783802366恒隆地产泰州紫荆欣城项目企划及前期工作建议书103p

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1、企划及前期工作建议书 09年 07月恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目HENG LONG REAL ESTATE CO., LTD . TAIZHOU第 四 空 间 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述产品总平篇产品总平篇 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作概述自2009年4月到2009年7月，通过我司几次和恒隆及设计院对产品总平研读、讨论、调整，现产品总平已基本定型。泰东地区新盘不断涌入、以大盘居多，竞争日趋激烈。为了更好开展工作，在残

2、酷竞争中抢得先机，工作速度加快刻不容缓，现我司就目前产品阶段企划方面提出一些建议，供恒隆参考，目的在于更好的协调彼此的工作，加快工作的节奏，尽快让项目公开乃到销售。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述A 地块地块地块地块 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 A地块产品形态为纯多层、以两房及小三房为主，户型及面积符合市场需求，但是我们不能忽视同周边竞争项目的同质化竞争，7.23号拍下的原润景地块规划要求90平米以下的房源的要占到40%以上，加上东城国际目前剩下的房源也以两房为主，形势非常严

3、峻，故我司强烈建议为了避免与竞争个案润景地块正面竞争，一定要加快速度，抢得先机，防止日后处于被动局面。阶段性工作总结概述房型面积（m2）套数比例二房二厅一卫90以下17531.8%三房二厅一卫95-11016530%三房二厅两卫120-13013023.6%三房二厅二卫130-140407.3%四房二厅二卫130-145407.3%合计550100% 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述B 地块地块地块地块 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 B地块产品业态规划以多层、高层为主，从市场出发

4、结合利润实现该产品业态规划是合理的，加上泰州首创电梯洋房及双拼别墅的点缀，从业态分布角度提升了整个项目的品质，但我们不能忽视目前泰东地区对高层还是具有一定的抗性，形势不容乐观，所以高层最后开发，以时间换取空间。另外在项目上要求我们要具备前瞻性，要在产品的形象、品质、景观配套上树立竞争优势，拔高于竞争对手，提高项目的市场认知度和竞争力。阶段性工作总结概述建筑类型套数比例多层95443.7%小高层31614.5%高层82437.8%电梯洋房723.3%双拼别墅140.7%合计2180100% 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述推盘顺序

5、推盘顺序 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述综述关于项目整体推盘顺序，我司与恒隆经过多次讨论就推盘顺序早已达成一致，总的推盘顺序为先A地块后B地块、A地块先北后南、B地块先多层后高层。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述A地块地块地块地块 推盘顺序推盘顺序推盘顺序推盘顺序 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述图中红圈范围内为A地块一期北面10幢多层，共计280户图中蓝圈范围内为A地块二期南面10幢多层，共计

6、270户 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述B地块地块地块地块 推盘顺序推盘顺序推盘顺序推盘顺序 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 阶段性工作总结概述一期三期二期红圈范围为一期，由17幢多层、2幢电梯洋房、3幢双拼别墅组成，共计590户。蓝圈范围为二期，由17幢多层、4幢双拼别墅，共计450户。绿圈范围为三期，由5幢小高层、7幢高层组成，共计1140户。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案的分析欧亚国际的项目概况欧亚国际的项目概况

7、恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际项目名称欧亚国际开发商泰州市亨利房地产开发有限公司建筑面积320000m2规划户数1985户容积率1.15目前推案价格叠加：3140元/m2洋房：2980元/m2物业类型多层、花园洋房叠加别墅、小高层和商业建筑形态量化分布60幢多层、6幢小高层、8幢叠加别墅叠加小高层多层花园洋房 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际近期成交情况近期成交情况 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际近期

8、成交走势图通过近四个月成交情况走势图可以看出欧亚前三个月成交基本稳定，没有太明显的波动，进入7月份去化速度明显加快，分析主要是受整个泰州房地产市场利好的影响。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际已推房源去化分析已推房源去化分析 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际期数推盘时间推盘业态推盘数量(套)推盘价格（元/m2)去化数量（套）去化比例一期2007.5.27多层花园洋房220花园洋房：2680多层：248022098%二期2007.12.16多层花园洋房290花园洋房：2

9、890多层：272028598%三期2009.3.8花园洋房叠加别墅218花园洋房：2980叠加别墅：31406329%已推房源去化统计表 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际未推房源分析未推房源分析 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案欧亚国际未推房源统计表业态栋数套数面积范围（m2）主力面积（m2）花园洋房34约840户104-148104-128叠加别墅5约62户141-264160小高层6约378户未定未定合计451280从上表我们可以清楚看出欧亚国际剩余房源以花园洋房为主，

10、户型集中在三房，和本案存在一定的竞争，加上其市场口碑已经形成，已有2期业主入住，应该说对我项目形成直接威胁。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案分析东城国际项目概况东城国际项目概况 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际项目名称东城国际开发商泰州市金迪奥地产开发有限公司建筑面积96698m2规划户数820户容积率1.413目前四期预约价格多层：2980元/m2花园洋房：3100元/m2物业类型多层、花园洋房商业建筑形态21幢多层、6幢花园洋房花园洋房多层多层多层 恒 隆 地 产 紫

11、荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际近期成交情况近期成交情况 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际近期成交走势图通过近7个月销售情况走势图，可以看出该项目前6个月除5月受开盘影响销售相对较好外，其余5个月销售基本停滞，进入7月成交数量激增是由于其三期被政府集中采购签约，近期将推出四期房源，分析可以得出如无政府集中采购三期房源，销售形势堪忧。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际已推房源去化分析已推房源去化分析 恒 隆 地 产 紫 荆 欣

12、 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际已推房源去化统计表期数推盘时间推盘业态推盘数量(套)推盘价格（元/m2)去化数量（套）去化比例一期2008.1.8多层120多层：279512098%二期2008.3.8多层120多层：289011998%三期2009.4.27多层132多层：29008161% 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际未推房源分析未推房源分析 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案东城国际未推房源统计表从上表我们可以清楚看出东城国际剩余

13、房源以多层为主，户型集中在两房，面积段与本案A地块相似，和我本案存在直接的竞争，加上其位置要优越于本项目，需高度引起重视。业态栋数套数面积范围（m2）主力面积（m2）多层 9 292套 85-123 85-90花园洋房 6 210套 122-145125-135 合计 15 502套 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案碧桂园项目概况项目概况 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案碧桂园项目名称碧桂园开发商碧桂园集团建筑面积2374000m2规划户数1196户（一期）容积率1.1价格小高层：2

14、700元/m2别墅：3300元/m2物业类型花园洋房、小高层、别墅、商业建筑形态18幢小高层层、89幢别墅（一期） 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案碧桂园已推房源去化统计表期数推盘时间推盘业态推盘数量(套)推盘价格（元/m2)去化数量（套）去化比例一期（依柳苑）2008.9.8小高层182小高层：27005532%一期（环玉苑）2008.1.8小高层联排、双拼1014小高层：2700别墅：330065865% 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案碧桂园近期成交情况近期成交情况 恒 隆 地

15、 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案碧桂园近期成交走势图通过上图我们可以清楚看出，作为一大盘，推出数量之多，去化的相对比例偏低，尤其进入6月份销售更是惨淡，推广活动基本停止，恶性循环，去化速度更为缓慢，但不能忽视其品牌影响力。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案分析“润景地块润景地块”项目概况项目概况 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案润景地块项目概况润景地块的最终土地拍卖成交价格对本案有着一定利好影响，但我们不可忽视的是其位置要优于本项目，同时

16、其40%以上的90平米以下的小户型，也会对本案造成直接竞争，可以预见此竞争个案是我们未来最重要的对手之一。编号土地位置土地面积（/亩）土地用途规划指标要求出让年限（年）成交价备注容积率建筑密度绿地率20094-1号海陵区民兴中学西侧77003（115.50）商务金融城镇住宅1.1441.00532.83%29.85%商务金融40城镇住宅7070万/亩套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不少于40% 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 竞争个案润景地块与本案楼板价比较与本案楼板价比较 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工

17、 作 建 议 书 竞争个案润景地块通过对润景地块楼板价与本案总地块楼板价及A地块楼板价比较,可以看出本案的土地价格优势单从总地块来讲相对较大,但A地块与其比较,发现A地块价格优势减弱,再综合其位置因素,楼板价优势更为缩小。项目名称容积率土地成交价（万元/亩)楼板价(元/m2)备注润景地块1.14470917紫荆欣城1.745396紫荆A地块1.3545500 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案企划精神口号城东，只有一座紫荆欣城诠释1、城东表明项目的地理位置、紫荆欣城是本项目案名，口号可以让客户清楚知道本案的位置及案名。2、只有一座紫荆欣城显

18、示了本项目的在城东的无可比拟性，表现出一种舍我其谁的霸气。3、口号通俗易懂，便于记忆和传播。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案阳光大道引导旗展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案现场看板展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案围墙广告效果图展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案户外大牌效果图 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划

19、方案企划精神口号紫荆欣城，作泰州东道主诠释1、口号突出了项目案名，利于客户记忆2、东道主一定程度上表明本案区位位置3、东道主更是显示出一种后入为主的豪气，给客户充分的信心 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案阳光大道引导旗展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案现场看板展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 企划方案围墙广告效果图展示 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议本案劣势本案劣势

20、恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议本案劣势1、本案位于城东，交通、商业、教育等配套还不完善2、区域项目竞争激烈，同质化产品现象严重3、周边意向客户大部分已经被竞争项目瓜分4、本案位置无主干道经过，位置劣势明显，出行极不方便 相对于目前竞争个案，本案位置相对较偏，建议从品质上打造区别于竞争个案的项目卖点，形成自己的产品竞争力。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议外立面建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建

21、议概述外立面代表了一楼盘的形象，最能体现开发商的实力和一个楼盘的品质，它的成功与否一定程度上影响到客户对楼盘的认知度，其重要性不言而喻，故对于外立面的把握应该投入大量的精力。我司通过对设计院提供的两幅立面效果图进行仔细研读发现其立面色彩搭配上存在一些不足，欠缺创意，建议立面从色彩搭配上要更有创意一点，通过立面视觉冲击效果，让客户仅从立面就可以一定程度上认知项目，认可开发商的实力，进而产生购买欲望。我司现给出4幅立面效果图，其色彩搭配上是值得借鉴，仅供恒隆及设计院参考。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议目前设计院提供外立面效果

22、展示效果一 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议设计院提供外立面效果展示效果二 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议我公司提供外立面效果展示多层的效果 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议我公司提供外立面效果展示高层的效果 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议我公司提供外立面效果展示高层效果 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企

23、 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议外立面建议我公司提供外立面色彩搭配效果展示高层效果 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议材质建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议概述随着居民生活不断提高，客户对小区的相应配套设施的材质要求日益严格，客户对材质落后的项目往往缺乏信心，为了给客户购买信心同时为了增加本案的竞争力，打造项目品牌，我司建议本项目选用优质的材质，树立项目形象，可将样品放于售楼处专门位置供客户参观、了解，让客户更好认可项目。 恒 隆 地 产

24、紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议进户门材质建议进户门选择一定要结合美观性与功能性于一体，通过左右两幅进户门实景比较，我们可以清楚看出其带来完全不一样的视觉感受，同样客户也会感受到。故建议选用盼盼等知名厂家的钢质进户防盗门，满足功能性的前提下，保证其美观大方。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议单元门材质建议单元门美观性往往被人们所忽视，左边两幅图代表了不同的品质要求，往往很多项目为了省钱选择的单元门式样陈旧、色彩缺乏新意，让客户一看就觉的小区品质一般，进而怀疑小区其它方面的品质

25、及开发商实力，故建议选择单元门在考虑安全性基础上要从式样及色彩搭配上选择。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议车库门材质建议自行车库门考虑到其位置和进户门及单元门相比不是很突出，人们对其要求基本满足安全性，故车库门更多的是考虑其功能性，但也不能象最左边图中门一样，让人一看档次就低、质量不好。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议材质建议楼梯及扶手材质建议楼梯扶手踏步的美观直接影响到一楼盘在客户心中的品牌度，扶手可采用不锈钢或者铁构件，贴面采用大理石，美观、大气。 恒 隆 地

26、 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议小区入口建议小区入口建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议小区入口建议小区入口建议效果图小区大门可以说是一楼盘的脸面，是一开发商实力的综合体现，它的成功与否一定程度上会对销售产生影响所以门楼必须大气并且突出小区的案名。效果一 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议小区入口建议小区入口建议效果图效果二 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议小区景观设

27、计建议小区景观设计建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议景观设计总主题思想结合本案紫荆欣城案名及恒隆港资背景，同时考虑到港式主题景观设计在泰州还未有项目使用过，所以本案景观设计总主题思想是充分利用港式样元素进行设计。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议A地块地块地块地块 景观设计建议景观设计建议景观设计建议景观设计建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议A地块景观设计建议景观大道景观大道紫荆花广场紫荆花广场亲亲子子乐乐园

28、园区区九龙大道九龙大道健身区健身区读书角读书角次干道景观次干道景观 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议景观大道效果图气派的景观大道，让客户还未到房子就可以感受到小区高档的现代气息。建议两侧以紫荆花及其雕塑为主，适当搭配上常绿乔木。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议次干道效果小区次干道给您的是一条仿佛置于花木丛中的景色道路。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议主干大道效果主干道突出的是一种气派和美观，摒弃传统的水泥路面，配

29、以充满生活气息的沥青道路，集美观与实用为一体。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议紫荆花广场效果图紫荆花广场不是传统少许树木加上健身器材而组成，它是集花草树木、水景与一体的现代概念式广场。充分考虑现代城市元素。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议亲子园效果图一个小区永远是以和谐为主题，亲子园的出现让孩子和家长在休息时间足不出户就可以拥有一个可供嬉戏的场所。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议读书角读书角的出现，更增添了小区

30、的文化氛围，体现出小区的人文气息 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议健身区效果健身器材永远是小区不变的设施，增加健身器材的多样性才能更加满足业主不断提高的运动品质要求。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议B地块地块地块地块 景观设计建议景观设计建议景观设计建议景观设计建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议B地块景观设计建议 香江广场香江广场香江路香江路中央水景区中央水景区运动健身区运动健身区 恒 隆 地 产 紫 荆 欣

31、城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议香江广场效果图作为本案最大的中心广场，它不仅仅是传统意义的广场，更是小区集中景观的体现，重点打造的对象，要集花草树木、雕塑、小品于一体，和谐搭配，突出紫荆花等港式元素。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议支路效果 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议中央水景亲水平台区效果图中央水景区虽然不大，但是它的出现提升了整个小区的品质，建议设立小桥、凉亭给人一种小桥流水的氛围，同时水系里可养一些观赏鱼类。 恒 隆 地 产 紫 荆

32、 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议篮球场、网球场、羽毛球场效果图羽毛球场、网球场、篮球场等大型运动场所的建立更综合体现了整个小区的品质及实力。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议植物、雕塑效果图紫荆花开，格外娇艳，让业主在小区就可以感受到南国的风景紫荆花雕塑、迪斯尼卡通人物更添加了小区的港式氛围建筑小品紫荆花 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议标识系统建议标识系统建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议

33、书 产品策略建议标识系统建议综述 一个小区的标识系统代表了其品质及服务意识，为了给业主生活带来更大的便利同时提高小区的服务及品质，标识系统越发重要。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议标识系统建议具有现代风格的标识指示牌，在给业主、访客提供人性化服务的同时，更增添小区现代居住氛围，提升了小区居住品质。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议标识系统建议越来越多的人性化的标识系统，让任何置身于小区的业主，访客感觉到那些标识不仅仅是一种信息的传达，更是觉的它的出现让人们时刻感觉到自己居住

34、的是一个高品质现代小区，体现高品质生活的特征。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议标识系统建议各种形态的指示牌在小区适当的位置给业主提供服务的同时更给小区增添一道靓丽的风景线，渲染了一种现代生活氛围。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议智能化系统建议智能化系统建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议智能化系统建议综述 随着人们生活水平的不断提高，对小区的安全、便捷等智能化系统要求日益严格，传统的管理模式弊端越来越明显，本项

35、目考虑目前虽其它项目早已引进智能化管理模式，但未在宣传时做为重要卖点来宣传，故本项目做宣传时候可将智能化作为一卖点来针对性宣传，充分让客户感觉到小区的安全、便捷，进而引发客户购买。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议建议1、围墙50m四光束红外周界感应报警四光束红外相比两光速红外，安全性能更为可靠，灵敏度更高，符合业主对小区安全性要求，关键对于这些高科技产品要正确引导，合理解释其功能效用，贴近业主想法，这就可以被业主接受，更能成为本项目一卖点，此举是很必要的。2、社区电子显示屏，提供天气、服务等社区服务小区安装电子显示屏主要从服务性和人

36、性化角度出发，实实在在帮业主提供方便，虽说此事甚小，但是其作用是不可忽视的，要让业主真正觉的这是为他们生活提供便利。3、居家门磁报警门磁报警成本不高，但其作用是很明显的，可以成为小区安全的二道保险。4、三方对讲（可视）三方对讲可以让业主、访客、物业连成一体，形成互动，可以更便捷更安全，此技术在泰州很多小区早已投入使用，技术成熟，但对其功能宣传甚少，我们可以利用这做一针对性宣传，让客户觉的其实用性及功能性。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 产品策略建议智能化系统效果图LED视频可视对讲 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工

37、 作 建 议 书 营销策略营销思路提炼营销思路提炼 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略营销思路提炼-卖点整合 本案劣势上面已作具体阐述，单从劣势来看本案的销售前景还是有一定的压力，为了在残酷竞争中冲出重围，必须打造本案的竞争优势即卖点。现结合本案劣势、背景、规划、产品、景观等因素，充分挖掘本案区别于其它竞争楼盘的卖点，我们只有去打造自己的卖点才能保障项目销售顺利开展，资金快速回笼，最终实现预期利润。综上所述，我司建议从以下几方面打造自身优势： 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略自身优势的

38、提炼1、港资背景考虑香港在泰州市民眼里是繁华生活的代名词，充分利用港资背景这一有利因素做宣传，宣传本项目景观设计等都是结合香港因素来的，充分利用好潜在客户这一心理。2、紫荆花广场（香江广场）作为一项目，必须有其自己的景观特色，而中心广场又是这一特色的集中体现，结合港资背景，紫荆花广场的设计与案名是呼应的，在泰州也是唯一的港式广场的设计，可区别于竞争个案，打造本项目自己的竞争优势。3、首推电梯多层电梯多层在泰州是首家推出，给整个项目本身提升了档次，拉升了项目的品质。4、社区大巴考虑到项目位置偏僻，出行不便，为淡化这一劣势，故考虑采用社区大巴的形式服业主，让业主生活更加便捷，同时宣传上可做一重点，

39、充分体现出小区的品质及人性化服务。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略自身优势5、高品质物管服务生活的不断提高，业主对物管的服务要求也越来越高，高品质的物管服务可以给业主带来便捷服务的同时更可以树立项目的品牌度，对老带新等销售是有很大的促进作用，引进高品质的物业公司先期作形象宣导，后期做物管执行培训是很有必要的。6、材料的领先二十一世纪各种新能源、新材料的运用日益加速，而房地产方面新材料的运用更是明显，各种环保、节能材料不断出现，为保证项目的竞争性，可借鉴大城市成熟的新材料运用技术。7、社区的运动设施小区配套有网球场、羽毛球场、篮球场这些设

40、施可以说是高品质小区的体现，区别于传统小区单单的健身器材，这些配套可以说更符合年轻人及孩子的需求，这点我们可做重点宣传，用孩子来带动大人促进销售。8、社区配套（超市、社区诊所、洗衣房、银行）考虑到项目周边配套不完善，这不是我们可以改变的，但是我们能改变的就是我们小区内配套，只有小区内配套完善了，客户生活问题解决了，才会接受本项目，所以这些配套必须在宣传中得以集中体现。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略1、沿阳光大道引导旗的制作考虑本项目离328国道还有一定的距离，影响客户认识项目，而作为连接道路的阳光大道一定要做好纽带作用，故建议沿阳光大

41、道引导旗近期要做好，让客户清楚知道项目地理位置。2、市区及工地户外大牌的制作借助户外这一资源，可让客户更好的认知本项目，尽可能让项目信息传达到所有潜在客户那里，建议328国道与阳光大道户外大牌与沿阳光大道引导旗同时完成，同时建议市区大牌同步进行布置。3、工地围墙的制作工地围墙的作用在于广告性及美观性，而现在去工地很难让人觉到项目位置即将新建楼盘，给人一种空旷的感觉，故建议做好工地围墙，第一可以起到宣传作用，第二，可以起到美观作用，此项工作建议尽快落实。营销思路提炼-宣导切入建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略4、售楼处尽早公开售楼处作为

42、房地产销售的主战场，其重要性不言而喻，考虑到本项目目前工地售楼处迟迟未能落实，建议在市区核心位置设立市区售楼处，起到更好的客户蓄水工作，同时也可以作为项目形象展示和公关活动的场所。5、产品研讨会项目为正式公开前，为了更好的起到形象宣传作用，产品研讨会不失为一种好的形式，其一，可以让客户更好了解本项目；其二，可以让我们更好了解客户的想法和需求；其三，可以与政府联动，起到搞好政府关系，在政府机关起到很好的口碑作用。营销思路提炼-宣导切入建议 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略营销思路提炼-工作节点把握序序号号工作计划工作计划天天数数开始时开始时

43、间间完成时完成时间间备注备注1总平图评审及建设用地规划许可证2009.7.302项目产品细部研究确定202009.8.12009.8.203施工临时围墙砌筑 302009.8.102009.9.104扩初设计202008.8.12009.8.205扩初综合会审202009.8.202009.9.106施工图设计302009.9.112009.10.107施工图审查152009.10.102009.10.248监理招标102009.10.112009.10.209监理单位资质审核及合同备案32009.10.212009.10.2310土建和安装招标102009.10.112009.10.2011

44、办理质监、安监等相应备案手续52009.10.252009.10.2912开工建设2009.11.113基础部分302009.11. 22009.12.214主体工程达到销售条件102009.12.32009.12.12 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 营销策略营销思路提炼-工作节点把握序序号号工作计划工作计划天天数数开始时间开始时间完成时完成时间间备注备注15房屋面积测绘202009.10.252009.11.1516物业公司的选择确定202009.10.202009.11.1017取得预售许可证102009.12.222010.1.218售楼

45、处的选址352009.8.12009.9.519售楼处装修402009.9.62009.10.1620人员招聘162009.9.152009.9.3021人员培训302009.10.12009.10.3022工作服、胸牌制作152009.10.102009.10.2423沙盘模型、单体模型252009.10.12009.10.2524销售道具准备202009.10.12009.10.2025销售人员进场2009.10.3026项目开盘2010.1.8本计划是在各项工作相互正常衔接前提之下编制的,不排除在实施环节中出现非常规性工作。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 结束语 以上是我司就产品研发阶段提出企划建议，供恒隆参考，目的在于提高我们现有的工作效率，对于每个节点的工作安排我司会根据具体情况作针对性阐述。 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书 谢谢聆听谢谢聆听