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1、中铁子悦薹小高层价格方案中铁子悦薹小高层价格方案中铁子悦薹小高层价格方案中铁子悦薹小高层价格方案20112011年年1 1月月万科森林度假公园（公寓）万科森林度假公园（公寓）度假公寓预计开盘实收2万元/,扣除2000元/实际装修成本（对外宣称3000元/装修标准），预计折算毛坯实收1.8万元万元/。万科项目12月18日举行认筹，交2万委托装修款可认筹，截止目前共认筹1200组，其中岛内约800组，岛外约400组度假公寓度假公寓时代海岸时代海岸产品供品供应：总建面52万，含酒店式公寓、高层住宅、别墅、商业裙楼等户型：型：高层住宅54-74 一房（约30%），97-99两房，128-172 三房景
2、景观：紧邻三亚河，高层可观海景。产品推售情况产品推售情况2010年2月7日推出2栋高层公寓，总计约420套，约有一半属于保留单位，目前还剩约86套未售。 50套/月 25套/月 淡季1-2套/月，旺季约10套/月 6套/月 40套/月 5套/月 4套/月历史成交记录历史成交记录09年1月推出274套6月涨价均价均价1.6万万（毛坯）（毛坯）12月涨价均价均价3.4万万（毛坯）（毛坯）10年2月封盘，准备带装修均价均价1.8万万（毛坯）（毛坯）销售约销售约200套套销售约销售约30套套销售约销售约10套套东岸（鸿洲国际公馆）09年11月3日开始内部认购，共拿出300套2010年1月涨价均价均价1
3、.8万万（毛坯）（毛坯）2月7日正式开盘均价均价2.7万万（毛坯）（毛坯）12月初涨价均价均价2.5万万（毛坯）（毛坯）认购约认购约100套套销售约销售约50套套销售约销售约50套套香榭左岸均价均价2.9万万（毛坯）（毛坯）销售销售6套套价格及销售情况价格及销售情况时间段时间段2月7日开盘12月10日调价价格价格均价2.7万均价2.9万销售情况销售情况09年11月开始内部认购，12月前平均约15套/月，总计销售约200套平均1-2套/周，约6套/月账面均价账面均价2.9万元/（毛坯）折扣折扣一次性付款9.5折折算实收均价折算实收均价约2.75万元/销售情况销售情况价格情况价格情况半山半岛半山半
4、岛5 5期（观山景板式高层）期（观山景板式高层）产品供品供应：总占地2000亩，含别墅、酒店、高层住宅，以及高尔夫、学校、剧院、游艇码头等高端配套。户型：型：五期主要为127-170的两房、三房纯板式高层景景观：海景、山景、高尔夫。推盘情况推盘情况231 1期期0707年年1.81.8万万2 2期期0808年年3 3月月2 2万万3 3期期0808年年1010月月2.82.8万，万，0909年年1212月涨至月涨至3.83.8万万4 4期期（0909年年7 7月认月认购购3.53.5万，万，1010年年2 2月开盘月开盘4.94.9万）万）5 5期期5期推出1栋观山景高层（距海约400米）、2
5、栋观海景高层（距海约300米），总计200套左右。12月1日开始接受预订，预计2011年1月中旬开盘。3 3、4 4期销售情况期销售情况 100套/月 60套/月08年10月推出1302套09年9月涨价均价均价2.8-3.1万万09年底基本清盘均价均价3.8万万销售约销售约1100套套销售约销售约200套套3期4期 20套/月 5套/月09年7月开始蓄客，总计约300套10年2月开盘均价均价3.5万万10年12月5期开始认购均价均价4.9万万认购约认购约150套套销售约销售约60套套5 5期价格及蓄客情况期价格及蓄客情况时间段时间段12月1日12月1日-12月28日具体情况具体情况开始接受预订
6、，每个客户可预订一个房号，不用交钱，预定后不能更改房号、不可更名总计有将近120120批批客户登记房号，现场平均每天到访客户超过20组5 5期推出楼栋期推出楼栋观山景观海景1观海景2对外预计销售均价对外预计销售均价2.7万元/3.3万元/3.5万元/对外宣称装修标准对外宣称装修标准5000元/5000元/5000元/实际装修标准实际装修标准约3000元/约3000元/约3000元/ 折算毛坯实收价折算毛坯实收价约约2.42.4万元万元/ /约3万元/约3.2万元/蓄客情况蓄客情况价格情况价格情况别墅及多层洋房，已基本售罄。70年产权酒店式公寓，45-85，均价2.5万元/（可拎包入住）,8月份
7、开始销售，总计336套，目前已售出约100套.2栋11层小高层板楼(宽景洋房),总计132套，均价2.5万元/（精装修），9月30日开售销售，目前已销售约80套凤凰水城南岸凤凰水城南岸（宽景洋房，实为11层的板式小高层）价格及销售情况价格及销售情况时间段时间段9月30日9月30日-12月28日具体情况具体情况宽景洋房开始正式销售，总计132套累计完成销售约90套，平均约30套/月对外销售均价对外销售均价2.5万元/ （精装修）折后销售均价折后销售均价约2.4万元/ （精装修）对外宣称装修标准对外宣称装修标准2500实际装修标准实际装修标准约2000折算毛坯实收价折算毛坯实收价2.22.2万元万
8、元/ / 折扣类别折扣类别折扣折扣一次性付款9.8折销售经理折扣可累计到9.5折销售情况销售情况价格情况价格情况折扣情况折扣情况卓达东方巴哈马卓达东方巴哈马三期三期目前推出17A、18、21号楼接受认购，预计2011年1月开盘。价格及销售情况价格及销售情况时间段时间段09年10月-10年12月23日12月24日-28日具体情况具体情况内部客户可认购，均价1.9万元/ ，累计认购约200套通知所有登记客户可交全款认购，毛坯均价2.1万/,4天来暂无认购。对外销售均价对外销售均价2.5万元/ （精装修）折后销售均价折后销售均价约2.3万元/ （精装修）对外宣称装修标准对外宣称装修标准3000实际装
9、修标准实际装修标准2000折算毛坯实收价折算毛坯实收价2.12.1万元万元/ / 折扣类别折扣类别折扣折扣提前认购9.3折蓄客及销售情况蓄客及销售情况价格情况价格情况折扣情况折扣情况山水天域山水天域产品供应：产品供应：总建面14万，为纯板式高层住宅户型：户型：一房57-82 ，两房102-122 ，三房131-150 ，四房220 景观：景观：紧邻三亚河，高层可观海景。山水天域山水天域山水天域2008年2月2日开售，目前仅剩约80套房源未售，紧邻马路，噪音较大、景观较差的户型。如左图所示：山水天域历史销售情况山水天域历史销售情况总计1024户，首批08年2月2日开盘。均价均价1.1万万销售约销
10、售约500套套09年8月5日均价均价1万万均价均价1.9万万09年12月30日均价均价2.5万万销售约销售约200套套10年2月5日09年4月3日均价均价1.2万万10年1月6日销售约销售约300套套销售约销售约40套套销售约销售约60套套均价均价2.9万万3535套套/ /月月5050套套/ /月月6060套套/ /月月40套套/月月注：山水天域总计1024套房源，目前总计剩余约80套房源未售出。6060套套/ /月月销售约销售约30套套旺季约旺季约4套套/月，淡月，淡季月季月1-2套套/月月尾盘价格及折扣情况价格及折扣情况账面均价账面均价2.9万元/（毛坯）折扣折扣一次性付款9.8折，另外
11、现场销售经理有一定折扣折算实收均价折算实收均价约2.7万元/竞争楼盘打分权重制定竞争楼盘打分权重制定项目名称项目名称折算毛坯实收折算毛坯实收均价均价销售情况销售情况洋房打洋房打分权重分权重万科森林度假万科森林度假公园（公寓）公园（公寓）1.8万/12月18日起交2万认筹，至目前为止累计认筹约1200组20%时代海岸时代海岸2.75万/12月10日涨价前约15套/月，12月10号涨价后总计销售3套15%半山半岛半山半岛5 5期期（山景房）（山景房）2.4万/总计有将近120批客户登记房号，现场平均每天到访客户超过20组15%凤凰水城凤凰水城2.2万/9月30日至今累计完成销售约90套，平均约30
12、套/月30%东方巴哈马东方巴哈马2.1万/09年至今内部客户认购约200套（均价1.9万/ ），12月24日公开认购（毛坯折后均价2.1万/ ），没有成交20%山水天域山水天域2.7万/4-9月每月销售1-2套，10-12月每月销售4套合计合计备注：权重的制定，是参考各竞争项目与本项目的相似程度、竞争程度及销售速度等多方面综合进行打分。100%100%与竞争项目主要指标对比与竞争项目主要指标对比楼盘名称楼盘名称景观景观梯户比梯户比赠送面积比赠送面积比层高层高万科森林度假公万科森林度假公园（公寓）园（公寓）山景、一线湖景两房一梯12户（外走廊板楼）一房一梯16户塔楼12%-15%，平均约13%3
13、米时代海岸时代海岸紧邻三亚河、高层可观海景一梯八户8%-28%，平均约15%3米半山半岛半山半岛5 5期期（山景房）（山景房）一线海景、山景一梯八户（外走廊板楼）平均约14%3.15米凤凰水城（宽景凤凰水城（宽景洋房）洋房）河景一梯两户30%-50%，平均约35%3米东方巴哈马东方巴哈马高层可观三线海景一梯三户至六户平均约15%3米山水天域山水天域紧邻三亚河、高层可观海景一梯两户平均约11%3米本项目本项目山景、三线海景一梯两户约30%3.2米1.1.项目小高层在自身产品的打造上（如梯户比、赠送面积比、层高等）占据一定优势，项目小高层在自身产品的打造上（如梯户比、赠送面积比、层高等）占据一定优
14、势，但景观资源上无优势。但景观资源上无优势。市场上高层二手房价格参考市场上高层二手房价格参考备注：以上楼盘有较多房源为早期低价销售房源，且大多没有房产证或房产证没有满5年，二次交易需缴纳较多税费，故目前二手房销售价格比一手房价格普遍低2000-5000元/。项目名称项目名称价格区间价格区间均价均价时代海岸时代海岸2-2.8万/2.4万/凤凰水城（高层）凤凰水城（高层）1.7-2.3万/2万/卓达卓达-东方巴哈马东方巴哈马1.6-2.2万/1.9万/碧海蓝天碧海蓝天2.1-3.7万/3万/山水天域山水天域1.7-2.8万/2.4万/项目小高层均价制定项目小高层均价制定楼盘因素楼盘因素权重权重本项
15、目本项目 类比项目类比项目pxpx万科项目万科项目（公寓）（公寓）时代海岸时代海岸半山半岛半山半岛（5 5期山景房）期山景房）凤凰水城凤凰水城（宽景洋房）（宽景洋房）东方巴东方巴哈马哈马景观资源30%202627292520交通便利性10%10710899度假生活配套15%13915131111规划设计15%141514151313产品质素15%141313141311发展商实力10%9108988物业管理5%454433总计100%84 85 91 92 82 75 实收毛坯均价（万元/平方米）1.82.752.42.22.1比较毛坯均价（万元/平方米）1.78 2.54 2.19 2.25
16、 2.35 权重（%）wi20%15%10%25%20%加权平均值（万元/平方米）2.26272.26272.262.26万元万元/ /小高层带装修实收均价小高层带装修实收均价=22600+2500=22600+2500（实际装修成本）（实际装修成本）=25100=2510025002500元元/ / 开盘账面均价建议开盘账面均价建议考虑到未来市场调控政策严厉、及项目2号地产品体量大，建议采取低价入市、低开高走的价格策略迅速占领市场，在保证2号地整体实收均价的前提下，适量降低小高层的开盘实收均价，建议为：24000元元/。以93.67%的综合折扣率来计算，若项目开盘实收均价为24000元/，则账面均价为：24000/93.67=25630 25600元元/The EndThanks!
