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1、房地产综合开发第一节第一节 房地产房地产综合开发综合开发内容和特征内容和特征第二节第二节 工程工程建设程序（生产程序）建设程序（生产程序）第三节第三节 房地产开发流程房地产开发流程2021/9/181第一节房地产综合开发内容和特征1.1房地产开发的基本形式房地产开发的基本形式房地产房地产开发开发是房地产是房地产经济活动生产环节经济活动生产环节的的主要形式。根据不同的分类标准，可以分主要形式。根据不同的分类标准，可以分为：为：按照开发对象（位置）：新区开发和旧城改造按照开发对象（位置）：新区开发和旧城改造按照开发规模：零星地段和成片开发按照开发规模：零星地段和成片开发按照实施方式：一次或两次按照
2、实施方式：一次或两次（见后述）（见后述）按照开发内容：综合开发和单项开发按照开发内容：综合开发和单项开发（见后述）（见后述）2021/9/1821.1房地产开发的基本形式根据从土地整治到建成房屋的实施方式，分为一根据从土地整治到建成房屋的实施方式，分为一次开发和两次开发。两次开发一般适用于较大规次开发和两次开发。两次开发一般适用于较大规模的开发改造。如成片旧城改造、城市规划新区模的开发改造。如成片旧城改造、城市规划新区建设等。建设等。两次开发：政府或政府控股企业或土地开发商进行成两次开发：政府或政府控股企业或土地开发商进行成片土地开发；片土地开发；再由再由不同的开发商或者用地单位进行二不同的开
3、发商或者用地单位进行二次开发（也称一级开发、二级开发）次开发（也称一级开发、二级开发）其中其中“土地开发土地开发”：进行拆迁和生地变成熟地的：进行拆迁和生地变成熟地的“三三通一平通一平”（水、电、道路通，场地平整）或（水、电、道路通，场地平整）或“七通一七通一平平”（给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路（给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路通，场地平整）。通，场地平整）。然后，再由政府出面然后，再由政府出面进行招商或土进行招商或土地拍卖。开发商取得土地后进行房地产开发地拍卖。开发商取得土地后进行房地产开发/房屋建设。房屋建设。（注：即使在一次性开发的情况下，上述土地整治的工作也可以归纳
4、为（注：即使在一次性开发的情况下，上述土地整治的工作也可以归纳为土地开发）土地开发）2021/9/1831.2房地产综合开发的内容房地产综合开发：根据城市建设总体规划房地产综合开发：根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，以房屋建和经济、社会发展计划的要求，以房屋建筑为对象，选择拟定区域内的建设用地，筑为对象，选择拟定区域内的建设用地，按照使用性质，对区域内的按照使用性质，对区域内的基础设施和市基础设施和市政公用设施项目政公用设施项目统筹安排，协调发展，以统筹安排，协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的科学的经营管理方法的总称。益的科学
5、的经营管理方法的总称。2021/9/1841.2房地产综合开发的内容综合开发综合开发内涵内涵可以概括为可以概括为“统一规划，合理布局，统一规划，合理布局，综合开发，配套建设综合开发，配套建设”或或“统一规划，合理布局，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设因地制宜，综合开发，配套建设”。由于房地产综合开发所开发的房地产以及相应由于房地产综合开发所开发的房地产以及相应“综合综合”、“配套配套”建设的市政公用设施和基础设建设的市政公用设施和基础设施是城市建设中的主要内容，施是城市建设中的主要内容，所以，可以说，房所以，可以说，房地产综合开发是城市建设的重要形式和组成部分。地产综合开发是城
6、市建设的重要形式和组成部分。（注：广义的城市建设还应包括城市文化建设、精神文明建设等）（注：广义的城市建设还应包括城市文化建设、精神文明建设等）2021/9/1851.3综合开发的由来我国房地产开发建设方式：我国房地产开发建设方式：分散建设分散建设统一建设统一建设综合开发综合开发十一届三中全会以前，我国城市建设基本上采用十一届三中全会以前，我国城市建设基本上采用千家投资，分散建设千家投资，分散建设的方式，实践证明，这种建的方式，实践证明，这种建设方式很难保证房屋建设与基础设施、公共设施设方式很难保证房屋建设与基础设施、公共设施的配套建设。的配套建设。（房屋建设属于各类企事业单位基础条件建设内容
7、之一，（房屋建设属于各类企事业单位基础条件建设内容之一，属于各类企事业单位的工作之一，而不是独立的房地产业）属于各类企事业单位的工作之一，而不是独立的房地产业）。1978年年3月，第三次全国城市工作会议制定的月，第三次全国城市工作会议制定的“关于加强城市建设工作的意见关于加强城市建设工作的意见”重申并肯定了重申并肯定了1963年第二次全国城市工作会议确定的年第二次全国城市工作会议确定的“统建统建”设想设想 。2021/9/1861.3综合开发的由来意见指出：今后，在大中城市新建和扩建意见指出：今后，在大中城市新建和扩建的企业、事业单位，要把的企业、事业单位，要把住宅、校舍以及住宅、校舍以及其他
8、生活服务和有关市政设施方面的投资，其他生活服务和有关市政设施方面的投资，拨交所在城市实行统一建设，统一管理。拨交所在城市实行统一建设，统一管理。应当积极创造条件，有步骤地推行应当积极创造条件，有步骤地推行民用民用建筑建筑“六统一六统一”，即统一规划，统一投资，即统一规划，统一投资，统一设计，统一施工，统一分配，统一管，统一设计，统一施工，统一分配，统一管，从此开始了城市建设的从此开始了城市建设的“统建统建”阶段阶段 。（注：（注：统建办带有政府管理机构性质，渝开发的前身就是重庆市的统建办）统建办带有政府管理机构性质，渝开发的前身就是重庆市的统建办）2021/9/1871.3综合开发的由来随着十
9、一届三中全会后我国经济建设逐步随着十一届三中全会后我国经济建设逐步走上正轨，走上正轨，“统建统建”逐步过渡到综合开发，逐步过渡到综合开发，从从1980年起，综合开发的思想已经连同征年起，综合开发的思想已经连同征收土地使用费一起，作为一个统一政策，收土地使用费一起，作为一个统一政策，明确地记载在国务院批转的明确地记载在国务院批转的全国城市规全国城市规划工作会议纪要划工作会议纪要(国发国发1980299号号)文件文件中。纪要指出；中。纪要指出；“实行综合开发和征收城实行综合开发和征收城镇土地使用费政策，是用经济办法管理城镇土地使用费政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市建设
10、的一项重要改革，它有利于按照城市规划配套地进行建设市规划配套地进行建设”。 2021/9/1881.3综合开发的由来在在纪要纪要精神指导下，各地区的精神指导下，各地区的“统建统建”单位单位纷纷转变为综合开发机构，房地产综合开发开始纷纷转变为综合开发机构，房地产综合开发开始他现之后，城市建筑业体制改革给综合开发迅速他现之后，城市建筑业体制改革给综合开发迅速发展提供了契机。发展提供了契机。1984年六届人大二次会议政府年六届人大二次会议政府工作报告针对建筑业体制改革提出：工作报告针对建筑业体制改革提出：“要着手组要着手组建多种形式的工程总承包公司和建多种形式的工程总承包公司和综合开发公司，综合开发
11、公司，城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建设，由开发公司承包，设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一按照城镇总体规划，统一办理土地征用事宜，进行设计和配套建设办理土地征用事宜，进行设计和配套建设”。（从（从“开发公司承包开发公司承包”的提法看，这一时期仍然带有政府统建的性质）的提法看，这一时期仍然带有政府统建的性质）2021/9/1891992年开始年开始，房地产开发逐渐纳入到市场，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法，资金来源日益多样化，取招标、拍卖办法，资金来源日
12、益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从益增强。尤其从1999年开始年开始到到2004年，全年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前所未有的发展。建设出现了前所未有的发展。（注（注1 1：9090年代初期开始，快速出现各类开发公司，当时以中外合资年代初期开始，快速出现各类开发公司，当时以中外合资企业居多，开始真正走向市场化）企业居多，开始真正走向市场化）（注（注2 2：19991999年开始停止各单位的住房实物分配、居民都必须通过市年开始停止各单位的住房实物分配、居民都必须通过市场购买住房
13、，推动了房地产市场发展）场购买住房，推动了房地产市场发展） 2021/9/18102021/9/1811综合性是综合性是最本质的特点最本质的特点，集中表现在，集中表现在“综合开发、综合开发、配套建设配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用开发，更要以人为本，以综合的思
14、想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。配套建设，并且注意生态环境的营造。 对于一些零星地段的开发建设（如只能盖一幢住宅楼的地段），没有对于一些零星地段的开发建设（如只能盖一幢住宅楼的地段），没有必要或难以配套进行基础设施、公共设施建设的，通过缴纳配套费的必要或难以配套进行基础设施、公共设施建设的，通过缴纳配套费的形式体现综合开发的思想。形式体现综合开发的思想。2021/9/1812第二节建设程序房地产开发是房地产的生产环节房地产开发是房地产的生产环节房地产开发是一个投资建设过程房地产开发是一个投资建设过
15、程这个过程的资源整合非常重要，组织投资这个过程的资源整合非常重要，组织投资建设的重点是各种资源的优化整合。如选建设的重点是各种资源的优化整合。如选择良好的设计方案、择优选定施工单位等择良好的设计方案、择优选定施工单位等等。等。为此必须按照一定的为此必须按照一定的程序组织好程序组织好这一过程，实现建设的高效率这一过程，实现建设的高效率。程序和组织的重要性体现出来程序和组织的重要性体现出来2021/9/18132.1工程建设方式在我国，通过在我国，通过“投资（投入资金）以形成固定资投资（投入资金）以形成固定资产产”的的主流概念主流概念大致经历了大致经历了“基本建设基本建设固定资固定资产投资产投资工
16、程建设工程建设”几个时期。几个时期。现行统计年鉴中，固定资产投资构成：现行统计年鉴中，固定资产投资构成：基本建设基本建设更新改造更新改造房地产开发（开发企业的房地产是商品。自用部分为房地产开发（开发企业的房地产是商品。自用部分为开发企业固定资产，商品房转让以后成为买方的固定开发企业固定资产，商品房转让以后成为买方的固定资产）资产）其他投资（如：城乡个人建房）其他投资（如：城乡个人建房）现在较多使用现在较多使用“工程建设工程建设”一词，上述工程建设一词，上述工程建设行为要遵循基本相同的程序。行为要遵循基本相同的程序。2021/9/18142.2建设程序建设程序的演变：工程建设程序是工程建设建设程
17、序的演变：工程建设程序是工程建设过程的规律性总结（过程的规律性总结（是政府的强制性规定是政府的强制性规定），），随着对规律认识的变化，工程建设程序也发随着对规律认识的变化，工程建设程序也发生相应的变化。生相应的变化。1952年出台了第一个有关建设程序的全国性文件，年出台了第一个有关建设程序的全国性文件，对基本建设的大致阶段做出了规定。之后又对加对基本建设的大致阶段做出了规定。之后又对加强规划和设计等工作做出了进一步的规定。改革强规划和设计等工作做出了进一步的规定。改革开放以来，改革和完善建设程序的步骤加快。开放以来，改革和完善建设程序的步骤加快。(1952基本建设工作暂行办法强调设计文件为基本
18、建设工作的基本依据，所有建设单位，在施工以前必须按照规定的设计工作步骤与内容，完成必需的设计文件，否则不得施工；并且强调所有建设单位的设计任务书、初步设计和施工图要有详细的技术、经济论证和协作建设条件的依据；)2021/9/18152.2建设程序1978年有关部门明确规定一个项目从计划建设年有关部门明确规定一个项目从计划建设到建成投产必须经过到建成投产必须经过以下阶段以下阶段：编制计划任务：编制计划任务书，选定建设地点；经批准后，进行勘察设计；书，选定建设地点；经批准后，进行勘察设计；初步设计，经批准列人国家年度计划后，组织初步设计，经批准列人国家年度计划后，组织施工；工程按设计建成，进行验收
19、，交付使用。施工；工程按设计建成，进行验收，交付使用。1979年又决定建立年又决定建立建设项目开工报告制度建设项目开工报告制度。2021/9/18162.2建设程序1981年年对对利利用用外外资资、引引进进技技术术项项目目提提出出要要编编制制项项目目建建议议书书和和可可行行性性研研究究报报告告的的要要求求。1983年年做做出出规规定定，国国内内项项目目也也试试行行项项目目建建议议书书和和可可行行性性研研究究报报告告作作法法。1984年年规规定定所所有有项项目目都都实实行行项项目目建建议议书书和和设设计计任任务务书书审审批批制制度度，利利用用外外资资和和引引进进技技术术项项目目以以可可行行性性研
20、研究究报报告告代代替替设设计计任任务书。务书。1991年年又又进进一一步步规规定定，将将国国内内投投资资项项目目的的设设计计任任务务书书和和利利用用外外资资项项目目的的可可行行性性研研究究报报告告统统一一称为可行性研究报告，称为可行性研究报告，取消设计任务书的名称。取消设计任务书的名称。2021/9/18172.2建设程序国务院关于投资体制改革的决定国发200420号2004年7月16日彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。 2
21、021/9/1818其中，政府仅对其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度社会公共利益角度进行核准，进行核准，其他项目无论规其他项目无论规模大小，均改为备案制模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投
22、资建设的项目，政府只府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。审批资金申请报告。 2021/9/18192.2建设程序注：注：2004年投资管理体制改年投资管理体制改革以后，革以后，项目建议书和可行项目建议书和可行性研究性研究在国有投资项目中仍在国有投资项目中仍然存在，但在其他项目中，然存在，但在其他项目中，转化为转化为项目申请报告或备案项目申请报告或备案表表注：整个建设程序又可以分注：整个建设程序又可以分为前期决策阶段和项目实施为前期决策阶段和项目实施阶段，如图中分割线阶段，如图中分割线2021/9/18202.3前期决策阶段（1）项目建议书项目建议书项项目目建建议议书书是是
23、建建设设某某一一项项目目的的建建议议性性文文件件，是是对对拟拟建建项项目目的的轮轮廓廓设设想想。项项目目建建议议书书的的主主要要作作用用是是为为推推荐荐拟拟建建项项目目提提出出说说明明，论论述述建建设设它它的的必必要要性性，以以便便供供有有关关的的部部门门选选择择并并确确定定是是否否有有必必要要进进行行可可行行性性研研究究工工作作。项项目目建建议议书书经经批批准准后后，方方可可进进行行可可行行性性研研究究。但但项项目目建建议议书书不不是是项项目目最最终终决决策策文文件件。为为了了进进一一步步做做好好项项目目前前期期工工作作，目目前前在在项项目目建建议议书书之之前前增增加加了了项项目目策策划划或
24、或探探讨讨工工作作，以以便便在在确确认认初初步步可可行行时时再再按按隶隶属属关系编制项目建议书。关系编制项目建议书。2021/9/18212.3前期决策阶段（2）可行性研究可行性研究可可行行性性研研究究是是在在项项目目建建议议书书批批准准后后开开展展的的一一项项重重要要的的决决策策准准备备工工作作。可可行行性性研研究究是是对对拟拟建建项项目目的的技技术术和和经经济济的的可可行行性性进进行行分分析析和和论论证，为项目投资决策提供依据。证，为项目投资决策提供依据。承担可行性研究的单位应当是经过资质审定承担可行性研究的单位应当是经过资质审定的规划、设计、咨询和监理单位。它们对拟的规划、设计、咨询和监
25、理单位。它们对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较，提出科学、客观的评价意见，方案的比较，提出科学、客观的评价意见，确认可行后，编写可行性研究报告。确认可行后，编写可行性研究报告。2021/9/18222.3前期决策阶段（3）编制可行性研究报告编制可行性研究报告可可行行性性研研究究报报告告是是确确定定建建设设项项目目，编编制制设设计计文文件件的的基基本本依依据据。可可行行性性研研究究报报告告要要选选择择最最优优建建设设方方案案进进行行编编制制。批批准准的的可可行行性性报报告告是是项目最终的决策文件和设计依据。项目最终的决策文件和设计依据。可可
26、行行性性研研究究报报告告经经有有资资格格的的工工程程咨咨询询等等单单位位评估后，由计划或其它有关部门审批。评估后，由计划或其它有关部门审批。可可行行性性研研究究报报告告经经批批准准后后，组组建建项项目目管管理理班班子，并着手项目实施阶段的工作。子，并着手项目实施阶段的工作。2021/9/18232.4项目实施阶段（1）立立项项后后，建建设设项项目目进进入入实实施施阶阶段段。项项目目实实施施阶阶段段的的主主要要工工作作包包括括设设计计、建建设设准准备备、施施工工安安装装、动用前准备、竣工验收等阶段性工作。动用前准备、竣工验收等阶段性工作。1）项目设计）项目设计设计工作开始前，项目业主按建设监理制
27、的要求委设计工作开始前，项目业主按建设监理制的要求委托工程建设监理。在监理单位的协助下，根据可行托工程建设监理。在监理单位的协助下，根据可行性研究报告，做好勘察和调查研究工作，落实外部性研究报告，做好勘察和调查研究工作，落实外部建设条件，组织开展设计方案竞赛或设计招标，确建设条件，组织开展设计方案竞赛或设计招标，确定设计方案和设计单位。定设计方案和设计单位。2021/9/18242.4项目实施阶段（2）对对一一般般项项目目，设设计计按按初初步步设设计计和和施施工工图图设设计计两两个个阶阶段段进进行行。有有特特殊殊要要求求的的项项目目可可在在初初步步设设计计之之后后增增加加技术设计阶段。技术设计
28、阶段。初初步步设设计计根根据据批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告和和设设计计基基础础资资料料，对对项项目目进进行行系系统统研研究究、概概算算和和估估算算，做做出出总总体体安安排排。它它的的目目的的是是在在指指定定的的时时间间、空空间间限限制制条条件件下下，在在投投资资控控制制额额度度内内和和质质量量要要求求下下，做做出出技技术术上上可可行行、经济上合理的设计和规定，并编制项目总经济上合理的设计和规定，并编制项目总概算概算。在在初初步步设设计计的的基基础础上上进进行行施施工工图图设设计计，使使工工程程设设计计达到施工安装的要求，并编制施工图达到施工安装的要求，并编制施工图预算预算。2021
29、/9/18252.4项目实施阶段（3）2）建设准备）建设准备项项目目施施工工前前必必须须做做好好建建设设准准备备工工作作。其其中中包包括括征征地地、拆拆迁迁、平平整整场场地地、通通水水、通通电电、通通路路以以及及组组织织设设备备、材材料料定定货货，组组织织施施工工招招标标，选选择择监监理理单单位位、施施工工单单位，报批开工报告等项工作。位，报批开工报告等项工作。施施工工前前各各项项施施工工准准备备由由施施工工单单位位根根据据施施工工项项目目管管理理的的要要求求做做好好。属属于于业业主主方方的的施施工工准准备备，如如提提供供合合格格施工现场、设备和材料等也应根据施工要求做好。施工现场、设备和材料
30、等也应根据施工要求做好。2021/9/18262.4项目实施阶段（4）3）施工和动用前准备）施工和动用前准备按设计进行施工安装，建成工程实体。按设计进行施工安装，建成工程实体。（自营施工和承包施工）（自营施工和承包施工）与此同时，业主在监理单位协助下做好项目与此同时，业主在监理单位协助下做好项目建成动用的一系列准备工作。例如，人员培建成动用的一系列准备工作。例如，人员培训、组织准备、技术准备、物资准备等。训、组织准备、技术准备、物资准备等。2021/9/18272.4项目实施阶段（5）4）竣工验收。）竣工验收。竣竣工工验验收收是是项项目目建建设设的的最最后后阶阶段段。它它是是全全面面考考核核项
31、项目目建建设设成成果果、检检验验设设计计和和施施工工质质量量实实施施建建设设过过程程事事后后控控制制的的重重要要步步骤骤。同同时时，也也是是确确认认建设项目能否动用的关键步骤。建设项目能否动用的关键步骤。申请验收需要做好整理技术资料、绘制项目竣申请验收需要做好整理技术资料、绘制项目竣工图纸、编制项目决算等准备工作。工图纸、编制项目决算等准备工作。项目验收合格即交付使用。同时按规定实施保项目验收合格即交付使用。同时按规定实施保修。修。2021/9/1828第三节房地产开发流程建设程序是所有建设活动必须遵循的建建设程序是所有建设活动必须遵循的建设规律，开发流程相比更加细化和深化。设规律，开发流程相
32、比更加细化和深化。将将工作流程工作流程和和建设程序的强制性要求建设程序的强制性要求结结合起来，作为开发流程。合起来，作为开发流程。2021/9/1829房地产开发内容和流程1、房地产、房地产开发开发、经营经营的内容的内容买地买地建房建房卖租房卖租房管理管理买到一块适合的土地买到一块适合的土地建造市场需要的房子建造市场需要的房子卖租给需要住房的客户卖租给需要住房的客户提供方便有效的管理提供方便有效的管理2021/9/1830要回答的相关问题（1）买地）买地何时购买土地？何时购买土地？购买哪里土地？购买哪里土地？购买多大土地？购买多大土地？买地何用？有何盈利？买地何用？有何盈利？用什么钱买地？用什
33、么钱买地？何种途径买地？何种途径买地？2021/9/1831（2）建房）建房为谁造房？为谁造房？建造多大的房屋？建造多大的房屋？建造什么样的房屋？建造什么样的房屋？建造多少？建造多少？价位多高？价位多高？分几期建造？分几期建造？用什么钱建造？用什么钱建造？如何合法建造？如何合法建造？怎样科学管理？怎样科学管理？2021/9/1832（3）卖房）卖房谁来卖房？谁来卖房？卖给哪些客户？客户在哪里？有何需求？卖给哪些客户？客户在哪里？有何需求？通过何种方式吸引客户注意？通过何种方式吸引客户注意？采取哪些政策促进销售？采取哪些政策促进销售？如何规避竞争威胁？如何规避竞争威胁？如何实现销售提价与提速？如
34、何实现销售提价与提速？如何加强客户资源管理？如何加强客户资源管理？如何价格折扣管理？如何价格折扣管理？2021/9/1833（4）管房）管房为哪些人管房？为哪些人管房？管理哪些内容？管理哪些内容？管到何种程度？管到何种程度？收取多少费用？收取多少费用？如何实现盈亏平衡？如何实现盈亏平衡？2021/9/18342、开发工作阶段、流程、开发工作阶段、流程2.1开发阶段开发阶段项目决策与策划阶段项目决策与策划阶段企业战略规划与投资机会研究企业战略规划与投资机会研究项目拓展与投标项目拓展与投标 市场研究与项目策划市场研究与项目策划财务评估与方案决策财务评估与方案决策2021/9/1835开发前期准备工
35、作阶段开发前期准备工作阶段行政许可与报批行政许可与报批动迁补偿与安置动迁补偿与安置规划设计与控制规划设计与控制资金筹措与谋划资金筹措与谋划施工报建与准备施工报建与准备2021/9/1836工程建设与管理阶段工程建设与管理阶段工程招标与采购工程招标与采购工程建设管理与控制工程建设管理与控制工程变更与控制工程变更与控制工程竣工验收与交付工程竣工验收与交付 2021/9/1837项目销售阶段项目销售阶段销售策略研究销售策略研究销售推广执行销售推广执行销售管理监控销售管理监控项目后期服务阶段项目后期服务阶段交房入住交房入住产权办理产权办理前期物业管理前期物业管理2021/9/18382.2工作流程设立
36、设立/既有开发企业既有开发企业收集土地招标、拍卖、挂牌信息收集土地招标、拍卖、挂牌信息测算地价，办理竞投、竞买手续，参与竟投竞买测算地价，办理竞投、竞买手续，参与竟投竞买根据控规拟定宗地出让方案，报请政府核批根据控规拟定宗地出让方案，报请政府核批（地房局）（地房局）编制城市控规，确定城市用地规划条件编制城市控规，确定城市用地规划条件（规划局）（规划局）发布土地招标、拍卖、挂牌公告发布土地招标、拍卖、挂牌公告（地房局）（地房局）签订土地出让合同签订土地出让合同研究市场，判断土地价值及投资机会研究市场，判断土地价值及投资机会编制城市总体规划及土地利用计划，核批用地指标编制城市总体规划及土地利用计划
37、，核批用地指标 （政府）（政府）2021/9/1839缴纳土地出让金缴纳土地出让金办理土地使用权初始登办理土地使用权初始登记记市场调查研究市场调查研究晒购现状地形图晒购现状地形图签定交地备忘录，划定地签定交地备忘录，划定地界界委托地质灾害评估委托地质灾害评估项目策划项目策划产品设计建议产品设计建议补办选址定点、红线及规划条补办选址定点、红线及规划条件件填报项目备案表，发改委立项填报项目备案表，发改委立项备案备案取得土地使取得土地使用权证书或用权证书或建设用地许建设用地许可证可证规划之规划之“一书一书”：选址意见：选址意见书附书附规划设计规划设计条件条件审批制、核准审批制、核准制、备案制制、备案
38、制 之之一一看看看看1、2、3、4立项批复1、2、3、4规划七线2021/9/1840委托规划总图设计委托规划总图设计报请规划总图审查报请规划总图审查报请消防、环保、防雷、抗震、水土、管网等报请消防、环保、防雷、抗震、水土、管网等审查审查申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证申请拆迁冻结申请拆迁冻结调查动迁情况调查动迁情况拟定拆迁计划拟定拆迁计划拟定拆迁方案拟定拆迁方案 委托地质勘探委托地质勘探核发规划总图审查意见书核发规划总图审查意见书 申办拆迁许可证申办拆迁许可证发布拆迁公告（拆迁办）发布拆迁公告（拆迁办） 勘录登记，委托评估勘录登记，委托评估签订拆迁安置协议签订拆迁安置协议实施拆迁
39、安置实施拆迁安置落实配套条件，委托方案设计落实配套条件，委托方案设计报请方案审查报请方案审查规划之规划之“二证二证”之一之一看看2021/9/1841委托初步设计委托初步设计申报初步设计审查申报初步设计审查委托施工图设计委托施工图设计报请施工图审查报请施工图审查委托放线（放线办），缴纳人防费、异地绿化费、教育费附加委托放线（放线办），缴纳人防费、异地绿化费、教育费附加申领建设工程规划许可证（副本）申领建设工程规划许可证（副本）核发放线通知单核发放线通知单规划之规划之“二证二证”之二之二看看看看看看1、2、3初步设计审批条件2021/9/1842落实资金来源落实资金来源办理临时施工办理临时施工用
40、水用电手续用水用电手续委托监理、签订监理合同委托监理、签订监理合同完成前三通完成前三通一平工作一平工作办理质量、安全监督办理质量、安全监督申申办办招招标标手手续续，选选择择施施工工队队伍及材料供应商伍及材料供应商办理施工许可证办理施工许可证工程开工，验线验槽工程开工，验线验槽委托白蚁防治委托白蚁防治 申办建设工程申办建设工程报建报建 交缴配套费及其他费交缴配套费及其他费详细可行性研究详细可行性研究申办投资许可证申办投资许可证编制筹资方案，筹措资金编制筹资方案，筹措资金K看看22021/9/1843工程管理、财务管理、合同管理、工程管理、财务管理、合同管理、协调相关单位关系协调相关单位关系工程完
41、工，建设双方验收，整理归档竣工工程完工，建设双方验收，整理归档竣工资料资料申请项目综合验收申请项目综合验收办理规划验收合格证、工程质量等办理规划验收合格证、工程质量等级证级证申报预售面积，办理商品房预售许申报预售面积，办理商品房预售许可证可证确定营销计划，加强营销推确定营销计划，加强营销推广广签订售房合同，办理按揭贷签订售房合同，办理按揭贷款款办理商品房预售登记办理商品房预售登记申办建设工程规划许可证（正本）申办建设工程规划许可证（正本）2021/9/1844工程管理、财务管理、合同管理、工程管理、财务管理、合同管理、协调相关单位关系协调相关单位关系工程完工，建设双方验收，整理归档竣工资工程完
42、工，建设双方验收，整理归档竣工资料料申请项目综合验收申请项目综合验收办理规划验收合格证、工程质量等级办理规划验收合格证、工程质量等级证证申报预售面积，办理商品房预售许可申报预售面积，办理商品房预售许可证证确定营销计划，加强营销推广确定营销计划，加强营销推广签订售房合同，办理按揭贷款签订售房合同，办理按揭贷款办理商品房预售登记办理商品房预售登记申办建设工程规划许可证（正本）申办建设工程规划许可证（正本）2021/9/1845办理工程决算和保修手续办理工程决算和保修手续报审竣工图、报送城建档案报审竣工图、报送城建档案落实后三通，形成入住条件落实后三通，形成入住条件办理新建房屋初始登记办理新建房屋初始登记通知购房户收楼入住、通知购房户收楼入住、通知拆迁户回迁通知拆迁户回迁组组建建或或招招聘聘物物业业管管理理公公司司，签签订物业委托管理合同订物业委托管理合同开展前期物业管理开展前期物业管理收集客户意见、总结经验收集客户意见、总结经验办理房屋所有权及办理房屋所有权及土地使用权分户登记土地使用权分户登记申办竣工验收备案证申办竣工验收备案证2021/9/1846
