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1、尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发国泰元鑫正荣集团汇富3号专项资产管理计划尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发国泰元鑫正荣集团国泰元鑫正荣集团国泰元鑫正荣集团国泰元鑫正荣集团汇富汇富汇富汇富3 3 3 3号号号号专项资产管理计划专项资产管理计划专项资产管理计划专项资产管理计划是个怎是个怎是个怎是个怎么样的产品？么样的产品？么样的产品？么样的产品？中国排名中国排名中国排名中国排名50505050强房企，集团股权质押强房企，集团股权质押强房企，集团股权质押强房企，集团股权质押担保担保担保担保的优质房地产项目的优质房地产项目的优质房地产项目的优质房地产项目尽心尽责的财富管理专家内部
2、资料，请勿复制转发 风险揭示风险揭示尊敬的投资者：当您参与本资产管理计划时，可能获得较高的投资收益，但同时也存在着较大的投资风险，为了使您更好地了解其中的风险，根据有关法律法规，特对相关风险提示如下，请认真阅读。（一）资产管理计划的管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用计划财产，但不保证一定盈利，也不保证最低收益。（二）投资者在参与本计划之前，请仔细阅读资产管理合同和投资说明书，全面认识本资产管理计划的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断，审慎决策。（三）本资产管理计划资金用途包括：本计划项下募集资金规模不超过人民币1亿元，资金将通过委托贷款银行向正荣
3、（长沙）置业有限公司（以下简称“长沙置业”）发放委托贷款，贷款资金用于长沙正荣财富中心项目开发建设等。为保障借款人偿付本计划和“国泰元鑫正荣集团汇富1号专项资产管理计划”、“国泰元鑫正荣集团汇富2号专项资产管理计划”及“国泰元鑫正荣集团汇富4号专项资产管理计划”（四个专项计划合计资金规模不超过人民币2.1亿元）项下委托贷款本息，正荣集团有限公司（以下简称“正荣集团”）实际控制人欧宗荣将其所持有的正荣集团有限公司2%的股权质押给委托贷款银行，正荣集团提供连带责任保证担保，正荣集团实际控制人欧宗荣提供连带责任保证担保。同时，管理人已设立“国泰元鑫正荣集团财富4号专项资产管理计划”和“国泰元鑫正荣集
4、团财富5号专项资产管理计划”，并通过委托贷款银行向长沙置业发放委托贷款，正荣集团实际控制人欧宗荣以其所持有的正荣集团6%的股权提供了质押担保；在长沙置业按期足额偿付上述委托贷款本息、解除前述6%的股权质押后，正荣集团实际控制人欧宗荣将其持有的前述6%股权中的4%办理完毕股权质押登记，作为追加担保措施，以进一步确保长沙置业偿付上述四个专项计划项下全部委托贷款本息。投资者应知晓在投资过程中，存在法律和政策风险、市场风险、信用风险、担保风险、流动性风险、特定的投资方法及资产管理计划所投资的特定投资对象可能引起的特定风险、管理与操作风险、不可抗力及其他风险。尽管资产管理人将依照恪尽职守、诚实信用、谨慎
5、勤勉的原则管理和运用计划财产，仍有出现高于过往最高损失的可能性。资产管理计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合能够识别、判断和承担相应投资风险的特定客户。投资者应在充分了解上述风险并确认自身可以承担上述风险的前提下参与本计划。（四）参与资产管理计划需要按照合同规定支付相关费用，包括管理费、托管费等费用。（五）资产计划管理人按照法律法规和合同的规定提供标准化服务，不提供投资咨询等个性化服务。（六）资产计划管理人在法律法规和合同规定的范围内履行义务。（七）资产管理人管理的投资产品的过往业绩并不预示其未来表现。投资存在风险。投资者在选择投资产品时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。本风险提
6、示并不能揭示从事投资的全部风险及反映市场的全部情形。投资者在投资本产品前，应对所有相关风险有充分的了解与认识，认真考虑是否投资本产品。尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发 产品要素产品要素产品名称国泰元鑫正荣集团汇富专项资产管理计划资产管理人国泰元鑫资产管理有限公司资产托管人宁波银行股份有限公司融资方正荣（长沙）置业有限公司担保人正荣集团有限公司及其实际控制人产品规模4000万起点金额100万元起，超出部分以1万元的整数倍递增。收益分配半年付息产品期限12个月资金用途资金将通过委托贷款银行向长沙置业发放委托贷款，贷款资金用于长沙正荣财富中心项目开发建设等。年化收益率100万元认购金额3
7、00万元10.5%300万元认购金额600万元11%600万元认购金额11.5%收益分配方式每半年付息一次(6月20日和12月20日)尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发国泰元鑫正荣财富X号系列专项资产管理计划委托贷款银行正荣（长沙）置业长沙正荣财富中心委托4.9亿委托贷款4.9亿项目建设销售回款贷款本息贷款本息委托人托管银行投资收益分配托管托管费股权回购股权投资0.1亿元持有16.67%股权 交易结构交易结构尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发正荣集团是一家以房地产综合开发为主、资产经营与资本运作并举的大型房地产开发企业集团，是国家一级房地产开发企业、中国房地产31强企业，中
8、国房地产业协会副会长单位。作为“城市新生活的倡导者”，正荣集团确立了“城市价值定制”的开发模式，实行区域聚焦战略，目前已成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区、中部经济圈与京津冀地区，业务覆盖上海、福州、南京、苏州、南昌、长沙、天津、西安、莆田等12个城市。自1998年成立以来，正荣投资、开发和运营的城市住宅、城市商业、城市旧改、主题地产等四大产品体系项目70个，总开发面积逾2000万平方米，总资产573亿元。17年来，正荣集团与扎根的每一座城市共同成长，打造了一系列具有地标性意义的大型项目。 正荣集团简介正荣集团简介尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发品质造就品牌，与经济发达城市共同成
9、长的见证。 正荣集团地产项目布局正荣集团地产项目布局尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发正荣集团先后在江西、福建投资开发了大湖之都、红谷现代城、御朝阳系列、正荣商贸街、正荣鸿福楼、赣西第一街、丽景山庄、丽景滨江、御品滨江、荔园华府、时代广场、御品世家、御品兰湾、莆田金融财富中心、世欧彼岸城、世欧上江城、世欧澜山、世欧王庄、正荣润城、正荣润园等大型项目。而后进驻上海、天津、长沙、南京、南昌，逐步迈向一线城市。 正荣集团地产项目布局正荣集团地产项目布局尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发 正荣集团荣誉榜正荣集团荣誉榜2015.03正荣集团蝉联“2015中国房地产开发企业50强”，排
10、名第31位正荣集团蝉联“2015中国房地产开发企业责任地产10强”2014.09正荣集团晋升中国房地产品牌价值33强2014.08正荣集团荣膺博鳌论坛中国地产风尚大奖2014.07正荣集团荣膺“最佳客户服务管理团队”和“最佳客户服务创新”两项大奖正荣集团当选福建省房协副会长单位2014.06正荣物业蝉联“中国物业服务综合实力50强”并荣膺“2014中国物业管理服务信誉AAA企业”2014.05正荣集团当选中国房地产业协会副会长单位2014.03正荣财富中心系列荣获“2014中国房地产开发企业典型商业项目10强”2014.01集团获评“2013中国公益奖集体奖”，正荣公益基金会“爱故乡计划”获评
11、“2013年度最佳公益项目奖”。尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发正荣集团总资产规模增长较快，2011年-2013年，总资产从188亿元、234亿元增长至2013年的465亿元，而2014年3月则增加至573亿元，表明近年来正荣集团业务发展较快，投入的开发项目保持持续增加，企业进入较快发展阶段。正荣集团2011年、2012年、2013年及2014年第1季度负债率分别为42%、46%、58%和60%左右，资产负债结构健康稳定，正荣集团经营风格较为稳健，今年加大了融资杠杆，负债率仍在地产行业处于较低水平。在控制企业杠杆风险和促进业务发展之间把握得当。2011年至2013年，正荣集团的流动
12、比率分别为5.55、5.90、3.15，流动资产很好的覆盖了流动负债。作为稳健经营中的企业，存货在流动资产中占比较大使得流动比率较大，剔除存货后的速动比率为0.73、0.52、0.20，短期偿债能力得到保障。n集团财务状况优良 正荣集团财务情况分析正荣集团财务情况分析尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发 项目公司与正荣集团的股权关系项目公司与正荣集团的股权关系欧宗荣欧国强欧国强福建正荣集团江西正荣正荣（长沙）置业91.9%8.1%73.1%26.9%100%尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发长沙“正荣财富中心”二期位于长沙市望城区中心城区，东面是唯罗克路，西面是规划中的华林路
13、，南面是规划路中的取忠路，北面是在建的望城区行政中心。项目紧邻望城新行政中心，享斑马湖资源，是望城中心城区稀缺的核心地块。 项目介绍项目介绍项目区位项目区位尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发一期-南地块二期-北地块 项目介绍项目介绍项目区位项目区位尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发南地块南地块宗地出让面积48,021.1平方米，总建筑面积177,678.07平方米，土地用途商住用地，商业占20%，居住占80%项目总投7.6亿元，其中贷款3.2亿元，企业自筹4.0亿元，销售收入再投入0.4亿元。经企业和当地政府沟通，南地块已于2013年4月28日取得土地证和建设用地规划许可证
14、，并开始桩基施工北地块北地块宗地出让面积97,199.3平方米，土地用途为商住用地，商业占20%，居住占80%项目总投15亿元，其中贷款7.9亿元，企业自筹约6.7亿元，销转投1.2亿元地块编号土地位置出让面积（）建筑面积（）土地用途规划指标要求出让年限容积率建筑密度网挂（2013）01号-北地块高塘岭镇望府路与唯罗克路交叉口西南角97,199.3388,797.2商住1到4小于25%批发零售40年住宅70年网挂（2013）02号-南地块高塘岭镇望府路与唯罗克路交叉口西南角48,021.1177,678.07商住1到3.7小于25%批发零售40年住宅70年 项目介绍项目介绍项目概况项目概况n基
15、本技术指标尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发总平面规划经济技术指标项目金额总用地面积(平方米)123,484.11净用地面积（平方米）97,199.00容积率3.90建筑密度（%）24.90%绿地率（%）42.20%总建筑面积（平方米）446,428.28地上建筑面积（平方米）367,552.28高层住宅254,416.00商业面积（平方米）105,324.66其中：裙楼商业15,934.66商业街27,626.00写字楼、酒店公寓41,049.00集中商业20,715.00物管用房面积（平方米）2,623.31社区用房面积（平方米）1,530.31幼儿园（平方米）3,658.00地
16、下建筑面积78,876.00可售车位（个）2,341.00计容建筑面积（平方米）362,363.97可售建筑面积359,740.66绿地面积（平方米）31,985.00规划户数2,203.001、项目技术经济指标及总投资“正荣财富中心二期”（北地块）占地144.97亩，总建筑面积44.64万，可售面积为35.97万，规划建住宅10栋共2203户，建筑面积25.42万平方米。商业10.53万平方米，如右表： 项目介绍项目介绍项目概况项目概况尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发项目金额总建单价（单位：万元）（单位：元）一、土地成本32,0237171、土地取得费30,6276862、契税1
17、,225273、手续费、服务费等17144、土地使用税0二、前期费用8,5201911、勘察丈量费435102、规划设计费2,174493、报批报建费5,4351224、临时工程费47511三、建筑安装工程95,4982,1391、土建工程成本86,2281,9321.1、住宅43,6979791.2、商业21,2974771.2.1裙楼商业街集中商业13,4983021.2.2写字楼、酒店公寓7,7991751.3、地下工程20,5084591.4、公建（社区用房）726162、室外水电管网工程费4,348973、园林景观工程费2,899654、公共配套设施费1,156265、开发间接费86
18、719四、开发期费用14,9403351、销售费4,6861052、管理费3,905873、财务费用6,349142五、总投资合计150,9813,3822、项目投资测算项目总成本约为15亿元，包括地价款3.2亿元，建设成本9.5亿元，建安成本2,139元/平方米 项目介绍项目介绍项目概况项目概况尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发分类单价可售面积总价（单位：元/平方米）（平方米）（万元）高层住宅4,900254,416124,664商业13,000105,325135,684其中：裙楼商业街集中商业14,00015,93589,986写字楼、酒店公寓6,00041,04924,629
19、停车位90000元/个234121,069销售额合计7,237260,348营业税金及附加（5.71%）4135.71%14,866土地增值税(2.5%)1812.50%6,509销售净收入6,643238,974项目总投资4,197359,740.66150,981税前利润2,44687,992税前成本利润率58.28%企业所得税（25%）611.525%21,998.02税后利润1,83465,994税后成本利润率43.71%3、项目收益测算销售收入汇总二期项目总销售收入预计到2017年可达26亿元，其中住宅12.4亿元，商业13.5亿元。项目税前直接成本利润率为52.28%，税后利润6.
20、6亿元，具有较好的投资前景。 项目介绍项目介绍项目概况项目概况尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发1.项目进度长沙“正荣财富中心”共分二期开发，其中：南地块一期项目目前四证齐全，且已在办理中国银行开发贷3.2亿元，现已到位;北地块为二期项目，本专项资产管理计划重点建设项目。财富中心南北地块总投22.6亿元，截止目前，自有投资6.8亿元，已全部到位。南地块开发贷3.2亿元，全部到位且用于项目建设。该项目开发期约为36-40个月，项目于2017年底全部竣工交付使用。2.项目销售情况正荣长沙财富中心总可售面积住宅44万平方米，3700套，货值180000万元；商铺11万平方米，615套，货值
21、120000万元；地下车位3665个，货值33000万元。截止15年7份底签约面积合计74586.75平方米，销售合同金额共33486.20万元，已经回款25114.65万元，已签约620套，目前签约的全部为住宅，二期商业部分将在2015年9月预售。幢号可售面积(平方米）套数开盘时间去化率已销售面积（平方米）已销售套数(套）销售均价(元）销售金额(万元）2#15,0911272014.3.3075.00%11,3189544004,9803#32,1832682014.8.3055.00%17,70014743007,6115#16,2161342014.3.3060.00%9,7308040
22、503,940合计63,49079361.03%38,74932316,532 项目介绍项目介绍项目进度项目进度尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发1.项目现金流测算项目公司此次还款第一还款来源为长沙财富中心二期项目销售收入，集团销售收入、开发贷、股东代偿金作为补充还款来源。根据测算，仅二期项目在委托贷款到期前即可取得销售收入21亿元，累计净现金流为9.9亿元，项目现金流可以保障偿还本息。2.正荣集团未来现金流测算根据测算，福建正荣集团在期间内预计可取得销售收入400亿元，有充分的现金流保障偿还本息。3.项目开发贷款存续期间项目公司可申请开发贷款，开发贷款发放后可将资金用于偿还我公司贷
23、款。财富中心二期（北地块）土地证拟分割成四块，项目公司将分期办理开发贷款。财富中心二期（北地块）项目办理开发贷初步拟定中国银行或者建设银行，开发贷规模预计5.5亿。 项目介绍项目介绍还款来源还款来源尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发股权质押正荣集团实际控制人欧宗荣先生将其持有的正荣集团6%的股权质押给委托贷款银行，为借款人偿付本计划项下委托贷款本息提供质押担保。按净资产计算价值为13.98亿元，按照总资产计算价值约34.41亿元连带责任担保福建正荣集团有限公司及其实际控制人欧宗荣为还款承担连带责任担保。财务监管项目公司有重大的支出，要及时通知国泰元鑫；开发贷或其他资金进入，需事先征得
24、国泰元鑫的同意。贷后管理国泰元鑫进行定期现场检查，如发现重大不符合规定用途的资金使用，将根据合同约定进行处理。回购股权借款人偿付完毕本计划项下委托贷款本息后，福建正荣集团有限公司回购本计划管理人代表本计划持有的16.67%长沙置业的股权。 项目介绍项目介绍风控措施风控措施尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发中央汇金投资有限责任公司100%中国建银投资有限责任公司意大利忠利集团中国电力财务有限公司60%30%10%100%50%中建投信托有限责任公司国泰基金管理有限公司上海津赞投资管理有限公司国泰元鑫资产管理有限公司30%20%中国投资有限责任公司100%国泰元鑫资产管理有限公司是经中国
25、证券监督管理委员会许可，并受中国证监会监管，从事特定客户资产管理业务及其他业务的专业化资产管理机构国泰元鑫资产管理有限公司成立于2013年5月28日，公司注册资本5000万元，注册地为上海注册资本206.9225亿元注册资本为15亿元相当于2000亿美元的外汇储备作为中投公司的注册资本金中国目前最大的金融投资公司，2003年12月16日注册成立，注册资金3724.65亿元人民币注册资本11000万元 管理人简介管理人简介尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发公司注册地：上海市虹口区；经营范围：特定客户资产管理业务及中国证监会许可的其他业务。 管理人简介管理人简介- 公司注册地及经营范围尽
26、心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发期限短，收益高1年期流动性好，有效降低项目风险，该项目收益是目前市场上省会城市项目中排名第一。融资方品牌优势2014年1季度正荣集团总资产已接近573亿元，业务已覆盖上海、福州、南昌、长沙、南京、苏州、莆田、天津等13个城市。2005年至2014年连续十年获得“中国房地产百强企业”荣誉称号，2007年至2014年连续获得中国最佳雇主荣誉称号。2014年中国房地产百强中排名31位。项目地理位置优越长沙正荣集团财富中心位于望城区政府旁边，地理位置优势明显。长沙望城区作为长沙重点发展新区，目前二手房价仅4200元左右，下跌空间很小，正荣集团拿地成本折合楼板价仅1183元每平米。交易结构设计合理增加了股权投资，较强的控制权和经营决策权；增加了集团实际控制人所持有的6%的股权质押；正荣集团及其实际控制人担保。产品成熟度好项目一期部分楼盘已进入预售阶段，去化率超过50%；土地款已全部付清，整个项目开发贷进度正常，中行已发放开发贷款3.2亿元。 产品亮点产品亮点尽心尽责的财富管理专家内部资料，请勿复制转发THANKS!24
