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1、常州市武进地方税务局常州市武进地方税务局政策法规科存量房交易纳税评估存量房交易纳税评估系统简介系统简介2011 2011 年年 7 7 月月应用房地用房地产评估技估技术的背景及意的背景及意义第一部分第一部分 评估工作的背景评估工作的背景背景：随着我国市背景：随着我国市场经济体制的体制的发展以展以及房地及房地产市市场化的推化的推进，房地，房地产交易活交易活动越来越越来越频繁，繁，对房地房地产征税估价的需征税估价的需求也随着增大。求也随着增大。传统的个案的个案评估由于其估由于其自身的局限性，自身的局限性，难以以满足在短足在短时间内内对大量房地大量房地产进行快速、准确、低成本行快速、准确、低成本评估
2、的要求。因此，学估的要求。因此，学习和借和借鉴发达国家达国家的的经验，在房地，在房地产征税征税领域建立批量域建立批量评估系估系统，以达到效率和公平的，以达到效率和公平的统一，具一，具有十分重要的意有十分重要的意义。 主要背景有以下三方面主要背景有以下三方面一、一、计税估价需求大幅增加税估价需求大幅增加二、二、计税估价方法急需税估价方法急需创新新三、三、为房房产税制改革提供技税制改革提供技术保障保障 评估条件日益成熟评估条件日益成熟一、一、现代代计算机技算机技术的的发展，展，为房地房地产评估提供技估提供技术支持；支持；二、批量二、批量评估理估理论的逐步完善的逐步完善为大批大批量房地量房地产评估提
3、供了理估提供了理论依据；依据；三、国外的批量三、国外的批量评估估实践践为我我们提供提供了可借了可借鉴的的经验。 评估工作的要点评估工作的要点一、一、评估的目的，估的目的，为促促进房地房地产市市场平平稳健康健康发展，展，规范存量房交易，防止采用范存量房交易，防止采用签订阴阳合同的手法阴阳合同的手法扰乱存量房交易市乱存量房交易市场的的正常秩序正常秩序 二、二、评估的估的对象，是存量房交易的价格象，是存量房交易的价格三、三、评估的方法，是估的方法，是应用用“存量房交易存量房交易纳税税评估系估系统”生成生成评估估值，与，与纳税人申税人申报价格，与上手交易价格，三者取最高价价格，与上手交易价格，三者取最
4、高价 评估工作的意义评估工作的意义一、加一、加强税收征管，提高税收征管，提高纳税遵从度税遵从度为什么可以明什么可以明显提高提高纳税遵从度税遵从度1、评估方法是客估方法是客观的的评税技税技术是采集大量的真是采集大量的真实的房地的房地产交易信息，运用交易信息，运用现代数理代数理统计方法方法对这些信息些信息进行加工整理生成存量行加工整理生成存量房的市房的市场价价值，因此，因此贴近真近真实的交易价格。的交易价格。2、评估方法是公正的估方法是公正的评估所估所应用的技用的技术具有批量估价的特点，即所有房地具有批量估价的特点，即所有房地产、无、无论是否是否发生交易，均要事先制定覆盖整个征税生交易，均要事先制
5、定覆盖整个征税区域所有区域所有类型房地型房地产的技的技术标准或估价模型，准或估价模型，纳税人税人的房地的房地产发生交易需要生交易需要评估其申估其申报价格的价格的时候，只需候，只需对号入座，按照事先号入座，按照事先设定好的技定好的技术标准或估价模型准或估价模型进行估价。行估价。 评估工作的意义评估工作的意义二、客二、客观上有利于推上有利于推进房地房地产税制改革税制改革1、有利于、有利于财政、税政、税务、政府及相关部、政府及相关部门乃至社会乃至社会对房房地地产税制改革、税制改革、评税技税技术的原理及运用形成的原理及运用形成较为具体具体的的认识，为房地房地产税制改革做好思想准税制改革做好思想准备；2
6、、可以在征管、可以在征管实践中践中锻炼和培养和培养评税人才，税人才，为房地房地产税制改革做好人才税制改革做好人才储备；3、有利于探索适合我国国情的、有利于探索适合我国国情的评税技税技术，避免生搬硬，避免生搬硬套国外做法，同套国外做法，同时，在，在评估工作中估工作中积累的累的评估估值，也，也是房地是房地产税的税的计税价格，可以作税价格，可以作为测算、算、设计房地房地产税税率的基税税率的基础数据，数据，为房地房地产税制改革做好技税制改革做好技术储备。 几个重要的文件几个重要的文件1、 江江苏省省财政政厅江江苏省地方税省地方税务局局转发财政部政部 国家税国家税务总局关于推局关于推进应用用房地房地产评
7、估技估技术加加强存量房交易税收征管存量房交易税收征管工作的通知工作的通知苏财税税【2010】42号号.DOC2、 财政部政部 国家税国家税务总局关于推局关于推进应用房地用房地产评估技估技术加加强存量房交易税收征存量房交易税收征管工作的通知管工作的通知财税税【2010】105号号.DOC 我区应用房地产评估技术加强存量房我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案交易税收征管工作的方案为贯彻落落实总局及省局的相关文件精神，局及省局的相关文件精神，结合合实际，制定我区具体，制定我区具体实施方案：施方案：一、成立一、成立领导小小组领导小小组由区由区财政局、住房保障局、物价政局、住房保障局、
8、物价局、地税局等部局、地税局等部门组成，成，领导小小组办公室公室设在地税局。在地税局。 我区应用房地产评估技术加强存量房我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案交易税收征管工作的方案二、明确各部二、明确各部门职责：地税局的地税局的职责：负责牵头、制定工作、制定工作计划，划，向相关部向相关部门提出需求方案，提出需求方案，获取房取房产、国、国土信息。土信息。负责建立、建立、维护房地房地产交易价格交易价格评估系估系统，组织系系统的运行、的运行、监管、管、维护 。 我区应用房地产评估技术加强存量房我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案交易税收征管工作的方案二、明确各部二、
9、明确各部门职责：住房保障局的住房保障局的职责：负责提供武提供武进区存量区存量房的房的产权登登记信息。定期与地税局交信息。定期与地税局交换一一次数据，将新增的房次数据，将新增的房产登登记信息信息导入地税入地税房地房地产信息信息库，负责配合地税局开配合地税局开发双方双方交易窗口交易窗口间实时数据数据传输的数据接口的数据接口 。 我区应用房地产评估技术加强存量房我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案交易税收征管工作的方案二、明确各部二、明确各部门职责：物价局的物价局的职责：负责制定武制定武进区范区范围内各内各住宅小区及其他住宅小区及其他类型房屋的基准价格；根型房屋的基准价格；根据各据
10、各观察点的价格察点的价格变动信息，定期或不定信息，定期或不定期的期的对基准地价做出修正。基准地价做出修正。 我区应用房地产评估技术加强存量房我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案交易税收征管工作的方案二、明确各部二、明确各部门职责：财政局的政局的职责：协助地税部助地税部门开展房地开展房地产交易交易纳税税评估系估系统试点工作，提供点工作，提供资金保金保障，障，协调各部各部门关系关系 。 江江苏地税存量房交易地税存量房交易纳税税评估系估系统展示展示第二部分第二部分 该软件的设计思想该软件的设计思想科学性、规范性科学性、规范性一一追溯性、灵活性追溯性、灵活性二二实用、可操作性实用、可
11、操作性三三安全、扩展性安全、扩展性四四科学性、规范性科学性、规范性一一科学性：科学性：摆脱手工方式的盲目和效率脱手工方式的盲目和效率低下，利用低下，利用评估模型分析提高估模型分析提高评估估对象确定的象确定的针对性。性。规范性：范性：规范房价范房价评估工作，保估工作，保证过程的可控性，采用程的可控性，采用统一的分析模型，一的分析模型，制定制定统一的数据一的数据规范范追溯性、灵活性追溯性、灵活性二二追溯性：追溯性：对房价房价评估的估的动态调整全整全过程程进行行监控，每个控，每个调整整环节均保留均保留历史史记录灵活性：兼容各区域房屋市灵活性：兼容各区域房屋市场及税收及税收征管特点，征管特点，对评估估
12、结果既支持公共参果既支持公共参数数调整，又支持个性化参数整，又支持个性化参数调整整实用、可操作性实用、可操作性三三实用性：系用性：系统界面有界面有较强的的实用性用性可操作性：充分考可操作性：充分考虑一一线人人员的的业务素素质和和计算机操作水平，操作算机操作水平，操作简洁，尽可能减少工作量尽可能减少工作量安全、扩展性安全、扩展性四四安全性：系安全性：系统采取必要的安全措施，采取必要的安全措施，确保数据的安全和保密性确保数据的安全和保密性扩展性：适用信息化的展性：适用信息化的长远要求，系要求，系统数据具有可交数据具有可交换性，性，为房房产税改革税改革后新的征管要求等方面后新的征管要求等方面预留模留
13、模块 总体流程总体流程标准房信息采集准房信息采集标准房准房动态调整整标准房信息匹配准房信息匹配标准房参数准房参数调整整存量房价格存量房价格评估估1、存量房交易、存量房交易纳税税评估系估系统支持分区域、支持分区域、小区、分区、楼小区、分区、楼栋、单元和房屋等六个元和房屋等六个层级的的标准房价格采集。准房价格采集。2、标准房数据生成途径：准房数据生成途径：标准房信息的准房信息的采集工作由我区物价局价格采集工作由我区物价局价格认证中心中心负责采集。采集。标准房信息采集准房信息采集1、房价信息随市、房价信息随市场信息信息动态变化，需化，需要通要通过多多样化的化的调整方法，才能尽可能整方法，才能尽可能准
14、确反映当前市准确反映当前市场的房价情况，的房价情况，该系系统支持多种价格支持多种价格动态调整模型，确保房屋整模型，确保房屋标准房价格的准房价格的时效性。效性。我区我区标准房价格的准房价格的维护由我区物价局由我区物价局负责，主要根据市，主要根据市场变化，定期或者不定化，定期或者不定期的期的对标准房价格准房价格进行修正。行修正。标准房准房动态调整整1、当、当纳税人税人实际发生存量房交易来申生存量房交易来申报时，系系统自自动将其交易信息与将其交易信息与标准房数据准房数据进行匹配，行匹配，匹配匹配优先先级从高到低依次是：房屋、从高到低依次是：房屋、单元、幢、元、幢、分区、小区、区域。分区、小区、区域。
15、具体是：具体是：优先按照房屋先按照房屋层次次进行匹配，如果有行匹配，如果有交易房屋交易房屋对应的房屋信息，的房屋信息，则系系统显示匹配的示匹配的标准房信息准房信息类型型为房屋，如果以及匹配未能房屋，如果以及匹配未能查找到符合的找到符合的标准房信息，按照准房信息，按照单元元层级进行二行二级匹配，如果匹配成功，系匹配，如果匹配成功，系统显示匹配的示匹配的标准准房信息房信息类型型为单元。元。标准房信息匹配准房信息匹配如果因如果因为标准房信息准房信息库中信息不完整，中信息不完整，暂时无无法匹配到准确的基准房信息，法匹配到准确的基准房信息，则有以下两种方有以下两种方法解决：法解决：1、当、当场及及时处理
16、：在理：在标准房信息准房信息库中模糊中模糊查找和当前交易房屋相近的找和当前交易房屋相近的标准房，以此作准房，以此作为本本交易的基准房；交易的基准房；2、中断、中断业务处理：提理：提请物价物价认证中心派中心派员到到现场进行核行核实，经其确其确认标准房价格再准房价格再进行行补录作作为本交易的基准房；本交易的基准房；标准房信息匹配准房信息匹配系系统选取相匹配的取相匹配的标准房数据后，再准房数据后，再进行一定的参数行一定的参数调整，参数分整，参数分为公共参数公共参数和个性参数，我区在和个性参数，我区在应用用该系系统时根据根据房房产交易市交易市场的的实际情况，确定了科学情况，确定了科学合理的合理的调整参数，确保生成最整参数，确保生成最贴近市近市场的交易价格，也体的交易价格，也体现了了该系系统的灵活性的灵活性的特点。的特点。标准房参数准房参数调整整在前期所有准在前期所有准备工作到位后，系工作到位后，系统自自动根据匹配到的根据匹配到的标准房信息准房信息进行生成行生成评估估价格，将系价格，将系统生成价格与生成价格与纳税人申税人申报价价格与上手交易价格格与上手交易价格进行比行比对，三者取最，三者取最高高为最最终的的评估价格。估价格。存量房价格存量房价格评估估THE END谢 谢
