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1、深圳新摩尔商业管理有限公司总经理清华大学国际商业地产运营客座教授杨宝民杨宝民目录1.领导人才的四点要求与经理选拔（）高层经理人的选拔和使用（）保持企业持续变革的热情2.根据行业特点确定激励机制和约束机制3.董事长在商业地产中驾驭能力的体现4.董事长的工作方法和学习方法5.董事长如何领导企业文化建设6.董事长性格特点与企业发展的成败关系一、商业地产领导人才的四点要求美国企业家韦尔奇对人才的论述非常适用于商业地产行业第一 自己是精力旺盛的人第二是可以调动别人的激情，不光是自己要做好，要调动别人的激情第三 要有决策的勇气第四要能够落实决策(1).高层经理人的选拔和使用选拔标准： 1）核心/基本素质
2、2）领导素质 3）专业素质 诚实正直是最重要的品质 对企业的绩效负有责任 合理使用资源（人员、设备、原材料等）经理人要执行的两项任务第一项任务：经理人必须建立一支第一项任务：经理人必须建立一支单一有机体的团队。单一有机体的团队。 经理人，要协调大量活动，协调是管理的精要所在。 经理人的任务是创造出一个大于其各组成部分总和的真正的、富有活力的整体，他把投入于其中的各项资源，转化为较各项资源的总和更多的东西。第二项任务：经理人必须权衡目前第二项任务：经理人必须权衡目前利益与长远利益。利益与长远利益。 经理人所做的一切必须既有利于当前，又有利于根本的长期目标和原则。商业地产开发总经理的选拔和鉴别成功
3、案例 吴向东总经理吴向东先生，现年四十三岁，于二零零九年六月获委任为香港华润置地有限公司董事总经理。吴先生亦为华润（深圳）有限公司总经理。华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一 以“品质给城市更多改变”为品牌理念，为客户带来生活方式的改变。成功领导了深圳万象城综合体的开发和运营失败案例国美商都经理人禹晋永的悲剧检察机关指控称，2003年3月，禹晋永以北京凯爱投资有限公司名义与山东省梁山县人民政府签订梁山凯爱国际高科技工业园区投资开发经营合同书。根据合同约定，县政府提供土地使用权1500亩，北京凯爱投资有限公司计划总投资10亿元。2
4、003年5月至6月，被告人禹晋永在没有落实资金来源，不符合招投标条件的情况下，虚构梁山凯爱工业园项目招投标，以北京凯爱投资有限公司的名义发布招标公告，并以购买标书款和投标保证金的理由，骗取北京某科技股份有限公司52.2万元。对国美商都项目定位和决策错误，导致黄光裕重大损失，积压资金20亿元以上。把聪明才智都用在了诈骗上。沈阳太原街万达项目经理人的失败教训由于缺乏对项目风险的评估和商业经验，商业规划和建筑设计出现严重失误，2003年开业的沈阳太原街万达广场沃尔玛人流不能被商业街区共享，项目开业后很快关门。最后万达集团决定拆掉商业街区重建，损失9-10亿元左右，2009年重新开业。项目相关负责人全
5、部被解除职务。沈阳太原街区项目商业管理公司领导人的选拔成功案例 成都王府井郭总 的成功张大吉生于1972年，1995年北京理工大学毕业后即一直在王府井集团工作。2005年3月，33岁的张大吉担任成都王府井百货总经理。成为当时王府井集团最年轻的门店总经理。张大吉入川挂帅王府井之后，他始终把精细化管理作为首要任务，特别注重主力品牌的引进和形象的提升，紧贴时尚时尚潮流，不断创新营销手段，经营业绩取得多项突破。 面对入世后外资商场的频频进攻，成都王府井百货在张大吉的带领下，销售额在2005年即率先突破了10亿元，实现了经营业绩的历史性突破，2006年再度达到13.6亿元销售额，创下西部百货业的最快增长
6、纪录。该业绩在王府井集团全国15家外埠门店中，排名首位，在中国西南地区单体门店中销售第一。 2009年张大吉就从王府井辞职。张大吉离开王府井后，郭志刚接任成都王府井总经理至今。 2013年张大吉已经就职茂业百货全国总经理。张大吉成都王府井销售业绩在郭志刚总经理带领下再上台阶、选址在主要商圈或次要商圈内的中心位置、人流能够在对面商业之间循环。至少拥有地下通道或天桥连接。成功案例成都王府井百货2010年成都王府井成为首个迈进年销售额30亿元俱乐部的百货单体店成都王府井百货总经理失败案例上海金鹰购物中心上海金鹰国际购物中心被贱卖 。没有很好地规划整体经营格局 ，经营惨淡。在前期缺乏定位准备的情况下，
7、从南京派出的店总经理套用南京的经营模式，盲目招商开业后溃败，这是墨守成规的失败，也是刻舟求剑式的失败，面对强大的竞争对手，缺乏对竞争压力的深刻认识，缺乏对自身能力的认识，硬着头皮上，给南京金鹰集团造成的损失超过亿元。经理人要有风险评估意识作为经理人在决战前要进行自我评估,当自己的经验不够时候,不能硬冲,需要借鉴外脑和老板形成战略共识,否则结局是项羽,英雄气短,还不如浑浑出身的刘邦,我亲眼看到自己的部分学生失败,犯类似项羽一样重复的错误。例如,某购物中心老板期望值高,盲目要求定位国际名品购物中心,对名品招商和经营的规律不了解时候,经理人需要采取有效的措施,进行沟通,形成正确的定位思路。（）保持管
8、理团队对不断创新的热情城市综合体和购物中心经营就是一场游戏，要想取胜，就要保持乐观的好奇心，不断探索创新管理，有效提升经营业绩。我们要建立鼓励创新的商业地产开发和运营管理制度。2.根据商业和房地产行业特点确定激励机制和约束机制根据市场细分原则确定公司定位，制定正确的公司治理机制和制度建设1更新观念树立全新的管理意识 (1)市场意识 (2)创新意识 (3)服务意识2贴近市场需求创新，通过创新的服务为顾客创造价值建立良性的激励机制和约束机制要坚持权、责、利相统一的原则 有效的高层经理人员的激励约束机制，应能充分满足经理人员的各种需要，从而最大限度地调动其积极性、发挥其能力，同时又能保证其行为目标与
9、所有者要求相一致，避免和消除经理人员利用职权或信息优势谋私利和侵害企业利益相关者的利益。 航海图片华为的员工持股激励机制任正非持有股权任正非持有股权华为称为“三高”企业，指的是高效率、高压力和高工资。任正非坚信高工资是第一推动力，因而华为提供的是外企般的待遇。除了高工资，还有奖金与股票分红，内部职工的投资回报率每年都超过70%，有时甚至高达80%.经济利益是最直接最明显的激励方式，高收入是高付出的有效诱因。华为创始人任正非仅持股1.4%，其他股份则由华为大部分员工所持有。 员工持股和激励措施员工持股和激励措施知识资本化、知识职权化。华为的员工持股制度，是按知分配的，把员工的知识劳动应得的一部分
10、回报转化为股权，即转化为资本，股金的分配又使得由股权转化来的资本的收益得到体现，通过股权和股的分配来实现知识资本化。还有组织权力，也按照知识的价值来分配，组织权力的分配形式是机会和职权，因而知识可以通过职权分配来表现。员工的股份是不可转让的，如果要退出公司，只能以初始出价出售给公司，这样想离开公司的代价就会变得很高。越是公司重要的人员，持有的股份越多，离开的代价也越大，所以这是企业的一项长期激励方法，体现了知识的价值，保证了企业的稳定。 华为总部大楼有效的激励约束机制应包括以下几个方面1、报酬激励机制2、控制权激励机制3、声誉或荣誉激励机制 4、企业组织内部监督约束机制 5、来自市场竞争的监督
11、约束机制 除上述五个方面之外，还有法律约束、道德约束、责任约束、政府约束和预算约束等机制的作用。激励机制和约束机制是相辅相成的，不能割裂。要以利益激励机制为核心建立激励机制，以监督机制为核心建立约束机制，对上述各种激励约束机制进行有效组合。 激励机制1、激励的手段和方法2、激励的度和量马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论约束机制管理者依据法律法规、价值取向和文化环境等，对管理对象之行为从物质、精神等方面进行制约和束缚以使其行为收敛或改变的机制。 外生性：在经济、金融运行外部 形成的，体现的是“人 约束机制 的意志” 内生性：经济金融运行过程中自 然形成的，体现的是 “市场的逻辑”3.董事长在商
12、业地产中驾驭能力的体现重点抓好公司治理机制和把握市场方向，制定正确的赢利模式,尔后选拔和培养团队骨干 1）加强团队知识学习，多开展团队活动训练，培养员工健康心理素质，积极进取，乐观豁达。 2）根据商业地产行业特点制定公司的治理机制，引导经理人追求企业的长期价值 3）根据商业经验和敏锐的洞察力掌握市场的方向，听取主流消费者对公司重点项目和发展方向的建议；审查公司重点的项目的 商业规划和建筑设计方案，评估项目投入和产出的关键数据 4）征求专家意见制定最佳的项目盈利模式董事长的战略把握能力-零售和地产组合战略成功的标志性人物-银泰集团的沈国军董事长2007年3月20日,银泰百货正式在港上市。银泰百货
13、的香港上市，开启了中国民营百货业与国际资本市场对接的大门；银泰，作为百货业的“杨门虎将”，不仅创造了中国大陆民营百货业在港交所上市的先例,同时更创造了240多倍单股超额认购的“纪录”。同年，他打造的银泰中心在北京CBD核心区竣工验收，不仅成为北京市60项重大工程中唯一的民营项目，与北京地铁、奥运鸟巢等重点工程一起受到国务院领导的关注，更以249.9米的高度成为北京的新地标。不久，他发起设立的慈善机构即将浮出水面，科学的管理模式，不仅是慈善领域的开拓创新，更是他拳拳爱心的全新起点。沈国军，1962年8月出生,浙江奉化人，高级经济师。1997年成立中国银泰投资公司，现任中国银泰投资有限公司董董事长
14、事长兼总裁，北京浙江企业商会会长。“安永企业家奖中国2007”、“十大并购人物”称号获得者。从98年在杭州成立第一家银泰百货武林店，到现在浙江省的7家门店，再到未来三年的20多家，从银泰百货武林店第一年的4.3亿元销售收入到今年底预计达到的24.5亿元，沈国军完美演绎着“银泰速度”。沈国军善于用人舍得花费巨资请香港老师培养零售团队1997年，中国银泰投资公司成立。已经身家不菲的沈国军杀了个回马枪，重到浙江，1998年创办了浙江银泰百货公司。花费重金聘请了王德金等台湾百货人才带领银泰百货团队，在第二任总经理历玲的带领下，银泰百货成为浙江最挣钱的百货。银泰中心的北京亮相，创造了后人在长安街上永远无
15、法企及的浙江人高度。京银泰中心(Beijing Yintai Centre)位于建国门外大街2号， 地处北京商务中心区(CBD)核心，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥 “金十字”西南角，是长安街沿线最高的建筑。在建期间，北京银泰中心是北京市60项重大工程中唯一的民营项目，与奥运鸟巢、央视新址等重点工程一起受到国务院领导的关注，更以249.9米的高度成为北京的新地标。北京银泰中心总建筑面积约为360,000平方米，中央主楼总高66层、249.9 米，由北京柏悦酒店(Park Hyatt Beijing)和专属府邸式公寓柏悦府(Park Hyatt Penthouses)、现代豪华公寓柏悦居(Pa
16、rk Hyatt Residences)组成；两侧对称配置52层、186 米的超甲级智能写字楼，三栋方形高塔品字矗立，呈鼎足之势。将三栋高塔连为一体的裙房区包含：汇集众多国际奢华品牌店的商场、会议宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa 等国际一流设施。房地产和百货行业取得成功的深圳潮州商帮代表性企业家黄茂如先生黄茂如参加活动黄茂如夫妇1992年从房地产开发获得第一桶金后，1997年涉足百货业务。1995年创建茂业集团，是深圳最早参与城市运营的地产商。2008年分拆旗下百货业务茂业国际上市，其财富也增长了300%。茂业国际目前拥有15家商店，包括8家茂业品牌店及7家成商品牌店，收入主要来自特许专柜销
17、售佣金。茂业国际是国内最早提出“商业+地产”发展模式的商业地产开发商，也是最早从商业地产开发向商业地产经营转型的企业。到目前为止，茂业国际也是国内拥有并经营商业物业最多的公司之一。黄茂如先生和夫人张静女士团队的重要性4.董事长的工作方法和学习方法工作方法：抓住主要矛盾，对事物优先级进行排队。 抓客户要抓住一把手，管许多事不如管关 键事,管关键事不如管关键人。中西学习方法用于商业地产研究中西学习方法的比较根据事实进行演绎推理，特别是复杂的推演的计算。动手创造能力方面比外国学生差。演绎法西方学习方法：从多次实践现象中产生经验，培养洞察力，提炼出模型.归纳法美国推崇创新、勇敢、自信。易于向新事物方向
18、发展；亚洲强调规范、静思、谦逊，讲求扎实的训练。杨振宁教授中国商业地产研究也需要普林斯顿大学的高等研究院式的宽松环境1996年6月14日至16日：清华大学王大中校长、梁尤能副校长与杨振宁教授讨论成立高等研究中心的问题，并聘请杨振宁教授担任高等研究中心名誉主任。 1997年3月14日：聂华桐教授应聘担任高等研究中心主任。遵循“精干、择优、流动”的原则，高等研究院积极招聘国内外的科学英才，保证人员结构合理和高活力、高效率。高等研究院将为研究人员提供优良的工作条件、宽松的学术环境和较好的生活待遇。中国商业地产研究也需要宽松的研究环境，深入研究商业经营和商业建筑设计的核心问题。个人的学习1.寻访名师，
19、名师出高徒，学会站在巨人的肩膀上。2.根据岗位的需要进行自学，对于岗位知识求精。3.从事商业地产工作需要广博的知识面。认真阅读本领域学术期刊和博士论文，进行系统的了解。冯卡门教授和钱学森博士学习的最高境界李商隐 无题昨夜星辰昨夜风，画楼西畔桂堂东。身无彩凤双飞翼，心有灵犀一点通。-隔座送钩春酒暖，分曹射覆蜡灯红。嗟余听鼓应官去，走马兰台类转蓬。如何培养商业地产的通才与专才由于行业发展迅猛，真正的商业地产人才极端匮乏。商业人才与其他行业的人才存在根本的不同，商业人才需要时间的历练、经验的积累和沉淀升华。行业中既需要通才又需要专才对于通才，根据其自身的优势，提供学习条件，使其掌握商业地产领域里所有
20、相关的学科。对于专才，培养其一方面的专业，使其在某一领域达到极致。学习改变命运董事长要敬天爱人尊重市场规律就是敬天，市场需要啥类型的档次的商业我们就根据消费者需要定位，最高档次的购物中心不一定是合适的定位。名品购物中心需要高档酒店配套，需要消费人群支撑，还需要企业资源充足。爱人就是要爱惜人才，培养人才，让人才和企业长远发展5.董事长如何领导企业文化建设不同的企业创造出不同的企业文化。优秀的管理者用符合市场经济规律的经营理念管理企业势必创造出先进的企业文化。先进的企业文化作用于企业经营活动势必促使企业更加和谐创造出更大的经济效益商业地产企业文化需要充分考虑中国企业特点和文化属性，主动运用东方管理
21、学知识，在企业营销和人力资源管理中运用具有中国文化特色的优秀企业文化，注重以人为本和以德为先。任何企业集团包括国营企业集团如果拥有领导力特别强的领导人，那么他们都比较重视企业文化建设，通过自己的思想影响企业，在企业集团发展过程中能够正确进行变革和战略转型，带领企业集团走上高效益发展之路。拥有商业背景的大型企业集团进军商业地产领域，需要注意不拥有商业背景的大型企业集团进军商业地产领域，需要注意不同行业的差异，如果能够把握商业地产规律，那么就容易在商业综合体同行业的差异，如果能够把握商业地产规律，那么就容易在商业综合体领域取得成功。领域取得成功。龙湖吴亚军的企业文化建设和商业地产的发展富有商业远见
22、，大气沉稳超越很多浮躁的男性企业家。龙湖的企业文化吴亚军在住宅和商业地产两个领域都取得成功，超越了王石的住宅领域成功重庆北城天街取得成功吉利汽车集团收购瑞典沃尔沃的企业文化策略2010年3月28号，中国最大的私营汽车制造商浙江吉利控股集团有限公司与福特汽车签署最终股权收购协议，以18亿美元获得福特旗下品牌沃尔沃100%的股权及相关资产。继续使用沃尔沃团队，保留优秀文化，注入重视市场的文化基因，帮助其开拓中国市场。SWOT分析1.优势：（吉利）本土优势，提高知名度，中国销售、供应网络，自主创新。（沃尔沃）安全性能、国际销售、供应网络、吉利资金支持。2.劣势：（吉利）资金力量、核心技术、国际网络。
23、（沃尔沃）推新速度、中国市场经验、近年销量逐渐降低。3.机会：（吉利）技术、人才、品牌形象、知名度、市场。（沃尔沃）中国市场知名度、借吉利打开中国市场、丰田召回门、中国政府公车市场。4.威胁：（吉利）福特的条件、沃尔沃的亏损、沃尔沃工会（沃尔沃）吉利旗下品牌形象遭质疑，管理模式冲突，经济危机余波。李书福的战略管理-占据更宽广的市场空间从早期的摩托车制造及时转型制造汽车，从自主品牌发展的基础上，果断收购瑞典优质汽车品牌，弥补自身技术不足。自由引导人民，市场引导企业6.董事长性格特点与企业发展的成败关系王健林的优点和缺点及其对下属公司业绩影响评析 开发系统经理人群体的成功经验使用丁遥失误导致万千百
24、货的巨大损失，导致系统性失败。丁遥没能抓住机会使用比自己能力更强的百货高手做出成功示范店，导致人生悲剧。不能驾驭烈马的领导不能做商业领袖。万千百货原总经理丁遥王健林的优点和缺点及其对下属公司业绩影响评析 在集团品牌策略上，注重万达集团品牌与王健林个人品牌的联合塑造。 王健林个人行事高调，善于宣传，为其个人和万达集团带来名利双收的效果。王健林是中国最有政治远见的企业家，洞察力远远超越王石，无论是抗震救灾，还是其它慈善捐款，万达集团皆表现出色。建议王先生学习任正非的自我批评精神，给予商业地产项目合理的规划设计和建设周期，树立万达一流质量的精细化管理形象。宁高宁的战略转型从华润到中粮宁高宁是我国企业
25、界领军人物，他1987年毕业于美国匹兹堡大学，获工商管理学硕士学位,主修财务，是我国80年代很少的受过正规管理教育的企业家。1999年任华润创业有限公司董事会主席。2004年宁高宁成为中粮集团的掌门人。具有具有较强强跨行跨行业领导力力的宁高宁先生的宁高宁先生 中粮西单大悦城的成功和其他项目的收益没有达到预期目标宁高宁的战略转型 从华润到中粮，在华润集团决策建设深圳万象城，到中粮后加大力度开发商业地产，目前西单大悦城经济效益最好，是北京青春时尚流行购物中心的典型项目。其他大悦城项目业绩没有达到较高水平，导致财务方面表现不如预期。香港恒隆集团董事长陈启宗的领导力特点陈启宗，恒隆集团主席 ，是香港楼
26、市的“模板”式人物。恒隆以地产发展为主 ，1992年，恒隆在陈启宗带领下正式投资内地，参与上海虹口区与徐家汇区的物业发展。因投资上海恒隆广场、港汇广场等项目，在内地声名远播。目前，恒隆在天津、沈阳等地继续发展顶级商用物业的开发战略。投资内地和1997年亚洲金融危机中的“一卖一买”成就了陈启宗的“恒隆奇迹”。 主张打造商业地产精品认为一年开发出来的商业地产都是垃圾，明显针对万达的盲目求快。代表作品：上海南京西路恒隆广场等，徐家汇港汇广场支持数学家研究数学事业，对丘成桐的数学事业给予支持，捐款设立晨兴数学奖。陈启宗董事长对中国数学事业的支持1996年6月，杨乐与世界著名数学家、菲尔兹奖获得者丘成桐
27、教授一起，共同创建了中国科学院晨兴数学中心。在数学大师丘成桐教授的建议下，陈董事长对中国数学事业给予支持，捐款设立晨兴数学奖。捐款与中科院共同建设北京晨兴教学中心大楼，对于中国成为数学强国贡献较大。丘成桐教授陈启宗的科学远见香港晨兴基金会主席陈启宗先生解释了发展数学的重要性“一个国家的国力很大程度上取决于它的科学水平，以及研究的严谨态度，所以顺理成章地，科技强国也往往是最富有的中国是有着悠久文明的国家，文学和艺术有着辉煌的历史，带给人民很多欢乐和骄傲。可是，虽然中国的科学有过灿烂的历史，在过去的几个世纪中，我们远远落后于西方。为了迎头赶上，我们必须树立严谨的研究传统和对科学的尊重。济南恒隆广场的成功经验和开发过程中的教训定位名品购物中心开业后一举成功。相关管理人才和济南管理人才的衔接不够协调，施工中浪费大，周期长。演讲完毕，谢谢观看！
