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1、房地产开发项目投资经济分析静态投资静态投资演示人：WINLAND房地产项目前期三大可行性分析市场可行性财务可行性技术可行性前言前言前言前言房地产项目投资分析房地产项目投资分析是三大可行性分析中财务分析的重要环节财务分析的重要环节，决定投资者最直接的也是投资者最关心的问题投资回报概念明确概念明确投资分析不等于财务分析投资分析分为静态和动态投资分析细化到执行周期即可体现现金流现金流代表实际财务状况即财务可行性演示内容演示内容u主要技术经济指标u项目投资成本构成u项目收入构成分析u财务评价u风险分析u作业主要技术经济指标主要技术经济指标u政府下达的强制经济指标u建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率
2、、学校等规划面积。u投资设定的经济指标u各种形态建筑面积、公摊系数、配套设施面积等。项目投资成本构成项目投资成本构成土地取得费用开发前期费用工程直接费用开发间接费用财务费用1 1、土地取得费用、土地取得费用u土地取得费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让土地出让金金、征地费征地费或拆迁安置费拆迁安置费及土地契税土地契税等。编号成本科目计费标准计费基数总额单方成本1.土地成本01.1 土地出让金1.2 土
3、地整治成本1.3 土地转让费1.4 土地契税1.5 征地及拆迁补偿费1.6 其它土地市场术语u基准地价 指对各级土地及各类用途评估的土地使用权某一时点单位面积平均价格u土地出让金 按照城市基准地价测算的土地使用权出让价格u土地出让综合价金 指土地出让金和土地的征地或拆迁费用及场地整治费用土地市场术语uu 生地生地 指还未征用的农地指还未征用的农地uu 熟地熟地 指完成拆迁或征用可以马上建设的用地指完成拆迁或征用可以马上建设的用地uu 毛地毛地 指还未拆迁的建设用地指还未拆迁的建设用地土地费用标准u土地费用单位为xxx万元/亩u楼面地价单位为xxx元/平方米u合作分成x:y分配土地价高评判u评价
4、土地价高低方法n原则上每亩土地价位和楼面价相接合n每亩土地价高的项目修建的产品成本不一定贵n楼面价高的项目修建的产品不一定售价高Xxx15地块容积率地块容积率=yyy元元/平方米平方米Yyy容积率容积率15=xxx万元万元/亩亩Xxx万元/亩yyy元/平方米楼面积土地价Xxx万元/亩公式换算：15亩=1万平米，1亩=1/15万平米yyy元/平方米楼面积土地价思考题u某开发商以200万元/亩的地价取得某地块，容积率指标为3.5，请问其楼面价为多少？857.14元元/平方米平方米2.1开发前期费用 开发前期准备费开发前期准备费 咨询调研费咨询调研费 前期策划研究 项目咨询费 勘探设计费勘探设计费
5、规划招标费用 方案设计费 初设、施工图设计费 环境设计费用 其他设计费 初勘费用 钻探费用 电力增容费 测绘费测绘费 土地测绘费 房屋测绘费 三通一平费三通一平费 临时道路费 临时用电费 临时用水费 场地平整费 场地设施迁移费 临时设施费临时设施费 临时围墙费 临时办公室 临时场地占地费 临时围板 其它其它u开发前期准备费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究（含前期策划）、水文地质勘测、三通一平、临时设施费、政府相关规费等。n项目规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算，一般情况下，规划设计费按规划建筑面积10-30元/M2。n水文、地质勘测、环评所需费
6、用可根据有关收费标准估算。n三通一平等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物、场地回填平整费用和通电、水、路费用，这些费用可根据地块地形，计算实际工作量，参照有关标准估算。n临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占地费等。临时围墙费用可根据地形图计算工程量直接估算。政府规费u房地产开发涉及规费非常多，主要大项如下：n规划管理费住宅2元/平方米n人防配套费30元/平方米n市政配套费190元/平方米n散装水泥保证金1元/平方米n白蚁防制费0.5元/平方米n招投标管理费n质检费n施工图审核费n防雷审查n新权登记费n电增容n放线费n房屋测绘费用n。 政府报批报建费 城市建设配套费190元/
7、平方米 人防费30元/平方米 白蚂蚁防治费0.5元/平方米 散装水泥基金1元/平方米 施工图审查费 招投标管理费 建设工程规划综合服务费 质监费900*0.2% 环评费50000 避雷审查费1元/平方米 工程综合服务费建安0.06% 工程定额测试费建安1.4% 放线费每个点478元 地质灾害评估费20-30万 水土保持方案及设施费 其他u房地产开发涉及规费非常多，主要大项如下：n规划管理费住宅2元/平方米n人防配套费30元/平方米n市政配套费190元/平方米n散装水泥保证金1元/平方米n白蚁防制费0.5元/平方米n招投标管理费n质检费n施工图审核费n防雷审查n新权登记费n电增容n放线费n房屋测
8、绘费用n。3、工程直接费用主体工程费用基础设施费用配套设施费用 主体建筑安装工程主体建筑安装工程 主体建筑工程主体建筑工程 基础工程 基坑土石方 桩基及桩基检测 降水 结构主体及粗装修工程 铝合金门窗及幕墙或外墙工程 公共部位精装修 室内精装修 主体安装工程主体安装工程 给排水工程 通风、空调及采暖工程 电气工程 室内弱电工程 消防工程 燃气工程 电梯工程 其它工程费其它工程费 工程监理费 招标咨询及代理费 预结算编审费 行政管理费 质量检验费 检测费 竣工图费 项目不可预见费u主体建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建安装费用、给排水、电气照明及设备安装、通风空调、消防设备
9、安装、弱电设备及安装、电梯设备及安装和装修等。房地产主体建安工程费估算通常采用以下几种方法： 1、采用单项工程造价（包括土建、水电、暖通、消防等）估算法; 2、采用类似工程概、预算比较法，如有近期可以利用的已建类似住宅工程概预算、结算资料，只要将其中与待建住宅中不同做法的部分及概预算编制年度的取费标准及调价系数方面有出入的部分加以必要的换算即可。 3、采用部分近似工程估算和部分住宅快速投资估算法，分别编制出单位工程估算。 4、采用市场询价加系数办法编制。3.1主体工程费用u总之，主体建安工程费的投资估算也应根据具体条件和要求，同时采用以上各种方法进行分析估算。在对新项目进行估算时，项目的市场定
10、位是重要前提。装饰材料、设备、环境等质量、品装饰材料、设备、环境等质量、品牌等不同，对建安造价影响很大。牌等不同，对建安造价影响很大。在新项目预测采用前期经验数据时，对以前工程结构、造价水平合理性，进行分析，总结经验，使新项目造价水平控制在合理范围内。同时要考虑建设期（特别是分期开发、建设期较长的项目）造价增长因素。基础设施费用指主体建筑外的水电气管网及设施、道路、绿化、环境等建设费用 基础设施费 室外给排水系统 室外消防系统 室外采暖系统 室外智能化系统 室外燃气系统 园林环境工程费 室外高低压系统 道路系统建设费 高压线路工程 其它 低压线路工程 配电室 开闭站3.2基础设施费用配套设施费
11、用指主体建筑外如学校、会所、泳池独立车库、居委会等配套设施工程、设备、装修费用 公共配套设施费 幼儿园 其它 学校 物管用房 会所及设施 临时公建 会所建设及室内设施 独立公厕 游泳池 独立垃圾楼 运动场 邮局 独立车库 居委会 独立人防工程3.3公共配套设施费用4、开发间接费用开发间接费包括因开发项目而产生的管理费、销售费用、资产摊销、后期违约金等不可预见费等等。u管理费用n指行政管理费用，人员、出差、资产分摊、办公、咨询等。n一般依据项目大小和周期估算，通常是项目直接投资的3左右、分摊到月一般20-50万元/月u销售费用n销售开发项目所发生的费用，包括佣金、推广费用、销售道具等。n一般推广
12、费用1.5-5%，人员佣金1-1.5%，销售道具0.5-1%。 开发间接费开发间接费 咨询费 资本化利息 物业完善费 后期维修费 项目不可预见费 销售费用销售费用 售楼处费用 样板间 外展费 广告宣传费 销售人工费 业务费 销售代理费 促销费 销售模型等道具费 其它 管理费用管理费用 工资、福利 办公费 差旅费 交通费 汽车使用费 税费 业务招待费 无形资产摊销 递延资产摊销 低值易耗品摊销 水电费 房屋租赁费 其他u财务费用是指开发商为筹集资金而发生的各项费用，包括开发商开发商经营期间贷款利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手经营期间贷款利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及
13、开发商为筹集资金而发生续费、金融机构手续费以及开发商为筹集资金而发生的其他财务费用。的其他财务费用。建设期投资贷款利息按建设项目不同资金来源相关利率以及投资各方同股同权的原则计算，其计算公式为：S=Nn=1（Nn=1(Fmbm-1/2Fnbn)i式中S建设期还贷利息；N建设工期；n施工年度；m还息年度；Fm、Fn在建设期第m、n年度资金供应量；bn、bm各施工年份还贷款占当年投资比例i建设期贷款利率；5、财务费用一般经验成本u现有开发成本中上品质中上品质30层高层层高层在1600-1800元/平方米，除土地外的成本下同（融侨1650、水晶郦城1800）u现有开发成本中上品质中上品质11-18层
14、高层层高层在1400-1700元/平方米，u现有开发成本中上品质花园洋房中上品质花园洋房在1600-1800元/平方米，u公寓或公寓式写字楼公寓或公寓式写字楼一般多100-200元/平方米u如果是甲级写字楼甲级写字楼由于设备、空调、外立面等一般2500元/平方米（希尔顿约2000元/平方米、国贸2300元/平方米、纽约纽约3000元/平方米）u商场商场由于中央空调和外立面，一般在2000以上，好的达到2500元/平方米的投入（不含内部装修）u别墅类别墅类产品一般成本差异较大，有2000的，也有3000的，要个案仔细测算，主体建安蓝湖郡1450元/平方米，协信TOWN城1200-1300元/平方
15、米。一般经验测算u简单测算：（楼面地价（楼面地价+1800（注（注3）/0.9（注（注1）/0.8（注（注2）n注注1，0.9代表可售物业的比例（建筑面积），一般车库等作不可售，占总建筑面积10%左右。n注注2，实用率，一般高层的实用率8580%。n注注3，指除了楼面地价以外的单方成本，高层取值1800元/平方米。项目收入构成分析u市市场预测在当前商品房大量充斥市场的情况下，商品房价格调查比较容易，只要在各种媒体广告中就可收集到各种商品房的销售价格。但为了做到深入落实的目的，还应该进一步到具体的开发商及现场加以细致的核查，以证明与广告叙述是否有出入，同时对小区布局及标准质量等更应有个直观的印象
16、。u研究项目销售方案，测算项目销售收入依据项目规模大小安排项目时间进度，确定各时间内销售面积；根据不同销售阶段，如启动期、高峰期和收尾期确定不同的销售价格：最后计算项目销售收入。在确定销售价格时，要把发展因素考虑进去，同时考虑市场风险。项目收入构成分析u可售面可售面积n开发项目不都是全部可以销售，要测算可售面积。u出租物出租物业的的净现值反算反算n出租物业依据租金测算净现值计入当期收入。u销售收入售收入计算算净收入收入n依照规定扣除营业税及附加、预征土地增值税、预征所得税、买卖手续费、印花税等即销售净收入。 营业税及附加5.50% 预征土地增值税1.00% 销售合同印花税 转让手续费 预征所得
17、税2.50% 其它财务评价u财务评价指标很多，如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、总成本利润等。房地产项目房地产项目静态静态投资经济分析中，主要计算以投资经济分析中，主要计算以下两个指标：下两个指标：n净利润净利润销售收入-项目投资成本-税费n总成本利润率（毛利率）利润率净利润/（项目投资成本+税费）100风险分析u房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入大等特点，项目投资经济分析中，土地费用、主体建安造价、销售价格等主要变动因素直接影响开发商最终获利的大小，以下是常用的风险指标常用的风险指标：n销售价格盈亏平衡点当房屋平均销售价格达到多少时，才可保本。销售价格盈亏平衡点项目投资成本/（销售收入-税费）n地价盈亏平衡点在项目投资成本及销售收入不变的情况下，土地费用达到多少时，项目不亏不盈。地价盈亏平衡点土地出让金+（销售收入+税费-项目投资成本）/（1+3）作业u每个组建立完善的成本分析表格u详细了解政府各项规费u详细了解各种物业交易环节各方的税费u你手上的项目作一个成本分析u下个月例会前交，例会讲解2007年5月winland
