼客户购买写字楼目的分析购买写字楼物业原因分析自用兼投资客户为市场主流需求； 改善办公环境是购买写字楼主要目的客户分析客户分析客户特征客户特征通过调研了解，具备自用及投资双共性的房产是邹平的主流客群，其主要购买目的是改善办公环境。客户关注的外部因素主要有区位、保值升值空间、政府规划、商务氛围等；客户关注的外部因素主要有区位、保值升值空间、政府规划、商务氛围等；本体因素主要有价格、景观、外立面、平面布局等。本体因素主要有价格、景观、外立面、平面布局等。外部关
29、注因素：位置升值潜力商务氛围规划内部关注因素：形象价格景观实用率客户分析客户分析客户关注客户关注淄博写字楼客户本体关注因素淄博写字楼客户本体关注因素淄博写字楼客户外部关注因素淄博写字楼客户外部关注因素外立面形象价格来自客户的声音来自客户的声音来自客户的声音来自客户的声音写字楼区位一定要好，一定要在城市规划的商务区中心位置位置，最好在有商务氛围有商务氛围；临近城市主干道，交通交通要便利，出门办事要方便；配套配套一定要齐全，商业、休闲设施都要有；只要是稍微上点规模的公司，都对写字楼形象形象很重视，最好是标杆性杆性项项目；毕竟这是公司的“脸面”；公司比较重视写字楼的档次档次，5A甲级写字楼是总公司对
30、公司的要求标准；大堂大堂这些设备要装修的高档一些，电梯电梯装的好一点，现在上个电梯太慢了，还比较挤，写字楼最好给人到了星级酒店的感觉就好了；停车停车一定要方便，停车位现在太紧张了；现在的写字楼空气太差了，要是空气环境空气环境好点的写字楼就太好了；除了办公外，希望有些休闲空间休闲空间，如休息室、发泄室之类的；楼上多一些绿化绿化，生态环保做的好一点；写字楼上多一些轻松的符号轻松的符号、摆设，不要总是冷冰冰的；服务服务更人性化一些，不要总是死板的物业服务；客户分析客户分析客户需求客户需求位置、位置、CBDCBD、交通、交通、配套设施配套设施标杆性、档次标杆性、档次大堂、电梯大堂、电梯停车停车空气环境
31、空气环境休闲空间休闲空间生态绿化生态绿化轻松的符号轻松的符号人性化的服务人性化的服务改善性客户除了对外观形象及价格关注外，也关注办公环境的塑造。基基基基本本本本条条条条件件件件硬硬硬硬件件件件配配配配置置置置更更更更高高高高层层层层次次次次办办办办公公公公方方方方式式式式客户分析客户分析客户需求客户需求传统写字楼的传统写字楼的“铅华铅华”现象现象 根据世界卫生组织的研究显示，在密闭的写字楼密闭的写字楼中工作的人，患呼吸系统和神经呼吸系统和神经系统疾病系统疾病的比例比一般人多出45%。他虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害，但是对员工的工作效率工作效率，工作动能性工作动能性产生的影响将使公
32、司蒙受巨大的隐性损失隐性损失。传统写字楼六大弊端传统写字楼六大弊端u有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉；u办公室不通风，自然采光差，造成资源浪费；u长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率；u员工没有休息间或休息间条件差；u办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；u工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。 客户不再满足现有的低端写字间配置，厌倦了传统写字楼冰冷的、古板的、客户不再满足现有的低端写字间配置，厌倦了传统写字楼冰冷的、古板的、沉闷的环境。渴望着一种代表公司规模形象，有高档的装修，完善配置，健康的、沉闷的环境。渴望着一种代表公司规模形象，有高档
33、的装修，完善配置，健康的、愉悦的、人性化的、体现人文关怀的办公环境及办公方场所！愉悦的、人性化的、体现人文关怀的办公环境及办公方场所！2.写字楼市场分析3.酒店市场扫描市场市场/竞争竞争/客户客户1.政策分析中小宾馆集群邹平县大大小小的宾馆数量虽多，但生意普遍不错；特别是车站周边邹平县大大小小的宾馆数量虽多，但生意普遍不错；特别是车站周边500米的距离内集中米的距离内集中了不下了不下50家宾馆，且生意不错，价值不菲；可见邹平县住宿行业仍有很大的空间，需求家宾馆，且生意不错，价值不菲；可见邹平县住宿行业仍有很大的空间，需求量巨大；工业区企业众多，往来客商的需求不容忽视。量巨大；工业区企业众多，往
34、来客商的需求不容忽视。工业区企业众多工业区企业众多住宿需求非常旺盛住宿需求非常旺盛老城区成为老城区成为外来客商住宿首选之地外来客商住宿首选之地车站区域急需高档次酒店车站区域急需高档次酒店满足高端商务人士的需求满足高端商务人士的需求邹平县往来的外地客商，对于酒店行业需求量巨大。酒店需求酒店需求问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议项目界定项目界定项目定位项目定位我们利用我们利用LIVQLIVQ模型对本项目发展方向进行验证模型对本项目发展方向进行验证u我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。u根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个
35、参数权重。物业形象物业形象Image物业价值物业价值Value回现速度回现速度liquidity容积率容积率Quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场我们判断不同物业在各自市场的单位盈利水平估算。物业功能组合物业功能组合酒店酒店办公楼办公楼大户高档公寓大户高档公寓小户型普通公寓小户型普通公寓单位成本（元单位成本（元/M2/M2）23002300230023002000200021002100单位售价（元单位售价（元/M2/M2）60006000600060005100510
36、053005300单位利润（元单位利润（元/M2/M2）37003700370037003100310032003200酒店酒店写字楼写字楼大户高档大户高档公寓公寓小户型普小户型普通公寓通公寓回现速度回现速度 50%50%9 99 98 88 8物业价值物业价值20%20%101010109 98 8容积率容积率20%20%101010103 38 8形象形象10%10%101010108 88 8总评总评9.59.59.59.57 78 8本表只列出综合考虑本项目实际情况及市场现状后的可能情况，并非纯数学组合；未考虑地价因素。根据邹平房地根据邹平房地产市场分析及产市场分析及物业价值估算，物业
37、价值估算，通过通过LIVQ模模型对物业组合型对物业组合验证，仍旧是验证，仍旧是底商底商+写字楼写字楼+酒店价值最高酒店价值最高项目战略发展方向竞争战略竞争战略通过项目所面对的外因与内因研究，项目将采用底通过项目所面对的外因与内因研究，项目将采用底商商+写字楼写字楼+酒店的物业组合，并使之相互依托，酒店的物业组合，并使之相互依托，相辅相成，实现项目利润最大化；相辅相成，实现项目利润最大化；开发战略开发战略面对市场竞争时，我们抓住商业市场的热点，并面对市场竞争时，我们抓住商业市场的热点，并抓住邹平写字楼发展阶段的特征，打造低成本，抓住邹平写字楼发展阶段的特征，打造低成本，高形象写字楼，从而形成项目
38、核心竞争力；高形象写字楼，从而形成项目核心竞争力；本项目的发展将会考量以下七点p是城市级的是城市级的p是城市核心的是城市核心的p是具有标志性的是具有标志性的p是区域峰值地价的是区域峰值地价的p是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的p是可回避竞争的是可回避竞争的p是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的p辐射全邹平的辐射全邹平的p是未来邹平的中心地带是未来邹平的中心地带p能代表新时代的邹平，是城市的能代表新时代的邹平，是城市的“一级一级”p项目高度高于城市中的任何区域项目高度高于城市中的任何区域p可辨识，明晰区别于其他区域可辨识，明晰区别于其他区域p走差异化竞争，建立项目核心竞争力走差异化竞争，建
39、立项目核心竞争力p尽可能的采取超越市场现状的手段尽可能的采取超越市场现状的手段基地基本资料地块占地587.67平方米，不足1亩地。按照写字楼的进深要求13.5-15米左右，需要占用齐明建材城的部分土地。图中所示A区域建议进行整体性规划。A规划方向规划方向1 1商业裙楼+酒店底商+办公楼规划示意1 1栋栋1818层办公楼层办公楼+1+1栋栋1111层酒店层酒店1-21-2层均包含底商。层均包含底商。城市广场沿黛溪三路方向示意图沿黛溪三路方向示意图底商+酒店+办公1-2层为联体商铺；层为联体商铺；3-5层餐饮娱乐；层餐饮娱乐；6-10层宾馆客房；层宾馆客房；11-18层办公楼层办公楼城市广场规划方
40、向规划方向2 2问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议项目界定项目界定项目定位项目定位硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置外外外外 立立立立 面：面：面：面：玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准: : : :电电电电 梯：梯：梯：梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空空空空 调：调：调：调：系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式网络地板：网络地板：网络地板：网络地板：地板类型、离地面高度、实用性地板类型、离地面高度、实用性配套设施：配套
41、设施：配套设施：配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置软件配置软件配置软件配置物业服务：物业服务：物业服务：物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：智能化系统：智能化系统：智能化系统：5A5A智能化智能化发展商品牌：发展商品牌：发展商品牌：发展商品牌：发展商的影响力及关系网络发展商的影响力及关系网络大堂大堂电梯间电梯间卫生间卫生间甲级楼宇甲级楼宇要素要素客户客户“埋单埋单”的原因，也是项目的原因，也是项目卖点的来源。卖点的来源。写字楼控制成本,将钱花在客户看得见,摸得找的地
42、方-外立面、大堂、电梯、卫生间。根据市场调研结果， 纯纯纯纯写字楼主力户型在写字楼主力户型在写字楼主力户型在写字楼主力户型在50100501005010050100平米，其它形式平米，其它形式平米，其它形式平米，其它形式的主力户型在的主力户型在的主力户型在的主力户型在100160100160100160100160平平平平米；米；米；米；综合考虑，建议本项目写字楼单元面积为：主主主主力户型力户型力户型力户型50505050、80808080平各一半，平各一半，平各一半，平各一半，单元式，可以实现每单元式，可以实现每单元式，可以实现每单元式，可以实现每50505050或或或或80808080平向
43、上的递增组合；平向上的递增组合；平向上的递增组合；平向上的递增组合；建议预留建议预留建议预留建议预留20%20%20%20%的物业用于的物业用于的物业用于的物业用于整层出售，这些楼层可整层出售，这些楼层可整层出售，这些楼层可整层出售，这些楼层可预先挑出花园作为附加预先挑出花园作为附加预先挑出花园作为附加预先挑出花园作为附加值随楼赠送给大业主；值随楼赠送给大业主；值随楼赠送给大业主；值随楼赠送给大业主；写字楼户型示意写字楼技术指标 建筑使用率建筑使用率达到70-75%。 标准层面积标准层面积：大写字楼的标准层面积在2000-2500平方米；小写字楼因地块形状限制，不易达到以上指标，可根据实际情况
44、进行设计。标准层面积应在1000平方米以上；建议标准层面平面尽量保证形状规整以便于内部分割及提高使用率；标准层使用率70-75%。停车位数量：停车位数量：按照60-100平方米设置一个停车位。 进深：进深：作为具有国际标准的甲级写字楼理想进深13.515米。建议项目尽可能参考这一数值进行设计。 净高：净高： 考虑某些公司的网络布线要求，建议净高2.7米，不少于2.6米。并可考虑在局部楼层适当增加净高，以满足某些特殊客户的需求（如广告、影视、工作室创意类公司）。 室内装修：室内装修：提供大堂和公共部分装修。 空调：空调：建议采用二管制或四管制空调系统，针对写字楼普遍存在的室内空气环境不好的现象，
45、加大新风量，达到每人每小时50立方米。 电力：电力：大于100W/平方米，不低于80W/平方米，提供备用电机。 楼板承重：楼板承重：250公斤/平方米。写字楼技术指标写字楼技术指标智能化系统BAS）楼宇自动化A）楼宇设备监控系统供热、通风和空气调节系统给排水系统照明设备系统电梯监控系统B）停车场管理系统C）广播音响系统（紧急广播疏散）D）（SA）保安监控系统保安监视系统巡更系统防盗系统E）（FA）消防自动化系统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统（OAS）办公自动化A）共享信息系统B）办公与文件处理流程自动化管理系统C）物业管理辅助系统D）设备共享系统（CAS）信息自动化系统A）网络通讯系统内
46、部综合布线系统外部通讯接口宽带接入内部局域网服务B）电视通讯系统卫星电视接收预留接收基座）C）无线通讯系统无线寻呼对讲系统移动通讯信号增强卫星通讯系统D）程控电话用户交换系统固定电话系统通讯声讯服务系统产品定位：写字楼-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中央其公共部分采用中央空调，每个单位内采空调，每个单位内采用分体式空调；用分体式空调；中央空调类幕墙外立面，同时类幕墙外立面，同时在外立面的造型上予在外立面的造型上予以创新以创新外立面干练，挺拔干练，挺拔类幕墙新颖，时尚新颖，时尚造型的创新地标性，权威性地标性，权威性激光束富丽堂皇富丽堂皇夜晚灯光城市广场聚人气，聚财气，更是一个城市的标志
47、与名片。城市广场通常是城市居民社会生活的中心，是城市不可或缺的重要组成部分。不仅是一个城市的象征,人流聚集的地方,而且也是城市历史文化的融合,塑造自然美和艺术美的空间。故城市广场, 是一个城市的标志,是城市的名片。 城城 市市 广广 场场城市广场示意城市广场是政府和社会各界举办节庆活动、开展宣传教育、发布政府信息等最有影响的地方，成为社会稳定、国泰民安的象征。也是市民休闲娱乐、锻炼身体的理想场所。 写字楼城市广场写字楼城市广场 意意 向向 图图外立面简洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本。要点：要点：节约成本，采用类幕墙。在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整
48、体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性写字楼外立面写字楼楼体亮化采用激光技术及LED电子大屏技术，树立项目亮点，展现项目写字楼地标形象地位。写字楼顶级会议室在高楼层规划顶级会议室，彰显项目高端品质 及入住公司的品级。p具有电视电话会议、同声传译等国际先进功能，满足不同公司的不同会议需求。p会议室可作为集团公司的常规主会议室，充分实现物业价值利用的最大化。写字楼门前小品写字楼入口 意意 向向 图图p大中庭设计通透大气：增加大堂的景观效果，尽可能采用采光天棚，引入自然光纯正大堂功能，不含任何商业。写字楼大堂写字楼空中花园利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环
49、境，提升其核心竞争力。考虑因素：考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：建议要点：p 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。p 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。简约大气的电梯间延续物业统一设计风格写字楼电梯间写字楼卫生间容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低卫生间卫生间考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：p设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；p设置玄关和过渡前室，并
50、利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；p在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；p卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。酒店档次定位中高档三星级特色酒店，高形象入市。酒店定位项目的良好配套整体高形象入市市场追随酒店可以充分利酒店可以充分利用地块的资源价用地块的资源价值，更好的与商值，更好的与商业形成互补业形成互补酒店的形象直接影响着整个项目的形象整个邹平酒店市场旺盛，平均入住率较高严格控制建筑成本成本营销考虑档次定位：档次定位：中高档三星级特色中高档三星级特色酒店，高形象入市酒店，高形象入
51、市酒店定位：立足于邹平，面向周边商务酒店市场。酒店定位v位置：项目的塔楼部分v功能：为商业和写字楼形成相对的服务设施，为整个项目提升形象。v对象：前往邹平的商务人士v组成：客房，大堂（与写字楼公用或者独用），会议室，商务中心等大堂大堂客房客房会议室会议室商务中心商务中心面积需求面积需求400500400500平平方米方米 两层，两层，与写字楼与写字楼共用共用22282228平平方米方米/ /标标准间准间一个一个300300人，二到人，二到三个三个3030人人的会议室的会议室20302030平方米平方米酒店大堂酒店电梯间提供星级酒店的服务管家式贴身服务，除去商务人士的日常琐事困扰。p星级服务既满
52、足了高端商务客居住功能，又具备办公商务特性。酒店服务问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向产品建议产品建议项目界定项目界定项目定位项目定位整体形象定位推推动动城城市市的的力力量量邹邹平平财财富富中中心心项目整体形象定位邹平的财富核心定义邹平城市财富的新标准定义邹平城市财富的新标准定义邹平城市财富的新标准定义邹平城市财富的新标准欲望、渴求、刺激在方寸土地上被压缩成高浓度的都市体欲望、渴求、刺激在方寸土地上被压缩成高浓度的都市体验，都市经验。验，都市经验。形象定位诠释邹平的财富核心（财富篇） 人类历史上最富有的人，都是拥有人类历史上最富有的人，都是拥有“资源资源”
53、的人，在新经济时代，的人，在新经济时代，“资源资源”早已颠覆了土地、石油、早已颠覆了土地、石油、厂房大楼或金山银山的传统定义，科技、人才、绝妙的想法、预见力，都可以称之为资源，甚至在合适的厂房大楼或金山银山的传统定义，科技、人才、绝妙的想法、预见力，都可以称之为资源，甚至在合适的地段圈定属于自己的商务平台，都可以将创造财富的方式彻底改写。地段圈定属于自己的商务平台，都可以将创造财富的方式彻底改写。v定义财富平台的新标准定义财富平台的新标准 形象定位诠释邹平的财富核心（客户篇）我们的客户我们的客户： 他们是这样一群人：不停的在殊多都市中穿梭，他们是这样一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他们
54、理解这儿因此，他们理解这儿都市的核心、经济高度聚都市的核心、经济高度聚集的细胞核；集的细胞核； 他们热爱都市，都市的价值造就了他们的价值，当一些富人进入郊区时，他们却住进都市最繁华最他们热爱都市，都市的价值造就了他们的价值，当一些富人进入郊区时，他们却住进都市最繁华最核心的区域，因为他们需要紧紧抓住都市的万千变化。核心的区域，因为他们需要紧紧抓住都市的万千变化。 他们在这里，并代表着一个阶层：富有、荣誉而他们在这里，并代表着一个阶层：富有、荣誉而且更年轻、求变的活力阶层。且更年轻、求变的活力阶层。v精英的价值，往往是他对财富的远见卓识。精英的价值，往往是他对财富的远见卓识。形象定位诠释邹平的财
55、富核心（建筑篇）我们的建筑：我们的建筑：建筑不是材料与材料的简单拼凑建筑不是材料与材料的简单拼凑 ，而是艺术与技术的完善结合。，而是艺术与技术的完善结合。建建筑造型处理应考虑能从周边的物业筑造型处理应考虑能从周边的物业中跃然而出，予人以强烈的视觉冲中跃然而出，予人以强烈的视觉冲击力，又要适合现代人的审美需要。击力，又要适合现代人的审美需要。进入性与昭示性良好，增添了邹平进入性与昭示性良好，增添了邹平的又一道风景线。的又一道风景线。v眼光成就未来，成功从此开始眼光成就未来，成功从此开始打造邹平第一城市财富核心打造邹平第一城市财富核心齐明财富广场齐明财富广场城市的广场，财富的动力城市的广场，财富的
56、动力城市的广场，财富的动力城市的广场，财富的动力财富财富财富财富-黄金的枢纽；黄金的枢纽；黄金的枢纽；黄金的枢纽； 建筑建筑建筑建筑-空间的形态；空间的形态；空间的形态；空间的形态； 科技科技科技科技-人性的关怀；人性的关怀；人性的关怀；人性的关怀； 新都市经验主义新都市经验主义客户客户定位定位邹平财富的核心 重新定位邹平财富平台的新标准价格定位价格定位产品定位产品定位形象定位形象定位产品类型产品类型高形象，低成本，临街以类公建外立面做投资的商铺。主打户型主打户型临街做商铺出售；写字楼以5080的小户型为主，可自由拆分。价格价格商业定价联体1-1.2万元/m2写字楼、酒店定价60006500元
57、/m2 核心客户核心客户对车站商务环境认同的企业和商家；注重商务环境和工作场所品质的企业。重要客户看好商务投资前境的有投资能力的富裕人群。案名与主题推介案名释义：案名释义：n突出齐明品牌形象，给客户信心的保障；n形成邹平楼盘的黄金品牌。n形象定位与我们的主流客户追求高品质的购买动机相契合；齐明财富广场定义邹平财富平台新标准定义邹平财富平台新标准定义邹平财富平台新标准定义邹平财富平台新标准回顾项目的发展战略项目的发展战略把本项目打造成为一个包含把本项目打造成为一个包含: :商业、写字楼和酒店的邹平高档次楼盘。商业、写字楼和酒店的邹平高档次楼盘。邹平财富的核心邹平财富的核心-打造邹平财富平台的新标
58、准！打造邹平财富平台的新标准！商业商业写字楼写字楼酒店酒店打造沿街商业打造沿街商业以低成本，高形象为原则，将写字楼核心优势：使用率高，形象好，以低成本，高形象为原则，将写字楼核心优势：使用率高，形象好，车位充足，并且有商务特色的星级酒店为配套，成为价值的提升点。车位充足，并且有商务特色的星级酒店为配套，成为价值的提升点。三星级商务特色酒店，与项目整体相辅相成，相互依托。三星级商务特色酒店，与项目整体相辅相成，相互依托。从而：使项目成为邹平的地标之一，成功推出齐明置业明星楼盘，提升从而：使项目成为邹平的地标之一，成功推出齐明置业明星楼盘，提升从而：使项目成为邹平的地标之一，成功推出齐明置业明星楼
59、盘，提升从而：使项目成为邹平的地标之一，成功推出齐明置业明星楼盘，提升齐明置业的市场知名度，形成自己的品牌。齐明置业的市场知名度，形成自己的品牌。齐明置业的市场知名度，形成自己的品牌。齐明置业的市场知名度，形成自己的品牌。We serve. You enjoy.谢谢聆听！晨晨 宇宇 地地 产产 2012.04 2012.04 MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1R
60、SXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTb
61、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
