建设项目业主方管理指南[共87页]

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1、房地产房地产E网网建设项目业主建设项目业主方管理指南方管理指南房地产房地产E网网 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种： （1 1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。部模式）。 （2 2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管

2、理咨询服务代管模式。咨询服务代管模式。 （3 3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前前 言言房地产房地产E网网 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相

3、适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。完成。 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验房地产房地产E网网一、工程建设的一、工程建设的四个阶段四个阶段房地产房地产E网网工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 房地产房地产E网网二、工程项目二、工程

4、项目建设程序建设程序房地产房地产E网网工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算投资估算 长期计划长期计划 五年计划五年计划 年度投资计划年度投资计划项项目目建建议议书书可行性研究可行性研究 可可行行性性研研究究报报告告 设设计计工工作作 建建设设准准备备 建建设设实实施施 生生产产准准备备 竣竣工工验验收收 交交付付使使用用 设设计计总总概概算算 施施工工预预算算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 房地产房地产E网网项目建设书项目建设书委托咨询委托咨询 投投 资资 前前 期期项目意向项目意向项目策划项目策划项目评估和项目评估和 审批决策审批决策可行性研究可行性

5、研究报报 告告初步可行性究初步可行性究可行性可行性 研究研究委托咨询委托咨询（续下表）（续下表）房地产房地产E网网工程项目建设程序工程项目建设程序投投 资资 时时 期期投投产产时时期期委托监理委托监理编制设计文件编制设计文件初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计物资采购物资采购设备订货设备订货开工报告开工报告施工安装施工安装生产准备生产准备试试 运运 行行建设（施工前）建设（施工前）准备准备施工招标施工招标试试 运运 行行竣工验收竣工验收后后 评评 价价投产经营投产经营（接上表）（接上表）房地产房地产E网网三、四个阶段项目三、四个阶段项目管理工作的主流程管理工作的主流程房地产房地

6、产E网网四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯

7、、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁房地产房地产E网网四、立项决策阶段四、立项决策阶段项目建议书项目建议书初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目决策项目决策主项申请、批复主项申请、批复 房地产房地产E网网立项决策阶段立项决策阶段编制项目建议书编制项目建议书初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研

8、究可行性研究报告可行性研究报告立项批文立项批文项目决策项目决策选址选址上报上报立立项项决决策策阶阶段段房地产房地产E网网项目建议书项目建议书 项目建议书应包括以下内容：项目建议书应包括以下内容： （1 1）总论；）总论； （2 2）项目建设的必要性；）项目建设的必要性； （3 3）功能定位与需求分析；）功能定位与需求分析； （4 4）场馆现状及改扩建内容；）场馆现状及改扩建内容； （5 5）项目实施方案；）项目实施方案； （6 6）组织机构与人员配置；）组织机构与人员配置； （7 7）项目实施进度规划；）项目实施进度规划； （8 8）投资估算与资金筹措；）投资估算与资金筹措； （9 9）结论与

9、建议。）结论与建议。 房地产房地产E网网初步可行性研究：初步可行性研究： （1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据； （2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测； （3 3）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境； （4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备； （5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件； （6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案； （7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案； （8 8）财务效益和经济效益的初步分析；

10、）财务效益和经济效益的初步分析； （9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价； （1010）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。 房地产房地产E网网 详细可行性研究详细可行性研究 ： （1 1）项目建设的必要性；）项目建设的必要性； （2 2）市场分析；）市场分析； （3 3）建设方案；）建设方案； （4 4）投资估算；）投资估算； （5 5）融资方案；）融资方案； （6 6）财务分析；）财务分析； （7 7）经济分析；）经济分析； （8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析； （9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析；

11、（1010）环境影响；）环境影响； （1111）社会评价；）社会评价； （1212）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析； （1313）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。房地产房地产E网网项目决策项目决策 投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 可行性研究可行性研究 决决定定建建设设，转转入入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻寻求求新新的的投投资资机机会会 项项目目是是否否有有生命力？生命力？ 是是否否存存在在投投资机会？资机会？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 项项目目在在技技术术、经经济济等等方方面面是否可行？是否可行？企业投资项

12、目决策的程序企业投资项目决策的程序房地产房地产E网网政府投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序项目决策项目决策 行业、部门或区域规划行业、部门或区域规划 项目建议书审批项目建议书审批 可行性研究报告审批可行性研究报告审批 批批准准建建设设，转转入入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻寻求求新新的的项项目目 项项目目是是否否有有必要建设？必要建设？ 项项目目是是否否符符合合行行业业或或区区域规划？域规划？ 项项目目在在技技术术、经经济济等等方方面面是否可行？是否可行？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估房

13、地产房地产E网网企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容： （1 1）项目申报单位情况；）项目申报单位情况； （2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况； （3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划； （4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析； （5 5）生态环境影响分析；）生态环境影响分析； （6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。报送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件： （1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； （2 2）国土资源行

14、政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； （3 3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。项目申请项目申请房地产房地产E网网企业投资项目核准的程序企业投资项目核准的程序 可行性研究可行性研究 编制并递交项目申请报告编制并递交项目申请报告 政府核准审查政府核准审查 核核准准建建设设，转转入入项项目实施准备阶段目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻求新的项目寻求新的项目 核准通过？核准通过？ 项项目目在在技技术术、经经济济等等方方面

15、面是否可行？是否可行？ 否否 否否 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估项目核准项目核准房地产房地产E网网五、设计及准备阶段五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 土地使用土地使用/转让转让/购买购买/投标投标拆迁、平整拆迁、平整办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语围墙砌筑、宣传标语 房地产房地产E网网设计及准备阶段设计及准备阶段 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作设计管理

16、工作初步设计、设计概算初步设计、设计概算编写总体设计大纲编写总体设计大纲组织国际组织国际/ /国内建筑方案的招标国内建筑方案的招标/ /竞赛竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、办理建设、规划、国土房管、环保、排水

17、、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查施工图审查设设 计计工程设计管理工程设计管理设计招标、竞赛设计招标、竞赛设计合同谈判、签设计合同谈判、签订订方案优化、报批、方案优化、报批、施工图审查施工图审查限额设计、出图计限额设计、出图计划管理划管理设计交底、技术协设计交底、技术协调咨询调咨询勘察设计管理勘察设计管理勘察单位的招标勘察单位的招标初探、详探、物探初探、详探、物探勘察成果报告质量勘察成果报告质量评估评估房地产房地

18、产E网网建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容： （1 1）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源； （2 2）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积； （3 3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件； （4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况； （5 5）环境保护；）环境保护； （6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件； （7 7）交通运输条件；）交通运输条件； （8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。

19、源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。房地产房地产E网网 征地征地拆迁拆迁流程流程 严格按项目征地程序办事：申请用地严格按项目征地程序办事：申请用地受理申受理申请并审查有关请并审查有关审批用地审批用地征地实施征地实施签发用地证书签发用地证书征地批准后的实施管理征地批准后的实施管理领发土地使用证领发土地使用证建立征用土建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。地档案和移交。按征地程序排列进度计划。 房地产房地产E网网2、设计管理工作、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或

20、直接委托勘察单位的招标或直接委托初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察物探物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计招标设计合同编制、签订设计合同编制、签订房地产房地产E网网限额设计管理限额设计管理设备的市场调研设备的市场调研设计管理流程图设计管理流程图设计优化设计优化方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查三个阶段造价审核三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图房地产房地产E网网设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分 序序号号专业名专业名称与工称与工作内容作内容分项名称分项名称工作

21、界面划分工作界面划分备注备注主设计单位主设计单位专业设计单位专业设计单位方案方案初步初步设计设计施工施工图图方案方案初步初步设计设计施工施工图图1 1总体规划总体规划规划设计方案规划设计方案修建性详细规修建性详细规划及综合管线划及综合管线设计设计2 2结构结构基坑支护基坑支护地基基础地基基础主体结构主体结构外装修工程的外装修工程的结构验算（包结构验算（包括幕墙）括幕墙）其它其它 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责负责 协助或审核协助或审核 房地产房地产E网网序号序号 项项 目目标段划分标段划分主要内容主要内容选择方式选择方式备注备注1 1主设计单位主设计单位DL1DL1

22、设计单位设计单位（1 1个）个）完成初步设计和主要部分的完成初步设计和主要部分的施工图设计施工图设计招标招标2 2专业设计单位专业设计单位DS2DS2幕墙工程、幕墙工程、DS3DS3智能化、智能化、DS4DS4精装修、精装修、施工图的深化设计施工图的深化设计由专业分包单位负责由专业分包单位负责3 3专项设计单位专项设计单位DZ1DZ1基坑支护基坑支护DZ2DZ2人防、人防、DZ3DZ3电梯、电梯、DZ4DZ4电信、电信、DZ5DZ5信号覆盖、信号覆盖、DZ6DZ6泛光照明、泛光照明、DZ7DZ7永久用水、永久用水、DZ8DZ8永久用电、永久用电、DZ9DZ9环保（三废治理）、环保（三废治理）、

23、DZ10DZ10煤气、煤气、DZ11DZ11环境绿化、环境绿化、DZ12DZ12擦窗系统、擦窗系统、DZ13DZ13多层停车系统、多层停车系统、DZ14DZ14交通设施工程交通设施工程负责专项设计以及相关报审负责专项设计以及相关报审工作工作通过委托方式确定通过委托方式确定4 4地质地质勘察勘察DKDK勘察单位勘察单位负责初探、详探负责初探、详探设计招标设计招标房地产房地产E网网设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 房地产房地产E网网方案设计、初步设计流程方案设计、初步设计流程了解业主建设意图了解业主建设意图用户需求书用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审咨询团队提出审查意见，内部

24、会审方案评审方案评审( (设计、监理、业主设计、监理、业主) )评审成果文件评审成果文件初步扩充设计初步扩充设计初步设计成果验收初步设计成果验收介入初步设计概算工作介入初步设计概算工作初步设计末次审查初步设计末次审查重新组织评审重新组织评审不通过不通过通过通过注：初步设计专项审查建议按专注：初步设计专项审查建议按专业业( (规划、国土、环保、排水、规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、煤气、人防) )分批、分阶段审分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。意各专业之间设计人员会签。 房

25、地产房地产E网网施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查 初步设计审查完成，领取审核意见书初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图设计施工图审查施工图审查( (审图机构审图机构) )审图意见书审图意见书施工图评审施工图评审( (监理单位监理单位) )施工图评审施工图评审成果文件成果文件介入施工图预算，介入施工图预算，施工招标工作施工招标工作评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图调整施工图审图机构确认施工图审图机构确认房地产房地产E网网设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图注： 首要确定发包模式、合

26、同包划分，明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。 根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。 编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等) 。 投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场开始进场2 2周周发包模式规划、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分2 2周周( (初步设计同步进行初步设计同步进行) )招标计划安排，招标管理方案招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划调整设计出图计划，编制总控进度计划2 2周周（续下表）（续下表）房地产房地产E网网（接上表）（接上表）初步设计概算审核初步设计概算审核初步设计成果验收

27、通过，设计提交初步设计成果验收通过，设计提交概算概算4 4周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成( (未审查未审查) )，提交预算，提交预算4 4周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成4 4周周房地产房地产E网网办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件 做建筑模型做建筑模型 模型公司模型公司 各层平面、东、南、西、北立面图剖面图各层平面、东、南、西、北立面图剖面图 初步设计报初步设计报建建 规划局建管处规划局建管处 建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用

28、地批准书套、规划红线图、规划许可证、用地批准书 消防报建消防报建 市消防局市消防局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表电图、空调图、申请表 交通报建交通报建 市公安局市公安局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图申请表、四至图 人防报建人防报建 市人防办市人防办 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表申请表 卫生防疫报卫生防疫报建建 市防

29、疫站市防疫站 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 环保部门环保部门 市环保部门市环保部门 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 绿委报建绿委报建 市绿委市绿委 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表施工图纸设施工图纸设计审查计审查 市建委技术处市建委技术处 各专业批复意见、建筑模型、初步

30、设计图各专业批复意见、建筑模型、初步设计图 设计阶段的各种报批报建手续设计阶段的各种报批报建手续 房地产房地产E网网办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件申请设计要申请设计要点点 规划局建管处规划局建管处 规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图 规划方案报规划方案报建建 规划局建管处规划局建管处 设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图线图 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 缴交配套设缴交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证

31、、收案回执缴款凭证、收案回执 领审核意见领审核意见书书 规划局收发室规划局收发室 签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、ICIC卡卡 建设方案报建设方案报建建 规划局建管处规划局建管处 规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证可证 房地产房地产E网网4 4、工程建设实施前的相关准备工作、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）、结构分解）、含综合管理策划含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能建设项目

32、业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划组织管理模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划房地产房地产E网网综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）与审核（含内部管理制度）风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案房地产房地产E网网项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）结构分解）代建工作代建工作WBS分解图分解图代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解图分解图 代代建建工工作

33、作B4B4合同管理合同管理B2B2设计管理设计管理B1B1项目前期工作项目前期工作B3B3招标管理招标管理C16C16合同包划分合同包划分C17C17合同起草、谈判、签订合同起草、谈判、签订C18C18合同履行合同履行C7C7设计单位招标设计单位招标C11C11设计交底、技术协调、现场服务设计交底、技术协调、现场服务C8C8设计大纲要点设计大纲要点C9C9限额设计及优化管理限额设计及优化管理C10C10设计各阶段报建报批设计各阶段报建报批( (含施工图审查含施工图审查) ) C5C5建设规划、环保、人防等审查报批建设规划、环保、人防等审查报批C1C1项目建议书项目建议书C2C2可行性研究报告可

34、行性研究报告C3C3土地征用、房屋拆迁土地征用、房屋拆迁C4C4勘察、设计勘察、设计C6C6前期协调工作前期协调工作C12C12设计类招标设计类招标C13C13服务类招标服务类招标C14C14施工类招标施工类招标C15C15材料采购类招标材料采购类招标 （续下表）（续下表）房地产房地产E网网（接上表）（接上表）B5B5进度管理进度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9档案信息管理档案信息管理B10B10财务管理财务管理B11B11验收与移交验收与移交B6B6质量管理质量管理B7B7投资管理投资管理C19C19各类进度的编制各类进度的编制C20C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报进度分析

35、、协调、平衡、调整、汇报C21C21进度管理措施进度管理措施C22C22质量保证体系建立质量保证体系建立C23C23质量控制措施质量控制措施( (加强对监理的管理加强对监理的管理) )C24C24招标阶段的投资管理招标阶段的投资管理C25C25资金使用计划与支付资金使用计划与支付C26C26工程结算与决算工程结算与决算C27C27安全管理体系建立安全管理体系建立C28C28措施费用的控制措施费用的控制C29C29推行推行ISOISO，执行统表的计划执行统表的计划C30C30财务管理制度财务管理制度C31C31支付与结算管理支付与结算管理C32C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案分部验收、末

36、次验收、竣工验收、备案C33C33业主、物业的移交业主、物业的移交代代建建工工作作房地产房地产E网网 二级子工作结构分解举例二级子工作结构分解举例( (二级结构分解二级结构分解) )从代建主要工从代建主要工作作WBSWBS分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要3232项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下：例，进行分解如下： 可行性研究工作分解结构图可行性研究工作分解结构图(二级分解二级分解)C3C3可行可行性研性研究报究报告告市场分析市场分析营销策略营销

37、策略宏观环境政策分析宏观环境政策分析项目目标分析项目目标分析资源供应资源供应选择厂址选择厂址工艺设计工艺设计生产设备选择生产设备选择土建工程设计土建工程设计组织机构形式组织机构形式人力资源人力资源D3-1D3-1市场调研市场调研D3-2D3-2项目战略分析项目战略分析D33-3D33-3选选 址址D3-4D3-4方案设计方案设计D3-5D3-5项目组织项目组织（续下表）（续下表）房地产房地产E网网D3-6D3-6环境评价环境评价D3-7D3-7经济评价经济评价D3-8D3-8社会影响评价社会影响评价D3-9D3-9投资估算投资估算D3-10D3-10财务评价财务评价D3-11D3-11风险分析

38、风险分析环境评价调研环境评价调研成本效益分析成本效益分析影响评价报告影响评价报告经济评价因素经济评价因素采用的评价方法采用的评价方法社会评价因素社会评价因素采用的评价方法采用的评价方法影响投资的因素影响投资的因素估算方法估算方法资金筹措资金筹措评价指标评价指标各种报表各种报表评价方法评价方法政治风险政治风险技术风险技术风险经济风险经济风险社会和自然风险社会和自然风险其他风险其他风险C3C3可行可行性研性研究报究报告告（接上表）（接上表）房地产房地产E网网业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使

39、用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项项目目可可行行性性报告研究报告研究2、项目筹划、项目筹划3、征地拆迁、征地拆迁4、项项目目建建设设有有关关批批文文、证证照照、手续手续5、施施工工用用水水、电手续电手续6、项项目目评评估估因因素分析素分析7、报报建建、开开工工手续手续8、其其他他前前期期工工作作前期工作管理1、详细规划设计2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作（含机构的选定）2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承包商招标7、

40、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划综合管理策划设计咨询单

41、位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委托下领导、项目管理单位下的组织机构2、组织机构运作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作计划6、奖罚激励机制组织机构保证体系房地产房地产E网网 项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组织机构管理

42、工程项目成功工程项目成功 房地产房地产E网网建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工 （不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置） 项目组织架构图项目组织架构图 注：（注：（1 1）招标管理工作纳入造价合同管理部；）招标管理工作纳入造价合同管理部； （2 2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理； （3 3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评审工作。设计的评审工作。 前期及资料前期及资料管理部管理部项目经理项目经理 技术负责人技术负

43、责人设计设计管理部管理部现场现场管理部管理部造价合同造价合同管理部管理部财务财务管理部管理部综合部综合部房地产房地产E网网职责与分工职责与分工 代建项目部代建项目部 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，

44、全面开展代建管理工作。 代建项目部项目经理代建项目部项目经理 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主

45、决策提供咨询，接受业主指令。的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。 技术总负责人技术总负责人 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。 前期及资料管理部前期及资料管理部 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的

46、收集与归档。理，负责建设过程资料的收集与归档。 设计管理部设计管理部 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。房地产房地产E网网 现场管理部

47、现场管理部 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种

48、报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。 造价合同管理部造价合同管理部 负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计

49、划，监督招标的各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。 财务管理部财务管理部 负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。 综合部综合部 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部接受

50、业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。行管理。房地产房地产E网网组织管理模式的策划组织管理模式的策划 （举例介绍几种管理模式）（举例介绍几种管理模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计

51、项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位“小业主小业主+ +大监理大监理”组织管理模式组织管理模式 房地产房地产E网网“小业主小业主+ +大监理（项目管理与部份项目的现场监理）大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+ +现场监理组织管理模式现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程

52、设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位房地产房地产E网网“专业化项目管理专业化项目管理”组织管理模式组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位房地产房地产E网网“大业主自筹自管的平行监理大业主自筹自管的平行监理”组织管理模式组织管理模式 建

53、设单位建设单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招标设备和材料采购工程施工招标房地产房地产E网网施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划 传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式多样化，特别是总包管理与平

54、行发包进行优化组合，模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管理需要。的管理需要。 举例说明几种发包模式：举例说明几种发包模式： （1 1）“土建机电安装土建机电安装+ +总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式 （2 2）“土建机电总包土建机电总包+ +指定分包指定分包”模式模式 （3 3）“土建土建+ +指定分包指定分包+ +点包管理服务点包管理服务”的模式的模式 房地产房地产E网网 方案一、方案一、“土建机电安装土建机电安装+ +总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式 从

55、土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下： 业主业主监理单位监理单位土建机电安装总包单位土建机电安装总包单位幕墙幕墙工程工程施工施工单位单位智智

56、能能化化工工程程施施工工单单位位室室内内装修装修专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单位单位B主主要要设设备备材材料料供供应应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 房地产房地产E网网 方案二方案二“土建机电总包土建机电总包+ +指定分包指定分包”模式模式 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订智能化、室内装修业主组织以总包名义

57、招标，然后由总包单位与分包单位签订合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。委托，但纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建机电总包单位土建机电总包单位幕幕墙墙施施工工单单位位智智能能施施工工单单位位室室内内装装修修施施工工单单位位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 房地产房地

58、产E网网 方案三“土建+指定分包+点包管理服务”的模式 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建总包单位土建总包单位智智能能化化施施工工单单位位幕幕墙墙施施工工单单位位室内室内装修装修施工施工单位单位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应商商机机电电安安装装施施工工单单位位注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等

59、。 房地产房地产E网网项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）。起草、编制与审核（含内部管理制度）。编制和审定配套的管理制度编制和审定配套的管理制度房地产房地产E网网建立规范的工作流程建立规范的工作流程图纸会审工图纸会审工 作流程图作流程图施工进度控制工作流程施工进度控制工作流程 图图原材料、构配件进场签认流程图原材料、构配件进场签认流程图进口材料设备核定流程进口材料设备核定流程 图图隐蔽工程签认流程图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图工程变更流程图设

60、计变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工程质量事故处理流程图工程停、复工流程图工程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图索赔处理程图工程竣工验收流程图工程竣工验收流程图房地产房地产E网网序号序号可能的风险事件可能的风险事件应急措施应急措施1 1设计：设计内容不全，缺陷设计，设计设计：设计内容不全，缺陷设计，设计错误，规范应用不恰当，地质条件考虑错误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。考虑不周。组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，组织设计负责人，各专业设计人员

61、分析原因，设计人员集中在现场办公，限时完成，不得设计人员集中在现场办公，限时完成，不得影响施工。影响施工。2 2施工：施工工艺错误，不合理的施工方施工：施工工艺错误，不合理的施工方案，施工安全措施不当，不可靠技术的案，施工安全措施不当，不可靠技术的应用。应用。代建单位技术总工代建单位技术总工/ /监理单位总监监理单位总监/ /专业设计专业设计人员人员/ /施工单位技术总工组成小组，对原因施工单位技术总工组成小组，对原因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，对质量、安全影响大的监理单位总监下发停对质量、安全影响大的监理单位总监下发停工令，尽可能减少影响。工令

62、，尽可能减少影响。3 3自然与环境：复杂的工程地质条件，不自然与环境：复杂的工程地质条件，不明的水文气象条件，洪水、地震、台风明的水文气象条件，洪水、地震、台风等不可抗力。等不可抗力。收集第一手资料深入现场，组织技术力量及收集第一手资料深入现场，组织技术力量及时采取应急加固措施，确保质量与安全。时采取应急加固措施，确保质量与安全。4 4政治法律：法律及制度变化、经济制裁、政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。建设市场的不规范。及时分析对工程建设造成的影响，请示上级及时分析对工程建设造成的影响，请示上级主管部门，按批示意见办理。主管部门，按批示意见办理。5 5合同：合同纠纷，合同

63、签订遗漏条款、合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。表达失当、索赔管理不力等。由监理单位带头，进行协调调解，未达成意由监理单位带头，进行协调调解，未达成意见申请有关部门仲裁。仲裁期间所有工作正见申请有关部门仲裁。仲裁期间所有工作正常开展，做好有关记录。常开展，做好有关记录。制定风险管理方案制定风险管理方案 房地产房地产E网网序号序号可能的风险事件可能的风险事件应急措施应急措施6 6人员：设计、监理、施工人员素质人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套、不到位等。不高，人员不配套、不到位等。核对招投标、合同、要求调内调换、补充，并核对招投标、合同、要求调内调换、补充，

64、并视为违约处理，如果落实达不到要求向政府有视为违约处理，如果落实达不到要求向政府有关部门通报，直至解除合同。关部门通报，直至解除合同。7 7材料材料/ /设备：供货不足，质量与规格设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故不配套，选型不当，安装失误，故障。障。核对供货合同，在合同条件下，在合同供方范核对供货合同，在合同条件下，在合同供方范围内通过各种渠道采购。材料质量有问题，杜围内通过各种渠道采购。材料质量有问题，杜绝使用。特殊材料与新材料使用有问题，短时绝使用

65、。特殊材料与新材料使用有问题，短时间论证未结果，采取更换材料。如果施工单位间论证未结果，采取更换材料。如果施工单位材料供货有问题，协调困难采购甲供方法，然材料供货有问题，协调困难采购甲供方法，然后追究施工单位责任。增加设备，检查各设备后追究施工单位责任。增加设备，检查各设备是否配套，使用管理方法是否妥当，制定节点是否配套，使用管理方法是否妥当，制定节点工期考核。工期考核。8 8资金：资金不到位，资金科短缺，资金：资金不到位，资金科短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。胀。如果是代建单位支付不及时，迅速加强内部管如果是代建单位支付不及时，迅速加强内部管理与协调，加

66、快支付。如果相关方面的资金督理与协调，加快支付。如果相关方面的资金督促各方限时落实，效果不明显，在支付条件充促各方限时落实，效果不明显，在支付条件充分的条件，代建单位采取代付的方法，然后在分的条件，代建单位采取代付的方法，然后在相关方支付中扣除。相关方支付中扣除。9 9组织协调：信息不畅，各方协调不组织协调：信息不畅，各方协调不力，解决问题不及时，领导指挥失力，解决问题不及时，领导指挥失当等。当等。迅速组织主要人员，加快信息流通，统一协调迅速组织主要人员，加快信息流通，统一协调指挥职能，协调有困难，向上级主管部门请示指挥职能，协调有困难，向上级主管部门请示支援。支援。房地产房地产E网网工程保险

67、管理方案工程保险管理方案 工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保障的一种综合性保险。障的一种综合性保险。工程保险分类：工程保险分类：建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；房地产房地产E网网工程保险方案的制定：工程保险

68、方案的制定：制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；工程保险的基本流程：工程保险的基本流程：（1 1）申请承保；）申请承保；（2 2）申请理赔；）申请理赔；（3 3）申请批改。）申请批改。建设项目工程保险的提保方式；建设项目工程保险的提保方式；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。房地产房地产E网网招标管理工作方案招标管理工作方案合同发包模式规划（设计、勘察、监合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服

69、务、施工、大宗材料理、咨询服务、施工、大宗材料/ /设设备规划、比较）备规划、比较）合同、合同分界面管理方案合同、合同分界面管理方案招标计划安排招标计划安排招标程序招标程序投标承诺跟踪检查（表格形式进行）投标承诺跟踪检查（表格形式进行） 5 5、项目招标工作管理、项目招标工作管理房地产房地产E网网招标管理工作方案招标管理工作方案 （设计类）（设计类）序号序号项目项目标段划分标段划分主要内容主要内容选择方式选择方式备注备注1 1主设计单位主设计单位DD1DD1主设计单位主设计单位负负责责建建筑筑、结结构构、机机电电、装装修修、市市政政、绿绿化等设计化等设计公开招标公开招标2 2专业设计单位专业设

70、计单位DS1DS1钢结构、钢结构、DS2DS2幕墙工程、幕墙工程、DS3DS3智能化、智能化、DS4DS4精装修、精装修、DS5DS5消防消防施工图的深化设计施工图的深化设计由由专专业业分分包包单单位负责位负责3 3专项设计单位专项设计单位DZ1DZ1人防、人防、DZ2DZ2电梯、电梯、DZ3DZ3电信、电信、DZ4DZ4信号覆盖、信号覆盖、DZ5DZ5永久用水、永久用水、DZ6DZ6永久用电、永久用电、DZ7DZ7环保（三废治理）、环保（三废治理）、DZ8DZ8煤气、煤气、DZ9DZ9环境绿化、环境绿化、负负责责专专项项设设计计以以及及相相关报审工作关报审工作通通过过委委托托方方式式确定确定

71、4 4地质勘察地质勘察DKDK勘察单位（勘察单位（1 1个）个）负责初探、详探负责初探、详探通通过过比比选选择择优优或直接委托或直接委托房地产房地产E网网（服务类）（服务类）序号序号项目项目标段划分标段划分主要内容主要内容选择方式选择方式备注备注1 1招标代理机构招标代理机构FZ1FZ1服务类招标代理、服务类招标代理、FZ2FZ2施工类招标代理、施工类招标代理、FZ3FZ3进进口口材材料料、设设备备招招标标代代理理分分别别负负责责服服务务类类、施施工工类类、采采购购类类标代理工作标代理工作直接委托直接委托2 2施工图审查施工图审查FSFS施工图审查，含设计咨询施工图审查，含设计咨询负负责责施施

72、工工图图的的审审查查和和设设计计技技术术指指导、审查及管理导、审查及管理可可选选用用直直接接委委托托或或招招标标方式确定方式确定3 3项目监理项目监理FJFJ监理单位监理单位负负责责全全过过程程项项目目监理工作监理工作公开招标公开招标4 4材料材料/ /工程检测工程检测FC1FC1材料检测材料检测FC2FC2桩基、桩基、FC3FC3焊缝、焊缝、FC4FC4防雷、防雷、FC5FC5沉降观测沉降观测负负责责工工程程材材料料、设备的检测工作设备的检测工作负负责责各各自自单单位位内内容的检测容的检测通通过过比比选选择择优优或或直直接接委委托托房地产房地产E网网（施工类）（施工类）序号序号项目项目标段划

73、分标段划分工作内容工作内容选择方式选择方式备注备注1 1土建机电工程土建机电工程SZ1SZ1土建机电总包单位土建机电总包单位负负责责土土建建、装装修修、机机电电等等施施工工及及对对其其他他单单位位的的对对口口管理管理公开招标公开招标分阶分阶段、分专段、分专业业2 2室外环境工程室外环境工程SG12SG12负责室外环境绿化负责室外环境绿化的施工的施工负负责责室室外外环环境境园园建建绿绿化化等等报报建建和和施工施工邀请招标邀请招标3 3配套工程配套工程SG13SG13电梯、电梯、SG15SG15永久用水、永久用水、SG16SG16永久用电、永久用电、SG18SG18煤气、煤气、SG19SG19环境

74、绿化、环境绿化、SG23SG23市政道路、市政道路、SG24SG24白蚁、白蚁、分分别别负负责责各各专专业业的的工工程程的的设设计计、施施工工验验收收、备备案案工作工作直接委托直接委托材料、设备供应单位：材料、设备供应单位：根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、电梯、发电机组、冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。电梯、发电机组、冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。 房地产房地产E网网 合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施工、大宗材料工

75、、大宗材料/ /设备规划、比较）设备规划、比较） 设计单位设计单位（1 1）主设计单位）主设计单位（2 2）专业设计单位（钢结构、幕墙、智能、消防、装修）专业设计单位（钢结构、幕墙、智能、消防、装修）（3 3）专项设计单位（人防、电信、环保、外水外电、绿化、）专项设计单位（人防、电信、环保、外水外电、绿化、勘察单位）勘察单位）服务类单位服务类单位（1 1）招标代理（监理、施工、材料设备）招标代理（监理、施工、材料设备）（2 2）施工图审查单位）施工图审查单位（3 3）材料检测单位）材料检测单位（4 4）工程检测（桩基、焊缝、防雷、沉降观测等）工程检测（桩基、焊缝、防雷、沉降观测等）房地产房地产

76、E网网施工单位施工单位（1 1）总包单位）总包单位（2 2）绿化工程（平行发包）绿化工程（平行发包）（3 3）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、市政道路、）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、市政道路、室外照明等）（平行发包）室外照明等）（平行发包）（4 4）材料设备供应单位）材料设备供应单位 （5 5）电梯供货单位）电梯供货单位（6 6）发电机组、空调主机等设备供应单位）发电机组、空调主机等设备供应单位房地产房地产E网网招标程序招标程序 申请招标申请招标准备招标文件准备招标文件发布招标公告发布招标公告进行资格预审进行资格预审确定投标人名单确定投标人名单发售招标文件发售招标文件批准招标批

77、准招标索购资审文件索购资审文件填报资审文件填报资审文件确认投标意向确认投标意向研究招标文件研究招标文件核查招标文件核查招标文件购买招标文件购买招标文件核查资审文件核查资审文件招标程序图招标程序图招标人招标人投标人投标人招标中心招标中心（续下表）（续下表）房地产房地产E网网组织现场考察组织现场考察参加现场考察参加现场考察提出质疑问题提出质疑问题确定投标策略确定投标策略召开标前会议召开标前会议发送会议记录发送会议记录编制投标文件编制投标文件接受投标书接受投标书递交投标文件递交投标文件公开开标公开开标审查标书审查标书评标比较评标比较评标报告评标报告定定 标标发出中标通知书发出中标通知书商签合同商签合

78、同通知未中标人通知未中标人参加开标会议参加开标会议准备履约保证准备履约保证合同谈判合同谈判监督开标过程监督开标过程监督评标过程监督评标过程核备招标报告核备招标报告（接上表）（接上表）房地产房地产E网网六、实施阶段六、实施阶段“七通一平七通一平”的推进管理的推进管理施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理“三控、二管、一协调三控、二管、一协调”安全管理安全管理实施阶段对设计、监理、施工单位的实施阶段对设计、监理、施工单位的管理管理对外协调对外协调 房地产房地产E网网 此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。阶段。 “七通一平七通一

79、平”的推进管理的推进管理注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，根据工程进展，分步、分阶段进行。报建报批，根据工程进展，分步、分阶段进行。“七通一平七通一平”指：道路通、水通、电通、电话通、网络通、电视通、煤气通、指：道路通、水通、电通、电话通、网络通、电视通、煤气通、场地平整场地平整签发开工令办理各项报建报批手续组织设计技术交底、图纸会审施工组织设计方案审查或会审质量安全保障体系审查分包单位资质审查人员到位、材料、机械准备情况“七通一平”的移交组织召开工地例会正式动土开工房地产房地产E网网施

80、工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理 办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件缴交建筑印缴交建筑印花税花税 市建委建管处市建委建管处 施工许可证申请表、中标通知书、施工合同、监理许可证施工许可证申请表、中标通知书、施工合同、监理许可证 施工许可证施工许可证 市建委建管处市建委建管处 施工许可证申请表、缴交劳保金回执、办理质监、施工监理回执、施工许可证申请表、缴交劳保金回执、办理质监、施工监理回执、缴交印花税回执等缴交印花税回执等 缴交散装水缴交散装水泥专项基金泥专项基金 市散办市散办 劳保金劳保金 劳保办劳保办 申请表、规划许可证、投资许可证、中标通知书申请表、规划许可证、

81、投资许可证、中标通知书 施工监理施工监理 建委建管处建委建管处 监理合同、申请表、规划许可证、投资许可证监理合同、申请表、规划许可证、投资许可证 办理质监办理质监 市质监站市质监站 规划许可证、施工图一套、投资许可证、施工合同规划许可证、施工图一套、投资许可证、施工合同 施工报建施工报建 市规划局市规划局 施工图会审批复、施工报建图二套施工图会审批复、施工报建图二套 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 施工标牌施工标牌 区城监区城监 规划许可证、审核意见书、放线册规划许可证、审核意见书、放线册房地产房地产E网网办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件缴交配套设缴

82、交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证、收案回执缴款凭证、收案回执 余泥排放证余泥排放证 市余泥管理所市余泥管理所 建筑审核意见书、余泥费、申请表建筑审核意见书、余泥费、申请表办理放、验办理放、验线册线册 规划局测量大规划局测量大队队 报建图、审核意见书报建图、审核意见书 房地产房地产E网网质量、进度、投资、安全档案管理质量、进度、投资、安全档案管理质质量量管管理理建立质量保证体系、严格执行标准、规范建立质量保证体系、严格执行标准、规范对重点单位质量进行检查、验收对重点单位质量进行检查、验收组织分项分部工程的验收组织分项分部工程的验收进进度度管管理理编制工程进度总体计划编制工

83、程进度总体计划编制单项工程进度计划编制单项工程进度计划编制月、季、年度计划编制月、季、年度计划建立三级进度管理体系建立三级进度管理体系对进度计划分析、协调、平衡和调整对进度计划分析、协调、平衡和调整投投资资管管理理推行限额设计，施工用预算审核推行限额设计，施工用预算审核划分合同，设定投标限价、控制造价划分合同，设定投标限价、控制造价编制投资计划和季度、月度资金使用计划编制投资计划和季度、月度资金使用计划工程结算和编制工程竣工财务决算工程结算和编制工程竣工财务决算建立基建专户进行财务管理建立基建专户进行财务管理建建设设档档案案信信息息管管理理全面推进全面推进ISO9001质量管理体系质量管理体系

84、严格执行省统一用表、安全统表严格执行省统一用表、安全统表施工过程资料与工程建设同步施工过程资料与工程建设同步成立项目文献编写小组成立项目文献编写小组明确信息来源、传递、处理方式明确信息来源、传递、处理方式定期定期/不定期检查进行完善不定期检查进行完善安安全全文文明明综综合合管管理理建立安全综合治理领导小组建立安全综合治理领导小组,工作小组工作小组,安全管理体系安全管理体系签订各方的安全生产协议书签订各方的安全生产协议书审查安全文明施工专项方案审查安全文明施工专项方案编制实施综合管理方法编制实施综合管理方法对厂区临时道路对厂区临时道路,办公区办公区,生活区生活区,材料堆放区材料堆放区,临水临水,

85、临电进行总体策划临电进行总体策划安全综合检查安全综合检查,安全生产例会安全生产例会安全安全,消防培训消防培训,信息公告信息公告测量放线、复核测量放线、复核材料、设备进场验收、见证取样、送检材料、设备进场验收、见证取样、送检施工进度计划审核、检查、修正、工期施工进度计划审核、检查、修正、工期目标考核目标考核施工机械、设备、检测仪器报验施工机械、设备、检测仪器报验工程变更管理工程变更管理现场质量管理（旁站、巡视、检测、试现场质量管理（旁站、巡视、检测、试验等手段）验等手段）特殊过程、关键部位进行见证、验收特殊过程、关键部位进行见证、验收综合治理管理（安全、防火、环卫、治综合治理管理（安全、防火、环

86、卫、治安、文明施工等）安、文明施工等）质量事故的调查处理质量事故的调查处理进度款的计量与支付进度款的计量与支付办理现场签证办理现场签证工程结算审核工程结算审核编制监理月报、季报、年报总结编制监理月报、季报、年报总结合同事件的评估和处理合同事件的评估和处理协助业主处理日常性事务协助业主处理日常性事务设备制造、钢结构制作、石材加工的监设备制造、钢结构制作、石材加工的监造造管理主要控制点管理主要控制点房地产房地产E网网实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理 根据多年的工程管理经验，在建设过程中，设计单根据多年的工程管理经验，在建设过程中，设计单位、监理单位、施工单位

87、存在一些主要问题有充分的认识，位、监理单位、施工单位存在一些主要问题有充分的认识，现从各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采取的现从各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采取的管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述如下：管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述如下： 房地产房地产E网网对设计单位的管理措施对设计单位的管理措施单单位位工作工作内容内容重点控制重点控制可能存在可能存在主要问题主要问题管理措施管理措施配套管配套管理方法理方法设设计计单单位位初步设初步设计计技术设技术设计计施工图施工图设计设计技术交技术交底底总体方总体方案设计案设计解决施解决施工过程问工过程问题题限额设计限

88、额设计优化设计优化设计出图进度出图进度图纸深度要求图纸深度要求设计原则设计原则技术交底技术交底设计交底设计交底评价评价设计人员到位设计人员到位人员配备不足人员配备不足深度为满足要深度为满足要求求不按计划出图不按计划出图各专业不协调各专业不协调突破限额设计突破限额设计不按要求进行优不按要求进行优化化设计变更满足设计变更满足不了施工要求不了施工要求不及时解决施不及时解决施工存在具体问题工存在具体问题不及时参加各不及时参加各项验收工作项验收工作合合同同措措施施1 1、配合业主审查分包人的技术力量，管、配合业主审查分包人的技术力量，管理水平和适应程度及业绩，以及分包合同对理水平和适应程度及业绩，以及分

89、包合同对总包合同的影响；总包合同的影响；2 2、督促并要求设计承包人按照合同条件，、督促并要求设计承包人按照合同条件，有关技术规范和设计程序进行设计，以确保有关技术规范和设计程序进行设计，以确保设计质量；设计质量；3 3、受理合同内容的有关变更，及时通报、受理合同内容的有关变更，及时通报业主协助变更的办理；业主协助变更的办理；4 4、根据合同规定，处理违约事件，协调、根据合同规定，处理违约事件，协调各方争端，在仲裁的过程中作证；各方争端，在仲裁的过程中作证；5 5、督促检查设计合同各阶段的成果；、督促检查设计合同各阶段的成果；6 6、根据合同督促、检查承包人编制设计、根据合同督促、检查承包人编

90、制设计总结。总结。1 1、人、人员到位，考员到位，考勤制度。勤制度。2 2、不、不良记录管理良记录管理制度。制度。3 3、劳、劳动竞赛（综动竞赛（综合考评制度）。合考评制度）。4 4、激、激励约束奖罚励约束奖罚制度。制度。5 5、利、利用政府部门用政府部门监督机制，监督机制，报道和约束报道和约束招标活动。招标活动。经经济济措措施施1 1、建议在设计合同中增加具有可操作性、建议在设计合同中增加具有可操作性的奖罚条款，详细约定关于设计进度、设计的奖罚条款，详细约定关于设计进度、设计质量已经投资限额控制的奖罚规定；质量已经投资限额控制的奖罚规定；2 2、合同执行阶段，严格按照合同规定执、合同执行阶段

91、，严格按照合同规定执行奖罚，使设计人员认识到严格执行合同的行奖罚，使设计人员认识到严格执行合同的意义；意义；3 3、考察设计单位分配方案，就有关不利、考察设计单位分配方案，就有关不利于调动设计人员主动性的因素对设计单位提于调动设计人员主动性的因素对设计单位提出建议；出建议；4 4、根据设计合同及时支付设计费。、根据设计合同及时支付设计费。房地产房地产E网网单单位位工作工作内容内容重点控制重点控制可能存在可能存在主要问题主要问题管理措施管理措施配套配套管理管理方法方法设设计计单单位位总体方总体方案设计案设计初步设初步设计计技术设技术设计计施工图施工图设计设计技术交技术交底底解决施解决施工过程问题

92、工过程问题限额设计限额设计优化设计优化设计出图进度出图进度图纸深度图纸深度要求要求设计原则设计原则技术交底技术交底设计交底设计交底评价评价设计人员设计人员到位到位人员配备不足人员配备不足深度为满足要求深度为满足要求不按计划出图不按计划出图各专业不协调各专业不协调突破限额设计不突破限额设计不按要求进行优化按要求进行优化设计变更满足不设计变更满足不了施工要求了施工要求不及时解决施工不及时解决施工存在具体问题存在具体问题不及时参加各项不及时参加各项验收工作验收工作行行政政措措施施1 1、在管理过程中，我方将加强与政府有关行政主管、在管理过程中，我方将加强与政府有关行政主管部门保持密切的联系；部门保持

93、密切的联系；2 2、在设计招标过程中，加强与设计招标主管部门、在设计招标过程中，加强与设计招标主管部门、交易中心的沟通，保持沟通渠道的畅顺，利用我司与政交易中心的沟通，保持沟通渠道的畅顺，利用我司与政府有关部门的良好关系，尽量缩短政府审批程序，加快府有关部门的良好关系，尽量缩短政府审批程序，加快设计过程的推进；设计过程的推进；3 3、设计报建、初步设计审查和施工图审查等阶段是、设计报建、初步设计审查和施工图审查等阶段是影响设计进度的重要因素，我方将根据设计进度，在关影响设计进度的重要因素，我方将根据设计进度，在关键节点时提前与科技设计处、规划局的审批部门进行沟键节点时提前与科技设计处、规划局的

94、审批部门进行沟通，争取得到有关部门的支持；通，争取得到有关部门的支持；4 4、在必要的情况下，通过政府有关行政主管部门对、在必要的情况下，通过政府有关行政主管部门对设计单位进行必要的审查和监督。设计单位进行必要的审查和监督。5 5、随时协调设计中出现的各种情况，重大问题及时、随时协调设计中出现的各种情况，重大问题及时通报业主，并协助业主决定和解决。通报业主，并协助业主决定和解决。1 1、人员到位，人员到位，考勤制度。考勤制度。2 2、不良记录不良记录管理制度。管理制度。3 3、劳动竞赛劳动竞赛（综合考（综合考评制度）。评制度）。4 4、激励约束激励约束奖罚制度。奖罚制度。5 5、利用政府利用政

95、府部门监督部门监督机制，报机制，报道和约束道和约束招标活动。招标活动。技技术术措措施施1 1、按国家现行的设计规范、技术标准、规程对各设、按国家现行的设计规范、技术标准、规程对各设计单位的设计进行符合性审核。计单位的设计进行符合性审核。2 2、对各设计单位提出的设计进度计划，从专业角度、对各设计单位提出的设计进度计划，从专业角度审查其合理性，用科学的设计管理方式指导设计，避免审查其合理性，用科学的设计管理方式指导设计，避免不切实际的设计计划。不切实际的设计计划。3 3、重点对本项目的施控主体、重点对本项目的施控主体设计投资进行审核，设计投资进行审核，根据限额设计的要求和初步设计的审批意见监控设

96、计投根据限额设计的要求和初步设计的审批意见监控设计投资的变更。资的变更。4 4、工程施工期间，现场技术组常驻施工现场，处理、工程施工期间，现场技术组常驻施工现场，处理设计变更、现场突发事件及相关技术问题。设计变更、现场突发事件及相关技术问题。5 5、针对设计过程中的重大问题组织各类研讨评审会。、针对设计过程中的重大问题组织各类研讨评审会。将会议结果转达给业主及有关各方；并督促检查研讨评将会议结果转达给业主及有关各方；并督促检查研讨评审会结果的实施情况。审会结果的实施情况。房地产房地产E网网对监理单位的管理控制措施对监理单位的管理控制措施 单单位位工作工作内容内容重点重点控制控制可能存在主可能存

97、在主要问题要问题管理措施管理措施配套管理配套管理方法方法监监理理管理管理组织机构组织机构及人及人力资源配力资源配置置现场监理现场监理架构架构项目总监、总监项目总监、总监代标不到位代标不到位1 1、对照招投标文件及监理大纲检、对照招投标文件及监理大纲检查机构配置是否符合要求。查机构配置是否符合要求。2 2、针对现场实际情况，机构各管、针对现场实际情况，机构各管理部门是否满足要求。理部门是否满足要求。同设计单位同设计单位现场监理现场监理人员人员监理人员配备监理人员配备不足，不持证上岗不足，不持证上岗旁站监理不到旁站监理不到位位1 1、对照招投标文件及监理大纲检、对照招投标文件及监理大纲检查总监、总

98、监代表及主要监理人员是查总监、总监代表及主要监理人员是否到位。否到位。2 2、检查各实施阶段配备的监理人、检查各实施阶段配备的监理人员是否满足现场管理要求。员是否满足现场管理要求。3 3、考察现场监理人员工作态度及、考察现场监理人员工作态度及能力，对不称职的坚决要求以与更换。能力，对不称职的坚决要求以与更换。监理设备监理设备检测检测设备设备检测设备不足检测设备不足1 1、对照招投标文件及监理大纲检、对照招投标文件及监理大纲检查检测设备配置是否符合要求。查检测设备配置是否符合要求。2 2、检查现场的测设备配的完整性、检查现场的测设备配的完整性和有效性。和有效性。办公办公设备设备办公设备不足办公设

99、备不足1 1、对照招投标文件及监理大纲检查、对照招投标文件及监理大纲检查检测设备配置是否符合要求。检测设备配置是否符合要求。房地产房地产E网网单单位位工作工作内容内容重点重点控制控制可能存可能存在主要问在主要问题题管理措施管理措施配套配套管理管理方法方法监监理理监理程监理程序及手序及手段段监理管监理管理体系理体系监理规划、监理规划、细则无针对细则无针对性性1 1、审查监理规划在实施阶段质量控制、资金控制、审查监理规划在实施阶段质量控制、资金控制、进度管理、安全管理、合同管理和信息资料管理程序、进度管理、安全管理、合同管理和信息资料管理程序、措施是否可行有效。措施是否可行有效。2 2、审查工程项

100、目质量、进度、投资、安全的，针、审查工程项目质量、进度、投资、安全的，针对性的监理措施是否可行有效。对性的监理措施是否可行有效。3 3、审查监理细则中各专业质量检测、检验方法及、审查监理细则中各专业质量检测、检验方法及深度是否符合现行规范要求。深度是否符合现行规范要求。同设同设计单计单位位监理监理过程过程监理力度监理力度不够、未对不够、未对各工序把关各工序把关安全管理安全管理不力，未及不力，未及时清除安全时清除安全隐患隐患不及时落不及时落实代建单位实代建单位指令指令1 1、参与并监督由监理单位组织的隐蔽工程和分部、参与并监督由监理单位组织的隐蔽工程和分部、分项过程、检验批验收，确保工程质量。分

101、项过程、检验批验收，确保工程质量。2 2、随机检查监理单位对重点难点、关键工序、关、随机检查监理单位对重点难点、关键工序、关键部位、关键环节施工过程中旁站管理情况。键部位、关键环节施工过程中旁站管理情况。3 3、检查监理单位对工程进度、工程费用的控制情、检查监理单位对工程进度、工程费用的控制情况，参与纠偏措施落实工作。况，参与纠偏措施落实工作。4 4、严格审批监理单位提交的产生增加费用的各种、严格审批监理单位提交的产生增加费用的各种工程变更及工程款支付。工程变更及工程款支付。5 5、定期检查监理单位对安全、文明施工存问题的、定期检查监理单位对安全、文明施工存问题的监督整改到位情况。监督整改到位

102、情况。6 6、定期总结监理工作质量，提出整改意见。必要、定期总结监理工作质量，提出整改意见。必要时采用经济处罚手段及要求撤换不称职的监理人员。时采用经济处罚手段及要求撤换不称职的监理人员。房地产房地产E网网对施工单位的管理控制措施对施工单位的管理控制措施单单位位工作内工作内容容重点重点控制控制可能存在可能存在主要问题主要问题管理措施管理措施配套管理配套管理方法方法施施工工管理管理组织机构组织机构及人及人力资源配力资源配置置现场管现场管理机构理机构项目经理、技项目经理、技术负责人不到位术负责人不到位1 1、对照招投标文件及施工组织设计检、对照招投标文件及施工组织设计检查施工管理机构配置是否符合要

103、求。查施工管理机构配置是否符合要求。2 2、针对现场实际情况，机构各管理部、针对现场实际情况，机构各管理部门是否满足要求。门是否满足要求。同设计单同设计单位位现场施现场施工管理工管理人员人员管理人员，特管理人员，特种作业人员不迟种作业人员不迟证上岗证上岗1 1、对照招投标文件检查项目经理、技、对照招投标文件检查项目经理、技术负责人及主要现场管理人员是否到位。术负责人及主要现场管理人员是否到位。2 2、考察施工管理人员工作态度及能力，、考察施工管理人员工作态度及能力，对不称职的坚决要求以与撤换。对不称职的坚决要求以与撤换。施工施工组织设计组织设计施工管施工管理体系理体系公事未对技公事未对技术方案

104、进行审核术方案进行审核质量保证体质量保证体系不健全系不健全1 1、审查质量管理责任制、质量管理制、审查质量管理责任制、质量管理制度、技术保证措施度、技术保证措施是否符合工程实际要求。是否符合工程实际要求。2 2、审查质量目标、投资目标、进度目、审查质量目标、投资目标、进度目标、安全生产与文明施工目标分解落实到标、安全生产与文明施工目标分解落实到各子单位工程、分部、分项工程中并落实各子单位工程、分部、分项工程中并落实到具体单位和责任人的计划和措施。到具体单位和责任人的计划和措施。房地产房地产E网网单单位位工作工作内容内容重点重点控制控制可能存在可能存在主要问题主要问题管理措施管理措施配套管配套管

105、理方法理方法施施工工施工施工过程过程质量管理质量管理不按图、不按施工方不按图、不按施工方案施工案施工工程资料整理滞后工程资料整理滞后不执行监理的合理指不执行监理的合理指令令不参加各种会议、不不参加各种会议、不落实会议内容落实会议内容1 1、动态跟踪检查施工单位质量管理制度、管理责任、动态跟踪检查施工单位质量管理制度、管理责任制落实情况。制落实情况。2 2、参与隐蔽工程和分部、分项过程、检验批验收，、参与隐蔽工程和分部、分项过程、检验批验收，确保各阶段质量目标实现。确保各阶段质量目标实现。3 3、定期召开质量管理协调会议，分析质量现状和趋、定期召开质量管理协调会议，分析质量现状和趋势，找出影响施

106、工质量的因素，制定质量保证措施，解势，找出影响施工质量的因素，制定质量保证措施，解决工程施工中出现的质量问题。决工程施工中出现的质量问题。同设计同设计单位单位进度管理进度管理现场组织不力，进度现场组织不力，进度滞后滞后1 1、根据监理提交的旬、月、周实际完成量，核对分、根据监理提交的旬、月、周实际完成量，核对分解进度计划目标完成情况。解进度计划目标完成情况。2 2、定期召开施工进度协调会议，分析影响进度的因、定期召开施工进度协调会议，分析影响进度的因素，采取有效的纠偏措施，关键线路外的工程进度予以素，采取有效的纠偏措施，关键线路外的工程进度予以修改和调整，确保工期的按期完成。修改和调整，确保工

107、期的按期完成。3 3、严格实行施工进度目标奖罚制度。、严格实行施工进度目标奖罚制度。投资管理投资管理索赔多索赔多超额支付超额支付1 1、定期检查施工单位投资控制制度和投资控制责任、定期检查施工单位投资控制制度和投资控制责任执行情况。执行情况。2 2、跟踪工程的投资使用状况，核对分解投资计划目、跟踪工程的投资使用状况，核对分解投资计划目标控制情况。标控制情况。3 3、定期召开投资管理协调会议，分析影响投资控制、定期召开投资管理协调会议，分析影响投资控制的因素并制定保障措施。的因素并制定保障措施。4 4、严格控制会引起工程造价增加的各类工程变更，、严格控制会引起工程造价增加的各类工程变更，必要时进

108、行价值工程分析，寻求不增加成本和不影响工必要时进行价值工程分析，寻求不增加成本和不影响工程进度的解决方案。程进度的解决方案。5 5、严格对施工单位工程款付款申请和已完工程量进、严格对施工单位工程款付款申请和已完工程量进行审核，按合同约定颁发付款证书。行审核，按合同约定颁发付款证书。安全文明安全文明施工管理施工管理安全保障体系不健全安全保障体系不健全安全管理、安全设施投安全管理、安全设施投入不足入不足1 1、定期或不定期地对工地安全生产、文明施工、环境保、定期或不定期地对工地安全生产、文明施工、环境保护措施和目标落实情况进行检查。对存在问题形成限期护措施和目标落实情况进行检查。对存在问题形成限期

109、整改纪要。整改纪要。2 2、检查责任单位（施工单位）、责任人对存在问题及隐、检查责任单位（施工单位）、责任人对存在问题及隐患整改落实情况。患整改落实情况。3 3、严格实行安全生产、文明施工、环境保护目标奖罚制、严格实行安全生产、文明施工、环境保护目标奖罚制度。度。房地产房地产E网网七、竣工验收及七、竣工验收及使用阶段使用阶段验收验收移交移交竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算项目后评价项目后评价 房地产房地产E网网竣工验收与移交阶段竣工验收与移交阶段分分 部部 验验 收收九大九大分部分部地基与基础地基与基础主体结构主体结构装饰工程装饰工程建筑屋面建筑屋面建筑给排水与采暖建筑给排水与采暖建筑电气

110、建筑电气空调与通风空调与通风智能建筑智能建筑电梯工程电梯工程分部工程完成，组分部工程完成，组织初步验收，审查织初步验收，审查施工过程资料，给施工过程资料，给质检站审查，由质质检站审查，由质检站、设计、施工、检站、设计、施工、业主、监理参加验业主、监理参加验收，形成验收记录。收，形成验收记录。A房地产房地产E网网专专 项项 工工 程程 验验 收收规划规划环保环保排水、排污排水、排污交通交通消防消防供水、供电供水、供电煤气煤气人防人防防雷等防雷等各专项工程施工完各专项工程施工完毕，整理资料，向毕，整理资料，向业主管理部门申请业主管理部门申请验收，领取验收证验收，领取验收证明文件。明文件。B房地产房

111、地产E网网竣工验收竣工验收编写验收方案编写验收方案/验收计验收计划，成立验收小组划，成立验收小组组织预验收，完成整组织预验收，完成整改，形成预验收总结改，形成预验收总结报告，向档案馆申请报告，向档案馆申请工程资料初验工程资料初验向质量监督部提交清单向质量监督部提交清单验收方案验收方案验收计划验收计划竣工验收申请表竣工验收申请表质量评估报告质量评估报告勘察文件质量检查报告勘察文件质量检查报告设计文件，质量检查报告设计文件，质量检查报告工程款支付证明文件工程款支付证明文件工程质保修书工程质保修书单位工程施工安全评价书单位工程施工安全评价书规划验收文件规划验收文件消防验收文件消防验收文件环保验收文件

112、环保验收文件电梯准用证电梯准用证监督机构的整改情况监督机构的整改情况发发出出正正式式竣竣工工验验收收通通知知组组织织竣竣工工验验收收会会议议形形成成竣竣工工验验收收报报告告C房地产房地产E网网工程移交工程移交向向建设单位移交建设单位移交向向使用单位移交使用单位移交向向物业管理公司移交物业管理公司移交成立移交工作小组，成立移交工作小组，编写移交方案与计划，编写移交方案与计划，实物移交，建设档案实物移交，建设档案移交移交备备 案案v专项验收完成专项验收完成v竣工验收完成竣工验收完成v整理备案资料整理备案资料v资料提交审查资料提交审查v领取备案回执领取备案回执保保 修修 工工 作作工程状况的检查和监

113、督保修、工程状况的检查和监督保修、质量回访质量回访质量通病的分析、防治、质质量通病的分析、防治、质量事故的鉴定量事故的鉴定督促和监督保修工作督促和监督保修工作办理保修期结束的移交、保办理保修期结束的移交、保修金的支付工作修金的支付工作备案与保修工作备案与保修工作DE房地产房地产E网网竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算 项目划分项目划分主主 要要 内内 容容竣工工程概况表竣工工程概况表1 1、根据批准的设计，列出有关概算的计划数据、根据批准的设计，列出有关概算的计划数据2 2、分列批准的初步设计和竣工后实际形成的新增生产能力或效益、分列批准的初步设计和竣工后实际形成的新增生产能力或效益3 3、

114、实际完成的主要工程量、实际完成的主要工程量4 4、反映建设项目从开工到竣工的全部建设成本、反映建设项目从开工到竣工的全部建设成本5 5、主要材料消耗、主要材料消耗6 6、主要技术经济指标、主要技术经济指标7 7、收尾工程，即全部验收投入使用后遗留的少数收尾项目、收尾工程，即全部验收投入使用后遗留的少数收尾项目竣工财务决算表竣工财务决算表1 1、投资来源、投资来源2 2、投资支出、投资支出3 3、无形资产金额、无形资产金额4 4、递延资产金额、递延资产金额交付使用财产表交付使用财产表1 1、交付使用的固定资产构成情况、交付使用的固定资产构成情况2 2、流动资产金额、流动资产金额3 3、无形资产金

115、额、无形资产金额交付使用财产明细表交付使用财产明细表1 1、工程按单位工程分别填列交付使用的竣工工程及其价值、工程按单位工程分别填列交付使用的竣工工程及其价值2 2、设备安装工程设备、工具、器具等逐台逐项填列名称、规格型、设备安装工程设备、工具、器具等逐台逐项填列名称、规格型号、单位、数量和价值号、单位、数量和价值3 3、流动资产的名称、单位、数量、金额等、流动资产的名称、单位、数量、金额等4 4、无形资产的名称、金额、无形资产的名称、金额5 5、递延资产的名称、金额、递延资产的名称、金额竣工决算报表竣工决算报表 房地产房地产E网网项目后评价项目后评价 项目后评价的工程程序：项目后评价的工程程序：（1 1）选定进行项目后评价的建设项目；）选定进行项目后评价的建设项目；（2 2）项目后评价的筹划准备；）项目后评价的筹划准备；（3 3）深入调查与广泛收集资料；）深入调查与广泛收集资料；（4 4）分析研究。）分析研究。项目后评价报告一般包括一下内容：项目后评价报告一般包括一下内容：（1 1）概况；）概况；（2 2）项目理想决策后评价；）项目理想决策后评价；（3 3）物资采购工作后评价；）物资采购工作后评价；（4 4）勘察设计后评价；）勘察设计后评价；（5 5）企业生产运行后评价；）企业生产运行后评价；（6 6）项目效益后评价；）项目效益后评价；（7 7）结论。）结论。