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1、康城期商业整合推广策略方案在房地产里强调的三要素“第一地段、第二地段、第三还是地段”，明确了地段的重要性。而在商业经营中，更是注重地段这一因素。颠覆一个区域的价值通通中中心心枢纽枢纽交交第一篇章三重区域价值都市都市引领昌南商业未来2011年7月26日起，43条从南昌长途汽车总站分流的班线正式从昌南客运站发班，发车班次主要为省内南向和省外东南向车辆，共有43条班线、202个班次、171台车辆。发班的班线为：福建省的长汀、德化、福安、建宁、龙岩、南平、宁化、莆田（芴石）、邵武、石狮、泰宁；浙江省的玉环、慈溪、乐清、路桥、绍兴、水头、温岭、永康、义乌；省内的遂川、寻乌、石城、于都、宁都、会昌、瑞金、
2、吉水、新干、永丰、樟树、丰城、广昌、金溪、南丰、宜黄、资溪、乐安、玉山、铅山、广丰、贵溪。到今年年底前，所有途经银三角方向的南下车辆将全部从昌南客运站发班，介时将有共计110余条线路，日均发送旅客预计将达到2万人次。全市交通枢纽，昌南客运站成最大客运站场长运搬迁分流，110余班线将激活昌南经济昌南客运站距离南昌市区有四五十分钟的车程，就是去南昌县莲塘镇也要20分钟左右，属于两不靠地带。这次长运搬迁分流，促进昌南区域商业圈的发展，加快集服务业、物流业、房地产开发、旅游业等一系列产业的发展，以及产业集群的产生。今后昌南客运站的人流量将大增，周边的经济也会随之盘活。上百条班线带来的人流、客流必定会带
3、来新的商机。中心中心入住昌南枢纽核心领主昌南核心区域入住昌南枢纽核心坐拥昌南客运枢纽，扼守地铁3号线，区域枢纽地位牢不可破，昌南核心区域商业中心大局已定。领主昌南核心区域昌南客运站周边形成三大主力商业业态其一，服务于汽车市场的汽配业态。其二，依托昌南客运站产生的餐饮住宿休闲业态。其三，大社区配套的社区生活商业圈。以昌南客运站为中心，周边商圈崛起势在必得，区域价值突飚猛进迎宾大道迎宾大道周边汽配周边汽配业态业态金屋装饰金屋装饰城周边住城周边住宿餐饮建宿餐饮建材业态材业态以桂花村以桂花村酒店为中酒店为中心的餐饮心的餐饮零售休闲零售休闲业态业态正荣大湖之都正荣大湖之都步行街为中心步行街为中心的生活业
4、态的生活业态永通澄湖永通澄湖街区为代街区为代表的商业表的商业圈圈本案本案昌南昌南客运站客运站繁荣繁荣衍生昌南商业繁荣一个区域只有一个交通枢纽中心项目东临昌南客运站、西靠昌南社区组团、又临地铁3号线，且本身拥有大规模的社区体量，即满足客运站流动人口商业需求，又兼顾周边社区常住人口商业配套，亦将成为区域商业中心的核心。交通交通客运地铁大局已成交通枢纽呼之欲出直驳新老中心第二篇章双重交通价值一重：客运地铁大局已成坐拥地铁客运，汇聚八方财气早前地铁客运价值已深入人心，区域坐拥昌南客运站和地铁3号线，如今，长运搬迁分流，110余条班线枢纽交通贯通八方，汇聚八方人流，起商业价值与往日不可同日而语。二重：交
5、通枢纽呼之欲出直驳新老中心扼守核心枢纽，占据财富引擎中心昌南枢纽集地铁、城市干道、长途客运、公交、的士等于一体，交通枢纽之势已成，颠破区域价值，催生城市价值裂变。新老繁华中心真正实现高效无缝连接，未来商业繁荣景象不可小看。BusinessStreet商业、休闲、开放、人群、亲和第三篇章多重产品价值u红线所勾勒区域为康城4期商铺分布线。目前，正推出四期收官房源。四期商业面积为10000平方米，100余间店铺，面积为60300。功能功能鲜明的主题式街区规划差异化的业态互补细化消费市场精准定位主流消费群市场？满足区域社区生活的需要；进驻商业发展的前瞻性、赢利性和持续经营性；目标客流与商流的来源；吸纳
6、与聚散功能的具备；周边商业形态的互补性；交通动线的组织；考虑因素物业形态地理位置体量规模社区商业临客运站、地铁商业规模商业商铺布局条状临街商业人流与交通吸纳性商业商业价值的提炼精准定位，核心思路社区生活消费的满足+区域外向性商业便利超市店、美容美发店、洗染店、银行、社区医疗门诊、甜品店、早餐店、花店、药店、送水站、五金店、VCD出租店主题特色型商业（以特色商业街形式出现）商业功能定位社区服务的配套性商业主题特色商业的附属联带补充型商业周边大型专业市场的寄居型商业集聚和吸纳客流基于主题商业氛围的营造，对消费功能及客流的补充金屋装饰城内专业卖场的差异性补充功能明确的目标客流引纳；单类业态集成形成的
7、客流聚散；业态集成形成的规模化市场；主题特色型商业定位引擎商业服务功能引进主力商超，融合精品专卖、美容、休闲、餐饮、娱乐等业态，集综合商业、特色商业、配套商业于一体的集成商业街。目前传达客流吸纳客流聚散商业市场剥离出一种特色业态集成新主题特色商业街某一类特色业态的集成商业街。（通过此主题特色街市场切入，拉动整个项目的商业启动）我们期望传达特色商业街+主力店+社区型商业通过上述分析，本项目商业规划定位为：业态布局建议生活购物广场集购物、休闲、娱乐于一体，偏向于为居民生活服务，但比较社区商业在功能和档次上有所提升生活购物：大型生活超市特色零售：外贸服饰店、特色零售、书店休闲：美容、SPA、健身餐饮
8、：大中型餐饮、咖啡保障保障大型商超、品牌主力店强势进驻，商业繁荣呼之欲出区域10万固定消费、年700余万流动消费大军构筑强力经营根基统一经营管理，专业团队为投资保驾护航引者智，随者利大型商超、品牌主力店的强势进驻，具有巨大的市场感召力，将给本项目的日后成功运营提供巨大的外来消费人流做保障。案例：某购物中心主力店进驻前后租金变化大型商超、品牌主力店所到之处无不形成以它为主的新的商业中心，并带动周围商业租金数倍递增。统一经营管理，专业团队为投资保驾护航区域10万固定消费、年700余万流动消费大军构筑强力经营根基昌南区域内大型成熟社区林立，未来约有10万的庞大消费人群的聚焦；而因长运搬迁分流促使昌南
9、客运站已增到110余条客运班线，700余万人次的年客运量；为项目及周边商业发展提供了有力保障，也将成为项目持续稳定经营的永动磁场。商业部分的客户定位相对比住宅的客户定位要更加烦琐，因为商业涉及的中间群体要比住宅更多。不同群体之间相对独立又具有互动关系。开发商投资者经营者消费者（有时也会出现开发商与投资者或投资者与经营者为统一实体的现象）充足的终端消费群体是商业项目的基本保障，也是商业项目首要条件。有需求就会出现供给，大量终端消费群体为商业经营创造条件。有良好的商业经营环境，才会出现商业项目投资者购买商业业态。通过多种营销手段，顺畅销售商业组团，最终实现项目的价值最大化。开发商投资者经营者消费者
10、项目目标客群客户群政府、金融及企事业单位的高级管理人员持有资产：200万以上购买用途：投资70%以委托经营投资，少数自营，可做品牌专营或连锁经营尤其关心租金回报付款方式：目前商铺的购买者经济景况较好，资金比较宽裕各商业区个体商户周边居民其它片区商及富裕人对商铺的租金有经验性认识，认同发展潜力或自营需要才会购买，较理性化工作稳定，住房已解决，有积蓄和较高的资金收入来源，购买，商铺用于出租收租。特征第一类第二类价值价值核聚专属价值丰享财富盛宴1）优良的建筑品质-以建造昌南高尚生活区为目标，品质自然有保证。2）品位城市生活-创新城市精英时尚购物生活概念。3）情感享受-高档生活社区满足你情感的需要（成
11、就感）和日常休闲购物需求。4）自由空间、自由组合-框架结构设计，空间规划灵活。5）投资潜力大-地处高尚生活区繁华地段，地铁物业、临近昌南客运站、汽总站。6）生活的便利-主力商超带动其他商业氛围，更能提供生活的便利。7）尽享高尚生活区准繁华-坐拥昌南繁华景象。第四篇章整合推广策略突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP。（昌南核心地段、全框架结构，分割组合自由）高位嫁接，从形象上提升USP。升值性（高尚生活区仅有商业店面，升值潜力大）舒适性（畅享城市繁华，又享宁静生活）高贵性（生活品质的全面提升）便利性（商业形态齐全，提供便捷的生活）商铺“USP”的提炼 大破大立，从案名开始，推荐案名：万象星街
12、良好的整体形象，以一站式消费概念推动消费群，满足当地人日常娱乐，休闲，购物需求。广告语 临客运站旺铺掘金昌南，先行一步！昌南核心地段，一个区域只有一个交通枢纽中心，700余万人次的年客运量为投资商铺做后盾，无限升值庞大消费潜力，创富街区，掘金领地，值得有眼光的人士、淘金的人士为之投资的商铺旺铺原始股，财富新领地财富：本案商铺的财富分为赢利财富与升值财富两部分。1、赢利财富：是指商铺经营或出租所得的收入。2、升值财富：随着昌南城区渐趋繁华成熟，加上周边小区的日渐成熟，地段升值在望，升值潜力无限。随着市政配套的日益完善，该区块已日益为投资者所看好。未来巨大的升值是本案吸引客户购买的巨大诱惑因。旺铺
13、：本案商业之所称之为“旺铺”，有以下三个理由支撑：1、本案住宅用户为商铺提供了固定而强大的消费群；2、本项目周边，拥有庞大的消费群体；3、本案紧邻昌南客运总站旁，繁华商圈核心位置，庞大固定消费群体，商业旺盛也应该在情理之中。新领地/原始股：旺盛的人流，昌南商住结合的标志性典范形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对昌南整体区域价值产生极大的“带动”。广告语（备选） 整体推广进程分为三大阶段发售期内部认购期：8月上旬-9月初公开发售期：9月初强销期强销期：9月-10月清盘期清盘期：10月以后以“临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步
14、”推广主题，快速转入对本案产品的利益诉求，利用3周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。阶段策略：系列营销活动/开盘热销第二阶段开盘强销期加推续热第三阶段清盘期项目形象标高/承接产品第一阶段蓄客期第一阶段（营销蓄客期）时间营销层面营销主题营销事件8月14日VIP认筹营销任务2011年8月上旬至9月初蓄客冲刺VIP会员认筹阶段投放时间版面大小传播内容8月上旬到9月初蓄客期8.118.11周四整版硬广形象+产品卖点、发布VIP认筹信息8.128.12周五整版硬广（赠送）形象+产品卖点及VIP
15、认筹信息8.188.18周四半版硬广形象+产品卖点及VIP认筹信息8.198.19周四半版软文（赠送）解密康城如何置业首选（形象+产品卖点）阶段媒体选择版面大小数量传播内容8月20日开盘蓄客期短信广告70字/条60万每周1次、共3周，每次20万条道路路旗半年100形象+产品卖点户外看板一年1块形象+产品卖点电台一个月/形象+产品卖点及VIP认筹信息承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。加推续热第三阶段清盘期项目形象标高/承接产品第一阶段蓄客期系列营销活动/开盘热销第二阶段开盘强销期
16、第二阶段时间营销层面营销主题营销任务营销事件开盘日活动/清凉一夏啤酒美食节活动2011年9月-10月开盘前作各项准备项目开盘9月-10月开盘强销期9.89.8周四整版硬广前2天发布开盘信息、优惠活动9.99.9周五整版硬广前1天发布开盘信息、优惠活动9.229.22周四整版硬广（赠送）利用清凉一夏啤酒美食节活动宣传形象和产品卖点9.239.23周五整版软文（赠送）利用清凉一夏啤酒美食节活动宣传形象和产品卖点9月8日、9日、22日、23日短信广告70字/条160万（每次40万条开盘信息）9月10日开展清凉一夏啤酒美食节活动加推续热第三阶段清盘期项目形象标高/承接产品第一阶段蓄客期系列营销活动/开
17、盘热销第二阶段开盘强销期利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。阶段策略：第三阶段时间营销层面营销主题营销任务营销事件商铺清盘！2011年10月以后做好加推各项准备项目二批商铺加推10月以后清盘期9 9月3131日周五整版硬广加推信息（开盘火爆应市加推）+优惠活动1010月6 6日周四整版硬广加推信息（开盘火爆应市加推）+优惠活动9月31日、1010月6 6日短信广告70字/条40万2次，每次20万条一个月电台/ /加推信息+卖点推广文案临客运站旺铺掘金昌南，先行一步！比一比，选一选，商铺优势很明显。客运站，地铁站，交通便捷扼守要
18、道。临街铺，潜力股，升值指数无穷大。60-300临客运站旺铺即将奏响昌南区域商铺最强音交通枢纽价值催生财富倍增康城万象星街聚财旺铺，创富中心即将登场间间临街铺，户户招牌店有魅力，人气自然旺盛；有才气，财源自然广进60-300临客运站旺铺即将奏响昌南区域商铺最强音抢占枢纽核心地段，掌控未来财富中心聚焦城市中心璀璨之萃焦点所在，总聚拢无数目光，华彩簇拥之地，总令人趋之若鹜！康城万象星街落座昌南商业最繁华的心脏地带，无与伦比地生活便利尽在其中，囊括都会璀璨之萃，繁华色彩交萦互染，惹人顿生艳羡！黄金地段，地处旺角，升值无限人气鼎沸，康城万象星街紧邻昌南客运总站，作为一个南昌重要的交通枢纽，拥有最繁荣的
19、商业环境，旺盛的人流量，是昌南城区人潮最多的区域。都市风情，时尚四溢康城万象星街集购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体，有着难以抗拒的繁华与人潮鼎沸。一种纯粹都市全新休闲购物模式，让时间在浪漫和休闲中度过。成熟的商圈和熙熙攘攘的人气，绝无仅有的现代都市购物环境，闲适、浪漫、安详而又时尚。围墙：临客运站旺铺掘金昌南，先行一步！核心商圈旺铺掘金，势在必得！发现昌南财富矿脉金涛富浪，驾驭商机！短信：临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步！康城万象星街，核心商圈财富标王，人潮汹涌商机勃勃。60-300临街旺铺盛大公开，5981111广播：临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步！康城万象星街，60-300临街旺铺盛大公开。间间临街铺，户户招牌店。有魅力，人气自然旺盛；有才气，财源自然广进。财富热线5981111清凉一夏啤酒美食节活动1、所有参展商一律免费入场；2、所有来项目的顾客，均可以凭报纸免费领取代金券；3、号称清凉一夏啤酒美食节每年举办一次。现场布置舞台，开展啤酒竞饮活动，配合活动表演，增加啤酒美食节的趣味性、参与性和观赏性。达到快速聚集人气，打出知名度的效果。以美食来吸引客源，营造良好的商业氛围，展示优秀的商业前景。
