1深圳深圳华侨城城 2开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）1 1、先做旅游、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园华侨城及属下四大主题公园““世界之窗世界之窗””19941994年年6 6月月1818日开业的深圳世界之窗，坐落于美丽的深圳湾畔，占地日开业的深圳世界之窗，坐落于美丽的深圳湾畔，占地4848万平方米景区按世界地域结构和游览活动内容分为世万平方米景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域作为以弘扬世界文化精华为主题的大型文化旅游景区，她荟萃作为以弘扬世界文化精华为主题的大型文化旅游景区，她荟萃130130个世界著名景观，集自然风光、民俗风情、民间歌舞、大型个世界著名景观，集自然风光、民俗风情、民间歌舞、大型演出以及高科技参与性项目于一园，再现了一个美妙的世界演出以及高科技参与性项目于一园，再现了一个美妙的世界 汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园；占地48万平方米，共建有118个旅游景点；其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致；先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，以宏大的气势，精湛的表演被誉为旅游文化精品。
大型室内滑雪场、大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流 3开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）1 1、先做旅游、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园华侨城及属下四大主题公园““欢乐谷欢乐谷””深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAAAAAAAA级旅游景区，占地面积级旅游景区，占地面积3535万平方米，总投资万平方米，总投资1717亿元人民币，是亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园19981998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园是华侨城的第四大主题公园；运用现代休闲理念和高科技成果兴建；项目占地面积17万平方米该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补；并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”。
““配套酒店及其它设施配套酒店及其它设施””除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达积达5 5平方公里的旅游之城平方公里的旅游之城 4开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）2 2、后做地产、后做地产——““波托菲诺波托菲诺””：旅游地产的先驱：旅游地产的先驱““波托菲诺波托菲诺””项目概况项目概况华侨城华侨城““波托菲诺波托菲诺””再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达8080万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积108108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为1.231.23，，总规划为总规划为45004500户，居住人口户，居住人口1500015000人。
人建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施另外，还有绿地建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施另外，还有绿地3 3万平方米、道路万平方米、道路2 2万平方米、水面与万平方米、水面与荔枝林面积荔枝林面积1515万平方米项目共分三期开发（一期万平方米项目共分三期开发（一期““天鹅堡天鹅堡””、二期、二期““纯水岸纯水岸””[ [在售在售] ]、三期在开发），推出后引起轰动，连、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项续获得多项国家级奖项华侨城别具一格的居住环境、景观、人文环境，赋予了华侨城别具一格的居住环境、景观、人文环境，赋予了““波托菲诺波托菲诺””丰富的历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、烘托丰富的历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、烘托来展现来展现““波托菲诺波托菲诺””的建筑风格，使主题旅游和住宅小区能够融合与统一的建筑风格，使主题旅游和住宅小区能够融合与统一如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“——“波托菲诺波托菲诺””。
华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的波托菲诺”：在意大利语中，Portofino波托菲诺的本意是边界小港口 5开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）2 2、后做地产、后做地产——““波托菲诺波托菲诺””：旅游地产的先驱：旅游地产的先驱““波托菲诺波托菲诺””项目特色项目特色n 丰富的建筑形态适应不同居住心理丰富的建筑形态适应不同居住心理波托菲诺不同于一般的小区，它的建筑形态跨越了高层、小高层、联排别墅和独立别墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，形成了错落有致的视线这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式天鹅堡一期背靠谛诺山，所在地势最高，它雄伟的高层俯瞰整个波托菲诺，给人以大气尊贵之感；而纯水岸则紧临燕栖湖，它低矮的多层和联排别墅与湖面形成自然的衔接，给人以亲惬意之感天鹅堡二期又有了小高层，它兼具景观优势和舒适感视线上的丰富只是一个方面，更为重要的是，建筑的不同高度、不同体量契合了不同客户心理需求根据自然地表形态的特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本。
根据自然地表形态的特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本n 良好休闲环境放大生活内涵良好休闲环境放大生活内涵在波托菲诺，生活更多地体现为休闲，生活更多地体现为休闲，而不是单一的居住谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共部分，中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所同时波托菲诺也有着独特的人工环境独特的人工环境占地8万平方米的华侨城高尔夫练习场将会被纳入社区整体范围，成为真正的社区高尔夫运动场同样体现波托菲诺休闲特色的还有欢乐谷，欢乐谷，波托菲诺每户业主都终身持有两张欢乐谷免费门票，充满传奇梦幻色彩的欢乐谷不仅是业主游乐之地，也是波托菲诺的后花园 6开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）2 2、后做地产、后做地产——““波托菲诺波托菲诺””：旅游地产的先驱：旅游地产的先驱““波托菲诺波托菲诺””项目特色项目特色n 特色商业营造浪漫生活情调特色商业营造浪漫生活情调在波托菲诺，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，一家家颇具特色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置——纯水岸商业街和水岸广场相继出现。
n 商务居住激发社区新活力商务居住激发社区新活力波托菲诺有很多开放的表现形式，有很多开放的表现形式，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方居民交流和参与社区活动的地方这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓完全对外开放的酒店式公寓它的对象主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人 7开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）3 3、华侨城旅游地产的利润模式、华侨城旅游地产的利润模式华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/31/3，一年之内卖掉，一年之内卖掉90%90%多地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%80% 8开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）3 3、华侨城旅游地产的利润模式、华侨城旅游地产的利润模式n 主题公园对房价的贡献率主题公园对房价的贡献率以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是20002000元元/ /平方米。
平方米n 华侨城旅游地产的利润估算华侨城旅游地产的利润估算权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50%以上，每平方米建筑面积毛利率在5000元左右，利润相当可观 9开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）4 4、华侨城模式的扩张、华侨城模式的扩张北京华侨城北京华侨城20022002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1 1平方公里，是北京目前投资最大的主题公园平方公里，是北京目前投资最大的主题公园北京世纪华侨城项目总投资北京世纪华侨城项目总投资2020亿元，主题公园占地亿元，主题公园占地5050万平方米，房地产总建筑面积万平方米，房地产总建筑面积5050万平方米，计划分三期滚动开发。
万平方米，计划分三期滚动开发上海华侨城上海华侨城北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目20032003年年4 4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.62.6平方公里，总投资平方公里，总投资3030亿元上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来““一城九镇一城九镇””中的一个特色城镇中的一个特色城镇华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游注：注：北京和上海项目都是当地政府部门主动找华侨城寻求合作，原因是华侨城在深圳经营多年的华侨城主题多功能社区模式，很受一些地方政府赏识，认为那样的片区有利于改善城市社区形象由于地方政府的支持，华侨城在上述两地的土地成本比较低廉据知情人士透露，北京项目的土地，实际上是一半由华侨城承诺用来建设主题公园搞景观绿化，而另一半土地就作为地方政府部门补贴给华侨城开发房地产，因此，华侨城北京项目“事实上是零地价” 10开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）4 4、华侨城模式的扩张、华侨城模式的扩张深圳东部华侨城深圳东部华侨城华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及““旅游＋地产旅游＋地产””模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%50%权益的权益的““东部华侨城东部华侨城””。
东部华侨城东部华侨城””位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，是深圳市位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，是深圳市20032003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施项目占地面积山地观光缆车等配套设施项目占地面积7.327.32平方公里，华侨城以总价平方公里，华侨城以总价3.53.5亿元就拿到这片土地，项目总投资亿元就拿到这片土地，项目总投资3030亿元3 3大主题公园大主题公园茶溪谷茶溪谷大峡谷大峡谷云海谷云海谷1818洞公众高尔夫球场洞公众高尔夫球场1818洞会员高尔夫球场洞会员高尔夫球场云海谷云海谷2 2大高尔夫球场大高尔夫球场茵特拉根酒店茵特拉根酒店大华寺菩提宾舍大华寺菩提宾舍茵特拉根房车酒店茵特拉根房车酒店茵特拉根瀑布酒店茵特拉根瀑布酒店4 4座主题酒店座主题酒店海菲德小镇海菲德小镇茶翁古镇茶翁古镇茵特拉根小镇茵特拉根小镇3 3大主题小镇大主题小镇2 2大主题佛教园区大主题佛教园区大华兴寺大华兴寺花钟教堂花钟教堂主题地产主题地产——天麓天麓天麓天麓 11开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）5 5、华侨城模式的经验总结、华侨城模式的经验总结在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。
在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板它的它的““规划就是财富，环境就是优势规划就是财富，环境就是优势””的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义n 规划先行规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”n 环境优先环境优先华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式 n 低价拿地低价拿地由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。
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