《中国指数研究院上半年中国房地产市场总结与展望研究报告76p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国指数研究院上半年中国房地产市场总结与展望研究报告76p（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010年上半年年上半年中国房地产市场总结与展望研究报告中国指数研究院摘1.2.1.2.3.4.5.6.1.2.3.中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产 TOP10 研究组2010 年上半年中国房地产市场总结与展望2010 年 7 月 6 日要 .1一、上半年政策环境解析 .3上半年政策要点 . 3关键政策解析 . 4二、上半年市场变化分析 .9土地市场 . 9新房市场 . 20高端住宅市场 . 33二手房市场 . 41开发企业 . 45消费者 . 53三、未来走势展望 .63政策走势预判 . 63下半年市场走势预判 . 66中长期市场走势展望 . 69研究主持中国指数研究院数据支持CR
2、EIS 中指数据、1.2.16中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组摘要新一轮房地产调控政策级别高、力度大、措施严，密集程度和严厉程度空前以 1 月 10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后 4 月 17 日出台的新国十条加大了调控力度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没
3、有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈。受 4 月新政影响，土地市场二季度显著降温，新房和二手房市场“量跌价滞”（1）土地市场二季度显著降温，但上半年累计推出量和成交量分别是去年同期的 2 倍和 1.85 倍，但从各月数据来看，5-6 月土地推出量维持在较高水平，但成交量持续持续下降，6 月成交量为 1385.2 万平方米，环比下降 28%，同比下降 37%，是今年以来首次同比下降。5-6 月土地成交量与同期成交量之比持续下降， 月不足 0.5，受土地出让方式变化和企业拿地信心减弱等多因素影响，土地流标流拍现象有所增加。价格方面，4-6 月全国 103个城市住宅用地平均楼面价走势
4、平稳，溢价水平显著低于年初。（2）新房市场量跌价滞，13 个重点城市上半年成交量平均降幅约 40%，但价格仍维持在较高水平：，但价格仍维持在较高水平：2010年上半年，13 个城市中仅武汉、青岛新房成交面积同比增长，北京、上海、苏州、厦门同比降幅接近或超过 50%，深圳、杭州、福州甚至超过 60%。4 月的新政对各城市成交量均有较大影响，但 6 月多数城市成交量渐趋平稳。监测的 30 个城市中 6 月成交量环比下降的城市有 15 个，而 5 月多达 29 个。价格方面，部分城市价格出现结构性下降，但整体仍维持高位，北京、深圳、杭州上半年成交均价同比上涨超过 60%，厦门、福州涨幅超过 40%，
5、其他城市也有一定幅度的上涨。（3）高端住宅成交量降幅更加显著，但价格变动不大：2009 年底至 2010 年初，全国主要城市高端住宅成交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过 50%以上，高于同期市场整体增幅。但受新政影响，各城市成交量陡然下降，其中北京、深圳 5 月成交量环比下跌均超过 60%，且下降幅度高于同期市场整体增幅，6 月成交量持续下滑，多数高端楼盘成交量持续走低。价格方面，虽有部分新入市项目低价入市并取得较好的销售业绩，但高端住宅整体价格仍维持在较高水平，价格变动不大。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-5
6、9306936。3.4.2中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组（4）二手房市场领先新房发生调整，随着各城市二手房成交量占整体比重的持续提高，未来将对市场产生更大影响：新政出台后二手房市场反应迅速，5-6 月成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过 30%，北京、杭州等之前成交火爆的城市跌幅居前。但从价格来看，除深圳外，各城市 6 月挂牌均价并未整体下跌，仅少数区域或项目出现下跌情况，挂牌量大幅增加。（5）消费者观望情绪浓厚：调查数据显示，二季度超过 60%的受访者认为房价将下跌，而在一季度不到 30%，认为房价将继续上涨的受访者从一季
7、度的 34%下降至 11%；二季度购房者对国家调控政策的信心增强，认为政策执行力度较大的购房者较一季度显著增多，受此影响，超过 70%的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望。的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望。政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小对中央政府而言，现阶段处于调控效果的监测期，加之新政已经使得多数城市成交量显著下降，预计中央出台新的政策会更加谨慎，更严政策出台的可能性较小。但另一方面，短期内本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。中长期看，房产保有环节征税不可避免，但由于土地出让金对地方政
8、府的重大意义，现有的土地出让金制度很难发生根本性改变。未来较长时间内，中国宏观经济能否持续走稳、宽松性货币政策何时退出将是影响未来房地产政策和市场走势的关键。市场走势预判：观望情绪难以很快缓解，更多企业可能在三季度主动调价，市场态势将从“量跌价滞”转变为“调价促量”开发企业：上半年业绩完成情况不甚理想，下半年更多企业可能会灵活定价以获取更高市场份额：2010 年 4月房地产新政出台后，开发企业 5 月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下降 20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。受销售均价较高拉动，万科、保利、中海等企业上半年的销售额均同比增长，但增幅
9、普遍低于 20%，与企业年初制定的销售计划有一定距离。为了应对市场环境的变化，万科、绿地等多家企业已明确表示灵活定价或打折，预计下半年特别是第三季度将有更多企业加入。房价过快上涨的危害性不容忽视，新政的出台决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。预计下半年房地产市场将呈如下走势：土地市场供应力度进一步加大，给企业扩大土地储备提供难得机遇；需求方面，预计下半年特别是三季度东部地区和热点城市的成交量持续低迷，全年销售面积将同比下降；价格方面，部分前期涨幅过快的热点城市和区域出现下降，但全国其他城市将较为平稳；供给方面，多项政策的叠加效应加大了企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响，拿地和
10、开发步伐放缓。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。新轮房地调控启动房地产调控进入深入3中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组一、上半年政策环境解析1. 上半年政策要点以 1 月 10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后 4 月 17日出台的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大
11、供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以国十一条为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。表：上半年出台的主要房地产政策总结一日期1 月 10 日2 月 23 日政策名称国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条国十一条”北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见“京十一条”政策意义标志着新一轮
12、房地产调控的启动“国十一条”的具体落实，强调增加住房建设用地供应强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力产3 月 7 日3 月 10 日2010 年政府工作报告国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知度开始加大房的土地供应成为最大亮点“国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保4 月 15 日4 月 17 日4 月 20 日4 月 27 日4 月 30 日国土部公布 2010 年全国土地供应计划国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条新国十条”住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住建部关于加强经
13、济适用住房管理有关问题的通知北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知障性住房的土地供应力度史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间北京新政采取商品房临时限购措施，调控严厉程度超过中央本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。期5 月 6 日6 月 3 日4中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国
14、房地产市场总结与展望住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知5 月 5 日深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见广州关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通中国房地产 TOP10 研究组加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为没有超出新国十条范围，比北京新政温和5 月 21 日5 月 22 日5 月 26 日6 月 5 日6 月 13 日知精神努力实现住有所居的意见国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税局关于加强土地增值税征管工作的通知住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标
15、准的通知关于加快发展公共租赁住房的指导意见没有超出新国十条范围，比北京新政温和加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏促使税务部门真正落实土地增值税征管工作该标准”认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准新国十条的具体落实,成为下一阶段公共租赁房建设的指导资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2. 关键政策解析(1) 信贷利率政策是此次宏观调控的重要手段“房地产业中长期发展动态模型”显示，从短期看，利率上升 1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。“国十一条”提高了购
16、买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了 08 年年底以来的过于宽松的信贷环境；4 月 17 日“新国十条”又将第二套房首付比例提高到了 50%，并提出在部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了“认房又认贷”的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相
17、对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。*5中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组供给方面，为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业
18、银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010 年 4 月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在 2009 年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾 3300 亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在 A 股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。表：2010 年 1 至 6 月信贷政策的变化日期1 月 10 日政策名称国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”关键内容金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求
19、。对申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率严格按照风险定价90 平方米以上首套房贷款首付比例不得低于 30%;二套房贷款首付款比例不得低于 50%，利率不得低于 1.1 倍,三套房贷款大幅提高贷款比例与利率;国务院关于坚决遏制部分城市房价4 月 17 日6 月 5 日过快上涨的通知“新国十条”住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,可采取临时性措施，限定购房套数;暂停不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲
20、置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。* 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；* 城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果；* 有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）
21、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。* 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理(2) 供需双向调节、全方位管理形成政策叠加效应，对购房者预期影响显著从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨
22、询 010-59306936。6中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组付不得低于五成，利率提高到基准利率 1.1 倍的政策，与 09 年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和 7-8 折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高 50%以上；在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5 月至 6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利
23、润空间，减少其提价动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。此外，多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。图：购房者对政策的信心45.0%40.0%图：购房者房价走势预期39.2%14.6%9.1%非常大35.0%30.0%9.3%比较大25.0%19.8%30.9%36.1%比较小非常小没信心20.0
24、%15.0%10.0%5.0%2.5%11.0%13.5%13.9%0.0%大幅上涨小幅上涨保持稳定小幅下降大幅下降不好说数据来源：中国指数研究院中指调查(3) 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业 20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010 年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷，政府增
25、加市场供应的意图十分明显。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。？7中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5 月份，8 个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为 47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过 60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 13917 亿元，同比增长 38.2%，
26、其中 5月环比增长 19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。(4) 地方细则“高开低走”，5 月后渐趋温和中央调控政策出台之后，以青岛于 4 月 26 日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的 10 省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：青岛、北京、深圳及浙江省要求限制
27、多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。图：一线城市地方新政出台历程4 月 30 日北京全面落实新“国十条”；追加限制购房套数5 月 6 日深圳未限购落实限制第三套房贷款等政策5 月 21 日广州未对差别化信贷政策方面做过多要求？上海严 厉 程 度资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理除以上几个省市外，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新“国十条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于 4 月份中央密集出台的一
28、系列严厉政策，5 月后地方政府的相关细则细则略显“温和”。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。三亚8中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表：近期地方政府细则内容中国房地产 TOP10 研究组时间4 月 26 日4 月 30 日5 月 5 日5 月 6 日5 月 11 日5 月 16 日5 月 17 日5 月 18 日省市青岛北京西安深圳镇江云南浙江甘肃地方政策主要特点* 限制多套房及非本地居民贷款* 对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由 15%调至调至 20%，非普通
29、住宅，非普通住宅(含别墅含别墅)和非住宅的土地增值税预征和非住宅的土地增值税预征率由 1%调至调至 2%* 市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于 20%* 限制多套房及非本地居民贷款；暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房* 加强对存量房交易的税收管理* 取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在 3 日内一次性公开全部销售房源首次购买普通商品住房的，金融机构继续按有关政策予以贷款首付比例和利率优惠* 建设外来务工人员住房，加大各类保障房建设力度* 鼓励已购公有住房上市交易* 限制多套房及非本地居民贷款* 启动安居商品房建设；保障人才安居住房建设支持自
30、住型和改善型住房消费，降低契税税率，给予购房补贴* 鼓励房地产企业加快房地产开发建设* 强化房地产各相关方面监管* 限制多套房及非本地居民贷款；尽快研究临时性限购多套住房的政策* 个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的 13%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准* 凡地价上涨过快的地区都要制定综合评标办法* 将房地产开发企业注册资本最低由原 100 万提高到 1000 万5 月 21 日广州重庆* 规范住房开发建设与加强市场监管* 增加住房有效供给* 上调高档住房土地增值税预征率至 2%* 普通商品住房（含二手住房）交易
31、契税按 1%征收，住房交易手续费减半收取5 月 22 日福州* 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，全力做好套数审核认定工作* 采取“先发放租赁补贴、后实物配租”的方式加快廉租住房保障落实进度资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。9中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望二、上半年市场变化分析1. 土地市场(1) 上半年土地市场形势表：2010 年上半年全国 103 个城市土地市场交易情报（部分）中国房地产 TOP10 研究组总数住宅
32、宗数用地面积楼面价格宗数用地面积楼面价格城市（宗）（万）（元/）（宗）（万）（元/）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京上海广州深圳杭州天津南京武汉重庆成都沈阳青岛济南苏州宁波无锡厦门福州东莞长春大连吉林长沙南昌太原郑州洛阳哈尔滨132226604031243711826925216324118110919820267743310115921614549652312724193109206483123136383184109130148109692171595772278463137739612110318127958100536017969538944291601123191
33、715079557047805754734203033487101244591211368157582102845782981311162540302935011646347679065593868084334463689425733575473187319168473115568318432369918072157142613111876107781275713088311785120515811589268976066820054751485716581580521557526245719839463180137422819541434107674521191527223321132368
34、212335281134905278558016191079614504749506323581581433161121788957405449271913334010877231515681277293751481042349497155402352492720122626777181414571044320352322023821861855616784376574742493762313641382441273369444101308713724855525265401102020315941434953864044503031803542013641405888209635731168
35、21371935333247494790319215083578168521292084129696478417438362832191318752759285711267551913458159911516226369517019416915352021508590218873694128816731292775281715054033299627023257412521651018289958017431970674543860623本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。10中国指数研究院中国房地产指数系统2
36、010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组西安昆明71386832332309314286754529960705391239919777190587547848561190数据来源：CREIS 中指数据、在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等中央部委通过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首付比例、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，使得今年上半年特别是 5-6 月的房地产市场出现显著变化。住宅用地供应持续增长，上半年 103 个城市住宅用地累计供应量同比增长 100%中国指数研究院数据信息中心监测
37、显示，2010 年上半年，全国 103 个城市累计供应住宅用地 20335.8 万平方米，同比增加 100%。从月度分布来看，除了 2 月受春节和 4 月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6 月，全国 103 个城市共推出住宅用地 3152.4 万平方米，与上月基本持平，同比增加 35%。图：2010 年上半年住宅用地月度供应量单位：万平方米500040003000300%250%200%150%100%20001000035%-1%50%0%-50%-100%1月2月2009年3月2010年4月环比5月同比6月数据来源：CREIS 中指数据、5-6
38、 月土地成交量持续下行，6 月更是低于去年同期银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。各项调控措施延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模，增加了开发企业资金压力，降低了开发企业的拿地热情。2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地累计成交量 14420 万平方米，同比增加 85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6 月成交量为 1385.2 万平方米，环比下降 28%，同比本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。11中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望下降 37%
39、，是今年以来首次同比下降。图：2010 年上半年住宅用地月度成交量单位：万平方米450040003500300025002000150010005000中国房地产 TOP10 研究组500%400%300%200%100%0%-100%1月2月2009年3月2010年4月环比5月同比6月数据来源：CREIS 中指数据、土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6 月流拍率有所上升图：2010 年上半年 103 城市住宅用地成交面积与推出面积比值单位：万平方米5000120%400030001.00.90.8100%80%20000.60.60.460%40%1000020%0%1月2月3月4月5
40、月6月推出量成交量成交面积/推出面积数据来源：CREIS 中指数据、自 4 月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，住宅用地的大量供应并没有带来成交量的大规模增加，在目前的政策背景下，成交量处于低位。住宅用地成交面积和推出面积的比值由 3 月的 0.9 下降至 6 月的 0.4，总体来看，由于 6 月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流标现象，成交推出比低至 0.4。上半年 103 个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。12中
41、国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组受增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施的影响，土地价格过快上涨的势头得到遏制。2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1863 元/平方米，较 2009 年下半年下降 9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6 月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在 1600-2000 元之间，低于 2009 年下半年的价格水平。图：2009 年 1 月-2010 年 6
42、月全国 103 个城市住宅用地楼面均价30002500200080%60%40%20%15000%10005000-20%-40%-60%200901200903200905200907200909200911201001201003201005楼面地价（元/平方米）环比数据来源：CREIS 中指数据、5-6 月住宅用地平均溢价水平普遍走低，但热点地块溢价水平仍然较高随着住宅用地供应加大，开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的 5 月和 6 月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海 6 月成交了 2
43、宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以 5507 元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达 135%；广州 6 月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 A、B 地块均被中国铁建地产以 123%、134%的溢价率拿下。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。-13中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表： 2010 年上半年重点城市住宅用地溢价率中国房地产 TOP10 研究组1 月2 月3 月4 月5 月6 月北京上海广州深圳杭州天津重庆南京武汉成都大连福州宁波苏州厦门海口沈阳长沙太
44、原合肥141%137%无成交无成交65%25%28%112%0%32%64%无成交71%103%无成交0%0%133%无成交64%126%55%无成交无成交56%31%9%82%0%21%58%30%0%0%0%无成交0%30%11%58%123%1%1%0%90%8%18%82%3%0%29%57%29%无成交33%无成交0%125%22%29%无成交25%无成交无成交55%17%91%62%20%81%122%无成交62%无成交95%0%2%4%无成交122%13%94%4%无成交25%7%6%35%无成交18%34%无成交6%0%无成交130%15%无成交无成交34%35%136%129
45、%无成交37%1%6%15%0%0%26%9%6%6%7%无成交0%0%2%26%数据来源：CREIS 中指数据、土地出让方式发生变化，招标比重增加，可能对企业拿地行为和价格产生显著影响表：2004-2010 年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年上半年楼面地价1901257828583484377957245202(元元/m2)招标宗数地价同比2136%2811%3122%268%451%9-10%（同比 2009 年）数据来源：CREIS 中指数据、2004 年“8.31 大限”之后，挂牌、拍卖的出让方式一直
46、是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例，2004-2010 年（2010 年 1-6 月）7本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。、 、14中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之增长较快。2009 年，北京仅 4 宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长 51%。完善土地出让方式，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等政策是此次土地市场调控
47、的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的 5 月和 6 月，北京供成交 11 宗住宅用地，其中 9 宗以招标方式出让，仅 2 宗以挂牌方式出让。而 1-4 月正式挂牌的 19 宗住宅用地中，仅 1 宗采用招标方式。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，土地出让方式的调整改变了价高者得的竞价模式，也一定程度的导致了土地流拍的增加。4 月 26 日，北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流拍；5 月 24 日，“北京市房山区房山线长阳站 9 号地多功能项目用地”等 4 宗土地因无人报价，均告流拍。(2) 土地市场存在的问题土地供应计划难以完全落实
48、，下半年政府面临较大的供应压力此次住宅用地供应力度之大，前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地政府的财力提出较高的要求。对于土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。表：重点城市土地供应计划及 2010 年上半年完成率单位：万平方米计划供应商品住房用地计划供应（含中小套型商品房用地）上半年实际供应计划完成情况北京广州深圳杭州南昌成都2500650407202328715071470500147798229124032032202388743722%6%14%30%38%35%数据来源：CREIS 中指数据、从表中可以看出，6 个城市上半
49、年的土地推出计划完成量普遍低于 40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的 6%，深圳为 14%，北京为 22%；二线城市供应量明显本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。15中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组高于一线城市，但也不足 40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力。过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。政府一方面通过招标的
50、方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又期望获得可观的土地出让金收入。因此，政府设定的招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。北京顺义区马坡镇新城 9 号地西侧地块最初采取综合评标方式出让，地块招标底价为 16.5 亿元，折合楼面地价 6442 元/平方米，接近该区域最高的楼面地价。虽然中铁置业报出 14.55 亿元的最高价，但是由于没有达到底价而流拍。招标方式出让应具有针对性，对于涉及到重大城市规划、市政设施等具有较大影响力的地块应采取招标的出让方式，对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式，通过市场确定竞得方。增加招标出让固然能够暂时降低地块的成交价格，但存在评判标准不
51、透明、人为干预等问题，容易由“招标”变为“内定”，不利于土地市场的健康发展。保障性住房用地存在“一刀切”问题，应该分城市区别对待增加保障性住房用地，解决中低收入人群的住房问题，是本轮市场调控期望实现的一个目标。根据国土资源部的供地计划，各个城市保障性住房用地占整个住宅用地的 50%（保障性和中小户型用地共占 70%）。但是，各个城市发展水平不一，城市差异化明显，应区别对待保障性住房用地。对于经济发达的一线城市和沿海城市，商品房价格偏高，应重点发展保障性住宅，解决中低收入和夹心层人群的居住问题。对于二三线城市，商品房价格相对较低，保障性住房的价格和普通商品房价格相差不大，对保障性住房的需求偏小，
52、因此可以适当增加普通商品住宅用地面积，减少保障性住房用地面积。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。12345678916中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望(3) 2010 年上半年住宅用地排行榜总价前十位地块有 9 块是新政前成交表：2010 年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜中国房地产 TOP10 研究组排名城市天津上海福州北京北京北京佛山区域津南区闸北区晋安区丰台区大兴区朝阳区禅城区地块名称咸水沽镇苏州河北岸东块 1 街坊“福临东城”以南地块六圈 A 居住项目地块
53、亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块大望京村环境整治土地储备项目 4 号、5号地汾江南路东侧、前进路北侧规划用途居住、科教用地、商业商办、文化娱乐、居住用地商服用地、居住用地居住、学校住宅及商业公建混合住宅用地、托幼用地居住、商业办公、文化娱乐建筑面积( )3010900.8132996.31271760348037.9391170280789.91662461.8成交价(万元万元)705000702000600000597000524000504000470500楼面地价(元元/)23415278347181715313396179492830竞得方富力华侨城江西正荣中海地产中信新城保利地产
54、新鸿基成交日期2010-4-282010-2-112010-2-42010-1-212010-3-152010-3-172010-2-22常营大型居住区三期北京朝阳区土地一级开发项目公建混合住宅用地462928.54540009807龙湖地产2010-2-24A-001A-005 地块崔各庄乡大望京村环住宅混合公建用地、北京朝阳区境整治土地储备项目医院用地、配套教育169537.240800024066远洋地产2010-3-151 号地用地10青岛市南区香港西路南、东海二路东住宅、商服227004404067.117800绿城2010-1-22数据来源：CREIS 中指数据、上半年各项调控政策
55、的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地块均为于一线城市或沿海经济发达城市，楼面均价比较高，其中最低的“朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目 A-001-A-005 地块”楼面均价也高达 9807 元/平方米，而楼面均价最高的“闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块”则高达 52783 元/平方米。 上半年总价前 10 地块有 9 宗位于新政前，仅富力 70.5 亿拿下的总价“地王”位于新政后 10 天。表明新政对企业造成了较为明显的资金压力，不敢冒然拿总价较高的地块。 楼面均价水平较高，除天津、福州和
56、佛山的三宗地块以外，其它地块楼面均价均接近或超过万元。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。12345678917中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组从分布区域上看，分布比较集中，其中，7 宗位于环渤海地区，另外 3 宗分别位于长三角和珠三角地区。成交总价前 10 的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。 拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。单价前十位地块中除福州
57、4 幅地块外，均在新政前成交表：2010 年上半年全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜排名10城市上海福州温州福州北京杭州福州福州福州青岛区域闸北区鼓楼区鹿城区鼓楼区朝阳区下城区鼓楼区鼓楼区鼓楼区市南区地块名称苏州河北岸东块 1 街坊地块鼓楼区，吉庇路北侧、谢家祠东侧地块上陡门住宅区前庄路东侧地段光禄坊西段，光禄坊 E 地块崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目 1 号地文 晖 单 元 FG05-R21-07 、FG05-C/R-04 地块鼓楼区，通湖路东侧、文儒坊南侧，通湖路 B、C 地块鼓楼区，吉庇路北侧、宫巷南侧，吉庇路 A 地块鼓楼区，光禄坊中段、刘家大院西侧，光禄坊 C 地块市南区泉州路
58、 5 号地块规划用途商办、文化娱乐、居住普通商品住房、批发零售城镇住宅商服、住宅用地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地住宅（设配套公建）商服、住宅用地商服、住宅用地商服、住宅用地住宅商服建筑面积( )132996.32539.815775.7795.6169537.2840073784.25359.9334080026成交价(万元万元)70200069504158020004080002020008600121006600156000楼面地价（元/ )52783273642635725138240662404622726225751976019494竞得方华侨城余盛元光大地产陈学伟远洋地
59、产九龙仓福建上瑞集团吴碧珠王长芳远洋成交日期2010-2-112010-3-232010-2-32010-6-282010-3-152010-3-252010-6-282010-6-282010-6-282010-3-12数据来源：CREIS 中指数据、2010 年上半年，房地产市场交易在一系列新政的冲击之下，日益趋于理性和成熟，所竞得的地块质量更好，单价更高。上半年楼面均价前 10 的地块，其价格水平与上年同期相比，涨幅非常明显。2009 年上半年楼面均价第一位的住宅用地“上海市长宁区周家桥街道 91 街坊地块”，其楼面均价为 21983 元/平方米，仅高于本期排行榜的最后 2 位。而本期排
60、行榜第一位的“上海市闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块”，其均价高达 52783 元/平方米。 楼面地价前 10 的地块有 6 宗位于新政之前，而且成交总价较高。福州的 4 宗地以本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。18中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组个人的名义成交，虽然单价较高，但总价偏低。 大部分地块体量都比较小，除闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块、朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目 1 号地、下城区（文晖单元 FG05-R2
61、1-07、FG05-C/R-04地块）、市南区泉州路 5 号地块以外，地块面积均在 1 万平方米以下。 福州占据排行榜半壁江山，且上榜的 5 宗地块均位于鼓楼区，用地性质均为商住混合，可见该地区的商住用地颇受市场青睐。 从分布区域上看，大多数地块位于沿海地区。 楼面均价前 10 的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均为非纯住宅用地。 排行榜中不乏各房产大鳄的身影，华侨城、光大、远洋、九龙仓均在其列，但福州鼓楼区楼面地价较高的地块均被个人拿下。北京、上海、天津、杭州、大连上半年土地出让金总额居前五位表：2010 年上半年全国土地出让金总额前十城市排行榜排名12345678910城市上海北
62、京天津杭州大连苏州无锡武汉宁波成都2010 年上半年出让金总额（亿元）6676315563643423012162051931892009 年全年出让金总额（亿元）103092874211236151128878566951874同比 2009年上半年316%167%165%117%164%1069%453%95%147%564%环比 2009年下半年-23%-9%5%-62%-30%-45%-49%-55%-43%-42%占 09 年全年比例65%68%75%32%56%27%25%36%20%22%数据来源：CREIS 中指数据、新政对于 2010 年上半年的土地市场交易造成相当影响，虽然
63、榜上各城市出让金额同比均有较高涨幅，但环比下跌也是普遍现象。本期上榜城市上半年出让金总额超过上年总额50%的有 4 个，天津上半年卖地收入 556 亿元，占去年全年的 75%，而苏州、无锡等城市占比相对较低，宁波（不含慈溪）上半年卖地收入 193 亿，仅占去年全年的 20%。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。19中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组 从分布上看，均位于经济发达地区，除成都和武汉外，均位于或靠近沿海，相对集中于环渤海和长三角地区
64、。 出让金同比大幅上涨，除武汉同比增长 95%以外，其它城市同比涨幅均超过 100%，最高的苏州同比涨幅达到 1069%。 环比下降现象普遍，除天津环比增加 5%以外，其它城市环比均为负值，其中，北京和上海分别有 9%和 23%的跌幅，而杭州跌幅则高达 62%，在十个城市中跌幅最高。 仅北京、天津、上海和大连本期出让金总额超过上年全年出让金总额的 50%，其它城市占比均较小，最高的也只达到 36%，最低的只有 20%。金华、衢州、海口上半年住宅用地溢价率居前三位，上海、北京分列第六、七位表：2010 年上半年全国成交住宅用地溢价率前十城市排行榜排名12345678910城市金华衢州海口温州广州
65、上海北京东莞台州芜湖楼面均价（元/）24263824320618190520291539416216519561980溢价率171%153%129%124%110%110%94%82%82%71%数据来源：CREIS 中指数据、2010 年上半年，在新政的作用下，大部分热点城市溢价水平均趋于下降，但部分热点城市溢价率仍居高不下，广州、上海、北京等一线城市溢价率仍在 100%左右。上榜的其它城市均为中小城市，但在其所在区域内经济较为发达，可见经济发展迅速的二三线城市逐渐成为开发企业布局的重点。从城市分布上看，均位于或临近沿海地区，相对集中于长三角和珠三角。从溢价率本身来看，溢价水平普遍较高，最高
66、的金华溢价率为 171%，而最低的芜湖也达到 71%。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。-20中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组2. 新房市场(1) 新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交量同比下降显著表：2010 年上半年主要城市交易情况一览2010 年上半年，北京、上海、2010 年上半年2009 年上半年杭州等成交面积同比 09 年下跌近 50%，成交价格高于去年同期。城市北京（不含政策性住房）套数40312面积(万万)483
67、.29同比09 年-43.73%均价(元元/)21030同比 09年67.81%套数73980面积(万万)858.81均价(元元/)125321)重点城市中，仅武汉成交面积同比 09 年上半年有明显幅度的上升，其余城市皆低于去年同期水平。上海天津重庆深圳杭州59840422831038571445211234620.28434.22984.41126.53132.11-49.75%-22.74%-12.50%-67.10%-63.23%1313290465379209032045617.50%32.31%32.61%71.17%60.08%115154535421231664096533185
68、1234.28562.001125.00384.63359.15111766837405612212127792)重点城市成交均价相南京19709216.53-50.94%40730441.36比 09 年、08 年同期均武汉68437704.1210.27%626121.75%60919638.595143大幅上涨，其中，深圳成都435.26-27.67%69663601.84成交均价领涨全国，其苏州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744次为北京、杭州，上涨青岛37991367.909.60%33772335.66幅度都在 60%以上。厦门福州
69、102959536119.53105.59-51.55%-63.72%11100953844.63%40.74%2063126125246.69291.0776756777数据来源：CREIS 中指数据、2010 年上半年，主要城市成交面积相比 09 年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉成交面积同比 09 年上半年有明显幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比 09年同期，下跌幅度均超过 50%。上半年，重点城市成交均价相比 09 年、08 年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在 60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成
70、交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。21中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组单位：万平方米800一 线 城 市 09-10年 上 半 年 楼 市 成 交 量 同 比 变 化 图60%单位：万平方米1200二 线 城 市 09-10年 上 半 年 楼 市 成 交 量 同 比 变 化 图80%70060050040030020010036%-40%-40%-40%-72%-72
71、%40%20%0%-20%-40%-60%100080060040020062%-44%-17%-4%-46%60%40%20%0%-20%-51% -40%0-80%0-60%1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月2009年2010年同比增长率2009年2010年同比增长率一线城市（北上广深杭）10 年上半年成交量同比变化趋势，1 月份同比上涨，2 月受春节影响经历一个回落期，3、4 月份成交量环比上涨，但远不及 09 年同期，5 月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌，6 月同比下跌幅度与 5 月基本持平，且 2-5 月同比下降幅度逐月增大。二线城市（南京、武汉等城市）上半年同比
72、变化也呈现上述趋势，与一线城市的区别在于，一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的，而二线城市成交量同比变化率是从4 月开始下降，相比一线城市，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速，新政对其调控作用更为显著。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。22中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(2) 6 月主要城市住宅成交量涨跌互现，成交均价较为平稳表：2010 年 6 月中国主要城市
73、住宅市场交易情报可售情况完成交易情况成交价格城市套数面积套数面积均价本月监测的 30 个城市中，成交环比环比（套）（万）（套）（万）（元/）量涨跌互现，近半数城市成交价格低位回调北京北京（不含政策性住房）894891185.454961361852.7943.21-16.41%-8.17%201002.11%1)供应情况：6 月主要城市上海40902577.66883587.6419.62%130760.12%库存量有所下降。北京商天津466350.45-20.53%895810.07%品住宅可售量减少 24 万平方米，深圳商品房可售面积减少 18 万平方米，上海、重庆等城市可售量与上月基本持
74、平重庆深圳广州*杭州南京*9396223171374041573825651962.57229.42472.43236.25310.15141771887384314241885133.1715.2442.4215.8023.6211.36%28.18%-8.41%29.80%3.01%5444169781075021574102769.27%-13.61%2.19%-9.06%10.63%武汉781076.89-35.98%68719.45%2)市场需求：本月，30 个监成都*62.91-21.17%71031.65%测城市中，过半数城市成交面积环比下跌，贵阳、南充跌幅最为明显，环比下跌幅度
75、超过 50%。10个重点城市成交面积涨跌各半，其中杭州涨幅最大，接近 30%；武汉成交量环比下跌 35.98%苏州青岛*宁波厦门福州东莞*长沙178004940281998106011254173411251.55510.21551.08137.31157.3121305264300781912092013773820.1750.0531.109.2812.8420.9682.9823.53%-35.79%73.07%-23.20%37.08%-12.02%-27.37%910389661103696601052378305023-3.00%-1.57%-27.89%-11.67%10.51%
76、10.16%3.89%合肥486439.90-24.71%68829.82%3)成交价格：本月各城市成交价格变化平稳，整体市场价格并未出现大幅波动。重点城市中，杭州、深圳成交价格环比下跌10%左右，其余城市都有较小幅度的上调，其中，宁波成交均价跌幅最为明显，达到 27.89%，哈尔滨*海口*佛山汕头三亚徐州*扬州温州*兰州银川贵阳*包头78873521172876211331696534347917292379217074.683.8512.408.432.3839.9112.494.974.8618.9526.5924.99334.94%53.53%-37.37%81.28%-36.55%-
77、19.35%-5.18%-7.48%-2.53%3.10%-59.81%-19.22%68776700576953761766646325630112094816436847853998-18.35%19.56%-8.45%-3.13%-22.33%10.36%11.65%7.07%-15.09%-2.17%1.61%-2.63%注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月武汉未统计 6 月 30 日数据。数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。上海东莞23中国指数研究院中国
78、房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望(3) 6 月近半数城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳图：2010 年 6 月主要城市成交面积环比变化图100.00%中国房地产 TOP10 研究组宁波汕头, 81.28%60.00%20.00%-20.00%-60.00%昆明福州, 37.08%南京惠州, 1.53%合肥长沙, -27.37%南充海口银川厦门三亚重庆成都武汉深圳苏州天津 北京青岛, -35.79%杭州, 29.80%广州 温州扬州兰州,-2.53%贵阳, -59.81%-100.00%（ 红色字体表示成交面积环比上涨，绿色字体表示下跌）数据来源：CREIS 中指数据、
79、注：哈尔滨环比上涨 335%，居首位，未在图中显示。，居首位，未在图中显示。2010 年 6 月，半数重点城市成交面积开始回升，其中杭州、深圳涨幅明显，环比均超过 20%。受 4 月新一轮房地产调控政策的影响，5 月 30 个城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半，6 月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍处于低位。此外，哈尔滨本月受个盘影响，成交量为 74.68万平方米，环比上涨 3 倍以上。能监测到价格的重点城市中，除杭州、深圳外，其余城市 6 月成交均价皆有所上调，但涨幅普遍较小，其中天津成交均价环比上涨 10.07%，处于较高水平
80、。(4) 北京市场低迷，成交量一路下滑2010 年上半年总成交面积 572.2 万平方米，同比 09 年下跌 39.28%，同比 08 年上涨16.90%。2010 年 6 月北京市商品住宅销售 4961 套，成交面积 52.79 万平方米，环比下跌16.41%，均价 20100 元/平方米，环比上涨 2.11%（剔除保障性住房后，本月共成交 3618套，43.21 万平方米）。从 2006 年迄今成交面积走势图看，北京商品住宅市场经历了 06、07 年的繁荣、08 年的低迷、09 年的再次繁荣；并且在 09 年底，成交面积达到 06 年 5 月以来历史新高。2010本报告数据来自中国指数研究
81、院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2006年20106月20年306月年205月06年20706月20年069月年2011月07年20107月20年307月年205月07年20707月20年079月年2011月08年20108月年20308月年205月08年20708月20年089月年201109月年20109月年20309月年20509月年20709月20年099月年201110月年201月10年20310月年5月0620年106月20年306月20年506月20年706月20年906月年201107月年20107月年20307月年
82、20507月年20707月20年079月年201108月年20108月年20308月年20508月年20708月20年089月年201109月20年109月20年309月年20509月年20709月20年909月年201110月年20110月年20310月年5月201005024中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组年初，北京住宅市场延续了 09 年的良好势头，1 月成交面积同比上涨。进入 2 月后，受假期影响交易状况转势下行，3、4 月份楼市调控政策频出，住宅市场成交量波动明显，均低于去年同期水平。5 月，新政调控效果逐步显露
83、，成交量环比大幅下跌，本月承这一态势，成交面积跌至 09 年以来最低水平。总体来看，10 年上半年北京商品住宅市场成交量波动较大，同比下跌，价格稳定。图：北京商品住宅成交面积走势图250200150万平米2010 年 6 月成交52.79 万平方米2006 年 月 均 成 交181.13 万平方米2007 年 月 均 成 交157.20 万平方米2008 年 月 均 成 交91.61 万平方米2009 年月均成交 170.66万平方米0附注：北京商品住宅可售套数/面积及成交套数/面积除特殊说明外，皆为期房与现房相应数据的加总数据来源：CREIS 中指数据、图：北京商品住宅价格走势图元/ 250
84、0020000150001000050000数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。0620年106月年203月0620年506月年207月0620年906月年2011月0720年107月年203月0720年507月年207月0720年907月年2011月0820年108月年203月0820年508月年207月0820年908月年201109月年201月0920年309月年205月0920年709月20年909月年201110月年201月1020年310月年5月2025中国指数研究院
85、中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(5) 上海供给充裕，成交量同比下滑近 50%2010 年上半年总成交面积 620.27 万平方米，同比 09 年下跌 49.75%,同比 08 年下跌29.97%。2010 年 6 月上海市商品住宅成交 8835 套，成交面积 87.64 万平方米，环比上涨19.62%，均价 13076 元/平方米，环比上涨 0.12%。从 2006 年迄今成交面积走势图看，上海商品住宅市场经历了一个涨跌交替的过程。2009 年 2 季度，月交易量均超过 250 万平方米，其中 6 月交易量达到年度峰值282.69万平
86、方米。2010 年 2 以来，商品住宅月度成交量均低于去年同期水平，3、4 月份商品住宅成交面积环比上涨，5 月受政策影响，成交量大幅下滑至 73 万平方米，6 月在此基础上有所回升，涨幅明显，但远远低于历史同期水平，致使 10 年 2 季度成交量不足 09 年同期水平的 2/5。纵观上海商品住宅市场上半年成交情况，成交量低位运行，价格平缓波动。图：上海商品住宅成交面积走势图350300250200万平米2010 年 6 月成交 87.641501002006 年月均成交178.43 万平方米2007 年月均成交224.02 万平方米2008 年月均成交2009 年月均成交220.39 万平方
87、米万平方米50129.54 万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2006年20106月年20306月年20506月年20706月20年069月年2011月07年20107月年20307月年20507月年20707月20年079月年2011月08年20108月年20308月年20508月年20708月20年089月年2011月09年20109月年20309月年20509月年20709月20年099月年2011月10年20110月年20310月年5月2006年20106月年
88、203月06年20506月年207月0620年069月年2011月07年20107月年203月07年20507月年207月0720年079月年2011月08年20108月年203月08年20508月年207月0820年089月年2011月09年20109月年203月09年20509月年207月0920年099月年2011月10年20110月年203月10年5月60402026中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望图：上海商品住宅价格走势图中国房地产 TOP10 研究组25000元/ 20000150001000050000数据来源：CREIS 中指数据、(6
89、) 天津成交量连续两月下滑，价格低位回调2010 年上半年总成交面积 434.22 万平方米，同比 09 年下跌 22.26%，同比 08 年上涨64.56%。2010 年 6 月天津市商品住宅成交 4663 套，成交面积 50.45 万平方米，环比下跌20.53%，均价 8958 元/平方米，环比上涨 10.07%。2010 年以来，商品住宅成交量波动幅度加剧，2 月至今，单月成交量相比去年大幅缩水。6 月，天津商品住宅成交面积继续下滑，成交价格止跌回升。图：天津商品住宅成交面积走势图160140120万平米2010 年 6 月成交100802009 年 月 均 成 交110.52 万平方米
90、50.45 万平方米2006 年 月 均 成 交69.54 万平方米2007 年 月 均 成 交81.39 万平方米2008 年月均成交 41.94万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。200620年106月20年306月20年506月20年70月206年069月年201107月20年107月20年307月20年507月20年70月207年079月年201108月20年108月20年308月20年508月20年70月208年089月年201109月20年109月20年30
91、9月20年509月20年70月209年099月年201110月20年110月20年310月年5月2006年20106月年203月06年20506月年207月0620年069月年2011月07年20107月年203月07年20507月年207月0720年079月年2011月08年20108月年203月08年20508月年207月0820年089月年2011月09年20109月年203月09年20509月年207月0920年099月年2011月10年20110月年203月10年5月1005027中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组
92、图：天津商品住宅成交价格走势图元/100009000800070006000500040003000200010000数据来源：CREIS 中指数据、(7) 重庆成交量同比小幅下调，价格处于高位2010 年上半年总成交面积 984.4 万平方米，同比 09 年下跌 12.45%，同比 08 年上涨66.91%。2010 年 6 月重庆市商品房成交 14177 套，成交面积 133.17 万平方米，环比上涨11.36%，均价 5444 元/平方米，环比上涨 9.27%。图：重庆商品房成交面积走势图350300250万平米2010 年 6 月成交133.17 万平方米2001502006 年 月
93、均 成 交81.03 万平方米2007 年 月 均 成 交131.86 万平方米2008 年 月 均 成 交104.35 万平方米2009 年月均成交 202.84万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、从 2006-2010 年重庆商品房成交面积走势图看，成交量在波动中逐步上涨，其中 06 年本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2006年1月2006年3月2006年5月2006年72006月年209月06年1120月07年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年209月07年1120月08年
94、1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年209月08年1120月09年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年209月09年1120月10年1月2010年3月2010年5月0620年106月年20306月20年506月年20706月20年069月年201107月年20107月20年307月年20507月20年707月20年079月年201108月20年108月年20308月20年508月年20708月20年089月年201109月年20109月20年309月年20509月20年709月20年099月年201110月20年110月年20310月年5月2060402
95、8中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组5 月、07 年 8 月呈现出 2 个交易高峰，08 年表现相对平缓，进入 09 年后交易量大幅上涨，月均交易量保持在 200 万平方米以上。2010 年 3、4 月份成交量环比上涨，4 月受房交会影响，单月成交量本年以来首次突破 200 万平方米，同时成交价格顺势上涨。5 月，新政效果渐显，重庆商品房成交量大幅下跌，价格显著回落。6 月，成交量价环比均有小幅上涨。总体来讲，商品房 10 年上半年成交量明显低于去年同期水平，价格波动幅度增大。图：重庆商品房成交价格走势图7200元/6400
96、5600480040003200240016008000数据来源：CREIS 中指数据、(8) 深圳成交量同比缩水近 70%，价格高位回调，价格高位回调图：深圳商品住宅成交面积走势图10080万平米2006 年月均成交58.82 万平方米2007 年月均成交40.37 万平方米2008 年 月 均 成 交33.96 万平方米2009 年 月 均 成 交53.87 万平方米2010 年 6 月成交15.24 万平方米200数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2006年12006月年
97、32006月年52006月年72006月年20069月年2011月07年12007月年32007月年52007月年7月200720年907月年2011月08年12008月年32008月年52008月年72008月20年908月年112009月年12009月年32009月年52009月年72009月20年909月年112010月年12010月年32010月年5月29中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组2010 年上半年总成交面积 126.53 万平方米，同比 09 年下跌 67.11%，同比 08 年下跌18.11%。2010
98、年 6 月深圳市商品住宅成交 1887 套，成交面积 15.24 万平方米，环比上涨28.18%，均价 16978 元/平方米，环比下跌 13.61%。从深圳 2006-2010 年成交面积走势图看，09 年深圳商品住宅月均成交面积远高于 08年，但不及 06 年；2009 年，深圳商品住宅批准上市面积共 432.14 万平方米，同比 08 年下降 37.11%，供给不足是深圳价格持续上扬的重要原因。2010 初，商品住宅市场承 09 年良好态势，1 月份成交量达 35 万平方米，此后至今单月成交量都未能超过 1 月份水平。3、4 月份成交量虽环比上涨，但远低于去年同期水平。其价格在 3 月份
99、以来持续走低，新政调控和区域结构性因素是两大直接诱因。图：深圳商品住宅成交价格走势图30000元/ 2500020000150001000050000数据来源：CREIS 中指数据、(9) 杭州成交量大幅缩水，价格逆市上扬2010 年上半年总成交面积为 132.11 万平方米，同比 09 年下跌 63.16%，同比 08 年下跌 12.37%。2010 年 6 月杭州市商品房成交 1424 套，成交面积 15.80 万平方米，环比下跌29.80%，均价 21574 元/平方米，环比下跌 9.06%。从下图 2007-2010 年成交面积走势图看，2009 年杭州商品房月均成交面积远高于历年水平
100、，但波动幅度更大。2010 年春节后，商品房成交面积持续上涨，在 4 月份达到上半年交易量的高峰，但单月均低于去年同期水平。受政策调控影响，5 月杭州商品房成交量大幅下跌，本月，成交量小幅回升，仍处于较低的水平。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年
101、1月2010年3月2010年5月2007年201月07年203月07年205月07年207月07年20907月年1201月08年201月08年203月08年205月08年207月08年20908月年1201月09年201月09年203月09年205月09年207月09年20909月年1201月10年201月10年203月10年5月402030中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组根据杭州商品房价格走势图，09 年价格表现则是稳中有升。2010 年以来，杭州商品房成交价格在震荡中上扬。5 月，由于住宅项目成交量锐减商业及办公项目的
102、成交占比接近50%，使得杭州商品房价格逆市上涨 20.89%。本月成交价格小幅回落。图：杭州商品房成交面积走势图1201008060万平米2010 年 6 月成交2007 年月均成交 41.91万平方米2008 年月均成交 23.62 万平方米2009 年月均成交 59.82万平方米15.80 万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、图：杭州商品房成交价格走势图25000元/ 20000150001000050000数据来源：CREIS 中指数据、(10) 武汉成交量波动明显，价格平缓上行2010 年上半年月总成交面积 704.12 万平方米，同比 09 年上涨 10.26%，同比 08 年
103、上涨 142.85%；2010 年 6 月武汉市商品房成交 7810 套，成交面积 76.89 万平方米，环比下本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。200820年108月20年208月20年308月20年408月20年508月20年608月20年708月20年8月0208年089月20年1080月20年1081月年201209月20年109月20年209月20年309月20年409月20年509月20年609月20年709月20年8月0209年099月20年1090月20年1091月年201210月20年110
104、月20年210月20年310月20年410月20年510月年6月2008年20108月年20082月年20308月年20084月年20508月年20608月20年708月年20808月20年089月年201080月年200811月年2012月09年20109月20年209月年20309月年20094月年20509月年20609月年20097月年20809月20年099月年201090月年200911月年2012月10年20110月20年210月年20310月年20104月年20510月年6月402031中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP
105、10 研究组跌 35.98%，均价 6871 元/平方米，环比上涨 9.45%。从 2008-2010 年成交面积走势图看，2009 年 11 月，武汉商品房成交量大幅上涨，年底交易量创下年度最高值，2009 年武汉商品房月均成交面积远高于 08 年水平，且波动幅度有所减小。2010 年 2 月，受假期影响，成交量落入低谷，随后大幅攀升，直至 5 月结束了上涨态势，5、6 月份成交量连续下滑。相反，成交价格波动中上行。图：武汉商品房成交面积走势图200180160140120万平米2010 年 6 月成交100802009 年月均成交 120.22 万平方米76.89 万平方米602008 年
106、月均成交 46.56 万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、图：武汉商品房成交价格走势图8000 元/ 70006000500040003000200010000数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。7月2007年2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月80604020032中
107、国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(11) 南京成交量低位震荡，市场有待回暖2010 年上半年月总成交面积为 216.53 万平方米，同比 09 年下跌 51.32%，同比 08 年下跌 11.10%。2010 年 6 月南京市商品住宅成交 1885 套，成交面积 23.62 万平方米，环比上涨 3.01%从下图 2007-2010 年成交面积走势图看，2009 年南京商品住宅月均成交面积高于 08年水平，与 07 年交易水平基本相当;另外，07 年、08 年年底，南京商品住宅交易量均向下调整，09 年则一反常态，在年底发力将
108、 09 年交易量推向高峰；2010 年以来，单月成交量均大幅低于 09 年同期水平，5 月成交量跌至本年春节期间水平，本月成交量与上月基本持平。图：南京商品住宅成交面积走势图180160140120100万平米2010 年 6 月成交2007 下半年月均成交 83.68万平方米2008 年月均成交 37.34 万平方米2009 年月均成交 90.68 万平方米23.62 万平方米数据来源：CREIS 中指数据、(12) 成都成交量低位运行，波动幅度加剧2010 年上半年月总成交面积 435.26 万平方米，同比 2009 年下跌 28.70%，同比 08 年上涨 26.00%。2010 年 6
109、 月成都市商品房成交面积 62.91 万平方米，环比下跌 21.17%。从 2008-2010 年成交面积走势图看，2009 年月均成交面积远高于 2008 年，09 年 12月涨至历史最高水平。2010 年以来，成交面积一直低位运行，3、4 月份成交量缓慢上行，5 月转而下跌，6 月继续下行。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。200820年108月20年208月20年308月20年408月20年508月20年608月20年708月20年80月208年089月20年1080月20年1081月年201209月2
110、0年109月20年209月20年309月20年409月20年509月20年609月20年709月20年809月20年099月20年1090月20年1091月年201210月20年110月20年210月20年310月20年410月20年510月年6月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2009年10月2009年11月2009年12月2010年6月5033中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望图：成都商品
111、房成交面积走势图中国房地产 TOP10 研究组350300250200150100万平米2009 年月均成交 130.18 万平方米2010 年 6 月成交62.91 万平方米2008 年月均成交 55.87 万平方米0数据来源：CREIS 中指数据、3. 高端住宅市场(1) 北京高端住宅对新政更加敏感，成交量降幅大于整体市场2010 年，随着整体市场快速回暖，高端住宅成交比重大幅提升，1-4 月 30000 元以上住宅累计成交 3725 套，同比增幅高达 1171.33%；5 月以来，受宏观调控政策影响，高端住宅成交明显下滑，30000 元以上住宅成交 171 套，同比减少 25.97%，环
112、比下降 90.46%，下降幅度明显快于住宅市场（同期商品住宅成交套数环比下降 58.45%）；而 6 月全市 30000元以上住宅共成交 163 套，成交量持续下降。图：2009 年至今北京 30000 元以上住宅成交套数及占比情况200018001600140012001000800600400200套25%20%15%10%5%030000元(含)以上30000元(含)以上占比0%数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年10月2009年11月2009年12月2009年1
113、月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月341中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组从成交比重来看，2009 年以来高端住宅成交比重处于上升态势，2010 年 4 月 30000元以上住宅成交比重高达 21.94%，5、6 月受新政影响，占比分别仅为 5.04%、5.63%。高端住宅新增上市量占比上升，销供比与整体基本一致2010 年 1-6 月北京高端住宅（单价 3000
114、0 元以上）累计新增供应 4665 套，同比增长了 1.71 倍。新政后，高端住宅新增供应量波动较大，其中 5 月新增高端住宅 1233 套，环比增加 1.62 倍，而 6 月仅 389 套，环比下降 68.45%。图：2009 年至今北京单价 30000 元以上住宅新上市套数情况250020001500套35%30%25%20%15%1000500030000元(含)以上30000元(含)以上占比10%5%0%-5%数据来源：CREIS 中指数据、从高端住宅供应比重来看，2010 年 1-6 月单价 30000 元以上住宅供应比重为 12.86%，其中 3 月供应比重最高达 30.20%；2
115、009 年单价 30000 元以上住宅比重仅为 6.62%。从供求结构来看， 1-6 月高端住宅和整体市场差异不大，销供比分别为 0.87： 和 0.88：1，2009年 30000 元以上为 0.80：1，而整体市场销供比为 1.48：1。今年以来高端住宅销售均价稳步上扬，未受新政影响2010 年以来，北京高端住宅成交均价呈现出稳步上扬态势，6 月再创历史高点，达到50841 元/平方米，同比上涨 35.24%，环比上涨 10.05%，同期整体市场成交价格为 19683元/平方米，同比上涨 46.52%，环比上涨 7.56%；2009 年全年，北京高端住宅成交均价稳中有升，由 1 月的 35
116、616 元/平方米上涨至 12 月的 40769 元/平方米，同期商品住宅成交均价由 1 月的 10787 元/平方米上涨到 12 月的 19361 元/平方米。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2009年10月2009年11月2009年12月2010年6月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月20
117、09年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月35中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望图：2009 年至今北京高端住宅成交均价走势中国房地产 TOP10 研究组6000050000400003000020000100000元/平方米30000元(含)以上整体市场数据来源：CREIS 中指数据、(2) 深圳新政后高端住宅成交量明显下滑，但占比仍维持在较高水平图：2009 年至今深圳高端住宅月度成交套数及占比3
118、0002500套90%80%70%200015001000500016000元（含）以上成交量16000元以上占比60%50%40%30%20%10%0%数据来源：CREIS 中指数据、2010 年 1-4 月，单价 16000 元以上住宅成交量大幅上升，累计成交 6619 套，同比上涨 57.34%，但 5、6 月受楼市新政影响，高端住宅成交量大幅下滑，单价 16000 元以上的住宅分别成交 1130 和 990 套，同比分别减少 25.94%和 19.85%，环比分别下降 33.55%和12.41%，特别是单价 25000 元以上的住宅 6 月仅成交 295 套，环比大幅下滑 21.75%
119、（同期商品住宅成交套数上升 32.61%）。从高端住宅占市场比重来看，2009 年 16000 元以上住宅成交占比为 26.48%，2010 年高端住宅成交占比持续上升，2010 年 6 月比重为 52.46%，在当地楼市成交遇冷的背景下，深圳高端住宅依旧占据市场重要位置。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月20
120、10年3月2010年4月2010年5月2010年4月2009年10月2009年11月2009年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月 2010年5月2010年6月2010年6月36中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组高端住宅供求比整体一致，单价 25000 元以上住宅需求明显不足图：2009 年至今深圳高端住宅供求走势70000060000050000040000030000020000010
121、00000平方米3.02.52.01.51.00.50.0新增供应量成交量销供比数据来源：CREIS 中指数据、2010 年 1-6 月单价 16000 元以上住宅销供比为 0.63：1，商品住宅销供比为 0.95：1，供求结构基本一致，且差距也相近，其中 25000 元以上住宅销供比仅为 0.49：1，市场需求更加不足。2010 年以来，高端住宅价格呈波动下行 ，带动整体市场价格下行图：2009 年至今深圳高端住宅及住宅成交价格对比50000450004000035000300002500020000150001000050000元/平方米高端住宅商品住宅住宅（除高端物业）数据来源：CREI
122、S 中指数据、2010 年 1-6 月，高端住宅价格在 22000-32000 区间波动，波动幅度远大于住宅市场，其中 6 月受新政影响，成交价格下降至 22226 元/平方米，与此同时单价低于 16000 元的住宅项目成交均价则相对平稳，高端住宅价格成为了住宅市场价格走势的决定力量。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年10月2009年11月2009年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月201
123、0年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月37中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(3) 杭州受新政影响，高端住宅成交量大幅下滑2010 年 1-4 月杭州高端住宅成交量处于上升状态，单价 18000 元以上累计成交 1983套，同比上涨 1.22 倍；4 月下旬受楼市新政影响，楼市成交量一路下跌。据统计，
124、5 月杭州单价 18000 元以上住宅仅成交 451 套，同比下降 51.97%，环比下降 63.27%，而 6 月持续下滑，共成交 198 套，同比下降 81.95%，环比下降 56.1%。图：2009 年至今杭州 18000 元以上住宅月度成交情况3500300025002000150010005000套万平方米4035302520151050、成交套数成交面积数据来源：CREIS 中指数据、新政前高端住宅新增供应呈增长态势，新政后波动显著图：2009 年至今杭州 18000 元以上住宅新增供应情况3500套万平方米90300025002000150010005000新增供应套数新增供应面
125、积80706050403020100数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年10月2009年11月2009年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月38中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组2010 年 1-6 月，杭州高端住宅（单价
126、18000 元以上）累计新增 4957 套，新增供应面积 125.18 万平方米，其中，1-4 月 18000 元以上住宅月度分布呈现明显的增长态势。4 月下旬受“国十条”政策影响，企业推盘速度明显放缓，高端住宅新增供应大幅下滑。 据统计，5 月杭州新增高端住宅 1187 套，新增供应面积 14.4 万平方米，环比分别下滑 87.45%和 83.43%，同比分别下滑 31%和 81%；6 月高端住宅新增供应套数 1500 套，新增供应面积 18.33 万平方米，出现阶段性回升。高端住宅成交均价仍保持高位运行，6 月再创新高2010 年 1-6 月杭州高端住宅成交均价为 29714.56 元/平
127、方米，同比上涨 14.74%。其中，1-3 月杭州高端住宅成交价格呈上涨趋势， 3 月达到高点 33856 元/平方米；4 月上半月，成交价格仍维持三月高位，下半月受房产新政影响及成交结构变化，成交价格出现一定程度的下跌；6 月高端住宅成交价格为 36320 元/平方米，再创新高，环比上涨 13.55%，主要原因是由于个别高价位项目逆市热销及部分项目成交结构变化所致。图：2009 年至今杭州高端住宅月度成交均价对比40000元/平方米35000300002500020000150001000050000数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
128、或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年10月 2009年11月 2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月39中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(4) 广州3 月以来广州高端住宅成交量持续下降，占比有所缩小图：2009 年 10 月至今广州高端住宅月度成交量对比30万平方米40%2520151050成交面积占商品住宅比重35%30%25%20%15%10%5%0%数据来源：CREIS 中指数据、2010 年以来，高端住宅成交明显回落，1
129、-6 月累计成交 87.41 万平方米，占成交总量的 26.17%，其中二季度占全市比重为 24.29%。单价在 15000 元/平米以上的高端住宅 6 月的成交面积为 10.49 万平方米，环比下降 9.25%，但仍占总量的两成以上。今年以来，高端住宅成交均价震荡走高，与整体走势基本一致2010 年以来，广州单价在 15000 元以上住宅成交均价走势与住宅市场总体基本一致，1-6 月成交均价保持在 20000 元上下波动，其中 6 月成交均价为 21506 元/平方米，环比 5月上涨 6.30%，高于同期住宅市场价格上涨幅度（2.19%）。图：2009 年 10 月至今广州高端住宅成交价格走
130、势数据来源：CREIS 中指数据、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月40中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组新政对广州高端住宅的新增供应影响开始显现，6 月推盘量大幅下跌图：2009 年 10 月至今广州高端住宅月度新增供应量对比3500套万平方米60300025002000150010005000新增
131、供应套数新增供应面积50403020100数据来源：CREIS 中指数据、2010 年上半年，广州高端住宅新增供应量在年初大幅下跌后，虽然在 3 月至 5 月有所回升，但随着新政影响的逐渐显现，6 月份出现大幅度回落。据统计，1-6 月累计新增供应高端住宅 5275 套，新增供应面积为 61.58 万平方米，其中 6 月新增 267 套，2.15 万平方米，环比分别下跌了 84.86%和 69.72%。(5) 小结新政前后高端住宅成交量下降显著，降幅超过同期市场整体2009 年底至 2010 年初，全国主要城市高端住宅成交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过 50%以上，高于同期商品
132、住宅增幅。受楼市新政影响，各城市成交量陡然下降，其中北京、深圳 5 月成交量环比下跌均超过 60%，且下降幅度高于同期住宅水平，6 月成交量持续下滑。高端住宅市场近年发展快速，整体价位明显提升2010 年以来，全国主要城市高端住宅市场快速发展，整体价位明显提升。如北京 2009年全年单价 30000 元以上住宅共成交 4469 套，占全市住宅成交总量的 3.63%，2010 年 1-6月全市成交 4059 套，占全市住宅成交总量的 12.7%。新政影响下，高端住宅去化速度有所放缓，部分楼盘价格有望松动5 月以来，受调控新政的持续影响，投资性、改善性住房需求观望情绪更为显著，部分本报告数据来自中
133、国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-908-1008-1108-1209-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-909-1009-1109-1210-1 10-2 10-3 10-4 10-5 10-641中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组高端楼盘成交量持续走低，项目去化速度开始放缓。为应对当前市场变化，尽快获取回流资金，部分已开盘
134、的高端楼盘可能采取促销手段，而新入市的高端住宅也有望采用低价入市的营销策略。稳定的经济增长及不断提升的住房需求仍是未来高端住宅的发展动力随着中国住房供应体系的不断完善，高端住宅、普通住宅、保障性住宅多层次住宅体系渐趋形成。高端住宅具有优质的产品品质和服务功能，面向城市的高端消费群体，主要用于满足人们不断增长的居住需求。中长期来看，我国经济稳定，城市化水平不断提高，将有利于促进改善性住房需求的增长。4. 二手房市场2010 年 4 月开始，中央及各部委一系列地产调控措施出台，对全国房地产市场造成冲击，二手房市场较新房市场反应更快，成交量下降近半，部分板块和楼盘开始价格松动，挂牌量出现 20%的增
135、加。二手房迅速进入买方市场，观望气氛浓厚。4-6 月，全国主要城市的二手房价格涨幅出现明显回落，并未出现全面大幅下降的局面。(1) 成交量：4-6 月多数城市成交量持续环比下降，上半年累计成交量低于去年同期图：2008 年至今各城市二手房成交量走势图50000400003000020000100000上海北京广州深圳天津成都杭州武汉南京数据来源：中国房地产指数系统本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。42中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组截至
136、2010 年 6 月 28 日，6 月各城市成交量依旧呈下降态势。其中，北京、广州、深圳、南京环比减少在 30%以上，深圳成交 6815 套，环比减少 44%，为最多。北京、成都、杭州和南京的成交量环比跌幅较上月有明显收窄，成交量下滑速度减缓，其中，杭州成交1065 套，环比跌幅减少 50 个点。广州和深圳的成交量继续下探，环比跌幅均超过上月 30个点以上，成交进一步低迷。与 09 年上半年相比：北京的成交量略高于去年同期水平，共成交 10.12 万套，广州较去年同期增长 30%，共成交 6 万套；上海、杭州、南京的成交量出现大幅下跌，跌幅均在30%以上；深圳成交量小幅下跌 4%，共成交 6
137、万套。(2) 价格：全国大部分城市价格高位盘整，但价格环比涨幅持续回落，仅深圳价格小幅下降表：2010 年 6 月全国 11 个城市二手房价格指数变化表城市指数值环比涨跌幅（与 2010 同比涨跌幅（与 2009 相比 2009 年 12 月累 2009 年 6-12 月累计年 5 月相比）年 6 月相比）计涨幅涨幅北京上海广州深圳杭州天津南京武汉重庆成都苏州418842552009291736792342226910961019146918382.10%0.95%2.08%-1.35%0.91%2.45%2.95%0.74%2.93%2.16%2.17%74.86%41.50%34.74%2
138、8.05%54.84%49.17%59.90%26.71%36.78%25.45%38.40%35.05%16.64%16.94%11.38%18.37%23.13%24.94%11.38%20.17%15.31%19.66%30.68%23.37%18.24%18.45%34.31%24.72%31.79%16.59%15.53%9.17%17.79%数据来源：中国房地产指数系统2010 年 6 月，除深圳外，其他 10 个城市的二手房价格指数依然上涨，但涨幅进一步回落。深圳指数下跌 40 个点，环比下跌 1.35%。在指数上涨的城市中，上海、杭州和武汉的涨幅较小，均在 1%以内，北京、广州
139、、天津、重庆、成都和苏州的指数涨幅在 2-3%之间。2010 年上半年，北京、天津、南京、重庆和苏州的指数涨幅累计超过 20%，其中北京的指数较去年底上涨超过 35%。上海、广州、成都、杭州的累积涨幅相对略低，但也在 15%本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。43中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组以上。与价格上涨较快的 09 年下半年相比，大部分城市 2010 年上半年的涨幅有所回落。但与 09 年同期相比，仅深圳的涨幅出现小幅回落，其他城市
140、涨幅继续扩大。与 09 年下半年相比，2010 年上半年北京、重庆、成都和苏州的指数涨幅继续扩大，且增幅均在 4 个点以上。杭州、上海、深圳、南京和武汉的指数涨幅较 09 年下半年回落，其中，杭州的指数涨幅缩小 12.44 个点，其余 4 个城市的指数涨幅也有 2-4 个点的缩小。与09 年同期相比较，除深圳价格指数涨幅低于去年同期外，其他城市均高于去年同期，其中北京和武汉的增幅最大，均扩大 25 个点以上。广州的增幅最小，仅为 6.74 个点，其余 8个城市的增幅在 10-20 个点之间。新政后多数城市的价格指数环比涨幅持续收窄图：2010 年 4 月、5 月和 6 月各城市二手房价格指数环
141、比增幅对比12%8%4%0%北京上海广州深圳杭州天津南京武汉重庆成都苏州-4%-8%-12%4月5月6月数据来源：中国房地产指数系统继 5 月环比涨幅显著缩小后，6 月多数城市指数涨幅继续下降，其中，深圳和杭州的环比增幅缩小 1 个百分点以上。同比方面，多数城市出现回落，其中深圳的同比增幅缩小 5.69个点，缩小幅度所有城市中最大，其余各个城市的增幅缩小 1-2 个点。(3) 小结二手房市场反应迅速，成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过 30%北京、杭州等之前成交火爆的城市跌幅居前。随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，加上政策影响的逐步释放，部分有购买力的需求会逐步入市，成交量亦会止跌并小幅回升。
142、本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。44中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组整体挂牌均价下跌幅度有限，除深圳外其他城市整体价格依旧坚挺随着成交量的下降，市场的观望情绪愈重，卖家迫于资金压力，成交意愿强烈，价格出现松动，市场的联动性会促使各区域的二手房价格逐渐下降。部分一线城市的不同区域均价水平变化较大，如北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在 2000 元左右。拥有中心位置和学区房等概念的二手房区域抗跌
143、性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也无松动。市场出现浓厚的观望气氛，投资客集中抛售手中房产，挂牌量大幅增加新国十条等一系列地产政策的力度之大前所未有，中央对抑制过快上涨的房价的决心非常明确，致使本已无力承受的购房者的降价预期十强烈，持币观望的情绪逐步弥漫开来，各大中介公司的看房率、进店率明显呈大幅下降态势。与新政前性价比高的房源一房难求的情况大大相反，较少挂牌的一些热门楼盘放盘量增加，且部分地区的房价出现松动的迹象。北京出现炒房客一次性放盘价值过亿的大单。租赁市场淡季不淡推迟购房计划的群体转入租赁市场，各城市的房屋租赁价格普遍出现了明显的上涨
144、态势。4 月开始传统意义上的租赁市场淡季已经到来，但是由于新政的效应，被一、二手市场挤出需求开始在租赁市场寻租，租赁市场淡季不淡，价格一路上涨。市场由卖方市场向买房市场转变投资客的离场和对后市市场走低的预期，致使卖家放平心态，房源大幅增加，同时，买家的持币观望促使短期内需求得到明显抑制，供需关系发生变化，迅速由卖方市场向买方市场转变。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。45中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组5. 开发企业(1) 销售：新政后多
145、数企业销售业绩出现下滑，企业采取更加灵活的销售策略图：2010 年上半年代表房企月度销售额及其同比变化亿元100806040200800%600%400%200%0%-200%2010:1万科万科-同比2010:22010:3保利保利-同比2010:4富力富力-同比2010:5绿城绿城-同比2010:6恒大数据来源：中国房地产 TOP10 研究组整理延续 2009 年房地产市场销售火爆的情况，2010 年 1-4 月，代表房企销售额呈现出快速上升的态势，万科 1-4 月销售额同比增长了 30.8%，保利地产、富力地产 1-4 月销售额同比增幅也接近 20%，绿城集团 1-4 月销售额同比增幅超
146、过 100%。2010 年 4 月房地产新政出台后，代表房企 5 月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下降 20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。为了应对市场环境的变化，代表房企采用更加灵活的营销策略，除了调整产品供应结构外，还密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。46中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望图：2010 年 1-5 月代表房企商品房销售价格变化情况元/平方米200001700
147、0140001100080005000中国房地产 TOP10 研究组2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月万科中海保利富力绿城数据来源：中国房地产 TOP10 研究组整理2010 年 4 月 17 日房地产新政后，代表房企先后通过调整产品供应结构和实施优惠价格策略等促进销售，5 月商品房销售均价明显下降，其中，中海地产销售均价环比下降逾 3 成，万科、保利地产、富力地产销售均价环比也均下降 10%以上。万科：价格是由市场决定的，企业不可能单方面决定价格。万科将尊重市场实际，按照购房者愿意提供其接受价格的产品。中海：中海将根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模
148、式等实际情况，因应市场的变化，考虑制定自身的销售策略。保利：任何定价都是市场行为，保利不会刻意将项目的价格调高或调低，而是根据整体市场而定。绿城：绿城完全有自己的市场节奏，会根据市场形势的变化，选择合适的营销策略促进销售。面对本轮调控，房地产企业应积极行动起来，通过合理降价促进房地产市场价格的理性回归，促进整个行业中长期的健康稳定发展，对于企业来说，虽然降价短期必将损失部分利润空间，但是通过销售降价快速回笼资金可以帮助企业降低财务和运营风险，“现金为王”的发展策略会增加持有资本，在新一轮调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地，实力强的房地产企业还可以为本轮地产洗牌积累充足的并购资金。本
149、报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。09:1-209:1-309:1-4 09:1-509:1-609:1-7 09:1-809:1-909:1-10 09:1-11 09:1-1210:1-2 10:1-310:1-410:1-580%60%40%1% 1% 1%20%47中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(2) 融资：银行和公开资本市场融资难度加大，企业积极拓展多元融资渠道2010 年上半年，房地产企业资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续
150、下降，自筹资金占比逐步上升，企业资金压力日益明显图：2009 年-2010 年 1-5 月企业各类资金来源增速及占比100%15% 15% 16% 17% 17% 18% 19% 19% 19% 20% 20% 19% 19% 20% 20%20% 20% 22%37% 38% 36%24% 24% 25% 26% 26%36% 35% 33% 33% 33%27% 28% 28% 23% 23% 24% 25%33% 33% 31% 33% 34% 35% 35%1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%28% 25% 24% 23% 23% 23% 22% 21
151、% 21% 19% 20% 24% 23% 21% 20%0%国内贷款利用外资自筹资金定金及预付款个人按揭贷款及其它数据来源：CREIS 中指数据、2010 年，2010 年来，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，企业资金来源增速持续放缓。1-5 月，房地产开发企业资金来源 2.73 万亿元，同比增长 57.2%，增幅较上月下降 2.7 个百分点，延续 2010 年以来增速放缓的势头；其中，国内贷款 5550 亿元，同比增长 43.6%，增幅较上月扩大 3.7 个百分点；自筹资金 9541 亿元，同比增长 54.3%，增幅较上月扩大 1.8 个百分点；定金及预收款 6697 亿元，增长 6
152、1.1%，增幅较上月下降 12.8个百分点。从资金来源结构看，2010 年 1-5 月，国内贷款占企业资金来源的比重为 20%，较 2010年 1-2 月持续下降 3 个百分点，亦明显低于 2009 年 1-5 月的 23%；而自筹资金的比重为35%，较 2010 年 1-2 月提高 2 个百分点。表：2010 年上半年房地产企业主要银行授信情况公司名称云南城投首创置业恒盛地产北京金隅授信时间2010 年 3 月2010 年 2 月2010 年 1 月2010 年 1 月授信额度（亿元）18010080100授信银行兴业银行、中国银行中国银行中国银行农业银行数据来源：中国房地产 TOP10 研
153、究组整理本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。48中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组2010 年，房地产企业获得银行授信的额度也在大大降低。2010 年 1-6 月，仅先后有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超过 500 亿元。2010 年 4 月“房地产新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。资本市场调整显著，增发或 IPO 融资难度加大，部分企业积极拓展票据等多元化融资渠道2010 年
154、以来，资本市场对房地产企业上市的态度更为理性。截至 2010 年 6 月，仅有中骏置业一家房地产企业于 2 月成功在港上市，太古地产宣布搁置原定 5 月 14 日进行的 200亿港元 IPO 计划；国内 A 股本年未有房地产公司获批上市。而在 2009 年下半年，先后有恒大、龙湖等 7 家企业在香港成功上市。在国内房地产市场持续调整的环境下，房地产企业上市融资计划受阻。除 IPO 受阻外，上市公司的增发计划也因股价深度调整而不得不搁浅。2009 年以来包括万科、金地等在内的近 50 家房地产企业公布了再融资计划，拟募集资金总额达 1000 亿元。2010 年，受调控政策变化影响，资本市场地产板
155、块调整显著，房地产上市公司股价大幅下调，5 月 12 日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案，成为本年以来撤销增发提案的第一家房地产上市公司。据统计，截至 2010 年 6 月 30 日，招商地产、金地集团、北京城建等今年以来公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，而其他企业的再融资方案也迟迟未能获批，上市房企再融资难度明显加大。表：2010 年拟增发房地产企业增发价和上半年末股价对比企业名称招商地产北京城建华发股份泛海建设中国宝安世茂股份预案公告日2010 年 4 月 20 日2010 年 3 月 26 日2010 年 3 月 23 日2010 年 3 月 02 日2
156、010 年 2 月 09 日2010 年 1 月 21 日拟增发价格（元/股）20.6017.2714.2711.1812.4113.816 月 30 日股价（元/股）14.8811.2510.238.018.6011.34数据来源：中国房地产 TOP10 研究组整理在银行信贷融资受阻和资本市场融资难度加大的情况下，房地产企业积极拓展多元化渠道融资，票据、信托、基金等得到更多使用。2010 年以来，雅居乐、金地、龙湖等大型房本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。49中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半
157、年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组地产企业积极拓展优先票据、资金募集等多种渠道融资，同时信托这一融资渠道越来越受到房企的青睐。近期，中华企业、福星股份等企业纷纷借道信托完成融资。表：2010 年上半年房地产企业融资拓展情况企业名称首开股份恒大地产远洋地产保利地产雅居乐金地集团中华企业复地集团中国奥园中海地产福星股份股票代码60037603333.HK03377.HK60004803383.HK60038360067502337.HK03883.HK00688.HK000926时间2010 年 1 月2010 年 1 月2010 年 3 月2010 年 4 月2010 年
158、4 月2010 年 4 月2010 年 5 月2010 年 6 月2010 年 6 月2010 年 6 月2010 年 6 月融资方式信托贷款优先票据定期银团贷款定向增发优先票据基金募集信托融资母公司注资境外贷款股权融资信托融资融资金额（亿元）RMB 14 亿元USD 7.5 亿元RMB 25 亿元RMB 96 亿元USD 5 亿元USD 1 亿元RMB 13.5 亿元RMB 23.2 亿元RMB 5 亿元HKD 12.3 亿元RMB 10 亿元数据来源：CREIS 中指数据、尽管去年楼市的快速回暖使得房地产企业资金比较充足，2010 年上半年，房地产企业股权融资难度更加困难，加上国内贷款收紧
159、，企业资金压力将逐步凸现。房地产企业应未雨绸缪，企业积极拓展融资渠道，形成多元化融资组合格局，确保企业现金流的安全。(3) 拿地：审时度势，企业拿地更科学、理性2010 年上半年，尤其是新政后，多数房地产企业拿地由激进变谨慎，丰富土地储备的区域布局和产品结构由于发展战略、区域战略、产品战略、资金实力的差距，不同开发企业的拿地策略呈现逐渐分化的势头。国资企业和上市公司出手相对豪爽，中海地产、中国铁建地产、保利香港等国有房企在一线城市新增土地储备较多，平均楼面地价超过了 4000 元/平方米，万科、绿地集团、恒大地产、大连万达等企业加强了在二三四线城市的土地储备力度，平均楼面地价控制在 3000
160、元/平方米以内，有效控制了存货跌价，为企业健康发展提供了保障。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。50中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表： 2010 年上半年房地产企业新增土地储备前 20 名中国房地产 TOP10 研究组排名企业名称规划建筑面积（万平方米）拿地金额（亿元）平均楼面地价（元/平方米）1234567891011121314151617181920万科绿地集团保利地产世茂房地产恒大地产大连万达绿城集团花样年中骏置业中国铁建地产恒盛地产中海地产龙湖地产金融街保
161、利香港盛高置地复地集团华润置地香江控股苏宁环球1040635616519410318271255220205198194190190155146134129116113251187197883061931641332412898667050925529241729503201169773119343418630192646512186879515834774498339067019094232593数据来源：CREIS 中指数据、图：2010 年上半年标杆房企每月新增土地储备及其金额万平方米4003002001000亿元2001501005002010年1月2010年2月2010年3月2010
162、年4月2010年5月2010年6月建筑面积 万科拿地金额 万科建筑面积 保利拿地金额 保利建筑面积 绿城拿地金额 绿城建筑面积 中海拿地金额 中海本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。51中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组标杆企业 5-6 月新增拿地金额和面积显著低于一季度：2010 年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团拿地热情高涨，这段时间企业新增规划建筑面积占企业上半年的比重均超过了 50%，而拿地金额占比更是均超过了 70%；房地
163、产新政出台后，企业的拿地数量和金额都有所下降，中海地产 5-6 月均没有拿地，万科、绿城集团拿地策略也出现明显调整，万科 5-6 月仅新增土地规划建筑面积 210 万平方米，拿地金额近 43 亿元。图：2010 年上半年标杆房企拿地金额区域分布100%80%60%40%20%0%2010:1-3 2010:4-6 2010:1-3 2010:4-6 2010:1-3 2010:4-6 2010:1-3 2010:4-6万科一线城市保利绿城二三线城市中海从拿地区域分布看，2010 年 1-3 月，万科一线城市的拿地金额占比为 21.2%，4-6 月一线城市拿地金额占比下降至 17%；绿城 1-3
164、 月一线城市拿地金额占比为 24%，4-6 月新增地块皆位于二三线城市；中海 1-3 月拿地金额达到 134 亿元，其中一线城市占比为 56.1%，4 月份以后除在香港和澳门新增两幅地块外，未在内地拿地。新政出台后，部分实力强、品牌优的房地产企业抄底土地市场，为持续发展蓄力受房地产新政的影响，房地产企业拿地更趋理性，部分热点城市地价的溢价水平显著下降；同时，房地产新政强调增加有效供应，令实力开发企业对中远期市场抱有较高期望，用更加合理的价格增加土地储备。保利地产、富力地产等资金充裕和实力较强的优质房地产企业继续寻找机会拿地，积极拓展土地储备。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产
165、指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。52中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表：房地产新政出台后重点企业新增土地储备情况中国房地产 TOP10 研究组企业保利地产绿地集团绿地集团绿地集团新湖中宝世茂房地产雅居乐地产富力地产阳光 100莱茵置业北辰实业荣安地产旭辉集团大连万达世茂房地产金科地产城市成都安庆安庆安庆丽水青岛沈阳天津成都杭州北京杭州上海常州长沙苏州地块名称新都区三河街道碑石堰村庆国土出字201019 号庆国土出字201020 号庆国土出字201021 号厦河湖区块 1、2、3 号地块城阳棘洪滩街道规划东地块沈北新区
166、一地块津南区咸水沽镇津南一地块成华区建材路东侧地块余杭镇凤都路北侧地块北京顺义区马坡东侧地块二杭政储出201029 号地块青浦工业园区岛区西侧地块新北区通江大道西巢湖路南地块岳麓区银杉路东、潇湘大道西地块高新区枫桥街道地块规划建筑面积（万 ）41.7648.7237.9550.8043.17139.4241.99301.0020.009.5514.736.0513.1830.0057.9520.27交易总价（亿元）3.262.712.232.4321.6219.802.7470.55.002.9012.568.617.262.7912.7513.12楼面地价（元/ ）7815575884795
167、0081420653234125003042974114230550793722016473随着新政的出台，许多房地产企业对于拿地都选择了观望，新政策可能会给中小房企带来打击，但是对于实力强、品牌优的房地产企业将是一次超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过抢地、囤地来谋取利润的模式将得到抑制。政策实施后，企业在获取项目时需要审时度势，综合评估企业自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，加大在三四线城市的土地储备，绿地集团将触角深入到安庆等四线城市，企业市场布局更合理。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 01
168、0-59306936。45.7%11.5%53中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组6. 消费者自 2009 年年底以来，国家采取一系列房地产调控措施，购房者观望心理严重，导致交易下滑，价格走低；此种背景下的中国购房群体的所思所想所感，当成为值得社会和房地产行业深入思考的命题。中国指数研究院中指调查将通过某房地产网站在线下组织的活动对购房者消费行为进行季度性的监测，以便动态的反应购房者的需求，系统分析购房者的购买能力，真实的反映了购房者的心声。本项目的访员在北京某主流房地产网站组织的看房团和一些专题活动中分发问卷。共回收 964
169、 份有效问卷。在经过系统的统计分析后，得出以下结论。(1) 2010 年二季度综合分析发现一：购房者需求不同，对房价走势的预测也不同。虽然各种需求的购房者均认为房价小幅下降的可能性很大，均在 45%左右徘徊，但是相比其他需求的购房者，投资性需求的购房者对房价走势的预测相对比较乐观。认为房价会小幅上涨的投资性购房者比重较大，为 25.0%，而刚性和改善性需求的购房者均在 12%左右；认为房价会大幅下降的投资性需求的购房者比例最低，不足 10%，而刚性需求的购房者为 27.8%，改善性需求的为 18.3%。不同需求对房价走势认知对比50.0%45.0%40.0%46.5%44.2%35.0%30.
170、0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%12.4%25.0%27.8%18.3%9.6%小幅上涨刚性需求小幅下降改善性需求投资性需求大幅下降数据来源：中国指数研究院中指调查解析：由于近几年，中国房地产市场的迅猛发展，房价节节攀高，不少房地产投资者从本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。54中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组中获利甚丰，因此即使在目前比较严峻的形势下，投资性购房者对房地产市场还是抱有一定的期望，相对其他类型的购
171、房者比较乐观。发现二：不同年龄的购房者虽然均非常关注国家房地产政策，但是对政策的信心程度却不相同。不同年龄的购房者均有 50%左右非常关心国家房地产政策，另有 30%左右比较关心。但是 50 岁以上信心非常大相对比较多，占 15.7%，30 岁以下和 30-50 岁仅为 8%左右。另外，相对而言，30-50 岁的购房者没有信心的最多，为 20.5%，而 30 岁以下和 50 岁以上的仅为 11.0%左右。不同年龄购房者国家政策关注度对比60.0%50.0%46.0% 50.8%47.9%40.0%36.4%34.3%30.0%29.4%20.0%10.0%.0%非常关注比较关注 50岁数据来源
172、：中国指数研究院中指调查不同年龄购房者对国家政策信心对比40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.7%34.5%23.9%28.4%20.5%15.0%10.0%5.0%8.1%8.0%11.4%11.9%信心非常大 50岁没信心数据来源：中国指数研究院中指调查本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。55中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组解析：50 岁以上的购房者由于生于 50-60 年代，受计划经济影响较为深，因此对国家政策导向从
173、众心理很强；而 30-50 岁的购房者相对年轻，思维活跃，对于市场机制的运作更为了解，综合考虑各方面因素，能够充分认识到市场经济是以市场为主导，政策调整为辅助，因此对国家政策实施效果存在相对保守认知。发现三：购房者年龄不同对市场上中意楼盘数量的感觉也不同虽然许多购房者均认为市场上中意的楼盘并不多，但是年龄大于 50 岁的购房者认为中意楼盘非常多占比相对比较高，为 13.7%，而 30-50 岁和 30 岁以下的仅为 3.1%；另外年龄大于 50 岁的购房者认为中意楼盘比较多的占比居多，为 20.6%，而 30-50 岁和 30 岁以下的分别为 15.0%和 9.4%；还有年龄大于 50 岁的购
174、房者认为中意楼盘不太多占比相对比较少，为 23.7%，而 30-50 岁和 30 岁以下的高达 40%左右。不同年龄购房者中意楼盘数量对比45.0%40.0%35.0%40.3%40.5%30.0%25.0%20.6%23.7%20.0%15.0%10.0%5.0%.0%3.1%3.1%13.7%9.4%15.0%非常多50岁不太多数据来源：中国指数研究院中指调查解析：由于 50 岁以上的购房者积蓄比较多，经济实力较好，购买力相对强，而价格是影响购房行为的主要因素，因此相对其他年龄段的购房者，50 岁以上的购房者会认为目前市场上中意的楼盘多一些。(2) 2010 年二季度与一季度对比不同点一：
175、二季度购房者对国家实行平抑房价的调控政策信心增强。调查数据显示二季度购房者对国家实行平抑房价的政策的信心比较大，占比 36.1%；而在一季度为 23.7%。二季度对国家平抑房价的调控政策信心非常大（9.1%）占比也大于一本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。56中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组季度（7.3%）。另外，二季度对国家调控政策没信心的购房者比例（14.6%）远也少于一季度（28.1%）。一、二季度购房者对调控政策信心对比40.0%3
176、6.1%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%9.1%7.3%23.7%30.9%28.8%11.9%9.3%28.1%14.6%5.0%0.0%非常大比较大比较小非常小没信心二季度一季度数据来源：中国指数研究院中指调查解析：本轮调控国家采用差别房贷政策，比如提高二套房贷的门槛和限制三套房贷，直接针对炒房行为，以抑制这种推高房价的行为。近两个月，国家不断的推出政策细则，坚定不移的执行这些政策。这些事实也增强了购房者对这些政策实行的信心。不同点二：2010 年二季度，认为调控政策的执行力度将比较大的购房者较上季度显著增多。一、二季度购房者对调控政策执行力度认知对比50.0%
177、45.0%40.0%35.0%45.6%37.5%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%10.2%5.0%19.7%25.3%21.8%8.8%16.0%10.1%5.0%0.0%非常大比较大比较小非常小无力度二季度一季度数据来源：中国指数研究院中指调查本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。57中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组调查数据显示，二季度近 50%购房者认为国家房地产调控政策执行力度比较大，而在一季度该比重仅为 19.7%
178、；另外，在二季度有 10.2%的购房者认为调控政策的执行力度会非常大，而在一季度为 5.0%。解析：房地产调控重在政策执行力。其一在地方政府的执行力。其二在银行的执行力。在近几个月政府出台了一系列的调控政策细则，另外银行也积极收缩银根，这加强了购房者对本次调控政策执行力的信心。不同点三：二季度认为房价会下降的购房者显著增多。二季度认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为 39.2%；而在一季度为 19.80%。另外，认为房价会大幅下降的购房者二季度占比居次，为 19.8%；而在一季度为仅为 8.5%。在一季度，购房者认为小幅上涨可能性最高，为 34.10%；而二季度下降至 11.0%。一、二季度
179、购房者房价走势认知对比45.0%40.0%35.0%30.0%34.1%39.2%25.0%19.8%19.8%20.0%15.0%10.0%5.8%11.0%16.7%13.5%8.5%15.1%13.9%5.0%0.0%2.5%大幅上涨小幅上涨保持稳定小幅下降大幅下降不好说二季度一季度数据来源：中国指数研究院中指调查解析：由于 2010 年 4 月以来国家针对部分地区房价上涨较快出台了一系列调控政策，力度空前，因此购房者对房价下降有一定的信心，认为房价下行的可能性颇高。不同点四：二季度的购房者有意加紧置业的比例显著减少在二季度，有意加紧购房的受访者比例仅为 8.3%，而在一季度为 17.5
180、%；另外有意延迟购房者的比例相比一季度有所增加，超过了 20%。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。58中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望25.0%一、二季度购房者置业计划对比20.9%中国房地产 TOP10 研究组20.0%17.5%15.3%15.0%10.0%5.0%0.0%8.3%加紧购房二季度一季度延迟购房数据来源：中国指数研究院中指调查解析：由于对国家出台的平抑房价的调控政策具有较大信心，并且认为其执行力度也将较强，因此购房者对未来房价走势抱有下行预期，多会推
181、迟购房。不同点五：购房者认为二季度的市场上合意的楼盘数量增多。二季度的购房者认为当前市场上中意的楼盘数量较多的占比为 11.8%，而一季度仅为5.9%；另外，二季度认为非常多为 4.3%，而一季度仅为 2.6%。一、二季度购房者合意楼盘数量对比25.0%20.3%20.0%15.0%10.0%11.8%16.9%5.0%4.3%2.6%5.9%0.0%非常多较多二季度一季度还可以数据来源：中国指数研究院中指调查解析：由于五月新房成交量下跌六成，部分开发商迫于资金压力开始下调价格。统计数据显示，1 至 5 月，四环至五环间的商品住宅期房均价为 20749 元/平方米，比 1 至 4 月每平方米下
182、降 944 元，为今年以来首降。同时，六环路以外房价，每平方米为 11748 元，比 1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。59中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组至 4 月也下降 228 元，为去年 10 月份以来首降。由于楼盘价格开始松动，而价格是影响目前北京购房者置业最重要的因素，因此购房者觉得目前市场上中意的楼盘相对一季度有一定增加。不同点六：二季度，倾向于社区内具有充足停车位、停车场的购房者比重大大增加。由下图所以，二季度购房者更希望
183、社区内包含有充足的停车位、停车场，相比一季度选择该项的比重由 20%增加至 27.1%。同时，认为社区内应具有小规模超市的购房者比重则由一季度的 25.6%大幅度减少至 11.8%。一、二季度购房者偏好的社区配套对比小规模超市11.8%25.60%监控设施公共健身设施6.50%9.80%13.8%13.9%幼儿园16.40%22.7%充足的车位、停车场20.00%27.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%二季度一季度数据来源：中国指数研究院中指调查解析：北京存在较为严重的停车位不足问题，而今年 4 月 1 日北京市 13 个重点区域停车费涨价，该项政策出台将直
184、接增加自驾车居民月度停车成本 15%以上，在很大程度上是引发购房者对社区充足停车位、停车场关注程度的一大主要原因。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。60中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组专题：从 2007-2009 年二手房市场变化看未来走势1. 2007 年新政前后北京不同区域二手房价格变化图：2006 年至今北京二手房价格指数走势图6500550045003500250015005002006.122007.062007.122008.
185、062008.122009.062009.122010.06海淀丰台朝阳石景山西城昌平东城大兴宣武通州崇文数据来源：中国房地产指数系统表：2007 年新政前后北京部分城区二手房价格涨跌幅度对比图新政前政策消化期价格调整期调控结束后板块2007.1-122008.1-82008.9-2009.32009.4-2010.4海淀朝阳昌平大兴通州全市64%50%61%60%57%61%2%-2%3%-2%3%5%-7%-12%-10%-15%-12%-10%71%84%63%91%102%78%数据来源：中国房地产指数系统以北京为例，分析 07 年新政前后市场变化及表现。挑选二手房源量大、交投活跃，较
186、为成熟的海淀和朝阳区，及受关注度较高、发展较快的昌平、大兴和通州区分析 07 年新政前后市场变化情况。从北京二手房价格指数走势可以看出，市场在 07 年出现了为期 12 个月大幅上涨走势，四季度新政出台后，从 08 年 1 月开始市场出现高位盘整，政策的消化期至 2008 年 8 月，这期间各城区表现各异，指数有涨有跌，但幅度均十分有限，到 08 年 9本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。61中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组月大部分城区和楼
187、盘的价格开始明显下降，价格的调整一直持续到 09 年 3 月，在国际经济危机的背景下，我国采取积极的货币政策和地产优惠政策，北京二手房市场从 09 年 4 月起开始新一轮的快速上涨。从政策前、政策消化期、价格调整期和调控结束后 4 个阶段分析北京部分城区和热点楼盘的前后变化情况。2007 年全年，北京二手房价格涨幅超过 60%，受抑制性政策影响，08 年三季度开始，北京及各主要片区价格整体回落 10%，在新政结束后，并开始积极的货币政策和地产优惠政策后，价格大幅上涨，平均累计涨幅在 70%以上。从中可以看出，二手房市场受政策影响随时间逐步加深，价格的下降和上升均需要一段较长的时间。多数情况来看
188、，伴随着成交量的涨跌，市场情绪的转换，价格也会稍后随之发生变化。表：2007 年至今北京部分板块二手房价格涨跌幅度对比图新政前政策消化期价格调整期调控结束后板块2007.1-122008.1-82008.9-2009.32009.4-2010.4定慧寺学院路立水桥亦庄通州北通州南76%61%61%72%53%60%1%1%3%3%7%2%-9%-15%-10%-17%-14%-19%71%70%63%80%101%98%数据来源：中国房地产指数系统2007 年全年，北京各板块价格年累计涨幅平均在 50%以上，定慧寺、亦庄等板块涨幅更是超过 70%。07 年四季度新政出台后，北京市场进入为期 8
189、 个月的高位盘整期（2008年 1 月-8 月），价格基本维持在 07 年的高位水平，没有出现迅速下降，到 2008 年 9 月，北京二手房市场开始 6 个月的价格下跌过程，各板块的跌幅在 10-20%左右，通州和亦庄的跌幅居前。2009 年初开始的宽松的货币政策，使大量资金涌入地产市场，及之前多次推行的购房优惠政策意味着 07 年的调控结束，北京二手房市场从 2009 年 4 月开始进入新一轮上涨。从表中可以看出，监控的 5 个板块价格在政策结束后的 1 年时间里，涨幅均超过 07 年政策前的水平，同时也回补了调控造成的价格下跌部分。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系
190、统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。62中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组2. 未来二手房市场展望结合 07 年新政前后的市场变化规律，和 2010 年 4 月的新政后市场特点来看，未来二手房市场将会成交量持续低位运行，均价出现进一步小幅下跌的局面。新政的效果将持续至少 1 年从以往的数据来看，特别是从 07 年四季度开始的地产政策，致使全国二手房市场从 08年一季度起进入了调整期，直至 09 年一季度，全国各地二手房市场量价齐跌。07 年地产政策的效果期持续了一年左右。此次新国十条的调整力度和决心
191、是非常之大，政府表明，遏止地产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。二手房的成交量将会持续低位运行，但进一步下降的空间有限虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在。市场的短期观望并不能消除需求的存在，且随着调控的深入，房价的进一步下跌，较多房源的性价比逐步提高，一部分购房需求会入市，对成交量起到支撑作用。二手房价格将继续小幅回落首先，均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量出现反复，开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。其次，从过去的变化来看，均价的降幅可能在 15%左右。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，从整体
192、看，部分地段稀缺的区域价格不会出现暴跌，而之前涨幅偏大、拥有炒作概念的区域价格将会出现较大幅度的下跌。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。63中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组三、未来走势展望1. 政策走势预判(1) 房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策的可能性较小对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未完全显现，现阶段处于调控效果的监测期，出台新的政策会更加谨慎。对于地方政府而言，相比于过往政策，新“国十条”已十分严
193、厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩、市场极度萎靡的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已相对“松动”，近期调整方向更集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面，过严政策出台可能性较小。(2) 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧
194、房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。从下图可以看出，自 2002 年以来中国工业企业利润率一直稳定在 5%-6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从 2001 年的 10%提高到了 2
195、009 年的 25%，居民储蓄“搬家”进入房地产的现象十分显著。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。64中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。图：2001
196、 年-2009 年商品房交易估算总额占同期居民存款比重走势图：2002 年-2009 年工业企业净利润率与同期商品房（新房+二手房）平均销售价格增速走势30%25%20%15%利润率7%6%5%4%工业企业净利润率基本稳定，商品房价格增速迅猛价格增速25%20%15%10%10%5%0%3%2%1%0%5%0%-5%20012002200320042005200620072008200920022003200420052006200720082009工业企业净利润率商品房平均销售价格增速数据来源：CREIS 中指数据、(3) 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来
197、，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了 70 年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2
198、005 年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。2010E1996 1997 1998 19992000 2001 2002 20032004 2005 20062007 2008 200965中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望图：北京建成区结构变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1
199、00%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%中国房地产 TOP10 研究组图：上海建成区结构变化全市1-10km（四环内）10-15km（四至五环）15km（五环外）全市1-6km（内环内）6-15km（内至外环）15km（外环外）建成区其他用地建成区其他用地资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理(4) 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。根据“房地
200、产业中长期发展动态模型”测算，房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年，房地产开发投资直接拉动 GDP 增长 1.12%，与上下游产业间接拉动 GDP 增长 3%。新政出台后房地产开发投资将难以维持 1-4 月 36.2%的高增速，对 GDP 的贡献也将因此而减小。中金公司最新的 2010 年中国 GDP 增长率预测值为 9.5%，而在 4 月初新政未出台时的预测为 10.5%。图：2005- 2009 年城镇房地产开发投资总额占同期 GDP 比重走势图：1996-2010 年三驾马车对 GDP 增长贡献比重城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重1527%城镇房地产开发投资增额占同期
201、GDP增额的比重26.53%122.625%23%21%19%17%15%13%12.52%12.93%9630.63.46.04.21.73.41.32.14.40.11.85.71.01.95.50.04.24.10.74.44.00.16.43.50.65.63.92.53.94.02.24.94.55.15.30.84.14.18.04.60.44.64.511%8.65%9%7%5.85%5%2005年9.17%2006年9.83%2007年9.74%9.33%2008年10.80%2009年 时间0-3最终消费支出净出口资本形成总额GDP-3.9数据来源：国家统计局，中国房地产动态
202、政策设计研究组测算数据来源：国家统计局，中金公司预测本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。66中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组一方面，尽管去年年底以来包括美国经济在内的世界经济出现了良好的复苏迹象，但最近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大，全球资本和信贷市场出现剧烈动荡，未来世界经济二次探底的可能性仍然存在，“净出口”在 2010 年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。另一方面，由于 2010 年银行信贷计划 7.5 万亿元明显低于
203、2009 年的 9.6 万亿元，中央和地方的投资项目能否保持在较高水平，继续拉动经济增长存在较大疑问。如果“去房地产”后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产投资和消费的不足，将影响经济增长目标的实现。(5) 宽松性货币政策何时退出是影响未来房地产市场走势的关键根据“房地产业中长期发展动态模型”和历史数据，货币政策是影响中国房地产市场走势的关键因素。始于 2008 年底的宽松性货币政策如何退出，将是影响 2010 年及以后房地产市场走势的关键因素。一方面，2009 年全年信贷投放达 9.6 万亿元，2010 年 1-4 月又新增 3.4 万亿元，超额的货币供应使得目前整个中国经济的流动性较为充
204、裕，投资投机性购房需求仍将继续影响未来的房地产市场走势。另一方面，货币政策有其自身的周期性特征。为防范信贷超额投放可能带来的金融风险，货币政策已从 2009 年上半年的“极度宽松”转为目前的“适度宽松”：2010 年初公布的 7.5万亿元新增贷款计划即大大低于 2009 年的 9.6 万亿元，今年 1 月、2 月和 5 月，央行已三次提高存款准备金率。随着宏观经济的持续回升和通胀预期的加强，宽松性货币政策将逐步退出，预计 2010 年央行加息或再次提高存款准备金率的可能性较大。2. 下半年市场走势预判(1) 土地市场：供应力度进一步加大，企业拿地机会显现下半年进一步加大住宅用地供应力度据以往市
205、场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下，如果完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地之上本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。67中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效的抑制了快速上涨的地价。政府对待土地调控政策应持
206、审慎的态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，严格执行土地政策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格，招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊，解决的根本途径是明确土地供应计划，增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发企业自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的地块，可以采取招标方式。(2) 需求：预计下半年特别是三季度
207、东部地区和热点城市的成交量持续低迷，全年销售面积将同比下降由于“新政”对市场和购房者的影响逐步释放，部分城市配套细则仍未出台、房产税等政策仍未明确，购房者的观望情绪难以缓解。中国指数研究院的调查也显示，超过六成的受访者预期房价将在下半年下跌，超过两成的受访者已延迟购房。预计下半年特别是第三季度，“新国十条”及相关政策仍将继续对购房者有较大影响，东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷，由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50%，预计 2010 年全国销售面积将低于去年。(3) 价格：企业定价更趋理性，部分前期涨幅过快的热点城市和区域可能出现下降，但整体价格将较为平稳受销售均价较高拉动，万科、保
208、利、中海等企业上半年的销售额均同比增长，但增幅普遍低于 20%，与企业年初制定的销售计划有一定距离。为了应对市场环境的变化，万科、绿地等多家企业已明确表示灵活定价或打折，预计下半年特别是第三季度将有更多企业加入。根据 2007 年-2008 年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。07:1-207:1-407:1-607:1-808:1-308:1-508:1-708:1-909:1-209:1-409:1-607:1-1007:1-1208:1-1109:
209、1-806-1 06-406-707-107-4 07-708-1 08-4 08-709-1 09-4 09-706-1007-1008-1009-1010-168中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。预计半年内“新国十条”及相关政策仍将继续发挥较大影响，购房者观望情绪难以缓解。对部分前期涨幅过快的热点城市和区域来讲，若成交量持续低迷，房价可能在下半年出现一定幅度的下降，但由于多数中西部地区的房价仍较为合理，投资投机性需求本
210、来就不突出，前期涨幅也较为平稳，预计此类城市下半年将较为平稳。图：2007 年-2009 年全国住宅销售面积增长率及价格指数图：2006 年-2009 年深圳住宅成交面积及均价深圳住房成交均价变化滞后成60%40%20%0%70个大中城市价格指数变化滞后销售面积约6个月15%10%5%0%2500020000150001000050000元/平方米交面积变化约 6 个月万平方米9080706050403020100-20%-5%-40%-10%深圳 成交均价深圳 成交面积深圳 年均成交面积住宅销售面积增长率（同比）新建商品住房价格指数(右轴：同比)数据来源：CREIS 中指数据、(4) 供给：
211、多项政策的叠加效应加大了企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响，拿地和开发步伐放缓尽管国家统计局数据显示，1-5 月开发投资、施工和新开工面积、土地购置等各项指标均显著增长。但除“新国十条”外，相关部门也出台了相关措施，如住建部的“完善预售资金监管机制”，国土部提出的“土地首付款不得低于 50%”、“加强闲置土地处理”，将加大企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响。由于多项政策的叠加效应，将对开发企业的资金状况和投资信心产生较大影响。预计下半年，全国房地产开发投资、拿地、新开工等指标将难以维持在 2010 年 1-5 月的高位，增速放缓将是大概率事件，出现绝对水平同比或环比
212、下降的可能性也很大。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。69。中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组3. 中长期市场走势展望(1) 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分与 2007 年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。
213、2009 年底，中央政府提出到 2012 年解决 1540 万户的住房困难问题（2008 年底提出的计划是 2009-2011 年解决 747 万户，新计划的完成期限延长了一年，但任务量提高了近一倍）“新国十条”要求 2010 年确保完成建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房280 万套的工作任务，而 2009 年中国商品住房的销售套数和竣工套数分别约为 850 万套和700 万套。国土资源部数据显示，2010 年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应量分别达 2.44 万公顷和 3.66 万公顷，合计占总供应量比重达 33%。同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况
214、与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处。本次房地产新政在增加保障性住房供给的同时，对原有保障性住房政策的不足之处也进行了一定的“修补”。住建部先后下达通知加强了经济适用房和廉租房在申请和使用的管理，加大了对骗购、骗领等利用保障性住房获利行为的惩处力度，并颁布了加快发展公共租赁房的指导意见，意图解决中等收入偏下和外来务工人员住房困难家庭的问题，弥补了以往政策在这方面的缺失。就此，我国的保障性住房建设逐步形成了从有产权的限价商品房房到经济适用房，从无产权的公共租赁房到廉租房的多层次供应体系。另一方面，根据中国房地产动态政策设计研究组的研究，国外大多数国家的房地产市场发展历程
215、表明，在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，现在正是中央及地方政府调动社会各界积极性做好保障性住房建设的关键时期。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。权权70中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表：国外部分国家的住房政策变迁中国房地产 TOP10 研究组国家英国日本住房政策（1）1946 年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段（2）1946-1969 年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设（3）1970-1979 年，继续
216、大规模兴建保障住房，但开始住房私有化（4）1980 年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开（1）战后至 1995 年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者（2）1996 年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭保障性住房比例不到 10%提高到 58%下降到 48%降低到 20%超过 52%下降至 44%资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理基于以上两个方面的原因，未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大（但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视），预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过 30%（若以套数计算可能接近 40%），成为未来住宅供应的重
217、要组成部分。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过 20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。房地产开发企业应密切关注住房市场的变化并积极参与保障性住房建设。图：保障性住房供应体系图价格租金限价商品房经适房无有公租房廉租房产产针对中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭具有本市城镇户籍时间满 5 年，年满 18 周岁；单身家庭申请人需年满 30 周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准覆盖范围中低收入住房困难家庭，包括通过经适房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭、刚毕业的大学生和外来
218、务工人员等具有本市城镇户籍，家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群覆盖范围资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。71中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组(2) 18.5 万公顷的土地供应计划将逐步落实，对未来两到三年的市场产生显著影响根据国土部计划，2010 年将供应住宅用地 18.5 万公顷，是 2009 年 2.4 倍，是过去五年平均水平的 3.1 倍。具体到不同类别，保
219、障性住房用地和棚户区改造用地显著增长（占比分别为 13%和 20%），中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为 8 万公顷和 4.3万公顷，占比分别 44%和 23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过 2009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷。尽管上半年 103 个城市土地供应量同比增长 1 倍，但多数城市土地推出量占计划的比例仍较低，预计下半年乃至 2011 年，土地供应量将继续维持在较高水平。随着 18.5 万公顷土地供应计划的逐步落实，将给未来几年的房地产市场带来显著影响。表：2010 年住房建设用地计划分类型供应总量图：2010 年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例
220、不同类型用地计划廉租房保障房用地经济适用房供地面积（公顷）705117402占比4%9%23%4%9%20%棚改房用地3660620%中小套型商品房用地8043144%44%大中高档房用地住房建设用地总量4325918474923%100%廉租房棚改房用地大中高档房用地经济适用房中小套型商品房用地资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理(3) 未来十年甚至更长时间，房地产业仍有广阔发展空间，其健康发展对宏观经济和社会发展至关重要无论从目前中国经济所处的阶段还是房地产业的特殊地位来看，房地产业持续健康发展对未来宏观经济至关重要。未来十年甚至更长的时间，预计每年新增城镇人口在 1000 万人
221、以上，加之多数城镇家庭目前的人均居住面积较低，中国住房的供给处于绝对短缺。新增城镇人口的基本住房需求和原有人口的改善性需求将为中国房地产市场提供源源不断的需求。另一方面，尽管过去 30 年中国经济快速发展，但目前仍属发展中国家，资本存量仍大幅低于发达国家。有鉴于此，未来十年甚至更长的时间，投资仍是中国经济发展的重要推动力。对房地产本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。72中国指数研究院中国房地产指数系统2010 年上半年中国房地产市场总结与展望中国房地产 TOP10 研究组业而言，一方面，房地产开发投资是固定资产
222、投资的重要组成部分，是过去和未来经济发展的重要推动力；另一方面，我国住房建设以房地产开发企业参与为主，住房建设规模的不断扩大、居民住房水平的持续提高，都将依赖于房地产业持续健康发展。表：2010-2020 年住房新增需求预测城镇住宅总建筑新增需求（亿平 年平均销售面积人口(亿)城市化率人均建筑面积面积(亿平方米)方米）（亿平方米）200913.3546.6%291808.52020E(低)2020E(高)14.515.058.3%60.0%35352963151161351112资料来源：中国房地产指数系统本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请
223、咨询 010-59306936。中国指数研究院中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业研究机构，拥有中国信息最全的房地产专业数据库，长期开展房地产市场研究工作，定期发布的中国主要城市房地产价格指数被称为中国房地产市场的晴雨表和引导投资置业的风向标；中国房地产研究组每年定期发布的中国房地产企业系列研究成果，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。此外，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会秘书处和中国房地产动态政策设计研究组办公室均设于中国指数研究院。主要历程：年建立中国房地产指数系统（），覆盖全国主要城市；年建立搜房研究院，集合国内外房地产行业研究领域及实战精英；年建立中国别墅指数系
224、统，首次量化房地产别墅市场价格走势；年成立中国房地产研究组，系统、客观研究最具影响力的房地产企业和最具开发投资潜力的市场；年整合中国房地产指数系统、搜房研究院、中国别墅指数系统、中国房地产研究组等研究资源；年对已运行年的中国房地产指数系统进行全面改进，同年建立中国装饰装修及材料指数；年建立中国土地价格指数系统；同年，与中国房地产业协会共同成立中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会；年与国家住房和城乡建设部政策研究中心共同发起并组建中国房地产动态政策设计研究组。中国房地产指数系统中国房地产指数系统（，简称）是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法
225、。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于年发起，分别于年和年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、中国房地产业协会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统（）目前覆盖全国主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场的晴雨表和引导投资置业的风向标。中国房地产动态政策设计研究组为独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方中国房地产动态政策
226、设计研究组，办公室设于中国指数研究院，旨在：独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；设计建立房地产业中长期发展动态模型，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。联系方式：中国指数研究院总院地址：北京市西城区西外大街号西环广场座层邮编：电话：传真：中国指数研究院华北分院（天津）地址：天津市和平区南京路号津汇广场期层邮编：电话：传真：中国指数研究院华东分院（上海）地址：上海市浦东新区福山路号全华信息大厦九层邮编：电话：传真：（杭州）地址：杭州市庆春东路号庆春发展大厦邮编：电话：传真：中国指数研究院华中分院（武汉）地址：武汉市 口区武胜路号泰合广场室邮编：电话：传真：中国指数研究院华南分院（深圳）地址：深圳市天安数码城创新科技广场一期室邮编：电话：传真：（广州）地址：广州市天河区天河东路号丰兴广场座八层邮编：电话：传真：中国指数研究院西南分院（重庆）地址：重庆市渝中区世贸大厦楼号邮编：电话：传真：
