[企业管理]2013年万科集团评估管理体系培训

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1、第1页/共34页20212021年万科集团评估体系年万科集团评估体系20212021年年3 3月月4 4日日深圳市瑞捷建筑工程咨询深圳市瑞捷建筑工程咨询第2页/共34页一、季度评估一、季度评估一季度评估要求：1.季度评估体系调整为：实测实量：平安文明=80:20，和关键指标。其他之前的规定动作评估取消。 2.所有在建工程平安文明均需参与评估，实测实量在0.00以上均需参与评估。0.000以下工程仅有平安评估且该工程只有一个标段时，只计平安文明施工评分，无综合得分；工程既有0.000以下标段又有实测实量标段时，平安文明施工评分纳入工程得分按面积进行加权。3.工程综合得分为各标段综合得分以面积加权

2、平均计算以施工许可证载明的面积为准。4、2021年所有在建商业工程均参与集团季度评估。第3页/共34页一、季度评估一、季度评估二平安文明：1.平安生产：文明施工=70:30。2.采用扣分制，如有无法检查工程，权重按实际检查工程得分进行汇总。4.分项检查时按检查要点进行扣分处理，检查工程得分反映风险程度，当检查工程为负值时，得分按零分计取。5.原那么上以一个违章点作为一个评分检查项，当类似性质的违规问题在同一楼层时，视严重程度按13处进行扣分处理。第4页/共34页6.提醒：三宝、四口、五临边、脚手架占平安生产权重50%，总分值为150分。基坑、管沟支护占平安生产权重10% ，总分值为50分，切记

3、实得分须转化为百分制后带入权重计取该分项分值。7.文明施工评价：现场施工人员统一着装，在工程文明施工得分根底上直接加5分。二、季度评估二、季度评估第5页/共34页一、季度评估一、季度评估三实测实量1、实测实量要求按照2021年集团相关文件执行，继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度抹灰工程、涂饰工程、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以目测最差部位进行实测。 2、2021年新开工工程以施工许可证载明时间为准。免抹灰工程结构允许打磨和修补，但修补量不大于10%以墙面为单位；假设修补量大于10%，按照A5版要求进行处理。3、交付评估增加客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量实测窗帘盒部

4、位，偏差合格标准0,5,增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准0,8，“偏差解释：为每组实测极差。第6页/共34页净空实测点位开间/进深实测点位第7页/共34页一、季度评估一、季度评估四.关键指标和工程质量评定：1.内容：尺差控制、定尺加工、防渗漏管理、空鼓开裂、瓷砖集中加工、样板管理、平安事故。2.评判标准：中、较差、差，分值调整为70-80、60-70、60，扣减分值调整。3.关键指标中平安的评定以平安文明分值和是否发生平安事故进行评定。4. 工程质量较差和差的评定条件：必须满足工程综合分90%且在区域排名后15%位假设工程综合成绩90%，较差或差的工程可提升一个等级。5.各等级

5、工程数量计算时按四舍五入方法取整数。第8页/共34页一交付评估体系介绍：一交付评估体系介绍：1.1.精装修交付：实测实量精装修交付：实测实量20%20%+ +观感观感60%60%+ +园林工程园林工程20%20%实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。观感：户内装修观感：户内装修80%80%+ +公共部位公共部位10%10%+ +外立面外立面10%10%园林工程观感园林工程观感 ：软景：软景40%40%+ +硬景硬景40%40%+ +交接处理交接处理20%20%2.2.毛坯交付：户内观感毛坯交付：户内观感60%60%+ +公共部位公共部位10%10%

6、+ +外立面外立面10%10% + +园园林工程林工程20%20%二、交付评估二、交付评估第9页/共34页二实测评分规那么介绍二实测评分规那么介绍涂饰工程不包括空鼓涂饰工程不包括空鼓墙地砖工程包括空鼓墙地砖工程包括空鼓室内门室内门木地板木地板开间进深、净空开间进深、净空实测测区按实测测区按5%5%的套数抽取的套数抽取 抽样抽样3-53-5套，按照实测测区进行覆盖所有套，按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。二、交付评估二、交付评估第10页/共34页三观感评分规那么介绍三观感评分规那么介绍目前观感体系尽量的进行量化。目前观感体系尽量的进行量化

7、。对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。问题的定性：严重对后期交付影响较大，无法整改，一般对后期问题的定性：严重对后期交付影响较大，无法整改，一般对后期交付存在一定影响，但是不易整改，轻微对后期交付影响较小，交付存在一定影响，但是不易整改，轻微对后期交付影响较小，易及时整改易及时整改问题的定量：普遍问题的定量：普遍5 5处以上、局部处以上、局部3-53-5处、个别处、个别1-21-2处，对处，对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。于单项问题，以问题的严重程度进行判断。评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。评估组内部统一评估标准，评估尺

8、度统一。二、交付评估二、交付评估第11页/共34页6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终工程得分以各户观感得分均值。7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终工程得分以各户观感得分均值。8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终工程得分以各户观感得分均值。9.园林观感测评。组长进行评估。二、交付评估二、交付评估第12页/共34页四交付评估工程范围及时间确定：四交付评估工程范围及时间确定：20212021年年3 3月月5 5日

9、以后交付的工程包括商业必须全部参加交付评估。日以后交付的工程包括商业必须全部参加交付评估。由各公司提前由各公司提前6060天上报参评工程，评估日期定为交付前天上报参评工程，评估日期定为交付前5-205-20天左右以天左右以实际交付日期为准，由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评实际交付日期为准，由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评估日期可机动调整估日期可机动调整1-21-2天。天。对于满足交付评估条件的工程，因未上报或者上报不及时、谎报的导致对于满足交付评估条件的工程，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该工程未参加交付评估的按该工程未参加交付评估的按0 0分计算。分计算。二、交付评估二、

10、交付评估第13页/共34页五交付评估规那么：五交付评估规那么：交付工程以同一交付时间为批次进行交付评估不按精装修单位进行分交付工程以同一交付时间为批次进行交付评估不按精装修单位进行分标段评估，所有交付标段及工程必须进行一次交付评估标段评估，所有交付标段及工程必须进行一次交付评估不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，那么不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，那么交付评估成绩判断为差。交付评估成绩判断为差。正式水电不具备正常使用条件，如采取

11、临时措施且能满足根本需要，那正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足根本需要，那么整个标段或工程的综合合格率不高于么整个标段或工程的综合合格率不高于5050分。分。发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付别墅、联排别墅除外，发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付别墅、联排别墅除外，该工程综合得分乘以该工程综合得分乘以0.90.9。二、交付评估二、交付评估第14页/共34页六评估工作流程及要求：六评估工作流程及要求：召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证楼栋需要及时

12、通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估顺利进行。评估顺利进行。组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评估。量评估。完成评估后，进行会议总结，现场评估的问题及数据进行简评。完成评估后，进行会议总结，现场评估的问题及数据进行简评。二、交付评估二、交付评估第15页/共34页七交付评估成绩与季度评估成绩的结合七交付评估成绩与季度评估成绩的结合1 1、当一个季度季度报告前同一标段同时进行过季度及交付评估

13、、当一个季度季度报告前同一标段同时进行过季度及交付评估时，标段的季度综合得分以交付评估综合得分为准计入；当一个季度同时，标段的季度综合得分以交付评估综合得分为准计入；当一个季度同一标段进行过屡次交付评估时，标段的季度综合得分按交付评估成绩算一标段进行过屡次交付评估时，标段的季度综合得分按交付评估成绩算术平均值计入。术平均值计入。第一种情况：如工程所有标段同时交付，那么交付评估成绩直接替代第一种情况：如工程所有标段同时交付，那么交付评估成绩直接替代工程季度评估成绩。工程季度评估成绩。第二种情况：如工程多个标段不同时间交付，交付评估成绩只替代已第二种情况：如工程多个标段不同时间交付，交付评估成绩只

14、替代已交付标段的季度评估成绩，工程成绩通过标段面积加权计算。交付标段的季度评估成绩，工程成绩通过标段面积加权计算。二、交付评估二、交付评估第16页/共34页七交付评估成绩与季度评估成绩的结合七交付评估成绩与季度评估成绩的结合第三种情况：如工程同一标段分屡次交付，在同一季度内所有标段全第三种情况：如工程同一标段分屡次交付，在同一季度内所有标段全部交付的，那么取屡次交付评估成绩的平均值替代标段季度评估成绩；部交付的，那么取屡次交付评估成绩的平均值替代标段季度评估成绩；在同一季度内存在个别标段未组织交付观感检查，那么标段或工程得分在同一季度内存在个别标段未组织交付观感检查，那么标段或工程得分按面积进

15、行加权计算得分。按面积进行加权计算得分。第四种情况：当同一个标段所有楼栋参与季度评估，且其中局部楼栋第四种情况：当同一个标段所有楼栋参与季度评估，且其中局部楼栋参与交付评估，那么标段综合得分根据交付楼栋的累计面积与季度评估参与交付评估，那么标段综合得分根据交付楼栋的累计面积与季度评估的楼栋面积减去参与交付楼栋的面积进行加权计算。的楼栋面积减去参与交付楼栋的面积进行加权计算。第五种情况：按面实测测区为五套房，当交付评估标段精装单位有五第五种情况：按面实测测区为五套房，当交付评估标段精装单位有五家以上时实测测区任选其中五家，本次交付评分代表本次所有精装单位家以上时实测测区任选其中五家，本次交付评分

16、代表本次所有精装单位的交付实测成绩。的交付实测成绩。2 2、交付评估成绩被评为差的，季度工程质量评价级别为差。、交付评估成绩被评为差的，季度工程质量评价级别为差。3 3、交付评估成绩在评估报告中单独编列。、交付评估成绩在评估报告中单独编列。第17页/共34页三、其他事项三、其他事项1、不同工程认定标准：以公司发文成立的工程部为准。2、为确保集团所有在建工程产品质量评估工作的严肃性，集团标准统一了产品质量评估过程中的程序、取样方法、标准要求、评估范围、数据处理等具体步骤和要求。如各区域对集团产品质量评估标准有任何修改，需制定统一规那么及实施方案，经区域总经理批准、报集团工程管理部备案、并书面通知

17、全区域工程系统全体前方可实施。3、对于开工但无施工许可证的工程面积由工程上如实提供面积，不可弄虚作假。4、交付工程评估完成后3天内完成报揭发布，交付评估以区域工程为单位，在当季度将交付工程评估成果交季度评估单位统一汇总。第18页/共34页四、问题回复四、问题回复 1.当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的工程必须进行交付评估外，其他工程可以采用抽签方式确定交付参评工程，此成绩代表未参评工程。这是针对公司成绩还是针对工程？ 答复：代表未参评工程。 2.交付标段评估是否确定是13年交付的标段？既然交付评估中有观感评估，那么平安文明、实测实量、观感评估综合得分的比例是多少？ 答复：交付评估确定是

18、13年交付的标段，季度评估中只包含平安文明：实测实量=20：80。第19页/共34页四、问题回复四、问题回复 3.去年关于一些防渗漏做法已经在区域备案，还需要再次备案吗？如外墙挑出较少的装饰条，通过增设防水的方法，而不采用混凝土返坎。 答复：防渗漏工艺做法需在集团备案，集团审批后按备案的工艺做法进行评判 4.对于新工程可以增设图审环节的防渗漏、防开裂核对，老工程是后补吗？ 答复：按照12年评估标准要求。 5.平安文明中楼内临时卫生间的设置标准是什么？ 答复：结构施工时在模板撤除层的下一层设置一处； 砌筑、抹灰、装修阶段每单元五层设置一处；要求临时小便槽三位围护，安排人员定时清洁，确保现场无异味

19、。第20页/共34页四、问题回复四、问题回复 6.新开工工程是指先开工标段还是工程，如何界定？ 答复：包括标段和工程，以实际开工日期为准。 7.装配式内墙是否包含隔墙板？隔墙板是否需要参加评估？ 答复：包含隔墙板，参与季度评估。 8. 允许打磨修补，是否意味着允许剔凿、抹灰修补？允许的范围是多大，如何界定？ 答复：参考集团会议纪要第21页/共34页 9.北京区域的毛坯房的开间进深是否仍按12年第四季度的评估标准15mm进行控制？ 答复：按集团标准执行。 10.水暖管禁止穿越门槛石的要求是否废除？各工程实际无法执行 答复：水暖管穿门槛石暂不参与评估，各公司编制公司统一做法在防渗漏体系中表达；其他

20、水管按照集团标准执行。 11.考虑到外架形式不同，对于采用吊篮的工程，外墙勾缝是否能按之前的统一标准执行，即验收合格后一周内勾缝？ 答复：按照2021年4季度标准执行，隐蔽前需增加验收环节。第22页/共34页 12.结构闭水是否需要？防渗漏管理是否能按A5规定动作的要求执行？如闭水、分户建档等。 答复：答复：按关键指标中涉及到的内容评估。按关键指标中涉及到的内容评估。 13.除瓷砖集中加工区外，四化管理中其他的材料集中加工区是否需要设置？ 答复：答复：按关键指标中涉及到的内容评估。按关键指标中涉及到的内容评估。 14.五大类的非意外死亡事故是哪五大类？ 答复：按集团标准执行。答复：按集团标准执

21、行。第23页/共34页 15.关键指标的累积扣分如何理解？ 答复：例如工程上有2个关键指标判定为差，那么工程综合分扣减4分。 16.工程质量评定表中，较差与差的必要条件为“小于90分，与集团视频会上杨满宏所提的如大于90分，往上提一级不符？例如：A工程处于倒数3%分位，但大于90分，应当评为差、较差还是中？如按集团杨满宏所说评为较差，那么与标准中的必要条件“小于90分不符。 答复：必须满足工程综合分90%且在区域排名后15%位假设工程综合成绩90%，较差或差的工程可提升一个等级。各等级工程数量计算时按四舍五入方法取整数。 17.电梯井内需设置硬防护，设置平安平网是否适宜？ 答复：按国家标准要求

22、。第24页/共34页 18.按标准24m以上楼层通道口需设置双层硬防护，别墅及洋房的通道口是否也需要设置双层硬防护？ 答复：按国家标准要求执行。 19.平安生产检查标准：脚手架搭设中设计的平安隐患如搭接、位置、拉结点、剪刀撑等内容是否扣分？如何扣分？ 答复：按要求进行检查，但不限于表格中规定的内容。 20.吊篮如遇楼栋大厅、出入口等位置无法落地时如何评判？ 答复：落地位置合理无平安隐患即可。第25页/共34页 21.施工道路硬化的标准如何确定？是否仅主干道路需要硬化？ 答复：按集团有关要求。 22.交付评估的成绩如何替代季度评估的成绩，考虑到标段的划分、交付的楼栋范围不一致，具体如何执行？ 答

23、复：具体见集团会议纪要。 23. 灭火器材的配置标准是什么？ 答复：按国家标准要求进行配置。 24.交付评估成绩被评为差的标准是如何？ 答复：评估表格中已详细说明。第26页/共34页 23.评估工作必须在工程交付前5-20天内完成，是否可以提前进行交付评估？ 答复：可以，但是必须进行交付评估。 24.平安生产评分表中F34-F37中隐藏的关于气瓶使用的内容是否评分？ 答复：是 25.保障房、公租房或代建等非商品房，如因政府或业主原因无法通正式水电如何评判？ 答复：个别问题个别对待，代建工程参与评估，不参与排名；以万科名义承建的保障房、公租房工程既参与评估也参与排名。 26.按照集团培训PP中提

24、及精装观感质量测评方法例如中，关于缺陷描述的标准“严重、一般、轻微是否应当细化？ 答复：已经进行细化。第27页/共34页 27.交付评估评分表是每一户打一个分，然后计算平均值，还是几户检查完毕后再综合打分？ 答复：观感质量每一户打一个分数，最后计算平均值；。 28.交付评估中抽样总数是否指所有装修单位套数相加？不同装修标准及装修单位套数如何分配？ 答复：按照套数占比进行分配。 29.交付评估时，评估范围内如有多家单位，成绩如何计算？是否按面积加权？ 答复：交付评估只有一个成绩，测区是针对整个工程，不分单位。 30.交付评估中，施工未完成如何界定？如交付样板间重新装修等。 答复：按照集团要求。第

25、28页/共34页 31.新评估取消了平安内业资料的扣分项，现场是否还要进行检查或扣分。 答复：根据现场的实际情况需要结合内业评定。 32.调整通知中，第一项第1条，2021年新开工工程结构及装配式内墙实测按外表平整度、垂直度 0,5免抹灰工程允许打磨修补标准测量。那么，2021年已在建工程是否按此执行？ 答复：否 33.现场实测实量第2条中关于增加交付工程客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，两项内容测量点数有多少？“交付工程的地面到顶棚指的是结构面、抹灰面还是装修完成面？还是全部包括？ 答复：实测阶段为装修完成面，且在交付评估阶段实测。第29页/共34页

26、34. 现场实测实量第1条中所提到的免抹灰工程；不抹灰的顶板是否可以打磨；拼缝是否允许打磨？ 答复：免抹灰工程允许打磨；抹灰的工程结构接缝部位允许打磨。 35. 综合得分权重及计算调整中标段综合得分的权重分配为：实测实量：平安文明=80:20，那规定动作及原观感质量的分数权重如何分配？平安文明施工占20%比例需明确，占总分的20%还是占实测实量的20%？ 答复：综合得分不包括规定动作和过程观感质量，平安文明施工占综合分的20%。 第30页/共34页 36. 综合得分权重及计算调整中关于在建工程平安文明评分表，该表格是否可以取代掉原有的平安文明评分表？ 答复：是 37. 评估报告第1条所指的新增

27、设的关键指标质量评定，是否替代2021年的“十一项关键指标？ 答复：是 38. 交付评估中所指的观感质量项和A5的观感评分是否为两项内容？两项内容中园林局部观感评分以哪版本为准？ 答复：以交付评估中的观感质量中的版本为准。第31页/共34页 39.在平安文明评分表中所提到的茶水亭的设置数量，是否一个标段设置一个？ 答复：按标段进行设置。 40. 沈阳公司局部工程采取砌筑墙体抹灰，砼墙体不抹灰方式施工，是否属于集团定义的免抹灰工程范畴？ 答复：是。 41.结构工程取消抹灰的工程标段，砼垂直度、平整度是否按0,8实测并允许打磨？ 答复：只有新开工工程结构按照【0,5】检测允许偏差。以前开工工程按照

28、原标准进行实测。第32页/共34页 42.客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准0,5，此实测值是与净高设计值比照偏差，还是以两点实测值比照计算偏差？由于净高允许偏差为-20,20，该指标理解应是两点实测值比照计算偏差为计算值； 答复：【0,5】是两个检测值之间的极差。 43.平安文明评分表，防火管理中，高层建筑无临时消防给水系统或给水系统无水的对于该项标准是否可界定工程补做的阶段时间。 答复：按国家有关标准执行。 44.标段重点比例户型比例是多少？ 答复：占绝对或者相对大多数考虑。第33页/共34页 45.关键指标评定中，平安事故该项关键指标是否仅依据该工程标段当季度发生平安事故

29、进行分数扣减，而不以平安文明分数扣减工程综合分？原2021年A5调整通知中明确以现场平安文明分数和平安事故是否发生来评定。 答复按照平安文明施工分数和平安事故进行扣减。 46.外门窗洞口半精洞口抹灰工艺做法至少自2006年即在沈阳地区普遍使用，已属成熟做法，并且在2021年初品质管理制度内容，2021年做为沈阳公司设计标准节点进行实施。该成熟做法在沈阳公司的推广使用请区域给予支持； 答复：原那么上区域要保持统一的检测手法和标准，按照12年执行的标准进行实测。第34页/共34页 47.土建、精装45天移交期间，大白、瓷砖没有施工或正在施工，那土建工程是否需要参检？ 答复：按集团的要求，季度之间新增加的工作面进行季度评估。 48.关于商业工程参评的界定。 商业综合体、公寓、写字楼等参与评估，底层商业不参与评估。