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1、小寨购物中心项目小寨购物中心项目小寨购物中心项目小寨购物中心项目商业定位及招商报告商业定位及招商报告1小寨购物中心商业定位及招商报告小寨购物中心商业定位及招商报告悦动城，总有欢乐故事！悦动城，总有欢乐故事！2四四四四三三三三区域市场分析区域市场分析一一一一二二二二项目定位项目定位区域消费特性分析区域消费特性分析功能分区及业态规划功能分区及业态规划八八八八七七七七商铺划分及品牌落位商铺划分及品牌落位五五五五六六六六酒店产品构想酒店产品构想 招商策略及租金预估招商策略及租金预估 传世西安公司简介传世西安公司简介 研究框架研究框架3n市场板块分析市场板块分析n商圈项目概述商圈项目概述n竞争对手概况竞

2、争对手概况n发展空间分析发展空间分析n市场机会分析市场机会分析n传世观点传世观点第一部分第一部分 区域市场分析区域市场分析4一一 、市场板块分析、市场板块分析小寨商圈5二、小寨商圈概述二、小寨商圈概述n被称为仅次于钟楼的“副中心”和“次商圈”、西安的教科文大区。n北到南二环，南到电视塔，东连曲江新区，西接西高新，地处几个重要区位的核心。n高等院校、科研机构众多，具有良好的商业环境和旺盛的人气。n西安人口密度较大的区域，常住人口数量巨大。6n商圈辐射能力较强，地理位置优越，人流量商圈辐射能力较强，地理位置优越，人流量大。大。n业态服务定位主要面向中低收入的年轻消费业态服务定位主要面向中低收入的年

3、轻消费者者n该区域内商业项目整体的经营环境和硬件配该区域内商业项目整体的经营环境和硬件配套较差。套较差。n消费人群的消费频次较高但消费单价和附加消费人群的消费频次较高但消费单价和附加值较小。值较小。n该区域的产品和服务高度同质化。该区域的产品和服务高度同质化。n该区域内商业项目经营情况差异化较大。该区域内商业项目经营情况差异化较大。小寨商圈的六大特点小寨商圈的六大特点7小寨商圈的定位小寨商圈的定位8小寨商圈商业项目概述小寨商圈商业项目概述项目名称项目名称营业面积营业面积业态业态百汇市场20000小商品市场飞旋广场 5000小商品市场百盛30000潮流百货开米广场2500小商品市场军人服务社10

4、000生活类百货雁塔新天地60000小商品市场海港城20000小商品市场金鹰国贸25000潮流百货传世观点：从以上的图表看出，目前小寨区域的市场供应传世观点：从以上的图表看出，目前小寨区域的市场供应仅局限于传统的百货和小商品市场，缺乏多业态一站式的购物中心。仅局限于传统的百货和小商品市场，缺乏多业态一站式的购物中心。已建项目已建项目项目名称项目名称面积面积交房时间交房时间功能定位功能定位西旅国际880002009.10商务会所，酒店，购物中心小寨工人文化宫600002011西北影视城，文化商业中心长安文化广场1200002011商业综合体华旗国际150002009.12商业综合体华联广场160

5、0002012商业综合体立丰吉祥购物广场1000002012商业综合体传世观点：通过以上图标我们得出，次区域未来的市场供应传世观点：通过以上图标我们得出，次区域未来的市场供应集中在体量及功能不一的商业综合体集中在体量及功能不一的商业综合体在建项目在建项目小寨商圈商业项目概述小寨商圈商业项目概述项目名称项目名称面积面积功能定位功能定位长安路与南二环立交 十字西南角改造项目60000大学生音乐艺术中心小寨军区改造项目250000商业综合体百汇市场改造项目30000综合性商品市场纬二街十字东南角改造项目320000雁塔城市广场八里村地铁商场100000地铁商场传世观点：未来的拟建项目将会对未来小寨区

6、域的商业格局产生影响，传世观点：未来的拟建项目将会对未来小寨区域的商业格局产生影响，市场竞争将会愈演愈烈。市场竞争将会愈演愈烈。拟建项目拟建项目小寨商圈商业项目概述小寨商圈商业项目概述三三 、竞争对手概况、竞争对手概况n小寨工人文化宫项目小寨工人文化宫项目n华旗国际华旗国际n立丰吉祥购物广场立丰吉祥购物广场n小寨十字西南角改造项目小寨十字西南角改造项目12四四 、发展空间分析、发展空间分析n南二环区域商业达南二环区域商业达1717万平米万平米n小寨东西路商业达小寨东西路商业达3535万平米万平米n雁塔西路商业达雁塔西路商业达1717万平米万平米n长安中路区域大长安中路区域大100100万平米万

7、平米雁塔区政府对未来商圈发展面积的规划雁塔区政府对未来商圈发展面积的规划13目前商业供应特点目前商业供应特点业态定位：以中低档的潮流产品市场为主业态定位：以中低档的潮流产品市场为主商业档次：中低端消费占据较大比重商业档次：中低端消费占据较大比重功能配置：餐饮、休闲、娱乐功能较弱功能配置：餐饮、休闲、娱乐功能较弱市场发展趋势市场发展趋势n 追求个性化：开始追逐时尚品牌追求个性化：开始追逐时尚品牌n 崇尚生活品质：注重品味和商品品质崇尚生活品质：注重品味和商品品质n 重视购物体验，厌恶拥挤狭窄重视购物体验，厌恶拥挤狭窄n 交通拥堵，成本增加，需要一站式消交通拥堵，成本增加，需要一站式消费费商业发展

8、趋势商业发展趋势n 一站式消费n 多业态组合 n 体验式消费n 品牌化、时尚化现有商业项目转型困难现有商业项目转型困难n 物业陈旧，设备老化。n 百货式经营，无法提供足够面积给品牌店。n 缺乏满足多种需求消费的商业项目。n 体量有限，功能难集合本项目市场机会：本项目市场机会：一站式体验型的购物中心一站式体验型的购物中心商业空白点商业空白点市场机会：市场机会：五、市场机会分析五、市场机会分析14六、传世观点六、传世观点传世商业项目问题解决公式传世商业项目问题解决公式= =历史历史+a*+a*未来未来 (a(a代表商圈潜力、景气指数）代表商圈潜力、景气指数）要解决历史和未来的关系问题？要解决历史和

9、未来的关系问题？【历史传承历史传承】过去的商业氛围过去的商业氛围固有的消费习惯固有的消费习惯既有的业态分布既有的业态分布和目标人群和目标人群【未来发展未来发展】区域的发展趋势区域的发展趋势交通变化交通变化目标客群消费目标客群消费变化和趋势变化和趋势【机遇机遇】商圈升级商圈升级+ +区域性商业中心的形成区域性商业中心的形成+ +未来公共交通的便利性未来公共交通的便利性15n区域内消费人群构成状况区域内消费人群构成状况n区域目标人群的消费习惯区域目标人群的消费习惯n区域目标人群的消费结构区域目标人群的消费结构n传世观点传世观点第二部分第二部分 区域商业消费特性分析区域商业消费特性分析16一、区域人

10、口构成状况一、区域人口构成状况区域常住人口区域常住人口区域高校人口区域高校人口城南雁塔区常住人口为114.88万人,若按2.5人/户来计算，将有将近46万户目前区域内高校数目在15个，在校学生数约为18万人区域未来新增人口区域未来新增人口区域内目前在建/新建的项目约有27个，未来将带来8万余人口，若按2.5人/户来计算，将产生3.2万户。雁塔区作为西安的人口大区，区内高校云集，再加上未来新增加的居住人口，为区雁塔区作为西安的人口大区，区内高校云集，再加上未来新增加的居住人口，为区域的商业带来了巨大的消费群体。特别是周边的高校人群目前已经形成了该区域鲜域的商业带来了巨大的消费群体。特别是周边的高

11、校人群目前已经形成了该区域鲜明的消费特征。未来新增的人口将在一定层面提高了整体的消费能力明的消费特征。未来新增的人口将在一定层面提高了整体的消费能力区域内消费人群构成区域内消费人群构成（备注：高校学生群体主要是以个人为个体进行消费，而常住人口我们按户作为消费的个体进（备注：高校学生群体主要是以个人为个体进行消费，而常住人口我们按户作为消费的个体进行统计。）行统计。）18区域消费特性区域消费特性-商圈对比分析商圈对比分析 【结论结论】钟楼商圈作西安市的核心商圈钟楼商圈作西安市的核心商圈 对整个西安市的消费人口的吸引力是最为对整个西安市的消费人口的吸引力是最为平均的，各个区位都会选择不同程度的在钟

12、楼商圈消费平均的，各个区位都会选择不同程度的在钟楼商圈消费 ，而小寨商圈主要以吸引，而小寨商圈主要以吸引城南中低端消费人群。原有的城南中高端消费人群，主要选择高新商圈和钟楼商城南中低端消费人群。原有的城南中高端消费人群，主要选择高新商圈和钟楼商圈消费。圈消费。小寨和钟楼商圈对西安消费人群的吸引小寨和钟楼商圈对西安消费人群的吸引19 【结论结论】从以图表我们可以得出，城南消费者绝大多数人会选择每周外出消费从以图表我们可以得出，城南消费者绝大多数人会选择每周外出消费一次，都市白领的消费次数较多也较为平均一次，都市白领的消费次数较多也较为平均 而学生消费次数则最多，家庭集体而学生消费次数则最多，家庭

13、集体消费的次数则较少。消费的次数则较少。二、区域消费习惯二、区域消费习惯-月消费频次月消费频次20区域消费习惯区域消费习惯-月消费金额月消费金额 【结论结论】从以上图表我们可以得出结论，消费人口的月消费金额主要集中在从以上图表我们可以得出结论，消费人口的月消费金额主要集中在300-300-500500的区间单位，整体消费的水平不高，而以家庭为单位的消费则略高。的区间单位，整体消费的水平不高，而以家庭为单位的消费则略高。21三、区域人口的消费结构三、区域人口的消费结构 【结论结论】从图表中我们可以得出从图表中我们可以得出 区域人口的消费结构，还是以购物为主要内区域人口的消费结构，还是以购物为主要

14、内容，都市白领和家庭单元的消费则较为平均，餐饮娱乐休闲也占据了很大的容，都市白领和家庭单元的消费则较为平均，餐饮娱乐休闲也占据了很大的比重。比重。22区域人口消费状况总结区域人口消费状况总结1 1、购物仍然占据着各个收入阶层的最大比重。、购物仍然占据着各个收入阶层的最大比重。2 2、消费的群体主要是都市白领和学生消费群体。、消费的群体主要是都市白领和学生消费群体。3 3、整体消费水平较低，但是市场空间的潜力较大。、整体消费水平较低，但是市场空间的潜力较大。4 4、餐饮娱乐等休闲消费在本区域消费人群日常消费比重中占据着很大的比、餐饮娱乐等休闲消费在本区域消费人群日常消费比重中占据着很大的比重。重

15、。5 5、因为本地缺乏相应的消费场所，该区域的中高端人群选择高新和钟楼作、因为本地缺乏相应的消费场所，该区域的中高端人群选择高新和钟楼作为购物的区域。为购物的区域。23传世观点传世观点定位依据定位依据传世公式：定位的基础在于对消费市场的研究传世公式：定位的基础在于对消费市场的研究24nSWOTSWOT分析分析n定位模型定位模型n定位原则定位原则n形象定位形象定位n功能定位功能定位n目标人群定位目标人群定位第三部分第三部分 项目定位项目定位251 1、次商圈、西安副中心，商业氛围浓厚。、次商圈、西安副中心，商业氛围浓厚。2 2、项目周边大量的常住居民和大专院校学校使得本项目有了较强的消费支、项目

16、周边大量的常住居民和大专院校学校使得本项目有了较强的消费支撑。撑。3 3、区域内在建及拟建项目发展缓慢，本项目较早入市占得市场先机。、区域内在建及拟建项目发展缓慢，本项目较早入市占得市场先机。4 4、本项目地处小寨商圈核心位置，通达性、可视性、展示面较好。、本项目地处小寨商圈核心位置，通达性、可视性、展示面较好。5 5、地铁上盖物业，为本项目的人流导入提供了优势。、地铁上盖物业，为本项目的人流导入提供了优势。优势优势一、一、SWOTSWOT分析分析26 SWOTSWOT分析分析1 1、长面宽短进深，单层动线长的局限使得本项目的商业规划面临挑战。、长面宽短进深，单层动线长的局限使得本项目的商业规

17、划面临挑战。2 2、地块相对有限无法设计商业广场等公共休闲空间将会影响项目的整体商业形、地块相对有限无法设计商业广场等公共休闲空间将会影响项目的整体商业形象。象。3 3、地块性质的特殊性使得部分品牌的入驻会受到限制，后期销售和资本运作问、地块性质的特殊性使得部分品牌的入驻会受到限制，后期销售和资本运作问题也将受到影响。题也将受到影响。4 4、小寨东路部分的狭长地块将面临人流和商业环境的双重挑战如何有限规划此、小寨东路部分的狭长地块将面临人流和商业环境的双重挑战如何有限规划此区域成为一个关键点。区域成为一个关键点。5 5、无大型主力店，将会对项目整体形象提升和人流引入产生一定的影响。、无大型主力

18、店，将会对项目整体形象提升和人流引入产生一定的影响。6 6、地下停车场入口位置的设计有一定的局限性。、地下停车场入口位置的设计有一定的局限性。劣势劣势271 1、区域商业改造升级中、区域商业改造升级中 为本项目提供了良好的大市场环境。为本项目提供了良好的大市场环境。2 2、众多的商业品牌要进入本商圈，为本项目今后的招商提供了良好的机会。、众多的商业品牌要进入本商圈，为本项目今后的招商提供了良好的机会。3 3、全业态的商业形式为本项目在区域的发展优先占据了市场空白点。、全业态的商业形式为本项目在区域的发展优先占据了市场空白点。4 4、本区域目前的商业形态相对单一，缺乏全业态的综合体项目。、本区域

19、目前的商业形态相对单一，缺乏全业态的综合体项目。机会机会SWOTSWOT分析分析281 1、项目周边几个竞争项目未来对我项目将产生直接的竞争威胁。、项目周边几个竞争项目未来对我项目将产生直接的竞争威胁。2 2、商圈的改造升级周期较长、商圈的改造升级周期较长 本项目也必然面临较长的市场培育期。本项目也必然面临较长的市场培育期。3 3、后期运营的挑战、后期运营的挑战。威胁威胁SWOTSWOT分析分析29二、定位模型思考二、定位模型思考国内外商业国内外商业项目的发展项目的发展趋势趋势小寨商圈的小寨商圈的升级改造升级改造项目地的独项目地的独特优势特优势目标消费人群目标消费人群消费结构和需求消费结构和需

20、求打造西安最具打造西安最具特色的城市商特色的城市商业综合体业综合体集办公、酒店、商集办公、酒店、商业餐饮、休闲娱乐业餐饮、休闲娱乐等功能于一体的城等功能于一体的城市商业综合体市商业综合体主题酒店主题酒店整体战略定位整体战略定位功能定位功能定位产品定位产品定位写字楼写字楼影院影院西安市商业西安市商业发展现状发展现状超市超市 时尚购物街时尚购物街 地铁商铺地铁商铺餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐传世观点：通过对商圈的了解传世观点：通过对商圈的了解 消费者的调研消费者的调研 项目项目SWOTSWOT分析分析 定位模型如下定位模型如下3012345综合效益最大化保证生存能力塑造时尚风向标预留升级空间功能创造亮

21、点三、项目定位原则三、项目定位原则31四、项目形象定位四、项目形象定位西安首座欢乐主题时尚体验购物中心西安首座欢乐主题时尚体验购物中心量贩式地铁欢乐城量贩式地铁欢乐城传世对主题的理解：本项目以人的消费内心为出发点，欢乐欢聚为主题，以情感传世对主题的理解：本项目以人的消费内心为出发点，欢乐欢聚为主题，以情感营销为主要的方式，充分挖掘每一个消费者的内心的欢乐元素，其核心功能诉求营销为主要的方式，充分挖掘每一个消费者的内心的欢乐元素，其核心功能诉求就是满足每一个消费单元的快乐购物快乐体验的心情。就是满足每一个消费单元的快乐购物快乐体验的心情。32 本项目将立足于西安，依托小寨本项目将立足于西安，依托

22、小寨良好的区位优势及日益发达的城良好的区位优势及日益发达的城市交通网络，通过打造集购物、市交通网络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性体验餐饮、娱乐为一体的综合性体验购物中心，使更多的人加入到本购物中心，使更多的人加入到本项目并体验到项目所带来的快乐项目并体验到项目所带来的快乐生活。生活。小寨未来的消费目的地小寨未来的消费目的地带给购物人群无限欢乐带给购物人群无限欢乐引领小寨商圈进入新的方式引领小寨商圈进入新的方式欢乐主题的意义和目的所在欢乐主题的意义和目的所在整体商业主题阐释整体商业主题阐释33欢乐时尚体验中心欢乐时尚体验中心品质品质时尚时尚欢乐欢乐体验体验前瞻理念的品质管理引领潮流具

23、有现代气息时尚元素的有机组 合 都市生活风向标引领欢乐的生活方式休闲惬意的体验空间舒适空间的购物体验休闲娱乐的欢乐体验服务品质上的情感体验与潮流同步的品质生活具有号召力的品牌组合定位阐释定位阐释34地铁商城主题阐释地铁商城主题阐释传世观点：传世观点：地铁商城部分我们引入一个地铁商城部分我们引入一个大量贩大量贩的概念。地铁商城部分面积大的概念。地铁商城部分面积大 业态也较为业态也较为丰富，涵盖了时尚小零售，餐饮娱乐，丰富，涵盖了时尚小零售，餐饮娱乐， 超市等多种业态，量贩的概念正符合超市等多种业态，量贩的概念正符合这种形态这种形态 。量贩的特点是什么？量贩的特点是什么？35我们要做到什么？我们要

24、做到什么？3637最最完完整整的的业业态态组组合合最最富富品品味味的的商商业业景景观观设设计计最最丰丰富富的的餐餐饮饮组组合合最最壮壮观观的的年年轻轻态态时时尚尚店店集集群群37五、项目功能定位五、项目功能定位商务功能娱乐功能购物功能休闲功能一站式体验38时尚家庭时尚家庭都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定。办公消费群体办公消费群体餐饮消费为主，初期随机性消费较强，后期可成为项目忠诚客户。过往流动性及旅游过往流动性及旅游客群客群随机性较强，往来商务和旅游消费。白领时尚追崇者白领时尚追崇者追求时尚，逐渐体验时尚消费的客群，消费力处于增长阶段。谁是我们的有效消费人群？谁是我们的有

25、效消费人群？营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。六、服务人群定位六、服务人群定位学生消费团体学生消费团体有闲暇时间，消费频次较高，可以引导培养消费习惯，能够营造大量人气39n项目楼层布局分析项目楼层布局分析n项目楼层布局定位项目楼层布局定位n案例示意案例示意n业态规划原则业态规划原则n业态规划策略业态规划策略n各层业态定位和划分各层业态定位和划分第四部分第四部分 功能分区及业态规划功能分区及业态规划40传世观点：由于项目临街展示面长传世观点：由于项目临街展示面长 进深较浅，因此项目的具体业态规划和品牌划进深较浅，因此项目的具体业态规划和品牌划分得

26、按照水平分割垂直分区的原则进行分得按照水平分割垂直分区的原则进行 我公司建议将项目分割成我公司建议将项目分割成 长安南路与小长安南路与小寨东路拐角部分寨东路拐角部分 小寨东路东段部分二个单元，每一单元按照其特点进行商业类型小寨东路东段部分二个单元，每一单元按照其特点进行商业类型的划分老确定具体的业态和品牌的划分老确定具体的业态和品牌项目的水平分割与垂直分区项目的水平分割与垂直分区一、项目楼层布局分析一、项目楼层布局分析41长安南路与小寨东路拐角区域长安南路与小寨东路拐角区域纵向位置纵向位置主要特点主要特点核心客户群核心客户群适合设置的适合设置的商业类型商业类型地下地下2 2层层直接可视性较差

27、有可塑造的空间与地铁相连 人流导向便利较低收入消费群体 大专院校学生目的型娱乐型休闲型地下地下1 1层层直接可视性较差 有可塑造的空间与地铁相连 人流导向便利年轻时尚消费群体 大专院校学生目的型娱乐性休闲型地上地上1 1层层双面临界展示 公交站点最前沿 地铁入口处 商业展露直白 商业价值最高都市白领商务人群展示型目的性地上地上2 2层层商业价值高景观效果最好 都市白领商务人群展示型目的性地上地上3 3层层商业价值有所弱化 但横向延展力较强都市白领年轻时尚消费群体体验性休闲型地上地上4 4层层商业价值有所弱化 但横向延展力较强年轻白领二人世界体验性休闲型地上地上5 5层层商业价值弱化 吸客能力骤

28、减二人世界大众消费群目的型休闲型地上地上6 6层层商业价值弱化吸客能力降到最低二人世界大众消费群体目的型休闲型42小寨东路东段部分小寨东路东段部分纵向位置纵向位置主要特点主要特点核心客户群核心客户群适合设置的商业类适合设置的商业类型型地下地下2 2层层直接可视性较差 可塑造的空间缩小人流导向能力减弱较低收入消费群体 大专院校学生目的型地下地下1 1层层直接可视性较差 可塑造的空间缩小人流导向能力减弱年轻时尚消费群体 大专院校学生目的型地上地上1 1层层临街面较长人流聚集能力减弱地块商业价值减弱都市白领商务人群展示型特色性地上地上2 2层层人流聚集能力减弱地块商业价值减弱都市白领商务人群展示型特

29、色型地上地上3 3层层商业价值有所弱化横向延展力减弱都市白领年轻时尚消费群体体验性休闲型地上地上4 4层层商业价值有所弱化横向延展力减弱年轻白领二人世界体验性休闲型地上地上5 5层层 吸客能力骤减二人世界大众消费群目的型地上地上6 6层层商业价值最低吸客能力降到最低二人世界大众消费群体目的性43地下一二层为内向型混合式地铁商街二、项目楼层布局定位二、项目楼层布局定位44传世观点：地上一二层为外向型开放式商业街传世观点：地上一二层为外向型开放式商业街45地上三四层内向型商业街地上三四层内向型商业街46三、案例示意三、案例示意-万象城万象城华润万象城华润万象城国内街区购物中心和地铁上盖物业的结合案

30、例国内街区购物中心和地铁上盖物业的结合案例万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店次主力店专门店的形式47三、案例示意三、案例示意-新中关购物中心新中关购物中心入住租户包括众多国际一线品牌、五星级国际影城、各具风味的中西知名美食、旗舰运动主力店、萨尔利兹酒店等新中关是规模12万平米由购物中心、写字楼、酒店式公寓组成的综合体，地处中关村大街核心门户地标位置，地铁 4 号线、 10 号线黄庄交汇站直接连通，48

31、四、业态规划原则四、业态规划原则本项目不是在空间体量和数量上来填补区域商业的缺位，而是针对市场机本项目不是在空间体量和数量上来填补区域商业的缺位，而是针对市场机遇，结合项目特点，制定多业态战略，从而成为该区域的领导者。遇，结合项目特点，制定多业态战略，从而成为该区域的领导者。1 1、多业态、高密度、多业态、高密度 本项目作为欢乐主题时尚体验购物中心本项目作为欢乐主题时尚体验购物中心 商业规划和业态组合的所要遵循的四大原则商业规划和业态组合的所要遵循的四大原则49整个项目商业内设计要体现整个项目商业内设计要体现“动动”感，宣扬个性感，宣扬个性, ,表达情感，互动交流，亲表达情感，互动交流，亲自体

32、验的时尚空间；步行长廊与业态环境相融。自体验的时尚空间；步行长廊与业态环境相融。2 2、互动性、体验型、互动性、体验型50内部空间体现多样性和细节性。内部空间体现多样性和细节性。3 3、多样性、细节性、多样性、细节性51兼顾、统筹各种不同业态的发展和布局，既考虑到购物时品种和品牌上的聚类兼顾、统筹各种不同业态的发展和布局，既考虑到购物时品种和品牌上的聚类效应，还兼顾功能关联和分区互补作用效应，还兼顾功能关联和分区互补作用 。4 4、兼顾性、统筹性、兼顾性、统筹性52传世观点传世观点-楼层均质化楼层均质化五、业态规划策略五、业态规划策略531 1、将娱乐、餐饮、休闲等多种业态细分化、将娱乐、餐饮

33、、休闲等多种业态细分化 分布在每层，且作为商业的一个整分布在每层，且作为商业的一个整体相互关联，引导人流。体相互关联，引导人流。2 2、从业态分布上，将目的性消费强的商业放到自身商业吸引力锐减的楼层，、从业态分布上，将目的性消费强的商业放到自身商业吸引力锐减的楼层，如此提高该楼层的吸引力，并且使此层具有新的诱导力如此提高该楼层的吸引力，并且使此层具有新的诱导力3 3、业态分布时，按照人群的细分进行布置，让有体力的年轻人消费在上层。、业态分布时，按照人群的细分进行布置，让有体力的年轻人消费在上层。4 4、根据本项目的特点、根据本项目的特点 将商业功能竖向切分，加强竖向的带动力能够有效将商业功能竖

34、向切分，加强竖向的带动力能够有效 地将地将相似的人群向上引导，加强高楼层商业的消费抵达频次。相似的人群向上引导，加强高楼层商业的消费抵达频次。54 5 5、特色、特色+ +系列策略，通过商业空间的主题特色化，来带动人们的步行路系列策略，通过商业空间的主题特色化，来带动人们的步行路径。径。6 6、顶层景观的吸引力策略（将顶层可以开辟出可上人的空间，使顶层的、顶层景观的吸引力策略（将顶层可以开辟出可上人的空间，使顶层的商业价值得到提升）。商业价值得到提升）。7 7、类地面策略，让消费者在每一层，对周围的环境都能产生接地感，以、类地面策略，让消费者在每一层，对周围的环境都能产生接地感，以维持多楼层商

35、铺的价值。维持多楼层商铺的价值。55六、各层业态定位及功能划分六、各层业态定位及功能划分定位定位时尚潮流街铺功能功能丰富项目整体零售氛围，满足低收入及学生消费群体需要业态业态男女时尚小店 特色街铺 电玩城 特色小吃主力客户主力客户大时代美食广场 神采飞扬电玩 自由自在电玩软装软装地跌商城的概念 街区的概念Personality地下二层地下二层 寻找寻找淘啊淘啊淘啊淘地下一层地下一层 健康健康运动生活倡导者运动生活倡导者 定位定位精品街铺 城市运动馆 生活配套功能功能丰富零售业态,提升地铁上铺品质业态业态超市、特色零售，城市运动馆主力客户主力客户万宁品质生活超市 金花宜品 各类体育运动品牌 户外

36、用品品牌sports&life58 59地上一二层地上一二层获取独舞的支点获取独舞的支点 定位定位品质追求功能功能提升项目整体档次和形象，吸引中端消费人群业态业态品牌旗舰店 珠宝饰品 精品服饰便 咖啡茶语主力客户主力客户H&M/M&C/Swatch/ME&CITY/C&A/TSL/ZARA/施华洛世奇/NOVO软装软装中岛增加女性化妆品的花车，空白和单调的墙体可以增加橱窗，丰富楼层内容self-love爱慕爱慕6061定位定位格调 品味 时尚功能功能丰富项目整体零售氛围，满足更多人群购物的需要，是对一二层品牌零售的补充业态业态精品店、男女鞋、电子产品、品牌餐饮、特色餐饮、生活体验主力客户主力客

37、户TOY R US、Y+、SONY、TONI&GUY 各类精品店 家居生活馆软装软装街区的概念fine-style地上三四层地上三四层格调格调 品味品味爱尚自己爱尚这里爱尚自己爱尚这里6263特色加品牌64定位定位约会约会 狂欢狂欢功能功能不同类型的消费人群都是本区域的目标客户不同类型的消费人群都是本区域的目标客户专属提供两人约会专属提供两人约会 家庭聚会、亲友狂欢家庭聚会、亲友狂欢业态业态时尚简餐时尚简餐 大美食广场大美食广场 影院影院 空中酒吧街空中酒吧街主力客户主力客户大时代美食广场大时代美食广场 软装软装绿植打造的步行长廊绿植打造的步行长廊 将六层退台部分进行重点的环境包装将六层退台部

38、分进行重点的环境包装 打造空中走廊的感觉打造空中走廊的感觉Dating&Carnival地上五六层地上五六层约会约会 狂欢狂欢这里是都市欢乐场这里是都市欢乐场6566n购物中心街区化而非街区商业的购物中心街区化而非街区商业的MALLMALL化。化。n在四个组团中都需要打造品牌主力店，增强项目消费粘性。在四个组团中都需要打造品牌主力店，增强项目消费粘性。n采用多业态的功能组合形式增加客流量，增加消费时滞，形成消费采用多业态的功能组合形式增加客流量，增加消费时滞，形成消费“生物链生物链”。n业态分布沿着线性展开，地上部分形成三个纵向聚客点，注重垂直交业态分布沿着线性展开，地上部分形成三个纵向聚客点

39、，注重垂直交通。通。七、传世观点七、传世观点67地下二层划分图地下二层划分图第五部分第五部分 商铺划分及品牌落位商铺划分及品牌落位设备间设备间设备间设备间停车场停车场电玩城电玩城自由自在自由自在/大玩家大玩家大时代美食广场大时代美食广场地铁淘宝城地铁淘宝城设备间设备间设备间设备间停停车车场场设备间设备间68地下一层划分图地下一层划分图超市超市停 车 场淘宝城淘宝城运动欢乐场运动欢乐场/名店运动城名店运动城k咖啡咖啡肯德基肯德基金花宜品金花宜品/万宁万宁conversF1 Fans ClubNew Balance李宁李宁fila胜道胜道/NOVO美津浓美津浓书屋书屋鸿星尔克鸿星尔克361度度安踏

40、安踏69地下一二层品牌落位地下一二层品牌落位地下一二层为地铁商城部分，招商主要个人小品牌为主地下一二层为地铁商城部分，招商主要个人小品牌为主传世观点：建议将负一层地铁商城部分做以体育品牌为主要业态，传世观点：建议将负一层地铁商城部分做以体育品牌为主要业态，建成西安首家运动品牌欢乐场建成西安首家运动品牌欢乐场业态分类业态分类租户组合租户组合国际国内国际国内体育运动品牌体育运动品牌美津浓 SPORT100 李宁 361度 鸿星尔克五环 道胜体育餐饮餐饮大时代美食广场 万宁品质生活超市 金花宜品生活70地上一层划分图地上一层划分图zaraCkGUESSH&M美邦美邦MECITY森马森马/卡马卡马杰克

41、杰克琼斯琼斯ONLY银行银行配套类配套类满记满记MongoLevisLeeuniqioC&A时时间间廊廊星星巴巴克克丝丝芙芙兰兰酒店大堂酒店大堂Asobio甜甜品品lacoste速写速写71地上二层划分图地上二层划分图zarauniqioC&ATony-jeanE-landPirch思莱德思莱德碧可碧可江江南南布布衣衣Espirt无印良品无印良品播播美邦美邦森马森马/卡马卡马杰克杰克琼斯琼斯ONLY银行银行配套类配套类H&M 许留山许留山施华洛世奇施华洛世奇面包新语面包新语72地上一二层品牌类型地上一二层品牌类型业态分类业态分类租户组合租户组合国际国内精品国际国内精品H&M ME&CITY N

42、OVO ZARA C&A JACKJONES&ONLY SPORT100 上海徐 VEROMODA 无印良品 丝芙兰 时间廊 ENZOCK BMW&SPORTS 纽巴伦 Lacoste Guess HilfigerDenim马克华菲 LEVIS Lee ESPRIT 贝纳通Tony Jeans PORTS SPRING FIELDARTINI 施华洛世奇 琉璃工坊餐饮餐饮星巴克 面包新语 满记甜品 麦当劳 DQ KING COFFEE生活配套生活配套银行类73地上三层划分地上三层划分发源地发源地欧时力欧时力百丽百丽时尚时尚靓点靓点马克马克华菲华菲女装女装卡卡宾宾Giordano LadiesF

43、OXElle Homme餐饮集群餐饮集群味味千千拉拉面面鹿鹿港港小小镇镇重重庆庆小小天天鹅鹅乡乡村村基基和和绿绿回回转转寿寿司司棒棒约约翰翰一一茶茶一一坐坐田园家居生活馆田园家居生活馆多样屋多样屋NauticaTimberland74地上四层划分图地上四层划分图美丽田园美丽田园数码影音馆数码影音馆苹果体验中心苹果体验中心热风热风HAZZYSMunsingwearmi-tuG2000杰克琼斯杰克琼斯马克华菲马克华菲Sisleyjeepb+abFCUKSisley广岛广岛HoneysELLEAGATHASfenth 银工坊银工坊餐饮集群餐饮集群避避风风塘塘蛋蛋蛋蛋屋屋吉吉野野家家汉汉堡堡王王摸摸错

44、错门门阿阿一一天天下下代代官官山山小南国小南国金钱豹金钱豹75地上三四层品牌类型地上三四层品牌类型业态分类业态分类租户组合租户组合时尚品牌时尚品牌BELLVILLES MOISELLE MAX STUDIO TIANART MYSTERY GARMENTS 卡拉蒂拉 广岛 ELLE b+ab sisley G2000欧时力 百丽 时尚靓点 INSTYLE 生活用品馆 多样屋家居生活馆餐饮餐饮荷花泰式餐厅 代官山 和绿回转寿司 SUBWAY 吉野家 阿一天下 蛋蛋屋 汉堡王 小南国 金钱豹麻辣香锅 鹿港小镇 必胜客 塔可钟味千拉面 西湖春天 泰满贯 意粉屋 真功夫 陕北人家 海鲜港 体验综合体验

45、综合儒士元精品书屋 贝塔斯曼书友会 美丽田园 麻花纤体 丽人SPA 四季康美养生馆 76地上五层划分地上五层划分日韩日韩料理料理电电影影主主题题餐餐厅厅港港式式茶茶餐餐厅厅或或海海鲜鲜料料理理地地方方特特色色美美食食影院通道影院通道影院影院大厅大厅水水果果捞捞哈哈根根达达斯斯77地上六层划分地上六层划分a gogo/星期八星期八KTV影院通道影院通道影院影院大厅大厅78地上五六层品牌类型地上五六层品牌类型业态分类业态分类租户组合租户组合餐饮餐饮餐饮品牌主要集中在全国各地品牌 打造项目自身的品牌美食广场 （鑫邦美乐汇）土大力 天星码头 陕北人家 广州烧腊汉阳馆 素心铭 阿一天下 一茶一坐 宏状元

46、 京雅铁板烧 西湖春天 出味电影主题餐厅海南风情 COCO一番咖喱屋 拿度麻辣香锅美国猫头鹰餐厅 蓝蛙餐厅 小南国日式烧烤葡国茶餐厅娱乐娱乐星级影院星期8 好乐迪 钱柜79招商模式解析招商模式解析分层（或片）与散铺结合出租模式分层（或片）与散铺结合出租模式 释义释义此模式是在确定了主题功能后，采用引进若干主力店或者次主力店大型品牌店的形式，利用其品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型大商业采用此模式。 优点优点大小租户的结构使项目稳定性提高主力店或品牌店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件为开发商创

47、造经常性收益 缺点缺点要求开发商具备很雄厚的自有资金实力需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才对招商执行能力要求极高 适用适用类型类型主要是50000以上的大商业 第六部分第六部分 招商策略及租金估算招商策略及租金估算80招商总体思路招商总体思路争取5-10家左右国际时尚品牌入驻。国内一线的品牌餐饮企业入住，形成星星之火可以燎原的态势，号召和带动其他中小餐饮品牌进入。大的品牌餐饮的进入，在增加项目的聚客量的同时，可以拉高租金价格，提升项目形象。对一线品牌采取多种的扶持和倾斜政策尽快使之落户。其他大多数的中小品牌餐饮可以适当的提高租金水平但是要秉承先繁荣后发展的原则，用大量的特色餐饮来吸引

48、客群，带动其他业态的商户招商。81招商总策略招商总策略 n先确定品牌主力商家，再全面招商。n人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传招商推广策略。n招商进度、品质统一控制。n品牌优先：国内外著名品牌优先引进。n独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。n特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。n重点商户优先：具有超强吸客能力的商户优先引进。82市场空白原则市场空白原则在品牌管理上，不仅要立足在西安市，而且要放眼全国，可以寻找西北地区还没有的品牌商家，提高差异化。可行性原则可行性原则招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强、结合整体的招商进度，主要引进知名品牌。可操作性原则可操作性

49、原则产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则成本导向原则通过各种优惠政策组合，合理控制业主公司运营成本。1 12 23 34 4招商原则招商原则83整体租金租金估算租金估算鑫邦项目租金收益预测表.xls84艺术主题酒店个性化主题酒店商务旅游酒店第七部分第七部分 酒店产品构想酒店产品构想85桔子酒店于桔子酒店于20062006年进入中国，于年进入中国，于20062006年在北京开设年在北京开设4 4家直营连锁店，家直营连锁店，20072007年在全国布点年在全国布点8 8家，家，20082008年达到年达到2020家；桔子背后雄厚的资本实力使得这一家；桔子背后

50、雄厚的资本实力使得这一连锁计划得以顺利开展，并由于初期采取直营方式，酒店的实际住宿品质连锁计划得以顺利开展，并由于初期采取直营方式，酒店的实际住宿品质得到了有效的控制。得到了有效的控制。桔子酒店所追求的不在于盲目追桔子酒店所追求的不在于盲目追求数量和规模，而在于每一家店求数量和规模，而在于每一家店的独特味道和良好口碑，在于全的独特味道和良好口碑，在于全球一致的客房设施及服务。球一致的客房设施及服务。橘子在中国橘子在中国桔子酒店被桔子酒店被第一财经周刊第一财经周刊提名提名 炫服务炫服务 品牌品牌第一财经周刊第一财经周刊对桔子酒店的对桔子酒店的评语是：评语是：“他们正在努力使酒店成为他们正在努力使

51、酒店成为一件艺术品。他们不仅提供干净舒适一件艺术品。他们不仅提供干净舒适的下榻酒店服务，并且让旅行生活充的下榻酒店服务，并且让旅行生活充满格调和创意。满格调和创意。86橘子的来历橘子的来历桔子品牌的灵感来自于美国加州的桔子郡亦是美国有名的富人区桔子品牌的灵感来自于美国加州的桔子郡亦是美国有名的富人区从洛杉矶城中心南行至海岸，从洛杉矶城中心南行至海岸，看到一片阳光灿烂、风光旖旎的海滩和街区，看到一片阳光灿烂、风光旖旎的海滩和街区，即到了著名的桔子郡。桔子郡是富人扎堆的地方，即到了著名的桔子郡。桔子郡是富人扎堆的地方，但并不常见比佛利山庄般的奢侈排场，但并不常见比佛利山庄般的奢侈排场，更多的是简约

52、、自由、随意的情调和时尚、开放的更多的是简约、自由、随意的情调和时尚、开放的PartyParty氛围。氛围。这种温暖的橙色风景可在美国热播的电视剧桔镇男孩（这种温暖的橙色风景可在美国热播的电视剧桔镇男孩（The O.C.The O.C.）中有所触及，）中有所触及，并让人难忘。并让人难忘。（Orange CountyOrange County） 87桔子酒店定位于时尚、简约的美式全球连锁酒店桔子酒店坚信简约并不等于桔子酒店定位于时尚、简约的美式全球连锁酒店桔子酒店坚信简约并不等于简单，并由此赋予酒店以简单，并由此赋予酒店以 新的概念时尚的氛围可给予房客好的心情。桔子酒新的概念时尚的氛围可给予房客

53、好的心情。桔子酒店特别适合那些在乎住宿品质和住宿心情的商旅客人经济合理的价格也不会店特别适合那些在乎住宿品质和住宿心情的商旅客人经济合理的价格也不会使大多数人望而却步使大多数人望而却步关于桔子酒店图示关于桔子酒店图示88西安作为全国一线旅游城市西安作为全国一线旅游城市 具有吸引橘子的先天优势。具有吸引橘子的先天优势。西安酒店市场竞争积累西安酒店市场竞争积累 但差异化不明显，缺乏橘子这类主题鲜明但差异化不明显，缺乏橘子这类主题鲜明的个性化商务酒店。的个性化商务酒店。小寨板块的商业气质较符合橘子的定位。小寨板块的商业气质较符合橘子的定位。开放商的愿景。开放商的愿景。我们得到橘子的机会？我们得到橘子的机会？89本次提案结束，本次提案结束，谢谢！谢谢！上海传世地产西安分公司上海传世地产西安分公司20102010年年0404月月0909日日. .