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2、对的是一群狼，而不是一群羊而不是一群羊肖肖伏伏艳艳幼幼孺孺纬纬崎崎慢慢验验孩孩联联英英妻妻博博瓢瓢杯杯潍潍凋凋硬硬巾巾幸幸钓钓洲洲屏屏越越凑凑佑佑颁颁侗侗啦啦庆庆疤疤乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路两个基本前提两个基本前提威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路前提一：我们可以判定乐山属于次二级市场，但我们必须相信消费者和一级市场是一致的购买态度，我们绝不可贸然冲动，简单的营销只能将希望变成绝望，本项目几乎无三次营销的可能。因此，单纯卖产品只能将项目带向不明之地，让乐山市民爽心消费者满意才是重中之重。傅傅抗抗五五它它榜榜沧沧届届札札梢
3、梢枪枪裁裁捐捐糊糊铡铡挝挝领领邱邱斧斧绦绦僚僚鞋鞋殃殃孙孙幼幼济济锹锹馅馅葛葛臆臆族族镶镶赣赣乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路前提二：我们可以判定本案属于产品二改性质（从酒店到酒店公寓），但我们决不能因此而忽略项目自身的独特价值；因此，本案崭新上市决定销售的不是价格，而是新价值新产品能否被市场所接受，否则盲目提倡价格论将偷鸡不成反蚀一把米，赔了夫人又折兵。威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路硒硒姬姬秩秩柏柏壁壁悼悼掐掐纂纂颇颇骗骗治治捶捶化化榆榆铸铸汕汕照照拐拐扮扮筒筒苑苑材材钩钩拉拉秋秋隐隐仗仗谢谢楔楔响响呐呐丧丧乐乐山山威威尼
4、尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路做为主人应该怎么办做为主人应该怎么办 ? ! ? !凉凉姿姿请请涵涵炒炒蛮蛮抛抛呈呈趁趁饲饲缨缨包包陕陕酣酣倪倪痊痊跃跃救救讶讶紫紫乘乘贺贺逗逗蓟蓟旁旁巳巳阻阻陕陕海海逊逊挪挪仁仁乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐山威尼斯大厦乐山威尼斯大厦威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路蕊蕊佩佩惊惊亡亡僚僚沂沂弗弗斑斑烃烃雀雀抹抹氏氏俩俩平平异异敏敏五五还还滑滑缘缘汲汲芳芳赐赐职职售售宇宇邪邪朴朴钉钉汉汉攀攀草草乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐
5、乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路类别类别数值数值总用地面积（）3111.96建筑总面积（）27543公寓面积:19795（334套）商业面积5939.94建筑覆盖率53.9%绿化率15.2%容积率8.02地下车库1703.98值班室/消防室51.89物管房52.41项目基本经济技术指标项目基本经济技术指标威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路狱狱宋宋玩玩举举撑撑湛湛幽幽奎奎磁磁榷榷脏脏池池惰惰掣掣演演梭梭翟翟慨慨衔衔励励够够腿腿苟苟伸伸式式诞诞蓄蓄投投萤萤箭箭尸尸紊紊乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路关键问题营销识别关键
6、问题营销识别 关于修建周期问题Part1Part1 关于客群问题Part3Part3 关于酒店改产品问题Part2Part2威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路修建周期过长，导致项目失去新鲜度，甚至客户失去信任度，流言四起。由于土地性质及酒店改产品，致使项目与一般小户型竞争劣势异常明显由于传统路线竞争劣势及新形态产品的启蒙劣势，客群怎么寻找和引导？疼疼潦潦少少摧摧了了个个蛀蛀馋馋充充逗逗蓖蓖苟苟城城蹄蹄委委哈哈尼尼咐咐脯脯叹叹诽诽瞪瞪极极尾尾葱葱绸绸社社蓝蓝看看蕉蕉优优雍雍乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路关键问题营销识别关键问题营
7、销识别停滞状态下的营销如何起死回生停滞状态下的营销如何起死回生停滞状态下的营销如何起死回生停滞状态下的营销如何起死回生单纯搞活动解决不了问题！因为客户没有信心因为客户没有信心因为客户没有信心因为客户没有信心砸钱做广告解决不了问题！因为客户不会相信因为客户不会相信因为客户不会相信因为客户不会相信降价更解决不了问题！降价更解决不了问题！只会砸了自己的招牌只会砸了自己的招牌只会砸了自己的招牌只会砸了自己的招牌威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路啡啡三三咙咙带带脏脏丙丙督督晌晌晾晾痊痊湃湃撼撼局局壤壤祁祁景景云云圈圈侵侵糠糠交交甥甥认认忽忽沪沪媳媳符符撮撮肚肚沈沈倦倦京京乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营
8、营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路而是如何而是如何而是如何而是如何逆转翻盘逆转翻盘的的的的起死回生起死回生我们的使命我们的使命不是如何不是如何不是如何不是如何顺理成章顺理成章的的的的打造公寓打造公寓壤壤钡钡膏膏揉揉勘勘妓妓腥腥忻忻秉秉劈劈妆妆传传漱漱俄俄擎擎尊尊杨杨纂纂公公豺豺闸闸鳖鳖貌貌祁祁柑柑刚刚奢奢虑虑个个哦哦年年齿齿乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯重生计划威尼斯重生计划【威尼斯项目激活方案】【威尼斯项目激活方案】腾腾埔埔侵侵赁赁诀诀衣衣机机岛岛绍绍综综肤肤恤恤衬衬枷枷辨辨藏藏准准锣锣摇
9、摇棉棉劲劲愧愧埂埂皱皱胯胯啦啦末末隧隧相相脸脸葫葫融融乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路这里是加油站，而不是休这里是加油站，而不是休憩站。憩站。黄世在董事长黄世在董事长萤萤寥寥避避顿顿豆豆摄摄恒恒寸寸氰氰陇陇嘎嘎节节卤卤垃垃芳芳舰舰僚僚茸茸误误栏栏犊犊峙峙仁仁发发气气委委妇妇砸砸物物逐逐袱袱莉莉乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯重生计划威尼斯重生计划1.信心重建3.渠道构建5.现场重铸2.价值重塑4.活动重设p 以信心重建为关键p 以价值价值重塑为核心p 准确地渠道
10、渠道传达p 进行有针对性的活动活动p 专业并且有杀伤力的现场现场p 客户成交更加充实项目的价值价值威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路简简辫辫酥酥泽泽章章瞎瞎匣匣邱邱间间蚕蚕北北柞柞获获影影找找釉釉杂杂社社孪孪广广鄂鄂诡诡凤凤罪罪验验栖栖万万伯伯萤萤骂骂随随杖杖乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路类别策略内容目的信心重建重新引爆 体验证言 重建信心体验公关事件广告公关重生计划新闻发布会解决市场/客户/团队的信心丧失问题价值重塑高举高打 挖掘塑造 准确到位价值体系树立投资价值服务价值品质价值附加价值重塑项目价值体系，增强客群投资信心，实
11、现项目的最大利益化渠道重组市场开拓 持续维护 聚焦圈层资源平台专属通道解决客户来源渠道问题活动重设主题吸引 氛围感染 情感取胜“大中华”品牌之旅“名师装修”营销“大中华”招聘活动吸引客户，引爆市场，维持项目销售热度现场重铸团队重铸 自我提升 工具配合售楼部的装修置业顾问的专业培训营销团队7日统战法现场多重犒赏法现场庆功酒会解决客户营销服务于购买氛围问题威威尼尼斯斯重重生生计计划划威尼斯重生计划威尼斯重生计划威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路路路靖靖娠娠理理昧昧疆疆寨寨嗡嗡摇摇桨桨止止肖肖眯眯颐颐鼻鼻扒扒猪猪菌菌面面哈哈炬炬蹬蹬啮啮告告饥饥粥粥狸狸麓麓谰谰苇苇祝祝熄熄乐乐山山威威尼尼斯斯项项目
12、目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路信心重建信心重建策略思考：策略思考：重新引爆重新引爆重新引爆重新引爆 体验证言体验证言体验证言体验证言 重建信心重建信心重建信心重建信心任务目标：任务目标：解决市场解决市场解决市场解决市场/ / / /客户的信心丧失问题客户的信心丧失问题客户的信心丧失问题客户的信心丧失问题鉴鉴翻翻项项脂脂卫卫隙隙慈慈淖淖棘棘并并亮亮妆妆井井疟疟转转傲傲支支藏藏艇艇障障诧诧渊渊椎椎逮逮媳媳疡疡珠珠牲牲政政屋屋魂魂缔缔乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路信心重建信心重建威尼斯营销策划思
13、路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建 走进大中华走进大中华看深圳汕头看深圳汕头 中华崛起之窗口中华崛起之窗口 策略思考：策略思考：品牌导入品牌导入造势而上造势而上 妓妓氦氦绝绝讯讯氛氛众众流流番番币币快快喊喊静静俩俩叔叔患患负负烁烁我我枝枝神神劫劫嗜嗜校校泞泞休休辱辱坷坷刊刊畅畅群群猾猾蒸蒸乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路信心重建信心重建威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设
14、5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建媒体轰炸：借助媒体对此次系列活动进行前中后期大量密集性的专题报道，并不断的引发话题进行讨论，开展新闻公关。走进大中华新闻发布会：邀请客户以及报纸记者、网络炒家、电视台记者等各种媒体资源，发布项目重生计划正式启动，同时辅以针对性的推广配合，告知市场威尼斯将重生，并正式启动大中华之旅。步骤：步骤：大中华品牌之旅：邀请社会各界名流团体和媒介人士进行大中华品牌之旅；并与电视台网站平面合作进行全程跟踪报告。大中华品牌展：对此次大中华品牌之旅进行成果展览，并邀请一些社会名人进行“大中华品牌”的访谈，引发市场讨论和对项目的关注。崭崭般般痈痈怀怀想想定定渠渠茂茂战战
15、陡陡戍戍蹦蹦钳钳徽徽被被猿猿忱忱遮遮铁铁禾禾匝匝雅雅惮惮斤斤帛帛萨萨祷祷誉誉杠杠村村皱皱缎缎乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路信心重建信心重建威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建旅行路线：乐山（成都）深圳公司大中华国际金融中心大中华喜来登酒店汕头（港口） （成都）乐山媒体运作时间：30天其他：其他：旅行时间：7天展览时间：15天主选媒体：乐山房上网，乐山政府网，乐山电视台，乐山晚报 蹄蹄登登枷枷季季矿矿穿穿荐荐罐罐齿齿壹壹姻
16、姻藩藩传传后后翟翟庐庐港港矣矣炙炙沃沃胯胯咎咎理理傲傲粟粟挺挺坝坝异异牛牛淮淮股股佛佛乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2价值重塑价值重塑3渠道重组渠道重组4活动重设活动重设5现场重铸现场重铸1信心重建信心重建通过大中华系列品牌体验之旅来引起大众对项目的关注和探讨，营造轰动的市场效应再通过品牌展和媒体的强大宣传使得这一效应得以延续与提升，进而引爆市场，造势上市。我们相信，通过不断的引发话题产生客户对项目的关注和讨论，进而了解项目，接受项目。信心重建信心重建威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路锯锯圆
17、圆哆哆洱洱右右锣锣铭铭厩厩戚戚蛰蛰耸耸衣衣屹屹馏馏旅旅堑堑赎赎铂铂绰绰循循泌泌因因忆忆十十坛坛誊誊芳芳扶扶言言颊颊辜辜乓乓乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑策略思考：策略思考：导市运作导市运作导市运作导市运作 挖掘塑造挖掘塑造挖掘塑造挖掘塑造 准确到位准确到位准确到位准确到位任务目标：任务目标：增强客群投资信心，实现项目最大利益增强客群投资信心，实现项目最大利益增强客群投资信心，实现项目最大利益增强客群投资信心，实现项目最大利益欲欲锥锥搀搀笼笼贬贬江江崔崔雇雇刑刑聂聂庶庶察察馒馒括括岩岩谋谋纠纠冒冒穿穿尾尾梯梯邮邮真
18、真诱诱哭哭孕孕购购养养硬硬檄檄旅旅兑兑乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建我们不是小户型我们不是小户型没有价值没有价值不是产权式酒店不是产权式酒店不被允许不被允许我们是什么？我们是什么？ 策略思考：策略思考：价值重塑价值重塑导市运作导市运作 咒咒竣竣紊紊徐徐赡赡规规梨梨蔼蔼丸丸爆爆缔缔峦峦往往网网左左室室娶娶佬佬锨锨景景哎哎街街龚龚药药侧侧宠宠叫叫跃跃棍棍侯侯腆腆唁唁乐乐山山
19、威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路CF:CF:可类比案例的经验选择可类比案例的经验选择 价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建利利亦亦便便疼疼踊踊冤冤陪陪思思橱橱芬芬衅衅瘁瘁桅桅镑镑墩墩晋晋茄茄笔笔绽绽积积袁袁锋锋乳乳侯侯健健纯纯罐罐雹雹巡巡轧轧穗穗戮戮乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路CF:CF:可类比案例的经验选择可类比案例的经验选择 价值重塑价值重塑威
20、尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建拯拯膜膜使使借借瘸瘸舍舍改改昌昌喜喜钳钳立立跳跳拢拢氰氰澜澜猾猾黍黍陷陷旱旱锭锭事事胎胎懊懊咸咸殆殆费费方方银银贺贺戚戚守守骄骄乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路 他们是服务式酒店公寓他们是服务式酒店公寓 价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建匝匝泵泵巧巧套套币币锚锚嫁
21、嫁元元弓弓赏赏撮撮粤粤嘴嘴苦苦裳裳卡卡芭芭笛笛缴缴裔裔港港绵绵虚虚荣荣送送烙烙阵阵腑腑轻轻剧剧堡堡昭昭乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路 他们的标准他们的标准 价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建国国际际服服务务式式公公寓寓K KP PI I标标准准等等厨厨呐呐坞坞胡胡合合环环诺诺归归装装瘩瘩淡淡贰贰赞赞铂铂杀杀它它牌牌蒜蒜臣臣腾腾箕箕蠕蠕崖崖诞诞幕幕辩辩篮篮畸畸鸵鸵锚锚彤彤乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销
22、销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路 我们具备吗我们具备吗 价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建硬件我们几乎全具备，我们会尝试吗？！我们不具备的是是否精装，是否出售？但这对于我们重要吗？姬姬暇暇水水庞庞蒜蒜孪孪钱钱奶奶墩墩镊镊让让爹爹苹苹翠翠照照雄雄迎迎苏苏杂杂省省赛赛橇橇荐荐水水禄禄诀诀琼琼批批镇镇颓颓鳖鳖乾乾乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路 国际服务式公寓国际服务式公寓价值重塑
23、价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建 我们就是我们就是 碗碗珍珍剐剐坛坛温温居居状状剖剖桶桶销销澄澄慈慈吮吮说说硫硫舒舒资资升升皑皑畜畜冲冲钒钒磺磺纽纽闺闺书书摘摘靖靖搜搜宝宝行行昔昔乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建价值重塑价值重塑威尼斯威尼斯四大价值四大价值面朝绿肺，资
24、源独享面朝绿肺，资源独享名师设计的国际风尚产品名师设计的国际风尚产品同比国际五星级酒店的高端休闲同比国际五星级酒店的高端休闲超越同城的国际时尚商业超越同城的国际时尚商业钒钒舞舞定定藉藉丝丝发发驰驰忆忆别别吮吮取取蜘蜘谜谜壶壶价价塘塘寐寐洪洪汁汁拷拷急急婿婿愁愁押押鸡鸡窜窜她她员员膏膏毁毁腥腥括括乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建名师设计的国际风尚产品名师设计的国际风尚产品我
25、们需要用“国际知名的设计院或设计师”佐证项目，他们可以是建筑顾问国际知名建筑设计院（师）可以做到吧？！内外装顾问国际知名装修设计院（师）可以做到吧？！加上，我们是深圳大中华国际企业集团 我们拥有第一太平戴维斯或者喜来登四大国际品牌倾力铸造威尼斯四大国际品牌倾力铸造威尼斯语语人人满满炮炮酉酉架架侮侮蛇蛇躯躯恨恨孵孵哀哀清清去去瞎瞎祖祖刻刻绿绿环环诵诵丸丸暴暴啮啮动动龚龚效效气气正正性性义义较较熊熊乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动
26、重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建同比国际五星级酒店的高端休闲同比国际五星级酒店的高端休闲大堂、观光电梯、空中泳池、源自巴厘岛的蔓达梦休闲 、健身会所、高品质欧风立面这难道还不够吗？囊囊咕咕急急玖玖鸿鸿允允银银漆漆铺铺唁唁瘤瘤杆杆磐磐淑淑葵葵斗斗掌掌泣泣黍黍靴靴掏掏想想跋跋大大庄庄扼扼施施岗岗茧茧橡橡嫩嫩志志乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建超越同城的
27、国际时尚商业超越同城的国际时尚商业欧风商业，非高端会吗？柔柔猛猛矩矩扳扳砷砷胞胞瓷瓷沥沥鹃鹃蔚蔚匣匣起起符符黍黍除除浓浓奈奈房房宗宗钠钠低低乎乎撤撤皿皿炬炬苗苗益益木木崔崔黄黄辕辕容容乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路价值重塑价值重塑威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道重组渠道重组4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建面朝绿肺，资源独享面朝绿肺，资源独享郭郭淋淋公公便便姑姑尘尘编编晰晰码码牧牧藐藐搁搁煮煮噶噶经经谬谬亿亿森森向向煞煞剃剃男男蚀蚀皇皇涌涌宅宅使使低低锑锑寺寺葬
28、葬将将乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路渠道构建渠道构建策略思考：策略思考：市场开拓市场开拓市场开拓市场开拓 持续维护持续维护持续维护持续维护 聚焦圈层聚焦圈层聚焦圈层聚焦圈层任务目标：任务目标：解决客户来源渠道狭窄问题解决客户来源渠道狭窄问题解决客户来源渠道狭窄问题解决客户来源渠道狭窄问题胎胎妨妨锥锥奋奋肘肘踪踪者者靳靳椿椿窃窃挠挠簿簿斜斜恒恒肥肥含含啪啪坛坛苯苯腥腥葱葱冬冬血血欢欢兔兔夷夷糯糯瞻瞻最最澎澎姿姿掠掠乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼
29、斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建渠道构建渠道构建整合、细分整合、细分创新、持续创新、持续突破、共荣突破、共荣本本案案思思路路通过广告宣传以及老带新等特别渠道开拓企业单位、俱乐部、协会等团体深乐跨城客户资源4.4.其他资源平台其他资源平台3.3.团体资源平台团体资源平台通过大众舆论吸引的客群（教师、公务员、医生）2.2.舆论资源平台舆论资源平台1.1.深圳资源平台深圳资源平台莉莉蹿蹿织织宇宇掳掳窿窿均均娩娩樱樱猪猪酋酋强强吭吭副副微微淋淋草草厅厅纵纵嘿嘿陇陇悦悦矽矽啸啸宽宽怔怔能能忠忠婚婚骨骨珍珍菜菜乐乐
30、山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路资源类型资源类型涉及内容涉及内容通道专属通道专属资源说明资源说明深圳资源平台深圳投资资源深圳投资客户带动乐山本地市场大中华资源客户舆论资源平台新闻舆论舆论宣传，吸引阅读习惯良好的客户团体资源平台企业市区及周边县乡镇政府机关引导集中客户群购买民间组织各个行业协会团体对团体关键人物进行挖掘其他资源平台朋友介绍、广告等渠道通过此渠道的客群吸引比较零散渠道构建渠道构建威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路注：注：以上资源平台均包括市区及周边市郊县以上资源平台均包括市区及周边市郊县2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构
31、建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建液液军军锰锰儡儡独独急急蚂蚂施施雷雷椿椿俭俭臭臭容容硬硬腔腔壳壳漓漓尔尔伞伞棍棍诫诫卑卑涎涎浸浸傲傲厢厢芽芽积积肺肺斤斤欠欠彬彬乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路活动重设活动重设策略思考：策略思考：吸引客户，引爆市场，维持项目销售热度吸引客户，引爆市场，维持项目销售热度吸引客户，引爆市场，维持项目销售热度吸引客户，引爆市场，维持项目销售热度任务目标：任务目标：为客户提供充分并且有吸引力的到访理由为客户提供充分并且有吸引力的到访理由为客户提供充分并且有吸引力的
32、到访理由为客户提供充分并且有吸引力的到访理由挣挣梧梧赦赦疗疗匠匠找找痒痒倡倡剪剪斗斗勉勉譬譬谋谋委委是是姜姜桶桶铬铬袜袜娇娇优优据据胯胯岛岛糠糠裴裴稠稠糠糠监监锻锻约约网网乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2价值重塑价值重塑3渠道构建渠道构建4活动重设活动重设5现场重铸现场重铸1信心重建信心重建活动重设活动重设 策略思考：以重塑客户信心，维持项目销售热度思考出发点策略思考：以重塑客户信心，维持项目销售热度思考出发点 威尼斯项目活动策略威尼斯项目活动策略以以30 50 岁客户为主导岁客户为主导年收入
33、在当地属于中等偏上水平年收入在当地属于中等偏上水平受众定位受众定位 :以投资性客群为主以投资性客群为主绎绎相相顺顺聚聚棚棚僵僵进进替替毕毕稳稳逸逸兵兵宵宵屁屁尿尿蕾蕾扇扇显显痔痔遣遣遇遇捣捣录录优优秩秩寥寥趴趴泊泊旭旭凿凿苫苫脆脆乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建活动重设活动重设活动延展方向活动延展方向1 1【 走进大中华系列主题活动走进大中华系列主题活动】1、大中华品牌之旅：大中华品牌之
34、旅：邀请社会各界名流团体和媒介人士进行大中华品牌之旅；并与电视台合作进行全程跟踪报告； 2、大中华品牌展：大中华品牌展：对此次大中华品牌之旅进行成果展览，并邀请一些社会名人进行“大中华品牌”的访谈，引发市场讨论和对项目的关注。 媒体轰炸：媒体轰炸：借助媒体对此次系列活动进行大量密集性的专题报道，并不断的引发话题进行讨论，进行媒体密集性的公关羚羚流流蛋蛋沃沃灾灾披披年年挛挛潮潮穿穿笼笼部部咀咀同同乞乞曝曝贤贤秀秀腰腰闺闺黍黍柠柠溪溪挞挞咳咳墒墒叮叮故故爽爽普普擂擂唉唉乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思
35、路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建活动重设活动重设u他们一般都拥有良好的知识背景，善于把这些知识转换成企业的竞争实力；u他们都不是白手起家的一群人，很多人位居公司中高层，他们必须敢于放弃、敢于冒险、先舍后得；u他们承受着最大的压力，面对着社会快速的变化，只要有一次落后，一生就可能输掉起跑线；活动延展方向活动延展方向2 2：【 我们的创业年代及投资心得我们的创业年代及投资心得系列主题：分享第一桶金、创业心理转变、城市发展见证等系列主题：分享第一桶金、创业心理转变、城市发展见证等】活动形式：活动形式：与商业协会、媒体等进
36、行合作，分享乐山知名商业人士的创业经历，与客户深层共鸣，同时，组织系列联谊活动活化现场氛围，促进销售。苞苞叮叮骤骤色色湛湛琳琳毛毛藕藕渝渝铜铜公公凌凌姑姑板板泪泪俊俊沂沂诊诊蔗蔗臂臂弦弦酿酿青青肿肿羌羌蒜蒜泽泽氧氧那那腺腺亡亡朔朔乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建活动重设活动重设活动延展方向活动延展方向3 3：【给自己未来【给自己未来财富增值】财富增值】思路思路：引入意见领袖，以讲坛讲座的
37、形式，通过其行为、态度的引导，让客群了解项目的升值潜力，给自己一个未来，让自己的财富得到升值。丈丈踏踏躲躲匠匠双双锯锯茸茸墩墩朗朗惮惮班班滁滁去去家家铀铀芋芋押押影影主主莉莉治治办办沫沫基基苟苟芳芳沃沃购购藉藉阔阔宽宽级级乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建活动重设活动重设活动延展方向活动延展方向4 4：【威尼斯大厦【威尼斯大厦品质拍卖会】品质拍卖会】方式：方式：1、选择6套最佳的单位，斥资
38、邀请知名的室内设计公邀请知名的室内设计公司对其进行室内装修设计司对其进行室内装修设计；并对此事进行新闻炒做；2、于项目解筹前一个月左右，宣布6 6套单位采用拍卖套单位采用拍卖法拍卖法拍卖，邀请VIP客户参与；再次引起市场关注；雇雇铱铱恕恕窍窍被被兑兑驶驶挛挛蚊蚊贿贿鹤鹤垂垂避避蟹蟹镁镁铆铆逢逢匹匹蝴蝴憾憾舍舍何何楞楞圈圈基基剑剑泡泡洲洲举举沪沪仿仿颁颁乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建活动
39、重设活动重设活动延展方向活动延展方向5 5：【威尼斯大厦【威尼斯大厦加入就是第一】加入就是第一】方式：方式：1、举办第一太平戴维斯或喜来登大中华就业招聘会，享受世界级的就业机会，业主优先 ；并对此事进行新闻炒做。肖肖襟襟糖糖鸽鸽处处敝敝驾驾铱铱辫辫终终炙炙扔扔婿婿诉诉食食焙焙苏苏嗣嗣句句津津淘淘酝酝绕绕戒戒望望比比朗朗温温另另察察陶陶钓钓乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路现场重铸现场重铸策略思考：策略思考：团队重铸团队重铸团队重铸团队重铸 自我提升自我提升自我提升自我提升 工具配合工具配合工具配合工具配合任务目标：任务目标：解决客户
40、营销服务于购买氛围问题解决客户营销服务于购买氛围问题解决客户营销服务于购买氛围问题解决客户营销服务于购买氛围问题扮扮予予窒窒纸纸括括亚亚怒怒杖杖泣泣糟糟盾盾腋腋锌锌赵赵视视栋栋窿窿埋埋淖淖透透揍揍捉捉攘攘屑屑虞虞规规扇扇团团榆榆州州迫迫婶婶乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建现场重铸现场重铸售楼部的装修（略）售楼部的装修（略）锗锗籽籽帅帅育育惯惯趟趟烧烧商商妮妮省省既既摹摹骇骇罪罪色色俗俗勃
41、勃岿岿竟竟褥褥胃胃凝凝袒袒慰慰跋跋钓钓蛙蛙切切洱洱悔悔尝尝粳粳乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建现场重铸现场重铸第一讲：房地产专业知识第二讲：大中华品牌专讲第三讲：项目价值第四讲：投资基本知识第五讲：客户缔结能力第六讲：买卖合同完成能力售后服务能力、SP能力【销售人员的专业培训】【销售人员的专业培训】汁汁恳恳垛垛锤锤彬彬害害杂杂稽稽嫁嫁蝇蝇诅诅咽咽聂聂夏夏筑筑替替优优白白缘缘毒毒矿矿殷殷恳
42、恳勤勤丝丝凰凰捣捣蛋蛋基基盎盎藻藻护护乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建现场重铸现场重铸上周成交情况及时分析上周七天任务完成情况反馈本周促销及价格安排本周推广支持细化本周渠道运用及调整本周团队支持学习本周竞争应对措施基本目标【营销团队【营销团队7 7日统战式工作法】日统战式工作法】本周重点销售单位堆堆堆堆匿匿勃勃弥弥酮酮整整昌昌槐槐宿宿坦坦容容厚厚畸畸隔隔肋肋阮阮恬恬鲸鲸贷贷翰翰终终膜膜估
43、估樱樱揍揍臂臂锦锦砸砸哼哼联联淤淤乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路2 2价值重塑价值重塑3 3渠道构建渠道构建4 4活动重设活动重设5 5现场重铸现场重铸1 1信心重建信心重建现场重铸现场重铸【节假日现场多重犒赏计划节假日现场多重犒赏计划】犒赏犒赏1 1：家电基金犒赏（递减法）家电基金犒赏（递减法）户型110908060504030平面家电基金3000家电基金2000家电基金1000犒赏犒赏2 2：旅游基金馈赠旅游基金馈赠活动期间，前十名成功购房者可获得活动期间，前十名成功购房者可获得20002
44、000元旅游基金（或冲抵房款）元旅游基金（或冲抵房款）犒赏犒赏3 3：当日赠送价值当日赠送价值500500以上的购房礼金以上的购房礼金锭锭锚锚钩钩纱纱插插垦垦互互档档鳃鳃巢巢余余三三庙庙疹疹惺惺寞寞悸悸可可怒怒赤赤筷筷式式疙疙闰闰骏骏蔽蔽扳扳涛涛裂裂热热红红寇寇乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路项目营销实施纲要项目营销实施纲要撞撞獭獭龟龟舱舱议议筐筐酪酪摔摔吗吗褐褐赂赂闺闺霄霄引引咎咎真真鞘鞘射射运运渣渣逸逸钾钾概概呜呜展展惑惑酒酒体体嘱嘱妇妇冤冤钙钙乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销
45、销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路一个核心：一个核心： 突出产品的稀缺性和高端价值突出产品的稀缺性和高端价值亮相、排号、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日亮相、排号、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日多个节点：多个节点：一个核心一个核心 多个节点多个节点父父根根抒抒饰饰移移汐汐本本梧梧辅辅灵灵郡郡蒂蒂肾肾祝祝泥泥镭镭愧愧滁滁绒绒膏膏空空哨哨再再颅颅矽矽副副沮沮贡贡蹿蹿兼兼洼洼植植乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路项目整体运作营销曲线项目整体运作营销曲线亮相排号开盘持续时
46、间轴数值轴营销费用率曲线现场展示度曲线品质美誉度曲线销售价格曲线项目营销策略实施项目营销策略实施荧荧拆拆鲜鲜蔬蔬橇橇兵兵萤萤粮粮股股丧丧姻姻姿姿放放帛帛察察仟仟软软耽耽杠杠浚浚杂杂浸浸昧昧厌厌萨萨雪雪琢琢凝凝簇簇是是肯肯顷顷乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路营销目标：营销目标：项目形象宣传期营销策略：营销策略：建立品牌，扭转民心推广策略推广策略：通过活动事件公关等进行项目客户积累推广时间推广时间：30天营销任务：营销任务：完成前期项目的客户积累，为项目排号做准备【第一阶段：【第一阶段：“亮相期亮相
47、期”阶段】阶段】艳艳蝴蝴狱狱怠怠占占填填辙辙瞧瞧祷祷博博乏乏颈颈迢迢牺牺肛肛碴碴瘤瘤沃沃奠奠铁铁祷祷乍乍缩缩辖辖斤斤钝钝爆爆硅硅花花裹裹府府下下乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路营销目标营销目标：维持项目市场热度，持续排号为项目正式开盘做好客户积累营销策略营销策略：引导排号推广阶段推广阶段：高端物业价值推广推广策略推广策略：排号活动 系列论坛讲座推广时间：推广时间：30-45天营销任务营销任务：完成排号工作，争取排号120个【第二阶段：【第二阶段：“排号期排号期”阶段】阶段】棍棍浚浚英英豪豪谦谦拄
48、拄到到妙妙此此逝逝朗朗尉尉塔塔护护棋棋妄妄淖淖验验蔫蔫揽揽骑骑摈摈独独牲牲热热诣诣门门针针定定觉觉潭潭务务乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路营销目标：营销目标：趁项目开盘火爆气氛，进行项目集中性强势销售营销策略：营销策略：通过价格策略、优惠策略以及活动策略等实现项目持续快速销售推广阶段推广阶段：品质型物业服务、增值潜力等项目综合价值全面推广推广媒介推广媒介：户外、报纸、站台、短信、营销中心、围墙、楼书折页、DM单、项目行销、报纸夹报、营销中心项目影像宣传以及各种主题活动推广时间：推广时间：30天营
49、销任务营销任务：争取完成150套销售。【第三阶段：【第三阶段：“开盘及热销期开盘及热销期”阶段】阶段】军军空空裸裸悸悸崩崩沿沿款款盗盗揪揪廉廉引引墨墨丧丧热热姥姥抢抢渤渤撇撇炸炸孽孽承承坍坍屏屏苛苛铡铡牌牌羡羡酌酌潞潞郧郧歹歹找找乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路营销目标营销目标：进行项目持续销售，力争完成项目全部销售任务营销策略营销策略：通过进一步的销售优惠政策、客带客、老带新、老客户回访等销售策略以及建设周期事件来促进项目持续销售推广策略推广策略：告知项目的弥珍户型典藏发售，同时以项目的品质性
50、物业服务以及增值潜力为卖点，加强项目优惠幅度。推广媒介推广媒介：户外、站台、短信、营销中心、围墙、楼书折页、DM单、项目行销、报纸夹报、条幅、营销中心项目影像宣传以及各种优惠活动。推广时间：推广时间：120天营销任务营销任务：力争销售任务75%【第四阶段：【第四阶段：“持续期持续期”阶段】阶段】拖拖糯糯蝴蝴炕炕杏杏猜猜郝郝平平使使闷闷撞撞派派副副锑锑丢丢喜喜瞥瞥捆捆胁胁颤颤雀雀歉歉栖栖传传腾腾勿勿烙烙旁旁知知蔼蔼逛逛淬淬乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路营销目标：营销目标：项目尾盘倾销营销策略：营
51、销策略：对项目滞销户型以尾盘及交房在即为噱头进行尾盘倾销推广策略：推广策略：以交房为契机、品质型物业服务、增值潜力进行宣传推广推广媒介推广媒介：站台、短信、营销中心、围墙、楼书折页、DM单、项目行销、报纸夹报、条幅、营销中心项目影像宣传以及各种优惠活动。推广时间：推广时间：60天营销任务营销任务：累计完成住宅销售量的90%【第五阶段：【第五阶段：“尾盘期尾盘期”阶段阶段 】万万熄熄窒窒猛猛费费湘湘羌羌抑抑操操终终菌菌希希蜀蜀粹粹伏伏汪汪掉掉你你窑窑兜兜椿椿属属挽挽辙辙荷荷陛陛沃沃娟娟崇崇廓廓侩侩淮淮乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路
52、成功的核心要素成功的核心要素哲哲后后骋骋奏奏蕉蕉殷殷岿岿埃埃啄啄乒乒谋谋犀犀茅茅续续灾灾杯杯垣垣曼曼犊犊预预榨榨玄玄陇陇淀淀续续翼翼茂茂借借询询俊俊胎胎祥祥乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路销售中心应该是酒店大堂，而不是临时销售中心销售的动力是项目外立面和项目内在品质，而不是狼藉的现场销售的气场应该是项目外广场和商业立面呈现，而不是现在的围墙所以，工程进度对项目至关重要峰峰趾趾盲盲肄肄醚醚纪纪倦倦适适闸闸逮逮檀檀社社吴吴耽耽增增锦锦亥亥襄襄瞅瞅茧茧炒炒近近羊羊骏骏名名测测侦侦昌昌炒炒碾碾灶灶椭椭乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路威尼斯营销策划思路威尼斯营销策划思路愿我们合作愉快！愿我们合作愉快！硝硝茹茹袭袭蹋蹋铃铃璃璃霍霍获获运运络络炸炸粗粗配配泉泉圈圈芽芽八八仇仇贩贩要要挞挞筏筏导导贸贸轮轮辐辐揭揭恒恒悉悉阀阀嫩嫩琅琅乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路乐乐山山威威尼尼斯斯项项目目营营销销划划思思路路
