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1、一级资质 更好的解决之道SINO BEST WAY许明光一个美好未来谨呈： 金港地产开发有限公司-金港世纪天城总体规划建议 这里人杰地灵出帝王 太祖在这里诞生时，有灼天之光 这是明光 位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧，地处东经117至119，北纬32至34之间。与滁州市南谯区接壤；北临淮河，与五河县接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻；西邻定远、凤阳两县。公路网络四通八达、京沪铁路穿境而过、水运航道通江（长江）达海（东海），堪称华东要地、交通枢纽。历史文化悠久、水资源、矿产资源丰富。明光历史悠久，但是一个新兴城市；明光历史悠久，但是一个新兴城市；如何用好丰富的水资源和矿产资源，如何用好丰富
2、的水资源和矿产资源，并充分发挥其地理上的交通优势，在并充分发挥其地理上的交通优势，在皖江经济带承接产业转移示范区皖江经济带承接产业转移示范区中占有重要一席，实现经济效益和精中占有重要一席，实现经济效益和精神文明的腾飞？这是摆在明光面前的神文明的腾飞？这是摆在明光面前的一个问题。一个问题。 3年 04月安徽明光工业园区报经滁州市人民政府批准设立。6年 04月通过国家发改委审核公告、正式确定为省级工业园区。目前工业园区已完成征地面积6.7平方公里，建成区面积4平方公里，现已累计投入基础设施建设资金2.5亿元，高标准建成四纵三横框架道路，并按照“七通一平”向外来投资企业供地。 于是随之而来随之而来1
3、、大型企业的进驻，必将带动经济大发展2、工业园的不断壮大，必将引来大量人力和人才 3、各地产开发商早已蠢蠢欲动，蓄势待发现在，我们要上场了！ 地处城市以北，总建50余万方的我们怎样才能力压群雄？ 成为城市未来的翘楚！摆在我们面前的大问题：问题分解 1、我们的区位价值是什么？ 2、我们要做什么样的产品？ 3、如何表现/传达这些价值？ 我们的区位价值是什么？位置相对偏僻城市规模配套相对较少明光市规划的工业园区所在区位现状： 截至2008年，入园企业达44家，协议总投资19亿元，到位资金约6亿元。其中包括：广东中山榄菊集团投资5亿元人民币的日用化工项目，建成投产后将成为全国最大的家用日化生产基地；美
4、国GLG集团投资3000万美元的甜叶菊深加工项目，建成投产后将成为世界最大的甜菊糖加工基地；广东东莞三友电器有限公司投资1.3亿元的继电器及配套项目 可是作为一个以融入长三角及南京都市圈为主要方向的明光市，在“以推进城市经济结构升级为核心的工业立市战略”的指导下，因此 城北工业园区注定将成为城市新中心区城北工业园区注定将成为城市新中心区 一个城市不可能只有一个中心。因此，作为明光未来腾飞的发动机，工业园承载了明光人的梦想 这里是明光人心里给予希望的地方。将是明光未来城市发展的重点区域城市未来新城区本案老城区上海西安南洛高速104国道南京洛阳我们与工业园区共融共生，发达的路网交通在承接老城区人口
5、外溢的同时，也会吸引着外地购房者的关注我们对项目所在区位的价值定位：明光城北核心区而今，世纪天城也有资格成为新区的新中心！我们怎样才能成为新区的王者？前提是p地区,项目位置p政府对地区未来规划p交通网络p周边环境p商圈价值p周边居民/人群p周边公共设施p周边小区/项目p发展商的初步心理价位p分期开发数量p项目面积,建筑面积,容积率p项目地形p项目设计理念p项目建筑风格p项目的外观与标志性p项目建筑材料p项目建筑形态p小区规划p小区内配套(会所/购物/娱乐/健康/餐饮/学校/医疗/生活)p园林设计p各户型设置(形态/房型/面积/套数/比例)p各户型房厅设置(面积比例/开间/楼高)p室内特色(窗/
6、门/采光/梯/花园/电梯/大堂/浴室/厨房)p智能化的设备p内外景观p投资回报(买卖/租赁市场)p首付款/信贷等要求p物管服务p发展商背景/声誉p建筑师/设计师/园林设计师/物业管理公司产品解读清单我们要做什么样的产品？【关键词 1】【关键词 2】项目形象总体规划【关键词 4】 景观绿化【关键词 3】 建筑设计【关键词 5】 智能配套PART 1思考总体规划 基本区位基本区位 本项目位于明光市工业区，新104国道与体育路交汇处，明光体育馆斜对面。 占地面积占地面积 项目总建筑面积：508295.3，计入容积率建筑面积：423660，建筑密度：27.8%、容积率：2.3，绿化率：31%，停车位：
7、2200辆规划初判：1.总体布局中规中矩，少亮点；2.项目建筑密度偏大，稍拥挤；3.社区内绿化率偏低，缺景观；4. 原有的规划与定位稍有偏离， 不利于提升物业的整体价值；规划建议改进原则形成价值梯度，符合不形成价值梯度，符合不同客户置业需求同客户置业需求形成营销上的亮点，便形成营销上的亮点，便于产品后期销售于产品后期销售我们认为 50万平米，对于一、二线城市而言都算是大盘，对于明光而言就是“造城”； 如此体量的项目，应做好整体布局，按组团分批推售；为保证整个项目的均衡，应使其产品线做到多样化、有层级、有立体感； 社区整体规划方面，应充分考虑人居的实际情况和习惯，除了满足居住的基本需求外，还应提
8、升整个人居系统的内涵，以此提高项目的居住价值； 第一组团（在建）社区景观中庭广场花园洋房区 多层花园洋房11F的小高层分布区18F的小高层分布区5+1多层分布区11F的小高层分布区18F的小高层分布区社区露天游泳池休息凉亭篮球场地下停车出入口社区会所景观式步行商业街对于总体规划的几点说明 为保证小区的整体居住品质，建议设置地下停车库，并在小区西南、东北两个角各设一个车辆进出口，东西两个主出入口作为小区人行和非机动车辆之用； 整个小区以景观中庭为中心由外而内、由高至低的建筑布局，在保证建筑层次感的同时，又可使小区内部的私密性得以实现； 通过联排别墅和花园洋房的规划，既可以丰富大盘产品的多样性，又
9、能提升整个项目的居住品位和档次， 迅速占领明光高端市场； 泳池、篮球场和室外老年人康体设施的规划，能实实在在的提升小区的居住氛围和和谐气氛； 另外，我们特别提出 社区商业街在由东西两个主入口连结而成景观轴上规划步行商业街区 景观式步行商业街，既可以有形地把项目分为南北两个大组团，又可无形的把两大组团有机融合，提升整个社区档次 商业街的业态，可规划如生鲜超市、便利店、药店、银行等便民业态；中西餐厅、咖啡厅、精品服饰店等休闲业态力图把她打造成为明光市乃至整个滁州，社区商业的典范引爆整个明光市的消费氛围 成为本项目最有特色和亮点的附加值 个性个性品味品味时尚时尚浪漫浪漫潮流潮流 关键词 景观需要有亮
10、点 作为一个50万余平的“造城”项目，怎能缺少“水”呢？ 泳池：是必不可少的，它可以一下子提升居住档次； 水系：同样不可或缺，它能点亮社区景观，使之灵动； 设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性与社区主题与档次切合与社区主题与档次切合切中目标客户的消费需求，带动住宅销售切中目标客户的消费需求，带动住宅销售有利于会所降低运营成本，保证良好的后续经营有利于会所降低运营成本，保证良好的后续经营会所功能总结及选择原则运动功能运动功能休闲服务功能休闲服务功能娱乐功能娱乐功能辅助功能辅助功能n游泳馆n游泳池n篮球n羽毛球n网球n壁球n乒乓球n
11、桌球n保龄球n攀岩n中、西餐厅n酒吧n棋牌室n书吧n桑拿保健n舞蹈厅n卡拉OK厅n电子游艺厅n儿童游乐场n观景走廊、露台n多功能厅n小型会议室n小型超市n酒店本项目会所建议以运动主题为主会所主会所主题题总说明总说明功能功能面积面积/规模规模运运动动休休闲闲室内面积约800平羽毛球/乒乓球馆4块标准13.46.1场地，可组合布置部分乒乓球台亲子乐园儿童游戏设施约100平器械健身房100平米瑜珈工作室、形体训练室100平米棋牌+台球室100平米其他服务设施体育健身用品售卖、饮料供应，休息雅座等，约100平米所有设施面可向社会开放，保证经营所有设施面可向社会开放，保证经营会所科目设置分析表情况a中，
12、会所所配置的科目投资少、运营成本低、收益高，同时使用率又高，社会效益显著，是大家最希望的配置模式；情况b中，结合大众泛会所设置一些投资低，大众参与度高的项目，增加早期居民的业余活动，为后期销售传递口碑；情况d中，虽然会所建设投资较高，但是鉴于运营成本较低，经营收益较好，居民使用率也较高，因此这样的科目对开发商来说也是可以接受的。序序号号会所类型会所类型效用倾效用倾向向设置设置意向意向对应科目对应科目投资投资运营运营成本成本收收益益使用使用率率a少低高高使用、效果鼓励乒乓球、桌球b少低少高使用鼓励足球，篮球、门球、棋牌、阅览c少高少低取缔d高低高高形象权衡SPA，壁球、桑拿、健身、羽毛球、游泳池
13、，网球e高高少高形象权衡中档餐饮，咖啡厅，温水泳池f高高少低广告取缔迷你高尔夫、保龄球n分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型n综上所述，会所的规划设计一方面应从居民综上所述，会所的规划设计一方面应从居民需求的角度出发，另一方面还应从投资和运营需求的角度出发，另一方面还应从投资和运营成本角度出发成本角度出发PART 2用心建筑设计装点于白墙之上的水磨砖或黑青石，传递着安徽民居的安适之感时至今日. 历史的变迁和城镇发展的转变，让现代人对人居环境也有了新的要求； 虽然白墙黑瓦已转变成钢筋水泥，但家给人带去的温暖和闲适不应该变，让建筑赞美生活的信念不应该变； 我们
14、要在尊重自然的同时， 利用人类的科技，实现理想人居。 池河流域位于江淮分水岭北侧具有北亚热带与暖温带过渡的气候特点： 四季分明，光照充足，梅雨显著， 降雨集中，雨热同季，易旱易涝。 当地气候1） 建筑设计符合新兴工贸城市的气质，建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适当超前；2） 建筑外立面采用现代简约风格，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；3) 应采用防潮、耐热度强的建材，以适应当地气候；4) 外里面涉及到玻璃的部分，可采用中空隔音隔热玻璃；5) 建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；我们的建议参考图例PART 3雕琢景观绿化 我们认为项目目前的园林规划存在：组团不清、层次欠丰
15、富、景观主轴与核心园林震撼力不够，且展示不够到位u绿地间组团区隔不明显，缺乏主题u绿化层次欠丰富，草皮多，树木少u 园林展示不够到位u景观主轴展示力偏弱 打造中庭提升气势u本项目所处的城北属于城市新区，在该地段营造大型中庭景观园林，可凸显楼盘给予客户的高附加值，提升楼盘整体档次。u此外楼盘的中庭园林必须主题明确，打造出气势，给到客户以震撼效果。 设置小品打造风情拥有湖面或游泳池等大型核心园林； 楼盘园林内可设置简约小品等，显得生动活泼；相对而言，树木较多，可使层次丰富；园林主题风格把握明确。适当时利用坡度制造下沉、台地落差来打造立体园林，同时通过灌木、乔木做立体绿化，丰富社区空间感高高 层层中
16、中 层层低低 层层以高大的落叶乔木和常绿树为主，让房子掩映在树林中以灌木或爬墙植被为主，成为前庭后院以及外围的景观以低矮灌木或草皮为主水系、植被立体绿化 下 沉 台 地园林节点需要配合营销体验，形成组团效果，起到展示作用，给到顾客震撼的体验！PART 4管理智能配套建议提供周全的物管， 重心放在提高服务质量上u智能化周界防越报警系统u闭路电视监控系统u24小时定时不定时安保巡逻u对讲访客系统u消防系统u宽带、电话、有线电视的信息网络系统u物业管理系统u电表、水表、煤气户外远程抄表系统周周全全物物管管安保服务安保服务信息服务信息服务生活服务生活服务u公共卫生保洁u生活设施维护u绿化、花卉园艺管理
17、u车辆停放管理u各类费用代收代缴u代收发报纸、信件作为一项大势所趋的改革，本项目若能率先实施，必将成为当地的标榜n多数楼盘的小区智能化一般都做到单元可视对讲、闭路电视监控、户内紧急报警等，少数高档楼盘做到一卡通子系统，红外线防盗。一般客户所感知的差异不大。n基于目前市场竞争，本项目在环保技术采用上只要做到一两点就足以形成竞争优势。所采用的智能化技术主要还是辅助物管要求，保证市场一般水平。n基于未来住宅发展趋势，采取一定的环保技术有助于项目定位、后期开发以及营销推广。全国部分城市已经出台了民用建筑节能管理规定，推广节能建筑，建筑节能的要求执行50%的节能标准。生态节能住宅已被提上了发展日程。推荐
18、的生态节能型住宅技术推荐的生态节能型住宅技术1节能技术2变压式止逆烟道3不锈钢双封地漏4外保温墙系统5中水、直饮水、雨水收集系统6中空镀膜LOW-E玻璃7断热铝材窗框8食物垃圾处理机9地下车库防水层10生态灭蚊机11同层排水系统 客户对环保技术的感知只停留在概念上，需要性价比高的节能产品，对环保技术的价格比较敏感n对于节能产品知道一些，但了解不多。要有感受得到的真正效果才愿意买单。n私有房住户关注太阳能热水器，愿意为此买单。n对于保温墙体感兴趣，但关心价格。n不愿意为智能化产品付出高溢价。主要观点：主要观点：n环保技术是未来发展的方向，目前市场上稀缺，可以做为n考虑成本基础上， 采取大部分客户
19、认同，并切身感知到价值的技术，如中空隔音玻璃、保温墙体。n智能化技术应适当选取，只需比一般市场做法略有领先，做为营销卖点，概念不能太超前。指导意义指导意义但是但是我们对本项目的智能化建议我们对本项目的智能化建议n根据定位、成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。n通过产品设计节能。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫。n采用低成本节能新技术。 在控制成本的前提下，发展生态节能住宅在控制成本的前提下，发展生态节能住宅 PART 5树立项目形象形象定位原则形象定位原则符合项目整体战略对应目标消费群的价值取向与市场形成差异化与本区域的整体规划和形象相匹配 形象定位 比肩沪宁 同步国际定位
20、诠释定位诠释我们是这座城市未来的新地标、新中心我们是这座城市未来的新地标、新中心我们将倡导一种国际的、休闲的城市生活我们将倡导一种国际的、休闲的城市生活在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足中高端客户对在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足中高端客户对于高品质舒适生活的追求于高品质舒适生活的追求在明光也能享受到上海、南京的先进理念带来的生活品质在明光也能享受到上海、南京的先进理念带来的生活品质国际休闲、品质生活、复合社区国际休闲、品质生活、复合社区形象元素形象元素国际高品质示范生活的价值体系 关键词：国际的、高品质的、休闲的一个主题中庭花园广场一个主题中庭花园广场一个健康运动主题的会所一个健康
21、运动主题的会所一个现代时尚的区域商业中心一个现代时尚的区域商业中心国际国际休闲休闲复合复合型社型社区的区的氛围氛围营造营造一条开放式的城市景观大道一条开放式的城市景观大道一种全新的现代建筑外观一种全新的现代建筑外观从产品力上全面超越对手 所以，对于明光，我们带来的是具有国际水准的：倾城之作金港世纪天城 50万平倾城大作 如何表现/传达这些价值？我们要传递的是什么？ 金港世纪天城所处区位的价值；金港世纪天城与城市发展的关系价值；金港世纪天城国际化的规划设计、人居理念；为了实现以上目标，我们期望广告传播活动怎样运作？ 主要通过线下体验式行销的公关活动与线上密集式形象推广为主，使目标客户提前感知产品
22、，认同区域、认同价值，以求达成震撼市场的轰动效应，同时削弱竞争项目的优势竞争力。 推广策略思考原点推广目标？ 如何成为项目开发周期内明光市首选物业。在面世后， 在产品核心价值的解读上进行深化，同时建立区域第一的口碑认知，从而加速成交转化。我们想要影响的对象是？明光有一定资本实力， 追求城市同步时代的生活品质的人；渴望国际居住水准 ，对大城市充满向往的人；传播的结果,是想要目标对象“做”什么？ 对金港世纪天城 有清晰的理解并有所体验，杜绝模糊想象。建立在城北片区的地位认知，在与其他项目的对比之下时，充分认同本项目的综合价值，看好区位发展前景，并愿意为之埋单。推广策略及形象表现的核心目标使客户认同
23、区域使客户认同产品使客户认同实力从而为此埋单！区位+产品+实力关键词：登场分量，必须也必然威慑到对手心里，不是要否定他们，而是在整个明光城市战略下，将本案位于城市之北的发展宏伟蓝图呈现给明光人： 美好的未来，就要在这里拉开帷幕了。并最终把“明光城北核心区”的区位价值扎根到明光人心里。 THANKS祝愿圆满成功！厦门新百瑞2010年10月于厦门商业秘密声明：本报告全部内容未经我公司同意，任何单位或个人不得复制、传阅，不得全部或部分使用，本公司拥有无限期著作权与版权。无论贵司是否采用我司相关建议，均应保证我司相关权益不受损失与侵害。THE END 关于规划世纪天城社区商业的补充说明69商业是社区不
24、可或缺的一部分，能极大的提升居住价值，并丰富项目的城市功能性提高居住便利性带动后续住宅销售表现主题社区体验设施实现商业价值实现商业价值提升住宅价值承担城市功能丰富城市生活整合项目区域资源体现项目整体形象项目整体价值的实现项目整体价值的实现实现住宅价值不同住宅物业组合的综合价值实现社区价值实现商业业态发展建议休闲类商业休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期的展展示示功能更重要开发初期由于项目周边人气相对不足，以知名餐饮品以知名餐饮品牌带动外向商业牌带动外向商业是比较容易操作的方法；项目周边服务居民基本生活的商业居民基本生活的商业基本处于未开发阶段，因此是开发初期必备先行者；集中性物业具有集聚
25、效应集中性物业具有集聚效应，但是考虑到区域性商业中心的不支持和中远项目未来可能有大量集中独立商业；本项目可适度引进小型社区超市建议一：建议一：建议二：建议二：建议三：建议三：建议四：建议四：社区商业不同业态的经营单元指标参考社区商业参考社区商业参考开间开间进深进深面积面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美
26、容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米72本项目划铺方式建议：以50平米左右为基本单元、横向纵向灵活组合划铺原则划铺原则在满足经营需求的基础上适当划小，在满足经营需求的基础上适当划小， 利于控制总价、利于控制总价、扩大招商面、快速变现、提升单价；扩大招商面、快速变现、提升单价；设计为挑高店铺（显档次、利用率大、价值高；）设计为挑高店铺（显档次、利用率大、价值高；）平面标准单元平面标准单元进深：进深：根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本
27、经营面积，商业进深在营面积，商业进深在10-1210-12米为宜；米为宜；开间：开间：建议项目最小开间在建议项目最小开间在4.24.2米；米；基本单元基本单元最小平面单元面积在最小平面单元面积在4.2*12=50m4.2*12=50m2 2； 若将东西横轴规划为景观步行街（长度为369米），两边均设商铺，以开间4.2米，进深10米计算可得约5000余平的商业面积（已扣除中庭、道路等所占面积)初步按10000元每平的出售价格计算，约有5000多万元。商业价值估算以上数据为初步推算，仅供参考店铺处理方式 交由售楼处销售或组建专业交由售楼处销售或组建专业的商业销售团队处理。的商业销售团队处理。 注意事项：销售过程中需对商注意事项：销售过程中需对商业街店铺的外围进行包装、美业街店铺的外围进行包装、美化，使其有商业氛围，快速促化，使其有商业氛围，快速促进成交，实现资金变现回笼。进成交，实现资金变现回笼。更多经典案例期待与贵公司共同创造p凭借贵公司强大的开发实力和超前的开发理念p新百瑞立足闽南、遍布全省数以万计的客户网络资源p对闽南高端地产，以及大型社区项目与客户的独到理解p专业、系统的操盘方法p不断创新的作业理念pp下一个经典案例，将与贵公司共创！
