西安长乐路项目业态主题与商业定位的战略 ——把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝

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1、把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝陕西经典派地产商业运营管理有限公司陕西经典派地产商业运营管理有限公司20102010年年1 1月月8 8日日谨呈：谨呈：在西安轻工商圈旺场的东扩受阻条件下在西安轻工商圈旺场的东扩受阻条件下长乐路项目业态主题与商业定位的战略长乐路项目业态主题与商业定位的战略思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。目目目目 录录录录2341第一部分第一部分 项目宏观背景研究项目宏观背景研究第三部分

2、第三部分 区域商业市场分析区域商业市场分析第四部分第四部分 项目经营价值研判项目经营价值研判第五部分第五部分 项目商业价值定位项目商业价值定位5第二部分第二部分 西安商业市场分析西安商业市场分析要解决的核心问题要解决的核心问题核心问题核心问题1 1如何定位才能在与竞争商圈的抗衡中胜出？何种项目定位才能形成差异化战略优势？区域资源能否实现这一项目的价值定位？核心问题核心问题2 2核心问题核心问题4 4核心问题核心问题3 3如何在与区域市场中突显出自身的独特魅力？成功破局，必须出好三张牌成功破局，必须出好三张牌项目报告思路项目报告思路项目价值分析项目价值分析项目任务分析项目任务分析目标的沟通及界定

3、目标的沟通及界定目标下的定位目标下的定位PART01 项目宏观背景研究项目宏观背景研究1.1西安整体概况西安整体概况1.2城市发展规划城市发展规划1.3西安宏观经济西安宏观经济 1 1、西安整体概况、西安整体概况 3 3、西安宏观经济、西安宏观经济2 2、城市发展规划、城市发展规划地理位置地理位置: 西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。2009年西安市常住人口总人口为843.46万人。 历史文化历史文化: 西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，先后有13个王朝在西安建都，拥有3000多年的历史。是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。世

4、界闻名的历史文化古都、旅游名城大唐芙蓉园钟楼兵马俑 西安市总面积10108平方公里，常住人口830.54万人，户籍人口764.25万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。西安概况西安概况京津冀京津冀珠三角珠三角海峡西岸海峡西岸长三角长三角辽中南辽中南山东半岛山东半岛关中关中川渝川渝长江中游长江中游中原中原关中城市群核心关中城市群核心关中城市群核心关中城市群核心关中城市群关中城市群 包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西城市外，还包括河南三门峡、甘肃天水、陇南、平凉、平凉等，以及山西临汾、运城等十余城市。关中经济圈关中经济圈 拥有先进制造业基地、文化旅游产

5、业基地、能源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基地。关中城市群核心关中城市群核心西安西安 建成“大关中经济圈”，以西安为中心，沿“米”字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业基地、西北是空港产业园、东南是蓝田西南是户县的“九宫格局”的大西安。大西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。 亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心、地区的交通通信中心、西部地区

6、的科技教育中心、大西北的制造业中心、中国历史文化的旅游中心。中国历史文化的旅游中心。西安政治经济分析西安政治经济分析 西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1,066 平方公里，2009年西安市的总人口为843.46万人，是我国西北地区最大的城市。 西安共有国际航线29 条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14 条线路，直通全国24 个省会和4 个直辖市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。 西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽。不仅是中国特

7、等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。西安咸阳国际机场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、上海、广州。西安综合科技实力位居全国第三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。西北地区最大的城市西北地区最大的城市西北地区的交通枢纽西北地区的交通枢纽西北地区最大的工业中心西北地区最大的工业中心 西安市共有各级各类学校和办学机构6507所，在校学生306.20万人，。其中研究生培养单位46个，普通高校49所，高中阶段学校（包括普通中专、技工学校、成人中专、普通高中、职业高中等）429所，小学1666所，各级各类民办学校(机构)835所（个），

8、全市教育人口326.18万人，占全市户籍总人口的41.73%。高校云集高校云集1 1、西安市整体概况、西安市整体概况 3 3、西安宏观经济指标、西安宏观经济指标 2 2、 城市发展规划城市发展规划西安扩张：从西安扩张：从“方城方城”到到“环城环城”小西安：方城附近为界。以方城为中心小西安：方城附近为界。以方城为中心的的杂居时代。 中西安：以国家级的高新技术产业区中西安：以国家级的高新技术产业区为龙为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”大西安：以绕城高速为标志，城市在大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下

9、，正在“多组团环城”时代扩展。 如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象。西安城发展的三个阶段：西安城发展的三个阶段：大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。西安城市规划西安城市规划“九宫格局九宫格局” 在西安第四次规划布局思路中，提出了在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心九宫格局，一城多心”的总的总体布局，并要体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施，实施“南北拓展空间，南北拓展空间，东西延伸发展

10、东西延伸发展”。西安市未来发展规划西安市未来发展规划 布局形态：九宫格局，棋盘布局形态：九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。路网，轴线突出，一城多心。城市职能城市职能国际旅游城市新欧亚大陆桥中国段中心城市之一国家重要的科研、教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业中心陕西省政治经济文化中心城市规模城市规模2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。城市总体布局城市总体布局 拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城

11、市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、 东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。西安市城市空间模式（西安市城市空间模式（2004200420202020）发展目标发展目标2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元，人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达到20,000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。重点建设外围新区重点建设外围新区在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为

12、主的副中心;在南部方向形成以长安为主的副中心。西安市交通规划西安市交通规划城市交通实施公交优先城市交通实施公交优先战略和交通战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成 “棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。发展城市轨道交通，由发展城市轨道交通，由地铁和轻轨地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路，发展城市轨道交通。 形成形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。的道路网格局。地铁规划地铁规划 西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的2

13、 2号线和东西号线和东西走向的走向的1 1号线；号线；2 2号线与号线与1 1号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线。中的骨干线。 1 1、西安整体概况、西安整体概况 3 3、西安宏观经济、西安宏观经济 2 2、城市发展规划、城市发展规划 20092009年实现年实现生产总值（生产总值（GDPGDP）2719.102719.10亿元，亿元，比上年增长比上年增长14.5%14.5%。分产业。分产业看，第一产业增加值看，第一产业增加值110.38110.38亿元，增长亿元，增长6.3%6.3%；第二产业增加值；第二产业增加值1148.771148

14、.77亿亿元，增长元，增长14.4%14.4%；第三产业增加值；第三产业增加值1459.951459.95亿元，增长亿元，增长15.1%15.1%。按常住人口。按常住人口计算，全市计算，全市人均生产总值人均生产总值3235132351元，元，比上年增长比上年增长13.6%13.6%。 经济综合指标经济综合指标居民消费结构居民消费结构 2009年西安人均可支配收入为18963元，从消费结构来看，恩格尔系数持续降低说明居民生活水平的不断提高，西安市居民西安市居民更多的进行休闲、娱乐业更多的进行休闲、娱乐业的消费，从而刺激商业的的消费，从而刺激商业的发展。发展。社会零售总额社会零售总额2009年西安

15、社会零售总额达到1381.12亿元，较上年增长19.7%，其中服其中服装类、珠宝类及汽车类装类、珠宝类及汽车类增速明显。增速明显。 20092009年完成工业增加值年完成工业增加值820.94820.94亿元，亿元，比上年增长比上年增长12.2%12.2%。其中轻工业。其中轻工业增长增长12.9%12.9%，重工业增长，重工业增长18.4%18.4%；装备制造业增长；装备制造业增长20.7%20.7%；工业产品销售率；工业产品销售率97.5%97.5%。 20092009年建筑业实现增加值年建筑业实现增加值327.83327.83亿元亿元，比上年增长，比上年增长21.2%21.2%。工业和建筑

16、业工业和建筑业 固定资产投资固定资产投资 20092009年年全社会固定资产投资年年全社会固定资产投资2500.132500.13亿元亿元，比上年增长，比上年增长31.2%31.2%。其中，城镇。其中，城镇投资投资2367.582367.58亿元亿元，增长，增长32.5%32.5%；非公有制单位投资；非公有制单位投资1277.311277.31亿元亿元，增长，增长31.5%31.5%。20092009年年房地产开发投资年年房地产开发投资696.34696.34亿元亿元，增长，增长28.9%28.9%；商品房销售面积；商品房销售面积1256.021256.02万平方米万平方米，增长，增长63.0

17、%63.0%；商品房销售额；商品房销售额488.55488.55亿元亿元，增长，增长53.8%53.8%。旅游业投资旅游业投资 20092009年共接待国内游客年共接待国内游客38623862万人次万人次，比上年增长，比上年增长22.0%22.0%；国；国外游客外游客67.2967.29万人次，增长万人次，增长6.5%6.5%。全年实现旅游。全年实现旅游总收入总收入297.40297.40亿亿元元，增长，增长22.1%22.1%，其中外汇收入，其中外汇收入3.93.9亿美元，增长亿美元，增长8.6%8.6%。 宏观背景总结宏观背景总结城市地位城市地位 西安市是西北地区的核心城市，在西咸经济区、

18、关中城市群的建立和作为西部大开发的龙头之一，以及作为世界知名的旅游城市。城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”。城市经济城市经济 西安市经济增长平稳迅速，产业结构还有待调整和完善；很好的科技基础，但没有转化为经济利润；但在西北部地区处于领先位置。人口数量、居民消费能力在西北地区排在首位，市场广大，经济对外开放程度正在逐年提高。第三产业中旅游业发达，与之相关的酒店、餐饮、商业等需求旺盛。消费模式转变消费模式转变 随着经济的全面发展，人民生活水平的日益提高，逐渐对未来消费模式、消费场所有了更高的要求，必然将对目前的消费模式的带来更多的创新、变革和升级。提高生活质量的同事

19、，人们开始追求一种更高要求的享受型消费，对未来对购物、餐饮、休闲娱乐等现代服务业提出了更高的要求。PART02西安市商业市场分析2.1西安整体商业旺衰概况西安整体商业旺衰概况2.2西安零售发展阶段分析西安零售发展阶段分析2.3西安城区主要商圈分析西安城区主要商圈分析 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析2 2、西安零售发展阶段分析、西安零售发展阶段分析中心商业区规划中心商业区规划二级商业规划二级商业规划社区、城镇规划社区、城镇规划区域区域明城墙内，处于西安城市中心地带涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈以社区为

20、载体进行布局，其营业面积控制在2.53万平方米左右目标目标形成高度繁荣的现代大都市商业中心各区域商业中心结合各自区域的特点，形成购物、餐饮等各特色。商业网点的数量和结构要与社区规模相配套现状现状零售商业核心集中区目前区域性商业中心发展较好，重点发展三环商业带、卫星城目前社区商业街头巷尾的低档杂货店、食品店较多，后期将全面整改，发展连锁功能功能以购物、休闲、旅游为主的综合商业突出结构合理，特色明显、功能齐全的规划原则配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业规划规划业态设置：精品化，中高档化；鼓励设置：购物中心、餐饮、文化娱乐设施；限制：大型超市、仓储式会员店鼓励设置：百货店、专业店、超市、

21、餐饮网点、文化娱乐设施。三环商业带鼓励设置专业批发市场和三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。物流配送中心。北客站将形成都市商业新区域。北客站将形成都市商业新区域。 限制设置：百货店、专业店禁止设置： 仓储式会员店、专业批发市场、大型超市等西安整体商业发展概述西安整体商业发展概述（2004-20202004-2020年西安商业网点总规划）年西安商业网点总规划） 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析 2 2、西安零售发展阶段分析、西安零售发展阶段分析 我国零售业的发展尽管也经历了3个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了

22、第三个阶段才和世界零售业的发展接轨。政策保护阶段政策保护阶段（19921992年以前）年以前）初级开放阶段初级开放阶段（1992.71992.719981998年底）年底）深度开放阶段深度开放阶段（19991999年年6 6月以后至今）月以后至今）业业态态发发展展特特征征零零售售业业开开放放程程度度完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入百货商场的兴起和鼎盛时期 百货商店处于长期垄断地位国务院发布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业中方必须控股51%以上企业不得经营批发业务，进口商品比例也不

23、得超过30%零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市 外商允许进入直辖市的批发环节连锁商业允许外方控股 依照WTO承诺，2005年底对商业零售行业已经完全开放百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代 便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起一些品类的专业店开始出现连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期，逐步开始转型便利店、专业店、大综超等业态发展迅速购物中心业态出现并在部分地区迅速发展西安零售市场发展阶段西安零售市场发展阶段 随着城市经济的发展，西安商业零售市场的发展有其随着城市经济的发展，西安商业零售市场

24、的发展有其自身的特点，大致经历了自身的特点，大致经历了4 4个阶段。个阶段。 第一阶段第一阶段 19951995年以前年以前 第二阶段第二阶段 1995199519991999年年 第三阶段第三阶段2000200020062006年年 第四阶段第四阶段2007200720112011年年 单一中心单一中心/传统百货传统百货 百货功能升级百货功能升级/更多品牌进入更多品牌进入 百货扩展百货扩展/品牌升级品牌升级 商圈拓展商圈拓展/新兴模式新兴模式说明：在此部分，我们主要根据近20年来，西安零售物业市场的主要项目供应量及特点对整个西安市零售商业进行分析小结。西安零售市场发展阶段西安零售市场发展阶段

25、 西安市零西安市零售网点迅速售网点迅速增长，业态增长，业态结构逐步优结构逐步优化。化。区区域域商商业业中中心心、二二环环商商业业带带、三三环环商商业业带带、卫星城商业圈卫星城商业圈一级一级二级二级三级三级西西安安市市商商业业服服务务网网中心商业区中心商业区市市区区社社区区商商业业、城镇商业区城镇商业区序号序号供应供应年份年份项目名称项目名称供应面积供应面积1 11959民生百货21,6102 21996开元商城103,0003 31997百盛购物广场（东大街）17,0004 41998世纪金花购物广场（钟楼店）57,0005 52000中大国际11,4006 62001通济广场14,0007

26、72004百盛（时代百盛）36,0848 82005世纪金花购物广场（南大街店）28,0009 92006长安国际中心 （一期） 20,00010102006E-star百货40,00011112007民生百货（西大街）18,00012122007上海城（ITAT）14,15013132007西安兴正元百货250,00014142009西安新马特21，61015152009长安国际中心（二期）103,00016162009太平洋百货（宏府大厦）17，00017172009万达广场（解放路）57，00018182009开元商城（西稍门店）11，400随着西部大开发战略的推进和西安市城市规模的不断

27、发展，西安市零售网点迅速增长，业态结构逐步优化，批发市场种类齐全，商业街呈现高度密集型发展态势。西安零售业发展分析西安零售业发展分析 以钟楼商圈为代表以钟楼商圈为代表以钟楼为核心向四方延伸，自古就是（长安）以钟楼为核心向四方延伸，自古就是（长安）西安市商贸业的核心地带西安市商贸业的核心地带 东大街东大街定定位位为为综综合合商商业业街街，品品牌牌专专卖卖琳琳琅琅满满目目。主主要要汇汇集集了了集集合合了了西西安安市市最最著著名名的的各各种种精精品品专专卖卖店店及及国国际际著著名名品品牌牌等等。如如“美美特特斯斯邦威邦威”。西大街西大街定定位位为为“旅旅游游购购物物精精品品街街”。百百盛盛、亿亿禾禾

28、百百货货、好好又又多多、国国美美电电器器等等国国内内外外商商业业航航母母接接踵踵而而至至，老老城城新新貌貌让让人人们们对对西西大大街街有有了更多的遐想。了更多的遐想。北大街北大街定定位位为为未未来来西西北北大大型型的的通通讯讯市市场场。对对北北大大街街的的新新的的定定位位，拓拓展展了了钟钟楼楼商商圈圈影影响响范范围围，同同时时通通过过新新的的定定位位，使使北北大大街街成成为为西西安安乃至西北通讯器材的首选。乃至西北通讯器材的首选。南大街南大街锁锁定定贵贵族族高高层层消消费费，打打造造高高档档品品牌牌集集散散地地。与与其其他他网网点点不不同同的的是是，南南大大街街在在“打打造造高高档档品品牌牌集

29、集散散地地”的的同同时时，更更形形成成了了集集“观光旅游、艺术观光旅游、艺术 字画、休闲娱乐字画、休闲娱乐”的旅游商业街。的旅游商业街。商商圈圈主主要要发发展展特特征征概概述述商业密度过大，导致同一商圈内不同区域商业发展存在巨大差异。同时，由商业密度过大，导致同一商圈内不同区域商业发展存在巨大差异。同时，由于部分区域商业密度过大，原有的商业配套已不能满足城市商业发展的要求，于部分区域商业密度过大，原有的商业配套已不能满足城市商业发展的要求，制约了区域商业的发展。制约了区域商业的发展。零售商圈典型代表零售商圈典型代表钟楼商圈钟楼商圈 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西

30、安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析 2 2、西安零售发展阶段分析、西安零售发展阶段分析西安市主要商业区分布西安市主要商业区分布1. 城内商业区老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主。2. 高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体。3. 曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。4. 小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。5. 电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。6. 长乐路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装为主。7. 太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主。8. 大明宫遗址旧城改造工程，建成后将成

31、为全国最大的文化遗址公园。9. 朱宏路商圈既是城区物流中心，同时也是大型机电产品市场。10. 土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。11. 未央商业区未来政府的北迁，未来将极有可能成为新的区域中心。康复路商圈康复路商圈钟楼商圈钟楼商圈小寨商圈小寨商圈土门商圈土门商圈高新商圈高新商圈曲江商圈曲江商圈钟楼商圈钟楼商圈 钟楼商圈是以钟楼作为西安市中心辐射南北东西四条大街，是西安历史最为悠久，商业氛围最为浓厚的区域。 钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志今西安的重要标志。 在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中

32、心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位。主要商业项目分布主要商业项目分布 民生百货伊时达兴正源广场商场商场档次档次建筑面积建筑面积(平方米平方米)开元商厦开元商厦 中档103,000兴正源广场兴正源广场 中档250,000伊时达百货伊时达百货 中档30,000百盛百盛( (东大街东大街) )中档19,000民生百货民生百货中档80,000海大春天百货海大春天百货中档11,000中大国际中大国际 高档8,000美美百货美美百货高档22,000世纪金花钟楼店世纪金花钟楼店中高档18,000中环百货中环百货中低档30,000民生百

33、货民生百货( (西大街西大街) ) 中低档24,000百盛百盛( (西大街西大街) ) 中低档42,000唐人街唐人街 中低档80,000钟楼商圈商业特征分析钟楼商圈商业特征分析西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高 位于西安明城墙以内，是西安城市中心地带。是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地，是西安市的商业黄金地段和西安零售服务网点的核心区域。相应整体租金水平全市最高。市级商圈辐射范围广市级商圈辐射范围广 商圈辐射区域力极强，吸引的顾客群较广。不但包括西安市区，甚至辐射周边市县。一些项目目标客户辐射到陕西省及西北地区高端客户，商圈平均日人流量超过50 万

34、人。购物为主的商圈购物为主的商圈 商圈内主要集中了本地、外地诸多的知名商业零售企业，如开元商城、世纪金花购物广场、中大国际、民生百货等大型百货商店； 和国美电器、迪讯通讯商城、捷讯通讯广场等各类专业店。是西安购物最为集中的商圈。商品同质化严重，竞争激烈商品同质化严重，竞争激烈 钟楼商圈的百货店数量占据了西安百货店1/2以上，百盛、开元商城、世纪金花、海大春天百货等等。百货店的集中以及品牌资源的相似性造成了百货业态同质化严重，加上西大街招商引进主要以百货为主，未来钟楼商圈的百货业同业竞争将更加激烈。业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏 钟楼商圈在各业态功能上的

35、配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，服饰等零售类比例较高，这主要是由于服装类的承租能力要明显高于餐饮、休闲类的租金水平，致使零售类比例较高，餐饮休闲业态则逐步被挤出的钟楼商圈。内部交通制约因素影响商圈发展内部交通制约因素影响商圈发展 钟楼商圈公共交通网络发达辐射全市各区。但商圈道路交通受到城墙限制，市内交通时有不畅，市民和游客“出城难，进城也难 ”始终是一大难题。除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进 一步发展。商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都

36、相对落后，使得商业的购物环境相对较差。而且很多的百货在原设计上没有预先留出餐饮的条件，致使在未来的改造上会出现很多的困难。现有商业硬件条件上的缺失影响了整个商圈的发展。钟楼商圈商业特征分析钟楼商圈商业特征分析小寨商圈小寨商圈 以小寨十字为中心，东至雁塔北路，西到含光路，北依南二环，南到雁塔西路的区域和沿长安南路道路两侧直至电视塔所形成的约3.77平方公里的“甲”字形区域，涵盖了十四条商业街区。 西安除钟楼之外的第二大商圈，经营内容广泛以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅； 消费群体以年轻人为主，主要来自城南周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位商圈物业局限性 购物环境档次较低，部

37、分经营混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱，停车设施严重不足等；缺少大型娱乐店。商业缺陷 缺乏真正意义上的一站式集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心商圈现状 目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，主打时尚消费。正在修建的地铁2号线，极大的影响的小寨区域的交通环境。主要商业项目分布主要商业项目分布金鹰百货安南城西旅广场(在建)商场商场档次档次建筑面建筑面积积(平方平方米米)百盛百盛中档32,000雁塔文化雁塔文化新天地新天地中档120,000金鹰百货金鹰百货 中低档9,000军人服务社军人服务社中低档20,000好又

38、多好又多中低档12,000小寨商圈商业特征分析小寨商圈商业特征分析商业形态、商业结构极大地限制小寨商圈发展商业形态、商业结构极大地限制小寨商圈发展 作为依靠学生经济自然形成的商圈，导致消费结构的单一性，业态重复，恶性竞争严重；并且直接造成经营档次不高，商圈整体档次无法更上一个台阶。过份依赖学生经济将极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是小寨商圈改造重中之重。 商圈定位面向年轻消费者，学生消费为主商圈定位面向年轻消费者，学生消费为主 小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成有着比较明显的倾向特征，满足周边居民和师生就近购物需要和中

39、低档价位的时尚休闲类商品组合成为商圈的最大特点。经营以服饰、手机等时尚类产品为主。地理位置优越，承接多个重要区域地理位置优越，承接多个重要区域 西安第二大商圈，北到南二环，南到电视塔，东连曲江新区，西接西高新，地处几个重要区位的核心。小寨附近有30 多所高等院校、科研机构以及多家大中型商场，具有良好的商业环境和旺盛的人气，被称为仅次于钟楼的“副中心”和“次商圈”。商业改造缺乏引导性，延长了改造周期商业改造缺乏引导性，延长了改造周期 小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以学生为主要消费群体。商圈改造缺乏引导性、高度性，单纯地让商业自然地发展、聚集，将极大拉长了商圈整体商

40、业改造的时间。 交通问题一直是制约小寨进一步发展的交通问题一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈瓶颈” 小寨商圈主要项目分布在西安城市中轴线-长安路两侧，路面较宽并且车流量较大，商圈内部人流在长安路两侧互动性较差。 人车争路现象导致商圈内交通混乱，单纯的过街天桥很难解决商圈内部人流。经营环境和商业配套欠佳经营环境和商业配套欠佳 由于小寨作为依靠学生经济自然形成的商圈，经营环境和商业配套一直欠佳。经营档次以中低档为主，硬件配套落后。一直存在的问题包括商业购物环境档次较低，部分经营混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱，停车设施严重不足等。业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏且档次低业态

41、分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏且档次低 作为平效最高的商圈，在各业态功能上的配置并不平衡，服饰等零售类比例较高，餐饮、休闲类比例较低，档次也主要针对青年群体和学生主要以中低端休闲餐饮和快餐为主。小寨商圈商业特征分析小寨商圈商业特征分析土门商圈土门商圈 土门商圈作为西安市二级次商业中心，以土门十字为轴心，辐射到西郊,是西安发展较早的商圈之一，主要以城西居民消费群为主。 目前商圈除了华润万家超市以及一些档次较低零散的商铺支撑，土门的发展已经面临发展的瓶颈状态。基本处于“自发、无序”的发展状态。 商业设施已不能适应现代商业发展的需要，很难吸引较高层次的消费群体。许多居住在西郊的市民不得不养成了进城

42、购物的习惯，这也更加制约了土门商圈的持续发展。土门商圈目前发展制约因素： 商业特色不明显，业种散乱、商业配置不完善; 业态定位比较低，缺少大型商业购物场所; 目标消费群体收入状况、文化品位、消费层次相对薄弱。未央路商圈未央路商圈u 目前未央商圈的商业主要集中在凤城二路和未央路交界区域。凤城五路以北商业配套接近无人区。随着市政府和火车站的北迁以及地铁2号线的即将通车，城北将建成西安新的商业和商务中心。u 在凤城一路和五路之间形成了金融、购物、餐饮、办公一条街，区域内大、中、小各种类型企业云集。凤城五路区域的赛高国际街区，已吸引沃尔玛、世纪金花以及大型影视城入住，全新的商业商贸形态正在形成。u 社

43、区商业发展也很快，比如白桦林居住区的文景商业街，各种金融机构、社区购物、休闲会所正在逐步营造成熟的生活圈。 配合城市发展配合城市发展 利用区域社区商业发展机会利用区域社区商业发展机会 避免激烈竞争，细分市场避免激烈竞争，细分市场 提升档次提升档次 引入新品牌引入新品牌 多元化多元化市场分布市场分布u市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势u商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心u除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业市场供应市场供应 u全市商业尚未饱和u市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整u中低档百货占主导，档次、业态有待提升u未来商业供

44、应竞争力强市场表现市场表现u价格理性，有上升空间u租金低，预计上涨u大型综合商业空置率高u其它业态表现稳定，上升空间大市场趋势市场趋势u业态趋于多元化u档次逐步提升u国际零售商、品牌进入社区、地铁商业为主导整体商业市场整体商业市场整体商业市场对本项目的影响整体商业市场对本项目的影响 目前城市商业分布格局不均，目前城市商业分布格局不均，现有主要商业区多分布于城市中心区及南部地区，目前除钟楼鼓楼商业区外，全市范围内尚未形成一个真正的商业副中全市范围内尚未形成一个真正的商业副中心心，且城市也缺乏具影响力的商业项目，本项目位于城东，预计本项目所在的东部地区有机会成为商业的副中心甚至成为新的商业中心东部

45、地区有机会成为商业的副中心甚至成为新的商业中心，这一切将为本项目的开发提供契机； 人均拥有综合商业面积不足，人均拥有综合商业面积不足，按照目前西安市区人口人均拥有综合商业面积0.15平方米，这个数字与其他二线城市及一线城市的人均拥有面积尚有一定差距，因此，西安商业市场仍有一定市场需求空间；西安商业市场仍有一定市场需求空间； 商业区发展不成熟，商业区发展不成熟，市级商业区钟楼鼓楼商业区项目数量多，商业类型丰富，商品种类和档次齐全；而除此以外其他商业区业态发展不均衡，多以超市和电器，服装市场及街边店为主，缺乏特色的主题商业。缺乏特色的主题商业。 区域型商业中心具有一定发展空间，区域型商业中心具有一

46、定发展空间，全市唯一市级商业区钟楼商业区的影响力不可动摇，本项目所在地区位于东郊，因此预计本项目不具备成为市级商业区的条件，但以本项目的规模和位置以及周边的便利交通及城市不断发展的大环境支持，预计本项目及项目所在地区有机会成为一个服务于东部区域的城市商业副中心；一个服务于东部区域的城市商业副中心；PART03 区域商业市场分析区域商业市场分析3.1长乐路商业现状分析长乐路商业现状分析3.2长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读3.3长乐路发展趋势展望长乐路发展趋势展望1 1、长乐路商业现状分析、长乐路商业现状分析2 2、长乐路商业趋势解读、长乐路商业趋势解读3 3、长乐路商业趋势展望、长乐路商业

47、趋势展望长乐路商业区长乐路商业区 该地区主要是以服装和皮具批发为主的小商品市场集中区域，长乐路主要以服装和日用品百货零售和批发为主； 消费者除本市人群在此购物外，还包括周边省市的消费者以批发为主；商圈辐射范围较广； 档次主要为中档和中低档； 区域人流量及车流量均较大； 区域分布有城东客运站、三府湾客运站及火车车站，优越的地理位置及交通配套，便得该商业区的批发业具有辐射西北地区的优越条件。长乐路商业区主要商业项目概况：序号序号商商业名称名称位置位置商商业类型型开开业时间建筑面建筑面积档次档次1华东服装城长乐西路小商品市场200330000中档2丹尼尔商城长乐西路服装、小商品市场200160000

48、中低档3秦浙精品广场长乐西路男装200625000中档4澳龙服装批发商城长乐西路男女装、童装200340000中档5金朗男装名品批发商城长乐西路男装200330000中档6多彩新天地长乐西路男女装200630000中低档7轻工批发市场长乐中路轻工业、小家电服装市场2004100000中低档8长乐商城长乐中路服装、小商品市场200540000中低档9长乐羊毛衫批发城长乐中路羊毛衫市场2000315000中低档10义乌商场长乐中路小商品市场200138000中低档11人和服装城长乐中路服装市场200320000中低档12苏宁电器长乐中路电器200520000中档13新兴24G精品服饰中心-国美电器

49、 长乐中路 电器 2007 20000 中档环环城城东东路路东东二二环环路路新兴24G轻工批发市场542135京闽茶城42金郎男装1义乌小商品3商圈概况：商圈概况：康复路商圈康复路商圈轻工商圈轻工商圈长乐路商圈长乐路商圈总商业面积总商业面积（万平米）48.730.50 79.2销售面积销售面积（万平米）13.903.3417.24平均售价平均售价（元/平方米）一层16000二层11000一层17000二层12000一层16000二层12000销售率销售率85%90%80%出租面积出租面积（万平米）31.7927.1658.95平均租金平均租金（元）一层180二层100一层220二层120一层2

50、00二层110出租率出租率50%65%60%项目名称项目名称康复路交易市场康复路交易市场 市场定位市场定位中高档服装批发经营管理公司经营管理公司陕西丹尼尔股份有限公司销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售配套设施配套设施停车场经营范围经营范围服装批发、零售商铺面积商铺面积约6-30铺面租金铺面租金转让费5万，租金90元/项目规模项目规模是西安最大的服装批发市场，从地下一层至地上五层共6层经营楼面辐射地区辐射地区西北五省和山西、内蒙古、河南邻省与陕西省毗邻的城市，尤以陕西、宁夏为主项目优势项目优势服务设施齐全，交通便利，以服装质量赢得客户口碑 商户货源商户货源有90%来自于广东省的广州、深圳

51、、虎门等地，另有大约10%来自于杭州、上海、北京等地。经营业态经营业态地下一层：小商品批发一层：内衣，衬衫、运动服饰、精品鞋包、牛仔服装二层：男女服装 三层：时装、牛仔、老年服饰 四层：品牌服装、精品毛衫、运动服饰、T恤、牛仔 五层：精品服装关联市场分析关联市场分析康复路交易市场康复路交易市场项目名称项目名称西北商贸中心批发市场西北商贸中心批发市场市场定位市场定位中高档批发投资投资/ /管理公管理公司司陕西银邦集团，陕西银邦投资发展有限公司投资14亿建设 营业时间营业时间2006年建设完成交付，于2007年4月12日开始试营业。经营范围经营范围服装批发兼零售 商户总数商户总数约3000户商户货

52、源商户货源主要是广东等地厂家直销 销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售商铺面积商铺面积12-60 辐射地区辐射地区西北五省铺面租金铺面租金转让费约1.5万/间，租金按铺位不同收取，100-200元/不等配套设施配套设施停车场约10000多平方米，能够停放150多辆车项目规模项目规模总建面21万，从地下一层至地上7层共8层经营楼面，8层为商务办公 项目优势项目优势商城规划设计时尚，中庭可满足客户休息；业态划分清晰，设施齐全；购物环境较好，服装档次较高。拥有自己的物流公司，解决商户进货问题。关联市场分析关联市场分析西北商贸西北商贸项目名称项目名称西北轻工批发市场西北轻工批发市场市场定位市场定

53、位中高档批发开发公司开发公司陕西益德实业发展有限公司管理公司管理公司西安轻工批发市场管理有限公司项目规模项目规模总建面约10万，一层至4层为经营楼面，5层办公、餐厅销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售辐射地区辐射地区西北五省经营范围经营范围 家电百货文体用品批发零售商铺面积商铺面积10-50铺面租金铺面租金约1.5-2.8万/年，铺位不同价位不定。物业管理费10元/项目优势项目优势1、综合实力较强2、业态丰富3、配套设施齐全4、西北地区老牌批发市场重地，品牌优势配套设施配套设施8部上下扶梯，2部观光电梯，5部货梯，6000多平方米的地下仓库，独有近1万平方米的大型地下车库，商场内部还设有

54、餐饮、办公中心、物流中心经营业态经营业态一层：综合百货、日用化工、精品家电、箱包皮具二层：精品服饰、五金家电、精品鞋业、童装童鞋、箱包皮具三层：办公文教、文体用品、影像器材、仿真花卉、玩具童车、休闲用品、眼镜、音响制品；四层：床上用品、窗帘布艺、针织品、酒店用品五层：餐饮、茶秀、综合办公区关联市场分析关联市场分析西北轻工批发市场西北轻工批发市场商圈业态比例与租金水平对比状况商圈业态比例与租金水平对比状况服装所占的比例比重比较大箱包皮具的租金最高经营模式以统一招商为主经营模式以统一招商为主统一招商为商场的主要经营模式。商铺面积普遍较小商铺面积普遍较小 商铺建筑面积主要集中于30平米以下。客户分析

55、基本状况：客户分析基本状况：西安本地消费者占到了80%年龄主要集中在35岁以下女性为主要消费群体消费目的主要以服装饰品消费为主义乌小商品城 本项目本项目轻工市场往东边去的人流从东边过来的人流从轻工批发市场，城东客运站的出来往东人流对本项目而言为路过型人流动线对本项目而言为路过型人流动线轻工商圈特征轻工商圈特征商圈总体特征：低档产品零售批发的集散地，辐射范围为本省以及西北区域。业态特征：服装、皮具箱包、茶叶、饰品、饰品、生活日用品等轻工业产品。客户群特征：购买低端产品的本市消费者以及本市以为的零售商。 租售价格走势：一层平稳上涨，二、三层涨幅较缓。市场走势： 商圈内两极分化现象日趋明显，主要分化

56、为中档和低档，在区域内并存，租金，售价因此相应两极分化； 市场的逐渐成熟势必导致商圈升级，租金和售价因此会产生相应变化。目前市场出租比例降低，出售增多，在区域内市场趋于稳定和商业大环境转好之后，出租比例会反升，与国际现行商场以出租为主的形式接轨。 1 1、长乐路商业现状分析、长乐路商业现状分析2 2、长乐路商业趋势解读、长乐路商业趋势解读3 3、长乐路商业趋势展望、长乐路商业趋势展望长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读 区域：辐射西北，是西安批发零售最主要片区区域：辐射西北，是西安批发零售最主要片区定性批发市场各自为政，无城市全局意识脏乱差，无商业管理意识自然升级，无发展前瞻意识 成熟、品类全

57、有源点有源点 无核心无核心 、无归属、无归属 号召力、服务力服务力 规模小 、号召力不强、非目的商业6家军工企业，8家大中型企业20大商城，1万商户，20万人流老城区，人口多，消费有保证批发区，人气旺，环境比较差西安商业辐射人口长乐路批零辐射新城区 长乐路距离钟楼比较近，主要以批发为主，环境较差，无法与钟楼长乐路距离钟楼比较近，主要以批发为主，环境较差，无法与钟楼商圈进行抗衡。商圈进行抗衡。东尚等新型社区长乐路长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读 商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市 摊薄利润，利益均沾同质借鉴，抢占细分市场摊薄利润，利益均沾同质借鉴，抢

58、占细分市场区域升级商业升级国内生产总值国民生产总值 打造新西安打造新西安 商业升级商业升级纯批发市场物流+生意客服务性建筑前瞻性边缘化？城市不合理规划城市不合理规划长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读 商业形态带动商业人群的升级换代商业形态带动商业人群的升级换代 江浙、广东、四川、福建、陕南、陕北、本地品牌商户长乐路新生代商户长乐路商户二代长乐路老商户全国性进入，本地品牌意识崛起意识超前与小寨、骡马市同级别开始具有时代意识，趋向于年轻化素质低、经营品类低，年龄偏大长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读1 1、长乐路商业现状分析、长乐路商业现状分析 2 2、长乐路商业趋势解读、长乐路商业趋势解读3

59、 3、长乐路商业趋势展望、长乐路商业趋势展望 升级威胁，进退两难 环境较差，调整在即商场接受度比较高，经营较好，商业品牌化明显商场接受度比较高，经营较好，商业品牌化明显80年代长乐路周边90年代初期建造的第二代室内批发市场逐步形成气候，长缨西路鞋类批发市场兴起2000年以后，以康复路市场的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的批发市场逐渐成为中低档服饰商品为主的批发市场康复路市场并非专业服装批发市场，同时还经营日用小百货、瓜果、蔬菜等业种90年代后97、98年发展阶段展望发展阶段展望金花十字金花十字商业尾巴商业尾巴偏安一隅偏安一隅新城引资项目新城引资项目特色、准确特色、准确鲜鲜 明

60、明长乐羊毛衫：羊毛衫批发基地商场京闽茶城：西安茶叶批发专业市场市场+住宅西北商贸：辐射西北的大型批发基地市场金郎男装：品牌男装批零市场市场多彩天地：西安青年时装批零市场市场 业态丰富化，功能多样化，服务广泛化，种类品牌化、个性鲜明化、业态丰富化，功能多样化，服务广泛化，种类品牌化、个性鲜明化、功能互补化、价值最大化。功能互补化、价值最大化。发展阶段展望发展阶段展望PART04 项目价值研判项目价值研判4.1 项目周边环境分析项目周边环境分析4.2 项目立地劣势不足项目立地劣势不足4.3 项目核心问题界定项目核心问题界定1 1、项目周边环境分析、项目周边环境分析3 3、项目核心问题界定、项目核心

61、问题界定2 2、项目立地劣势与不足、项目立地劣势与不足新新城城区区 根据西安市区县商圈发展规划西安市区县商圈发展规划，未来的商业布局要坚持“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的布局方针； 到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，其中超广域商圈24个，广域商圈27个，区域商圈34个；根据具体规划，本项目所在的新城区将规划建设如下： 新城区4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。项目周边环境分析项目周边环境分析项目位于新城区长乐路商圈内项目位于新

62、城区长乐路商圈内项目位于西安城东新城区长乐路，处在长乐路商圈内。新城区位于西安城东，东北与未央区和灞桥区接壤，以西为莲湖区，以南为雁塔区，交通方便，位置极佳。项目位于东二环与东三环之间项目位于东二环与东三环之间项目项目位于东二环与东三环之间。项目西侧紧临西安城市东西主干道长乐路，西侧约500米即是东二环。项目西距火车站约5公里，东距西潼高速公路入口约7公里，交通便捷顺畅。火车站火车站本项目本项目项目周边共有项目周边共有3个客运站个客运站三府湾客运站三府湾客运站三府湾客运站是以跨省长途班线为主的一级客运站。目前开通的多条客运班线，主要发往浙江、福建、江苏、江西、北京、上海等多个省市。本项目本项目

63、城东客运站城东客运站城东客运站现有包括省际省内区间客运线路100余条，日发班次650班，运送旅客13000余人，主要发往省内渭南、延安、榆林地区、省外山西各地及南通、武汉、郑州、银川、三门峡等地，有参营专业运输公司50余家，各档次客车950多辆。西安火车站是中国铁路枢纽之一，全国铁路客运特等站。主要担当陇海铁路、西康铁路、宁西铁路、西侯铁路、包西铁路等旅客运输任务 西安火车站西安火车站长乐路长乐路金金花花北北路路环环城城东东路路长缨西路长缨西路项目周边共有项目周边共有3030余条公交线路经过，十分方便余条公交线路经过，十分方便项目所处轨道交通体系项目所处轨道交通体系项目临项目临3条地铁线路条地

64、铁线路3号线：新筑侧坡村 线路北起灞桥新筑镇 ,终点长安侧坡村。线路全长44.3千米，共设车站30座。 6号线：纺织城长安科技产业园 ,线路全长41.08千米，共设车站26座 。西安东西大动脉地铁1号线从地块下穿过，1号线将与2008年10月动工，2009年初全面开工。长长乐乐中中路路金花北路金花北路勤工勤工 路路红华巷红华巷项目周边环境分析项目周边环境分析城东客运站城东客运站本项目本项目长长缨缨中中路路1 1、项目周边环境分析、项目周边环境分析3 3、核心问题界定、核心问题界定2 2、项目劣势与不足、项目劣势与不足 SWOTSWOT战略战略优势优势-Strength-Strength劣势劣势

65、-Weak-Weak项目位于长乐路板块，此区域商业氛围浓厚，西面为西北轻工和城东客运站，南面为义乌小商品城，该已经成为长乐路商圈的旺地。项目周边交通体系非常发达，是商业运营的天然优势。项目周边人流量巨大。项目整体占地面积较小，不能形成规模效应成熟商圈，与周边项目竞争激烈。低档商圈，高端商业的运营压力很大。人流量虽然巨大，但很大一部分属于客运站的周边县镇旅客，购买力较弱机会机会-Opportunity-Opportunity SOSO战略战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 WOWO战略战略利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势长乐商圈面临商圈升级改造，对于项目来说是一次绝佳的入市良机。西安市

66、商业整体发展比较落后，创新和先进的开发模式与现代资本运作将为城市商业地产带来新的市场机会。以充分展示项目区位优势，抓住市场现有的机会增强在本区域的竞争力；凸现项目核心价值，打造特色的主题性商业，形成项目核心竞争力。以克服项目劣势，抓住市场机遇为 核心手段；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势。威胁威胁-Threaten-Threaten STST战略战略发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁 WTWT战略战略减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁区域商业档次不分明，中低档次混杂，商业市场竞争激烈。宏观调控带来的经营风险。以充分展示项目优势，转化市场威胁 为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯

67、一 性，建立高性价比形象。以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对本项目评价标准，回避弱势。项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、项目周边环境分析、项目周边环境分析3 3、项目核心问题界定、项目核心问题界定2 2、项目立地劣势与不足、项目立地劣势与不足如何实现价值最大化如何实现价值最大化 为实现项目价值目标，我们不能孤立的看待项目的定位与为实现项目价值目标，我们不能孤立的看待项目的定位与发展，必须站在区域发展战略及未来商业趋势变迁的高度，用发展，必须站在区域发展战略及未来商业趋势变迁的高度，用鹰眼寻求我们未来面临的发展和机遇！鹰眼寻求我们未来面临的发展和机遇！Q2我们想要什么？我们

68、想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）Q1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？核心问题是什么？Q1:1000Q1:1000的的项目未来价值如何定位，如何以小博大？项目未来价值如何定位，如何以小博大？Q2:Q2:如何挖掘和整合项目周边的先天条件，实现项目价值的最大化？如何挖掘和整合项目周边的先天条件，实现项目价值的最大化？PART05 项目地块商业定位项目地块商业定位5.1 定位方向思考定位方向思考5.2 项目整体定位项目整体定位5.3 项目价格定位项目价格定位5.4 项目档次定位项目档次定位5.5 目标客户定位目标客户定位1 1、

69、定位方向思考、定位方向思考2 2、项目整体定位、项目整体定位3 3、项目价格定位、项目价格定位4 4、项目档次定位、项目档次定位5 5、目标客户定位、目标客户定位 将是项目走向成功的保障将是项目走向成功的保障 主题性购物广场的市场定位体系往往是建立在严谨的市场调查和对自身项目把控的基础之上。这样做虽然足以保证购物中心的定位精准，然而如果仅仅满足于此而使项目缺少具有创意元素的主题支撑，把购物中心的功能仅仅局限于商业消费的最终结果往往只能是让购物中心流于平庸。 目前，就国内的购物中心而言，大多数仍然停留在缺少主题特色的时代。如何突破千篇一律的平庸，从一大堆的购物中心项目中脱颖而出？ 主题化、差异化

70、将是项目走向成功的保障！主题化、特色化、独特化主题化、特色化、独特化 在竞争日趋激烈的地产市场，以差异化奠定项目的唯一性、排他性和唯一性、排他性和权威性，权威性，是项目的立足之本，决定项目能否在激烈的商业环境中获得迅速突围，脱颖而出。 本项目定位将主题化、差异化放在第一位，避开周边市场的同质化竞争。在整个长乐路板块形成拥有以女性消费为主的专业化市场。唯一性、排他性和权威性，是项目的立足之本唯一性、排他性和权威性，是项目的立足之本差异化差异化瞄准项目市场的缝隙瞄准项目市场的缝隙 创新产品和需求点创新产品和需求点 强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展挖掘市场需求，引

71、领行业发展跟随化跟随化跟随大势，规避风险跟随大势，规避风险利用现有资源，提升项目最大价值利用现有资源，提升项目最大价值对本项目而言，我们有两种定位策略可选择：对本项目而言，我们有两种定位策略可选择：优 势劣劣 势 1.市场大，人流多；2.同比消费者交易形成同业差异；3.有先天服装消费的区位优势；4.衍生并衔接服装商圈；5.交易消费形成大商圈。1.边缘化竞争力弱；2.不符合消费习惯；3.与区域批发商存在竞争；4.消费市场不衍生，不截流。 1.产品争流，形成目的性市场。2与周边市场相衔接。1.与轻工、义乌已形成规模的市场形成区域性竞争；2.存活市场的机率比较小。服服 装装 小小 商商 品品 根据我

72、们对周边市场的调研分析总结出：为了适应周边市场的发展我们根据我们对周边市场的调研分析总结出：为了适应周边市场的发展我们将小商品与服装列入所考虑定位范围之中。将小商品与服装列入所考虑定位范围之中。总体定位思想总体定位思想p 远见未来，定位前瞻，打造商圈内远见未来，定位前瞻，打造商圈内最具特色的主题性购物广场最具特色的主题性购物广场；p 以以经营为核心经营为核心，实现入驻经营商家旺场与盈利的可持续性发展；，实现入驻经营商家旺场与盈利的可持续性发展；p 增强增强目的性消费目的性消费，感召强大的规模消费群体扩大项目辐射范围；，感召强大的规模消费群体扩大项目辐射范围；p 以以特色化特色化和和独特化独特化

73、，打造项目持续经营与长期旺场核心竞争力。打造项目持续经营与长期旺场核心竞争力。 1 1、定位方向思考、定位方向思考2 2、项目整体定位、项目整体定位3 3、项目价格定位、项目价格定位4 4、项目档次定位、项目档次定位5 5、目标客户定位、目标客户定位 随着女性经济和社会地位提高，围绕着女性消费、理财而形成了一种特有的经济圈和经济现象。 据国内某家专业女性消费指导机构开展的一项关于中国女性消费状况的调查资料显示：77.3%的已婚女性决定着家庭“吃”、“穿”以及“日常用品”的选择和购买。22.7的已婚女性在家庭买房、买车、购买贵重物品等大额支出时会“自己做主”，其余已婚女性也在很大程度上扮演着首席

74、采购官的角色。调查结果显示：调查结果显示： 女性已经成为我国消费市场的主导者，女性已经成为我国消费市场的主导者，女人的钱最好赚。女人的钱最好赚。 在本项目的定位上我们要充分考虑本项目自身的先天优势在本项目的定位上我们要充分考虑本项目自身的先天优势 ，并结合周，并结合周边商业的具体实际情况，把本项目打造成边商业的具体实际情况，把本项目打造成 : : 长长乐路首座最具特色的乐路首座最具特色的 以女性消费为主题的购物广场。以女性消费为主题的购物广场。项目整体定位项目整体定位商业主题定位商业主题定位打造长乐路首座最具特色的以女性消费为主题的购物广场打造长乐路首座最具特色的以女性消费为主题的购物广场 业

75、态定位业态定位楼层分布楼层分布 商业主题与品类组合商业主题与品类组合商业主题商业主题品类组合品类组合F1时尚舞台内衣、春秋丝袜、短裤、休闲裙装F2都市丽人丝巾、围巾、帽子、披肩、泳装、风衣F3生活本色居家服饰、睡衣、浴衣、唐装、旗袍美美丽丽世世界界项目案名拟定项目案名拟定女人新世界购物广场女人新世界购物广场长乐女人天堂城长乐女人天堂城魅力新呼吸广场魅力新呼吸广场魅力女人城魅力女人城1 1、定位方向思考、定位方向思考2 2、项目整体定位、项目整体定位3 3、项目价格定位、项目价格定位4 4、项目档次定位、项目档次定位5 5、目标客户定位、目标客户定位周边区域项目分析周边区域项目分析长乐路租金调查

76、表长乐路租金调查表项目租金境况租赁办法西部京闽茶城西部京闽茶城100150元/平米有商家自由商议，统一的商场管理办公室来办理。经营权买断13年，最少一年。西北商贸城西北商贸城100-200元/平米转让费约1.5万/间，租金按铺位不同收取。阳光乐家超市阳光乐家超市100120元/平米目前招商除租金外，无其他费用，一年起租。茶叶批发城茶叶批发城125180元/平米转让费8万，有商家自由商议，统一的商场管理办公室来办理。丹尼尔交易广场丹尼尔交易广场90200元/平米转让费5万元，租金按铺位不同收取。 根据市场比较法本项目商铺的一层平均租金为根据市场比较法本项目商铺的一层平均租金为137137元元/

77、/ /月月。静态比准租金 137元/溢价因素理想溢价最低溢价空间自然溢价96产品创新溢价30营销策划31溢价合计157本项目可实现动态租金价格本项目可实现动态租金价格158158元元/ /147147元元/ /预计项目推出市场，通过溢价整合，预估租金价格约为：预计项目推出市场，通过溢价整合，预估租金价格约为：147-158147-158元元/ /。租金溢价估算租金溢价估算商业部分价格定位商业部分价格定位 根据商业定价规律负一层是一层价格的根据商业定价规律负一层是一层价格的70%70%；二层的；二层的价格是一层价格的价格是一层价格的60%60%；三层的价格是一层的；三层的价格是一层的50%50%

78、；楼层楼层对外销售层单价对外销售层单价（元（元/ /）对外租赁层租金价格对外租赁层租金价格（元（元/ / /月）月）1F22560元/ 153元/ 2F15792元/ 107元/ 3F11280元/ 77元/ 合计均价合计均价1654416544元元/ / 112112元元/ / 均价实现的前提均价实现的前提1.1.产品概念的成功打造产品概念的成功打造2.2.营销策划精准化营销策划精准化 根据项目的具体实际情况，除去办公设备及其他使用面根据项目的具体实际情况，除去办公设备及其他使用面积，项目实际可出租面积保守估计约为积，项目实际可出租面积保守估计约为:6000:6000。商业保守受益金额商业保

79、守受益金额= 112= 112元元/ /6000 6000 12 =806.4806.4万元万元通过建筑形态提升超值利润空间通过建筑形态提升超值利润空间1 1、定位方向思考、定位方向思考2 2、项目功能定位、项目功能定位3 3、项目价格定位、项目价格定位4 4、项目档次定位、项目档次定位5 5、目标客户定位、目标客户定位中档中档中高档中高档中低档中低档低档低档高档高档 形象推广中高档形象推广中高档业态定位中高档业态定位中高档 业态定位中档符合项目市场需求，并有利于商品经营及店铺招商租赁 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象档次定位档次定位1 1、定位方向思考、定位方向思

80、考2 2、项目功能定位、项目功能定位3 3、项目价格定位、项目价格定位4 4、项目档次定位、项目档次定位5 5、目标客户定位、目标客户定位片区吸引了谁片区吸引了谁 通过对项目周边客流量的统计和分析，我们通过对项目周边客流量的统计和分析，我们总结出片区的关注人群主要为：总结出片区的关注人群主要为：西北五省经商之商人新城区企事业单位职员、公司白领区域客户城东片区本地人西安市所有消费人群市场突围的方向市场突围的方向由于本项目规模所限，因此要以自身的独特性来与周边由于本项目规模所限，因此要以自身的独特性来与周边市场进行竞争市场进行竞争以差异化奠定项目的以差异化奠定项目的唯一性、排他性和权威性唯一性、排他性和权威性引用主题性商业业态来实现项目在本区域的核心竞争力引用主题性商业业态来实现项目在本区域的核心竞争力每一次缔造，皆成典范！每一次缔造，皆成典范！每一次牵手，皆能共赢！每一次牵手，皆能共赢！成就商业经营价值，就是充分把握市场需求变化趋势成就商业经营价值，就是充分把握市场需求变化趋势成就商业项目旺场，就是充分挖掘商脉与商圈的潜力成就商业项目旺场，就是充分挖掘商脉与商圈的潜力 陕西经典派地产商业运营管理有限公司陕西经典派地产商业运营管理有限公司 2011年年1月月8日日