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1、产权式酒店运作模式第一部分第一部分 经济估算经济估算 第二部分第二部分 总体运作模式总体运作模式第三部分第三部分 开发商环节分析开发商环节分析第四部分第四部分 管理公司环节分析管理公司环节分析第五部分第五部分 酒店经营公司环节分析酒店经营公司环节分析第六部分第六部分 业主环节分析业主环节分析第七部分第七部分 推广思路推广思路目录目录 第一部分第一部分经济估算经济估算 回报方案经济测算回报方案经济测算方案一：方案一：以购房总额的以购房总额的8%作为年回报，回报周作为年回报，回报周期二十年为例。期二十年为例。 业主投资回报测算业主投资回报测算 v本项目可售客房面积为本项目可售客房面积为8，652，
2、可售客房，可售客房数量为数量为150间，则每间客房平均面积为间，则每间客房平均面积为57.68；v以以10，000元元/售价为例，则每间客房平均总售价为例，则每间客房平均总价为价为576，800元。元。业主投资回报测算业主投资回报测算v五成十年付款方式，业主首付为五成十年付款方式，业主首付为296，800元，贷款为元，贷款为280，000元，月供为元，月供为3，013元；元；v每年购房总价每年购房总价8%的回报，则二十年总回报为的回报，则二十年总回报为922，880元；年回报为元；年回报为46,144元；月回报为元；月回报为3，845元；元；v即头十年内，业主月供可由酒店管理公司承担，且可即头
3、十年内，业主月供可由酒店管理公司承担，且可以收回以收回99，840元的首付款（占首付款的元的首付款（占首付款的34%）；）；v后十年，业主可收回后十年，业主可收回461，400元，抵扣首付款后，获元，抵扣首付款后，获利利264，440元。元。 开发商回报付出测算开发商回报付出测算v以此种回报方式计，开发商二十年总付出为以此种回报方式计，开发商二十年总付出为138138， 432 432，000000元，每年付出元，每年付出6 6，921921，600600元；元；v假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收入暂不假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收入暂不 计），计），170170套客房，房价
4、以套客房，房价以250250元元/ /天天/ /间间测算，测算，出租率出租率按按60%计，客房年收入为计，客房年收入为9，307，500元；元；v客房价格为标间的折后价，根据中原对酒店房价的调客房价格为标间的折后价，根据中原对酒店房价的调查，一般需另加收查，一般需另加收10-15%的服务费；的服务费；v客房价格的取值采取了较为保守的方式，最终价格需客房价格的取值采取了较为保守的方式，最终价格需与酒店经营公司协商）。与酒店经营公司协商）。开发商回报付出测算开发商回报付出测算v客房的营业税金及附加税率为客房的营业税金及附加税率为5.75%，经营公，经营公司管理司管理费用假定为费用假定为4.25%（
5、一般国外经营公司的费用为酒店（一般国外经营公司的费用为酒店营业收入的营业收入的35%）；）；v客房的其他运行费用综合按营业额客房的其他运行费用综合按营业额10%提取，提取，其他运其他运行费用包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁行费用包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、费、设备与物业维护基金。设备与物业维护基金。v客房运行成本为客房运行成本为1，861，500元元开发商回报付出测算开发商回报付出测算v酒店外聘管理人员工资酒店外聘管理人员工资 职务职务月薪（万元）月薪（万元） 年薪（万元）年薪（万元）总经理总经理560销售经理销售经理3.542财务总监财务总监3.542人事培训部经人事培训
6、部经理理3.542合计合计15.5186开发商回报付出测算开发商回报付出测算v一般国内酒店人员的配备按客房数的一般国内酒店人员的配备按客房数的1.01.5配备，我配备，我们取其下限值按照客房数们取其下限值按照客房数1：1的比例配备；的比例配备；v酒店人员平均月工资取酒店人员平均月工资取1，000元计算；元计算；v一般人员的工资年合计为一般人员的工资年合计为2，040，000元元；v若加上外聘管理人员的薪金，整个酒店人员的年工资若加上外聘管理人员的薪金，整个酒店人员的年工资费用合计为费用合计为3，900，000元；元；v假定客房部分和配套部分平均承担所有人员工资，客假定客房部分和配套部分平均承担
7、所有人员工资，客房应分摊的人员工资费用房应分摊的人员工资费用1，950，000元。元。开发商回报付出测算开发商回报付出测算v客房收入扣除客房成本后，客房利润为客房收入扣除客房成本后，客房利润为5，496，000元；元；v以客房利润支付回报，每年尚差以客房利润支付回报，每年尚差1，425，600元资金，需用酒店配套部分的利润进行弥补。元资金，需用酒店配套部分的利润进行弥补。回报方案经济测算回报方案经济测算方案二：方案二：以首付总额的以首付总额的9%作为年回报，且业主月供作为年回报，且业主月供款由酒店管理公司支付，回报周期十年为款由酒店管理公司支付，回报周期十年为例例（约为购房总额的（约为购房总额
8、的10.9%）。）。业主投资回报测算业主投资回报测算v五成十年付款方式，业主首付为五成十年付款方式，业主首付为296，800元，贷款元，贷款为为280，000元，月供为元，月供为3，013元；元；v每年首付款每年首付款9%的回报，月供由管理公司支付，则十的回报，月供由管理公司支付，则十年总回报为年总回报为628，680元；年回报为元；年回报为62，868元；月元；月回报为回报为5，239元；元；v即十年内，业主月供可由酒店管理公司承担，且可以即十年内，业主月供可由酒店管理公司承担，且可以收回收回267，120元的首付款（占首付款的元的首付款（占首付款的90%）；）；开发商回报付出测算开发商回报
9、付出测算v以此种回报方式计，开发商十年总付出为以此种回报方式计，开发商十年总付出为9494， 302 302，000000，每年付出，每年付出9 9，430430，200200元；元；v假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收 入暂不计），入暂不计），170170套客房，房价以套客房，房价以250250元元/ /天天/ /间间 测算，测算，出租率按出租率按60%计，客房年收入为计，客房年收入为9，307，500元；元；开发商回报付出测算开发商回报付出测算v假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收入暂不假定开发商以客房收入支付回报（酒店配套收入暂不 计），
10、计），170170套客房，房价以套客房，房价以250250元元/ /天天/ /间间测算，测算，出租率出租率按按60%计，客房年收入为计，客房年收入为9，307，500元；元；v客房运行成本为客房运行成本为1，861，500元；元；v客房应分摊的人员工资费用为客房应分摊的人员工资费用为1，950，000元。元。v客房收入扣除客房成本后，客房利润为客房收入扣除客房成本后，客房利润为5，496，000元；元；v以客房利润支付回报，每年尚差以客房利润支付回报，每年尚差3，934，200元资元资金，需用酒店配套部分的利润和开发商的另行投入进金，需用酒店配套部分的利润和开发商的另行投入进行弥补。行弥补。分
11、析分析第一种方案第一种方案客户客户：优势：优势：v回报期内客户可获纯利回报期内客户可获纯利264，440元；元；劣势：劣势：v回报期较长，且头十年内无法收回首付，客户可能会回报期较长，且头十年内无法收回首付，客户可能会产生不安全感；产生不安全感；v在长时间内客户无法拥有对客房的使用权在长时间内客户无法拥有对客房的使用权； 分析分析开发商：开发商：优势：优势：v可拥有较长时间的酒店经营权；可拥有较长时间的酒店经营权；v每年的回报压力相对较轻；每年的回报压力相对较轻；劣势：劣势：v与第二种方案比，将多支出回报与第二种方案比，将多支出回报44，130，000元，元，二十年的回报总金额较高；二十年的回
12、报总金额较高；分析分析第二种方案第二种方案客户：客户：优势：优势：v十年内可收回十年内可收回90%的首付款，安全性相对较高；的首付款，安全性相对较高；v可在相对较短的时间内收回客房的使用权，灵活性较可在相对较短的时间内收回客房的使用权，灵活性较强；强；劣势：劣势：v回报期内无纯利收回回报期内无纯利收回.分析分析开发商：开发商：优势：优势：v总回报金额相对较低，回报风险相对较小；总回报金额相对较低，回报风险相对较小；v在营销推广时，此方案对于客户而言安全性更高，有在营销推广时，此方案对于客户而言安全性更高，有利于营销；利于营销；劣势：劣势：v短期内增大了酒店的经营压力；短期内增大了酒店的经营压力
13、；v若开发商看好酒店的后期经营，则十年后需与业主再若开发商看好酒店的后期经营，则十年后需与业主再次签约，会带来续约的风险；次签约，会带来续约的风险；分析分析v就第一种方案而言，有利于酒店的后期经营；就第一种方案而言，有利于酒店的后期经营；v就第二种方案而言，有利于前期营销推广；就第二种方案而言，有利于前期营销推广；v无论采用哪种方案，客户的首付款均较高。无论采用哪种方案，客户的首付款均较高。 第二部分 总体运作模式 1、总体运作模式示意图、总体运作模式示意图产权式酒店产权式酒店业主业主管理公司管理公司经营公司经营公司开发商开发商2、模式操作流程说明、模式操作流程说明 v开发商开发出酒店，将酒店
14、客房出售开发商开发出酒店，将酒店客房出售 给业主，从而获取开发收益及酒店给业主，从而获取开发收益及酒店配配 套部分的资产套部分的资产 。 模式操作流程说明模式操作流程说明 v开开发发商商委委托托管管理理公公司司管管理理酒酒店店配配套套部部分分的的资资产产，并并以以酒酒店店配配套套部部分分的的资资产产为为业业主主回回报报提提供供担担保保 。v担担保保额额以以假假设设业业主主全全部部作作五五成成十十年年的的按按揭揭，其其首付的金额计，为首付的金额计，为4444，520520，000000元。元。 模式操作流程说明模式操作流程说明v管理公司接受开发商的委托，并建立一管理公司接受开发商的委托，并建立一
15、 套经营、权属、投资回报管理体系；接套经营、权属、投资回报管理体系；接 受业主物业资产委托管理，并定期兑现受业主物业资产委托管理，并定期兑现 业主权益或进行权属管理等；委托酒店业主权益或进行权属管理等；委托酒店 经营公司（或顾问公司）经营管理产权经营公司（或顾问公司）经营管理产权 式酒店式酒店 。 模式操作流程说明模式操作流程说明v业主将酒店客房委托给管理公司进行业主将酒店客房委托给管理公司进行 管理和经营，并定期从管理公司处获管理和经营，并定期从管理公司处获 得回报得回报 。 模式操作流程说明模式操作流程说明v酒酒店店经经营营公公司司接接受受管管理理公公司司委委托托经经营营管管理理，引引进进
16、先先进进的的理理念念经经营营管管理理产产权权式式酒酒店店，实实现现投投资资者者的的稳稳定定回回报报。 第三部分 开发商环节分析 1 1、开发商与各方关系分析、开发商与各方关系分析 v与业主与业主v与管理公司与管理公司v与酒店经营公司与酒店经营公司 与业主与业主v开发商只与业主签订购房合同，不开发商只与业主签订购房合同，不承诺任何回报；但开发商以酒店配承诺任何回报；但开发商以酒店配套部分资产为业主回报提供担保。套部分资产为业主回报提供担保。 与管理公司与管理公司v开发商委托管理公司管理并经营酒店开发商委托管理公司管理并经营酒店配套部分资产，但不转移资产的所有配套部分资产，但不转移资产的所有权，对
17、管理公司行使财务监督权。权，对管理公司行使财务监督权。 与酒店经营公司与酒店经营公司v开发商与酒店经营公司不发生直接的开发商与酒店经营公司不发生直接的联系联系 ，由英皇管理公司进行对接由英皇管理公司进行对接。 2、开发商应承担责任、开发商应承担责任v开发商应对所售客房的质量及客房的产开发商应对所售客房的质量及客房的产权在转移给客户的过程中所出现的，应权在转移给客户的过程中所出现的，应由开发商承担的责任负责；由开发商承担的责任负责；v应承担若管理公司无法提供回报时，将应承担若管理公司无法提供回报时，将担保的资产用于抵押的责任。担保的资产用于抵押的责任。3、开发商收益、开发商收益开发商开发商开发收
18、益开发收益酒店经营收入酒店经营收入客房收入客房收入业主回报业主回报配套收入配套收入业主回报业主回报开发商开发商管理公司管理公司酒店经营公司酒店经营公司开发商收益开发商收益v将酒店客房出售后的开发收益；将酒店客房出售后的开发收益；v酒店经营所产生的收入；酒店经营所产生的收入； 酒店经营所产生的收入酒店经营所产生的收入v酒店经营收入包括客房的经营收益和配套部分产酒店经营收入包括客房的经营收益和配套部分产生的收益；生的收益；v客房的经营收入用于支付业主回报和酒店经营客房的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费；若不足以支付，则由配套部分产公司的管理费；若不足以支付，则由配套部分产生的收益支付
19、；生的收益支付；v若客房的经营收入不足以支付业主回若客房的经营收入不足以支付业主回报时，则报时，则由配套部分产生的收益支付；盈余部分由开发商由配套部分产生的收益支付；盈余部分由开发商和管理公司按一定比例进行分配。和管理公司按一定比例进行分配。4、权属关系、权属关系开发商对酒店的配套部分拥有产权。开发商对酒店的配套部分拥有产权。 5、开发商风险及规避、开发商风险及规避风险风险1：项目开发对资金的要求度较高：项目开发对资金的要求度较高。规避：及早进入销售阶段，尽快回笼资规避：及早进入销售阶段，尽快回笼资金；金；拓宽贷款的渠道。拓宽贷款的渠道。开发商风险及规避开发商风险及规避风险风险2：开发商无品牌
20、效应，难以迅速建立：开发商无品牌效应，难以迅速建立市场知名度。市场知名度。规避：加大对酒店经营公司的宣传力度，规避：加大对酒店经营公司的宣传力度，以对酒店经营公司的宣传包装来达以对酒店经营公司的宣传包装来达到淡化开发商无品牌效应的负面影到淡化开发商无品牌效应的负面影响响。风险风险3：本项目单价较高，可能会有市场抗：本项目单价较高，可能会有市场抗性性。规避：对于价格，中原建议采取规避：对于价格，中原建议采取“稳步抬稳步抬升升”的方式，即入市时的价格不宜的方式，即入市时的价格不宜过过高，以免出现曲高和寡的局面；待高，以免出现曲高和寡的局面；待项目受到市场追捧后，再对价格进项目受到市场追捧后，再对价
21、格进行稳步提升行稳步提升。开发商风险及规避开发商风险及规避风险风险4：客户对产权式酒店的信心不：客户对产权式酒店的信心不足足。规避：加大对产权式酒店的宣传力度，规避：加大对产权式酒店的宣传力度，同时为客户提供一系列保障措同时为客户提供一系列保障措施。施。开发商风险及规避开发商风险及规避风险风险5：投资回报率（核心卖点）难以吸引：投资回报率（核心卖点）难以吸引客户客户。规避：提供的回报不低于目前重庆投资性规避：提供的回报不低于目前重庆投资性物业承诺的回报率，且尽可能能够物业承诺的回报率，且尽可能能够让客户在让客户在10年内收回首付，并在年内收回首付，并在10年内不再额外投入年内不再额外投入。开发
22、商风险及规避开发商风险及规避风险风险6：难以聘请到知名酒店经营公司：难以聘请到知名酒店经营公司。规避：聘请有特色的酒店经营公司，利用规避：聘请有特色的酒店经营公司，利用其经营特色来吸引客户其经营特色来吸引客户。开发商风险及规避开发商风险及规避风险风险7：若对客户的回报自签订委托经营协议后执行，则：若对客户的回报自签订委托经营协议后执行，则开发商会提前支付前期回报，在酒店开始经营后开发商会提前支付前期回报，在酒店开始经营后再提取回来再提取回来。规避：对于一次性付款的客户，回报期规避：对于一次性付款的客户，回报期可于缴清房款后可于缴清房款后的次月支付回报的次月支付回报。对于按揭付款的客户，对于按揭
23、付款的客户，可将客户开始支付月供的可将客户开始支付月供的时间作为回报的开始时间时间作为回报的开始时间 开发商风险及规避开发商风险及规避开发商风险及规避开发商风险及规避风险风险8：开发商不能严格按四星极的标准来：开发商不能严格按四星极的标准来打造产品，使产品品质受到影响；打造产品，使产品品质受到影响；规避：开发商各执行部门应统一思路和对规避：开发商各执行部门应统一思路和对项目的认识，保证产品的最终质项目的认识，保证产品的最终质量。量。 6、开发商涉及的法律问题、开发商涉及的法律问题 v开发商将酒店客房销售给业主，业主拥开发商将酒店客房销售给业主，业主拥有客房的产权及他项权利（抵押权、质有客房的产
24、权及他项权利（抵押权、质押权、使用权、租赁权、经营权等），押权、使用权、租赁权、经营权等），开发商不向业主承诺回报，从法律关系开发商不向业主承诺回报，从法律关系上看，是属于合法的交易。上看，是属于合法的交易。v开发商应对所售客房的质量及客房的开发商应对所售客房的质量及客房的产权在转移给客户的过程中所出现，产权在转移给客户的过程中所出现，应由开发商承担的责任负责；应由开发商承担的责任负责；开发商涉及的法律问题开发商涉及的法律问题v开发商只是以资产提供担保，不承担开发商只是以资产提供担保，不承担支付回报责任；只承担若管理公司无支付回报责任；只承担若管理公司无法提供回报时，将担保的资产用于抵法提供回
25、报时，将担保的资产用于抵押的责任押的责任。开发商涉及的法律问题开发商涉及的法律问题 第四部分第四部分 管理公司环节分析管理公司环节分析v与开发商与开发商v与酒店经营公司与酒店经营公司v与业主与业主1、管理公司与各方关系分析管理公司与各方关系分析 与开发商与开发商接受开发商委托，对酒店配套部分接受开发商委托，对酒店配套部分的资产进行管理，并将酒店经营收的资产进行管理，并将酒店经营收入部分上缴回开发商入部分上缴回开发商 。 与酒店经营公司与酒店经营公司 v委托酒店经营公司对酒店进行经营；委托酒店经营公司对酒店进行经营；v提出经营目标，并支付管理费提出经营目标，并支付管理费 。 与业主与业主接受业主
26、委托，对酒店客房进行管理，接受业主委托，对酒店客房进行管理，与业主签订酒店客房委托经营协议，并与业主签订酒店客房委托经营协议，并定期支付业主回报定期支付业主回报。 2、管理公司应承担责任、管理公司应承担责任v定期支付业主回报；定期支付业主回报；v维持酒店的正常运行。维持酒店的正常运行。 3、管理公司收益、管理公司收益酒店经营收入在支付业主回报和酒店经酒店经营收入在支付业主回报和酒店经营公司后的盈余部分，按一定比例分配营公司后的盈余部分，按一定比例分配给管理公司。给管理公司。 4、权属关系、权属关系管理公司对酒店配套和酒店客房只拥管理公司对酒店配套和酒店客房只拥有管理权和经营权。有管理权和经营权
27、。 5、管理公司风险与规避、管理公司风险与规避风险风险1：实力不强，难以使客户产生信：实力不强，难以使客户产生信心。心。规避：加大对管理公司的宣传力度。规避：加大对管理公司的宣传力度。风险风险2：酒店经营出现问题，无法提供：酒店经营出现问题，无法提供客户回报客户回报。规避：对酒店进行特色化经营，增强酒规避：对酒店进行特色化经营，增强酒店的竞争力。店的竞争力。管理公司风险与规避管理公司风险与规避管理公司风险与规避管理公司风险与规避风险风险3 3：管理公司无酒店专业人才和酒店管：管理公司无酒店专业人才和酒店管 理体系；理体系；规避：尽快引入酒店专业人才，建立一套规避：尽快引入酒店专业人才，建立一套
28、 经营、权属、投资回报管理体系。经营、权属、投资回报管理体系。 6、管理公司涉及的法律问题、管理公司涉及的法律问题v管理公司接受业主的委托，对酒店的管理公司接受业主的委托，对酒店的客房进行经营，并对客户提供回报。客房进行经营，并对客户提供回报。从法律关系上看，属于合法的委托经从法律关系上看，属于合法的委托经营关系营关系。v酒店配套和客房的产权以及其他他项酒店配套和客房的产权以及其他他项权利（抵押权、质押权等）属于开发权利（抵押权、质押权等）属于开发商和业主，管理公司无权进行处理。商和业主，管理公司无权进行处理。 管理公司涉及的法律问题管理公司涉及的法律问题v管理公司若发生经营转让时必须书面管理
29、公司若发生经营转让时必须书面通知全体业主，充分维护业主利益，通知全体业主，充分维护业主利益，使新经营公司继续按原协议执行或按使新经营公司继续按原协议执行或按业主可接受的新协议执行。业主可接受的新协议执行。管理公司涉及的法律问题管理公司涉及的法律问题第五部分第五部分 酒店经营公司环节分析酒店经营公司环节分析1、酒店经营公司与各方关系分析、酒店经营公司与各方关系分析v与管理公司与管理公司v与开发商和业主与开发商和业主 与管理公司与管理公司 酒店经营公司接受管理公司的委托，酒店经营公司接受管理公司的委托，对酒店进行经营，并对管理公司承诺对酒店进行经营，并对管理公司承诺经营目标经营目标 。 与开发商和
30、业主与开发商和业主酒店经营公司只与管理公司存在着直酒店经营公司只与管理公司存在着直接的关系，而与开发商和业主不发生接的关系，而与开发商和业主不发生直接联系直接联系。 2、酒店经营公司应承担责任、酒店经营公司应承担责任酒店经营公司应对酒店的经营负有责酒店经营公司应对酒店的经营负有责任。任。 3、酒店经营公司收益、酒店经营公司收益酒店经营公司收益从酒店营业收入中提酒店经营公司收益从酒店营业收入中提取。取。 4、权属关系、权属关系酒店经营公司只对酒店拥有经营权。酒店经营公司只对酒店拥有经营权。 5、酒店经营公司风险及规避、酒店经营公司风险及规避风险风险1：酒店经营公司实力不强，难以让：酒店经营公司实
31、力不强，难以让客户产生信心客户产生信心。规避：加大对酒店经营公司的宣传力度。规避：加大对酒店经营公司的宣传力度。风险风险2：酒店经营出现问题，无法支付：酒店经营出现问题，无法支付管理费管理费。规避：对酒店进行特色化经营，增强酒规避：对酒店进行特色化经营，增强酒店的竞争力店的竞争力。酒店经营公司风险及规避酒店经营公司风险及规避第六部分第六部分业主环节分析业主环节分析 1、业主与各方关系分析、业主与各方关系分析v与开发商与开发商v与管理公司与管理公司v与酒店经营公司与酒店经营公司 与开发商与开发商与开发商签订商品房买卖合同，购买与开发商签订商品房买卖合同，购买客房产权客房产权。 与管理公司与管理公
32、司与管理公司签订酒店客房委托经营协与管理公司签订酒店客房委托经营协议，并从管理公司处获取回报。议，并从管理公司处获取回报。 与酒店经营公司与酒店经营公司 与酒店经营公司无直接关系与酒店经营公司无直接关系。 2、业主应承担责任、业主应承担责任v业主应履行商品房买卖合同中的协定；业主应履行商品房买卖合同中的协定；v业主应保证委托经营协议的正常履行。业主应保证委托经营协议的正常履行。 3、业主收益、业主收益v以第二种回报方式为例，暂定总价为以第二种回报方式为例，暂定总价为570，680元；五成十年，首付为元；五成十年，首付为296， 800元，月供为元，月供为3，013元。元。v业主购房即办理五成十
33、年按揭（首付为业主购房即办理五成十年按揭（首付为296，800元，月供为元，月供为3，013元），同元），同时与英皇管理公司签订一时与英皇管理公司签订一套客房套客房10年年租赁合约（由开发商担保）。租赁合约（由开发商担保）。业主收益业主收益v10年期内，业主客房月供由英皇管理公年期内，业主客房月供由英皇管理公司全额承担，且英皇管理公司每年一次司全额承担，且英皇管理公司每年一次性返还业主首付款性返还业主首付款9%的的红利；则红利；则10年的年的回报为回报为267，120元；元；。业主收益业主收益v业主每年可获业主每年可获36天免费入住权，也可用天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的
34、其免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金为现金。业主收益业主收益v若业主在该年度内未使用完入住权，则若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补不累计入下一年度；管理公司不作补偿。偿。业主收益业主收益v若按酒店客房若按酒店客房250元元/天计，则客户每年可获天计，则客户每年可获9,000元（元（36天天*250元元/天）的免费入住权；天）的免费入住权；加上每年首付加上每年首付9%的现金回报和月供款，在宣的现金回报和月供款，在宣传时可称回
35、报率为传时可称回报率为12.5%。（62，868+9,000/576，800）业主收益业主收益v每位业主将拥有一张精美的业主卡，每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设业主卡持有人可享受酒店各项配套设施施58折不等的优惠折不等的优惠。业主收益业主收益 4、权属关系、权属关系v业主对酒店客房拥有产权，可进行抵业主对酒店客房拥有产权，可进行抵押、转让、转移、继承；押、转让、转移、继承； 权属关系权属关系v业主委托给管理公司的只是客房的使业主委托给管理公司的只是客房的使用权、租赁权和经营权，同时在委托用权、租赁权和经营权，同时在委托期内放弃物业的使用权、租赁权和经期内放弃物业
36、的使用权、租赁权和经营权；客房的产权和其他他项权利营权；客房的产权和其他他项权利（抵押权、质押权等）仍属于业主（抵押权、质押权等）仍属于业主。 5、业主风险及规避、业主风险及规避风险风险1：无法收到回报；：无法收到回报；风险风险2：所购资产有可能贬值。：所购资产有可能贬值。规避：建立业主权益保障体系规避：建立业主权益保障体系 v开发商以酒店配套部分资产为业主回报担保；开发商以酒店配套部分资产为业主回报担保；v管理公司承诺协议期满后对资产进行评估；管理公司承诺协议期满后对资产进行评估；v成立业主委员会；成立业主委员会；v建立公开透明的财务管理与审计制度；建立公开透明的财务管理与审计制度；v对委托
37、经营协议进行公证；对委托经营协议进行公证；v对酒店客房进行回购对酒店客房进行回购 。业主风险及规避业主风险及规避 6、业主涉及的法律问题、业主涉及的法律问题v在购买酒店客房时，应履行商品房买在购买酒店客房时，应履行商品房买卖合同中的协定；卖合同中的协定； 业主涉及的法律问题业主涉及的法律问题v在委托经营协议期内，业主若使用其在委托经营协议期内，业主若使用其权利（如转卖或抵押等），必须提前权利（如转卖或抵押等），必须提前告之管理公司，并保证经营协议的正告之管理公司，并保证经营协议的正常履行；常履行； 业主涉及的法律问题业主涉及的法律问题v客户在经营协议期内无权收回客房的客户在经营协议期内无权收回
38、客房的使用权、租赁权和经营权。使用权、租赁权和经营权。第七部分推广思路推广思路推广思路v建立项目高品质的整体形象建立项目高品质的整体形象 有品质的物业是具有较强生命力的，无论是投资、居住或有品质的物业是具有较强生命力的，无论是投资、居住或办公，都会对客户产生较大的吸引力，这一点已经从龙办公，都会对客户产生较大的吸引力，这一点已经从龙湖、大都会、浪高凯悦等项目中得到印证。虽然它们在物湖、大都会、浪高凯悦等项目中得到印证。虽然它们在物业形态和使用功能上存在诸多的不同，但有一点无疑是共业形态和使用功能上存在诸多的不同，但有一点无疑是共同的，即带给客户以品质感。因此，中原认为本项目成功同的，即带给客户
39、以品质感。因此，中原认为本项目成功的前提是树立项目的高品质形象的前提是树立项目的高品质形象。推广思路推广思路v丰富推广手段丰富推广手段1、创新推广思路、创新推广思路1）采用外销的推广方式，）采用外销的推广方式，中原建议将本项目在香港进行推广，理由如下：中原建议将本项目在香港进行推广，理由如下：可打造可打造“重庆首家外销楼盘重庆首家外销楼盘”的概念，极大地支撑本的概念，极大地支撑本项目的高品质形象；项目的高品质形象；迎合客户的心理虚荣，有利于本项目的炒作；迎合客户的心理虚荣，有利于本项目的炒作；中原公司在香港的营销渠道为本项目在香港取得实中原公司在香港的营销渠道为本项目在香港取得实质性的销售提供
40、了可能。质性的销售提供了可能。推广思路推广思路2) 强调独特的酒店风格与文化强调独特的酒店风格与文化中原认为，在本项目的推广中，酒店是贯穿始终的主中原认为，在本项目的推广中，酒店是贯穿始终的主线，对酒店风格与文化的诉求可形成本项目独特的形线，对酒店风格与文化的诉求可形成本项目独特的形象。因此，中原建议开发商在选择酒店经营公司时应象。因此，中原建议开发商在选择酒店经营公司时应考虑此点，以利于项目的推广。考虑此点，以利于项目的推广。推广思路推广思路2、多渠道推广、多渠道推广1）拓宽推广面）拓宽推广面由于本项目的客户面较广，中原建议应采用本地推由于本项目的客户面较广，中原建议应采用本地推广、郊县推广
41、和外地推广相结合的方式，以便于客户广、郊县推广和外地推广相结合的方式，以便于客户的积累。的积累。2）推广工具的多样化）推广工具的多样化中原建议本项目应通过报纸、电视、广播、户外、车中原建议本项目应通过报纸、电视、广播、户外、车身、网站、直邮、活动、直销、中原二手网络相结合身、网站、直邮、活动、直销、中原二手网络相结合的方式，形成全方位、立体化的营销网络来实现整合的方式，形成全方位、立体化的营销网络来实现整合传播的效果。传播的效果。 推广思路推广思路v加快推广步骤加快推广步骤 1、项目销售前期进行密集性推广、项目销售前期进行密集性推广中原认为本项目的推广重点应放在项目销售前中原认为本项目的推广重
42、点应放在项目销售前期，在项目正式销售前，加强推广力度，为项期，在项目正式销售前，加强推广力度，为项目的热销奠定坚实的推广基础。目的热销奠定坚实的推广基础。推广思路推广思路2、项目自身应作好相关准备工作，配合推广要、项目自身应作好相关准备工作，配合推广要求求项目推广的成功与否，取决于前期的各项准备工作是项目推广的成功与否，取决于前期的各项准备工作是否落实到位，因此中原建议开发商及相关配合单位应否落实到位，因此中原建议开发商及相关配合单位应严格遵守各方确认的工作时间表，按时按质完成前期严格遵守各方确认的工作时间表，按时按质完成前期的各项准备工作，以保证推广的顺利开展。的各项准备工作，以保证推广的顺
43、利开展。推广阶段划分推广阶段划分v准备期准备期 时间：时间：05年年3月月1日前日前；目的：为项目的面市做好前期准备工作目的：为项目的面市做好前期准备工作；相关工作：相关工作：产品设计方案的最终确定产品设计方案的最终确定；酒店经营公司的确定酒店经营公司的确定；酒店管理公司的确定；酒店管理公司的确定；广告公司的确定；广告公司的确定；产权式酒店具体运作方式的确定；产权式酒店具体运作方式的确定；项目推广思路及媒体计划确定；项目推广思路及媒体计划确定；售楼部及相关的包装完成售楼部及相关的包装完成推广阶段划分推广阶段划分v蓄势期蓄势期 时间：时间：05年年6月月1日前日前推广主题：推广主题：产品投资价值
44、产品投资价值目的：通过对酒店经营公司、产权式酒店、目的：通过对酒店经营公司、产权式酒店、“重庆首家重庆首家外外销楼盘销楼盘”概念及酒店投资回报模式的炒作，诠释概念及酒店投资回报模式的炒作，诠释出出本项目的投资价值，引起客户兴趣，完成选房前本项目的投资价值，引起客户兴趣，完成选房前的认购积累的认购积累；推广阶段划分推广阶段划分v强销期强销期时间：时间：05年年8月月1日前日前推广主题：推广主题：产品的稀有性产品的稀有性目的：通过对项目在本地及外地热销的原因进行目的：通过对项目在本地及外地热销的原因进行分析，进而得出产品的稀有性决定了产品分析，进而得出产品的稀有性决定了产品的投资价值这一结论，从而引发客户强烈的投资价值这一结论，从而引发客户强烈的购买欲；的购买欲；推广阶段划分推广阶段划分v尾盘期尾盘期时间：时间：05年年10月月1日前日前推广主题：推广主题：产品的经营性产品的经营性目的：通过对酒店未来经营特色和服务品质的介绍来增目的：通过对酒店未来经营特色和服务品质的介绍来增强客户的信心，同时为酒店的开业造势。强客户的信心，同时为酒店的开业造势。 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 二二四年十二月四年十二月 谢谢 谢！谢！
