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1、财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题第第1111章章 租金管理租金管理租金的构成租金的构成租金的计算租金的计算租金的影响因素租金的影响因素财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20242/57一、租金的构成一、租金的构成 租金租金 租金是出租人转让某项资产的使用权给承租人而租金是出租人转让某项资产的使用权给承租人而应获取的报酬，也是承租人为获得租赁物的使用权而应获取的报酬，也是承租人为获得租赁物的使用权而必须按合同约定定期分次支付给出租人的费用。必须按合同约定定期分次支付给出租人的费用。 在融资租赁中出租人所交租金应为出租人购买租在融资租
2、赁中出租人所交租金应为出租人购买租赁物的价金和利金以及出租人应获得的利润。赁物的价金和利金以及出租人应获得的利润。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20243/57 租金的构成租金的构成 租赁设备买价及附加费（这是构成租金的主要租赁设备买价及附加费（这是构成租金的主要部分），如期末有残值收入，则最后一期租金中作扣部分），如期末有残值收入，则最后一期租金中作扣除。除。 租赁期间的利息。利息按租赁业务成交时的银租赁期间的利息。利息按租赁业务成交时的银行利率（一般采用固定利率）计算，一般以复利计算。行利率（一般采用固定利率）计算，一般以复利计算。 营业费用，包括
3、出租人在租赁过程中所开支的营业费用，包括出租人在租赁过程中所开支的费用和正常利润。费用和正常利润。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20244/57 融资性租赁租金的计算方法融资性租赁租金的计算方法 复利等额年金法复利等额年金法 等额年金法等额年金法-后付年金后付年金 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20245/57等额年金法等额年金法-先付年金先付年金财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20246/57附加利率法附加利率法财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9
4、/17/20247/57浮动利率的租金计算浮动利率的租金计算 每期以期初未收回成本为基础，以当期基准利每期以期初未收回成本为基础，以当期基准利率按等额年金法计算本期租金支付额。率按等额年金法计算本期租金支付额。财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202420062006年更新版年更新版8/57特殊租金的计算方法特殊租金的计算方法带保证金的租金计算带保证金的租金计算 方法一：在最后一期租金中扣除已经交付的保证方法一：在最后一期租金中扣除已经交付的保证金；金； 方法二：将保证金直接从概算成本中扣除。方法二：将保证金直接从概算成本中扣除。财政金融学院财政金融学院 张
5、理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20249/57带付租宽缓期的租金计算带付租宽缓期的租金计算 付租宽缓期是指承租人开始使用设备至第一笔租付租宽缓期是指承租人开始使用设备至第一笔租金开始计付的时间间隔。在此情况下，实际租金计算金开始计付的时间间隔。在此情况下，实际租金计算时将此间的利息计入概算成本中。时将此间的利息计入概算成本中。财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202410/57五、融资租赁合同五、融资租赁合同 融资租赁合同的概念融资租赁合同的概念 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖
6、人购买租赁物，提供给承租租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。人使用，承租人支付租金的合同。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202411/57 融资租赁合同的法律特征融资租赁合同的法律特征 融资租赁合同涉及三方当事人和两种合同融资租赁合同涉及三方当事人和两种合同 融资租赁合同中，租赁物是由出租人依照承融资租赁合同中，租赁物是由出租人依照承租人的要求购买的租人的要求购买的 承租人须向出租人交付租金，但该租金并非承租人须向出租人交付租金，但该租金并非为使用租赁物的代价为使用租赁物的代价 出租人对租赁物无瑕疵担保责任出租人对
7、租赁物无瑕疵担保责任 融资租赁合同必须采用书面形式融资租赁合同必须采用书面形式 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202412/57 融资租赁合同的订立和履行融资租赁合同的订立和履行 融资租赁中的买卖合同融资租赁中的买卖合同 标的条款标的条款价格条款价格条款支付条款支付条款交货和运输条款交货和运输条款安装调试、设备验收和质量保证条款安装调试、设备验收和质量保证条款索赔、仲裁条款索赔、仲裁条款特记事项的规定特记事项的规定 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202413/57 融资租赁中的租赁合同融资租赁中的租赁合同 租赁合同
8、中的一般性条款主要有：租赁合同中的一般性条款主要有：a)合同当事人条款合同当事人条款b)租赁标的条款租赁标的条款c)租金条款租金条款d)租赁期限和起租日期条款租赁期限和起租日期条款e)税收条款税收条款f)租赁设备的交货、验收条款租赁设备的交货、验收条款g)租赁设备的保管、维修和保养条款租赁设备的保管、维修和保养条款h)租赁保证金和担保条款租赁保证金和担保条款i)保险条款保险条款j)租赁期满后对租赁设备的处理条款违约租赁期满后对租赁设备的处理条款违约k)或争议的处理条款或争议的处理条款l)合同的终止条款合同的终止条款财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20241
9、4/57 租赁合同中的特殊条款租赁合同中的特殊条款 买卖合同与租赁合同的关系条款买卖合同与租赁合同的关系条款 承租人不得任意中途解约条款承租人不得任意中途解约条款 对出租人免责和对承租人的保障条款对出租人免责和对承租人的保障条款 承租人的陈述和保证条款承租人的陈述和保证条款 租赁设备的所有权及对所有权的保护条款租赁设备的所有权及对所有权的保护条款 租赁设备的使用权及对使用权保护的条款租赁设备的使用权及对使用权保护的条款 转租赁条款转租赁条款 租赁债权的转让和抵押条款租赁债权的转让和抵押条款财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202415/57 融资租赁合同中出
10、租人的权利和义务融资租赁合同中出租人的权利和义务收取租金的权利收取租金的权利出租人的瑕疵担保免责权出租人的瑕疵担保免责权出租人的危险负担免除权出租人的危险负担免除权出租人对第三人的人身伤害或财产损害的豁免权出租人对第三人的人身伤害或财产损害的豁免权出租人的破产财产取回权出租人的破产财产取回权出租人的保证承租人占有、使用租赁物的义务出租人的保证承租人占有、使用租赁物的义务出租人不得任意变更买卖合同内容的义务出租人不得任意变更买卖合同内容的义务财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202416/57 融资租赁合同中承租人的权利和义务融资租赁合同中承租人的权利和义务
11、承租人受领租赁物的权利承租人受领租赁物的权利承租人的索赔权承租人的索赔权租赁期满，承租人有对设备处置的选择权租赁期满，承租人有对设备处置的选择权承租人有妥善保管、使用和维修租赁物的义务承租人有妥善保管、使用和维修租赁物的义务承租人不得任意中途解约的义务承租人不得任意中途解约的义务 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202417/57六、租赁会计六、租赁会计 租赁会计是以货币为单位，全面、连续、系统、租赁会计是以货币为单位，全面、连续、系统、规范地反映和监督因租赁业务而产生的企业资产、规范地反映和监督因租赁业务而产生的企业资产、权益、收入和费用变化情况的核算体
12、系。权益、收入和费用变化情况的核算体系。财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202418/57承租人的会计处理承租人的会计处理 账务处理的规定账务处理的规定 资产和负债的确认。资产和负债的确认。 在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费
13、用。确认融资费用。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202419/57 费用的处理费用的处理 在租赁谈判和签订租赁合同的过程中，承租人在租赁谈判和签订租赁合同的过程中，承租人发生的可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如发生的可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。或有租金应当在实际发生时确认为当期费期费用。或有租金应当在实际发生时确认为当期费用。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行用。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。分摊。 财政金融学院财政金融学
14、院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202420/57 折旧的处理折旧的处理 计提租赁资产折旧时，承租人应当采用与自计提租赁资产折旧时，承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。有应折旧资产相一致的折旧政策。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202421/57 对于报表揭示的规定对于报表揭示的规定 承租人应当对融资租赁做如下披露：每类租入承租人应当对融资租赁做如下披露：每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值；资产负债表日后连续三个会计年度每年将支净值；资产负债表日后连续三个会计
15、年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；未确认融资费用的余额；分摊未租赁付款额总额；未确认融资费用的余额；分摊未确认融资费用所采用的方法。确认融资费用所采用的方法。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202422/57 账户设置账户设置 承租人进行租赁业务的会计核算，应设置如下账承租人进行租赁业务的会计核算，应设置如下账户：户： “长期应付款长期应付款应付融资租赁款应付融资租赁款”账户。账户。 “长期应付款长期应付款”账户应按长期应付款的种类设置账户应按长期应付款的种类设置明细分类账
16、户。明细分类账户。 融资租赁账户融资租赁账户 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202423/57“固定资产固定资产融资租入固定资产融资租入固定资产”明细科目明细科目“累计折旧累计折旧融资租入固定资产折旧融资租入固定资产折旧”明细科明细科目目“财务费用财务费用”账户账户“未确认融资费用未确认融资费用”账户账户 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202424/57经营租赁账户经营租赁账户 “管理费用管理费用-租赁费租赁费”账户账户“其他应付款其他应付款”账户账户“待摊费用待摊费用”账户。账户。 财政金融学院财政金融学院 张理
17、平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202425/57 核算过程核算过程融资租赁的会计核算：融资租赁的会计核算：租入设备时：租入设备时：借：固定资产借：固定资产-融资租人固定资产融资租人固定资产 未确认融资费用未确认融资费用 贷：长期应付款贷：长期应付款-应付融资租赁款应付融资租赁款每期支付租金时：每期支付租金时：借：长期应付款借：长期应付款-应付融资租赁款应付融资租赁款 贷：银行存款贷：银行存款同时确认利息费用：同时确认利息费用：借：财务费用借：财务费用 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202426/57计提折旧时
18、：计提折旧时：借：生产成本借：生产成本 贷：累计折旧贷：累计折旧-融资租入固定资产折旧融资租入固定资产折旧租期届满时取得资产所有权租期届满时取得资产所有权借：固定资产借：固定资产 贷：固定资产贷：固定资产-融资租入固定资产融资租入固定资产财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202427/57经营租赁的会计核算：经营租赁的会计核算：预付租金时：预付租金时：借：待摊费用借：待摊费用 贷：银行存款贷：银行存款每期计提租金时：每期计提租金时：借：管理费用借：管理费用-租赁费租赁费 贷：其他应付款贷：其他应付款(或待摊费用或待摊费用)实际支付租金时：实际支付租金时：借：
19、其他应付款借：其他应付款 贷：银行存款贷：银行存款 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202428/57 出租人的会计处理出租人的会计处理 账务处理的规定账务处理的规定 资产和负债的确认资产和负债的确认 在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与它们现值之和的差额记录为未实现融资收益。与它们现值之和的差额记录为未实现融资收益。财政金融
20、学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202429/57 费用的处理费用的处理 在租赁谈判和签订租赁合同的过程中，出租人在租赁谈判和签订租赁合同的过程中，出租人发生的可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如发生的可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费用等，应当确认为印花税、佣金、律师费、差旅费用等，应当确认为当期费用。当期费用。财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202430/57 收入的确认收入的确认 或有租金应当在实际发生时确认为当期收入。或有租金应当在实际发生时确认为当期收入。未实现融资收益应当在租赁期内
21、各个期间进行分未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。配。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202431/57 对于报表揭示的规定对于报表揭示的规定 出租人应当对融资租赁做如下披露：资产负出租人应当对融资租赁做如下披露：资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额，以及以后年度将收到的最低租赁收款赁收款额，以及以后年度将收到的最低租赁收款总额；未实现融资收益的余额；分摊未实现融资总额；未实现融资收益的余额；分摊未实现融资收益所采用的方法。收益所采用的方法。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租
22、赁专题投资与租赁专题9/17/202432/57 账户设置账户设置 融资性租赁的账户融资性租赁的账户 “固定资产固定资产”账户账户 “融资租赁资产融资租赁资产”账户账户 “应收融资租赁款应收融资租赁款”账户账户 “递延收益递延收益-未实现融资收益未实现融资收益”账户账户 “主营业务收入主营业务收入-融资收入融资收入”明细科目明细科目 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202433/57经营性租赁的账户经营性租赁的账户“固定资产固定资产”账户账户“经营租赁资产经营租赁资产”账户。账户。 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/20
23、2434/57 核算过程核算过程 融资租赁的会计核算：融资租赁的会计核算： 当购入某项资产时，按照汇总计算出的资产当购入某项资产时，按照汇总计算出的资产购置价格入账购置价格入账 借：固定资产借：固定资产 贷：银行存款贷：银行存款 合同开始时，确认租赁资产的价值及应收融合同开始时，确认租赁资产的价值及应收融资租赁款资租赁款 借：应收融资租赁款借：应收融资租赁款 贷：融资租赁资产贷：融资租赁资产 递延收益递延收益-未实现融资收益未实现融资收益财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202435/57 每期收取租金时每期收取租金时 借：银行存款借：银行存款 贷：应收融资
24、租赁款贷：应收融资租赁款 同时确认利息收入：同时确认利息收入： 借：递延收益借：递延收益-未实现融资收益未实现融资收益 贷：主营业务收入贷：主营业务收入-融资收入融资收入 租期届满时租赁资产所有权转移给买方租期届满时租赁资产所有权转移给买方 借：融资租赁资产借：融资租赁资产 贷：固定资产贷：固定资产 财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202436/57经营租赁的会计核算：经营租赁的会计核算： 购入资产时：购入资产时： 借：固定资产借：固定资产贷：银行存款贷：银行存款租出设备时：租出设备时：借：经营租赁资产借：经营租赁资产 贷：固定资产贷：固定资产财政金融学院财政金融学院 张理平投资与租赁专题投资与租赁专题9/17/202437/57每期确认租赁收入时：每期确认租赁收入时：借：应收经营租赁款借：应收经营租赁款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入-租金收入租金收入每期计提折旧：每期计提折旧：借：管理费用借：管理费用 贷：经营租赁资产累计折旧贷：经营租赁资产累计折旧收到租金时：收到租金时：借：银行存款借：银行存款 贷：应收经营租赁款贷：应收经营租赁款租赁期满收回资产时：租赁期满收回资产时：借：固定资产借：固定资产 贷：经营租赁资产贷：经营租赁资产
