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1、房地产项目开发设计管理房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心地产规划设计中心2011年年02月月10日日1/40第一章第一章 开发流程简介开发流程简介2房地产开发流程房地产开发流程 流程示意流程示意3房地产开发企业专业化运营体系房地产开发企业专业化运营体系 运营体系运营体系4房地产开发企业专业化计划系统房地产开发企业专业化计划系统计划系统计划系统5 项目决策项目决策67/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：项目策划基内容系包括：投资策划投资策划定位策划定位策划设计策划设计策划开发策划开发策划营销策划
2、营销策划售后策划售后策划 以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。的。全程策划全程策划的核心就是成本和利润。的核心就是成本和利润。 项目策划项目策划7 开发节奏策划开发节奏策划 根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、 结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动 和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节
3、奏牵连以下和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下 方面问题：方面问题： 融资与资金的运作融资与资金的运作 分期间衔接分期间衔接 采购合同签订与管理采购合同签订与管理 其他其他 资源配置资源配置 相关后续工作计划安排的策划相关后续工作计划安排的策划 时间计划时间计划 现金流现金流 监控监控 对变化的应对策略对变化的应对策略 开发策划开发策划8项目与客户定位流程项目与客户定位流程 项目、客户定位项目、客户定位9目标成本的确立流程目标成本的确立流程 成本确立成本确立10设计阶段标准工作周期设计阶段标准工作周期 设计周期设计周期11规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，
4、受到多规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。进度计划和质量要求完成。 规划设计工作启动条件规划设计工作启动条件（链接文件链接文件）目前规划设计工作运行现状目前规划设计工作运行现状 部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题问题 如何提高规划设计管理工作效率？如何提高规划设计管理
5、工作效率？ 规划设计工作启动条件规划设计工作启动条件12第二章第二章 设计管理与规划设计设计管理与规划设计13 设计流程设计流程如何才能做到拿地即可开工如何才能做到拿地即可开工？如何有效控制设计质量如何有效控制设计质量？专业工程师如何工作专业工程师如何工作？如何管理设计单位如何管理设计单位？14详见附件：详见附件：规划规划/ /设计合同清单设计合同清单 规划设计内容规划设计内容151三控制三控制进度控制进度控制质量控制质量控制成本控制成本控制2两管理两管理合同管理合同管理信息管理信息管理3多方协调多方协调与营销关系协调与营销关系协调与招标关系协调与招标关系协调与成本关系协调与成本关系协调与工程
6、关系协调与工程关系协调与物业管理协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调与设计单位以及设计单位之间关系协调设计单位内部专业（工程师）之间协调设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与规划主管部门协调与蓝图审查中与蓝图审查中心协调心协调报请老板同意报请老板同意4管控要点管控要点规划带动土地溢价规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观创造形象溢价立面及景观创造形象溢价5管控终极目的管控终极目的合理控制造价合理控制造价尽可能创造价值尽可能创造价值规划设计管理规划设计管理16第三章第三章 建筑结构设计与优化建筑结构设计与优化17第第一一节节 建筑结
7、构与结构设计建筑结构与结构设计第二节 结构成本管理思路与方法第三节 结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点结构设计与优化结构设计与优化18市场析一一 建筑结构建筑结构建筑中结构是指用建筑中结构是指用来承受荷载或者来承受荷载或者其他作用的空间其他作用的空间承重体系承重体系结构设计就是根据结构设计就是根据建筑的用途、平建筑的用途、平立、面布局来设立、面布局来设计结构承重体系计结构承重体系及其结构构件。及其结构构件。从基础到柱、梁、从基础到柱、梁、板、墙。板、墙。 结构设计结构设计19二二 结构设计结构设计基础设计：基础设计：1根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传来的根据工程地质勘察
8、报告、上部结构类型及上部结构传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础条形基础等）和深基础（如：桩基）等）和深基础（如：桩基）2 基础底面积的确定及地基承载力验算基础底面积的确定及地基承载力验算3 基础内力计算及配筋计算基础内力计算及配筋计算4考虑必要的构造措施考虑必要的构造措施5 地基地基设计处理设计处理结构设计结构设计20上部结构设计：上部结构设计：1根据根据建筑设计建筑设计来确定来确定结构体系结构体系、确定结构主要材料
9、；、确定结构主要材料；2结构平面布置；结构平面布置；3初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构 件件的截面尺寸；的截面尺寸；4结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析；结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析；5荷载效应荷载效应组合组合6构件的截面设计。构件的截面设计。7此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关规范、图集等规范、图集等 结构设计结构设计21结构施工图包括结构施工图包括: :设计总说明，基础平面布置及基础大样图设计总说明，基础平面布置及基础大样图，如果，如果是桩
10、基础就还有桩位图，柱网布置及柱平是桩基础就还有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几十个结点大样图十个结点大样图一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于结构结构体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及主要机构构造是否合理强度等级以及主要机构构造是否合理31/44 结构设计结构设计22 结构设计优化结构设计优化第一节 建
11、筑结构与结构设计第二节第二节 结构成本管控思路与方法结构成本管控思路与方法第三节 结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点231 必须对整个设计和策划的全过程进行管理必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划：地质的考虑前期策划：地质的考虑规划阶段：建筑物的排放规划阶段：建筑物的排放方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工 扩初阶段：结构方案的优化扩初阶段：结构方案的优化施工图阶段：结构的精细化设计施工图阶段：结构的精细化设计 施工配合阶段：变更、签证的合理控制施工配合阶段：变更、签证的合理控制结构成本的控制思路及方法结构成本的控制思路及方法242 事
12、前控制的几个要点事前控制的几个要点（l）设计院的选择设计院的选择（扩初及施工图阶段）（扩初及施工图阶段）合适易管合适易管态度重视态度重视项目情况项目情况服务意识服务意识市场口碑市场口碑（2）专业负责人的选择）专业负责人的选择业绩水平业绩水平市场反馈市场反馈图纸质量、责任意识、成本意识、图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识服务意识影响力及控制力影响力及控制力（3）成本意识的沟通与输入）成本意识的沟通与输入前期主动沟通前期主动沟通尊重平等的心态尊重平等的心态质量标准换位思考质量标准换位思考同行的交流同行的交流与竞争与竞争 双赢的思路和手段双赢的思路和手段结构成本的控制思路及方法结构成本的控制思路
13、及方法25（4）合理的设计周期）合理的设计周期设计周期对总成本的影响设计周期对总成本的影响：资金的时间价值资金的时间价值市场风险的变化市场风险的变化产品的实际价值产品的实际价值（5）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施组织的重视及措施工序的前置及搭接工序的前置及搭接标准化设计的推广标准化设计的推广（6）甲方的技术原则必须提前输入）甲方的技术原则必须提前输入设计任务书设计任务书结构设结构设计统一技术措施计统一技术措施或或结构设计结构设计 指引指引 结构设计总说明结构设计总说明标准构造做法标准构造做法（7 7）天明地产标准图集（待建
14、立）天明地产标准图集（待建立）结构成本的控制思路及方法结构成本的控制思路及方法263设计过程中必须控制的几个关键环节设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图结构转换层的布置及配筋图4施工图审查公司的选择及沟通施工图审查公司的选择及沟通 选择思路选择思路易于沟通易于沟通 沟通时机沟通时机重视前期重视前期 沟通内容沟通内容规范的边界或有争议处
15、（超限的判断、裂缝、宽度、规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝、宽度、短肢墙体系的定义、配筋）短肢墙体系的定义、配筋） 沟通方式沟通方式 双方、三方、资源借助、关系维护双方、三方、资源借助、关系维护结构成本的控制思路及方法结构成本的控制思路及方法275 5、外部资源的引入、外部资源的引入引入的前提和原则引入的前提和原则性价比的判断性价比的判断 引入的资源类型引入的资源类型垄断部门（政府、人防、审图）、学术权垄断部门（政府、人防、审图）、学术权 威、威、 行业专家、专业咨询公司行业专家、专业咨询公司引入的时机引入的时机尽早、及时尽早、及时合作方式及注意事项合作方式及注意事项顾问、价值及时间顾问
16、、价值及时间6 6、按照合同及时支付设计费、按照合同及时支付设计费结构成本的控制思路及方法结构成本的控制思路及方法28根据建筑方案编写扩初设计任务书根据建筑方案编写扩初设计任务书 扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足建筑要求及与结构计算一致建筑要求及与结构计算一致 扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通 扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要求求结构设计优化结构设计优化29扩初结构计算开始：根据项目特点提
17、出结构计算所需的荷载，参数以及计算指标要求 各部分结构体系确定：对部分进行结构经济技术分析，形成分析报告扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提供的计算过程文件，并提出优化意见与设计供的计算过程文件，并提出优化意见与设计单位沟通单位沟通 结构设计优化结构设计优化30结构技术措施结构技术措施基础、结构选型分析报告基础、结构选型分析报告地下室底板技术经济性分析报告地下室底板技术经济性分析报告地下室顶板技术经济性分析报告地下室顶板技术经济性分析报告结构转换层技术经济性分析报告结构转换层技术经济性分析报告其他项目需要的结构分析其他项目需要的结构分析 结构设计优化结构
18、设计优化31施工图设计阶段施工图设计阶段根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计单位沟通。结构计算结束，结构计算配筋结果达
19、计单位沟通。结构计算结束，结构计算配筋结果达到规定要求到规定要求桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提出优化意见并与设计单位沟通出优化意见并与设计单位沟通施工图设计校审，施工图设计图纸出图施工图设计校审，施工图设计图纸出图 结构设计优化结构设计优化32第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构成本管理思路与方法第三节第三节 结构设计优化结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点 结构设计优化结构设计优化33 设计结果优化：在施工图设计完成后进行的设计优化、需要
20、对设计结果优化：在施工图设计完成后进行的设计优化、需要对 原设计图纸进行设计修改。其流程如下：原设计图纸进行设计修改。其流程如下： 设计单位提供完成的建筑、结构施工图以及结构计算书以及设计单位提供完成的建筑、结构施工图以及结构计算书以及相应的电子文件相应的电子文件组织结构优化工程师、专家和造价工程师对以上图纸资料进组织结构优化工程师、专家和造价工程师对以上图纸资料进行审查，并提出结构优化初步意见和评估报告行审查，并提出结构优化初步意见和评估报告建设单位对优化意见和评估报告审批，并决定是否进行设计建设单位对优化意见和评估报告审批，并决定是否进行设计优化优化根据设计优化落实意见，检查和监督设计单位
21、是否按设计优根据设计优化落实意见，检查和监督设计单位是否按设计优化落实意见进行设计优化调整化落实意见进行设计优化调整设计优化调整设计优化调整 图纸出图图纸出图 结构设计优化结构设计优化34第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构设计过程优化第三节 结构设计优化第四节第四节 各技术专业全面成本控制各技术专业全面成本控制 结构设计优化结构设计优化35 设计过程优化的特点设计过程优化的特点 由于在设计阶段对设计过程中的计算和图纸进行优化，因由于在设计阶段对设计过程中的计算和图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：此这种优化方式具有以下特点：1对结构成本的控制最为有效、也最为彻底，可以做到从建筑方案
22、开始就对项目成本进行有效控制2与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更易接受3可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计 上的每一个技术细节进行成本控制 结构设计优化结构设计优化36 设计结果优化的特点设计结果优化的特点 4不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行5 项目工程量可在施工招投标阶段计算清楚，并在施 工合同中确定准确由于在施工图完成后对计算和施工图纸进行优化，因由于在施工图完成后对计算和施工图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：此这种优化方式具有以下特点： 结构设计优化结构设计优化371对结构成本的控制不能做到最彻底，
23、只能对施工图 中对成本影响较大的部分进行设计优化，不能做到每一个设计细节都进行优化2设计单位很难接受这种方式，设计单位需要做较多的设计修改，使设计单位在面子和成本方面都要承受很大的压力3对项目的总体进度影响较大，对一个10万平米的项目大约有一个月的延误 4设计优化后施工合同工程量有较大的调整，并且需要 重新设计计算工程量，对合同成本控制不利 结构设计优化结构设计优化38 各技术专业各技术专业全面成本控制全面成本控制 如果成本超限该怎么办？如果成本超限该怎么办？ 1 1 设计不同阶段个各技术专业全面成本控制设计不同阶段个各技术专业全面成本控制 2 2 不同产品不同售价时，成本控制重点不同不同产品
24、不同售价时，成本控制重点不同 3 3 建造成本影响因素有多方面（附件），对于结构专业的成本建造成本影响因素有多方面（附件），对于结构专业的成本控制应适可而止，对于砌体结构，应考虑质量通病防治控制应适可而止，对于砌体结构，应考虑质量通病防治4 4 好的成本控制不是越低越好，建造成本要合理分配，注重价好的成本控制不是越低越好，建造成本要合理分配，注重价值工程的利用值工程的利用设计费占项目全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价影响权重在85%左右。合理科学的设计,可降低工程造价10%以上39 规划设计流程规划设计流程1.1.按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同
25、的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。2.2.为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设计周期缩短计周期缩短30%30%以上。以上。40 提前做好启动前准备工作 基础条件完整准确有效（输入） 知道自己要什么，内部各
26、部门达成一致 慎重对待设计重大修改 理性评价设计成果（评审标准） 预知可能发生问题，制定选项排序 过程中检查纠偏直至强制干预 保持与政府各部门、设计方及时沟通（过程监控与纠偏） 违规要算经济帐 尽量不违规少违规 强化外联能力 疏通并且限时设计合同及付款审批流程 及时组织评审会 项目规划设计费总量控制，小额设计合同由项目公司批准 及时支付设计费，必要时应考虑设计赶工费 合理的设计周期是设计质量的必要保证 一次合格往往最为省时 加快规划设计工作进度加快规划设计工作进度 设计阶段工作应按照项目运营计划排期，尽量赶前 确保项目里程碑（开盘等重要）节点按期到达；避免现场停工待图 41 天明房地产产品类别
27、：住宅类 酒店类 写字楼类 其中住宅类多层洋房产品，经过两期设计和开发，基本定型 有条件制定户型标准图，建立系列技术标准 可形成第一城系列 酒店类尚未成型 技术质量标准技术质量标准 其中包括 技术文件标准 流程类标准 评价类标准 合同类标准 材料类标准 设备类标准等等 规划设计成果质量把控规划设计成果质量把控除一般性管控方法外，房地产公司要通过建立自己的产品系列标准和技术质量标准体系。从根本上保障自己的产品具有稳定的技术品质。这是一项及其浩繁的长期工作。42印象归纳印象归纳u房地产项目开发生产中涉及到各项专业工程技术的规划设计工作有哪房地产项目开发生产中涉及到各项专业工程技术的规划设计工作有哪些内容？些内容？u房地产项目开发流程、计划等，以及规划设计工作流程介绍房地产项目开发流程、计划等，以及规划设计工作流程介绍u设计管控有哪些工作要做？设计管控有哪些工作要做？u根据规划设计管理工作特点，结合天明目前情况，谈如何有效把控规根据规划设计管理工作特点，结合天明目前情况，谈如何有效把控规划设计质量，加快规划设计进度，合理掌握建造成本，创造更大价值。划设计质量，加快规划设计进度，合理掌握建造成本，创造更大价值。43 谢谢 谢谢 大大 家家 ！ 44
