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1、格兰小镇二期营销策略报告2011年2月通荣斥付重戌侩匈宦迪这铺致宜前秒溶拍棱艇厨般陨粟莽跨哨肖漠涉谚孰2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p时间别墅时间别墅天橙中国天橙中国项目一期的推盘思路奠定了格兰小镇的整体基调，实现了从形象树立向产品项目一期的推盘思路奠定了格兰小镇的整体基调，实现了从形象树立向产品诠释的转换，阐述高端别墅的整体特质，奠定项目的价值基础。诠释的转换，阐述高端别墅的整体特质，奠定项目的价值基础。项目一期回顾项目一期回顾苏格兰王墅苏格兰王墅青铜骑士青铜骑士苏格兰缓山叠水别墅苏格兰缓山叠水别墅麦琪文化麦琪文化价值基础价值基础高端别墅形象高
2、端别墅形象苏格兰风情化苏格兰风情化元素运用元素运用建筑、园林等相关别墅配套相关别墅配套会所、游泳池等项目一期在整体品质、形象和风情化上建立一定基础，项目一期在整体品质、形象和风情化上建立一定基础，格兰小镇二期小格兰小镇二期小高层必须予以考虑，高层必须予以考虑，实现与一期的完美对接。实现与一期的完美对接。场垫顾坟圈溃蓑埔使中捂盯行液病估旱弱践兢屿地鸽据仟仓袭奥耀真泅刨2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及
3、客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略效翁哼镐御甥钦校兜塌锗片犯背败曼辉苇濒亏恿损摩渭减敲缸十能骸龋坦2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p销售目标：销售目标：20112011年实现年实现3.53.5亿销售，住宅实现均价亿销售，住宅实现均价50005000元元/ /以上！以上！品牌：抢占融城中心，成就市场影响力，实现五矿长沙区域运营化；价量：高速，高价目标目标客户：树立五矿品牌，提升客户忠诚度，关注客户全方位服务；在半年多时间，实现销售额在半年多时间，实现销售额3.53.5亿，对于销售速度的高要
4、求亿，对于销售速度的高要求本案需要实现目标本案需要实现目标2011.42011.420112011年底年底棉甩相赘验藏走拳溺蝇报吴盂惹扰获汕掘锯嫩跃派魔淀杯捏底钙育栋仓墒2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p5客户心理价位：4500元/（受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）营销目标：营销目标：50005000元元/ /（产品实际价值）（产品实际价值）0价值目标：5500/营销目标：营销目标：50005000元元/ /（产品实际价值）（产品实际价值）“博弈筹码”驱动客户价值感知核心目标解读：实现溢价，快速走量，成为片区销售热点核心目标解
5、读：实现溢价，快速走量，成为片区销售热点本案需要实现目标本案需要实现目标么兆藉戊购峰爬讽渺肯尤挺符酌睦屏湿纸粗陆锯神课以下烁樊痞敏颗兔祸2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p 年度销售任务分解年度销售任务分解整体思考整体思考：销售任务分解应根据前期推盘思路，同时重点任务应分布在4-7月、9-10月两个旺季；并考虑销售任务整体均匀化分布。时间时间住宅合同面积（）住宅合同面积（）住宅销售单价（元住宅销售单价（元/ /）住宅合同额（元）住宅合同额（元）回款额（万元）回款额（万元）第二季度4月15000460073500000 22005月5000490024
6、500000 30006月9000500045000000 5000合计29000143000000 10200第三季度7月9000510045900000 45008月5000510025500000 25009月11000520057200000 5000合计25000128600000 12000第四季度10月9000520046800000 400011月4000520020800000 400012月3000530015900000 3000合计1600083500000 11000合计合计70000700003551000003551000003320033200损彩眶索建闯象输成
7、前煽兑鹏卸珐掐冷队寥孵书垣奥嘿高痪维好擞游蔡透2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略努熄汰秽衡皿昆牟鹊把细富码氧赔汛边酋浅莹口波赡州便荫恋禄韵洒黄抵2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p分栋分次推出，避免短期供应过剩分栋分次推出，避免短期供应过剩 区域市场消化有限，不
8、宜一次性推出过多房源，应分栋多次推盘。临街中小户型引爆市场，后期逐步丰富产品线临街中小户型引爆市场，后期逐步丰富产品线 前期以临街中小户型启动销售，后期借助展示区的逐步完善丰富产品线。利润流与现金流平衡，后期合理溢价利润流与现金流平衡，后期合理溢价 根据市场情况，留下合理溢价空间，营造热卖气氛。工程物料满足持续加推要求工程物料满足持续加推要求 提前完成工程节点、推广物料准备，及时实现每一批次产品加推的相关展示，为客户价格提高预期奠定基础。推售原则推售原则壹宴沦壬践当樊失汛翌腰雾附专泣淆挛噶懦飞瓷畔澈宠颜敞趴汪膜虐纫伊2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121
9、p推盘次序推盘次序127127130130128128129129符合良好普通优秀的推盘节奏，第一批推盘以具备景观、户型优势的产品，中间过渡1栋一般型产品，最后推出价值性产品；第二批产品，141栋为临街中小户型，有效契合“金九银十”销售旺季；138栋为靠近中心景观轴的纯板式四房，凸显项目价值；隔月推一栋，不断持续形成市场记忆。141141138138推盘的依次顺序为推盘的依次顺序为128128栋栋129129栋栋130130栋栋127127栋栋141141栋栋138138栋；栋；动蹄站泡鄙糖梁跳付耿鱼廉慰邢盛凶撇进颇岩笆勃瓤粮稼漳火滤陶众盲注2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰
10、小镇二期营销策略报告121p推售节奏推售节奏2011年南城高层竞争激烈，无法在时间段上规避竞争，只能尽量在旺季突出项目特色，争取更大客源，侧重竞争产品细分差异做为突围。3月7月9月1月3月1月5月11月20112011年年20122012年年6月份 130栋开盘开盘热销期开盘热销期蓄客期蓄客期阶段阶段划分划分持销期持销期9月份高层二批141栋开盘1月底销售外展场正式进入4月底128、129栋正式开盘7月份127栋开盘3月份商业部启动招商营销营销计划计划2月中二期高层正式认筹10月份高层二批138栋开盘时间次序上以时间次序上以4-74-7月为第一批集中上市，月为第一批集中上市，9-109-10月
11、为第二批集中上市月为第二批集中上市3月底集团公司内部认购犬压贞攫冷咨闪派易筏呈讳腆埂赖饼隶锰貌家供终选新把枉寅毡勋纽泼啦2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略刷百药锗恨淆骆忆瞅遵芦迪唇让矢煮赎绎俺螟痞沙耳酞诡邹狙套有谜伦保2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p1220
12、08 年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009 年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素；但随着2010年下半年至2011年上半年调控政策频出，对房价上升造成一定压制。受政策影响2011年上半年成交量将进一步萎缩，下半年在政策面基本消化后，预计会有一定增加，但全年呈量价双跌之势。今年宏观政策频出，对市场冲击较大，房价有一定下行风险；随着供应今年宏观政策频出，对市场冲击较大，房价有一定下行风险；随着供应量的加剧，将进一步压缩市场空间，预计全年有量价双跌的可能。量的加剧，将进一步压缩市场空间，预计全年有量价双跌的可
13、能。市场洞察市场洞察长沙近五年房地产供求情况（单位：万方）长沙近五年房地产供求情况（单位：万方）琐坚窑腆晶角馒蒋茄碉夯陌布窒贴慢臂姆桑勾椽冀毒代读助虏纹刊蓉炒飞2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p政策洞察政策洞察首套房贷首付比例首套房贷首付比例30%30%，二套房不低于，二套房不低于60%60%：首套房贷最低首付由20%调整为30%，二套房贷首付不低于60%，对刚需和改善型置业存在一定的打压。暂停发放第三套房贷：暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。推进房产税改革试点：推进
14、房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。最先将在重庆、上海试行。部分城市限购房套数：部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；进一步打压投资客入市。存款准备金率、银行存贷款利率连续上调存款准备金率、银行存贷款利率连续上调：快速压缩银行信贷规模，大大提高贷款购房门槛。购房契税上调，贷款利率优惠措施逐渐取消：购房契税上调，贷款利率优惠措施逐渐取消：打压房地产投资投机市场，提高购房者置业成本。20112011年年“国八条国八条”出台；出台；提前显示政府2011年房地产市场调控决心，未来走势不容乐观。嚷撅廓恼击贪值足二铰淄硼椰严
15、垒吊蒸祟栈纽哑视仑敛厄括翼芦幸旨孩掇2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p14金融、税收、土地、保障房等调控政策频繁出金融、税收、土地、保障房等调控政策频繁出台，房产税呼之欲出，宏观调控日趋严厉。台，房产税呼之欲出，宏观调控日趋严厉。宏观政策变动严重影响购房者的心理，未来的宏观政策变动严重影响购房者的心理，未来的市场预期逐渐下滑。市场预期逐渐下滑。随着随着“国八条国八条”的出台，长沙区域调控政策将的出台，长沙区域调控政策将随之加码，房地产开发潜在风险加剧。随之加码，房地产开发潜在风险加剧。政策洞察政策洞察项恭陌恤潞抛选亢宿接弗鲍磷叭脊徐耿洼灸漱惨少或喉
16、滇荣粟伶犀声杜瞥2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p预计2011年区域内高层项目达到15个左右，竞争趋势更加加剧；预计区域内住宅总体量在982.78万，2011年入市量将不少于1百万方。20102010年年20112011年年项目名称项目名称体量（万）体量（万）开盘时间开盘时间一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度翡翠云天151520102010年年1010月月中信新城2252252008-52008-5月月龙湾国际三期11311320092009年年9 9月月怡海星城198198200920
17、09年年5 5月月凯富漫城181820102010年年1010月月夏威夷碧水春城404020092009年年1212月月愿景想山303020082008年年1212月月恒大城565620092009年年1212月月绿地公馆24.824.820112011年年2-32-3月月碧水龙庭29.829.820112011年年1 1月月长沙嘉华城40.940.920102010年年1212月月同发项目17017020112011年下半年年下半年山水嘉园22.2822.2820102010年年7 7月月片区竞争楼盘数量增多，未来整体供应量呈上升趋势，竞争将趋白热化。片区竞争楼盘数量增多，未来整体供应量呈上
18、升趋势，竞争将趋白热化。片区洞察片区洞察落筋烘越拙免廊兄疾痕纱窜恰逊弯燕稚抵攀魄尉嚷靛寄鸡牲代乒肉垢余苹2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p各楼盘销售均价各楼盘销售均价沿芙蓉南路：沿芙蓉南路：夏威夷碧水春城：5500中信新城：5300愿景想山：4000凯富漫城：3800沿万家丽路：沿万家丽路：恒大城：6800（精装）恒生碧水龙庭：预计4800龙湾国际社区：预计5000怡海星城：4300南城区域，沿芙蓉南路、万家丽路往南，价格呈现明显的递减趋势。南城区域，沿芙蓉南路、万家丽路往南，价格呈现明显的递减趋势。想山想山凯富漫城凯富漫城中信新城中信新城夏威夷夏
19、威夷碧水春城碧水春城怡海星城怡海星城龙湾国际龙湾国际社区社区恒大城恒大城恒生碧恒生碧水龙庭水龙庭片区洞察片区洞察渺妄桓彬沈依辱鸟送蔗瞅啤芋逐妇莫慰铱拙偿辫礁车署纺迫腕粉规辞徊士2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p暮云片区小高层住宅呈现明显的两极分化现象，一类以价格取胜，一类以暮云片区小高层住宅呈现明显的两极分化现象，一类以价格取胜，一类以价值取胜，但总体开发水平不高；价值取胜，但总体开发水平不高；价值取胜型楼盘，均价突破价值取胜型楼盘，均价突破50005000元元/ / 城市综合体住宅：中信新城 别墅级小高层：龙湾国际社区 格兰小镇二期 省府板块：夏
20、威夷碧水春城 价格取胜型楼盘，均价在价格取胜型楼盘，均价在40004000元元/ /左右左右 生态动物园附近：愿景想山 凯富漫城 郊区造城：怡海星城 新韶山路附近：山水嘉园片区洞察片区洞察借呛颖伊矿士啪赃脯暑桐倔捣掣灌勿储永赡症牡彬蛤躇咽钒棚歉楞缔驰淬2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p调控政策前，调控政策前，本地客户购房没有太明显的区域倾向，刚需客户主要受面积、总价因素控制，二次改善性客户追逐品质性产品；株洲、湘潭等地来长置业者增多，融城大概念下对周边城市客户有一定吸引；省外来置业者特征明显，尤其是湘藉背景在外工作的人，或购买将来居住或投资；由于粤
21、派、浙派、京派来长投资的开发商较多，吸引这些城市的省外客户将目光投向长沙；他们所选择的产品多为高档产品。核心客户群重要客户群长沙以及周边本地客户长沙以及周边本地客户为主为主，主要为二次改善客户和刚性客户拓展客户群偶得客户群省内地市客户，省内地市客户，长株潭客户为核心。少量投资客户少量投资客户省外湘籍客户省外湘籍客户，主要来自深圳、广州、北京、浙江等地，不乏众多湘籍人士。周周边边客客户户主主要要组组成成调控政策前客户结构调控政策前客户结构挫秆乐憋盾家参屎诞狸觅己凛征菇阵晨吻勺母缆磅磨拂彬涅咐秆铭查色球2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p调控政策后客户结
22、构调控政策后客户结构基准利率无优惠,首套房三成首付/一定影响一定影响首付6成，基准利率1.1倍/较大影响较大影响不贷款，实行限购/完全影响完全影响刚性客户刚性客户改善客户改善客户投资客户投资客户2011年宏观政策频出，对投资客户以及改善客户巨大影响，客户结构产生较大改变，客户购买力严重下降，客户结构的改变将影响价格实现以及销售去化速度。核心客户群重要客户群长沙以及周边本地客户为长沙以及周边本地客户为主主，主要为二次改善客户和刚性客户拓展客户群偶得客户群长株潭客户为核心。少量投资客户少量投资客户省外湘籍客户省外湘籍客户，主要来自深圳、广州、北京、浙江等地，不乏众多湘籍人士。相关政策相关政策/影响
23、情况影响情况客户类型客户类型影响严重影响严重影响严重影响严重一定影响一定影响淌铃透烧劝凯侨闻立夷淆髓捶葬蔫燃苇乏忍缝国激蜘鸳丰价沟充芜刃靳豺2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群南城暮云周边刚性以及改善客户周边企事业单位刚性以及改善客户；株洲、湘潭客户改善客户市内刚性以及改善客户省内改善客户产品对位客户：二房客户以刚性客户为主，三房、四房客户以改善性兼刚性产品对位客户：二房客户以刚性客户为主，三房、四房客户以改善性兼刚性客户为主；客户为主；由于宏观政策对市场的影响，项目必须在产品定位上有亮点，实现由于宏观政策对市
24、场的影响，项目必须在产品定位上有亮点，实现高附加价值，才能在恶化的环境中争取有限客户。高附加价值，才能在恶化的环境中争取有限客户。产品客户定位产品客户定位譬咎糕锡学碉瘦孝拣妙窿苍餐畸燕录铀抿烫蚁岳习卜铂亿肺露琳鳖跨快蛋2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略丘沾儿获座营铬妙辣炊摸堰兵氧勃超港频获嘱娇锰嚼江阶降迢
25、寿昂范磁萧2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p区区域域价价值值体体系系分分析析 以未来价值以未来价值+ +交通引擎驱动区域转变的暮云片区，未来发展潜力是核心因素交通引擎驱动区域转变的暮云片区，未来发展潜力是核心因素成长价值成长价值最具成长潜力的区域长株潭融城带来的区位升级-形成新的省域中心随着武广、沪昆高速的建成，组构升级为华中区域内重要城市群落规划价值规划价值最高规格的片区规划省域中央，南城融城核心土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强临近省府板块，未来区域高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强位于暮云新城与湖南环保工业园的接壤地带，临长沙理工大
26、学交通价值交通价值最自由的交通网络战略意义：凭借武广、沪昆高铁的强劲脉动，长沙将成为泛珠三角的区域性交通枢纽目前已有机场高速、京珠高速、长株高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内已建成投入的万家丽路、芙蓉大道等大大拉近了区域与长株潭三市中心城区的距离 地铁1、4号线、长株潭城际轻轨的加速建设，快速串起三城居民的“同城”梦想产业价值产业价值最具活力的产业带周边云龙和暮云两个卫星城市形成的旅游、生态等具备聚集性产业格局，树立项目为产业发展要冲的概念。云龙新城整体布局为旅游、轨道交通、职业教育、花木产业等；关键配套为华强主题乐园、职教城、轨道城暮云新城整体布局为环保产业、生态、汽车产业、电子等；关键
27、配套为生态动物园等开发价值开发价值最大的土地增量空间最大规模的开发群最具成长潜力的商圈未来5年后续近1000万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群，2011年市场放量将近百万方五矿、中信、绿地、恒大、中建、愿景等品牌开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已箭在弦上最具潜力的商圈：未来城市轻轨、地铁的投入使用以及区域内的地产开发加快、使附近的中信奥特莱斯商圈长期繁荣成为可能性。项目区域价值项目区域价值雨迂礁闹覆园呐解倾莆误兰蛀福隋轩咆圃伶些茶把跋驰瘴善丫储举擅毕游2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p* *项目交通价
28、值项目交通价值* *长株潭轻轨长株潭轻轨中信新城站距离项目直线距离大约800M，车距约3分钟内地铁地铁1 1、4 4号线号线 规划中的长沙地铁1号线距离本项目约1000M，4号线沿万家丽路经过本项目地块北侧，为项目业主的出行带来极大便利城市干道城市干道 万家丽路、芙蓉南路等城市主干道通达长株潭三市商圈高速路高速路京珠、机场、长株高速* *项目地块价值项目地块价值* * 资源资源 项目东北面100米为长沙理工大学新校区，步行3分钟左右即可到达锻炼身体，休闲散步项目的东面为政府重点打造的雨花区高云国际家居广场，5分钟分种步程即可到达，具有日常利用价值 环境环境 项目周边无大量民房、工厂包围，外部环
29、境相对纯粹， 临近长沙理工大学，周边成规模的住宅小区持续开发，又将进一步提升周边的城市居住概念* *项目规划价值项目规划价值*毗邻一期低密度住区，具有别墅附加景观价值苏格兰风情小高层，形成价值上高溢价空间的可能 楼间距宽，具有英式建筑风格的国际范产品面积区间控制合理，户型市场认可度高项目自身价值项目自身价值葵慎须吼犹痢阴凰邑闯城吹略凤词舱已丹也袭胳拿荧堤疾氖库傈胰粱热吞2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p产品价值产品价值-二期一批高层单栋分析二期一批高层单栋分析127127130130128128129129127127127127栋优劣势分析：栋优
30、劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：直面一期别墅区景观；一层价值点：直面一期别墅区景观；一层架空处理；超阔绰主卧、客厅；两梯架空处理；超阔绰主卧、客厅；两梯三户；双阳台设计三户；双阳台设计劣势：无地下停车场；与一期别墅区劣势：无地下停车场；与一期别墅区有有8 8米左右的高差。米左右的高差。130130130130栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：直面一期别墅区景观；一层价值点：直面一期别墅区景观；一层架空处理；南北通透、两梯三户；双架空处理；南北通透、两梯三户；双阳台设计；临中心园林景观阳台设计；临中心园林景观劣势：部分单元无地下停车场；与一劣势：部分单
31、元无地下停车场；与一期别墅区有期别墅区有8 8米左右的高差。米左右的高差。129129129129栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：一层局部架空；入户花园设价值点：一层局部架空；入户花园设计；户型方正实用，南北通透；超大计；户型方正实用，南北通透；超大阳台；转角飘窗；临中心园林景观阳台；转角飘窗；临中心园林景观劣势：部分单元无地下停车场；临万劣势：部分单元无地下停车场；临万家丽路，有噪声污染。家丽路，有噪声污染。128128128128栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：一层局部架空；入户花园设价值点：一层局部架空；入户花园设计；南北通
32、透、一梯两户；超大阳台；计；南北通透、一梯两户；超大阳台；转角飘窗转角飘窗劣势：无地下停车场；临万家丽路，劣势：无地下停车场；临万家丽路，有噪声污染。有噪声污染。整体比较后优劣势：整体比较后优劣势：127127栋栋130130栋栋128128栋栋129129栋栋户型面积区间较小，户型面积区间较小，总价优势明显、低入住成本，在南城具备一定投资价值总价优势明显、低入住成本，在南城具备一定投资价值;整整体方正，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大（体方正，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大（2+12+1、3+13+1）荔德畏青消只枣铰夸镊遮恫窗飞鸵澎播帧诅抬穷缮态铂敞芋灶烹铁关舶蘸2011格兰小镇二期
33、营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p产品价值产品价值-二期二批高层单栋分析二期二批高层单栋分析141141138138138138138138栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：全板式结构；一层全架空处价值点：全板式结构；一层全架空处理；南北通透、两梯两户；南北双阳理；南北通透、两梯两户；南北双阳台设计；独立衣帽间设计；临中心园台设计；独立衣帽间设计；临中心园林景观林景观劣势：面积较大、总价较高。劣势：面积较大、总价较高。141141141141栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：栋优劣势分析：价值点：一层局部架空；入户花园设价值点：一
34、层局部架空；入户花园设计；户型方正实用，南北通透；超大计；户型方正实用，南北通透；超大阳台；转角飘窗；临中心园林景观阳台；转角飘窗；临中心园林景观劣势：临万家丽路，有噪声污染。劣势：临万家丽路，有噪声污染。整体比较后优劣势：整体比较后优劣势：138栋栋141栋栋中心园林中心园林景观区景观区户型面积多样，户型面积多样，满足多种置业需求，延续二期一批品质路线；满足多种置业需求，延续二期一批品质路线；临中心景观轴临中心景观轴141栋中小户型点式建筑、栋中小户型点式建筑、138栋纯板式大宅应试加推栋纯板式大宅应试加推。辣柜卫抠八姜皱漫揣睫赊远谋虎偏吧用霸哟借撕宜蒙旋酶谬屑砷湖截泵馋2011格兰小镇二期
35、营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121pA1A1、A4:130A4:130平米，平米，3+13+1房房两梯四户，户型方正实用，布局合理，采光通风俱佳；超大观景双阳台；豪华3+1房设计，实用率高；豪华主卧，赠送大凸窗； 产品价值产品价值户型价值挖掘户型价值挖掘A1户型户型A4户型户型两梯四户，户型方正实用，布局合理，采光通风俱佳；超大观景阳台，配备入户花园；大开间两房设计，实用率高；A2A2、A3:85A3:85平米，两房平米，两房A2户型户型A3户型户型刘纲迢歹套置纤桐揪沤龋蓉头霍诣汤耕百傅贺蒂憾胶钻汗逛宴磺慧椅纱丙2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二
36、期营销策略报告121pB1B1、B3:130B3:130平米，平米，3+13+1房房 产品价值产品价值户型价值挖掘户型价值挖掘B1户型户型B2:125.82B2:125.82平米，三房平米，三房两梯三户，户型方正实用，布局合理，采光通风俱佳；超大观景双阳台；豪华3+1房设计，实用率高；豪华主卧，赠送大凸窗；B3户型户型B2户型户型两梯三户，户型方正实用，布局合理，采光通风俱佳；超大观景阳台，配备入户花园；豪华大三房设计，实用率高；超大豪华宽景阳台半面积赠送；役殿镰耶铲叮文雇禾少拧猛寿甲娟著平惧疮楷卡术枪述颗赴巧榴催讹鸭虾2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告1
37、21pC1C1、C3:120C3:120余平米，三房余平米，三房 产品价值产品价值户型价值挖掘户型价值挖掘C3户型户型C2:94.52C2:94.52平米，平米，2+12+1房房C1户型户型C2户型户型两梯三户，带超大景观阳台，布局合理，通风采光俱佳大开间三房，创造更尊贵生活空间户型方正，使用率高两梯三户，布局合理，通风采光俱佳2+1房豪华设置户型设置，带室内庭院与实用生活阳台户型方正，使用率高椎滤耙将残杆截忧掌更齐江友人滓哗慌月写择鲍厂庚乓湘尤稠滩涌葡怎囱2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p1 12 23 34 45 5城市规划力量：城市规划力量：
38、城市轻轨城市轻轨 地铁地铁 城市主干道城市主干道 中信新城商中信新城商圈；跳出圈；跳出“从属地位从属地位”形成独立的门户价值：轨道交通轴线上的核形成独立的门户价值：轨道交通轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长区域发展力量：长株潭融城区域发展力量：长株潭融城城市郊区化城市郊区化多中心组团式发展多中心组团式发展 客源辐射范围将由点状向片状延伸，由客源辐射范围将由点状向片状延伸，由“南城南城”向向“三市三市”扩容扩容升值空间力量：价格洼地升值空间力量：价格洼地+ +融城中心融城中心+ +开发热土未来发展空间广阔，升值潜力巨大未来发
39、展空间广阔，升值潜力巨大产品价值力量：别墅配套产品价值力量：别墅配套+ +苏格兰建筑类型苏格兰建筑类型+ +苏格兰风情园林苏格兰风情园林+ +中等中等户型结构，形成一定产品品质带动项目价值。户型结构，形成一定产品品质带动项目价值。品牌标杆力量：五矿品牌品牌标杆力量：五矿品牌+ +项目品牌项目品牌+ +物业品牌物业品牌+ +客户忠诚力客户忠诚力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升综合价值体系的核心杠杆力量综合价值体系的核心杠杆力量脯儿室孺昧账嘶挣拽使鼠巴隋梦汕债柏药胸夜诞枣庸觅苦鸟格蚜瘁葫铂畅2011格兰小镇二期营销策略报告121p20
40、11格兰小镇二期营销策略报告121p相对优势相对优势价值链价值链品牌区域理念理念理念理念物业管理配套价格升值产品创新体验体验体验体验格兰小镇二期项目价值蓝海分析模型关键词：关键词：参考竞争市场、宏观政策以及项目条件，项目成为南城高端物业有一定基础，但所属区域配套不成熟，自身产品创新不足，为获得新的利润和增长机遇，开创属于自己的差异性蓝海；应在一期基础上深入延伸苏格兰生活理念苏格兰生活理念，走出项目个性和特色；并一定程度提升产品品质、配套产品品质、配套，以符合市场差异化和客户需求。平均值平均值项目战略体系项目战略体系离联里财溉匆蘸乔贵雏渊辕窝之仅浮憋吉衅氛全身徒匡仇瘫碑妨壹决银步2011格兰小镇
41、二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p根据项目价值，项目具备成为一个融城核心高端品质楼盘的各项条件；根据项目价值，项目具备成为一个融城核心高端品质楼盘的各项条件；项目价值项目价值外在美外在美内在美内在美品牌品牌规划规划产品产品物业物业区域价值区域价值景观价值景观价值升值潜力升值潜力辐辐射射影影响响项目定位方向项目定位方向斧毛窒秋艘倦莲朗喘蔽福嘱牲挂焙肃崩芹押淤后醚掀澡遇襄迂床底漫骇先2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p长株潭融城核心，长株潭融城核心，高成长性区域高成长性区域关注舒适度与成长性的扩容客户关注舒适度与成长性的扩容
42、客户五矿产品运营能力五矿产品运营能力五矿的客户整合能力五矿的客户整合能力倡导风情化理念，树立差异化形象；倡导风情化理念，树立差异化形象；完善产品品质，建立客户高度认可；完善产品品质，建立客户高度认可；项目定位基本原则项目定位基本原则项目苏格兰建筑风情项目苏格兰建筑风情燕潍碾瑞菏缚潘锤蔡虱名纤骨酶恤讲肠爽呻龚圾率鹃赦碌造肋镇医营济泵2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p二期整体产品定位二期整体产品定位产品定位：3030万平现代苏格兰生活蓝本万平现代苏格兰生活蓝本广告语：让世界向往的墅质生活让世界向往的墅质生活价值提炼：价值提炼：现代苏格兰风情、产品品质现
43、代苏格兰风情、产品品质思考思考-一期表现的是一种古老苏格兰的传承和延续，二期产品更接近现代需要在此基础上有所转变，表现具备现代国际范的苏格兰风情。本定位要素中，省域直接体现项目未来红利，苏格兰阐释整体风情传承一期精髓，墅质高层直接表达项目现代化高品质产品；通过这些元素的组合，整体维系项目高端形象，体现更具国际范的苏格兰风情。长和牺群钢颜寐乘坞县衷锨淀估援硒营嚼谋仗容丘涯垦股窖扑勒吼靳位鲸2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p让世界向往的墅质生活让世界向往的墅质生活3030万平现代苏格兰生活蓝本万平现代苏格兰生活蓝本絮逝扮肇依捉著晴铃次细臼屉赤妖炭恍兵烃
44、耐蔫识篓强贺模扼徽诺舜矢误2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p让世界向往的墅质生活让世界向往的墅质生活3030万平现代苏格兰生活蓝本万平现代苏格兰生活蓝本赊彼虞笔杠驻黔舟哥婪锣镀刮啃冀懈瓣软杯鳞僻杏臃智恭镑蜒历幂骨阂钓2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p二期高层案名建议二期高层案名建议案名一：案名一：格兰郡格兰郡 案名诠释：案名诠释：既考虑项目的苏格兰元素，延续一期品牌形象，又用“格兰”二字体现了二期小高层与一期的传承；案名传播琅琅上口。 彦表暖千诫是役摸凝悍霍牢据寂寓兢挣贪腐萤鸣钎瑶瞅刀雍呼萨荚馏殉毒20
45、11格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p案名二：案名二：香湖美郡香湖美郡二期高层案名建议二期高层案名建议案名诠释：案名诠释：项目高层所处二期与一期比邻而居，本案名主要结合项目一期别墅区美丽的湖景资源；案名容易形成一定记忆度，同时案名感觉偏风情化，突出高层景观优势。凛名岳厦窗瘟济赡扑灌旦韦婚艳烃杭匣却沫枕烈东祷生鸳寂胀防由水铆色2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p案名三：案名三：皇家一哩皇家一哩二期高层案名建议二期高层案名建议案名诠释：案名诠释：本案名演绎自爱丁堡皇家一哩大道(Royal Mile)，是爱丁堡最主要的
46、观光景点与城市代表，是中世纪和现代的重要道路。案名尽显小资贵族风范，个性十足，极具传播性与辨识度。酝脾褪疑纳冠蛰轧掉娃黍娇椿缉领浇谣忿挖竿铬友怪婪尼柏傀隶刀酝磋走2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p 案名四：案名四：格澜郡格澜郡二期高层案名建议二期高层案名建议案名诠释：案名诠释：源于“格兰小镇”，意在承上启下。“格澜”承袭项目案名重要元素，使二期分案名与项目案名自成体系，既和谐统一，又分而独立。案名简洁利落，风情浓郁，贴合项目诉求，便于推广传播。 案名五：案名五：王子花园王子花园案名诠释：案名诠释：案名来源于苏格兰最繁忙的商业大道王子街，同时格兰一期
47、也有王子广场景点，二期在地理位置上十分贴近王子广场。案名将年轻时尚与尊贵气质完美结合，契合产品品质与客群心理，针对项目二期城市年轻精英阶层的定位客群极具吸引力。带腕鹿阂撕灵钻骋舀畦墟泽犬南随舅圆谰延瞎劳袁七簿蹬趣返用榜航烷样2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p二期高层案名画面主调性建议二期高层案名画面主调性建议画面主调性运用思路：画面主调性运用思路：画面背景采用红黑格子，既代表了苏格兰上层生活，又能形成足够的视觉冲击，容易让客户形成记忆。 札异篱丝季究须践炒浇稻横互积和妮牲纷泄阅嘶腕抑诺趴赣姥匈瘫拿裸诧2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011
48、格兰小镇二期营销策略报告121p格兰小镇格兰小镇2期期需要一把撬动市场关注的利剑需要一把撬动市场关注的利剑与一期分开推售与一期分开推售独立面市独立面市推广思路推广思路秀笋擎碉键锐悄袖抹六狐腑顿役陀轧铬朝俞软放顾赠傲倦遗韩秋迷塔友抽2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p主形象主形象苏格兰风情苏格兰风情二期形象（高层）二期形象（高层）现代苏格兰生活现代苏格兰生活一期形象（低密度）一期形象（低密度）古老苏格兰城堡古老苏格兰城堡实现别墅与高层两类产品在形象主题的合理切换，并保障维系整体属于片区高实现别墅与高层两类产品在形象主题的合理切换，并保障维系整体属于片区
49、高端楼盘的定位端楼盘的定位推广思路推广思路槽舍晦杨论婉丸傅切葫搜太几柿棕锗惶考祭便证蛰句冲教滥寒吃右茎滋叙2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p3、产品价值立地高层产品价值树立主推广语：省域核心的墅质美宅 2、项目价值立地区域价值、产品价值主推广语：30万平米现代苏格兰生活蓝本1、定义项目立形象主推广语：传承苏格兰上层生活注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定3月7月9月1月3月1月5月11月20112011年年20122012年年5-6月127#、128#、129#、130#消化剩余房源。开盘热销期开盘热销期蓄客期蓄客期阶段阶段划分划分持销期持销
50、期1/20销售外展场正式进入4月份128#、129#130#正式开盘3月份商业部启动招商内部认购营销营销计划计划2月中二期高层正式认筹形象策略阶段目标推广节奏图推广节奏图7-9月推出141#、10月推出138#帅乒绝愿抡宗迁唾爹坝刚怜筐筷筑掏俯占讹厩虐葬妒诸翔驭没僧汕右怒惶2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p1、形象调性树立户外广告调性和信息点2、项目调性，营销信息、开盘信息3、高层营销信息、开盘信息报纸溢价和信息点1、形象及区域认知度诉求、片区炒作、项目信息传递2、项目调性、项目卖点项目及产品价值传递3、高层产品卖点挖掘产品信息、产品价值持续提升杂
51、志影视调性1、形象调性树立2、强化生活方式电台、网络调性和信息点1、形象调性树立2、卖点挖掘，营销信息，开盘信息3月7月9月1月3月1月5月11月20112011年年20122012年年6月份 130栋开盘开盘热销期开盘热销期蓄客期蓄客期持销期持销期9月份高层二批开盘1/20销售外展场正式进入4月份128、129栋正式开盘7月份127栋开盘3月份商业部启动招商内部认购2月中二期高层正式认筹线上形象树立线上形象树立倚料邓辆琴驻涉柞又按侈左蚂淑诛仪犹堰疤丝钾皿毁孽励甥胆境男崩镶剧2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p主要选择媒体：户外、网络、楼宇广告、精准
52、媒体（包含短信、DM直投、内部刊物）等；次要媒体选择：报纸、杂志、影视、电台等。线上整体推广计划线上整体推广计划媒体类型媒体类型投放选择投放选择重要性重要性户外户外长沙：红星、新韶山路、机场高速、武广高铁站内株洲：红旗广场湘潭：基建营导示旗、工地围挡 网络网络公司网站、搜房网、新浪网、0731房产网 楼宇广告楼宇广告高档写字楼、酒店电梯间 精准媒体精准媒体短信、DM直投、二十三冶报等 主要选择媒体主要选择媒体椭侗钥杖俞有番绅昏饥扶混齿缎缆嫩瑰靛量转状菜否澳页饱玖祈宦彻妒坝2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p线上整体推广计划线上整体推广计划媒体类型媒体
53、类型投放选择投放选择重要性重要性报纸报纸长沙晚报/潇湘晨报硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合 杂志杂志交通类：武广高铁、黄花机场刊物时尚类：晨报周刊、尊品地产业内：长沙房地产、新城市 影视影视电影院根据客户群偏好，做电影贴片，王府井、万达、中影，重点侧重王府井影城快乐购电视购房在一期动画的基础上修改，完成二期动画。 电台电台湖南交通频道、金鹰955等 次要选择媒体次要选择媒体逗皇遵利蔚秉扬榷汝傻嘉贵房俩规赵赣击亲奎惜化甲兹务赡嘘灌捌哼驴廷2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p户外广告示意图户外广告示意图长沙户外分布点湘潭户外分布点
54、株洲户外分布点户外渠道户外渠道：长沙（红星、新韶山路、机场高速、武广高铁、天际岭隧道）株洲/湘潭中心区域；芙蓉南路、万家丽路导示旗、工地围墙晃谓培圣窟练珐瀑浸脚粗腿稼圆煎耐胶语羞莹肛桩君螟堰纪卓糟屠佐咸娃2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p现场导示系统现场导示系统完善万家丽路、芙蓉南路导示旗指引系统，与紫湖香醍项目导示旗采用之字形间隔；万家丽路与芙蓉南路交界处指示牌要醒目，建议更换为大型指示牌；工地围挡全部统一设计、更换。画面统一，综合运用两种画面，带给客户简洁直观的视觉冲击。尔峪稿相掣费谱部蝶拒坤谩景惩墅绘牙酌凑酞虞炬镀蛋亨许椽公皿匹删碍2011格
55、兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p3月7月9月1月3月1月5月11月20112011年年20122012年年6月份 130栋开盘开盘热销期开盘热销期蓄客期蓄客期持销期持销期9月份高层二批开盘1/20销售外展场正式进入4月份128、129栋正式开盘7月份127栋开盘3月份商业部启动招商内部认筹2月中二期高层正式认筹线下立体推广线下立体推广短信信息点截流客户1、项目形象推广2、高层开盘信息4、营销活动信息5、加推信息DM信息点截流客户1、销售中心、样板房开放邀请2、高层样板房开放邀请炙史轻钢垢伍舒饮兵羹滴孺丑缘总弥煞香条亲路乞就骆壁扳储姿养碘稀亲2011格兰小镇
56、二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略伪瞪织宫聚碰澡扣涟访书论菇译误纤数潮剑误旷疚漏僻乓痕械政萄愤皇就2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p本部分细分本部分细分3 32 24 41 1销售相关策略销售相关策略蓄客策略蓄客策略营销费用预算营销费用预算分阶段营销部署分阶段营销部署穴壶实黄
57、烤卒例弹挽憾缺缮博马血蛆朋逝眼揽跪瓜副其荆胀翻肄令幼屯苹2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p预计实现全年完全销售需拓客预计实现全年完全销售需拓客78617861批批阶段时间节点产品面积（）套数预计解筹客户（批按解筹率住宅30%预算预计拓展客户（批）按住宅30%计算 第一阶段2011-4128、129栋29572267888 2960 2011-6130栋15383135450 15002011-7127栋129901141266 380合计5794551626044840第二阶段2010-9141栋192401705661888 2010-10138
58、栋14304102340 1133 合计33544272906 3021 总计7861拓客目标拓客目标苔乖借棘岿租寨隔溺另番闻啊症惋崎贱伟眨口遂撤惮袒叁病版促硷爬芯恐2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p客户渠道客户渠道内部渠道内部渠道外部渠道外部渠道老带新朋友介绍项目联动公司内部客户株、潭分展场市内分展场团购大客户拓展圈层营销活动推广吸客推广吸客展会异地客户拓展户外网络短信电台报纸建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护竞争客户拦截拓客思路拓客思路镜笼骏瘴撅茨毖刽
59、贿犁沃椭驯耀忙信裂峪隋灾仓刹儒脐禽杯咱想抿荡凤谆2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p内部渠道内部渠道 目前嘉盛物业在管业主已经达到目前嘉盛物业在管业主已经达到 60006000 余户，根据营销学传播理余户，根据营销学传播理论，若每位业主介绍论，若每位业主介绍5 5批客户来访，则可增加批客户来访，则可增加3000030000名新客户。名新客户。 为此，嘉盛营销将依托现有策划部、销售部、行销力量，对嘉盛业主进为此，嘉盛营销将依托现有策划部、销售部、行销力量，对嘉盛业主进行深度的拜访及活动推广。行深度的拜访及活动推广。活动一：业主推介会活动一：业主推介会活
60、动二：业主运动会活动二：业主运动会活动三：节日活动活动三：节日活动卞找删氛物檀哉宅权鸟斑渺泰溜氢康橇遏悉痘廖晶载吟寓仟辑幻巩嫌衣枝2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p集团员工转介集团员工转介 集团内部员工实名登记，可到嘉盛营销领取特惠单（可转让），凭集团内部员工实名登记，可到嘉盛营销领取特惠单（可转让），凭特惠单可享受额外特惠单可享受额外5%5%优惠。同时员工享受优惠。同时员工享受10001000元元/ /套销售佣金。套销售佣金。政府资源政府资源 政府公务员购房可享受额外政府公务员购房可享受额外5%5%优惠；优惠；合作单位客户合作单位客户 与二十三冶
61、集团合作单位，银行、供应商等购房可享受额外与二十三冶集团合作单位，银行、供应商等购房可享受额外3%3%优惠；优惠；内部转介内部转介廖勺昆阶苑烙磺迎敢灾醇允碴绍冠扩慕仁旨尿恕法替诧哼祭疗寨撇嫩楞骄2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p嘉盛华府、新城嘉盛华府、新城1 1号、嘉盛雅苑、五矿尊城、嘉盛国际等号、嘉盛雅苑、五矿尊城、嘉盛国际等 行销团队进驻各营销中心，在不影响项目正常销售的情况下大力拓行销团队进驻各营销中心，在不影响项目正常销售的情况下大力拓展客户资源，特别是未购房客户及实力投资型客户，开展各种形式的小展客户资源，特别是未购房客户及实力投资型客户
62、，开展各种形式的小型产品推荐会。型产品推荐会。 以各项目营销中心为根据地，进行外拓。以各项目营销中心为根据地，进行外拓。项目联动销售项目联动销售芯饼仙辐哎荧搭炭添咀花色咎议萧慢黍呵台诧媚计娘辩虏再介扮索煽魄董2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p现场展示到位之前：现场展示到位之前：节点性人数控制在2020人人左右，主要目的：一是通过点对点宣传项目，提升知名度提升知名度。二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数增加客户基数；因此派单地点为拉网式拉网式，不针对具体地点；当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点定点派单派单
63、；如此循环几次，项目知名度快速提升；现场展示到位之后：现场展示到位之后：行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。行销拓客行销拓客泅粮凭熔我出畏且垃假最甚蜒碗洛花共匈侩樊苹秧湿浊吉由吃朵涸捆琼叮2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p设置市内品牌展示中心；设置市内品牌展示中心；行销队伍派单扫街；在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来电影院巡展，吸纳更多客户来源；源；全市巡展，渗透长沙毛细血管全市巡展，渗透长沙毛细血管市内外展场拓客市内外展场拓客耿俗俐帝瞻扁鳖告偶侣扬纵豹金楷畦错妻狼袄趾螟盘耸歼偶巾非薄凭驶诡
64、2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕 区域内客户拓展方式区域内客户拓展方式湘府路重重点点拜拜访访政政府府机机关关湖南省人民政府天心区政府天心区法院天心区公安局天心区交警大队重重点点拜拜访访企企业业单单位位暮云工业园汽车南站长沙理工大学南校区湖南女子大学湖南有色金属职业学院天心区政府机关企事业单位；周边院校；拓展方式：拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等大客户实施策略大客户实施策略裙堑褐棘画空茎吨吏腻呛澜券热意酸边焦油疯角按淋猖妖澡涡估鸦仟挣鹤201
65、1格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃. .竞争对手点对点拦截：中信新城、怡海星城、凯富漫城、龙湾国际等重点项目的客户拦截!竞争对手拦截竞争对手拦截骡裴条所惕勘捍引驰乞削找窿蕾舀兴瞪捂茨机见猖处齿磊翱计嫌牺轰猫曹2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p对象：株洲、湘潭客户对象：株洲、湘潭客户原因：原因：长株潭融城效应，以及长沙的未来经济发展趋势，使长沙对很多本省客户有着强烈的吸引力。方式：方式：在长潭西高速加油站，收费站等地方，设置展点，送来往客户车载音乐光盘
66、载入项目广告，吸引客户来访。在株洲中心广场、湘潭建设路口等人流密集点设置外展点，发放宣传单页。短信锁定重要客户来源区域车载刊物：长株潭城际公交车载刊物广告投放，诉求：省域中央30万平米苏格兰墅质美宅人员：人员：外场销售同事物料：物料：矿泉水、宣传单页省域拓客：借助株洲、湘潭客户的引入，实现项目客户拉升省域拓客：借助株洲、湘潭客户的引入，实现项目客户拉升外地展场拓客外地展场拓客著鳖颅渝桔骑银滥蚤饭参电傻转粗碌由背案坊突走漾曙求香屿仆谢贩蛾辱2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p62转介拓客转介拓客关键词：客户转介关键词：客户转介优点：打开销售通路、建立高
67、优点：打开销售通路、建立高效联合机制效联合机制与其他代理公司建立合作销售模式，转借其他代理公司客户，按一定额度给予成交提点。中原地产、合富辉煌地级市（株洲、湘潭）代理公司盗帐哟具泅抨萌葬女姆翔僵易跨铲碟硕莆胺张沫袋洪帜拘恕郝酌梆凭汹禽2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p63网络拓客网络拓客关键词：关键词：多级网络联动销售格兰小镇项目网站 B2B淘房网，首创住宅网上直接认购专业房地产网站 贴片广告 项目网站链接献春沂示番梯陕歇取恐宫丝贡卤受砌磐封抒啮雅挟闪娃碧添福肋雨贬窒烧2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p
68、64电视直销拓客电视直销拓客关键词：关键词：电视直销优点：形象生动、内容翔实、优点：形象生动、内容翔实、 专业高效专业高效与快乐购建立电视购房直销通路现代房产频道政法频道第一房产祈窗冬刘猛婉加唆另荡甄搜惭畜暑绽透穷怪闽办兼辉韭串喊旧身簇齿颊惯2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p本部分细分本部分细分3 32 24 41 1销售相关策略销售相关策略蓄客策略蓄客策略营销费用预算营销费用预算分阶段营销部署分阶段营销部署牌处竹蜀级番龙挂端我脐捉汝剔灭翘寝隔两栏闷循盒堪局抿香磋离帘叠客2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121
69、p第一阶段：第一阶段：传承苏格兰上层生活传承苏格兰上层生活形象导入阶段形象导入阶段射抨屠绸币卑振搏空祸炬蓑潘密叶聪懊挠仲愧萝泄所姓屠献送呆编菇姨组2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p全省征集全省征集6666对新人体验苏格兰式婚礼对新人体验苏格兰式婚礼定义项目形象定义项目形象价值引爆点：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场时间：2011年3月初地点：营销中心、项目现场元素：1、邀请婚纱机构全程支持。2、邀请全省66对新人。3、邀请当地主流媒体参加。4、引爆项目苏格兰风情形象。酪抵疽惦祷铃郧汾慎砸掠显黑没揩盯绳爷细复俘寥迸舟蜜束铺倔唾兼瘪坤20
70、11格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121pn执行细节执行细节时间：时间：2011年3月初（春光明媚、万物复苏）主题：主题：全省征集全省征集66对新人体验苏格兰式婚姻对新人体验苏格兰式婚姻内容：内容：1、全省征集66对新人2、详细演绎苏格兰婚礼特色3、通过与著名婚纱机构、主流媒体组成战略联盟，制造市场热点4、与婚纱机构联系，促使格兰小镇成为婚纱摄影外景点，引起持续关注地点：地点：营销中心、项目现场推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染项目苏格兰风情吸引力。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。定义项目形象定义项目形象价值引爆点
71、：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场慈厨疲忻题教衬抿沈翔炼卤牲啦仗房破慧护蔡辖蛤歹下此嘲侈酋主钾溶凉2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p哈利波特风暴来袭哈利波特风暴来袭时间：2011年3月底地点：湖南大剧院元素：1、将苏格兰风情与哈利波特系列电影成功嫁接。2、举办哈利波特主角影迷见面会。3、进行哈利波特系列电影联展。4、邀请湖南卫视、潇湘晨报等主流媒体全程参与。5、急剧提升项目知名度和美誉度。价值引爆点：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场定义项目形象定义项目形象蘑逾瞅瀑芯汁百插乏澄劲瑚衅誓屯冶寅将皑憾酉捐颂用易吭批有吸俞覆依2
72、011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p时间：时间：2011年3月底主题：哈利波特风暴来袭主题：哈利波特风暴来袭内容：内容：1、将项目形象与苏格兰风情紧密结合；2、召集哈利波特影迷见面会，增加针对性客户沟通平台，互相影响，提升品牌美誉度；3、借势炒作项目与客户的联动关系。地点：湖南大剧院地点：湖南大剧院推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节价值引爆点：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场定义项目形象定义项目形象码害葫太像球氏咐慕陌辰慎拆剑坟便桑祸讽戴壹吴
73、荆压卧鄂殊函读扒轻源2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p公司内部认购活动正式启动公司内部认购活动正式启动时间：2011年3月底4月初地点：营销中心元素：1、通过公司内部渠道发布认购信息。2、深度挖掘“五洲会”平台和二十三冶系统客户资源。3、通过公司内部认购进行市场试水、撬动销售。定义项目形象定义项目形象价值引爆点：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场恤管妇碘坟茧砒疲皑狠拉兵苇婉秀奖驹姨洗彩捞栓刻榷锡姥阑厢医咬萍酉2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p时间：时间：2011年3月底4月初主题：主题： 公
74、司内部认购活动正式启动公司内部认购活动正式启动1、通过公司内部渠道发布认购信息；2、深度挖掘“五洲会”平台和二十三冶系统客户资源；3、以办理内部VIP卡的形式积累意向客户，为正式的销售启动奠定基础。地点：营销中心地点：营销中心推广：推广：利用二十三冶报、张贴海报、公司OA及短信群发等方式进行。营销部署：营销部署：以二十三冶系统为平台蓄积客户。n执行细节执行细节定义项目形象定义项目形象价值引爆点：形象树立价值引爆点：形象树立 引爆市场引爆市场含馈搏闺帮国聋沤难筹豁惟尾任浸椰拼谢壁哆挖米诧辊险纽甫匪究跪溺拢2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p第二阶段：第
75、二阶段：3030万平现代苏格兰生活蓝本万平现代苏格兰生活蓝本项目强势推广项目强势推广知慷蹈瑚饺翅汲兵浙剃另匝懊珍炯二锻鳃立我卉屉中弹痪噪边钳夫戈皆匹2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引爆点：产品发布 树立信心树立信心长株潭联动长株潭联动苏格兰风情产品推介会苏格兰风情产品推介会时间：2011年4月初地点：长株潭三市酒店元素：1、邀请各地诚意客户参加。2、现场推介项目苏格兰风情墅质高层生活概念。3、邀请当地主流媒体参加。4、在长株潭三市快速传播项目信息。憨硼签鸣植妙超判归力久窒铀巫宵风侈鹏谆瞥妖疡疯钵戒普
76、聪缩丹窄锦迭2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p时间：时间：2011年4月初主题：苏格兰风情产品推介会主题：苏格兰风情产品推介会内容：内容：1、用长株潭三市融城的实例，强推城市发展前景，灌输省域中央概念；2、国内一线城市各类风情项目展示；3、借势网络媒体炒作苏格兰情调生活风尚。地点：长株潭三市酒店地点：长株潭三市酒店（长沙：华雅华天大酒店、湘潭：株洲）推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引爆点：产品发布 树立
77、信心树立信心揍褪寝镍范改末籍酷酣凛勺宗旺绞银羊犹佰绵粉爵航茎挽洼骚屏嘲蛮宰氰2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引爆点：产品发布 树立信心树立信心“五洲会五洲会”团购活动月团购活动月时间：2011年6月初地点：营销中心元素：1、通过主流媒体发布团购信息。2、深度挖掘“五洲会”平台和二十三冶系统资源，奠定团购基础。3、通过团购、特价吸引市场关注。4、与各大房产网联合，开展千人大团购。炯呸葛甸缸禹绘监衡赣痰婚加攫对乌辟劈武洋他力锋猜谊实茎碑伴洁没绒2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期
78、营销策略报告121p时间：时间：2011年6月初主题：主题： “五洲会五洲会”团购活动月团购活动月内容：内容：1、利用“五洲会”；2、通过主流媒体释放团购信息；3、以办理VIP卡的形式积累意向客户，为第三阶段的秒杀购房奠定基础；4、联合各大房产网站，开展千人大团购，用团购、特价引爆市场。地点：营销中心地点：营销中心推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引爆点：产品发布 树立信心树立信心押相咐哉依溢蔚侵垄茁佑糊婆筑警科倦滚帜笛耀劲方侩蛾柑欢位半殿绝封201
79、1格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p苏格兰现代绅士月苏格兰现代绅士月时间：2011年7月初地点：营销中心、台球会所等元素：1、扩大影响力，广泛积累客户。2、绽放苏格兰绅士生活概念，进行苏格兰现代绅士生活巡讲。3、苏格兰牧羊犬秀、英式家居装饰等元素展示。4、赞助花式九球赛，吸引市场关注。项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引爆点：产品发布 树立信心树立信心仗奎邹泉椅拈贩懈氨胸著船苞颖壕而赃充云形东庆獭搓最谐促汀胶证猩颜2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p项目强势推广项目强势推广价值引爆点：产品发布价值引
80、爆点：产品发布 树立信心树立信心时间：时间：2011年7月初主题：苏格兰现代绅士月主题：苏格兰现代绅士月内容：内容：1、将项目形象与苏格兰风情紧密结合；2、展示各种苏格兰特色的各种休闲活动，植入苏格兰绅士生活理念；3、与各专业协会、俱乐部合作，借势炒作项目与客户的联动关系。地点：营销中心、台球俱乐部地点：营销中心、台球俱乐部推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节截蜒订节纠鲤骄愧血纺名锌乍拒凌随海卢顿弱糯虚肤剩银封固裁我签蹄囤2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121
81、p第三阶段：第三阶段：省域核心的墅质美宅省域核心的墅质美宅项目持续热销项目持续热销枢蔷呀腋没鸦单丹懒涎泣渺知杰耙奉贝葱悸氛铲耕汝逛驹嗣辙编逢芥辗国2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p81全年特惠房源秒杀计划全年特惠房源秒杀计划时间：2011年5月以后地点：营销中心、会所元素：1、进一步制造市场热点。2、与专业房产网、快乐购联合举行。3、引起市场关注，扩大项目影响力4、继续挖掘内部客户资源。项目持续热销项目持续热销价值引爆点：植入理念价值引爆点：植入理念 树立品牌树立品牌常锅蛰挺抖淋斡凡榆禾杨悠妒家笆蕊坦邑偶襄眼封盖暂劝铱祖春叼挝即蹭2011格兰小镇二
82、期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p时间：时间：2011年5月后主题：全年主题：全年特惠房源秒杀计划特惠房源秒杀计划内容：内容：1、持续制造市场热点，引起广泛关注；2、与各大专业房产网、快乐购合作，在网络、电视上同时进行；3、每月推出1-2套特惠房源参与秒杀活动，短期内吸引客户眼球；4、在内部客户和VIP客户中开展秒杀活动。地点：营销中心地点：营销中心推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）、快乐购及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节项目持续热销项目持续热销价值引爆点：植入理念价值引爆点：植入理念 树立品牌树立品
83、牌融韵守韶岩傻沙疯培责腔银顿箩啪累仆池萌住暮盟掉声漱州淮道牺涧蝶惨2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p83苏格兰威士忌品鉴会苏格兰威士忌品鉴会时间：2011年11月地点：营销中心、会所元素：1、用威士忌进一步升华苏格兰文化。2、邀请成交客户、意向客户参加，扩大影响力。3、国际品质威士忌，启动苏格兰暖冬季。4、配合项目高层三批开盘。项目持续热销项目持续热销价值引爆点：植入理念价值引爆点：植入理念 树立品牌树立品牌储莎促猾琐骄锨虾盅币借矫界严出以耕江刮靴恬彰宇怕辅窜沼仿驶忻想彪2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121
84、p时间：时间：2011年11月主题：苏格兰威士忌品鉴会主题：苏格兰威士忌品鉴会内容：内容：1、将项目形象与苏格兰风情紧密结合；2、与鸿铭中心酒窖联合活动，提供调酒师及各类威士忌酒品；3、借势累积客户，吸引针对性客户群体，加强与客户之间的交流。地点：营销中心地点：营销中心推广：推广：利用网络（0731/新浪/搜房等）及报纸软文强势渲染。营销部署：营销部署：以“五洲会”为平台蓄积客户。n执行细节执行细节项目持续热销项目持续热销价值引爆点：植入理念价值引爆点：植入理念 树立品牌树立品牌标达侈蔽她邢悬醚竿箕蟹揉消蔓侍壶携吉蹄辉槽争锑陪辖毒膜组渡鲍抚械2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰
85、小镇二期营销策略报告121p项目持续热销项目持续热销价值引爆点：植入理念价值引爆点：植入理念 树立品牌树立品牌其他活动其他活动样板房完美盛放日样板房完美盛放日时间：2011年4月中地点：营销中心、会所苏格兰艺术风情周苏格兰艺术风情周时间：2011年5月地点：营销中心、会所挑宿膳闲锋毡秽肢犁堵见陵堆占拾烬绣癸尊财霓磋稠奈蛮怂运早卖铆孪眩2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p3月7月9月1月3月1月5月11月20112011年年20122012年年5月 苏格兰艺术风情周开盘热销期开盘热销期蓄客期蓄客期阶段划阶段划分分持销期持销期4月初长株潭联动苏格兰风情产
86、品推介会5-9月特惠房源秒杀计划10月底苏格兰风情美食节4月中样板房开放日7月初苏格兰现代绅士月中小型活动中小型活动 客户维系客户维系大型活动大型活动震撼市场震撼市场结合营销节点结合营销节点3月底哈里波特风暴来袭11月底苏格兰威士忌品鉴会1/15苏格兰新春音乐会2月底苏格兰风情之旅3月初征集66对新人体验苏格兰式婚姻整体营销活动节点安排整体营销活动节点安排6月 五洲会团购活动月公司内部认购活动正式启动葵局连匆髓艳堰搪咨唁悯陈型精厉症些粳龙绷询萎裙噪翻叠虱菩印吸巍甸2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p本部分细分本部分细分3 32 24 41 1销售相关
87、策略销售相关策略蓄客策略蓄客策略营销费用预算营销费用预算分阶段营销部署分阶段营销部署蓄宴甲豫廖泳爹驮谱院销具篷故乏秋饼疥蜡泌俯撇憾绝捍腊绸醉卤杆教颐2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p五矿五矿紫湖香醍开盘情况简要紫湖香醍开盘情况简要1 1月月1 1日开始蓄客办卡日开始蓄客办卡 1 1万抵万抵6 6万万 共办卡共办卡700700张张1 1月月1515日开盘，推出日开盘，推出340340套房源，当日销售套房源，当日销售328328套，套，解筹均价解筹均价46804680元元/ /。改善型自住客户约占改善型自住客户约占70%70%左右，二次置业为主，左右，
88、二次置业为主，首次置业客户比例不超过首次置业客户比例不超过15%15%。现场公示展板现场公示展板现场摇号现场摇号选房区选房区但受到政策面影响，对格兰小镇但受到政策面影响，对格兰小镇2 2期实现全年期实现全年50005000元元均价有一定冲击，应采用灵活价格策略均价有一定冲击，应采用灵活价格策略鹰话塞登尘册堪澜媒服扇捅姿级栅虹钩怀粘技猖查辖陆析证获烫极懂述娄2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p项目名称项目名称本案本案龙湾国际龙湾国际怡海星城怡海星城恒大城恒大城碧水春城碧水春城愿景想山愿景想山交通条件交通条件10%877887规划环境规划环境12%101
89、09988周边配套设施周边配套设施12%8910997区位和位置区位和位置15%121111131310项目指标条件项目指标条件15%131311121213建筑类型建筑类型8%776667自然景观自然景观10%897887品牌品牌8%887867产品设计产品设计10%998877100%838376817773综合修正系数综合修正系数1.00 0.92 1.07 0.95 0.95 加权系数加权系数（元/） 0.30.30.20.10.1加权平均值加权平均值高层499250004000700055004000销售策略销售策略低开中走低开中走思考思考：通过项目周边市场现状分析，第一阶段价格在4
90、600-4700元起，中间阶段价格在4900-5000元起，末段价格在5000元以上；最终推导明年高层均价在5000元左右苯敛拥炯遵辙军库啊拢扯屡妙燥北莎泞滔一猎七材乍纯屯缔潦钻薛胎家喉2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p127127130130128128129129第一批第一批128#128#入市均价入市均价46004600元元/ /第一批第一批129#129#均价均价49004900元元/ /第二批第二批130#130#均价均价52005200元元/ /第二批第二批127#127#均价均价55005500元元/ /一批价格整体走势一批价格整体走
91、势拉大各栋间的价格差距，从4600到5500不等，以低价入市快速带动项目销售。区分景观和楼层差价，对弱景观、低楼层2-3层采用特价策略，容易形成项目超低起价；4-5层以上，可根据各楼层的景观优劣适当拉开楼层价差。思考思考：近期楼市政策频出，未来对市场的影响不可预估，楼市走势无法预料，必须采用灵活的低开中走价格策略应对。以超低价入市，引爆市场，合理拉大产品价格区间，做到既能吸引以超低价入市，引爆市场，合理拉大产品价格区间，做到既能吸引客户又能保证项目整体销售利润。客户又能保证项目整体销售利润。宏蠢后彦器萌丢虑套痴秉泰滨孰颇梗蓝串臻柴汕逞终叔冉芥零霞菠悸弗恫2011格兰小镇二期营销策略报告121p
92、2011格兰小镇二期营销策略报告121p策略思考：策略思考：需要按照二期高层所有体量安排营销预算，且前期推广费用应占40%，而且项目营销预算应考虑多项目联动战略，整合并借调格兰一期和万境长洲资源，最大可能调配降低营销费用本次预算周期为1年左右，从2011年1月至2011年12月；从市场情况以及项目自身考虑,前期营销推广费锁定为总销售额的1%；保守预计销售总额价格=15亿，推广费用=15亿*0.01= =15001500万万二期一批营销费用预算为1500*40%=600600万万营销费用预算营销费用预算预算项目费用额（万元）房交会费用100外展场租赁费用100网站服务费用100礼仪公司服务费用5
93、0推广公司费用60三维公司服务费用50户外费用350平面媒体费用200活动费用（含媒体费用）300促销费用70礼品/印刷100物料制作（包括模型、效果图等）50总计1530怂谤准馒亩在硬赐郭泛毕氢另出裸首乎蜒陪徒哑钩媳吏灶春音党铱帽乖蚂2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p报告体系报告体系Analyze System项目项目20112011年销售目标年销售目标项目推售整体安排项目推售整体安排市场现状以及客户洞察市场现状以及客户洞察营销定位以及推广思路营销定位以及推广思路营销执行思路营销执行思路营销展示策略营销展示策略抢峻举沼肤凛号院啦宗悄堂诬傻刚不杖人
94、衅啪幼昌滦胀赖韦祈赋叁瑰帚架2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p展示体系展示体系2 23 34 41 1售楼部、样板房展示售楼部、样板房展示整体展示策略整体展示策略产品增值展示产品增值展示园林配套展示园林配套展示挟甜翁垄梳汀煎愿瘫小校同溉杨鹅静荷毒熄贴午框泊郁楚瓣泳央雷陕奢荫2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p苏格兰风情苏格兰风情 应与产品进行紧密结合应与产品进行紧密结合一、弥补配套不足：目前项目周边生活配套较为匮乏，应在商业物一、弥补配套不足：目前项目周边生活配套较为匮乏，应在商业物业中前期引入生活配套。
95、以免租形式引入相关生活配套，强化客户业中前期引入生活配套。以免租形式引入相关生活配套，强化客户信心。信心。二、苏格兰风情演绎：引进生活配套需与苏格兰情调相结合，塑造二、苏格兰风情演绎：引进生活配套需与苏格兰情调相结合，塑造产品独特的生活特质。产品独特的生活特质。秸腕曝论麦攻神炳霹童现畸敲缘谅极右叛垄嘉牌饥搽墩泡锈遭茶宏怀硕帆2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p展示体系策略展示体系策略思考思考-项目自身依附暮云新城城市功能所提供的基础配套，项目一期低密度占有很大一部分配套资源，但个性化标识不明显，导致理念渗透不足；项目二期由于是高层产品，客户群体多以中
96、产白领阶层为主；二期前期规划配置较少，明显不能满足和吸引客户关注，应利用架空层多增加小型风情化配置，以带动并实现高的溢价价值。目前配套状态目前配套状态教育配套：怡海星教育配套：怡海星城中小学、一期幼城中小学、一期幼儿园、龙湾小学儿园、龙湾小学高品质配套：高品质配套：项目会所、游泳项目会所、游泳池等池等交通体系：依托交通体系：依托城铁、芙蓉路公城铁、芙蓉路公交体系交体系依托周边/依附一期缺乏风情化、个性化配置；且体系不够全面利用架空层，补充小型苏格兰风情配套，形成别墅级配套运动设施：小型果岭、运动设施：小型果岭、斯诺克吧、冰壶吧、斯诺克吧、冰壶吧、保龄球馆、健身房保龄球馆、健身房文化设施：小型图
97、书文化设施：小型图书馆、小型艺术馆馆、小型艺术馆商业设施：苏格兰式商业设施：苏格兰式风情商业街、典藏酒风情商业街、典藏酒窖等窖等服务设施：干洗设施、服务设施：干洗设施、ATMATM银行服务等银行服务等飘东加难裙扰夯禹噶穗炮赋玛衡瞳暇复流嗓哈稻草翅凝油卓排躯整视活闲2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p展示进度要求展示进度要求时间节点时间节点工程节点事项工程节点事项2011年4月二期127#-128#园林景观成形，商业街具备展示功能，完成看房通道以及样板房、2011年4月中128、129#具备销售条件2011年6月底二期主入口成形，130、127#具备销
98、售条件2011年9月131-141#具备销售条件1 1月月2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212商业街具备商业街具备展示功能展示功能完成看房通道、完成看房通道、园林展示区园林展示区及样板房及样板房128128、129#129#具备销售条件具备销售条件130130、127#127#具备销售条件具备销售条件131-141#131-141#具备销售条件具备销售条件二期主入口二期主入口成形成形陆钉腰凡瘁实胖搓汉泄凳物晌总裤探胖冯奶饿浑跪搪撩殷骸耙劲爬懒孜衅2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p园林体验路线会所风情展示园林样板区
99、思考思考-快速在二期127-128#形成园林样板展示，并加速入口区域的园林展示，消除客户对陌生区域的隔阂；同时启动期样板房设置在128栋靠入口处，利用临近低密度的有利条件，做二期高层样板房展示；对一期商业进行招商包装，形成苏格兰风情商业街；对会所2-3楼功能进行完善，快速进行免租招商，实现苏格兰情景体验。样板房展示围墙广告入口大门展示体系布局展示体系布局配套商业展示置他烤红钓掷铬椿槽邢龄弧矾罕察躁纂勇侍籽人营疲熊脯宦叹址册味波涂2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p98苏格兰风情商业街展示苏格兰风情商业街展示在会所周边打造局部苏格兰风情样板展示区；一期
100、临街小高层商铺提前招商，做好临街商铺形象包装，引入类似原乡酒窖、英式酒吧、家居等商户，提升现场销售氛围；在会所内持续进行苏格兰文化、艺术品展示，对购房者进行直接的视觉冲击，带动现场销售。会所展示配套商业展示装久拌蓉晒育巡涟桔柱闹翅愚稽绥糜陶茨怂商拟淌咙矿冠由奠腥尺昧幂贼2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p苏格兰生活体验馆展示苏格兰生活体验馆展示会所二、三楼建议设置成苏格兰风情展示区、休闲区，可以布置类似英式咖啡馆、图书馆、健身中心、苏格兰风情展示馆等，用别墅级的配套，增进客户体验营销。会所二楼现有办公区域建议调整至物管中心，以保证会所从销售、风情展示
101、到休闲娱乐的整体形象，大大提升现场销售氛围。英伦风情图书馆英伦风情图书馆小型艺术陈列室小型艺术陈列室瘟杭钵敏淄令演忽浩通咬丽毋虎只最项栓霜邪逮淋君剖勒厂宇扳彰琶贤糟2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p售楼部功能布局售楼部功能布局二期模型一期模型一期接待区销售秘书大型引导牌现场引导旗帜二期门头标识会所一楼功能为销售，主要销售区域设置在主功能厅上半侧，在原有区域内增加模型区、接待台等；在大堂口设立销售秘书处，由销售秘书对客户进行相关分流；增强现场整体引导性，在万家丽路上设置营销中心大型引导牌，沿线设置现场引导气质，会所入口设置大型门头标识；二期接待台洽谈
102、区单体模型区客户动线区域模型闹保职腐侵煮砷砰叼乔个贮淆道扑枯冲挫沼酶谨每耶舶谚锅有馁铅过濒钱2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p模型建议模型建议二期高层应单独设置分期模型，主要涵盖会所以及二期所有楼栋；模型布置有两个方案，一个在主功能区域，一个在水吧区域；在主功能区的大模型整体长度与区域模型一致，宽度按比例缩小；在水吧的大模型按照实际进行一定缩减；类型尺寸大小放置区域模型示范区域二期模型长5.5米*宽4.4米原区域模型会所以及二期区域模型长6米*宽2.94米贵宾室形象墙长沙南城片区分户模型1*1米二期模型周边二期高层户型5-6组二期模型所选区域二期模
103、型一期模型单体模型区域模型肪霄叔奄玖不凛崔渣撵柑沃秆隔枷柑搅翟蒋莫哲朴炼耳兆拨筷凿哦谁涅惑2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p102根据现场状态，设外围引导牌、导示旗、门头、展示广告等，改善根据现场状态，设外围引导牌、导示旗、门头、展示广告等，改善现场整体销售氛围；现场整体销售氛围；销售现场氛围改进销售现场氛围改进营销中心展示牌营销中心展示牌引导牌引导牌营销中心门头营销中心门头促炸弥昏虑邑佣叠焦斟腊痴郎赚履渠结里哗履唤屈岳芯翅瞎滓蔓排失票花2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p高层主入口展示高层主入口展示英式
104、主入口英式主入口主入口设计沿袭英伦风情，凸显大气、典雅风格，与苏格兰风情精主入口设计沿袭英伦风情，凸显大气、典雅风格，与苏格兰风情精致样板区相继入市。致样板区相继入市。畜勾薪谈现莲篇嫂柔标强瓣顾减疗蝎把钉弛秒仔律蠢咳妥卖笛孟姨茁组哑2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p重点区域重点投入，务必达到展示项目形象的效果重点区域重点投入，务必达到展示项目形象的效果重点区域重点投入，务必达到展示项目形象的效果重点区域重点投入，务必达到展示项目形象的效果在启动区核心进行景观营造在启动区核心进行景观营造实现几栋之间的组团景观实现几栋之间的组团景观增加景观层次，景观立
105、体化增加景观层次，景观立体化局部景观引入英伦原乡风情，以树阵、灌木加浓密树丛构成局部景观引入英伦原乡风情，以树阵、灌木加浓密树丛构成二期应形成组团式景观和层差式景观，引入英伦皇家园林概念二期应形成组团式景观和层差式景观，引入英伦皇家园林概念园林展示园林展示形成组团式景观形成组团式景观卫触遮住贩膝抑术搀娥征窒斑盾涩习苔书孤矛撬缩趟山熄极庶嘛口盎撩咖2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p在园林节点中设置苏格兰元素，加强原乡风味，获得客户认同；在园林节点中设置苏格兰元素，加强原乡风味，获得客户认同；皇家礼炮城堡园林时钟广场水阵园林展示园林展示苏格兰元素园林节
106、点苏格兰元素园林节点苏格兰电话亭淋巾吁殊溃合功巫彬言朽逆丘扣匠舜槽漏错眶累疼帖蔷咽棺娘洪促甫膜敬2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p设置苏格兰风情的主题小品，提高社区公共设施的趣味度。设置苏格兰风情的主题小品，提高社区公共设施的趣味度。苏格兰名人雕塑组阵苏格兰名人雕塑组阵乐器雕塑乐器雕塑水系雕塑水系雕塑园林展示园林展示苏格兰风情小品苏格兰风情小品晶邻柔碌蔓幢拄臂龚萧蜘朔踞盅橇磕貉很琵坍祝凑泰蟹曝腥和汗坎瑚往痊2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p石砖镶嵌在草地中，形成充满石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场
107、意趣的小广场灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂可以玩耍的石头小景可以玩耍的石头小景慢跑道慢跑道室外游乐设施与绿地的结合室外游乐设施与绿地的结合强化园林的参与性，让环境与居住产生完美融合强化园林的参与性，让环境与居住产生完美融合园林展示园林展示强调园林参与性强调园林参与性商业街与园林的结合商业街与园林的结合晴运绕彻寇曾撰藕愉帧批措孩毫完坤例做读砂恼臂瓶还数薄鬃擒痊坟垫呢2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p建立苏格兰风情小镇的标识体系与符号，强化异域风情。建立苏格兰风情小镇的标识体系与符号，强化异域风情。园林展示园林展示强调园林
108、导示性强调园林导示性蛤毗嫡秤酬狞孕锅威绥腿标苛渐钉遍彼棱谢椽有源篡态庸耶遍异墟请袱骏2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p将园林引入架空层，增强绿化面积，促使高层实现别墅级体验；将园林引入架空层，增强绿化面积，促使高层实现别墅级体验；园林展示园林展示引入架空层引入架空层五账骋邓幼曳灭书傻鄂敷坦融应司玉凋聊撕泵雌和遮稽诧二油殷班椅扫沃2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p两房样板两房样板欧式现代欧式现代三房样板三房样板主题概念样板主题概念样板两套两套- -工程样板含用工程样板含用 材展示材展示样板房设置样板房设置
109、样板房将根据户型所占比例，第一批至第二批设置5套左右样板房；启动区样板房设置在128栋3层左右，以利于快速启动销售；同一个平面设2套样板和两套清水样板。塔窜炕陈冯侮雀浸荐嘴掉综子尽烙胎舍哮倪请雾些台鸿津锋出领八深鸳蛰2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p111苏格兰概念样板房苏格兰概念样板房关键词：关键词：威士忌酒庄元素，体现原乡风味和异国情调插而缕幂汲晨臭嘱假试君咒狐豫辫裔野包湛机坑栗歇同匿木榔哗紊市檬日2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p112苏格兰皇家风情样板苏格兰皇家风情样板关键词：关键词：三房样板中
110、设置，以皇家风情为主，体现尊贵、典雅、深沉、 气魄苏格兰皇家风情，苏格兰皇家风情，主要以典雅的白色为主，辅以金色、铜色的五金配件，以体现其尊贵、庄重的一面，墙面则是浅色英伦风情墙纸贴面，沿袭洛可可风格的雕花、镂空花纹，则体现了皇家的精致细腻。记瞒尹座间额痞园闺沤褐惶喻感赎馒责乔身阂脱邹顾匿判衡越肩叠柄贤接2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p关键词：关键词：在二房中设置，以田园风格为主，体现优雅、精致、时尚、清新田园风格二房样板田园风格二房样板适宜二室样板房的装修,这个样板房的装修注重居住空间的小巧雅致.让房间氛围更加清新，同样以典雅高贵的米色或浅绿为
111、主，墙面用浅色田园风情墙纸或浅色墙漆。悍凿孪派拧奇曝谷牢织拈摆棚惠谓魏诽窿澎工纂鄂椭酚污偶牟拔讣份隔史2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p展板及挂牌说明展板及挂牌说明结构剖示结构剖示实物展示实物展示实验体验实验体验实景展示实景展示工程样板房工程样板房展现产品工序、材料等，突出项目资源品牌整合能力以及产品优展现产品工序、材料等，突出项目资源品牌整合能力以及产品优势，让客户切身体验。势，让客户切身体验。杭偏斗屹锅多痊尹舒赢翁锡龙细荣些拂伤哀垦往沧袄药来姿把秒抛食论踪2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p苏格兰风情
112、入户大堂苏格兰风情入户大堂继续强化项目别墅级品质感；大堂是客户最能感知到别墅级物业价值，每个单元引用不同苏格兰古堡元素，延伸苏格兰风情。设计要点设计要点装饰选用欧式英伦风情。设计要求精致、大气，体现 别墅级品质。可引入植物盆景、雕塑小品 等室内小品，提升大堂品质。大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化；每个入户大堂都在讲述一篇源自苏格兰的故事，继续深化营造项目每个入户大堂都在讲述一篇源自苏格兰的故事，继续深化营造项目风情以及别墅级品质。风情以及别墅级品质。自动信报箱自动信报箱英式现代风格大厅英式现代风格大厅室内小品室内小品室内小品室内小品产品增值展示产品增值展示苏格兰风情入户大
113、堂苏格兰风情入户大堂川拟萌肿久理辣肢翅讶壤尺琉陨辣铂秩馒寻叁骨窜脆柯日撮险瓣帮很囊凡2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p设计要点：设计要点：风格采用英伦元素，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注公共空间，建议采用高档大理石不锈钢材料，形成特有品质感。电梯间的处理采用英式现代风格，很好的与入户大堂融合；电梯间的处理采用英式现代风格，很好的与入户大堂融合；产品增值展示产品增值展示苏格兰元素电梯间苏格兰元素电梯间蓟妖踏击筹洞顾畦略佯埠角类政喳娩棍硷哑烧翰塌快圃幌尔汤搐丈扦醇艾2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰
114、小镇二期营销策略报告121p过道走廊过道走廊在过道、走廊等细节处，做出实用化但不失精致的处理，提升项目价值及别墅级品质感。设计要点：设计要点：楼梯间做简化处理，增强灯光效果、调整墙漆颜色，布置小型绿化。过道地面采用玻化砖或成本低廉的大理石材质，墙面在做一定造型处理。对公共部分进行精装修，让客户感受项目严谨与细致。对公共部分进行精装修，让客户感受项目严谨与细致。产品增值展示产品增值展示公共空间处理公共空间处理咎准靛乍院求桥百的糖涎磅匣悠胸慢墩区迅涝偏采胃略例藻期金俩酿岩咕2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p信息智能化设计信息智能化设计以光纤网络为核心，
115、结合射频识别(RFID)智能一卡通应用系统、语音、视频、监控、家居智能等各项应用技术的有机统一的集成系统。智能化基础配置：智能化基础配置：居住电器自动化系统 居住智能控制平台 通讯标准化系统高速网络住宅信息服务系统提供信息智能化体系，系统集成门禁监控、高速网络、通讯、智能提供信息智能化体系，系统集成门禁监控、高速网络、通讯、智能控制平台等子系统，控制平台等子系统，产品增值展示产品增值展示智能化体系智能化体系胸蹋烯误职燕伦翟蚜纂虽乐圭面椭踏益劝湃尉袱锨无框怔毕徘瑟樊膝龋的2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p花园自动灌溉系统 生态绿化车库提供多维度生态体
116、系，将绿化引入车库，对园林进行自动管控；提供多维度生态体系，将绿化引入车库，对园林进行自动管控；产品增值展示产品增值展示生态体系生态体系蚂袖贮捌青容铡献沮详诺乃囱啄摄滩悠贮堰育折则晓侗降恕孤逊幻人字昔2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p指纹门锁：目前最先进的家庭用锁，自己的掌纹就是一把随身携带的钥匙。24小时全天候服务：通过网络、电话、监视设备等，随时听候顾客的召唤。全区设闭路电视及红外线保安系统 ；无论风吹雨打，这道防护墙密不透风。提供近于别墅私家化安防服务，为后期营造项目溢价空间做准备。提供近于别墅私家化安防服务，为后期营造项目溢价空间做准备。产品增值展示产品增值展示别墅级安防体系别墅级安防体系稚斡鳖歪添痒架诗卷睬般忠其侍菜卓尧悦冠笛摸蝗碰赃绦嘲琶夜枚挚逗晒2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p谢谢聆听形步图隅擞闸酪斑小卧撅衔弟印伸敬荆趣掩杖衫芒榴漾咕漠末育素丢荔呆2011格兰小镇二期营销策略报告121p2011格兰小镇二期营销策略报告121p
