第三章建筑市场及其运行机制

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1、3.1 建筑市场概述3.2 我国建筑市场的资质管理3.3 国际建筑市场概括3.4 建筑市场的运行机制3.5 建筑业和固定资产投资、房地产业的关系上上篇篇 建筑建筑经济经济导读第第3章章 建筑市建筑市场场及其运行机制及其运行机制3.13.1 建筑市建筑市场场概述概述主要内容：主要内容：建筑市建筑市场场的概念的概念我国建筑市我国建筑市场场的建立与的建立与发发展展我国的建我国的建设设管理体制管理体制政府政府对对建筑市建筑市场场的管理范的管理范围围和内容和内容3.1 建筑市建筑市场场概述概述3.1.1 建筑市建筑市场场含含义义建筑市场从狭狭狭狭义义角度定义为以建筑以建筑以建筑以建筑产产品品品品为为交交

2、交交换换内容的内容的内容的内容的场场所。所。所。所。建筑市场从广广广广义义义义角度定义为与建筑与建筑与建筑与建筑产产产产品（服品（服品（服品（服务务务务）有关）有关）有关）有关的一切供求关系的的一切供求关系的的一切供求关系的的一切供求关系的总总总总和。和。和。和。建筑市场是一个市场体系，包括勘察设计市场、建筑产品市场、生产资料市场、劳动力市场、资金市场和技术市场等 。建筑市场是由建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构组成的空间。 建筑市建筑市场场的内涵包括：的内涵包括： （1）由业主、承包商和为工程建设服务的中介组织构成的市市市市场场场场主体主体主体主体； （2）不同形态的建筑产品（

3、服务）构成的市市市市场场场场客体客体客体客体； （3）在价值规律的作用下，以招标、投标为主要形式的竞争来调节市场供求的建筑市建筑市建筑市建筑市场场场场机制机制机制机制； （4）保证建筑市场正常运行的要素市要素市要素市要素市场场场场体系体系体系体系； （5）为工程建设提供专业服务的市市市市场场场场中介中介中介中介组织组织组织组织体系体系体系体系； （6）与建设行业相关的社会保障体系社会保障体系社会保障体系社会保障体系； （7）保证市场秩序、保护主体合法权益的法律法法律法法律法法律法规规规规和和和和监监监监督管理体系督管理体系督管理体系督管理体系。3.1.1 建筑市建筑市场场含含义义3.1.2 建

4、筑市建筑市场场的运行特点的运行特点 与一般市与一般市场场相比，建筑市相比，建筑市场场有有许许多特点，主要表多特点，主要表现现以下几个方面：以下几个方面：建筑建筑产产品由需求者向供品由需求者向供给给者者进进行行预预先先订货订货式的交易式的交易由建筑由建筑产产品的固定性和多品的固定性和多样样性决性决定。定。建筑建筑产产品的交易持品的交易持续时间长续时间长建筑建筑产产品生品生产产周期周期长长、价、价值值巨巨大大建筑市建筑市场显场显著的地区性著的地区性 由建筑由建筑产产品的固定性决定品的固定性决定建筑市建筑市场风险场风险大大从建筑从建筑产产品供品供给给者方面来看，其者方面来看，其风险风险表表现现在：在

5、：定价定价风险风险 生生产风险产风险从建筑从建筑产产品需求者方面来看，其品需求者方面来看，其风险风险表表现现在：在：价格与价格与质质量的矛盾量的矛盾价格与交价格与交货时间货时间的矛盾的矛盾预预付工程款的付工程款的风险风险建筑市建筑市场场没有商没有商业业中介，而由建筑中介，而由建筑产产品需求者和生品需求者和生产产者直者直接接进进行交易活行交易活动动。建筑市建筑市场场的的竞竞争争较为较为激烈。激烈。3.1.2建筑市建筑市场场的运行特点的运行特点3.1.3 建筑市建筑市场场与信息不与信息不对对称称建筑市建筑市场经济场经济人人建筑市场参与者（1）业主方（2）勘察、设计、施工单位（3）监理单位及咨询等中

6、介机构（4）政府管理部门建筑市建筑市场场信息不信息不对对称分析称分析（1）政府部门与业主方、施工单位、监理单位之间的信息不对称（2）业主方与监理单位之间的信息不对称（3）施工单位与监理单位之间的信息不对称（4）业主方与施工单位之间的信息不对称3.1.4 建筑市建筑市场场体系体系建筑市建筑市场经过场经过近几年来的近几年来的发发展已形成由展已形成由发发包人、承包人、承包人、咨包人、咨询询服服务务机构和市机构和市场组织场组织管理者管理者组组成的市成的市场场主体；以建筑主体；以建筑产产品和建筑生品和建筑生产过产过程程为对为对象象组组成的市成的市场场客体；以客体；以招投招投标标为为主要交易形式的市主要交

7、易形式的市场竞场竞争机制；争机制；以以资质资质管理管理为为主要内容的市主要内容的市场监场监督管理体系；以及督管理体系；以及我国特有的有形建筑市我国特有的有形建筑市场场等。等。这这构成了完整的构成了完整的建筑市建筑市场场体系体系，如，如图图所示：所示：建筑市建筑市场场体系体系市市场场主体主体市市场场客体客体 发发包人（建包人（建设单设单位）位）承包人承包人 咨咨询询服服务务机构机构市市场组织场组织管理者管理者有形建筑市有形建筑市场场无形建筑市无形建筑市场场建筑物建筑物构筑物构筑物 技技术术服服务务 场场所服所服务务 图图1.1 1.1 建筑市建筑市场场体系体系3.1.5我国建筑市我国建筑市场场的

8、建立与的建立与发发展展改革开放以前改革开放以前 工程建工程建设设任任务务由行政管理部由行政管理部门门分配，建分配，建筑筑产产品价格由国家品价格由国家规规定，无所定，无所谓谓建筑市建筑市场场。改革开放以后改革开放以后 随着我国社会主随着我国社会主义义市市场经济场经济的建立、的建立、发发展与完善，建筑市展与完善，建筑市场场也也经历经历着一个从培育、建立到逐着一个从培育、建立到逐渐渐完善的完善的发发展展过过程。程。3.1.6我国的建我国的建设设管理体制管理体制我国的建我国的建设设管理体制是管理体制是建立在社会主建立在社会主义义公有制基公有制基础础之上之上的。的。l计计划划经济时经济时期期政府部政府部

9、门通通过行政手段管理企行政手段管理企业和企和企业行行为，一些基，一些基础设施部施部门则形成了所形成了所谓的的行行业垄业垄断断。l改革开放以后改革开放以后分行分行业管理的格局基本没有改管理的格局基本没有改变，各部委均有本行，各部委均有本行业关于建关于建设管理的管理的规章制度，章制度，形成形成对建筑市建筑市场场的的分割分割，逐步从部，逐步从部门管理管理转变为行行业管理。管理。l党的十五大之后党的十五大之后建建设设管理体制逐步建立管理体制逐步建立3 3.1.7.政府政府对对建筑市建筑市场场的管理范的管理范围围和内容和内容 建建设项设项目根据目根据资资金来源的不同可分金来源的不同可分为为两两类类：公共

10、投公共投资项资项目和私人投目和私人投资项资项目目。前者是代表公共意愿的政府。前者是代表公共意愿的政府行行为为，后者，后者则则是个人行是个人行为为。 对对于公共投于公共投资项资项目，政府既是目，政府既是业业主，又是管理者。主，又是管理者。以不以不损损害害纳纳税人收益和保税人收益和保证证公公务员务员廉廉洁为洁为出出发发点，通点，通常常规规定，此定，此类类投投资项资项目除了遵守一般法律外目除了遵守一般法律外还还必必须须公公开开进进行招投行招投标标，并保，并保证项证项目目实实施施过过程的透明。程的透明。 对对于私人投于私人投资项资项目，一般只要求其在目，一般只要求其在实实施施过过程中程中遵守有关遵守有

11、关环环境保境保护护、规规划、安全生划、安全生产产等方面的法律等方面的法律规规定，定，对对是否是否进进行招投行招投标标不做不做强强行行规规定。定。不同国家由于体制的差异，建不同国家由于体制的差异，建设设行政主管部行政主管部门门的的设设置不置不同，同，管理范管理范围围和管理内容和管理内容也各不相同，但也各不相同，但综综合各国的情合各国的情况，可以况，可以发现发现一定的共性，大致包括以下几个方面：一定的共性，大致包括以下几个方面：l制定建筑法律、法制定建筑法律、法规规l制定建筑制定建筑规规范与范与标标准（国外大多由行准（国外大多由行业协业协会或会或专业组织编专业组织编制）制）l对对承包商、承包商、专

12、业专业人人员员的的资质资质管理管理l安全和安全和质质量管理（国外主要通量管理（国外主要通过专业过专业人人员员或机构或机构进进行行监监督督检查检查）l行行业资业资料料统计统计l公共工程管理公共工程管理l国国际际合作和开拓国合作和开拓国际际市市场场BACK3.1.8 建筑市建筑市场场的主体和客体的主体和客体建筑市建筑市场交易交易贯穿于建筑市穿于建筑市场的全的全过程程l参与建筑生参与建筑生产产交易交易过过程的各方即构成建筑程的各方即构成建筑市市场场的的主体主体。l作作为为不同不同阶阶段的生段的生产产成果和交易内容的各成果和交易内容的各种形种形态态的建筑的建筑产产品、工程品、工程设设施与施与设备设备、

13、构、构配件，以及各种配件，以及各种图纸图纸和和报报告等告等非物化的非物化的劳劳动动则则构成建筑市构成建筑市场场的的客体客体。项目业主项目使用者研究单位设计单位施工单位材料设备供应商建设工程监理、咨询等社会中介机构政府主管与质量监督单位质量检测单位配套设施建设单位（1）建筑市）建筑市场的主体：的主体：1）业业主主 业业主是指既有某主是指既有某项项工程建工程建设设需求，又具有需求，又具有该项该项工程建工程建设资设资金和各种准建手金和各种准建手续续，在建筑市，在建筑市场场中中发发包工程建包工程建设设的的勘勘察、察、设计设计、施工任、施工任务务，并最，并最终终得到建筑得到建筑产产品的品的政府部政府部门

14、门、企事企事业单业单位或个人位或个人。 在我国，在我国，业业主也称主也称为为建建设单设单位，只有在位，只有在发发包工程或包工程或组组织织工程建工程建设时设时才成才成为为市市场场主体，故又称主体，故又称为发为发包人或招包人或招标标人。人。因此，因此，业业主方作主方作为为市市场场主体具有不确定性。主体具有不确定性。 项项目目业业主的主的产产生，主要有生，主要有3种方式：种方式： 业业主即原企主即原企业业或或单单位位 企企业业或机关、事或机关、事业单业单位投位投资资的新建、的新建、扩扩建、改建工程，建、改建工程，则该则该企企业业或或单单位即位即为项为项目目业业主；主； 业业主是主是联联合投合投资资董

15、事会董事会 由不同投由不同投资资方参股或共同方参股或共同投投资资的的项项目，目，则业则业主是共同投主是共同投资资方方组组成的董事会或管理成的董事会或管理委委员员会；会； 业业主是各主是各类类开开发发公司公司 开开发发公司自行融公司自行融资资或由投或由投资资方方协协商商组组建或委托开建或委托开发发的工程公司也可成的工程公司也可成为业为业主。主。业业主在主在项项目建目建设过设过程的主要程的主要职职能是：能是：l建建设项设项目可行性研究与决策目可行性研究与决策l建建设项设项目的目的资资金筹措与管理金筹措与管理l建建设项设项目的招目的招标标与合同管理与合同管理l建建设项设项目的施工与目的施工与质质量管

16、理量管理l建建设项设项目的竣工目的竣工验验收和收和试试运行运行l建建设项设项目的目的统计统计及文档管理及文档管理2）承包商）承包商l 承包商承包商是指是指拥拥有一定数量的建筑装有一定数量的建筑装备备、流、流动资动资金、工金、工程程技技术经济术经济管理人管理人员员，取得建，取得建设资质证书设资质证书和和营业执营业执照的，能照的，能够够按照按照业业主要求提供不同形主要求提供不同形态态的建筑的建筑产产品并最品并最终终得到相得到相应应工程价款的施工企工程价款的施工企业业。l承包商可分承包商可分为为不同的不同的专业专业，如建筑、水，如建筑、水电电、铁铁路、市政路、市政工程等工程等专业专业公司。公司。l按

17、照承包方式，也可分按照承包方式，也可分为为施工施工总承包商和承包商和专业分包商。分包商。 v承包商承包商应应具具备备的条件的条件 相相对对于于业业主，承包商作主，承包商作为为建建设设市市场场主体是主体是长长期和持期和持续续存在的，因此，无存在的，因此，无论论是国内是国内还还是按国是按国际惯际惯例，例，对对承包商一承包商一般都要般都要实实行从行从业资业资格管理。格管理。承包商从事建承包商从事建设设生生产产，一般需具，一般需具备备4个方面的条件：个方面的条件：l 拥拥有符合国家有符合国家规规定的注册定的注册资资本；本；l 拥拥有与其有与其资质资质等等级级相适相适应应且具有注册且具有注册执业资执业资

18、格的格的专专业业技技术术和管理人和管理人员员；l 有从事相有从事相应应建筑活建筑活动动所所应应有的技有的技术术装装备备；l 经资经资格格审查审查合格，已取得合格，已取得资质证书资质证书和和营业执营业执照，并照，并在批准的范在批准的范围围内承包。内承包。 在市在市场经济场经济条件下，施工企（承包商）需要通条件下，施工企（承包商）需要通过过市市场竞场竞争（投争（投标标）取得施工）取得施工项项目，需要依靠自身的目，需要依靠自身的实实力去力去赢赢得市得市场场。承包商的。承包商的实实力包括力包括4个方面：个方面： 技技术术方面的方面的实实力力:有精通本行的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理、合同管

19、理人员、机械施工设备、施工经验 经济经济方面的方面的实实力力:具有周转资金、设备资金、承担风险资金；国际过程还需要筹集外汇能力 管理方面的管理方面的实实力力:具有成本控制能力及施工管理方法 信誉方面的信誉方面的实实力力:保证工程质量、安全、工期、文明施工、合同履约v承包商承包商的的实力力 承包商承包商在在参加工程投参加工程投标标，必，必须须根据企根据企业业的施工力量、机的施工力量、机械装械装备备、技、技术术力量、施工力量、施工经验经验等方面的条件，等方面的条件，选择选择适于适于发挥发挥自己自己优势优势的的项项目，做到目，做到扬长扬长避短，避免避短，避免给给企企业带业带来来不必要的不必要的风险风

20、险和和损损失。失。3）工程咨）工程咨询询服服务务机构机构 工程咨工程咨询询服服务务机构机构是指具有一定注册是指具有一定注册资资金和工程技金和工程技术术、经济经济管理人管理人员员，取得建，取得建设设咨咨询证书询证书和和营业执营业执照，能照，能对对工程工程建建设设提供估算提供估算测测量、管理咨量、管理咨询询、建、建设监设监理等理等智力型智力型服服务务并并获获取相取相应费应费用的企用的企业业。 工程咨工程咨询询服服务务包括：勘察包括：勘察设计设计、工程造价（、工程造价（测测量）、量）、工程管理、招工程管理、招标标代理、工程代理、工程监监理等。理等。 这类这类服服务务企企业业主要是向主要是向业业主提供

21、咨主提供咨询询和管理服和管理服务务，弥，弥补业补业主主对对工程建工程建设过设过程不熟悉的缺陷。程不熟悉的缺陷。这这种机构在国种机构在国际际上上一般称一般称为为咨咨询询公司公司。 在在我我国国，目目前前数数量量最最多多并并有有明明确确资资质质标标准准的的是是工工程程设设计计院院、工工程程监监理理公公司司和和工工程程造造价价（工工程程测测量量）事事务务所所。招招标标代理、工程管理和其他咨代理、工程管理和其他咨询类询类企企业业近年来也有近年来也有发发展。展。 咨咨询单询单位位虽虽然不是工程承然不是工程承发发包的当事人，但其受包的当事人，但其受业业主主聘用，聘用，对项对项目的目的实实施施负负有相当重要

22、的有相当重要的责责任。此外，咨任。此外，咨询单询单位位还还因其独特的因其独特的职业职业特点和在特点和在项项目目实实施中所施中所处处的地位要承的地位要承担其自身的担其自身的风险风险。 咨咨询单询单位的位的风险风险主要来自主要来自3个方面：个方面： a.来自来自业业主的主的风险风险l业主希望少花钱、多办事l可行性研究缺乏严肃性 l盲目干预b.来自承包商的来自承包商的风险风险l承包商缺乏职业道德l承包商素质太差l承包商投标不诚实 c.来自来自职业责职业责任的任的风险风险l设计错误或不完善 l投资概算和预算不准确l自身能力和水平不适应( (2 2) ) 建筑市建筑市场场的客体的客体 建筑市建筑市场场的

23、客体，一般称的客体，一般称为为建筑建筑产产品，是建筑品，是建筑市市场场的交易的交易对对象，既包括有形建筑象，既包括有形建筑产产品，也包括品，也包括无形建筑无形建筑产产品品各各类类智力型服智力型服务务。建筑产品在不同的生产交易阶段表现为不同的形态。可以是咨询报告、勘察报告、设计方案、施工图纸、混凝土构件和房屋。临临沂太平洋国沂太平洋国际际广广场项场项目岩土工程勘察目岩土工程勘察 设计方案方案施工施工图纸混凝土构建混凝土构建房屋房屋房屋房屋3.2 我国建筑市我国建筑市场场的的资质资质管理管理 为为保保证证建建设设工程的工程的质质量和安全，量和安全，对对从事建从事建设设活活动动的的单单位和位和专业专

24、业技技术术人人员员必必须实须实行从行从业资业资格格审审查查，建立，建立资质资质管理制度。管理制度。 建筑市建筑市场场中的中的资质资质管理包括两管理包括两类类：一：一类类是是对对从从业业企企业业的的资质资质管理；另一管理；另一类类是是对专业对专业人人员员的的资资格管理。格管理。在在资质资质管理上，我国和欧美等管理上，我国和欧美等发发达国家有很大差达国家有很大差别别，我国，我国侧侧重重对对从从业业企企业业的的资质资质管理，管理，发发达国家达国家侧侧重重对专业对专业人人员员的的从从业资业资格管理。近年来，格管理。近年来，对专业对专业人人员员的从的从业资业资格管理在我格管理在我国也开始得到重国也开始得

25、到重视视。3.2.1从从业业企企业业的的资质资质管理管理我国建筑法我国建筑法规规定：定：对对从事建筑活从事建筑活动动的的施工企施工企业业、勘察、勘察单单位、位、设计单设计单位和工程位和工程监监理理单单位位实实行行资质资质管理。管理。(1)承承办办商商资质资质1)企企业规业规模模 企企业规业规模的大小是生模的大小是生产产能力（包括能力（包括劳动劳动力、生力、生产设备产设备、管理能力、管理能力、资资金能力等）在生金能力等）在生产单产单位集中程度的反映。国位集中程度的反映。国际际上通常将企上通常将企业业按按规规模划分模划分为为大、中、小大、中、小3 3个个类别类别。 合理的施工企合理的施工企业规业规

26、模模是取得良好是取得良好经济经济效益的主要条效益的主要条件件，从整个建筑市从整个建筑市场场角度看，角度看，这这也能形成也能形成较为较为合理的分合理的分工。工。在西方在西方发发达国家，承包商多数达国家，承包商多数为为中、小型施工企中、小型施工企业业，容，容纳纳就就业业人数很多；大型施工企人数很多；大型施工企业业比例很少，一般不超比例很少，一般不超过过1%，就，就业业人数很少，但在建筑生人数很少，但在建筑生产领产领域中却占有主域中却占有主导导地地位。位。2）大、中、小型施工企）大、中、小型施工企业业在建筑市在建筑市场场中的定位中的定位l中、小型企中、小型企业业存在有利于建筑工程体系存在有利于建筑工

27、程体系专业专业化和化和阶阶段化段化的的发发展，有利于提高工人的技展，有利于提高工人的技术术水平和熟水平和熟练练程度程度。l大型企大型企业资业资金雄厚，技金雄厚，技术术装装备备水平高，水平高，拥拥有有较为较为合理的施合理的施工机械系列。同工机械系列。同时时大型施工企大型施工企业业的管理水平的管理水平较较高，具有掌高，具有掌握多种高新施工技握多种高新施工技术术和施工工和施工工艺艺的能力，可承担大、中、的能力，可承担大、中、小型各小型各类项类项目的建目的建设设，在建筑市，在建筑市场场中中处处于中承包的地位。于中承包的地位。3）承包商）承包商资质资质管理管理 亚亚洲国家包括日本、洲国家包括日本、韩韩国

28、、新加坡，以及我国的香港、国、新加坡，以及我国的香港、台湾地区均台湾地区均对对承包商承包商资质资质的的评评定有着定有着严严格的格的规规定，按照其定，按照其拥拥有有注册注册资资本本、专业专业技技术员术员、技技术术装装备备和和已完成建筑工程已完成建筑工程的的业绩业绩等等资质资质条件，将承包商按工程条件，将承包商按工程专业专业分分为为不同的不同的资质资质等等级级。 承包商承担工程必承包商承担工程必须须与其与其评审评审的的资质资质等等级级和和专业专业范范围围相一致。相一致。我国香港特我国香港特别别行政区按工程性行政区按工程性质质将承包将承包商分商分为为建筑、道路、土石方、水建筑、道路、土石方、水务务和

29、海和海事事5类专业类专业。A级级（牌）企（牌）企业业可承可承2000万元以下的工程；万元以下的工程；B级级（牌）企（牌）企业业可承可承担担5000万元以下的工程；万元以下的工程；C级级（牌）企（牌）企业业可承担任何价可承担任何价值值的工程。的工程。日本将承包商分日本将承包商分为总为总承包商和分包商承包商和分包商2个等个等级级。对总对总承包商只分承包商只分为为2个个专业专业，即建筑工程和土木工程；即建筑工程和土木工程；对对分包商分包商则则划划分了几十个分了几十个专业专业。在欧美国家在欧美国家则则没有没有对对承包商承包商资质资质的的评评定定制度，在工程制度，在工程发发包是由包是由业业主主对对承包商

30、的承包商的承包能力承包能力进进行行审查审查。(2）工程咨）工程咨询单询单位位资质资质 1 1）工程咨）工程咨询询的性的性质质与工作内容与工作内容v国国际际上把工程咨上把工程咨询询分分为为2 2类类：一：一类类是是技技术术咨咨询询，另一，另一类类是是管管理咨理咨询询。工程。工程设计设计属于技属于技术术咨咨询询，项项目管理目管理则则属于管理咨属于管理咨询询。v工程咨工程咨询询的工作内容一般包括：的工作内容一般包括：可行性研究、工程可行性研究、工程设计设计、工程工程测测量、量、项项目管理、目管理、专业专业技技术术咨咨询询等。等。2 2）工程）工程项项目管理目管理 发发达国家的达国家的项项目管理咨目管

31、理咨询询服服务务内容包括内容包括设计设计准准备阶备阶段、段、设计阶设计阶段、施工段、施工阶阶段、段、动动用前准用前准备阶备阶段和保修段和保修阶阶段段共共5 5个个阶阶段，各段，各阶阶段要做投段要做投资资控制、控制、进进度控制、度控制、质质量控量控制、合同管理、制、合同管理、组织协调组织协调和信息管理和信息管理6 6个方面工作。个方面工作。 而我国的工程而我国的工程监监理主要是施工理主要是施工阶阶段的段的监监理，且大理，且大多只注重多只注重质质量控制，与量控制，与项项目管理咨目管理咨询询相差甚相差甚远远。3 3）咨）咨询单询单位位资质资质管理管理 工程咨工程咨询单询单位的位的资质评资质评定条件包

32、括定条件包括注册注册资资金、金、专业专业技技术术人人员员和和业绩业绩3 3个方面的内容，不同个方面的内容，不同资质资质等等级级的的标标准均有准均有具体具体规规定。定。 我国已明确我国已明确资质资质等等级评级评定条件的有：勘察定条件的有：勘察设计设计、工、工程程监监理、工程造价、招理、工程造价、招标标代理等咨代理等咨询专业询专业。例如，例如，监监理理单单位划分位划分为为3个等个等级级：丙：丙级监级监理理单单位可承担位可承担本地区、本部本地区、本部门门的三等工程；乙的三等工程；乙级监级监理理单单位可承担本地位可承担本地区、本部区、本部门门的二、三等工程；甲的二、三等工程；甲级监级监理理单单位可承担

33、跨地位可承担跨地区、跨部区、跨部门门的一、二、三等工程。的一、二、三等工程。3.2.2专业专业人人员资员资格管理格管理 在建筑市在建筑市场场中，把具有从事工程咨中，把具有从事工程咨询资询资格的格的专业专业工程工程师师成成为专业为专业人人员员。 1 1）专业专业人人员员的的责责任任 专业专业人人员员的工作是利用他的工作是利用他们们的知的知识识和技能和技能为项为项目目业业主提供咨主提供咨询询服服务务。只只对对他提供的咨他提供的咨询询活活动动所造成的直接后果所造成的直接后果负责负责。国国际际上上专业专业人人员员一般以一般以购买专业责购买专业责任保任保险险的形式来承担因工作失的形式来承担因工作失误误造

34、造成的成的经济风险经济风险。 2 2）专业专业人人员组织员组织 一般情况下，一般情况下，专业专业工程工程师师要成要成为专业为专业人人员员，首先要通，首先要通过过由由专业专业人人员员组织组织的考的考试试才能取得才能取得专业专业人人员资员资格。同格。同时时，各国的，各国的专业专业人人员组织员组织均均对专对专业业人人员员的的执业执业行行为规为规定了定了严严格的格的职业职业道德道德标标准。准。专业人人员组织对专业对专业人人员员的的执业执业行行为进为进行行监监督管理督管理。发发达国家有着达国家有着“小政府、大小政府、大协协会会”之称，之称，专业协专业协会会与政府和与政府和专业专业人人员员的相互关系如下的

35、相互关系如下图图所示：所示：政政 府府专业专业人人员员生生产产企企业业建筑建筑产产品品专业专业人人员组织员组织（学会）（学会）监监督督管管理理认认可可注册注册考考试认证试认证认认可可监监督管理督管理图图1.4 专业专业人人员员及及组织组织在建筑市在建筑市场场管理中的关系管理中的关系 3 3）专业专业人人员员的的资资格格审查审查 由于各国情况不同，由于各国情况不同，专业专业人人员员的的资资格有的由学会或格有的由学会或协协会会负负责责（以欧洲一些国家（以欧洲一些国家为为代表）授予和管理，有的由政府代表）授予和管理，有的由政府负责负责确确认认和管理。和管理。 我国我国专业专业人人员员管理制度是近几年

36、才从管理制度是近几年才从发发达国家引达国家引入的，目前，已入的，目前，已经经确定和将要确定的确定和将要确定的专业专业人人员员有有5种种，其其资资格和注册条件格和注册条件为为：大：大专专以上学以上学历历；参加全国；参加全国统统一一考考试试，成，成绩绩合格；相关合格；相关专业专业的的实实践践经验经验。建筑师（一、二级）结构工程师（一、二级）监理工程师造价工程师建造师（一、二级）BACK3.3 国国际际建筑市建筑市场场概况概况3.3.1国国际际建筑市建筑市场场及管理体制及管理体制 世界上不同的国家，由于社会制度、国情的不同，建世界上不同的国家，由于社会制度、国情的不同，建筑市筑市场场及管理体制也各不

37、相同。及管理体制也各不相同。发发达国家达国家虽虽然都然都实实行市行市场场经济经济体制，但其管理体制和管理内容也各具特色。体制，但其管理体制和管理内容也各具特色。美国没有关美国没有关门门的建的建设设主管部主管部门门，相，相应应的的职职能由其他各部能由其他各部设设立立专门专门分支机构。分支机构。日本日本则则由由针对针对性比性比较较强强的法律，如建的法律，如建设业设业法、建法、建筑基准法等，筑基准法等，对对建筑物安全、建筑物安全、审查审查培培训训制、从制、从业业管理管理等均有等均有详细规详细规定，政府按照法律定，政府按照法律规规定行使定行使检查监检查监督督权权。3.3.2主要主要发发达国家政府建达国

38、家政府建设设主管部主管部门门的的组织组织形式形式环环境、交通和区域部境、交通和区域部部部领导领导小小组组部理事会部理事会环环境境保保护护组组房屋房屋建建设设改造改造村村镇镇组组规规划划道路道路地方地方交通交通组组铁铁路路航空航空造船造船组组战战略略与合与合作作组组地方地方政府政府组组法法律律组组政府政府办办公公室室建建设设局局社会社会福利福利房屋房屋局局城市城市监测监测与分与分析局析局房屋房屋政策政策局局改造改造局局村村镇镇局局图图1.6 英国英国环环境、交通和区域部的境、交通和区域部的组织结组织结构构图图建建设设部部部部长长国国务务秘秘书书议议会秘会秘书书土地土地规规划与划与城市建城市建设设

39、司司综综合司合司住宅司住宅司建筑司建筑司图图1.7 德国德国联联邦土地邦土地规规划、建划、建设设和城市建和城市建设设部的部的组织结组织结构构图图建建设设省省政府政府建建设设局局建建设设经济经济局局都都市市局局住住宅宅局局河河川川局局道道路路局局附属附属机构机构图图1.8 日本建日本建设设省省组织结组织结构构图图3.3.3主要主要发发达国家建达国家建设设管理体制与我国建管理体制与我国建设设管理体制的差管理体制的差别别 与我国不同的是：与我国不同的是：发发达国家建达国家建设设主管部主管部门对门对企企业业的行的行政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平政管理并不占重要的地位，政府的作用是建

40、立有效、公平的建筑市的建筑市场场，提高行，提高行业业服服务质务质量和推量和推进进整个行整个行业业的良性的良性发发展，而不是展，而不是过过多地干多地干预预企企业业的的经营经营和生和生产产。 西方西方发发达国家在政体上，国家机构与地方政府并无隶达国家在政体上，国家机构与地方政府并无隶属关系。其属关系。其对对建建设设市市场场的管理，主要是通的管理，主要是通过过法律手段法律手段对对市市场场主体行主体行为进为进行行规规范，范，政府不介入企政府不介入企业业的具体的具体经营经营活活动动或或建建设设行行为为的具体的具体过过程程。3.4 建筑市建筑市场场的运行机制的运行机制3.4.1 建筑市建筑市场场运行机制概

41、述运行机制概述u价格机制价格机制 是指资源在价格规律的作用下流动。u竞竞争机制争机制 生产者为了收回成本并获得最大的利润，彼此之间进行价格、质量、工期等竞争。u供求机制供求机制 是人力、物力和资金等各种资源，当市场供给与需求对比发生变化时，在各种经济活动之间重新配置的一种机制。p以上三种机制，价格机制起到决定性作用。价格机制起到决定性作用。但是，价格机制要发挥调节经济的作用，需要其他两种机制作为补充。 建筑市建筑市场场表表现为现为建筑建筑产产品、建筑生品、建筑生产产活活动动和与建筑生和与建筑生产产活活动动有关的机构有关的机构3个方面之个方面之间间的相互的相互联联系和相互作用。可系和相互作用。可

42、用三用三维维坐坐标标表示：表示：住宅住宅 学校学校 商店商店 道路道路桥桥梁梁工工业业建筑建筑规规划划设计设计施工施工维维修修建筑建筑产产品品类类型型建筑生建筑生产产活活动动改造改造用用户户业业主主施工机构施工机构设计设计机构机构咨咨询询机构机构政府主管机构政府主管机构与建筑生与建筑生产产活活动动有关的机构有关的机构图图1.2 1.2 建筑市建筑市场场的抽象表达的抽象表达建筑市建筑市场场的运行模式可概括如下：的运行模式可概括如下：运行基地运行基地调节调节主体主体调节对调节对象象建筑企建筑企业业建筑市建筑市场场国家国家市市场场活活动动运行主体运行主体 这这一运行模式即一运行模式即为为“国家国家调

43、调控市控市场场，市，市场场引引导导企企业业”的的体体现现，是以企，是以企业为业为本位，以市本位，以市场为场为基基础础，以国家，以国家为领导为领导，实实行国家行国家市市场场企企业业双向双向调节调节的社会主的社会主义义市市场场运行运行机制。机制。在在建筑建筑市市场场中，此运行模式具有如下特点：中，此运行模式具有如下特点：建筑企建筑企业业真正成真正成为为独立的具有自独立的具有自负负盈盈亏亏、自主、自主经营经营、自、自我我约约束、自我束、自我发发展能力的商品生展能力的商品生产产者，成者，成为为市市场场主体。主体。建筑市建筑市场场体系完善，市体系完善，市场组织场组织健全，市健全，市场发场发育程度高。育程

44、度高。国家国家实实行有效的宏行有效的宏观调观调控，市控，市场场法制化体系初步形成。法制化体系初步形成。政府行政府行为为要有要有规规范化的范化的约约束，政府不束，政府不应拥应拥有有竞竞争性企争性企业业，按照市按照市场经济场经济的的严严格格规规定定竞竞争性企争性企业业必必须须也政府脱也政府脱钩钩。3.4.2 建筑建筑业运行机制的模式运行机制的模式（1）计划经济体制下建筑业运行机制的模式在计划经济体制下，建筑业完全按照政府的计划运行，其特点有：v建筑业企业的生产活动由政府安排v建筑业企业和建设单位不构成商品交换关系v建筑业企业内部管理缺乏主动性（2）市场经济体制下建筑业运行机制的模式 在市场经济条件

45、下，建筑业完全按照市场规则运行，其特点有：v建筑业企业、业主都是独立的建筑市场主体v建筑业企业是具有独立法人地位的经济组织v政府对建筑业实施宏观控制v行业机构对建筑业进行业务管理3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理1) 1) 经济经济学中的需求与需求学中的需求与需求规规律律（1）定）定义义：指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿愿愿愿意意意意并且能能能能够购买够购买够购买够购买的商品和劳务的数量。 Qd=f(A,B,C,N)（价格、收入、消费者偏好、预期）p作为需求要具备两个条件，两者缺一不可：有购买欲望有购买能力（2）需求定理：）需求定理： Qd=f(P) (其他因素

46、不变时，需求量与价格反方向变动)OPQ需求曲线3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理（4）需求）需求弹弹性（需求价格性（需求价格弹弹性）性） 价格变动引起需求相应的变动率（在需求曲线上表现为曲线斜率） Ed=(Q/Q)/(P/P) 若1，需求富有弹性； 若1，需求缺乏弹性。（3）需求曲）需求曲线线及其及其变动变动OPQABC需求量变动Q需求的变动3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理2) 2) 经济经济学中的供学中的供给给与供与供给规给规律律（1）定）定义义：指生产者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿意而且能够出卖的商品量。 Qs=f(A,B,C,N)(价格、生

47、产要素的数量及价格、技术水平和预期) p作为供给要具备两个条件，两者缺一不可：有出售愿望有供应能力（2）供）供给给定理：定理： Qs=f(P) (其他因素不变时，供给量 与价格同方向变动)OPQ供给曲线3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理（4）供）供给弹给弹性（供性（供给给价格价格弹弹性）性） 反映价格变动一定比率而引起的供给量的变动，表明供给量变动对价格变动的敏感程度。（在需求曲线上表现为曲线斜率） Es=(Q/Q)/(P/P)（3）供）供给给曲曲线线及其及其变动变动PQOABCOPQ供给的变动示意供给量变动示意3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理3) 3)

48、经济经济学中的供求均衡学中的供求均衡规规律律p完全竞争市场应具备：市场参与者的多数性、参加市场和脱离市场的自由性、价格信息的全面性、商品的同质性四个条件。 在完全市场上，供给与需求的均衡发生于供给与需求的力量处于均衡的价格水平上。 (价格)下降；（价格高于均衡价格，供过于求，卖者找不到足够的消费者，价格回落） (价格)上升；（价格低于均衡价格，供不应求，顾客买不到所需产品，价格回升） ，均衡价格均衡价格的形成3) 3) 经济经济学中的供求均衡学中的供求均衡规规律律（1 1）均衡价格与均衡数量：均衡价格与均衡数量： 均衡价格就是需求量正好等于供给量的价格。 Qd=f(P)，Qs=g(P)，Qd=

49、Qs 的解就是均衡价格和均衡数量。（2）均衡价格的决定）均衡价格的决定:市场竞争过程中自发形成。像”一只看不见的手”。价格的三点作用：传递信息、提供刺激、调节供求决策。（3）供求定理）供求定理:在其他条件不在其他条件不变的情况下，需求的情况下，需求变动分分别引起均衡价格引起均衡价格和均衡数量同方向和均衡数量同方向变动，供，供给变动分分别引起的均衡价格反方向引起的均衡价格反方向变动，均衡数量同方向均衡数量同方向变动。1 1）如果供）如果供给给不不变变 ：需求增加使需求曲需求增加使需求曲线线向右上方移向右上方移动动，均衡价格上升，均衡价格上升，均衡数量增加；需求减少使需求曲均衡数量增加；需求减少使

50、需求曲线线向左下方移向左下方移动动，均衡价格下降，均衡价格下降，均衡数量减少。均衡数量减少。2 2）如果需求不）如果需求不变变 ：供供给给增加使供增加使供给给曲曲线线向右下方移向右下方移动动，均衡价格下降，均衡价格下降，均衡数量增加供均衡数量增加供给给减少使供减少使供给给曲曲线线向左上方移向左上方移动动，均衡价格上升，均，均衡价格上升，均衡数量减少。衡数量减少。3.4.3 供供给给与需求的基本原理与需求的基本原理3.4.4 建筑建筑产产品的需求分析品的需求分析建筑建筑产产品的供求特点品的供求特点1 1）个）个别别性性 当建筑产品作为生活资料时，不同的消费者对建筑产品使用功能的主观要求就不尽相同

51、。当建筑产品作为生产资料时，不同企业对设计规模、建设内容、结构特点等方面的要求均有显著差异。2 2）区域性）区域性 市场需求区域性明显。首先任何建筑物或构筑物都依附于固定于土地之上，与土地密不可分；其次建筑市场需求的内容因地区而异；最后建筑市场需求的变化因地区而异。3 3）一次性）一次性 建筑需求具有一次性特征是由建筑产品的使用寿命长而且价格昂贵决定的。4）需求需求弹弹性小性小 这里需求弹性是指需求价格弹性。就作为生产资料和公共设施的建筑产品的需求弹性进分析。5）具有相当程度的具有相当程度的计计划性划性 我国社会主义市场经济的发展需要进行大规模经济建设，对建筑产品的需求在总体上表现为固定资产投

52、资，其具有很强的计划性。作为企业来说，无论是简单再生产还是扩大再生产，都不是临时的决定，而是综合企业的现有生产能力、市场占有程度、盈利水平、发展战略等多种因素决定的，由企业计划决定的。3.4.5 建筑建筑产产品的供品的供给给分析分析建筑市建筑市场场的供的供给给特点特点1 1）建筑供）建筑供给给内容是生内容是生产产能力能力 在建筑市场中，供给的内容不是建筑产品，而是能生产各种建筑产品的的生产能力。这是由建筑生产为订货而生产的特点决定的。2 2）供）供给弹给弹性大性大 劳动密集型产业，建筑生产能力的扩大受原材料的制约不大。一般地，建筑产品的规模愈小，技术愈简单，供给弹性愈大。3 3）供）供给给波波

53、动动地适地适应应需求需求 建筑产品供给者被动的供需求者选择订货供给，接受订货生产，按照需求者的要求，包括产品的形式、功能、质量、价格、供货时间等，进行生产。4 4）供）供给给方式多方式多 生产者、设计单位和施工单位向需求者提供不同生产阶段的服务，提供不同形态的产品。3.4.6 建筑建筑产产品均衡价格模型及其品均衡价格模型及其应应用分析用分析1 1）建筑）建筑产产品均衡价格模型品均衡价格模型p均衡价格就是需求与供给这两种力量相等时的市场价格。即下图中曲线S与D的交点，市场在这点达到均衡，这点对应的价格称为均衡价格均衡价格，其对应的数量称为均衡数量均衡数量。p市场均衡是通过市场供给之间的相互作用，

54、自发调节而形成的。一旦市场价格背离均衡价格，则有自动恢复均衡的趋势。p在长期的经济活动中，由于收入的变化或消费者偏好的变化，会引起整个需求曲线的左右移动；同样，由于生产中技术的进步或成本的变化会引起整个供给曲线的移动，称为供供给变动给变动。p由于在建筑市场上，建筑产品价格机制的特点，包括同建筑产品市场价格相联系的，如竞争、供给、需求等市场诸要素自身和相互关系等方面，因此，建筑产品价格机制表现特殊。2 2）建筑）建筑产产品供求均衡品供求均衡规规律律应应用的特殊性用的特殊性 （1 1）建筑市）建筑市场场上供上供给给和需求的特定内涵和需求的特定内涵 建筑市场为先有需求，后才有供给生产。同建筑市场的价

55、格机制相联系，为价格扯动的“需求”，指投资需求；而“供给”则指产品的生产能力，即企业个数及其生产能力，而不是产品。 （2 2）建筑市）建筑市场场上供上供给给和需求之和需求之间间特定的均衡内容特定的均衡内容 表现在建筑市场上的供给与需求之间的均衡关系指投资需求同施工企业个数及供货能力之间的均衡态势。 （3 3）建筑市）建筑市场场上供求内部之上供求内部之间间的的竞竞争特点争特点 施工企业相互之间的竞争，一方面是价格竞争；另一方面是竞争内容，其表现为施工企业前一段时间在质量、信誉等方面的历史业绩。3.4.6 建筑建筑产产品均衡价格模型及其品均衡价格模型及其应应用分析用分析（4 4）建筑）建筑产产品供

56、求品供求弹弹性的特点性的特点 建筑产品的需求弹性反映着建筑产品市场价格的涨落对投资需求数量的影响。建筑产品的供给弹性，反映着建筑产品招标投标价格涨落对施工企业个数或供货能力的影响。（5 5）建筑）建筑产产品的价格机制在品的价格机制在调节调节方面的特点方面的特点 建筑产品是单向调节型，因为建筑产品缺少弹性，价格变化不能调节需求。但建筑产品市场价格变化对施工企业的供给能力尚有很大的调节作用。建筑产品的价格机制在正常情况下应表现为：投标（或议标）价格提高施工企业供给能力增加建筑市场供大于求投标（或议标）价格下降施工企业供给能力减小3.4.6 建筑建筑产产品均衡价格模型及其品均衡价格模型及其应应用分析

57、用分析3.5建筑建筑业和固定和固定资产投投资、房地、房地产业的关系的关系3.5.1建筑业与固定资产投资的关系固定资产投资，其实质是指国民经济各部门固定资产再生产的投资活动。固定资产投资活动，包括项目立项、可行性研究、筹措资金、购置土地、组织设计 、 购置设备，施工发包，安装调试，竣工验收，试运行等。（1）建筑业与固定资产投资的联系固定资产投资为建筑业提供市场固定资产投资必须依靠建筑完成3.5.1建筑建筑业业与固定与固定资产资产投投资资的关系的关系（2）建筑业与固定资产投资的区别3.5.2建筑建筑业和房地和房地产业的关系的关系 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。（1）建筑业与房地产业的联系 房地产业为建筑业提供市场，建筑业完成房地产业的投资活动。（2 2）建筑）建筑业与房地与房地产业的区的区别本章小本章小结结J 建筑市建筑市场场的含的含义义，狭，狭义义和广和广义义的两种概念的两种概念J 建筑市建筑市场结场结构体系的构体系的组组成成J 建筑市建筑市场场的主体和客体的具体内容的主体和客体的具体内容J 建筑市建筑市场资质场资质管理的内容，及其意管理的内容，及其意义义J 建筑市建筑市场的运行机制及特点的运行机制及特点J 建筑建筑业和固定和固定资产投投资、房地、房地产业的关系的关系