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1、 而中国的老百姓总是有着买而中国的老百姓总是有着买涨不买跌习惯，既然有人去买，涨不买跌习惯，既然有人去买，那么房价上升，纯属正常，大家那么房价上升，纯属正常，大家都不去买，开发商不是只好降价都不去买，开发商不是只好降价了吗！所以原因在于购房者、在了吗！所以原因在于购房者、在于老百姓自己。于老百姓自己。一、市场经济，价格由市场说了算一、市场经济，价格由市场说了算二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围城市，几年前的城区范围还
2、很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实
3、证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。l 当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，产业薄弱，城根源所在。对于二、三、四线城市来说，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。
4、市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者。房地产的开发，是城市方向的引领者。三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇（法动摇（1）l房地产开发到哪里，城市就延房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品
5、主题商城开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。将受到不同程度的打击。三、经济发展离不开房地产，支柱三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇（产业地位仍无法动摇（2）l如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，不能公开支持房地产，无论中央怎么调控，地
6、方政府自有算盘，不能公开支持房地产，便在暗中支持，使中央调控成为便在暗中支持，使中央调控成为“空调空调” 。l比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。四、房地产成了地方财政的主四、房地产成了地方财政的主要收入来源要收入来源l 房地产成了地方政府财政收入的房地产成了地方政府财政收入的主要来源，我们不说房地产对地方经济
7、主要来源，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，应，就是地方财政的支撑点，l 前些时间，盛传中国富豪在国外大把大前些时间，盛传中国富豪在国外大把大把烧钱消费，把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱哥什么都没有，就是有钱”，中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了钱，就上文化底子薄，一旦手里有了钱，就“小农意小农意识识”高涨，摆阔比富；其二，不少人手里有钱高涨，摆阔比富；其二，不少人手里有钱了，生活好了，享受意识日益增强。而宽大豪了，生活好了，享受意识日
8、益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。款。因为他们有的是钱。五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升l 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，国家为什么要调控房地产
9、呢？因为房地产发展过快，长期占用长期占用“超车道超车道”行驶，因为房价上涨太快，不利于改行驶，因为房价上涨太快，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，是控制房价过快善民生。中央政府调控的目的非常明确，是控制房价过快上涨，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，上涨，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，六、注意，是控制房价过快上涨，六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压不是打压l 但可以合理上涨，是将房价控但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常对
10、经济的影响和拉动作用，是非常清楚的。从这个意义上来说，房地清楚的。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌。当然，房价的产仍然会一路凯歌。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线是上升的。上升，主线是上升的。l CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有然带动房
11、价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢，否则控制房价只是一厢情愿罢了。情愿罢了。七、通胀预期加大，带动房价上扬七、通胀预期加大，带动房价上扬指指数数CPI居居民民消消费费价价格格l有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，地价是一年比一年高。地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖地价是一年比一年高。地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地
12、，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，八、地价猛涨，催高房价八、地价猛涨，催高房价 除非国家改变土地出让、流除非国家改变土地出让、流转形式，否则只会把地价不断推转形式，否则只会把地价不断推向高点。面粉比面包贵是很不正向高点。面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。成了房价上涨的背后推手。 一、什么是商务礼仪一、什么是商务礼仪l l钢材、水泥等建材价格的上涨，钢材、水泥等建材价
13、格的上涨，钢材、水泥等建材价格的上涨，钢材、水泥等建材价格的上涨，劳动力成本持续上涨，这些都成劳动力成本持续上涨，这些都成劳动力成本持续上涨，这些都成劳动力成本持续上涨，这些都成了房价上涨的隐形幕后推手，成了房价上涨的隐形幕后推手，成了房价上涨的隐形幕后推手，成了房价上涨的隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着本增加，房屋售价无疑是会跟着本增加，房屋售价无疑是会跟着本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，增加的，增加的，增加的，九、建材价格、人工成本攀升，成了房价九、建材价格、人工成本攀升，成了房价的幕后推手的幕后推手l 房子不仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。房子不仅仅是居住的，同
14、时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情黄金行情不稳等因素催不稳等因素催动下，房子成了最为保值增值的投资产品。房地产诞生至动下，房子成了最为保值增值的投资产品。房地产诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，即使有今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。并不是房子本身的贬值造成的。l许多买过房的人都享受到了增值所带来的利益。这也许多买过房的人都享受到了增值所带来的利益。这也正是许多有钱人不断买房的
15、原动力，在中国，拥有正是许多有钱人不断买房的原动力，在中国，拥有2323套套房的人比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，房的人比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。近几年出现的大批炒房团，也正是看上了房令国人振奋。近几年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。十、房子是保值增值的最佳投资十、房子是保值增值的最佳投资l 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有有房才有家房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想，没有房就形同漂泊，像无
16、根浮萍。这一思想根深蒂固，每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方根深蒂固，每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男女双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当男女双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。理由，因为刚性需求大。十一、十一、“有房才有家有房才有家”的传
17、统守旧的传统守旧思想赶着房价上涨思想赶着房价上涨 中国城市水平只有中国城市水平只有中国城市水平只有中国城市水平只有40% 40% 40% 40% ，而发达国家的平均水平是而发达国家的平均水平是而发达国家的平均水平是而发达国家的平均水平是70%70%70%70%以上，中国离这个水平还有很以上，中国离这个水平还有很以上，中国离这个水平还有很以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大大的差距，这就意味着还有大大的差距，这就意味着还有大大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的量的农民要进城，这些进城的量的农民要进城，这些进城的量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间农
18、民需要住房，住房需求空间农民需要住房，住房需求空间农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调非常庞大。中国正处于经济调非常庞大。中国正处于经济调非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加整增长中，城市化进程正在加整增长中，城市化进程正在加整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然速，城市化进程的加速，必然速，城市化进程的加速，必然速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。伴随大量非城市人口涌入城市。伴随大量非城市人口涌入城市。伴随大量非城市人口涌入城市。十二、十二、城市化进程拉动房价上扬城市化进程拉动房价上扬 面对房价直线上升局面，面对百姓对房价过高抱
19、面对房价直线上升局面，面对百姓对房价过高抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头痛医头，脚痛医脚头，脚痛医脚”，等出了问题才去补救，当房价高了，等出了问题才去补救，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府只是临时加以调事管控方式，只会推房价，因为政府只是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为政府隔三
20、差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当所有人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，当所有人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名，身价能不暴涨吗？出名，身价能不暴涨吗？十三、十三、政府调控不合理，变相助涨房价政府调控不合理，变相助涨房价政府调控不合理，变相助涨房价政府调控不合理，变相助涨房价l 如果开发商降价，就更没人买，买房也和买股一样，如果开发商降价，就
21、更没人买，买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。 开发商是做经营的，对这种道理了如指掌，知道降价开发商是做经营的，对这种道理了如指掌，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产换不来销量，就只有死扛，再说
22、了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排除降价套现的可能，但即使有部分开困难的开发商，不排除降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。发商降价，也不可能引发降价潮。十四、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌十四、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌十四、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌十四、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌 而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显而房价上涨，他
23、们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论在经济上，还是在社会地然比无房一族更具实力，无论在经济上，还是在社会地然比无房一族更具实力，无论在经济上，还是在社会地然比无房一族更具实力，无论在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和
24、在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定这些人都是拥有一定这些人都是拥有一定这些人都是拥有一定“ “操控操控操控操控” ”能力。他们会利用自己的能力。他们会利用自己的能力。他们会利用自己的能力。他们会利用自己的“ “能力能力能力能力” ”来阻止房价下跌。来阻止房价下跌。来阻止房价下跌。来阻止房价下跌。十五、有房百姓支持房价上涨十五、有房百姓支持房价上涨十五、有房百姓支持房价上涨十五、有房百姓支持房价上涨 有房一族并不希望房
25、价下跌，有房一族并不希望房价下跌，有房一族并不希望房价下跌，有房一族并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，如果房价下跌，反而盼着房价上涨，如果房价下跌，反而盼着房价上涨，如果房价下跌，反而盼着房价上涨，如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，那他们的房子就贬值了，那他们的房子就贬值了，那他们的房子就贬值了，l l最不希望房价下降的是媒体，最不希望房价下降的是媒体，最不希望房价下降的是媒体，最不希望房价下降的是媒体，比如广州日报每年的广告总收入比如广州日报每年的广告总收入比如广州日报每年的广告总收入比如广州日报每年的广告总收入约在约在约在约在1818亿左右，其中亿左右，其中亿左右，其中亿左右，其中70
26、%70%是房是房是房是房地产广告。南方都市报相差也不地产广告。南方都市报相差也不地产广告。南方都市报相差也不地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌大，全国其他地方的大型、名牌大，全国其他地方的大型、名牌大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专纸媒也大都相似。一些房地产专纸媒也大都相似。一些房地产专纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他业网站的收入，也普遍好于其他业网站的收入，也普遍好于其他业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。我们可以试想行业的网站收入。我们可以试想行业的网站收入。我们可以试想行业的网站收入。我们可以试想一下，如果房地产
27、不行了，这些一下，如果房地产不行了，这些一下，如果房地产不行了，这些一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入几乎去了三分之二，媒体的收入几乎去了三分之二，媒体的收入几乎去了三分之二，媒体的收入几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。那他们的日子会比房奴还惨。那他们的日子会比房奴还惨。那他们的日子会比房奴还惨。十六、媒体支持房价上涨十六、媒体支持房价上涨十六、媒体支持房价上涨十六、媒体支持房价上涨l 所谓腐败性需求，就是那些政界官员、垄断行业因腐所谓腐败性需求，就是那些政界官员、垄断行业因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，
28、附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬。带动了房价的上扬。 十七、腐败性需求拉高房价十七、腐败性需求拉高房价十七、腐败性需求拉高房价十七、腐败性需求拉高房价
