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1、工业园项目策划定位工业园项目策划定位经验分享会经验分享会2011年年8月月伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved分享大纲p引言p顾问工作方法p项目案例经验分享2伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved引言l工业用地占总用地成交比重越来越大l全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面积2.9亿平米，占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现不同特征，因此分别选取北京和廊
2、坊分析其土地市场。l北京市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。l廊坊市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。3伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved引言l在住宅用地成交溢价率下降（或上升趋势趋缓）的同时，工业用地溢价率呈较快上升趋势。l土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测
3、出，开发商的投资侧重点。l北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工业用地的溢价率则从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。l廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率则上升了15.2%。北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此表明，住宅土地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。4伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved引言l工业园定义l产
4、业园区是指一个国家或者一个区域的政府根据经济发展的内在要求，通过行政或市场化等多种手段，集聚各种生产要素，适应市场竞争和产业升级的新形势，满足城市化进程合理集聚的趋势，在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为结构层次合理、产业特色鲜明、集群竞争优势显著、功能布局优化的现代产业分工协作生产区，是链接工业化和城市化的纽带。随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。5伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved引言l工业园分类l国际上的产业园区主要分为以下几类：l第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主
5、，有综合加工型的，也有专门从事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。l第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。l第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和谐共存的新型工业园。截至 2003 年，美国各州开展的生态工业园建设项目已经超过 60 个；在亚洲，日本的生态工业园建设项目也已超过 30 个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资源循环和高效利
6、用的重要方式之一。6伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved引言产业园项目不同于普通住宅项目，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究项目。作为服务于开发商前期定位的顾问公司，应该走在开发商前面，理清产业园开发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产业园项目，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。7伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved分享大纲p引言p顾问工作方法p项目案例经验分享8伟业顾问 Copyright by B.A.Con
7、sulting, All rights reserved顾问工作方法p开发商开发工业园区的核心需求p工业园区研究方法9伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved顾问工作方法：开发商核心需求在 利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下几方面问题：1.开发模式：结合项目开发体量和价值挖掘判断项目的开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？2.产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？3.客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？4.园区功能：园区提供何种功能？这些功能
8、对客户的吸引力有多大？10伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved顾问工作方法：研究方法p价值梳理p开发模式p产业规划p实施策略p园区建设11伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved价值梳理l区域价值研究内容研究结果地区生产总值看片区的经济总量发展水平城市产业发展状况判断产业结构和产业发展城市人口状况分析市场需求总规模城镇人均可支配收入当地人的购买能力周边区域发展对比和机会梳理分析片区的城市发展空间交通条件从大交通和小交通分别分析地块的未来对接方向和趋势某城市地区
9、生产总值某城市产业结构某城市区域发展布局12伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved价值梳理l产业对接方向研究内容研究结果本片区周边产业发展现状分析竞争产业园区、主导产业方向和竞争产业周边区域产业规划和产业布局分析片区辐射范围以及受哪些城市和地区的产业发展辐射苏州工业园区上海市廊坊市产业定位京津冀都市圈范围13伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved开发模式l确定假设方向l产业主导型l住宅开发主导型l产业和住宅综合开发型l案例研究l通过对国内外经典案例的开发模式研
10、究，分析何种模式更适合本项目。l选取合适的新城、产业园区为研究对象。分析其具体的开发阶段，不同阶段内产业和住宅的关系和先后顺序。l开发模式选择l在开发商利益最大化的前提下，结合项目本身特征，通过分析具体模式的优劣势，选取适合的开发模式。霍华德“田园城市”:韦林花园城14伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业规划l主导产业和非主导产业的选择l结合项目产业发展现状和发展机会以及区域发展潜力，确定产业的初步发展意向；通过对特定产业的研究，判断工业园区的产业选择和产业排序。产业初步发展意向应该符合当地产业发展现状和发展规划。在产业
11、初步意向的基础上，通过对具体产业的深入研究，判断产业是否适合入驻本项目。产业初步发展意向产业发展方向诊断周边产业发展现状及规划确定主导产业和非主导产业在分别判断产业发展方向以后，综合考虑园区特征和产业发展优劣势，确定主导产业和非主导产业。在项目价值分析的基础上，综合分析产业发展现状和未来发展规划，是做产业规划的基础。15伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业规划l具体发展产业的基本策略研究l在确定主导产业和非主导产业的前提下，分析不同产业发展需求和不同产业对住宅开发的影响如何，细化产业发展的优先侧重。l在细化产业组合方案的
12、基础上，借鉴同类型园区功能区划分和重点园区土地指标配比，对本园区的功能区划分和土地配置提出相应的建议。细化产业组合方案确定各类用地指标配比重点园区土地指标配比“案例借鉴”确定园区重点功能区同类型园区的功能区划分“案例借鉴”16伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved实施策略l招商策略及计划l在主导和远期培育的产业基础上，确定企业的规模、所处具体产业阶段，结合产业对接方向，确定招商策略及计划。l优惠政策研究l土地优惠：厂房采取优惠价格出租、出让等多种方式合作。l税收优惠：对高新技术企业等进行相应的税收减免。l行政事业性收费：由园区
13、统一协调有关部门予以减免l办事流程：在项目签约、立项、审批、建设乃至生产经营的全过程提供一条龙服务。l产业扶持：对园区主导产业在国家政策的许可范围以内尽量争取优惠政策。招商策略及计划涉及面较广，更为深入的定位方法还需进一步研究。本报告仅列出典型的优惠政策，具体优惠政策还需结合项目所在地进行分析。17伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved园区建设l产品建议研究内容研究结果办公及生产空间园区需要建设多大规模的标准化厂房和定制化厂房，以及写字楼空间园林景观适合何种的园林景观产业配套员工集体宿舍、食堂及日常购物场所18伟业顾问 Cop
14、yright by B.A.Consulting, All rights reserved顾问工作方法：研究方法价值梳理是开展后续研究的基础，通过分别对开发模式、产业规划、实施策略、园区建设等的研究解决开发商最关注的核心问题。下面还将结合具体研究的案例对具体模块进行简单的介绍。开发模式产业规划实施策略园区建设价值梳理19伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved分享大纲p引言p顾问工作方法p项目案例经验分享20伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved案例简介l用地简
15、介l位置：廊坊市万庄镇内。廊坊市区的西北方向，紧邻北京大兴；l项目总占地：项目占地面积2.25平方公里，约3375亩。用地规模大，相当于1/2个CBD；l如此大规模体量开发，必将注定其开发模式应该是综合型、复合化的开发；具体开发模式则应根据项目现状进行判断。l项目阶段简介l项目任务：确定产业和住宅的开发模式；产业定位；产业园区基本产品建议；住宅开发建议。l项目进展：项目现已完成第一阶段和第二阶段报告，其中一阶段详细分析了项目价值属性，并确定了项目的开发模式；二阶段主要完成了项目的产业定位和产业园区的基本产品建议；l项目现状：由于开发商拿地遇阻，尚不能进行更深入的住宅开发研究，在完成产业定位以后
16、项目暂缓执行。此次分享主要针对项目产业研究内容进行提炼，侧重于产业研究方法的应用。21伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved部分研究方法探讨：案例价值判断22伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedp案例所处区域发展潜力廊坊发展机会万庄发展机会此项目发展机会p案例发展产业机会研究依托廊坊的产业发展机会依托北京的产业发展机会此项目产业选择初步定位p案例开发地产机会研究廊坊市住宅开发历程和现状此项目未来住宅需求预测p案例未来机会梳理案例价值判断基础和前提基础和前提交
17、通交通职 住23伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved廊坊市发展机会廊坊市位于京津冀都市圈内，是京津之间的黄金走廊。京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。案例所处区位发展潜力l案例发展机会廊坊六个区县位于环首都经济圈内，该经济圈强调了北京对周边区县的“反哺”，廊坊可借此机会对接首都的产业“溢出” 。万庄发展机会万庄生态城为廊坊未来重点发展区域，其开发将加强廊坊与北京的对接能力，提升京津冀一体化进程中廊坊的地位。密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来发展机会。此项目隶属万庄组团，是廊坊
18、未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善，本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。24伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedp案例所处区域发展潜力廊坊发展机会万庄发展机会此项目发展机会p案例发展产业初步判断依托廊坊的产业发展机会依托北京的产业发展机会此项目产业选择初步定位p案例开发地产机会研究廊坊市住宅开发历程和现状此项目未来住宅需求预测p案例未来机会梳理案例价值判断基础和前提基础和前提交通交通职 住25伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights res
19、ervedl廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万庄则处于环北京产业带上。l“两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带。l“一轴”：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。l“一中心”：即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心。l依托廊坊的产业发展机会案例发展产业初步判断26伟业顾问 Copyright by B.A.
20、Consulting, All rights reservedl依托廊坊的产业发展机会l京津冀都市圈：京津冀都市圈将成为中国经济的“第三极”，廊坊作为京津之间的黄金走廊，本项目即是京津发展外扩的黄金焦点；l环首都经济圈：环首都经济圈强调北京对周边地区的反哺，包含廊坊六个区（县）。廊坊借住环首都经济圈优势，对接首都的产业“溢出” 。l万庄生态城：万庄生态城市廊坊未来发展的重点区域，其开发将在经济、社会等方面强化廊坊主城区对区域经济的影响力和控制力，提升京津冀一体化进程中廊坊利益最大化。l交通改善：京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄
21、能直接共享廊坊市未来发展机会。本项目距未来北京第二机场约20公里，有望成为临空经济区波及区域，第二机场将给未来万庄的产业发展带来新变化。产业发展机遇交通改善交通改善交通改善机遇机遇依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。案例发展产业初步判断27伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl两城两带北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城、未来科技城。南部高技术制造业
22、和战略性新兴产业发展带：大兴、亦庄行政合并。l六高四新“六高”：中关村、亦庄、CBD、金融街、奥林匹克中心区、临空经济区。6大高端产业功能区以全市7%的平原面积，集聚了全市四成左右的GDP和资产，实现了全市四成以上的利润和税金。“四新”：通州高端商务服务区、丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合服务区、怀柔文化科技高端产业新区。第第 28 页页中关村CBD亦庄经济开发区金融街奥林匹克中心区临空经济区“六高”区域“四新”区域通州高端商务服务区丽泽金融商务区新首钢高端产业综合服务区怀柔文化科技高端产业新区北部产业带南部产业带北京市未来产业空间布局的重点为“两城两带，六高四新”，其中“两高一新”位于北京
23、东南部。随着 CBD东扩、南城计划、通州国际新城等规划相继出台，北京的产业空间布局呈现 “东南飞”景象。l依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”案例发展产业初步判断28伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl依托北京的产业发展机会北京中心城区海淀密云通州房山石景山昌平朝阳大兴固安燕郊香河大厂亦庄北京五环廊坊随着北京产业“东南飞”，周边区县实施了新的对接措施，对与北京大兴紧邻的万庄也必将有更为积极影响。l临近北京市县发展对策：l固安工业园区：率先推出对接“城南行动计划”发展策略，加快融入“大北京”进程，通过北京核心区
24、的辐射作用拉动当地经济的发展。l大厂县：随着首钢机电产业基地的奠基，尤其是大厂潮白河工业区的开工建设，也正在追赶大北京产业转移的顺风车。l三河市燕郊：房地产并非燕郊工业园的主导产业，甚至只占很微小的比例，但不可否认的是，北京居住后花园的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，进而促进了燕郊工业园区的招商工作。案例发展产业初步判断29伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved电子信息产业、休闲商务产业传统优势产业先进制造业、现代服务业和新型农业l廊坊的发展定位是“京津冀电子信息走廊，环渤海休闲商务中心”，围绕着定位着力推进电子信息产
25、业、休闲商务业，加快先进制造业、现代服务业和新型农业的发展；l“塔尖”：全力推进、优先发展，集中智慧做规划，加快推动电子信息产业专项规划、休闲商务产业区规划和文化产业发展规划；l“塔身”：增强产业链条的紧密性和延展性，促进同类产业和同一产业链条的上下游企业实现大规模集聚，最大程度地发挥“塔身”普遍性支撑；l “塔基”：加快升级传统优势产业，“塔基”支撑即期经济增长的功能，拉开了廊坊高端产业集群发展的宏伟框架。l案例产业选择初步定位： 廊坊产业定位“京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心”是廊坊新的产业标志。案例发展产业初步判断30伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting
26、, All rights reservedl案例产业选择初步定位：廊坊各区县产业发展情况 重点产业 包含产业相比其他各区县，廊坊市区的产业发展较为全面，在电子信息、生物医药等产业发展基础上具有一定的优势，可以拓展在新材料、会展旅游等方面产业的引入。案例发展产业初步判断31伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl案例产业选择初步定位：廊坊市区产业园区概况产业园区规划规模已开发规模核心产业经济贡献度经济开发区东区38平方公里20平方公里电子信息、汽车零部件、新材料、机械加工、食品加工25亿元龙河开发区28平方公里7平方公里电子信息
27、、生物医药、环保节能、新材料、汽车零部件2.8亿元广阳产业聚集区28平方公里4平方公里现代物流、电子信息、装备制造、环保节能、新材料0.2亿元经济开发区华为2平方公里电子信息10.6亿元经济开发区科技谷13平方公里2000亩IT、新能源、新材料、生物医药和环保产业廊坊新兴产业示范区73平方公里电子信息、生物医药、高端装备制造、新能源和新材料万庄组团28平方公里信息产业、总部与研发、可持续技术应用、后现代农业经济开发区作为资深企业园区，经济贡献度最大，华为与龙河开发区主导的电子产业发展迅速，整体廊坊市区具备产业集群效应。东北东南北西北退二进三第三产业第二产业案例发展产业初步判断32伟业顾问 Co
28、pyright by B.A.Consulting, All rights reservedl加快服务业转型升级，促进向生产性服务业主导型经济转变。l生产性服务业增加值对全市现价GDP的贡献率超过55%。生产性服务业成为高端产业、高效企业、高薪岗位的主要提供者。l拓展提升城市服务功能，做大做强金融服务、信息服务、科技服务、商务服务、流通服务等生产性服务业，将北京打造成为服务区域、服务全国、辐射世界的生产性服务业中心城市。l着力发展高端现代制造业，改造提升传统制造业l十二五期间，将实施重大项目带动战略，重点推进京东方八代线、长安汽车、北京现代三工厂、福田中重卡合资项目、中航工业园、北京数字信息产
29、业基地等重大项目建设，提升电子信息、汽车、装备制造、医药等产业发展水平。l重点推进新一代信息技术、生物、节能环保、新材料、新能源汽车、新能源、航空航天和高端装备制造等战略性新兴产业重点领域发展。l案例产业选择初步定位：北京产业定位案例发展产业初步判断33伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl2009年新兴产业增加值第第 34 页页亿元l各产业增加值（06-09年）年均增长率数据来源：北京市2010年统计年鉴l案例产业选择初步定位：依托北京新兴产业发展定位分析现代服务业、生产性服务业、信息产业、文化创意产业已成为新兴产业中的主
30、导产业，且以年均10%以上的增速迅猛增长，尤其值得指出的是文化创意产业和生产性服务业的增长速度接近甚或超过20%。廊坊市未来重点发展新兴产业，因此本部分重点研究北京市新兴产业发展趋势案例发展产业初步判断34伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl制造业和服务业：“制造业”相关的产业增速最慢，“服务业”相关产业增速最快。“制造业”相关产业增速放缓的同时，医药制造业增速迅猛，是产业未来发展重要方向。而医疗设备及仪器仪表制造业增速缓慢。l电子相关产业发展：增速最快的15各子产业中，与“电子服务”相关的产业有4个；增速最慢的15个子产
31、业，与“电子制造”相关的有4个。由此可知，电子相关产业正从“制造”正在向“信息服务”提升。增速最快的十五个子产业增加值排名增速最慢的十五个子产业增加值排名艺术品交易41核燃料加工46医药制造业32电子计算机及办公设备制造业40公共软件服务19电子类制造业25医药类31电子信息设备制造21软件、网络及计算机服务11电子及通信设备制造业28计算机服务和软件业12其他类制造业43信息技术服务13信息传输服务18交通类20交通运输、邮政、仓储业17设计服务37电子信息传输服务14广告会展35信息化学品制造45科学研究、技术服务和地质勘查业7新闻出版30科技服务8航空航天器制造42商务服务业10医疗设备
32、及仪器仪表制造业36商务服务9旅游、休闲娱乐38广播、电视、电影33文化、体育和娱乐业26l案例产业选择初步定位：依托北京新兴产业发展定位分析万庄应以北京市产业升级为契机，立足新兴产业的制造业，发展智能化及现代服务业的外包产业，建立华北区域总部研发机构，与北京产业错位发展的同时，实现辅助支撑北京产业发展。案例发展产业初步判断35伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved优势：土地成本和劳动力成本低。l本案例优劣势分析劣势：周边配套不完善，劳动力素质普遍偏低。优势：邻近北京，可以共享北京研发能力和市场吸纳能力。劣势：土地成本和劳动成
33、本相对较高。与北京相比，本案例的优势主要体现在土地成本和劳动成本，而与其他地区相比，廊坊的主要优势则是邻近北京地缘优势，可以共享北京消费市场和科研水平。与北京相比与河北其他城市比案例发展产业初步判断36伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved结合本案例的优劣势分析，可知对本案例适宜发展的产业特征主要体现在对市场、研发能力依赖度和对人力和土地成本的需求四方面。l结合廊坊市的优劣势分析，本案例可选择满足一下特点的产业：对市场依赖程度较高，对流通时间要求高；对研发依赖程度高，需要相关的研发人员驻场或者经常培训；对人力素质要求低，简单流
34、水线工人；占地规模较大，对土地成本较为敏感杜绝高污染、高耗能、有噪音产业，以绿色、环保类为核心；案例发展产业初步判断37伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved电子信息产业物联网初步选择六项产业进行研究，这六项产业分别为：电子信息产业、物流及物流加工业、现代服务业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。生物医药及医疗器械符合廊坊市整体产业定位；是电子信息产业下属颇具发展潜力的产业方向；尝试对接亦庄生物医药基地等园区；物流及物流加工现代服务业业务外包对接北京市场，具备发展潜力；是产业发展的重要方向，北京提供了充分
35、的机会；创意孵化类产业对周边环境影响小，且具备一定发展空间；案例发展产业初步判断38伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业发展机会依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将有较大的发展空间。本案例发展产业机会研究l小结CBD东扩、南城计划、通州国际新城建设，北京的产业空间布局开始“东南飞”，廊坊具备对接北京产业发展的机会。产业选择初步定位初步选择六项产业进行研究，这六项产业分别为：电子信息产业、物流及物流加工业、现代服务业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。本案具备发展产
36、业的政策条件和区位优势。建议本案对接北京市产业转移，并以电子信息产业、物流及物流加工业、现代服务业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。39伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedp案例所处区域发展潜力廊坊发展机会万庄发展机会此项目发展机会p案例发展产业机会研究依托廊坊的产业发展机会依托北京的产业发展机会此项目产业选择初步定位p案例开发地产机会研究廊坊市住宅开发历程和现状此项目未来住宅需求预测p案例未来机会梳理案例价值判断基础和前提基础和前提交通交通职 住40伟业顾问 Copyright by B.A.Con
37、sulting, All rights reservedp案例所处区域发展潜力廊坊发展机会万庄发展机会此项目发展机会p案例发展产业机会研究依托廊坊的产业发展机会依托北京的产业发展机会此项目产业选择初步定位p案例开发地产机会研究廊坊市住宅开发历程和现状此项目未来住宅需求预测p案例未来机会梳理案例价值判断基础和前提基础和前提交通交通职 住41伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业发展机会机会：本案位于万庄生态城内，是廊坊未来发展重点区域；北京产业“东南飞”，对万庄也将有积极影响。本案例未来机会梳理定位：电子信息产业、物流及物流
38、加工业、现代服务业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。地产开发机会机会：廊坊市房地产市场近些年来成交量和成交价格也都有较大幅度上升，随着基础设施不断完善，其发展潜力较大。定位：当地居民上楼、产业发展所带来的产业人口和北京外溢客户等需求将成为本项目地产开发的有力支柱。42伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved部分研究方法探讨：案例价值判断43伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved开发模式p基本假设p案例研究p模式定位基于项目现状，提出两个基
39、本假设，并通过案例研究对不同开发模式进行深入分析，最终确定开发模式。44伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved开发模式：基本假设区域发展潜力区域发展潜力产业发展机会产业发展机会地产开发机会地产开发机会项目机会梳理项目机会梳理基本假设方向假设方向一假设方向二项目开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？核心问题45伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl本案例可能的发展方向以产业为核心驱动，打造廊坊总部经济领跑者。方向一以产业发展为主，配套设施、
40、住宅开发作为辅助，建议产居一体的新型产业园区。定位描述产业独栋+配套商业+配套住宅综合容积率1.52.0，其中总部基地1.01.2，配套商业及住宅1.52.5总体规划意向开发模式：基本假设46伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl本案例可能的发展方向产业居住双引擎，生态城镇样板智能总部基地方向二产业居住交叉生长，打造智能生态城。定位描述智能企业独栋+完善配套+中低密度别墅+多元化城市住宅综合容积率1.01.5，其中总部基地1.01.2，配套商业1.52.5，中中低密度别墅区0.60.8，城市住宅1.02.0总体规划意向开发模
41、式：基本假设47伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl不同发展模式的案例研究根据住宅开发和产业发展的关系不同，可以将产业园的开发模式分为以下三种：产业主导型，住宅主导型以及综合开发型（开发主体不同）。产业园开发模式开发主体产业特点住宅特点代表案例主导产业代表企业客户定位开发定位产业主导型政府主导有有绝大多数为产业员工与产业员工规模和居住特征相匹配苏州工业园区、青羊工业总部基地。住宅主导型企业主导无无周边有居住需求的人依据外界需求及土地特点定位城市近郊的大型住宅区开发选取案例：蓟县盘龙谷磐石坊和美国哥伦比亚新城。综合开发型（开
42、发主体不同）政企合作有有产业员工以及在其他区域工作的人大于产业员工居住需求，相对独立深圳高新科技园区和泰晤士小镇。开发模式：案例研究共选取6个案例进行研究，总结不同模式优劣势，详见报告，此处不再赘述。48伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl三种开发模式对比开发模式特点产业主导型产业主导型模式要求具有强力的政府支持，依赖于产业引入的落地性，从而带动配套住宅的开发，产业开发与住宅开发相辅相成。住宅主导型适用于无产业根基的区域，区域远郊属性在一段时间无法改变，同时具备一定的自然景观用地。综合开发型（开发主体不同）项目区域产业氛围
43、和产业聚集效应初步形成，且区域在短期内将受到交通和城市规划等利好因素影响，城市化进程大大加快。综合三种开发模式的优劣势，并结合本案例属性，建议本案例以综合开发形式为主导。开发模式：案例研究49伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl对此案例所在属性和城市化发展进程的几点判断：1.廊坊对接北京发展尚停留在规划阶段，各地方政府之间的实质性政策尚未出台，对于中国来说，政策必须是大前提，也是第一生产力，因此短期内廊坊市区域出现跳跃进展可能性较低；2.结合十二五，大北京城市群发展战略势在必行，廊坊受益于北京部分功能的扩散将是必然，城市间
44、资源的均衡分配将加快廊坊市的发展；3.廊坊市产业发展有一定基础，但万庄区域对于高科技、新兴产业等产业入园的外部吸引力不明显，需要开发商创造自身特色树立品牌，单纯依靠产业驱动带动整个产业园开发，住宅开发滞后于产业再开发，存在不确定风险；4.结合北京东南居住市场及第二居所市场发展趋势，大量城市中产由于受到城市空气污染及市内居住拥堵，产业转移邻近居住等原因，主动需求郊区化居住，并且部分发展较好已经成为北京第一居所所涉及城市，廊坊由于位置及交通，区域认知较好等原因，具备融入北京市场条件当中。综上，我司认为此案例应采用第二种基本假设方向，即片区开发遵循产业居住共同互动发展的整体定位模式。开发模式：模式定
45、位50伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved部分研究方法探讨：案例价值判断51伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved客户深访l深访客户52伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved客户深访未来布局企业需求分析特定企业发展趋势，并判断企业对万庄的区位认知。现有厂址结合现有的厂址条件（区位、面积、周边配套等）分析同类型企业的选址模式。从区位选择、配套需求、产品特征以及价格接受度等方面探索企业的真实需求
46、，以辅助我们的产品定位。l深访主要问题53伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业理论研究北京和廊坊现状企业选址考察因素空间布局；产业规模；产业增长趋势；代表性企业及园区等。行业发展概述产业概念及范围；产业特征；产业产业发展前景等。企业的地点选择战略主要会受成本、市场、政府等因素的影响。l产业理论研究主要内容54伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved电子信息产业：概述l电子信息业定义及分类n电子信息产业定义电子信息产业作为信息产业的一部分，是由原来的第二、三
47、产业中有关电子信息及通信设备制造业、电信及服务业等部分组成。电子信息产业包含电子信息技术与设备制造以及利用电子信息技术与设备进行加工处理、传递与服务的企业或企业化管理的事业单位的集合体。n电子信息产业分类n电子信息产业包括微电子、光电子、软件、计算机、通信、网络、消费电子以及信息服务业等众多领域，且各领域均涉及设备、软件和服务业三大部分。电子信息产业包含电子信息技术与设备制造以及利用电子信息技术与设备进行加工处理、传递与服务的企业或企业化管理的事业单位的集合体。电子信息产业设 备软 件服务业55伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reser
48、ved物联网：概述l物联网的定义及原理n定义：通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网连接起来，进行信息交换和通讯，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。n原理：物联网是在计算机互联网的基础上，利用RFID、无线数据通信等技术，构造一个覆盖世界上万事万物的“Internet of Things”。利用射频自动识别(RFID)技术，通过计算机互联网实现物品(商品)的自动识别和信息的互联与共享。 56伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved物流及物流
49、加工业：概述l物流产业的概念n物流产业：是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，以物流活动或各种物流支援活动为经营内容的营利性事业。 物流产业57伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved现代服务业业务外包：概况l服务业的概念n服务业：即指生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。是指农业、工业和建筑业以外的其他各行业，即国际通行的产业划分标准的第三产业，其发展水平是衡量生产社会化和经济市场化程度的重要标志。l服务业类别：按照服务对象分类n第一是
50、生产性服务业，指交通运输、批发、信息传输、金融、租赁和商务服务、科研等，具有较高的人力资本和技术知识含量；n第二是生活（消费）性服务业，指零售、住餐、房地产、文体娱乐、居民服务等，属劳动密集型与居民生活相关；n第三是公益性服务业，主要是卫生、教育、水利和公共管理组织等。58伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved生物医药和医疗器械：生物医药概况l生物医药产业的特征研发周期长高技术高投入高风险高附加值相对垄断低感应度特征第59页生物医药产业医药产业生物技术产业制药产业生物医学工程产业l生物医药产业的组成59伟业顾问 Copyrig
51、ht by B.A.Consulting, All rights reservedl创意产业行业范畴n将文化创意产业产业划分为：视觉艺术产业、音乐与表演艺术产业、文化展演设施产业、工艺产业、电影产业、广播电视产业、出版产业、广告产业、设计产业、设计品牌时尚产业、建筑设计产业、创意生活产业以及数位（即数码或数字）休闲娱乐产业等13个行业。创意产业中共包含13个行业，其中手工艺品、影视动漫、软件游戏研发及服装设计创意产业地位较为突出。手工艺品影视动漫软件游戏研发服装设计创意产业重要产业60伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业
52、与项目匹配度分析l两方面论证具体产业与本项目的匹配度n具体业能否落脚在本项目，需要分别从产业进驻意愿和本案例接收意愿两方面进行分析。从具体产业进驻本案例的意愿和本案例接收该产业的意愿分别考察二者的匹配度。具体产业是否会进驻本项目是否匹配度本项目是否有意接受具体产业61伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved部分研究方法探讨：案例价值判断62伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产业匹配度判断63本案例应优先发展电子信息产业，并在电子信息产业中重点发展物联网业。同
53、时以物流及物流加工业作为产业园区的配套补充。现代服务业外包和生物医药及医疗器械业可以依招商能力而定。63伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场定位64基于电子信息平台，通过物联网技术实现物流加工等服基于电子信息平台，通过物联网技术实现物流加工等服务外包类产业链条的绿色低碳智能产业园。务外包类产业链条的绿色低碳智能产业园。根据产业匹配度分析，最终产业园区的定位如下：在园区产业定位的基础上，本报告还对具体产业在园区中所发挥作用，以及产业地位进行了分析。64伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, Al
54、l rights reserved市场定位65电子信息产业物联网物流及物流加工基础枢 纽平台重点方向配套条件配套条件园区主导产业电子信息产业物联网产业物流及物流加工业重点扶持产业，奠定园区总体形象重点孵化产业，提升园区竞争力产业配套条件之一，辅助产业园 区主导产业建议施行整体规划，长期招商建议作为重点招商项目建议最先引进65伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场定位打造虚拟物流电子信息港、智能总部生态港、综合商务港；遵循产业发展的生态规律，实现从产业链到价值链的转化不提升；三港联动，通过智能信息化管理，一体化服务；66在园
55、区产业判定的基础上，结合园区产业定位，建议本园区分功能区打造产业园。具体如下：66伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场定位虚拟物流电子信息港包括交易中心、呼叫中心、虚拟大物流信息平台（基地物流网信息管理系统、物流企业信息化标准化管理系统、基地公共服务系统、物流供应链管理系统）；67示意图示意图示意图示意图示意图示意图67伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场定位智能总部生态港以自身优越的地理、区位、交通条件和北京反哺地区发达的生产业、制造业为基础，拥
56、有较低的商务成本，先进的商务办公设施、齐全的配套服务、生态化的环境，着重吸引公司总部、营销中心、研发机构、设计中心入驻；融入第三方服务，成为北京市中心生产性企业总部向外围梯度转移的大平台，成为北京外溢、河北周边大中型企业实现二次创业的大舞台。68示意图示意图示意图68伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场定位综合商务港展示销售中心、物流金融、电子物流定制服务、餐饮酒店等配套服务、物业服务、办公区等。69示意图示意图示意图示意图69伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights re
57、served实施策略：客户定位70根据项目产业对接方向和产业定位，项目的客户特征如下：重要客户群核心客户群偶得客户群本项目的主要客群应为无污染、耗能低、无噪音的符合绿色、环保要求的企业，企业主要来自于北京市电子信息制造业、物联网业、物流及物流加工类中高端企业通过对项目产业定位研究，可以发现项目的客户可以划分为以下三类：物联网行业内企业，属于国家重点扶持的高新技术企业；现代服务业业务流程外包、创意类孵化和研发以及生物医药和医疗器械类企业；北京市电子信息制造业、物流及物流加工类中高档企业；70伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved
58、实施策略：政策优惠l土地优惠n厂房采取优惠价格出租、出让等多种方式合作。l税收优惠n对国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。l行政事业性收费n属于广阳区或者市级以上的可以由园区统一协调有关部门予以减免l办事流程n在项目签约、立项、审批、建设乃至生产经营的全过程提供一条龙服务。l产业扶持n对电子信息产业、物联网产业、物流及物流加工业、现代服务业业务外包等行业在国家政策的许可范围以内尽量争取优惠政策。71优惠政策方向建议结合现有的产业园优惠政策，建议本产业园从：土地、税收、行政收费、办事流程以及产业扶持等方面寻求较多的优惠政策。71伟业顾问 Copyright by B.
59、A.Consulting, All rights reserved园区建设：办公及生产空间72标准厂房及定制化厂房设计部分标准化厂房以便于电子信息产业普通企业直接入驻。可参照龙河高新区做500平米左右的标准厂房。根据招商情况，针对具体有特殊需求的客户设计定制化厂房。示意图示意图72伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved园区建设：办公及生产空间73总部办公楼园区集中建设若干高层写字楼，以满足企业日常办公需要。示意图示意图示意图73伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reser
60、ved74园区建设：办公及生产空间总部办公楼服务于企业的日常办公需要，主要集中于“智能总部生态港”。办公空间应贴合招商情况，充分满足企业办公需求。透明办公环境豪华接待区开敞办公空间74伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved花园商务景观办公生态生态 空间空间园区建设：园林景观75伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved园区建设：产业配套76产业配套：员工集体宿舍、食堂及日常购物场所提供满足产业工人的集中宿舍、员工食堂，以及能够满足日常生活需要的小型便利店。并在园区统一规划的基础上，进行统一管理。员工集体宿舍、食堂及便利店档次不用太高，在园区统一规划的基础上，以满足人们的最基本需求为主。同时根据产业园各个功能分区，建议配套布局在“综合商务港”内。76感谢观赏Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved
