第一章-资产评估总论课件

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1、主讲人：买买提.吾拉木 2011.03学习目的：n该课程是一门实务性较强的课程。该课程是一门实务性较强的课程。n在掌握了基本概念和原理以后重点在于应在掌握了基本概念和原理以后重点在于应用。用。n通过案例分析，学会资产评估的基本方法。通过案例分析，学会资产评估的基本方法。第一章第一章 总总 论论n第一节第一节 资产评估及其特点资产评估及其特点n第二节第二节 价值类型（价值标准）价值类型（价值标准）和和 资产评估目的资产评估目的n第三节第三节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则n第四节第四节 资产评估与会计和审计资产评估与会计和审计的关系的关系这门课程的名字是这门课程的名字是“资产评估资产评

2、估”。我们先了解我们先了解“什么是资产什么是资产”，然后我们进一步地了解资产评然后我们进一步地了解资产评估课程的有关概念和内容。估课程的有关概念和内容。所谓广义的资产，是指经济主体拥有或 控制的，能以货币计量的，能够给经济 主体带来经济利益的经济资源。 所谓狭义的资产，是指为了利润（增值）而投入生产经营活动的资本。第一节第一节 资产评估及其特点资产评估及其特点 一、资产一、资产 （一）资产的定义（一）资产的定义 资产有广义的概念和狭义的概念资产有广义的概念和狭义的概念。n（二）资产的基本特征（二）资产的基本特征资产具有以下基本特征：资产具有以下基本特征：1.资产必须是经济主体拥有或控制的。2.

3、资产必须能以货币计量。3.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。n（三）资产的分类（三）资产的分类 为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象（客体）按不同的标准进行合理的分类。（客体）按不同的标准进行合理的分类。1.1.按资产存在形态分类：按资产存在形态分类：有形资产和无形资产。有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产、主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。 2 2.

4、 .按资产是否具有综合获利能力，可分为按资产是否具有综合获利能力，可分为：单项单项资产资产和和整体资产。整体资产。n单项资产单项资产是指单台、单件的资产。是指单台、单件的资产。n整体资产整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。力的资产综合体。 3 3. .按资产能否独立存在，可分为：按资产能否独立存在，可分为： 可确指的资产可确指的资产和和不可确指的资产。不可确指的资产。n可确指的资产可确指的资产是指是指能独立能独立存在的资产，前面所列示的存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除了有形资产和无形资产，除了商誉商誉以外以外都是都是

5、可确指的资可确指的资产。产。n不可确指的资产不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产，而单独是指不能脱离企业有形资产，而单独存在的资产，如商誉。存在的资产，如商誉。商誉商誉是指是指企业地理位置的优越企业地理位置的优越、生产经营出生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进技术先进等原因，等原因，所获得的投资收益率所获得的投资收益率高高于于一般正常投资收益一般正常投资收益所形成的所形成的超额收益超额收益资资本化的结果。本化的结果。所以它是不能单独存在的无所以它是不能单独存在的无形资产。形资产。4.4.按资产在生产经营过程的作用可分为按资产在生产经营过程

6、的作用可分为： 经营性资产经营性资产和和非经营性资产非经营性资产n经营性资产经营性资产是指处于生产经营过程中的是指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备厂房、交通资产，如企业中的机器设备厂房、交通工具等。工具等。n非经营性资产非经营性资产是指处于经营过程以外的是指处于经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。资产，如政府机关用房、办公设备等。n5按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。 （四）资产评估中的价格和价值（四）资产评估中的价格和价值n资产评估中的价格资产评估中的价格是一个历史数据或事是一个历史数据或事实，是在特定的交易行为中，

7、特定买方或实，是在特定的交易行为中，特定买方或卖方、对商品或服务的交换价值的认可，卖方、对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。以及提供或支付的货币数额。n资产评估中的价值资产评估中的价值不是一个历史数据或不是一个历史数据或事实，它只是专业人士（评估师）根据特事实，它只是专业人士（评估师）根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的（主要是资产价值的）估计。价值的（主要是资产价值的）估计。资产评估中的资产评估中的价格价格和和价值价值简单的简单的理解的话理解的话以下以下理解：理解： 资产的价值资产的价值实际成交后或者交换认可后才能实际成交后

8、或者交换认可后才能变成价格，变成价格，价格是价格是已经实际成交的或者已经已经实际成交的或者已经交换认可的资产价值的货币表现即货币数额，交换认可的资产价值的货币表现即货币数额，所以，所以，作为资产评估的目标是判断评估对象作为资产评估的目标是判断评估对象的价值即新价值而不是评估对象的实际成交的价值即新价值而不是评估对象的实际成交价值（价格）。价值（价格）。n1.1.定义定义n资产评估是资产评估是通过对资产某一时点价值的估算，通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。从而确定其价值的经济活动。是是专业结构专业结构和和人员，人员，按照国家法律法规和资按照国家法律法规和资产评估准则，根据特

9、定目的，遵循评估原则，产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行平定和估算的行科学方法，对资产价值进行平定和估算的行为。为。二、资产评估二、资产评估 （一）资产评估的概念（一）资产评估的概念n2.资产评估要素n把资产评估的十个要素可以概括为：n（1）评估主体：谁来评估n（2）评估客体：评估什么n（3）评估依据：凭什么n（4）评估目的：干什么用n（）评估原则：坚持什么n（）评估程序：怎样评估n（）价值类型：评估时的价值标准n（）评估方法：用什么方法n（9）评估假设：什么前提条件n（10）评估基准日：

10、资产评估价值对应的时点 即估价日期 。 n下面进一步的讲解资产评估要素中下面进一步的讲解资产评估要素中的主要内容：的主要内容：主体主体 - 谁来评估谁来评估n n国外：国外：综合评估机构综合评估机构专业性评估机构专业性评估机构兼营机构兼营机构n n我国：我国：资产评估公司（资产评估师事务所）资产评估公司（资产评估师事务所）会计师事务所会计师事务所客体 -评估对象-企业资产n有形资产：有形资产：固定资产 机器设备 房地产 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款长期资产 债券 股票n无形资产：无形资产：可确指无形资产 n知识产权专利权、 商标权、版权n对物产权土地使用权n行为权利租赁权、

11、许可证、专营权不可确指无形资产商誉资产评估的目的资产评估的目的 1.1.资产保全资产保全资产清查资产清查 2.2.纳税纳税 财产转移税财产转移税 3.3.产权变动产权变动 合资、合作经营合资、合作经营 企业分设、合并、兼并企业分设、合并、兼并 企业出售企业出售 股份经营股份经营 企业清算企业清算 4.4.单项资产交易单项资产交易 融资业务融资业务 抵押贷款抵押贷款 担保担保价值类型价值类型 评估的依据是什么评估的依据是什么 价值类型：评估时的价值标准。价值类型：评估时的价值标准。 评估时的价值标准以下几种评估时的价值标准以下几种： 重置成本标准重置成本标准重置成本是指现时条件下，重置成本是指现

12、时条件下，重新取得资产重新取得资产并使并使资产处于资产处于在用在用状态状态所耗所耗费的费的成本。成本。 现行市价标准现行市价标准现行市价是指资产在公平现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格。市场上的售卖价格。 收益现值标准收益现值标准收益现值是根据资产未来收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，按照预期获利能力的大小，按照“以利求本以利求本”的思维的思维以适当的折现率或现本化率把以适当的折现率或现本化率把未来收益折成现值。未来收益折成现值。 清算价格标准清算价格标准清算价格清算价格是指是指在在非正常非正常市市场上场上迫售迫售或或快速变现快速变现的的价格。价格。 方法方法 -用什么方法用什么方

13、法收益现值法收益现值法重置成本法重置成本法现行市价法现行市价法清算价格法清算价格法清算价格法清算价格法历史成本法历史成本法历史成本法历史成本法方法选择的原则方法选择的原则n1.1.不同标准对应不同方法；不同标准对应不同方法；n2.2.方法要与评估对象相适应；方法要与评估对象相适应；n3.3.方法选择受数据和信息资料的制约；方法选择受数据和信息资料的制约；n4.4.为提高准确性，选用多种方法相配合，为提高准确性，选用多种方法相配合， 互相验证，弥补某一方法的局限性。互相验证，弥补某一方法的局限性。程序程序 1 1. . . .申请立项申请立项申请立项申请立项 申报、立项、申报、立项、 委托委托

14、2.2.2.2.资产评估机构资产清查资产评估机构资产清查资产评估机构资产清查资产评估机构资产清查实物清查实物清查 经营成果是否真实经营成果是否真实3.3.3.3.资产评估机构资产评估机构资产评估机构资产评估机构评定估算评定估算评定估算评定估算 确定评估对象确定评估对象 制定评估方案制定评估方案(编制评估计划编制评估计划) 收集整理资料收集整理资料 进入评估阶段开始评定估算进入评估阶段开始评定估算n提出评估报告提出评估报告4.4.4.4.验证确认验证确认验证确认验证确认仔细听讲！仔细听讲！ （三）资产评估的种类和特点（三）资产评估的种类和特点 1.1.资产评估的种类资产评估的种类 从资产评估服务

15、的对象、评估的内容从资产评估服务的对象、评估的内容和和评估者评估者承担承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估的责任等方面来看，目前国际上资产评估 主要分以下三类：主要分以下三类： （1 1）一般评估）一般评估（2 2）评估复核）评估复核即评估的再评估即评估的再评估（3 3）评估咨询即为了咨询而评估）评估咨询即为了咨询而评估 （1 1）一般评估）一般评估 它一般服务于产权变动主体，对评它一般服务于产权变动主体，对评估对象的价值进行评估，评估人员及其机构要对资估对象的价值进行评估，评估人员及其机构要对资产评估结果的真实性和合理性负责。产评估结果的真实性和合理性负责。 （2 2）评估复核：是指评估

16、机构（评估师）对其他评）评估复核：是指评估机构（评估师）对其他评估机构（评估师）出具的评估报告进行的评判分析估机构（评估师）出具的评估报告进行的评判分析和再评估。和再评估。n（3 3）评估咨询：）评估咨询：是一个较为宽泛的术语。是一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见。提出咨询意见。n从资产评估对象的角度，从资产评估对象的角度，资产评估还可资产评估还可具体划分为具体划分为单项资产评估单项资产评估和和整体资产评整体资产评估。估。n对对以以单项单项可可确定指的确定指的资产资产为为对象的对象的评估评估称为称为单项资产评估，例如，机器设备评

17、单项资产评估，例如，机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估，可估、土地使用权评估、建筑物评估，可确指的无形资产评估等。确指的无形资产评估等。n对对若干个单项资产组成的若干个单项资产组成的资产综合体资产综合体所所具有的具有的整体生产能力整体生产能力或或获利能力的获利能力的评估评估称为称为整体资产评估。最为典型的整体资整体资产评估。最为典型的整体资产评估就是企业价值评估产评估就是企业价值评估 2.2.资产评估的特点资产评估的特点n（1 1）市场性）市场性 资产评估是服务于市场的活动，在市场资产交易资产评估是服务于市场的活动，在市场资产交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件活动发生的条件下

18、，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评估和报告。对资产价值作出评估和报告。n（2 2）公证性）公证性 公证性是指资产评估行为对于评估当事人具有独公证性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务（交易）的需要，而不立性，它服务于资产业务（交易）的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 公证性的表现有两点：公证性的表现有两点：一是一是资产评估是按公允、法资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的。定的准则和规程进行的。 二是二是评估人员通常是与资产业务（交易）没有利害评估人员通常是与资产业务（交易）没有利害关系的第三者。关系的第

19、三者。n（3 3）专业性）专业性 资产评估是资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构业务的机构应由应由一定数量一定数量和和不同类型的不同类型的专家专家及及专专业人士组成。业人士组成。n（4 4）咨询性）咨询性 咨询性是指咨询性是指资产评估结论是为资产业务（交易）资产评估结论是为资产业务（交易）提供提供专业化专业化估价意见，估价意见，事实上，事实上，资产评估资产评估为为资产资产交易提供的估价交易提供的估价往往由往往由当事人当事人作为作为要价要价和和出价的出价的参考，参考，最终的最终的成交价成交价取决于取决于当事人的当事人的决策动机、决策动机、谈判地位谈

20、判地位和和谈判技巧等综合因素。谈判技巧等综合因素。第二节第二节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的n一、资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型 资产评估中的资产评估中的价值类型价值类型也说也说也说也说资产评估资产评估的的价值标准价值标准。 资产评估中的价值类型资产评估中的价值类型是指是指资产评估结果资产评估结果的的价价值属性值属性及其及其表现形式。不同的价值类型表现形式。不同的价值类型从从不不同的角度同的角度反映反映资产评估价值资产评估价值的的属性属性和和特征。特征。 资产评估资产评估的的价值类型价值类型的的形成，资产评估特定形成，资产评估特定目目的的有关，有关，不同的不同的评估目的，决定

21、了不同的评估目的，决定了不同的价值类价值类型。型。根据资产评估的根据资产评估的特定目的特定目的特定目的特定目的、被评估资产、被评估资产的功的功能状态，能状态，以及评估时以及评估时的的各种条件，合理地选择各种条件，合理地选择和和确定资产评估确定资产评估的的价值类型价值类型是是每一位资产评估人员每一位资产评估人员必须必须做好做好的的工作。工作。n人们人们对对资产评估资产评估的的价值类型价值类型主要有主要有以下以下几几种分类：种分类：n第一种，第一种，资产评估的资产评估的价值类型价值类型，按按资产评资产评估的估的评估价值标准形式评估价值标准形式分类，分类，具体包括：具体包括：重置成本、重置成本、收益

22、现值、收益现值、现行市价现行市价和和清算价清算价格四种。格四种。下面下面简单的简单的解释以上解释以上四种价值四种价值类型的类型的概念。概念。n重置成本重置成本n重值成本是指在重值成本是指在现在现在市场条件下，重新市场条件下，重新取得资产取得资产并使并使资产处于资产处于在用状态在用状态所耗费所耗费的成本的成本作为作为资产评估价值。资产评估价值。n收益现值收益现值n收益现值是指根据资产未来预期获利收益现值是指根据资产未来预期获利（收益）（收益）折成现值折成现值作为作为资产评估价值。资产评估价值。n现行市价现行市价n现行市价是资产现行市价是资产在在公平市场上的公平市场上的售售卖卖价格，价格，在资产评

23、估中在资产评估中此价格此价格为依为依据据确定确定资产的资产的评估价值。评估价值。n清算价格清算价格n清算价格清算价格是指是指在在非正常非正常市场条件下市场条件下被被迫出售迫出售或或快速变现快速变现条件的条件的的价格。的价格。清清算价格一般低于现行市价，算价格一般低于现行市价，所以清算所以清算价格（价值）是企业价格（价值）是企业破产时破产时对对资产进资产进行评估价值。行评估价值。n n第二种，第二种，资产评估的价值类型，资产评估的价值类型，按资按资产评估产评估假设的假设的角度来角度来分类，分类，资产评估资产评估的价值类型（标准）具体包括：继续的价值类型（标准）具体包括：继续使用价值、使用价值、公

24、开市场价值公开市场价值和和清算价值清算价值等三种。等三种。n下面下面简单的简单的解释以上解释以上三种价值类型的三种价值类型的概念。概念。n继续使用价值继续使用价值n从从资产评估资产评估角度看，角度看，继续使用价值继续使用价值是是指指把资产把资产按按现行用途现行用途继续使用继续使用假设的假设的价值，价值，或者或者转换转换用途用途继续使用继续使用假设的假设的价值。价值。对对这类资产的评估，这类资产的评估，就要就要从从继继续使用假设续使用假设出发出发进行评估。进行评估。n公开市场价值公开市场价值n公开市场公开市场是指是指充分发达充分发达与与完善的市完善的市场条件。场条件。公开市场价值，公开市场价值，

25、是是假设在假设在市场上市场上交易的交易的资产，对资产的功能资产，对资产的功能用途用途及其及其交易价格交易价格等等作出作出理智理智的的判断判断后的后的价值。价值。n清算价值（价格）的概念清算价值（价格）的概念在第二在第二种分类方法种分类方法已经已经解释完，在这儿解释完，在这儿不在重复解释，不在重复解释，因为因为两个的概念两个的概念相同。相同。 第三种，从资产业务的（交易的）性质，第三种，从资产业务的（交易的）性质，即即资产评估资产评估特定目的特定目的来分类来分类资产评估的资产评估的价值类价值类型，型，具体包括：具体包括：抵押价值、保险价值、课税抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转

26、让价值、保价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。租赁价值、补偿价值等。 第四种，第四种，以以资产评估资产评估时时所依据所依据的的市场条件，市场条件，以及以及被被评估资产评估资产的的使用状态使用状态来划分来划分资产评估资产评估结果的结果的价值类型，具体包括价值类型，具体包括市场价值市场价值和和市场市场以外的价值。以外的价值。 市场以外的价值是一系列不符合资产市场市场以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称，如价值定义条件的价值形式的总称，如持续持续经营价值、经营价值、保险价值、保

27、险价值、课税价值、清算价课税价值、清算价值等等。值等等。 具体内容书上具体内容书上P9-11P9-11二二资产评估的目的资产评估的目的n资产评估的目的有资产评估的资产评估的目的有资产评估的一般目的一般目的和和特定目的特定目的之分。资产评估的一般目的包含着特定目的，而资之分。资产评估的一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。产评估特定目的则是一般目的的具体化。n（一）资产评估的一般目的（一）资产评估的一般目的 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。评估时点的公允价值。 n从资产评估的角度看，公允价值是一种相对从资产

28、评估的角度看，公允价值是一种相对合理的评估价值，它是评估人员根据被评估合理的评估价值，它是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估算值。被评估资产客观交换价值的合理估算值。（二）资产评估的特定目的（二）资产评估的特定目的 资产评估资产评估 作为作为资产资产估价估价活动，总是为满活动，总是为满足特定资产业务（交易）的需要足特定资产业务（交易）的需要而而进行进行的。的。我国资产评估实践表明，我国资产评估实践表明，需要资产需要资产评估的评估的资产业务（交易）活动资产业务（交易）活动主要有：主要有：资产转让（资产买卖）

29、；企业兼并；企资产转让（资产买卖）；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等。租赁；债务重组等等。n下面解释，下面解释，需要资产评估的资产业务需要资产评估的资产业务（交易）活动的简单概念（交易）活动的简单概念n1.1.资产转让。资产转让。资产转让资产转让是指是指资产资产拥有单位拥有单位有偿有偿转让转让其拥有的其拥有的资产，资产，通常通常是指是指转让非整体性资产的经济转让非整体性资产的经济行为。行为。 2.2.企业兼并。企业兼并。企业兼并是指一个企业以企业兼并是指一个企业

30、以承担债务、购买、控股承担债务、购买、控股等形式等形式有偿接受有偿接受其其他企业的他企业的产权，使被兼并方产权，使被兼并方丧失法人资格丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。或改变法人实体的经济行为。 3.3.企业出售。企业出售。企业出售是指独立核算的企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间企业或企业内部的分厂、车间及及其他其他整整体资产体资产产权产权出售行为。出售行为。n4.4.企业联营。企业联营。企业联营是指两个或者两个以企业联营是指两个或者两个以上的国内企业上的国内企业、单位以固定资产、流动资产、单位以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入无形资产及其他资产投入组成组成各种各种

31、形式的形式的联联合经营实体的行为。合经营实体的行为。n5.5.股份经营。股份经营。股份经营股份经营是指是指资产占有单位实资产占有单位实行股份制经营方式的行为，行股份制经营方式的行为，包括包括法人持股、法人持股、内部职工持股、社会公众持有的内部职工持股、社会公众持有的向向社会发行社会发行的不上市和上市股票。的不上市和上市股票。6.6.中外合资、合作。中外合资、合作。中外合资、合作中外合资、合作是指是指我国的企业和其他经济组织与我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业我国境内举办合资或合作经营企业的行为。的行为。7.7.企

32、业清算。企业清算。包括：破产清算、终止包括：破产清算、终止清算和结业清算。清算和结业清算。8.8.抵押。抵押。抵押抵押是指是指资产占有单位，以资产占有单位，以本单位的资产本单位的资产作为作为物质保证物质保证进行抵进行抵押押而而获得贷款获得贷款的的经济行为。经济行为。n9.9.担保。担保。担保担保是指是指资产占有单位，以本资产占有单位，以本企业的资产企业的资产为其他单位的经济行为为其他单位的经济行为担保，担保，并承担连带责任的行为。并承担连带责任的行为。n10.10.企业租赁。企业租赁。企业租赁企业租赁是指是指资产占有单资产占有单位在一定期限内，位在一定期限内，以以收取租金收取租金的的形式，形式

33、，把把企业全部企业全部或或部分资产的部分资产的经营使用权经营使用权转转让给让给其他经营使用者的其他经营使用者的行为。行为。n11.11.债务重组。债务重组。债务重组债务重组是指是指当企业当企业因因经营活动受到挫折，已经达到经营活动受到挫折，已经达到破产的破产的界界限，但限，但仍然有仍然有改善的措施改善的措施和和发展的前景发展的前景时，债权人时，债权人按照按照其与其与债务人达成的协议债务人达成的协议或者或者法院的法院的裁决裁决同意债务人同意债务人修改债务条修改债务条件的件的事项。事项。n这事项，这事项，使使企业企业得以得以维持维持和和复兴的做法。复兴的做法。第三节第三节 资产评估的假设资产评估的

34、假设与与原则原则n一、资产评估假设一、资产评估假设n假设必须依据假设必须依据充分的事实上，充分的事实上，运用已有的科运用已有的科学知识，通过推理而形成。学知识，通过推理而形成。n 资产评估资产评估与与其他科学一样，其他科学一样，它的理论体系和它的理论体系和方法体系的确立方法体系的确立也是建立在也是建立在一系列假设基础一系列假设基础之上的，之上的，其中其中交易假设、交易假设、公开市场假设、公开市场假设、持持续使用假设续使用假设和和清算假设清算假设是是资产评估中的资产评估中的基本基本前提假设。前提假设。 （一）交易假设（一）交易假设 交易假设交易假设是是假定所有假定所有等待等待评估的资产评估的资产

35、已经已经处在处在交易过程中，评估师根据交易过程中，评估师根据等待等待评估资产的交易条评估资产的交易条件等件等模拟市场模拟市场进行估价。交易假设进行估价。交易假设把把被被评估资产评估资产处于处于“交易交易”当中，模拟市场进行评估。当中，模拟市场进行评估。 （二）公开市场假设（二）公开市场假设 公开市场公开市场是是充分发达充分发达与与完善的市场。公开市场假完善的市场。公开市场假设，设，是是假设被评估的资产假设被评估的资产在公开市场上在公开市场上交易的交易的资资产。产。公开市场假设条件下资产评估公开市场假设条件下资产评估，资产在市场，资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的上可以公开买卖这样

36、一种客观事实为基础的。 在在资产评估中，公开市场资产评估中，公开市场是是有范围的，它有范围的，它可可以是以是地区性公开市场，地区性公开市场，也可以是也可以是国内公开国内公开市场，市场，还可以是还可以是国际公开市场。国际公开市场。 凡是能在凡是能在公开市场上交易、通用性较强的资公开市场上交易、通用性较强的资产（用途较为广泛的资产），产（用途较为广泛的资产），都可以都可以考虑考虑按按公开市场公开市场假设前提假设前提进行评估。进行评估。n三、持续使用假设三、持续使用假设n从资产评估角度看，从资产评估角度看，持续使用假设持续使用假设是指是指把资产按把资产按现行用途现行用途继续使用，继续使用，或或转换用

37、转换用途继续使用。对这类资产的评估，就要途继续使用。对这类资产的评估，就要从从继续使用的假设继续使用的假设出发出发进行估价，不能进行估价，不能按资产拆零出售所得收入之和进行估价。按资产拆零出售所得收入之和进行估价。比如比如一台机床一台机床用作用作制造产品时，它的估制造产品时，它的估价价可能是可能是5 5万元；万元；而而把它拆成零部件分别把它拆成零部件分别出售时，也可能出售时，也可能仅值仅值2 2万元。同一资产按万元。同一资产按不同的假设用作不同目的，它的价格是不同的假设用作不同目的，它的价格是不一样的。不一样的。 四、清算假设四、清算假设 清算假设清算假设是是对资产对资产在在非非公开市场条件下

38、公开市场条件下被迫出售被迫出售或或快速变现快速变现条件的条件的假定说明。假定说明。由于由于清算假设条件之下，清算假设条件之下，被被评估资产的评估资产的评估值评估值通常通常低于低于在在公开市场公开市场假设前提下假设前提下或或持续使用持续使用假设前提下假设前提下同样资产的同样资产的评估评估价值。价值。 二、资产评估的原则二、资产评估的原则 （一）资产评估工作原则（一）资产评估工作原则 资产评估工作原则的性质资产评估工作原则的性质决定了资产评估决定了资产评估机构机构及其及其资产评估师资产评估师在执业过程中在执业过程中应应坚持独坚持独立、客观公证立、客观公证和和专业服务专业服务等等工作工作原则。原则。

39、1.1.独立性原则。独立性原则。评估工作不受委托人及外界的评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公证的评估。意图及压力的影响，进行独立公证的评估。 2.2.客观公证性原则。客观公证性原则。客观公证性原则要求资客观公证性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。产评估工作实事求是，尊重客观实际。n3.3.科学性原则。科学性原则。科学性科学性原则原则要求资产要求资产评估机构评估机构和和评估人员评估人员必须遵循必须遵循科学的科学的评估标准，评估标准，以科学的态度以科学的态度指定指定评估方评估方案，案，并并采用采用科学的科学的评估方法进行资产评估方法进行资产评估。评估。 （二）资产评估

40、经济技术原则（二）资产评估经济技术原则 资产评估的资产评估的经济技术原则经济技术原则是指是指在资产评估执在资产评估执业过程中的一些技术规范业过程中的一些技术规范和和业务准则。这些业务准则。这些技术原则主要包括：技术原则主要包括：n1.1.预期收益原则。预期收益原则。预期收益原则预期收益原则是是以技术原以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。的决定因素。资产价值的高低反映预期收益资产价值的高低反映预期收益量的多少，量的多少，所以，所以，预期收益的原则预期收益的原则是是评估人评估人员判断资产价值的员判断资产价值的一个一个最基本的依据。最基本的

41、依据。n n2.2.供求原则供求原则 假定在其他条件不变的前提下，商品的价格假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。下降。所以，所以，评估人员在判断资产价值时也评估人员在判断资产价值时也应充分考虑应充分考虑和和依据供求原则。依据供求原则。n n3.3.贡献原则贡献原则 贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。资产的贡献多，价值就高；反之，来决定。资产的贡献多，价值就高；反之， 资产的贡献少，价

42、值就低；资产的贡献少，价值就低； 4.4.替代原则替代原则 替代原则替代原则是指是指当当同时存在同时存在几种效能几种效能相同相同的的资产时，价格资产时，价格最低的最低的资产需求最大。资资产需求最大。资产评估时，某一资产的产评估时，某一资产的可选择性可选择性和和有无替有无替代物代物是是需要考虑需要考虑的的一个重要因素。一个重要因素。 5.5.估价日期原则估价日期原则 在在资产评估时，必须资产评估时，必须假定假定市场条件市场条件固定在固定在某一时点，某一时点，这一时点这一时点就是就是评估基准日，评估基准日，或或称称估价日期。资产评估的估价日期。资产评估的估价日期原则估价日期原则要要求资产评估求资产

43、评估必须有必须有评估基准日，评估基准日，而且而且评估评估值值就是就是评估基准日评估基准日的的资产价值。资产价值。第四节第四节第四节第四节 资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系 一、一、一、一、资产评估与会计、审计的联系资产评估与会计、审计的联系 （一）资产评估与会计的联系（一）资产评估与会计的联系 资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系主要表现在主要表现在主要表现在主要表现在以下几个方面：以下几个方面：以下几个方面：以下几个方面：n1 1、特定条件下（资产业务活动发生的情况下）会、特定

44、条件下（资产业务活动发生的情况下）会计计价计计价和和财务报告财务报告需要需要资产评估结论。资产评估结论。n2 2、开展资产评估工作时，资产评估又需要开展资产评估工作时，资产评估又需要参考会计数据资料。如：参考会计数据资料。如：特别是在企业价值评特别是在企业价值评估中参考会计数据。估中参考会计数据。3 3、按照按照“公司法公司法”及相关及相关法律法规的要法律法规的要求，投资方求，投资方以以非货币资产投资非货币资产投资应当应当进行进行资产评估，资产评估，这时候，这时候，会计入帐价值会计入帐价值应为应为“以资产评估价值以资产评估价值”，即即“投资各方投资各方认认可的可的价值价值”。 （二）资产评估与

45、审计的联系（二）资产评估与审计的联系 资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：n1.1.资产评估中的资产评估中的资产清查阶段，资产清查阶段，委托方委托方申报的申报的评估资产的评估资产的清查清查核实核实调经调经价值价值部部分分采用了审计的方法。采用了审计的方法。n2.2.根据我国现行资产评估法规要求，流根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估估范围之内，而流动资产和负债

46、的评估有相当有相当部分部分可以可以借鉴借鉴审计的方法进行。审计的方法进行。n3 3、企业价值评估以审计后企业价值评估以审计后的企业财务报表数据为基础。的企业财务报表数据为基础。二、资产评估与会计和审计的区别二、资产评估与会计和审计的区别 （一）资产评估与会计的区别（一）资产评估与会计的区别n资产评估与会计资产评估与会计在特定的在特定的条件条件下，下，具有以下明显的区别：具有以下明显的区别： 1.1.会计是一项会计是一项以以以以计帐、算帐计帐、算帐和和报帐报帐为为为为基本手段，连基本手段，连续地、系统地反映续地、系统地反映和和监督监督企业的企业的生产经营、财务收生产经营、财务收支及其成果的一种社

47、会活动。反映和监督支及其成果的一种社会活动。反映和监督是是是是会计的会计的基本职能。基本职能。资产评估资产评估是是是是一种价值判断活动，评估一种价值判断活动，评估和和咨询咨询是是是是资产评估的基本职能。资产评估的基本职能。 2.2.会计会计计帐计帐和和算帐中的确认和计价主要算帐中的确认和计价主要以以历史成本历史成本为为依据。资产评估中的资产价值的确认依据。资产评估中的资产价值的确认和和评价主要评价主要是是以以资产效用资产效用和和市场价值市场价值为为依据。依据。 3.3.会计中的资产计价方法会计中的资产计价方法主要采用主要采用核算核算方法。方法。资产评估中的资产评估中的资产价值评估资产价值评估除

48、了除了可以利用可以利用核算方法外，还广泛应用预期核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法，市场售价类比方法收益折现方法，市场售价类比方法等等多多种技术方法。种技术方法。 4.4.会计工作的总体目标是为企业管理服会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目标是为资产业务务。资产评估的总体目标是为资产业务（交易）服务。（交易）服务。n（二）资产评估与审计的区别（二）资产评估与审计的区别 资产评估与审计虽然同为专业服务性质的资产评估与审计虽然同为专业服务性质的活动，但双方即相互区别，又相互联系。活动，但双方即相互区别，又相互联系。他他们的区别主要为：们的区别主要为：n1.1.审计是审计是在在现

49、代企业两权分离背景下现代企业两权分离背景下产生的，产生的，旨在对企业财务报表旨在对企业财务报表所反映的所反映的企业财务状况企业财务状况和和经营成果的经营成果的真实性真实性和和公允性公允性做出事实判断。做出事实判断。n资产评估是资产评估是在市场经济充分发展，在市场经济充分发展，适应资适应资产交易，产权变动的需要，产交易，产权变动的需要，旨在旨在委托人与委托人与有关当事人的有关当事人的被评估资产被评估资产做出做出价值价值判断。判断。n n2.2.审计人员在执业过程中，审计人员在执业过程中，自始至终地自始至终地贯彻贯彻公证、防护和建设三大专业原则，公证、防护和建设三大专业原则，而资产评而资产评估人员

50、估人员在执业过程中在执业过程中则必须遵循供求、替代、则必须遵循供求、替代、贡献、预期贡献、预期等等基本经济基本经济原则。原则。n n3.3.审计工作是以会计学、税法及其他经济法审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业和知识基础。规等知识为专业和知识基础。n而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学法律、会计学等等知识组成外，知识组成外，还有还有工程技术工程技术方面的知识，也是方面的知识，也是其其重要的组成部分。重要的组成部分。 n4.4.审计主要是对会计报告的审计，审计审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的对业务的处理标准处理标准与

51、与会计是会计是同一的。同一的。而而与资产评估与资产评估却是却是大相径庭，大相径庭，例如例如市场价市场价值值与与历史成本历史成本等等这些内容讲到这里这些内容讲到这里n n 一、单项选择题一、单项选择题 1清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因清算价格往往（ ）现行市价。 A.高于 B.低于 C.等于 D.无法确定 2资产评估机构作为中介服务机构，进行资产评估时，实行（ ）。 A.有偿服务B.无偿服务 C.有偿服务和无偿服务相结合 D.评估机构自定 3.资产评估的价值类型决定于（ ）。 A.评估特定目的 B.评估方法 C.评估程序 D.评估原则BAA 7.7.资产评估与会

52、计计价的关系是（资产评估与会计计价的关系是（ ）。）。 A.A.完全相同的经济活动完全相同的经济活动 B.B.完全无关的经济活动完全无关的经济活动 C.C.相互替代的经济活动相互替代的经济活动 D.D.既相区别，又相联系既相区别，又相联系 8.8.（ ）是不可确指的资产。）是不可确指的资产。 A.A.商标商标 B.B.机器设备机器设备 C.C.商誉商誉 D.D.土地使用权土地使用权 9.9.评估资产的公平市场价值，适用于（评估资产的公平市场价值，适用于（ ）的假设。）的假设。 A.A.继续使用继续使用 B.B.公开市场公开市场 C C清算清算 D.D.企业主体企业主体 10.10.同一项资产，

53、在不同假设条件下，评估结果应（同一项资产，在不同假设条件下，评估结果应（ ）. . A.A.相同相同 B.B.趋于一致趋于一致 C.C.不相同不相同 D.D.无法确定无法确定DCBCn二、多项选择题二、多项选择题 l.l.资产评估是一项（资产评估是一项（ ）的经济活动。）的经济活动。 A.A.社会性社会性 B.B.政府性政府性 C.C.公正性公正性 D.D.行政性行政性 2.2.在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（法选择具有（ ）。）。 A.A.多样性多样性 B.B.替代性替代性 C.C.唯一性唯一性 D D随意性随意性 3.3.资产

54、评估与会计计价的区别表现在（资产评估与会计计价的区别表现在（ ）。）。 A.A.执行操作者不同执行操作者不同 B.B.发生的前提条件不同发生的前提条件不同 C.C.市场发育程度不同市场发育程度不同 D.D.资产评估是对会计计价的确认资产评估是对会计计价的确认 4 4. . 资产评估应遵循的工作原则（资产评估应遵循的工作原则（ ） A.A.独立性原则独立性原则 B.B.科学性原则科学性原则 C.C.客观公正性原则客观公正性原则 D.D.可行性原则可行性原则 ACABABABCn5.确定评估基准日的目的是（ ） A.确定评估对象计价的时间 B.确定评估机构的工作日 C.将动态下的企业资产固定为某一

55、时期 D.将动态下的企业资产固定在某一时点n6.决定现行市价的基本因素是（ ） A.资产的生产成本 B.市场供求 C.资产功能 D.资产精度系数 AD ABn三、判断题：三、判断题： 1.1.资产评估值是客观的，同一项资产有唯一的评估结果资产评估值是客观的，同一项资产有唯一的评估结果. . 2. 2.资产评估是建立在会计学基础上的一项经济活动资产评估是建立在会计学基础上的一项经济活动. .简单来说简单来说, ,资产评估就是会计学的计价活动资产评估就是会计学的计价活动. . 3.3.资产评估标准与资产评估方法是相同的，或者说，是同一资产评估标准与资产评估方法是相同的，或者说，是同一事情的两种不同

56、表示方式。事情的两种不同表示方式。 4.4.同一项资产，在不同的评估目的下，评估值是不相同的同一项资产，在不同的评估目的下，评估值是不相同的. . 5. 5.评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估的日期的日期. . 6. 6.资产评估的主体是指被评估的资产资产评估的主体是指被评估的资产. . 7. 7.资产在全新状态下，其重置成本与历史成本是等额的资产在全新状态下，其重置成本与历史成本是等额的. . 8.8.作为评估对象的有形资产和无形资产，除商誉外，都是可作为评估对象的有形资产和无形资产，除商誉外，都是可确指的资产确指的资产. . ()()()()()()()()