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1、page120142014年年9 9月月嘉利广场项目定位报告佐佑地产商业部佐佑地产商业部前言前言 定位是顺依项目战略方向下的具体呈现定位是顺依项目战略方向下的具体呈现page3报告体系报告体系市场分析区域商业分析项目自身分析案例分析项目定位建议项目核心竞争力打造1.1. 宏观市场分析宏观市场分析2.2. 区域市场分析区域市场分析3.3. 工业园人口规划工业园人口规划市场分析市场分析一一page5宏观市场分析宏观市场分析自从去年下半年以来，中国房地产市场投资增速持续回落，2014年房地产投资金额和新开工面积均低于去年同期。2013年下半年至2014年上半年以来，房地产整体市场持续走低。page6
2、2013年8月销售额销售额9月10月11月12月5月2014年1月2月3月4月住宅地产住宅地产商业地产商业地产注：此表根据权威网站数据绘制注：此表根据权威网站数据绘制低迷的房地产市场中，住宅市场下滑明显，而商业地产反而呈上升趋势，低迷的房地产市场中，住宅市场下滑明显，而商业地产反而呈上升趋势，且发展势头强劲。且发展势头强劲。宏观市场分析宏观市场分析page7由于住宅市场行情不佳，目前中国不少开发商开始转战由于住宅市场行情不佳，目前中国不少开发商开始转战商业地产商业地产, ,全球全球1010大在建城市综合大在建城市综合体，有体，有7 7个在中国；目前中国人均商业面积已经超过全球平均水平。个在中国
3、；目前中国人均商业面积已经超过全球平均水平。截止截止2012013 3年底全国约有年底全国约有31003100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2 2亿平方米，亿平方米，预计预计20152015年有望达到年有望达到45004500家，商业建筑面积达到家，商业建筑面积达到3 3亿平方米。亿平方米。2012014 4年上半年，全国商业年上半年，全国商业营业用房完成投资营业用房完成投资50005000亿，增长亿，增长26.1%26.1%，增长速度比住宅投资增速要高，增长速度比住宅投资增速要高5.35.3个百分点。投个百分点。投资方面，资方面，20102010
4、年以来，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住年以来，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。宅。在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，从需求方面讲，20102010年以来，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。年以来，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。资料来源：资料来源：07310731房产网房产网在住宅市场不佳的情况下，商业地产发展迅速，存在很大发展空间。宏观市场分析宏观市场分析page8宏观市场分析宏观市场分
5、析 未来房地产的发展趋势将是由住宅向商业地未来房地产的发展趋势将是由住宅向商业地产和写字楼发展，从一二线城市向三四线城市、产和写字楼发展，从一二线城市向三四线城市、城镇发展。城镇发展。资料来源：新华网资料来源：新华网权威专家预测未来房地产发展趋势page9尽管房地产市场总体下滑，但是商业地产市场不降反升，仍然有很大的市场开发空间，这也为本项目的开发提供了良好的天时因素。但商业地产的发展也存在问题，下列问题值得我们注意。page10在2011年以来不断有新竞争者加入，几乎所有的品牌开发企业都有自己的商业地产拓展和布局计划，这使商业地产的市场竞争趋于激烈。商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。
6、有数据显示，全球2011年在建的购物中心2960万平方米，其中50%在中国。目前仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米，超过除巴黎和莫斯科以外的任何一个欧洲城市现有购物中心的总面积。购物中心一哄而上的问题也逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，烂尾或半生不死的购物中心增多，尤其在二、三线城市的新开发区。部分城市出现了供过于求，泡沫的出现，也给部分商业地产开发商带来前所未有的风险。商业地产的危机不只因为疯狂建设导致的供大于求，同时还面临着电子商务的冲击。商业地产面临考验：电商冲击、同质化竞争和泡沫化倾向商业地产面临考验：电商冲击、同质化竞争和泡沫化倾向商业
7、地产现状商业地产现状page11中国商业地产在经历了几年的迅速扩张之后，目前遇到了发展瓶颈。一方面，近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求，同质化严重，行业内竞争激烈，一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。另一方面，电子商务正以无法想象的速度、独特的节奏向各行业渗透，并对其营销理念、管理模式、价格体系、经营方式、物流配送等各个方面带来巨大的影响。部分购物中心增加吃喝玩乐等更具体验的业态规划比例和品牌商家纷纷创建自营电子商务可以看出，电子商务必定会分流传统商业的蛋糕，并会在后期越来越明显，而零售业踏上电商之路也倒逼一部分敢为人先的商业地产
8、商介入电商。商业地产现状商业地产现状page12在商业地产发展的同时，消费者的购买习惯正在发生新的变化。在2012年“双十一”的疯狂促销中让我们感受到电子商务的速度成长，在当天总销售额达到191亿元，同比增长260%。其中天猫为132亿元，淘宝为59亿元，电子商务进入快速上升通道再引市场关注。当商业行为逐渐脱离店铺和实体，商业地产的投资将面临巨大挑战。近日，当当网上商城展开今年首场大规模服装专场促销。销售统计显示，短短两天创下5000多万元的销售业绩。对比之下，一家2万平方米的中型传统百货商场今年春节店庆期间的单日销售额也不过700多万元。以天猫为代表的网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业
9、地产。中国零售业进入了慢增长时代，也进入了拐点的时刻，内忧外患之下，传统百货已经到了必须改变的阶段。商业地产现状商业地产现状page13打差异牌对抗电商冲击，线上线下零售企业双向融合将会成为未来零售发展的趋势。商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源。增加吃喝玩乐业态比例：世联商业专题研究中，源自22个城市103个购物中心的统计分析，103个购物中心中，餐饮店铺数量占14%；电影院、餐饮等现在已经为很多城市综合体带动人流做出了重要贡献，万象城的餐饮成为整个购物中心人流最旺的地方。SM广场的万达电影院，对于带动SM广场的人气也贡献很大。商场自营电子商务：面对电商冲击，诸如沃尔玛
10、、苏宁等商场，也都通过购买电子商务平台，实现了进军电子商务；万达将商业地产、高级酒店、旅游、电影院线和连锁百货五大主营业务打包上线，开设“线上商业综合体”。目前的实体店，大部分与电商的互动较少，两者之间是比较割裂的，未来的一个发展趋势肯定是网络与实体店有机结合。商业地产发展趋势商业地产发展趋势page14对本项目对本项目的启示的启示部分购物中心内餐饮、休闲娱乐业态基本已占到业态比例65%左右，相反传统零售业态在电商冲击下，已下降为35%左右。餐饮业态占业态较大比重，部分餐饮业态穿插于零售业态中，长沙奥克斯广场三层餐饮占到业态比例80%-90%左右；业态之间互补性强，且相互支撑，持续经营，零售业
11、态中穿插餐饮、甚至穿插休闲娱乐业态越来越多。对于暂时人气不足项目，需增加目的性、体验式消费业态，先将人引入项目消费，促进商业成熟成型。业态规划需考虑不同年龄，不同消费档次人群需求，如满足时尚潮流青年规划“动感商业区”、满足青少年的“一站式儿童乐园”。业态规划需考虑经营时间，保证项目24小时有商家经营，始终有消费者消费。page15接下来，我们来接下来，我们来剖析区域市场剖析区域市场page16浏阳经开区位于长沙县和浏阳市中间地段，虽然在行政区划上属于浏阳市，但整体发展既能享受两边商业发展带来的好处，也会受到两边的制约。洞阳洞阳page17其中保守预计2014年商业供应面积将超过50万万家丽区域
12、78万方保利商业14万方翊鹤地块19万方筑梦地块4.5万方山东商会5.7万方恒大雅苑35万方开元东52万方方略商业13万方五彩城16万方置地广场15万方世坤地块5.3万方恒大地块2.6万方中心CBD32万方金科商业4.6万方中茂城7万方新长海20万方东南区域16万方辉宏商业4.6万方昌河地块8万方海德地块3.2万方2014年星沙商业集中爆发，保守预计商业供应面积将超过180万周边数量庞大的商业供应将制约项目商业的辐射面，在整个大长沙规划没有完成、洞阳没有划归长沙管辖区域之前，长沙和浏阳很难为项目提供大量消费人流，暂时只能在项目所在区域内挖掘潜力。page18浏阳市经开区规划中，本案所处的产业园
13、规模最大，最具发展潜力本案本案page191998年2001年未来规划2005年浏阳工业园成立，规划面积13.4万平方公里列为湖南省重点工程规划扩建为28平方公里；克里小学以西范围用地面积18.6平方公里为近期建设范围，以东约10平方公里范围为规划远景发展的备用地予以控制2007年挂牌长沙国家生物产业基地湖南“9+2”科技园项目正式启动 2008年2012年国家级浏阳经济开发区,入住企业449家与现代制造产业园连接成浏阳的工业新城，规划用地面积将达60平方公里，打造中南地区规模最大、专业化最强的工业新城 园区发展重点企业泰尔制药 九典制药 尔康制药 康师傅 中南医药物流中心 蓝思科技 永清环保
14、、尔康制药上市介面光电九芝堂目前园区共引进企业442家工业产值单位：亿元20122015年为规划预计产值浏阳经开区工业园发展历程区域市场分析区域市场分析page20发展概况发展概况 园区现已开发14平方公里，总投资190亿元，有人口近10万；位于长沙城东，为湖南交通最发达的区域。目前共注册各类企业449家，其中外资企业21家，工业企业230家。信息技术园一期5平方公里，现建成2平方公里；食品科技园已建成1平方公里。2013年，园区新引进项目21个，总投资达144亿元，创历年之首，其中投资30亿元项目3个（蓝思科技新材料项目、中以二代光纤生产基地项目、介面光电二期），投资过10亿元项目2个，投资
15、过5亿元项目4个，投资过1亿元项目11个，工业投资快速增长。经济现状经济现状 2013年，园区实现工业总产值375亿元，同比增长49%，财政税收突破十亿元大关，月均财政收入上亿元，全年完成财政收入12.48亿元，增长49%。其规模工业总产值和增加值的增速稳居长沙四区十园之首。 产业特色产业特色 生物医药：占园区总量65%，龙头企业为威尔曼制药、九芝堂斯奇制药、莱美康源制、 老百姓安邦制药、金泰制药、泰尔制药、尔康制药等43家GMP工厂。 信息技术：有园区投资最大的企业蓝思科技及台资企业介面光电等，致力于打造手机触摸屏等高 端配件 及整机，现已成为世界知名品牌这一领域的主要供应基地。 新能源方面
16、：形成以丰日电气、古杉能源为代表的产业群。 环保方面：以加清为代表的产业群。园区发展现状园区发展现状区域市场分析区域市场分析page21将纳入大长沙整体规划将纳入大长沙整体规划p长沙规划区范围由原来的2893平方公里扩大至4960平方公里，并将浏阳东部新城纳入十二五规划区范围。p长沙生物工业园是长沙实现十二五规划，朝千万级人口大都市迈进的重要发展点。 工业园整体定位为工业新城，长沙东部卫星城。规划规划page22距离黄花机场距离黄花机场 18公里公里距离武广高铁距离武广高铁 30公里公里距离长沙市区距离长沙市区 35公里公里距离星沙距离星沙 15公里公里 （通过（通过开元路对接）开元路对接）浏
17、阳工业新区无可比拟的区位、交通优势将会在长沙东部迅速崛起浏阳工业新区无可比拟的区位、交通优势将会在长沙东部迅速崛起一座新城。一座新城。交通优势交通优势规划规划page23园区工业产值目标园区工业产值目标p十一五期间，生物医药园累计引入工业企业103家，工业总产值由35亿元增长到171亿元，增长4.8倍，财政收入由1.52亿元增长到5.2亿元，增长3.4倍。 p 十二五末园区目标工业产值为1000亿元以上，税收达到100亿元；基本竞争力挺进全国30强.这一宏伟目标相当于再造一个新浏阳。工业的高速发展带动必然带来以房地产为标志的第三产业的需求。具有先工业的高速发展带动必然带来以房地产为标志的第三产
18、业的需求。具有先发优势的房地产项目将随着工业园区的发展壮大而日益获得增值收益。发优势的房地产项目将随着工业园区的发展壮大而日益获得增值收益。page24工业园区一般发展模式工业园区一般发展模式区域市场分析区域市场分析厂房建立厂房建立工人引进工人引进建设住宅建设住宅建设消费场所建设消费场所 目前浏阳经开区发展历程中，前三步已基本到位，且园区规模在不断扩张。消费市场虽然在逐渐开始建设，但区域性的集中商业仍然极度缺乏，这就为本项目的开发提供了良好的地利因素。page25p 规划的高起点必然获得政策的倾斜；p 产业和交通优势将带动工业园向一座新城崛起；佐佑观点佐佑观点page26工业园人口规划工业园人
19、口规划 根据最新数据统计，当前浏阳国家级经开区经过近14年发展，目前聚集了注册企业近600家，约14万人口。随着工业园区高速发展的园区模式，预计到十二五末将达到20万人 ，加上周边乡镇居民及汽车站开通后的流动人口，消费群体将十分庞大，为本案的开发又提供了人和人和的因素。page27宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析工业园未来规划工业园未来规划天时天时天时天时地利地利地利地利人和人和人和人和page28本案的开发占据天时、地利、人和等各方优势，满本案的开发占据天时、地利、人和等各方优势，满足了做综合商业的外部环境因素。但商业市场瞬息足了做综合商业的外部环境因素。但商业市场瞬息万变，
20、项目仍然要加快开发速度，迅速占位，保証万变，项目仍然要加快开发速度，迅速占位，保証能在与后来者的竞争中占据优势。能在与后来者的竞争中占据优势。小结小结1.1. 商业格局商业格局2.2. 市场调研分析市场调研分析3.3. 竞争项目分析竞争项目分析区域商业市场分析区域商业市场分析二二page30园区传统商业街格局园区传统商业街格局洞阳镇老城区商业街：规模相对较大，人流量大，相对繁盛，租金水平最高健寿大道商业街：规模中等，租金水平相对较低，人流量少康宁路段商业街:规模中等，装修档次最高，租金水平相对较高，人流量一般洞阳老城区商业街健寿大道商业街康宁路商业街商业市场分析商业市场分析page31洞阳老城
21、区商业街洞阳老城区商业街洞阳镇老城区商业街：是目前洞阳以及整个园区传统的，也是最大的是目前洞阳以及整个园区传统的，也是最大的商业中心；主要包括镇政府所在三角地带（步行街路）、南园南路、商业中心；主要包括镇政府所在三角地带（步行街路）、南园南路、府前街、柳冲路等商业街，以日常零售街铺为主，府前街、柳冲路等商业街，以日常零售街铺为主，辐射洞阳镇周边居民以及园区产业人口，依托于蓝思大规模的产业人口，商业发展相对繁荣；业态类型：包括餐饮、服饰、零售、五金建材、中型规模超市、酒店。包括餐饮、服饰、零售、五金建材、中型规模超市、酒店。商铺基本情况：沿街街铺，多为单层铺面；沿街街铺，多为单层铺面；铺面面积约
22、为70100；以出租为主，出租率较高，只有极少量门面在转让；，只有极少量门面在转让；街铺管理混乱，路面尘土飞扬，购物环境较差。 南园南路及柳冲路业态府前街业态步行街及分支、延伸路区域业态商业市场分析商业市场分析page32以网吧、酒店、以网吧、酒店、KTV、饭店为主，、饭店为主，租金约租金约70元元/月。月。洞阳老城区商业街从牛泸路到府前街，业态档次和租金水平逐步提高洞阳老城区商业街从牛泸路到府前街，业态档次和租金水平逐步提高商业市场分析商业市场分析319国道国道牛泸路牛泸路柳冲路柳冲路府前南路府前南路府前街府前街以建材、汽配、饭以建材、汽配、饭馆等业态为主，租馆等业态为主，租金金30-40元
23、元/月。月。以家居、汽配、饭以家居、汽配、饭馆等业态为主，租馆等业态为主，租金金40元元/月左右。月左右。以便利店、发廊、以便利店、发廊、服装鞋店等业态为服装鞋店等业态为主，租金主，租金50-60元元/月。月。page333333商业形态：以街铺为主，大部分为单层业态情况：以餐饮、生活超市等便民商业为主，只能满足基本的生活消费租金水平：1560元/月，街铺租金水平较低，并且沿着健康大道和康宁路由外向内依次递减街铺面积：5080为主，开间主要为4.2米，部分为7.88.4米，进深为1418米编号编号商铺面积商铺面积月租金月租金业态业态1 12162161250012500元元网吧（两层）网吧（两
24、层）2 2545415001500元元餐馆餐馆3 3707018001800元元干洗店干洗店4 4767640004000元元休闲按摩休闲按摩5 52525600600元元便利店便利店6 6606020002000元元糕点店糕点店7 7505030003000元元超市超市8 8404030003000元元广告广告9 9505025002500元元水果店水果店101010810840004000元元理发店理发店健康大道外街商铺内街商铺1234 45671098康宁路段临街商业康宁路段临街商业商业市场分析商业市场分析康宁路康宁路page34健寿大道商业街以街铺为主，以底商形式出现，业态较为混乱健寿
25、大道商业街以街铺为主，以底商形式出现，业态较为混乱健寿大道商业街健寿大道商业街：位于园区居住配套区，位于园区居住配套区，主要由沿健寿大道两侧多个楼盘（锦绣嘉苑、欧洲城、汇龙名苑、龙腾国际）的住宅底商构成；该商圈仍在发展中，；该商圈仍在发展中，以周边居民为主要购买力，以区域内住宅的配套商业为主；，以区域内住宅的配套商业为主；业态类型：以餐馆、超市、服装店等为主，包括超市、餐以餐馆、超市、服装店等为主，包括超市、餐馆、服装店、旅馆、网吧、理发店、休闲按摩等馆、服装店、旅馆、网吧、理发店、休闲按摩等共263家，服务于周边社区；商铺基本情况：为社区服务型住宅底商，整体形象和购物为社区服务型住宅底商，整
26、体形象和购物环境相对较好；环境相对较好；铺面面积约为35130；大部分为双层商铺，一层为门面经营，二层居住；以出租为主，出租率相对；以出租为主，出租率相对不高。不高。商铺面积区间商铺面积区间35-130，租金水平分布较均衡，约，租金水平分布较均衡，约40-80元元/月月商业市场分析商业市场分析page35项目项目商业规模商业规模商铺面积商铺面积价格价格销售情况销售情况客户客户东润万象城5.2万1、2层30150，3、4层200-1000最高价2.5万/，内街1.7-1.8万/,2层均价1万；3、4层50006000元/2011年12月推出B区，开盘当天销售率达到95%，共有100多个商铺；截止
27、目前1,2F商铺已销售90%，周边乡镇比较多，浏阳、长沙、沿海城市等投资客也有，但比较少；本地做生意的占到70-80%；龙腾国际广场2.6万临街商铺面积在61-150，以61为主，商场共2层,单层面积34003-5层改为写字楼临街1.3-1.4万/；内街5000多元/ 全部销售90%以上本地及周边乡镇客户为主中央财富广场1万多商铺面积主要为42-48，2000多集中式商业外街1.51.6万/ ,内街0.60.8万/ 2011年8月份开始预订，2012年1月推出，截至目前，商铺已经基本售罄。周边乡镇（洞阳、永安、北盛为主）客户，永安来这边买门面的比较多粤港城6万街铺：40-200临街2万-3万，
28、二层1.4万。东区全部售完，西区销售70%。预计2015年下半年开业.周边乡镇比较多，浏阳、长沙投资客也有豫园步行街12万主力商铺30-801.4万2.8万2013年8月一期开卖，销售率达85%。即将开业。本地及周边乡镇客户为主己己开开业业未开业竞争项目分析竞争项目分析page362929万都会综合体中万都会综合体中5 5万旗舰商业街，全街铺设计，树立了园万旗舰商业街，全街铺设计，树立了园区市场商业项目标杆区市场商业项目标杆环园南路健康大道康 宁 路X011G319交通便利，聚敛人气，升值潜力大多功能商业业态，一站式体验消费全街铺设计，面积多样，可自由拼合，满足多重需要高清LED显示屏，全面提
29、升商铺形象城市情景步行街，景观广场商业占比：17.2%东润东润万象城万象城竞争项目分析竞争项目分析page37主题商业街打造，合理规划商业业态，内街与外街划分为四大主题商业街打造，合理规划商业业态，内街与外街划分为四大主题街区主题街区商铺规划 一二层全街铺设计理念使整条商业街处处无死角，提高了商铺均好性，三四层大面积有效提高商铺的使用率； 根据人流量及所处位置不同，划分不同主题街区，对客户进行人为引导，提前进行业态规划引导，保证商业街整体形象及档次。经营业态组合餐饮类：美食广场、中西餐厅、咖啡茶楼、小吃街；娱乐休闲类：3D影院、网吧、电玩、美容美发、足浴按摩等；社区服务：便利店、家居、干洗店、
30、药房等，时尚购物类：服饰、鞋帽、饰品、箱包等。A区B区C区D区东润东润万象城万象城竞争项目分析竞争项目分析page383838B区C区A区D区商业街各区布局商业街各区布局p 项目商业概况： 分为分为A A、B B、C C、D D四区，共四区，共479479个铺面个铺面, ,约约5200052000；A A、B B、C C为四层商铺，为四层商铺，DD区为两层商铺，区为两层商铺，一、二层为独立商铺，面积在一、二层为独立商铺，面积在1515160160平米之间，三、四楼平米之间，三、四楼为大型商业，面积从为大型商业，面积从200-1000200-1000平米不等，可自由组合平米不等，可自由组合一楼层
31、高一楼层高5.65.6米，二楼层高米，二楼层高5.15.1米，三楼四楼层高米，三楼四楼层高4.24.2米。米。东润东润万象城万象城竞争项目分析竞争项目分析page39比一比超市开业及各主力店进驻，临街铺面均比一比超市开业及各主力店进驻，临街铺面均价达价达2.52.5万元万元/ /，20112011年年1212首开首开B B区街铺区街铺2 2万万元元/ /，实现商业空白区的价格标杆，现街铺销，实现商业空白区的价格标杆，现街铺销售售90%90%以上以上p项目商业概况：1313年年9 9月月8 8日，近日，近1000010000的浏阳本土超市比一比的浏阳本土超市比一比万象城店开业，园区第一家大型超市
32、万象城店开业，园区第一家大型超市12001200大型万象国际影城，千禧、青松近千网大型万象国际影城，千禧、青松近千网络会所，万豪娱乐会所、万象酒店，城市英雄动漫城络会所，万豪娱乐会所、万象酒店，城市英雄动漫城都已开业都已开业招售同时进行，带租约销售招售同时进行，带租约销售1F1F外街租金外街租金7070元元/ / /月，内街月，内街1F1F租金租金5050元元/ / /月，月，2F2F租金租金4040元元/ / /月，月，3 3、4F4F租金租金2525元元/ / /月，租赁期月，租赁期3-83-8年，比一比超市年，比一比超市2020年，影院年，影院1515年年对招商业态有要求，经营户进场前交
33、纳对招商业态有要求，经营户进场前交纳1 1万元业态万元业态保证金，保证金，1 1月后退还月后退还现街铺销售现街铺销售90%90%以上，现剩余街铺价格：以上，现剩余街铺价格：A A区临街区临街门面门面1F1F价格价格2.52.5万元万元/ /左右，左右，1F1F拖拖2F2F销售价格销售价格1 1万万元元/ /左右，内街约左右，内街约1.5-1.61.5-1.6万万/ /，2F2F价格约价格约7500-7500-90009000元元/ /，3F3F价格约价格约5000-65005000-6500元元/ /租金水平：临街租金水平：临街80-12080-120元元/ /月，内街月，内街50-7050-
34、70元元/ /月月A区临街B区临街东润东润万象城万象城竞争项目分析竞争项目分析项目评价：为了最大化实现商铺租售，业态规划把控不严，项目评价：为了最大化实现商铺租售，业态规划把控不严，导致经营可持续性低，虽短期内开业率高，但较难吸引区域导致经营可持续性低，虽短期内开业率高，但较难吸引区域内稍远人群消费，后续经营堪忧。内稍远人群消费，后续经营堪忧。page40如今万象城商铺经营状况一般，部分临街门面已如今万象城商铺经营状况一般，部分临街门面已经关门求转让。经关门求转让。东润东润万象城万象城竞争项目分析竞争项目分析万象城临街门面（原火锅店）万象城临街门面（原火锅店）page41东润东润万象城定位万象
35、城定位万象城万象城全配套都市综合体全配套都市综合体缺点：商业规划设计不十分理想缺点：商业规划设计不十分理想page426 6.7.7万商业万商业商业销售优势分析规模优势：规模优势：集中打造集购物、娱乐、美食、健身、休闲、文化六大中心于一体的一站式高端生活、商业圈，项目将汇集最具知名度的国内外品牌商家，涵盖商超、百货、品牌店、运动休闲馆、健身会所、网络会所、咖啡厅、情调酒吧等多种业态的商业综合体，与万象城商圈相呼应形成园区新集中商业格局品牌优势：品牌优势：外来开发商，广东成林投资集团有限公司，由万达前高管团队运营管理，从规划、推广、包装、招商、到运营、管理，全线一条龙服务营销策略优势：营销策略优
36、势：带20年租约销售，第1年返点7% 第2年返点8%（直接减房价）， 第3年第6年每年返点9% （按实际成交房款返点）， 第7-第20年（开发商与客户2：8分成）p面积区间：面积区间：40-20040-200，主力面积：，主力面积：40-6040-60p销售率：外铺销售率：外铺90%90%以上，内铺以上，内铺60%60%p售价：内铺售价：内铺1.11.1万元万元/ /，街铺起价：，街铺起价：17000 17000 均价均价2200040-602200040-60粤港城粤港城竞争项目分析竞争项目分析page43p东区东区3 3层层1 1层层700070002 2、3 3楼楼各各60006000东
37、区西区一楼：服饰、黄金一楼：服饰、黄金饰品、步步高入口、饰品、步步高入口、西式快餐西式快餐一楼：运动、商务一楼：运动、商务服饰服饰二楼：步步高超市、二楼：步步高超市、电脑城、茶餐厅电脑城、茶餐厅二楼：餐厅、酒楼二楼：餐厅、酒楼三楼三楼: :健身房、真健身房、真人人CSCS、动漫、美、动漫、美食广场，四层大地食广场，四层大地电影院电影院三楼网吧、足浴、三楼网吧、足浴、KTVKTV、婚纱影楼、婚纱影楼、餐饮餐饮3F2F1Fp西区西区4 4层层1 1层层8000-90008000-9000，3 3、4 4层层43004300竞争项目分析竞争项目分析page44竞争项目分析竞争项目分析项目评价：粤港城
38、善于推行活动营销，注重人气的持续营造。项目评价：粤港城善于推行活动营销，注重人气的持续营造。活动投入较大，例如在营销中心门口布置活动投入较大，例如在营销中心门口布置20m高变形金刚雕高变形金刚雕塑、举办冰雕展等，颇具时尚气息。塑、举办冰雕展等，颇具时尚气息。page45粤港城定位粤港城定位浏阳浏阳经开区经开区首席城市综合体首席城市综合体缺点：与本案比缺点：与本案比,工程进度相对偏慢工程进度相对偏慢page46商业销售优势分析地段优势：位于康平路与环园东路位于康平路与环园东路( (原健安大道原健安大道) )交汇交汇处，与蓝思科技、基伍手机仅一路相隔。政府为豫园处，与蓝思科技、基伍手机仅一路相隔。
39、政府为豫园步行街量身打造了园区专属地下通道，直通工人宿舍步行街量身打造了园区专属地下通道，直通工人宿舍区，经开区首个地下通道打造城市住区中心区，经开区首个地下通道打造城市住区中心规模优势：总占地面积为总占地面积为6767亩，项目总投资近亩，项目总投资近1010亿亿元人民币，建筑面积元人民币，建筑面积1919万平方米，商业面积近万平方米，商业面积近1212万方，万方，项目由步行街区项目由步行街区-1-1、1 1、2 2、3 3层商业、三栋层商业、三栋2424层的电层的电梯高层住宅、一栋梯高层住宅、一栋1818层的公寓、层的公寓、9 9栋栋6 6层的小独栋组成。层的小独栋组成。p面积区间：面积区间
40、：40-8040-80为主，也有为主，也有10-3010-30精精装小彭，可以自由组合装小彭，可以自由组合p销售率：一期销售率：一期8585个铺，已销售个铺，已销售85%85%以上以上p售价：售价：1.4-2.81.4-2.8万元万元/ /竞争项目分析竞争项目分析豫园步行街豫园步行街page4710001000米步行街，无商业死角，真正全面临米步行街，无商业死角，真正全面临街，独特的双首层街区设计，通过缓坡、国街，独特的双首层街区设计，通过缓坡、国道等建筑交通元素，将功能不同的主力店、道等建筑交通元素，将功能不同的主力店、旗舰店、专卖店有机串联旗舰店、专卖店有机串联近近1000010000超市
41、，家润多知名品牌都有意向超市，家润多知名品牌都有意向入驻，正在洽谈中，但引进希望不大入驻，正在洽谈中，但引进希望不大名仕品牌街区、潮流时尚街区、奥特莱斯小名仕品牌街区、潮流时尚街区、奥特莱斯小街、时尚休闲街区、金融服务中心街、时尚休闲街区、金融服务中心竞争项目分析竞争项目分析page48豫园步行街定位豫园步行街定位商业综合体商业综合体-以大型超市为主，融商业购物、休闲娱乐、餐饮美食、高档公寓为一体缺点：周边商业氛围不浓缺点：周边商业氛围不浓,口碑较差口碑较差page49龙腾国际位于康平路与健寿大道交汇处，属于工业园较偏的龙腾国际位于康平路与健寿大道交汇处，属于工业园较偏的区域，人流量非常少，商
42、业氛围欠缺区域，人流量非常少，商业氛围欠缺康宁路健寿大道绿之韵路康平路康翼路龙腾国际p商业形态：双子楼公寓底商为2层，6层楼梯底商为1层p售价：单层商业外街约为：1.45万元/，内街：4800元/p租金水平：平均80元/月p街铺面积：外街70-400不等，内街约40左右p街铺业态：全友家居、慧友足浴、一闻香餐厅、恒汇不锈钢制作、鑫典当寄卖行、福利彩票、故他好管道龙腾国际广场龙腾国际广场竞争项目分析竞争项目分析共5层：1层超市；2层主力店；3-5层写字楼，平层面积3400 销售价格：1层1.3-1.4万/；25层分别为9000、6000、5000、4000元/临街商铺面积在61-150，以61为
43、主，销售价格：外街1.3-1.4万/；内街5000多元/page50招商政策：组建专业经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；组建专业经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；对前优先进驻的品牌商家，可享受一定的租金优惠；对前优先进驻的品牌商家，可享受一定的租金优惠；进入市场的合法商家，在试营业期间除各商铺的水电费自理进入市场的合法商家，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除；外，其余费用一律免除；开发商承诺，租赁一年后有权无理由退铺并返还开业押金。开发商承诺，租赁一年后有权无理由退铺并返还开业押金。业态规划：业态包括君逸龙腾大酒店、摩卡公寓、业态包括君逸龙腾大酒店、摩
44、卡公寓、商业街、大型超市、中西餐厅、写字楼、商务楼商业街、大型超市、中西餐厅、写字楼、商务楼租售现状：因为售价偏低，销售情况较理想，街铺已销售因为售价偏低，销售情况较理想，街铺已销售90%90%左左右，开业率内街右，开业率内街40%40%，外街，外街80%80%左右左右租赁商家：全友家居、慧友足浴、一闻香餐厅、恒汇租赁商家：全友家居、慧友足浴、一闻香餐厅、恒汇不锈钢制作、鑫典当寄卖行、福利彩票、故他好管道不锈钢制作、鑫典当寄卖行、福利彩票、故他好管道龙腾国际广场龙腾国际广场竞争项目分析竞争项目分析page51龙腾国际定位龙腾国际定位园区最具标志性的城市综合体园区最具标志性的城市综合体缺点：曾经
45、是烂尾楼，项目形象不佳缺点：曾经是烂尾楼，项目形象不佳page52p当前，园区内商业项目依然稀缺，在高投入高产出、项目和人流不断涌进的园区，市场远未饱和；p园区现有商业档次普遍不高，但已经有品牌商业连锁进驻，正处于商业的提质期；pp园区内的餐饮仍以中式正餐、快餐为主，其他餐饮类型匮乏，品牌比较传统；园区内的餐饮仍以中式正餐、快餐为主，其他餐饮类型匮乏，品牌比较传统；pp零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重；零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重；pp休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质，娱乐方式不够丰富；休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏
46、品质，娱乐方式不够丰富；p园区集中商业的规划大都以都市综合体作为定位，物业产品种类齐全，发展全面配套型商业。商业市场小结1.1. 项目区位项目区位2.2. 项目四至项目四至3.3. 项目地块分析项目地块分析4 4、SWOTSWOT分析分析项目自身分析项目自身分析三三page54项目区位项目区位嘉嘉利利广广场场本项目位于浏阳经开区核心区域，临近本项目位于浏阳经开区核心区域，临近319国道，紧挨经开区汽车站，国道，紧挨经开区汽车站，地理位置优越地理位置优越汽车站汽车站page55项目西临牛泸路，东靠汽车站，内含府前街及府前南路。整个项目三块项目西临牛泸路，东靠汽车站，内含府前街及府前南路。整个项目
47、三块地均四面临街，昭示性极好。地均四面临街，昭示性极好。项目四至项目四至东：汽车站西：牛泸路南：居民区北：临319国道牛泸路牛泸路昌盛路昌盛路C C地块地块B B地块地块A A地块地块府前南路府前南路府前街府前街汽车站汽车站page56项目地块经济指标项目地块经济指标page57可根据前期开发进行调整，可根据前期开发进行调整，整体商业提质的关键，可整体商业提质的关键，可打造较高档次的商业，提打造较高档次的商业，提升整个项目商业品质。升整个项目商业品质。项目商业属性分析项目商业属性分析A地块地处十字路口，地块地处十字路口，人气由人气由319国道和汽车国道和汽车站直接导入，展示面好站直接导入，展示
48、面好，可实现商业最高价值，可实现商业最高价值 B地块地处项目整地块地处项目整体中部，四面临街，适体中部，四面临街，适宜打造配套风情商业宜打造配套风情商业 C地块位于末端，地块位于末端，地块质素相对一般地块质素相对一般page58项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT1、区位优势：项目位于园区发展核心的中心区域，为未来发展的商业核心区；旁边为交通枢纽，人流量、车流量大，商业价值高。2、交通优势：项目毗邻319过道，往来长沙和浏阳之间，交通非常便利；3、规模优势：项目建筑规模较大，能充分体现规模效益，有利于品牌打造。1、园区商业进入快速发展阶段，急需建立消费场所，政府为商业体的建立提
49、供了各项优惠政策；2、园区及周边企业员工众多，为商业体带来大量的消费需求；3、园区商业正处于升级提质阶段，原来缺乏的如电影院、大型超市、商场与健身中心等业态将大量引进，给联系商家带来机会。1、商业体量供应：十二五末期园区将进入配套建设的高峰期，近两年会有多个项目动工，项目未来面临较大潜在的竞争；2、万象城已开业，其规模属于园区最大的商业，业态丰富，发展潜力大；粤港城与万象成毗邻，业态规划类似，造成招商资源的争夺，将给本项目带来最大的威胁。1、项目所在区域商业发展不够成熟，以满足居民生活需求为主，区域中高端消费习惯外溢。2、周边商业形象不佳，档次不高；3、地块被市政路分为三块，加大了商业统一规划
50、的难度。项目项目SWOTSWOT分析分析page59小结1、本项目在区位和对外交通上具备极大的优势。3、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了主力店的进驻，各竞争对手对招商资源的争夺给项目招商带来非常大的压力。2、项目的商业体量具备了打造规模商业的要求，但需要对定位及经营业态进行有针对性的详细规划，与竞争对手之间造成差异化，打造项目的核心竞争力。4、项目的商住比非常高，对外来人口依赖较大，但有利的是，洞阳新汽车站就在旁边，可以满足项目自身商业的需求。小结小结案例分析案例分析四四page61项目位于长沙大河西先导区，枫林路与西二环交汇处（枫林路南面，西二环西面），项目位于长沙大河西先导
51、区，枫林路与西二环交汇处（枫林路南面，西二环西面），原长沙汽车西站，处于大河西区域的中心位置，区位优势突出；项目位于望城坡商圈原长沙汽车西站，处于大河西区域的中心位置，区位优势突出；项目位于望城坡商圈核心，商业繁荣核心，商业繁荣长沙西中心长沙西中心page62项目位于区域交通干道网络的中心位置，对内对外交通便利；项目为综合交通枢纽配套项目，客运班车通往长沙西南的大部分城市，为长沙西门户；地铁2号线连接河东河西，东西贯穿长沙主要城区，已于2014年5月1号已开通，与本项目无缝对接；交通枢纽内公交过渡站有超过20条公交线路通往长沙各区域。长沙西中心长沙西中心page63从不同的维度看，项目面临两个
52、层面的市场竞争：商圈竞争、项目竞争长沙西中心长沙西中心板块竞争分析板块竞争分析：河西发展较早的商业集中区多是为配套周边居民消费自发聚集形成，其中以河西目前最成熟的溁湾镇商圈为代表，其市场知名度和认可度较高，辐射范围广；随着新兴板块的开发，奥克斯广场等商业项目的入市，银盆岭商圈的知名度和吸附力迅速增强，逐渐成为辐射河西片区影响力大的重要商圈之一；其他商圈规模较小，商业相对独立，辐射范围有限；本项目位于成熟商圈望城坡商圈，专业市场业态较为突出，其他商业形式发展水平较低，区域内消费者中高端消费外溢，商圈面临其他商圈对于本商圈消费群体的抢夺竞争项目分析竞争项目分析：基于本项目的特点，目未来面临的竞争项
53、目主要是区域内的已入市或未来将入市的大体量综合型商业项目，如湘浙小商品市场、奥克斯广场、步步高商业广场、河西王府井等page64项目发展主题项目发展主题-长沙长沙河西国际商贸城河西国际商贸城集大型商贸、购物中心、商业街区、会议休闲、餐饮娱集大型商贸、购物中心、商业街区、会议休闲、餐饮娱乐、旅游观光、商务配套于一体的城市新中心。乐、旅游观光、商务配套于一体的城市新中心。长沙西中心长沙西中心page65购物中心主题定位购物中心主题定位长沙长沙 时尚生活体验中心时尚生活体验中心集时尚购物、家庭生活、休闲娱乐、特色时尚餐饮为主要功能的时尚生活体验空间。时尚生活体验空间是：以时尚潮流的生活方式，成为时尚
54、生活体验空间是：以时尚潮流的生活方式，成为80末、末、90后、后、00后圈层中追求潮流创新的时后圈层中追求潮流创新的时尚生活体验的目的性消费场所尚生活体验的目的性消费场所长沙西中心长沙西中心page66功能组合定位功能组合定位时尚服饰男女服饰休闲运动服饰精品饰品生活护理店数码体验店电玩城电影院时尚主题餐饮异国风味餐饮甜品冷饮休闲餐饮特色小吃中西式快餐综合以上对项目的定位及发展潜力分析，本项目将成为成为综合以上对项目的定位及发展潜力分析，本项目将成为成为8080末、末、9090后、后、0000后追求潮流创新的时尚生活的主场，打造项目消费新亮点。后追求潮流创新的时尚生活的主场，打造项目消费新亮点。
55、时尚购物时尚购物家庭生活家庭生活特色时尚餐饮特色时尚餐饮长沙西中心长沙西中心page67楼层业态分布楼层业态分布商业主题商业主题楼层楼层商业业态商业业态影音世界6F电影院饕餮盛宴5F餐饮动感生活4F运动服饰电玩城家庭中心3F男装男装儿童零售儿童乐园时尚女人2F品牌女装精品购物1F精品购物餐饮潮流前线B1F潮流前线美食广场长沙西中心长沙西中心page68定位阐述定位阐述五五1.1. 整体定位整体定位2.2. 形象定位形象定位3.3. 商业物业定位商业物业定位4. 4. 功能定位功能定位5. 5. 档次定位档次定位6. 6. 消费者定位消费者定位7. 7. 目标商家定位目标商家定位page70改变
56、经开区人民的生活方式、生活态度、生活感受改变经开区人民的生活方式、生活态度、生活感受园区居民，一天到晚混迹麻将馆，身心俱疲园区居民，一天到晚混迹麻将馆，身心俱疲购物、美容、保养、娱乐一站式服务，生活购物、美容、保养、娱乐一站式服务，生活充满活力充满活力园区厂区青年工人，除了上班就是上网，缺园区厂区青年工人，除了上班就是上网，缺乏丰富的娱乐方式，缺乏新潮时尚的购物体乏丰富的娱乐方式，缺乏新潮时尚的购物体验验桌球、健身、桌球、健身、KTV、电影、电影在工业园内娱乐在工业园内娱乐原来也可以如此丰富多彩；原来也可以如此丰富多彩；服装、箱包、鞋帽、饰品服装、箱包、鞋帽、饰品生活也可以像大生活也可以像大都
57、市一样多彩多姿。都市一样多彩多姿。园区管理人员，与妻儿长期分居两地，饱含园区管理人员，与妻儿长期分居两地，饱含相思之苦相思之苦在嘉利广场买套房，开个店，这里就是你的在嘉利广场买套房，开个店，这里就是你的家，其乐融融，共享都市繁华家，其乐融融，共享都市繁华项目商业使命探讨项目商业使命探讨page71发展方向判研发展方向判研选择一：选择一：是与很多人抢一个蛋糕？是与很多人抢一个蛋糕？选择二：选择二：还是独享一个别人没有发现的蛋糕？还是独享一个别人没有发现的蛋糕？page72本项目开发的关键本项目开发的关键把握城市商业发展的新机遇，把握城市商业发展的新机遇，走主动走主动“主题化主题化”、“特色化特色
58、化”道路，成为片区道路，成为片区商业新中心。商业新中心。提升区域价值，重新定义人们对区域的认知；建立新的价值体系，形成主题商业新中心；创造新的商业模式，最大化挖掘潜在商业价值。page73满足消费者不断增长的满足消费者不断增长的个性化消费需求，营造个性化消费需求，营造以以“体验体验”为特色的为特色的主题商业主题商业“继产品经济和服务经济之后， 体验经济时代已经来临。” 摘自哈佛商业评论本项目开发的关键本项目开发的关键page74适度超前、档次拔高、主题新颖、特色打造适度超前、档次拔高、主题新颖、特色打造业态业态层面层面运营运营层面层面合理设置物业类型，租售结合，长期和短期利益兼顾，平衡现金流完
59、善配套、提升附加值（软服务）、强化商业运营管理强化差异化、目的性、突出体验式消费、餐饮、休闲娱乐比重加大 强化主题和特色：沿街打造若干主题性或特色性商业业态强化头羊策略：利用品牌连锁商家带动招商、销售结合电商：线上线下，实体店与网络店结合，相关物流配合商业发展策略探讨商业发展策略探讨page75商业全面提质，商商业全面提质，商业成熟后释放区域业成熟后释放区域价值价值发展住宅，以发展住宅，以特色商业为主特色商业为主题完善社区商题完善社区商业配套业配套产品供应主要产品供应主要为商业和公寓，为商业和公寓，重点在于配套重点在于配套商业主力店的商业主力店的引进引进第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目发展
60、战略建议项目发展战略建议第一阶段第一阶段page76商业规划符合项目整体的形象和档次业态规划及组合决定项目的成败商业价值的最大化及运营管理核心的问题战略目标项目核心问题项目核心问题商业的整体定位商业的整体定位科学合理的业态规划及组合科学合理的业态规划及组合合适的盈利模式及运营管理合适的盈利模式及运营管理page77Title酒店酒店城市综合体城市综合体写字楼写字楼住宅住宅商业商业Title城市综合体是将城市中商业、城市综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店等城市生活办公、居住、酒店等城市生活空间进行组合，四者缺一不可空间进行组合，四者缺一不可综上，本项目暂时没有规划写字楼和酒店物综上，本项目暂
61、时没有规划写字楼和酒店物业，将项目界定为城市综合体有点牵强。那业，将项目界定为城市综合体有点牵强。那应该怎么界定项目商业属性呢？应该怎么界定项目商业属性呢？page78何谓街区商业？何谓街区商业？它是广场商业的奢华升级版；它是广场商业的奢华升级版；它是综合商业业态最完整的表现；它是综合商业业态最完整的表现；它是融合了高端社区居住理念的商业模式；它是融合了高端社区居住理念的商业模式；我们建议将项目商业界定为我们建议将项目商业界定为“街区商业街区商业”page79商业街区的两种表现形式商业街区的两种表现形式直线式商业街区直线式商业街区集中式商业街区集中式商业街区街区商业呈直线行分布，人流、街区商业
62、呈直线行分布，人流、车流动线简单，但整体规划和运车流动线简单，但整体规划和运营管理难度大营管理难度大业态规划可分块布置，单个小块业态规划可分块布置，单个小块又可以形成短的小街区，人流动又可以形成短的小街区，人流动线相对复杂，有效延长了客户滞线相对复杂，有效延长了客户滞留时间留时间page80经开区最具活力的商业街区经开区最具活力的商业街区这里，倡导最休闲的消费方式这里，HAPPY的是最常见生活态度这里是精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者这里是细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者这里的商业具有持久的生命力项目区位项目区位项目商业特点项目商业特点项目商业属性项目商业属性项目整体定位项目整体定位定位诠
63、释：一个在城市未来发展核心中心区优势资源基础上打造的，融合购物、居住、休闲、娱乐、餐饮等各种城市功能的综合商业体。page81本项目案名以“嘉利广场”报批，要更改案名要许多手续，但针对不同地块的物业产品，可以考虑组团名。对A地块的商业组团，我们建议将组团名定为：1、嘉利天街：、嘉利天街：强调街区概念强调街区概念2、嘉利美美世界：、嘉利美美世界：描绘一副美美的生活画卷描绘一副美美的生活画卷3、嘉利乐活城：、嘉利乐活城：强调欢乐场的消费感受强调欢乐场的消费感受1、原有的案名“嘉利广场”在推广时与竞争对手“万象城”、“粤港城”等相比，显得气势不够，在竞争中容易导致劣势。2、项目A地块也缺乏一个真正意
64、义上的休闲广场来匹配案名广场商业的属性。推广案名建议推广案名建议page82形象定位形象定位形象定位要提炼项目的核心卖点，能向市场传递清晰的印象。我们将形象定位为：青年欢乐场青年欢乐场经开区第一街经开区第一街项目商业未来的主要消费群体，将是园区内企业的工人，大多是80后、90后，我们将形象定位为青年欢乐场，可以最大限度地满足他们的消费需求。对于本地人而言，他是一个服务于园区居民的商业属性。毕竟，逛街是人们休闲时的第一选择。对于外来人口而言，他是来经开区必去的地方。page83一站式的便利和满足一站式的便利和满足“新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性
65、开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。“个性、时代、效率个性、时代、效率”生活主张生活主张占据城市资源交汇的核心地带，缩短时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。追求成就感、时代进步追求成就感、时代进步把握
66、社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。新都市主义新都市主义商业形象推广主线建议商业形象推广主线建议page84这里有更时尚的生活购物这里有更时尚的生活购物page85这里有时尚健康的饮食这里有时尚健康的饮食page86这里是时尚家庭的新主场这里是时尚家庭的新主场page87这里是年轻群体聚集区这里是年轻群体聚集区page88这里有更动感健康的生活这里有更动感健康的生活page89这里有学习知识的课堂这里有学习知识的课堂page90这里还是社区居民的这里还是社区居民的交流平台交流平台page91在这里，欢笑是永恒的主题在这里，欢笑是永恒的主题page92物
67、业定位物业定位业种选择业种选择生活超市品牌超市（家润多、人人乐、新一佳等）品牌快餐快时尚的速食餐饮（KFC、麦当劳、必胜客等）高端餐饮适合高端商务人士、讲究服务品质的中高端大型餐饮讲究私密空间的精致型餐厅青年娱乐空间影院、KTV、酒吧等社区商业配套银行、药店、便利店、手机缴费等汽车站配套商业小型超市、早餐店、旅游票务、水果鲜花等特色商业溜冰场、专业技能培训学校、儿童艺术中心等集中式商业+社区配套+车站配套商业+特色商业商业物业定位商业物业定位page93功能定位功能定位一站式商业服务街区才能满足全部生活需求一站式商业服务街区才能满足全部生活需求嘉利嘉利广场广场休闲休闲娱乐娱乐餐饮餐饮培训培训购
68、物购物page94档次群体特征中高档收入稳定的中产阶级；如商务人士、垄断国企、政府部门、大型私营企业的一般干部，小型企业主；特征：具有较强的消费能力，激情、时尚、个性是其生活中最活跃的元素，容易接受新兴事物；餐饮消费中品味与情调是注重因素；消费状态：频次性消费交通工具：汽车中档追求生活品质的城市工薪阶层、家庭条件较好的追求时尚的在校学生、寻求享受和前期积累一定财力的普通市民、大多数收入不高但衣食无忧的园区工人。特征：大多数年轻人虽然在收入水平与消费能力上不高，但为了实现其对高品质生活的追求， 甚至不惜调整消费结构与支出比例。消费状态：目的性消费交通工具：的士、摩托车等商业档次定位商业档次定位p
69、age95消费者定位消费者定位偶得消费人群次主力消费人群主力消费人群周边常住居民和项目业主周边园区企业员工汽车站带来的流动消费人群商务人群周边乡镇消费人群机关公务员：工作稳定，钟爱享受生活。园区职工：大部分为随建厂而来的外来人口，收入一般，作息规律，以年轻人居多。本地居民：多有自建房，生活圈窄，生活方式单调。周边乡镇居民：来园区附近赚钱，如摩的、小贩。消费者形态描绘page96在市场上有较强影响力，或者租赁面积较大的客户； 需求面积不是特别大，但是品牌知名度较高；品牌号召力不强，租赁面积也不大，但经营业种比较有特色，生存能力强。其他商家其他商家中型商家大型商家经营商家定位经营商家定位小贴士：无
70、论何种商家，其经营业态都应该符合项目自身的业态规划要求。对于这三种商家，应该考虑优先让其入驻项目。项目商业核心竞项目商业核心竞争力打造建议争力打造建议六六page98强调强调“活力活力”，体验式商业将，体验式商业将成为趋势成为趋势年轻人的特点是好动，喜欢尝试新事物，在业态规划上强调互动和体验，年轻人的特点是好动，喜欢尝试新事物，在业态规划上强调互动和体验， 吸引年轻人的眼球，增加他们的消费频次，项目商业才有持续经营的基础。吸引年轻人的眼球，增加他们的消费频次，项目商业才有持续经营的基础。核心竞争力打造建议核心竞争力打造建议 1page99购物中心在中国以每年300家的速度增长，并在2015年时
71、达到4000家。由于商业地产施工期一般需要2到3年，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，从而加剧商业地产市场的竞争，二、三线城市的市场竞争则更加激烈；在商场同质化时代，随着消费心态的日益成熟，互联网购物的兴起，传统购物中心的生存空间已经受到了严重的挑战。面对咄咄逼人的电商，以及日益狭隘的市场，“体验消费”将成为购物中心的核心竞争力。“体验式体验式”购物中心购物中心商场同质化和电商冲击催生以体验消费商场同质化和电商冲击催生以体验消费为核心的商业体为核心的商业体page100电商冲击对于商业的发展产生的影响促使体验式商业成未来发展趋势电商冲击对于商业的发展产生的影响促使体验式商业成未来发展趋
72、势调查显示，有36%的消费者选择网购是由于价格便宜，35%的消费者被多样化的选择吸引，17%的消费者则看重购物便利性。争不过电商的低价、多样和便利，传统零售开始以虚拟世界触及不到的体验业态争抢客流。增加体验感，吸引客户，让客增加体验感，吸引客户，让客户逗留更长时间户逗留更长时间为更好的吸引和留住客户，优衣库引入星巴克阿里投资银泰，增加线上线下互动体验招商银行与咖啡陪你合作，将咖啡厅休闲、轻松的氛围和咖啡文化带入银行网点，为客户带来不一样的感知和体验线下零售：购物中心纷纷打线下零售：购物中心纷纷打“体验牌体验牌”线上零售：阿里要打造体验型电商线上零售：阿里要打造体验型电商page101体验型商业
73、业态在快速集客能力、滞留消费时间，带动其他体验型商业业态在快速集客能力、滞留消费时间，带动其他业态方面具有极强的优势业态方面具有极强的优势以现阶段商业的发展来看，购物中心中的体验式业态主要包括：餐饮、电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等 体验式业态的优势：1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著page102“80&9080&90”消费者是谁消费者是谁? ?人群界定:18-29岁的人,学生、白领居多群体特点:他们厌恶固步自封,喜欢多变、新颖的生活方式,与前几代人相比,他们的生活多了一种方式网络生活,他们有着同
74、样的标签,个性叛逆,主张打破传统,喜欢表达自我,向往动感、文娱的生活,他们是娱乐至上的一代page103“80&9080&90”消费心理与行为特征消费心理与行为特征8080后后9090后后强调中庸和谐，不要表现得过于突出张扬个性、追求独立与自我风格、不受传统束缚保守的价值判断，泛政治化眼光开放的价值判断、包容性强、受多元文化影响大集体主义，内部同质性高，缺乏特定群体认同群体认同意识强相对单一的思想与文化追求娱乐与享受的生活量入为出，大量预防性储蓄，消费重实在；对促销、降价敏感度高欲望大于能力8080后、后、9090后的成长伴随着各种社会、经济与政策等后的成长伴随着各种社会、经济与政策等方面的变
75、革与调整方面的变革与调整page104“60&7060&70”与与“80&9080&90”针对不同业态消费喜好的区别描述针对不同业态消费喜好的区别描述业态60&70年代80&90年代购物百货商场网购/购物中心吃正餐/西餐/商务餐特色餐饮喝茶楼有情调的小店玩高尔夫/羽毛球滑冰乐休闲会所/足浴KTV/酒吧电影院/电玩城page10580后、后、90后后消费特点消费特点喜欢网购喜欢网购超前消费超前消费追求个性和追求个性和物质享受物质享受购物更注重体验购物更注重体验感，品牌忠诚度感，品牌忠诚度较低较低主要信息来主要信息来源于网络源于网络非理性消费非理性消费80908090后消费特点后消费特点page1
76、06填补区域商业空白填补区域商业空白核心竞争力打造建议核心竞争力打造建议 2园区有什么我们有，园区没有的我们也有，园区有什么我们有，园区没有的我们也有，丰富业态，通过业态配比控制是可以实现丰富业态，通过业态配比控制是可以实现的。一定要与竞争对手树立差异点，形成的。一定要与竞争对手树立差异点，形成自己独特的竞争优势。例如早期的技能培自己独特的竞争优势。例如早期的技能培训中心、品牌儿童早教、艺术培训中心、训中心、品牌儿童早教、艺术培训中心、婚庆主题市场等，甚至在项目经营的后期，婚庆主题市场等，甚至在项目经营的后期，我们还可以考虑率先引进百货，进一步提我们还可以考虑率先引进百货，进一步提升项目商业档
77、次。升项目商业档次。page107喜庆主题的专业市场份额很大喜庆主题的专业市场份额很大根据国家民政局的统计数据，全国每年因婚礼当日而产生的消费上升到7000亿元。婚庆市场是一个蕴藏着巨大商机的市场，目前已形成了绝对发展趋势。城市举行婚礼平均费用的各项费用支出比例城市举行婚礼平均费用的各项费用支出比例（不包含新婚房屋装修、家电家具购买等）不包含新婚房屋装修、家电家具购买等）序号序号各项支出各项支出费用费用(元元)各项占比各项占比(%)1婚宴341200.542买首饰120000.193服装60000.104乐队司仪38000.065婚纱照30000.056烟酒糖茶30000.047租用车辆170
78、00.038其他20000.03合计626201.0参考方向建议参考方向建议page108婚庆主题专业市场份额为婚庆主题专业市场份额为倍增长倍增长1.因地制宜（本土性、区域性、目的性）可实现资源利用最大化；2.依附婚庆业态市场的刚性需求为主轴带动其他附属业态的成长；3.婚庆消费行为本身就是文化载体，具备强劲的附加价值与延伸收入；参考方向建议参考方向建议page109 婚庆主题是新型的特色专业市场，做好这一主题专业市场的经营要具备： 1.消费力的支撑 2.经营产品的竞争优势 3.拥有良好的经营管理 4.完善服务配套等等经营条件的同时,我们认为还是要着眼与消费者的把握和“专”上，通过精准的市场定位
79、，确保项目的可持续发展。参考方向建议参考方向建议page110参考方向建议参考方向建议婚庆主题商业婚庆主题商业情人情人文化文化空间空间朝阳产业朝阳产业浪漫浪漫影院影院求婚殿堂求婚殿堂蓝调蓝调单身单身空间空间情侣情侣DIY陶艺陶艺婚前婚后婚前婚后教育基地教育基地女孩礼品商店女孩礼品商店浪漫餐厅浪漫餐厅伤心伤心咖啡馆咖啡馆婚庆商婚庆商品定制品定制婚庆婚庆礼炮台礼炮台音乐酒吧音乐酒吧单身单身Party对于爱情主题对于爱情主题型商业，是本型商业，是本项目可以考虑项目可以考虑的特色方向的特色方向page111 在保证主力商家正常招商的前提下，注重以下两点：1、对主力店意向商家提出塑造独特性、差异化的经营要求，在满足当地民众消费需求的同时，展现出独特优势和特色，以区别于竞争项目的同类商家。2、在主力店引进的同时，联系特色小店，洽谈引进可能。如：特色餐饮、特色卖场、婚庆店、培训机构等，寻找区域内稀缺但适合于当地消费者的特色商家。对项目招商工作的启示对项目招商工作的启示The endThe end感谢聆听！感谢聆听！page113我就是我我就是我是颜色不一样的烟火是颜色不一样的烟火预祝项目商业开发预祝项目商业开发圆满成功！圆满成功！
