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1、第三章第三章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法o3.1 3.1 市场途径市场途径 o3.2 3.2 收益途径收益途径 o3.3 3.3 成本途径成本途径 o3.4 3.4 评估途径及其方法的选择评估途径及其方法的选择o资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。o目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径收益途径和成本途径 第一节第一节 市场途径市场途径基本内容：o1.了解市场法的基本含义o2.了
2、解市场法应用的前提条件o3.了解市场法的程序o4.掌握市场法的具体方法o5.掌握市场法的优缺点一、市场途径的基本含义o市市场场途途径径是是指指利利用用市市场场上上同同样样或或类类似似资资产产的的近近期期交交易易价价格格，经经过过直直接接比比较较或或类类比比分分析析来来估估测测资资产产价价值值的的评评估估技技术术思思路路和和实实现现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。o 市市场场途途径径是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接，最最具说服力的评估途径之一。具说服力的评估途径之一。二、市场途径的基本前提通通过过市市场场途途径径及及其其方方法法进进行行资资
3、产产评评估估需需要满足两个最基本的前提条件：要满足两个最基本的前提条件：o其一是要有一个活跃的公开市场；其一是要有一个活跃的公开市场；o其其二二是是公公开开市市场场上上要要有有可可比比的的资资产产及及其其交交易活动。易活动。可比性具体体现在以下几个方面：可比性具体体现在以下几个方面： （1 1）功能：）功能：包括用途、性能上的相同或相似；包括用途、性能上的相同或相似；（2 2）市市场场条条件件：包包括括市市场场供供求求关关系系、竞竞争争状状况况和和交交易条件等；易条件等；（3 3）时时间间间间隔隔：不不能能过过长长，应应在在一一个个适适度度时时间间范范围围内。内。三、市场途径的基本程序o1)选
4、择参照物（选择参照物（三个或三个以上三个或三个以上）o2)在评估对象与参照物之间选择比较因素在评估对象与参照物之间选择比较因素o3)指标对比、量化差异指标对比、量化差异o4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量在各参照物成交价格的基础上调整已经量化化 的对比指标差异的对比指标差异o5)综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果 运运用用市市场场途途径径及及其其方方法法评评估估单单项项资资产产应应考虑的可比因素主要有：考虑的可比因素主要有：第一、资产的功能。第一、资产的功能。第二、资产的实体特征和质量。第二、资产的实体特征和质量。第三、市场条件。第三、市场条件。第四、交易条件。第四、交易条件。四、
5、市场途径中涉及到的相关因素 市场途径中涉及到的相关因素主要有市场途径中涉及到的相关因素主要有参照参照物和可比指标物和可比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件，没参照物是运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。的数量。五、市场途径中的具体方法1)1)直接比较法直接比较法 是指直接利用参照物价格或利用参照物的交是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征
6、进行比较而判断评估对象价值的的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。各种具体评估技术方法。(1)(1)现行市价法现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候, ,可以可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。场价格作为评估对象的评估价值。(2)(2)市价折扣法市价折扣法 是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础, ,考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条
7、条件件、销销售售时时限限等等方方面面的的不不利利因因素素, ,凭凭评评估估人人员员的的经经验验或或有有关关部部门门的的规规定定, ,设设定定一一个个价价格折扣率来估算评估对象价值的方法。格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：用数学式表达： 例例3-13-1评评估估某某拟拟快快速速变变现现资资产产，在在评评估估时时点点与与其其完完全全相相同同的的正正常常变变现现价价为为1010万万元元，经经评评估估师师综综合合分分析析，认认为为快快速速变变现现的的折折扣扣率应为率应为40%40%。资产评估价值资产评估价值=10(1-40%)=6(=10(1-40%)=6(万元万元) )(3)(3)功能
8、价值类比法功能价值类比法 以参照物的成交价格为基础以参照物的成交价格为基础, ,考虑参考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。 资产价值与其功能呈线性关系的情况，资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作功能价值法：通常被称作功能价值法： 例例3-23-2被被评评估估资资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨，参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨，评评估估时时点点参参照资产的市场价格为照资产的市场价格为1010万元。万元。资产评估价值资产评估价值=1090/120=7.5(=1
9、090/120=7.5(万元万元) )o某被评估设备的年产量为某被评估设备的年产量为1000件，与该设备件，与该设备功能相近的某参照物的年产量为功能相近的某参照物的年产量为2000件，购件，购建价值为建价值为10万元，则该设备的评估值为多少万元，则该设备的评估值为多少？ 资产价值与其功能呈指数关系的情况，资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：通常被称作规模经济效益指数法： 例例3-33-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参吨，参照资产的年生产能力为照资产的年生产能力为120120吨，评估时点参吨，评估时点参照资产的市场价格为照资产的市场价格为1
10、010万元，该类资产的万元，该类资产的功能价值指数为。功能价值指数为。资产评估价值资产评估价值=10(90/120)=8.18(=10(90/120)=8.18(万元万元) )(4)(4)价格指数调整法价格指数调整法 是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：估对象价值的方法。其计算公式为： 例例3-43-4与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产
11、6 6个月前的成交价格为个月前的成交价格为1010万元万元, ,半年间该类资半年间该类资产的价格上升了产的价格上升了5%5%。资产评估价值资产评估价值=10(1+5%)=10.5(=10(1+5%)=10.5(万元万元) )o某地区某地区2006年至年至2009年间，建筑业产值定基年间，建筑业产值定基价格指数分别为价格指数分别为102%、104%、103%、106%。则该地区。则该地区2009年建筑业产值环比价年建筑业产值环比价格变动指数最接近（格变动指数最接近（ ）。）。oA. 3%oB.103%oC. 5%oD.102%A(5)(5)成新率价格调整法成新率价格调整法 成成新新率率价价格格法
12、法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象新新旧旧程程度度上上的的差差异异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。通过成新率调整估算出评估对象的价值。 其计算公式为：其计算公式为： 2)2)类比调整法类比调整法(1)(1)市场售价类比法市场售价类比法 市市场场售售价价类类比比法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能、市市场场条条件件和和销销售售时时间间等等方方面面的的差差异异，通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异异，调调整整估估算算出出评评估估对对象象价价值值的的各各
13、种种方方法法，其其基基本本数数学学表表达达式为：式为：(2)(2)成本市价法成本市价法 成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础，利利用用参参照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算评估对象的价值的方法。算评估对象的价值的方法。 用数学式表达用数学式表达: : 例例3-63-6评评估估时时点点某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150%150%，已已知知被被估估全全新新住住宅宅的的现现行行合理成本为合理成本为2020万元。万元。 资产评估价值资产评估价值=20150%=30(=20150%=30(万元万元) ) (3)(3)市盈
14、率倍数法市盈率倍数法 市市盈盈率率乘乘数数法法则则主主要要适适用用于于整整体体企企业业的的评评估估。市市盈盈率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物( (企企业业) )的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数( (倍倍数数) )，以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象( (企企业业) )的收益额相乘估算评估对象的收益额相乘估算评估对象( (企业企业) )价值的方法。价值的方法。 用数学式表达：用数学式表达： 例例3-73-7某某被被估估企企业业的的年年净净利利润润为为10001000万万元元，评评估估时时点点资资产产市市场场上上同同类类企企业业平平均均市盈率为市盈率为2020倍，则：倍，则： 该企业的评估价
15、值该企业的评估价值=100020=20000(=100020=20000(万元万元) )六、市场法的优缺点六、市场法的优缺点（一）市场法的优点（一）市场法的优点o1、市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广。o2、充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。o3、评估方法直观简单，又比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结果易于被各方面理解和接受。（二）市场法的缺点（二）市场法的缺点o1、适用市场法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的市场；o2、不适用于专用机器，设备，大部分的无形资产，以及受地区，环境等严格限制的一些资产的评估；o3、确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用
16、数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响准确性。练习题o1.被评估设备生产能力为被评估设备生产能力为100万件，成新率万件，成新率为为80，已知一台生产能力为，已知一台生产能力为80万件的同类万件的同类全新设备的价格为全新设备的价格为120万元，而且该类设备万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）oA、58万元万元B、90万元万元oC、120万元万元D、150万元万元Co2、被评估设备为年产某产品、被评估设备为年产某产品100万件的设备，万件的设备，运
17、用市场法对其进行评估，所选择的参照物运用市场法对其进行评估，所选择的参照物为生产同样产品但年生产能力为为生产同样产品但年生产能力为120万件的万件的设备，其他条件与被评估设备相同。该参照设备，其他条件与被评估设备相同。该参照物于物于3年前购置，价格为年前购置，价格为40万元，三年中该万元，三年中该类设备的价格指数每年上升类设备的价格指数每年上升20。若该类设。若该类设备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备的评估值约为（评估设备的评估值约为（ ）oA、33万元万元B、57万元万元oC、58万元万元D、69万元万元Co3.待评估土地位于城市开发区内，系
18、待开发建设的七通一平空待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为年，面积为12000平方米。评估基准日为平方米。评估基准日为2008年年l0月月1日。经过市场调查选日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表取比较实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查获得所示。评估人员经市场调查获得以下资料：以下资料：(1)评估人员判断分析认为：评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格为协议出让；价格约低于正常价格10；C为
19、拍卖，价为拍卖，价格约高于正常价格格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为正系数为100100；交易实例；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，采用直接比较法进行打分，如表如表2所示。所示。(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：为： A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划容积
20、率为，以其得分为待评估土地规划容积率为，以其得分为100，容积率每上升，容积率每上升，得分增加得分增加5分。分。(6)折现率取折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以计算结果以“元元”为为单位，取整单位，取整) 表1：比较实例情况表项目项目交易实例交易实例A交易实例交易实例B交易实例交易实例C出让方式出让方式招标招标协议协议拍卖拍卖面积面积10000平平方米方米11000平平方米方米13000平平方米方米成交价成交价1800元元平方米平方米1650元元平方米平方米2509元元平方米平方米交易日期交易日期2008/4/1200710120080930使用期限使用期限45年年40年年50年年容积率容积率32.53.5表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590转让价格转让价格=（）（）/3 =2147（元）（元）
