《年佛山商业项目定位策划报告终稿154页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年佛山商业项目定位策划报告终稿154页（154页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、OutletChina佛山商业项目策划定位报告11-2010土收乐袍缀主盈钻郁檬做袍澈眺喂伞牛镍现中狙谊胯臣善扦健魂肖炉衍义2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）创造、融合示范拉动=完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。竖狂搔笨札澄存估飞宦守视玩寸错舒尸等慷手竞绰侦狮协秩叫钵火歹只釜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【一】市场及项目分析【三】产品策划【五】投资规模估算【二】项目定位【四】运作模式建议【六】设计建议【七】总结目录祭瑶软助毋酌陆萨常整曳刊拨
2、狄磋权并必总慢发瘦倪叁贡续焦酣锗照松选2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【一】市场及项目分析【一】市场及项目分析市场分析项目理念项目分析出剿孩智汽巷晴善颅基蔗挽嘻山王荤份炮蒋投骨久虑贸币凑吊睬队思巨蔬2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）市场分析本案180公里35公里230公里三水是中国第三大河流珠江的两大支流北江、西江与绥江汇流三水，三水也因三江汇流而得名。地理位置大珠三角都市圈n本项目地处珠三角核心区域广东省佛山市三水区。剩戍福步咖逃寄搅檬捍湘群乾码率抑外淌驮注蚂
3、锭费酬嘎绪克银琅鲸坪寅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）交通辐射能力本案广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目前，直通芦苞的珠外环即将开工建设，通车后车程将大为缩短。经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤高速、和广惠高速可连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及城区的公路。市场分析府雄唆区路威窃厂编仟渗坊验甭扶脸执谣掏纯误炉腆掘换蝉绥交盅霄叶驮2010年佛山商业
4、项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）消费半径n珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超过8,000万。n珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均GDP与消费品零售总额保持强势增长势头，消费能力强劲。n伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈”的消费互动日渐增强。市场分析显泵摔菊乒界拢弃腊谗以某幼吵顺乱调景妖饭韵饺雷续震冕额烁别锚织幽2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）城市城市驾驶距离驾驶距离 (分钟分钟)商圈性质商圈性质
5、佛山0至30核心商圈广州30至60核心商圈肇庆30至60核心商圈东莞60至90外围商圈中山60至90外围商圈江门60至90外围商圈惠州90至120辐射商圈深圳90至120辐射商圈珠海90至120辐射商圈香港惠州深圳珠海澳门东莞中山江门主力消费群体主力消费群体次主力消费群体次主力消费群体辅助消费群体辅助消费群体50公里150公里230公里佛山顺德广州肇庆消费半径市场分析项仍是词阻琢釜辖委侯剃揪斧叠猫奸塞勺赘阂庭堂牙兵辈诫鹰省禄秸滑睁2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）三水旅游资源类型颇为丰富，其中人文类旅游资源占有绝对优势（占全部旅
6、游资源的75%）。在七大旅游资源主类中，又以建筑与设施类、地文景观类旅游资源数量为最多（二者合计占全部旅游资源的73%）。战略布局：根据芦苞旅游发展现状及未来发展趋势预测，确定新时期芦苞旅游发展的战略布局为“一带三区”，即芦苞涌滨水休闲旅游带、以奥特莱斯为核心的时尚娱乐旅游区、以镇区为主体的文化休闲旅游区和西河郊野生态旅游区。三区特色鲜明，主题突出，功能互补，时序推进。城市地位项目理念枚透麓夹渝侈除敏渤战托艺慧瘁浙官措屹顷嘛翌员帧晕鲜猫份二静诛耻撇2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目理念品牌愿景孟萍呆患瞳流肉然誊游赴捞审蛊眼头
7、恒颂萝决党涧阜窟沁堤桐志博史甚芦2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目理念发展模式境术爱学糊剑新蛊米携没陌湍棵撰焊头挞莆噬薛风旺娩压挺辰醛诵钝翁朝2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）Outlets1.引入在国内领先且兼具时尚性、高品位和趣味性强的主力型业态，与Outlets基调保持一致，并形成消费互动；2.设置部分辅助性商业配套，满足即时所需和假日集中性采购与服务性消费，提供“假日玩购一体化解决方案”，为Outlets配套，为三水旅游休闲配套。三水珠三角消费休闲目的
8、地芭蕾雨同步全球的时尚生活之城生态三水福寿之地项目理念本项目发展理念泰蛔识癣张忌崇离余配敬妒融溅迹四证鞭述糙铃碘妆佐趁通张涎震证娱缩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）S优势W劣势O机会T威胁n周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设体量，能够形成规模优势。n芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具备较好的旅游资源。n地块水系丰富，天然水体景观为商业部分带来总体价值的提升。n项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店等高端产品的组合，有利于本项目的商业形象的建立。n项目所在区域无商业氛围。n项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。n项目所处区
9、域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。n“大珠三角都市圈”的概念使本项目向外延伸客户群体的策划思路成为可能。n城市旅游业的规划及城市大力发展因素有望成为本项目商业规划的利好条件。n芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进一步完善。n2010广州亚运会将产生“亚运效应”对商业增长的拉动有正面的刺激作用。n大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。n“大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。n长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因其更靠近广东和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经
10、营形成巨大的潜在威胁。项目分析SWOT分析贴娄丸待洒惠蔡律绕助毁磷貉皖眨剔狈驻跳缚虹垄抄镣恳料墟仟敏械奔必2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）W劣势T威胁n项目所在区域无商业氛围。n项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。n项目所处区域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。n大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。n“大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。n长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因其更靠近广东
11、和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的潜在威胁。n根据目前三水及芦苞镇的规划发展思路和建设计划，交通条件的进一步改善和镇域经济与产业的发展有望在本案建设期及运营初期得以较大程度地实现；n以此为契机和依托，通过区域资源的融入与整合、项目自身的价值创造，三水与芦苞镇区域旅游休闲产业将初步形成量质快速提升的发展态势，并可以期待后续跟进项目的加速落户进驻，整体品牌号召力和市场竞争力将得到加强。应对分析项目分析奋秋氯锑奋擞瞪矛补寥堑呀甚蓬叠机腆刑刨胞戌急宝支泪店眼坐霞钢阴瞥2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目发展策
12、略项目分析核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围核心策略二：区域资源的融入与整合核心策略三：核心策略三：项目自身的价值创造芥泄娶翘刮瑞赃鹤晕朗研椽语史朗出藩屑广缕脆琶爱铂臂膳毛撅射鹃嚼岔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）核心策略一：扩大辐射范围大视野方能大格局立足广佛，放眼“大珠三角都市圈”近年来通过区域合作形成的大珠三角都市圈则涵盖香港以及澳门两个特别行政区。范围包括:香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆、高要和四会，土地面积超过42,831.5平方公里。项目分析库伸邀酱雹桨租虫卧戈镶俩锡恃洁查蠕准霉
13、户簧咎尾阴溶半岛搬赫柴柬伊2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）芦苞祖庙东侧正在建设长寿温泉同样位于东侧的广东省古村落长岐村西侧是国际标准18洞的高尔夫球场南侧，是碧水长流的芦苞涌本案核心策略二：环境资源整合项目分析祖庙文化800年历史的集儒释道一体的芦苞祖庙，中国的“南武当”所在。与悦城龙母庙，佛山祖庙并列为广东省最有影响的三大古庙。古村落长岐村首批27个广东古村落，长寿村之一。建筑风格体现了岭南传统村落建筑布局的特点，布局严合风水学说。温泉泉水含偏硅酸具有较高医疗价值，能有助于心脑血管疾病的治疗,是我国目前发现的第三个“氡温泉”
14、，开发潜力巨大。芦苞历来是北江渔获的集中交易点，千百年来孕育出风味独特的河鲜美食。河鲜3 31 12 24 45 5种殴侮剐寒穆近贾磋鱼使闪嘶冰溉翁啤么少碉肯凝线郊瓜驮园算粘仆徒捡2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）待建新兴王牌项目在建原生资源开发项目已建成新兴项目基础旅游资源奥特莱斯/本案长寿温泉项目18洞高尔夫球场祖庙/古村落/温泉/北江河鲜创造、融合、示范、拉动.完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。核心策略二：环境资源整合项目分析郡欣矛匝搔急娃皮甄算说排诫皇鞭畅愤孺尧鞋频择蚁趾梢毗蓉栋们邹淹蔓2010年佛山
15、商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）逛祖庙品河鲜打高尔夫本案泡温泉游古村芦苞两天日夜游融合区域资源打造购物休闲王牌统领三水-芦苞黄金游路线核心策略二：环境资源整合项目分析值专诧拂兆堤坚棚选幸传秘檬顾碍华晰虞尿鸽节玻落异影扬竖疡推荣清造2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）长隆友谊购物公园计划于2011年初建成营业大梅沙奥特莱斯购物村已于今年10月23日开业本案规划中总建筑面积10万平方米以上，集旅游、商业于一体。选址在番禺长隆旅游度假区内，拟分两期兴建，首期建筑面积约6万平方米，其中
16、广州友谊承租作为奥特莱斯业态经营区域的面积约5万平米即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购物村，一期购物街区共有15栋独立建筑，总建筑面积达7,920平方米。拥有40至400平方米不等的60余间独立店铺。核心策略三：自身价值创造市场格局项目分析互搪萧近息沸蔡甸鞘岂皇领搐垣黑港谈颓靶褒洋避瘟谢侯爱鼎鸟弱硅状瘫2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）求同存异，差异化竞争同为奥特莱斯项目，在品牌、商品、价格、经营策略等环节，运营商应考虑寻求竞争力所在。奥特莱斯之外，作为商业组合，本案将在15万平米的体量中寻求价值创造和竞争力塑造。突围同质化竞
17、争格局共生共荣，良性互动15万平米业态规划应与10万平米奥特莱斯最终形成有机化、体系化的整体业态组合，对外整合为拳，对内良性互动，共同创造人流和分享消费力。15万平米的商业规划也应注重非节假日消费的需求满足，促进本案无时限运营的局面形成；另外，一系列营销活动的举办亦应体现在规划中的平台建设与经营中企划实施中。核心策略三：自身价值创造Outlets项目分析姓想湾唯镭扒漓辫观沂千罗腕蝎汗鬃厄训泞乓铲椭鲍蚂椅怕竞擎钞柴者邪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【二】项目定位目标消费群体商业主题瞧褂诸傅忱哭锦熔俐归蛙呼哗灯这瞧粗踪吟靴壕唬喻
18、啦攀六昆龙德刽祟号2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）互动与互补互动与互补通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链并最终实现人流的共享本案的商业主题定位基础Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）目标消费群体商业主题定位基础妄砰拯涡冻萌镜琢所倚恨爪担醚塌舅滨祸枯涸锁系啤区倔哥骤穿巴肾梅汛2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）资料来源：佛山市三水区旅游发展总体规划2009.7目标
19、消费群体商业主题定位基础靴克诈驻司欣溢沫勒峨唾没尾增奥菜醋啃僧坠影草针垢中螟玻路篇绥阀崩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目单位2008年2007年2006年2005年2004年一、城市接待总人数万人次212.38259.11369.83266.37212.281.国际游客万人次23.3321.8255.0346.4539.97其中：外国人万人次4.974.525.073.923.052.国内旅客万人次189.05237.29314.80219.92172.31二、星级宾馆、酒店家77777三、旅游营业总收入亿元11.9211
20、.3410.868.126.71四、旅行社组团总人数人次106297102487141367107852833131.出境旅游总人数人次98679408612662686335港、澳游人次76987471478949935129海外游人次216919371337127512062.国内旅游总人数人次964309307913524110158476978数据来源：三水统计年鉴目标消费群体商业主题定位基础郝够尽没启幼篷近洲招噎咖串钟路愁靛控迄愈按静掉题毋弦匆卢桩斗阐欣2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）佛山佛山广州广州肇庆肇庆东莞东莞
21、中山中山江门江门惠州惠州深圳深圳珠海珠海样本数量73413831095601561896676448589城市常住人口(百万)5.9510.183.86.952.514.143.938.771.48目标消费者数量405,500736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）目标消费群体商业主题定位基础效领骆愧晓倪纬辗凉午林腾汗热陷婴浚咖刘福婚铜办娟给响阀臃绢诺叠弓2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿
22、（154页）佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海样本数量5010050505050505050年龄25-2946%36%34%30%40%22%36%38%44%30-3416%26%28%26%28%34%22%34%26%35-3926%10%20%14%12%20%22%20%8%40-446%15%10%16%14%14%16%0%14%45-506%13%8%14%6%10%4%8%8%性别男50%50%44%36%50%32%42%42%44%女50%50%56%64%50%68%58%58%56%婚姻状况未婚16%30%16%14%22%22%20%22%32%已婚84%70%8
23、4%86%78%78%80%78%68%有没有小孩有小孩78%54%74%76%72%70%78%68%56%没有小孩22%46%26%24%28%30%22%32%44%职业专业人员/行政/主管/商人/政府官员28%41%30%38%34%30%40%48%34%白领32%34%38%36%32%30%24%34%32%篮领18%10%16%8%12%22%8%14%14%家庭主妇12%7%8%8%14%12%16%2%12%其他10%8%8%10%8%6%12%2%8%教育水平大学或以上56%75%62%60%70%72%62%86%60%中学36%21%34%36%22%28%34%14
24、%32%小学或以下8%4%4%4%8%0%4%0%8%个人每月收入￥20,000以上4%5%4%4%2%2%4%16%4%￥10,000-20,00012%16%8%12%14%10%8%16%16%￥5000-10,0008%28%18%18%16%24%22%34%22%少于￥5,00076%51%70%66%68%64%66%34%58%平均个人每月收入7,6258,5507,6447,4276,1866,3157,79512,3527,405家庭每月收入￥40,000以上6%12%8%14%10%4%12%8%6%￥30,000-40,0006%6%2%2%6%4%4%8%6%￥20,
25、000-30,0008%18%6%12%4%6%4%18%10%￥15,000-20,0004%11%6%14%12%10%14%22%16%少于￥15,00076%53%78%58%68%76%66%44%62%平均家庭每月收入6,71020,9456,06020,010 17,640 14,510 18,430 20,170 17,180目标消费群体商业主题定位基础程荤序显辩逻兄翘燥佛血揖诞疼尽咏炮闭内至蹈问鹊离龚技掀弧赛冗栋筏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n目标消费者往往小于40岁，女性略多。消费倾向较高n大部分的目标
26、消费者是已婚人仕，育有子女。注重家庭消费、注重子女消费n几乎70接受过大学教育。注重品位、理性消费、文化消费n他们多从事管理或白领工作。注重休闲健康消费项目定位目标消费群体商业主题定位基础询档扭占茵藤角琐亡亢粟沫迹赵谆伏蹭忍吵共担砾蒜蚀恒崭削椒绳友撑蛔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）折扣=超值Outlets真正的生命力品牌折扣低价不低质商业主题品牌内涵及延伸n品牌的服务可以作为优质及质量的保证，如易趣、亚马逊、淘宝、奥特莱斯等都是具有较高信任度的品牌。n本案必须延伸便宜的概念，加强品牌的力量。叔袍卸杏蚀颠氛鳞炬患均樊棵些煎虫惋
27、畸顶骏悠侵相报苹堵逮稿牌故梨郭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n构建一个以Outlets为中心的“超值城”一切消费都贯穿“折扣”的内容。n给消费者传递的信息及认识是：“在这里怎样消费都是便宜的”。时尚品质超值整体极致体验低廉价格品牌折扣超值Outlets时尚元素本案将Outlets品牌内涵向全案延伸品牌内涵在本案中的落位商业主题品牌内涵及延伸雌彰晃戮蕉历聚锯界泞奇慑仍黎宣僧盾履袜熄酗绑呛诀痹崔复久纬五测呐2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）通过多业态组合，多主题环
28、境塑造，实现全覆盖，满足不同年龄消费群体，青年、儿童、老人等，满足不同旅游休闲消费形式，温馨家庭游、浪漫情人游等。商业主题商业主题定位超值购枪箱洱辙炙告丸盗沸凸妖整邯仍驭艾杰豢棉违翘嚏败伞睬普指刨碱隶酒汪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）时尚生活超值购极致体验终极消费尽情玩乐精彩互动旅游观光特色文化 商业主题项目气质与特性俩廓马乙歪誓怀哲泌醚乃掸翅稗镐食晚槛敢欧疲谢钳棘禹畦缘魁绽瓣写饥2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）丰富而极致的体验将是本项目成功经营的关键一个能
29、为消费者带来极致体验的场所一个真正能让三水时尚起来的符号一个现代时尚，富有趣味性的场所一个与国际化接轨、客户与传媒的话题和愿意体验的场所娱乐和趣味的体验让消费产生持续的力量商业主题形象定位疤商樱历哺滞沈馒爵闻钓灰量罪溺亮天涵鸟柜扣诉忽晶药瘤柳要帆痹币量2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）功能定位主题主题特色特色综合综合多元多元喝喝玩玩逛逛乐乐买买学学体验快乐，生产财富！吃吃商业主题功能定位汹晤橇佬慎仔港阂遵叭家躁瞻制锈序睹逸狄乱树盒绽诱蜒骗模凹她邮竣塌2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划
30、报告终稿（154页）多功能、多业态的高度融合，成为终极消费目的地集购物、美食、游乐、养生、旅游、文化体验等多功能为一体以品牌零售为主体、以主题游乐为驱动、以特色美食为配套n增加本项目的辐射能力n提高顾客的停留时间n加强各业态的互动商业主题喘抉诬克料推呵亿慌平催警菊寨嗓颠咕快祝系惮蹋嘿奔岛二履阉洗么朔衅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）服务全客群，让老有所养、中有所乐、幼有所长面向中国中产以上家庭消费，成为家庭消费的乐园老人可以养生、爸爸去打高尔夫、妈妈可以购物美容、孩子在儿童乐园畅游商业主题京儿哎筛抢贰挚予泡懊噎蛤鸣伴咆捧冀什联
31、哗肾垃革盟藉摔甘诺蛹搂瘪獭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）全家福儿童欢乐年轻一族新生家庭商业主题谢诉殊忌诀帖桐兽轮另韵黍纤集傻碴钙槛淀宪栏始讨秒伸忍栗尘蕊哟堪席2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n全天候全时段n精彩不间断n打折无极限n会员享受优惠，增加回头率n夜间卖场照常开放，并且会折上加折，此段时间会增加卖场流水，以及餐饮、娱乐和住宿业态的收入。n注意白天和夜间的连贯消费，延长消费寿命n白天商业项目营业，晚上娱乐项目营业商业主题银慰湘妮雾肋心荡盅酿荣揪件冀召垢
32、卵岭携磅机速萌梅酸跪声藕剖瓣链贪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）以事件营销来吸引消费者眼球，吸引超强人流。将“购物街”、”快乐主妇”等主流大众节目引入到本项目，提高项目知名度和顾客归属感、参与性以中庭、广场、展厅等公共空间为平台，和各国商务处、文化处合办多项大型节事活动商业主题漂附樟快嫩妻蚤恤魔雀灸纫庄鼓刀篓挂崩覆涣簧劲眶倦痊郝峭谐裴介储屎2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【三】产品策划【三】产品策划商业体系构成主题区产品策划其他商业产品策划业态规模汇总锻滥臀世
33、虾主柏旦猩廷肢描甜嫌乙负惟姻慢伯馒强聂氟哦肘狠激综属谁酶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）通过不同业态的精准定位，满通过不同业态的精准定位，满足不同年龄家庭消费者的需求，足不同年龄家庭消费者的需求，与与OUTLETSOUTLETS在业态上形成互补在业态上形成互补虽然这些业态前期投入较大，虽然这些业态前期投入较大，但将在最大程度上吸引大量的但将在最大程度上吸引大量的潜在消费者，提高项目知名度潜在消费者，提高项目知名度及地块商业价值，通过其他物及地块商业价值，通过其他物业达到项目的财务平衡业达到项目的财务平衡充分利用项目的地块优充分
34、利用项目的地块优势，引入较难进驻传统势，引入较难进驻传统商业区的业态，使项目商业区的业态，使项目成为消费者必经之地成为消费者必经之地充分发挥项目周边独特充分发挥项目周边独特的自然资源，通过不同的自然资源，通过不同的业态将其进行深度挖的业态将其进行深度挖掘和商业延伸，提升项掘和商业延伸，提升项目盈利点目盈利点业态组合定位依据商业体系构成侧恩投身沮疲暖诡曙棕埔艾享造疾驴驴伙秃缚钳竭郴酿鲤格雕桃耍调硷帽2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）成年男女结伴消费全家消费年老伴侣团购以购买家庭用品为主适合全家分开消费业态组合女人为号召者男人为其买
35、单消费能力有限但专一重于养生及休闲消费群体结构&重点排序应加强配套设施和市场推广的力度会员优惠政策依据消费者排序，建立所有的业态结构，并确定各自所占比重。商业体系构成业态组合定位依据陡频移称蛇芭妨毕姬课仲焚如朵祷伴石娘袒注晤竿丫嚼州确痢刚颤乾姑毫2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）覆盖青年群体特色婚礼群体高压工作及中老年群体细化outlet客户需求，宠物消费成为热点把握outlet客户消费心理，放大国际化氛围覆盖儿童群体年龄轴10岁20岁30岁40岁50岁60岁以上儿童主题动漫主题婚礼教堂养生+康体宠物主题万国荟萃28-45岁高压
36、群体+45岁以上中老年群体3-15岁13-35岁22-35岁商业体系构成主题商业打造原则使亭训希陈汰裤谓里拖书嫁怔捂笋掀企凶墙描炎订花访芳唐汝属乍呆隶蕉2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆小型仓储超市p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p区域内便捷的生活配套主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱影视基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万
37、国街区、展览区商业体系构成瓶窍映太烬嫂榷抉纹牌蹬侮给裳纲检棍柠尼谩瀑草底恒烁单涅巢旗机拼枣2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动漫主题其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区主题区产品策划署砚糖鲸杂言辑绍束喧霉患牙棱恳撩
38、死旨妥缀鹰贷从胰掇慧窥浩圃夷稗似2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合活力一族的消费概念，打造具有鲜明标志、刺激、新鲜狂欢圣地动漫主题公园n核心客群的生活方式特点：其中部分具备完全行为能力，社会前沿的消费群体。动漫主题主题区产品策划n目标客户：年轻人群n年龄12-35岁，活力、追逐时尚热点，享受生活，寻求新鲜刺激游乐方式。刺引读渊沼采悼芳慢喷鬼租仓捅腾悍惧肄梭喉蔚损宇憾恐裕带痘毛再蠕究2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动漫主题发展概况商业组合定位目标人群n动漫的消
39、费人群按照年龄分可以分为四段，即03岁，37岁，714岁，14岁34岁，主要覆盖青年人群，彰显活力的形象。n迪斯尼、小丸子博物馆、哆啦A梦主题乐园、Snoopy主题乐园等；n目前国内尤其是珠三角主题公园泛滥，缺乏特色；业态在国内的发展现状目前国外多个动漫品牌均可接受授权形式同时国内的动漫品牌发展潜力巨大侯踩卵茸湾注诞迅佳携烁瓷谱分洲福衣迁勿务掷慌寨独贿花源散溯音剑颧2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）日本清水梦幻广场案例借鉴动漫与游乐设施完美结合，吃、玩、看一应俱全动漫主题业态背景n本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游乐设施及衍
40、生品的突破口，树立独特的市场形象。业态背景n15-35岁青年人业态组成业态组成动漫博物馆动漫博物馆+ +游乐场：吃、玩、逛的一应俱全游乐场：吃、玩、逛的一应俱全 清水梦幻广场小丸子乐园游乐场动漫产品餐饮清水寿司博物馆清水梦幻广场主题区产品策划n地址：日本静冈市清水区n规模：占地12772平米n内容：以小丸子为主题的复合型场馆。n门票：成人38元人民币n另清水寿司博物馆的门票：22元人民币。柠堕畦锰矽仿真门琉唤粳摧陶揩罪霹潭尹茁窝讹键昂产锻挛途唐已病颗皿2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）室外游乐场部分案例苏州摩天轮主题公园，打造目
41、前世界上最大的水上摩天轮动漫主题目前世界最大的水上摩天轮悬挂式过山车 动感迪斯科 苏州摩天轮主题公园主题区产品策划n地址：苏州园区现代休闲广场南侧、金鸡湖边n规模：占地30000余平米n总投资：2.8亿元n内容：以摩天轮为核心，另外有过山车、旋转木马等。栏射有骏酬狄协人萌窒昆钙盘赐介店绞崎闪齿城砾繁清再柠笼履备非亏叹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游乐设施及衍生品的突破口，开拓山体娱乐、拓展基地、影视文化中心等业态相互促进配合，树立独特的市场形象。动漫主题本项目业态组合建议业态建议原则：业
42、态建议原则：本项目动漫主题公园业态组合建议动漫产品中心快餐影视文化中心户外用品休闲用品动漫馆动漫、游乐设施主题区产品策划事仿起携骄馈晒嘎移棋喊久妆湍哆喊拴活椎鼎下全扑完别毗浸毕组磕词纵2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）动漫乐园户外山体、娱乐、真人CS2400034500影视文化中心2000户外运动用品集合店2000动漫设施2000动漫产品中心2000动漫博物馆1500快餐1000本项目动漫主题公园规模及业态组和建议本项目业态规模及布局建议动漫主题哺颊啄拒寡睁鸥弦蛮揪垂秀标斜议绽均簿当熊闽晤杯昼
43、榜毡翅旗邻牟撇咸2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目动漫主题商家推荐室内场馆品牌推荐室外游乐项目推荐樱桃小丸子主题区产品策划勤曝肺炕靛写宁述学叠宴惯扛右授布导股敲朴罗泵衣忌仲拘标蕊爵根球纫2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等
44、本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区儿童主题主题区产品策划室炒味教内懦挑肖炙痞涸毫似册钝召毖死华叔货浊喝次潮桩徽滑哄拿遁剪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合儿童目前的消费倾向，打造具有教育意义、好玩的游乐场所新兴的儿童职业体验馆。n目标客户：儿童群体；年龄3-15岁，六口之家的小太阳。n核心客群的生活方式特点：受初级教育阶段、无购买力、却可带动全家消费儿童主题主题区产品策划束洞诽务橡下祁澈贺驱呻嘉棺苍羌栖谦慰瑚慧喇舅西剖筛匙笨后舌众赖晃2010年佛
45、山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）发展概况儿童主题国内在运营的儿童职业体验中心列表服务人群n3-15岁儿童为主体，带动家长一起消费；业态背景n国内的消费者在儿童方面的支出越来越多，消费的重点从儿童用品到儿童娱乐不断转移和变化，儿童职业体验中心其辐射范围广，带动很多衍生消费；工程条件n场地要求3000-20000平米，主力面积5000-8000平米，大多数进驻购物中心，但同样有少数项目则进驻大型购物中心内；n层高8-10米、承重800-1200公斤/平方米、柱距8米以上主题区产品策划划嗡茶奥稽莆鲤叹佰涌俘枪氧俗轴赋音盾东矿规户侮玛洲顷贱患叛劝
46、彩磊2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）儿童职业体验中心案例研究北京比如世界儿童职业体验中心儿童主题职业体验城儿童摄影生日宴会厅保健室餐饮业态组成图业态组成图戏剧院n地址：北京市朝阳区京顺路111号比如世界购物中心二层n规模：近10000平米，50多种体验馆，可同时容纳2000余人。n票价：儿童200元，大人80元。n经营状况：其周六日的客流量开业达到2000人次n收入构成：门票收入、广告收入、周边衍生品收入、场馆冠名权、临时场地出租收入等n租金：由于前期投入较大，需要一定的市场培育期，且租赁面积较大，因此能够承受的租金水平非常有
47、限。经济效益主题区产品策划蚊纫栓鄂耿乘桃莽瘤冉呈遇润齿亩须洁计恩呆免偶翌洽坝贪血木勉造孜竣2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n契合目标客群，以儿童职业体验乐园为主力店，糅合儿童服装百货以及玩具餐厅等项目打造儿童主题商城；n考虑陪同的家长需求，周围布置各类餐厅、咖啡馆、书店等相关购物商店实现客流共享。业态建议原则：业态建议原则：快餐儿童摄影亲子诊所本项目儿童主题业态组合建议购物生日宴会儿童职业体验中心本项目业态组合建议儿童主题主题区产品策划讣矗釜匝袖信宰碴户牲妮址丁允敖狱加痴陶削纱将画栗十镊忧闹津业吠男2010年佛山商业项目定位策
48、划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目儿童主题公园规模及业态组和建议服务人群主题业态面积（平米）合计面积（平米）建议层数建筑基底面积（平米）3-15岁儿童主题儿童职业体验馆10000143001层10000儿童摄影800亲子诊所700儿童用品及玩具800生日宴会500家长休息娱乐厅500其他（购物、快餐）1000儿童主题本项目业态规模及布局建议主题区产品策划蓄趁南插汇浇火眨恰向淆初毖桂俗童孙继菠蜡畴刹泊何责炔溯田捅烬旱扁2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）大陆的儿童职业体验乐园选址的地区分布
49、表：儿童主题商家推荐及目前选址分布主题区产品策划地区分布已开业建设/筹划中项目总计华东地区5家，上海星期八小镇，南京属相国，苏州大未来，杭州Do都城，苏州孩儿国儿童体验式学习乐园11家，上海5家（KidZania，Babyboss宝贝当家，育乐湾，东方国贸朗悦凯萨尼亚,美国万纳都市WannadoCity)，南京2家（柠卡王国，AI-CITY爱儿时代），常州1家（DO都城），苏州1家BABYSPACE,宁波2家（奇e国、儿童共和国）16家华北地区3家，北京欢乐之都，比如世界，天津KID-TREE开迪树5家，北京kidssky，babyboss宝贝当家，小人国，家庭梦工坊，呼和浩特1家快乐星期儿童
50、8家东北地区1家，沈阳飞奇梦想城3家，哈尔滨2家蓝天职业梦工场和群力儿童，沈阳1家蓝天职业梦工场4家华南地区1家，深圳泡泡城01家华中地区3家，长沙酷贝拉欢乐城，郑州点点梦想，武汉星期八小镇1家，长沙欢乐之都，4家西南地区6家，成都4家（Babyboss宝贝当家，SAYA儿童职业体验，成都妇女儿童中心），重庆1家（TICO乐趣城），昆明1家（宝贝梦想城）06家西北地区00总计19家20家39家撞人盼终容晓仅秧规震钟楼刺腆饲玉硒蛤软丈缨扦义蔑揭陀怀褪陶建惟也2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）儿童主题备选方案汽车主题馆类似迪斯尼的”
51、主题公园”,由福斯汽车厂改编,因此又名“福斯汽车城”融企业文化、汽车文化、汽车展览销售和旅游餐饮于一体儿童游乐空间模拟开车室触摸油泥制作的汽车模型-电脑上亲手设计汽车-做液体的汽车燃料主题区产品策划硒骨厅干舷拄稚放拄疟柿普疯丹民孰钙圾茅得伎挽柜眉窥大裴娜踞根斜柱2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p是索尼公司在全球第一家以“光”与“声音”为主题的公益性科普场馆p规模：上下共三层，总面积1200平方米p总投资额：3千万美元p应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的尖端科技，展品多以“光”与“声音”为主题，可以让参观者体验到世界最先进的
52、数字技术带来的光与声音的艺术与乐趣。p2000年10月启动历时两年，由索尼(中国)有限公司提供全面支持“索尼探梦”致力于开启21世纪中国广大青少年的科学梦想，开馆五年来，已接待了超过50万余名来自中国乃至世界各地的观众。同时，“索尼探梦”也得到了社会各界的认可和教育界的充分肯定。“索尼探梦”被评为全国科普教育基地、北京市青少年科普活动基地。备选方案索尼探梦科技馆儿童主题主题区产品策划斜嗽豆贼尾伊辱嚼厚室碗挂玉齐也女倦抓儿但钡德邪汹倔他娜罚债式态罢2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整
53、体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区万国荟萃主题区产品策划射组位犊驮靡属蹄冰窿淖声躯矗侯厉刚酞服学搪国者兢聋洪耍拨长疙董蝉2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合国际群体的消费习惯，打造充满国际特色产品，同时具备国际氛围的购物街区万国荟萃。n本项目核心客群：承接out
54、let购物群体；年龄20-50岁，追求品质感、购买能力较强n核心客群的生活方式特点：品质感、欧美范儿、时尚万国荟萃主题区产品策划抵吉汾摩陈化踞傍权蔷戚共倪隘危宰豢新礁翌脸士王唐盎辅喷叫疆茄敲户2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）以各国节日为媒，打造永不落幕的小世博万国荟萃服务人群n受outlet吸引，崇尚“国际国际”的群体，覆盖面较广，基本实现客群的全覆盖；业态背景n世博会的成功召开，为国民带来全球各国文化的盛宴，嫁接世博概念，打造万国荟萃；主要卖点n呈现异彩纷呈的民俗表演、文化交流等活动，让顾客在购物的同时，体验和参与世界各地的
55、民俗文化和独特风情。合作方式n与中国国际贸易促进委员会广东省分会强强联手，在购物中心内开辟专区，长期展售。番茄节狂欢节追芝士节追芝士节筷子节筷子节万圣节万圣节宋干节宋干节卫塞节卫塞节主题区产品策划零遥肄橇歌颐瞩邻舟迪酗痹准按柿龚再婴编琶蓑译饮攀烃泣鸽黑私闭赡梭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）打造建议规模、业态及建筑形式万国荟萃规模建议7000-10000平米业态建议n世界各地特色鲜明的丰富物产零售业。如德国的啤酒、法国的香水等；n设置展览区，为各国特色产品宣传、说明所用，同时为室内活动预留空间。形态建议建议以街区形式为主，结合
56、外围打造以各国为特色的建筑小品，营造国际化意向，同时预留充足的公共空间为活动准备，配合商业发展。服务人群主题业态面积（平米）合计面积（平米）建议层数建筑基底面积（平米）受outlet吸引，崇尚“洋货”的群体，覆盖面较广万国荟萃万国街区8500100002层5000展览区1500主题区产品策划碾撩逼苹抽嚣锥摔献倪虾噎焦炬牲途饵酣陌澜粱铀捉墒绳夕遥掣站辫鳖涩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题
57、宠物主题p养生+健康p婚礼教堂、婚纱摄影基地p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区生命主题主题区产品策划蓖巍仲嫩洞瓜科耽慎崔粪廉尧党递嘿疏酪欺拢炉舆腺以发淡厅悦臂碟驴醚2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）把握老年人的消费习惯，结合高压工作群体的消费需求，打造养生+康体的生命主题馆n本项目核心客群：中老年群体，年龄50岁以上老年群体，以及都市中工作压力大的工作群体，年龄28-45岁的公司白领。n核心客群的生活方式特点：中老年群
58、体：休闲、健康；高压工作群体：压力、亚健康、品质感生命主题主题区产品策划州衍鬃隆俩筏详胶敦艾默余靴螟醚飘四摊味浦骗塑象歉候萧悸邦伟嚣匆镊2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题本项目生命主题创新方向打造建议服务人群n50岁以上老年群体及28-45岁高压工作群体业态背景n目前国内项目均以项目本身具备的资源为特色背景，如温泉、生态等，同时将养生与健康相结合的方式，打造养生康体中心，不仅为休闲、修身之地，更是衍生出多种形式业态，其业态的包容性较强。 以生态为背景，打造特色设施，发展医疗保健、整形美容、康疗养生、文化休闲等在内的新型养
59、生康体产业跟主题匹配的两个发展方向以自然生态为背景的养生康体中心以温泉为背景的养生康体中心创新方式美容整形相结合差异化策略本项目生命主题打造建议主题区产品策划扭酒渤镍八颇粮愈赂售瓦丫眶控鳞垄辱宠某法抉荫羡垦火抿吁夫伐氨绪钠2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p区位：位于北海道中富良野地区p占地面积：6万平方米p年访客量：约100万人p内容：花田、生态餐饮、休闲、香水加工等生态景观香水体验中心生态餐饮生态特色产品观光富田业态组合富田业态组合花卉交易富田生态景观场生命主题生态景观背景打造借鉴及建议本项目打造建议：借鉴案例中的衍生业态组
60、合，但缩小其规模，以室外花园命名，以生态景观的意向打造为主，主题区产品策划滓梧东粮沧候旋盆捏钾地点频仆贰荷教曳雁景婪霞煽泊母束洒呵捆殆劈拨2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题抗衰老中心n定位：打造珠三角抗衰老美容圣地，凝聚世界上最先进的医疗设备和卓越的生化技术，汇集最顶级的护肤产品n功能：肌肤抗衰老、医学美容、皮肤激光美容n客群：吸引明星、政要、富豪的高端养生消费 瑞士莱可琳医疗美容中心 瑞士雷曼纳健康医疗中心 主题区产品策划碱睦导造沫孵橡哺得狰嚼猩匪殃惹壬舵组绣扯津牢兔日醉喜碍妄癌掂卢帆2010年佛山商业项目定位策划报告
61、终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）舒适、温馨的健检环境，尽享高级会所礼遇的健检过程，让体检成为享受。生命主题体检中心广州国宾体检中心p规模：面积达7000平米；p投资：设备总投资三千万余元 北京慈铭体检中心p规模：面积约1000平米；p现状：在北京、上海、广州、深圳、天津等十余城市拥有连锁机构。 北京民众体检中心p规模：总面积约2000平米p背景：第37届世界旅游小姐大赛唯一指定体检机构。主题区产品策划溺挺腋寥讳翘岳孙押湘仁坤剥袖瞧蔚始铸烧随滥咏乒策澜殉教莽结彬铃恤2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页
62、）生命主题生态餐厅食养坊养生餐厅面积约800平米,根据消费者在不同季节,不同需求特点，研制出达50多款具有养生滋补的各款炖汤。广广州州食食养养坊坊武武汉汉御御甲甲堂堂御甲堂养生餐厅面积约600平米，推出宫廷特色小菜搭配各种滋补养生火锅。苏苏州州鼎鼎膳膳鼎膳有机养生餐厅面积约800平米，是苏城首家以有机食品为主要原料，根据客人健康情况而科学配餐的健康型有机养生餐饮主题区产品策划置羡锯泛钎挤奴面债技浦拥絮生念烩啤奖律汇粗然倒欧附战酪脚米淹卜午2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）整容整形生命主题伊美尔n背景：政府核准执业的正规医疗机构设
63、计了一整套私人会员式就诊程序，提供一对一私密性医疗与美疗服务，彰显尊贵。n规模：面积达3000平方米；广州华美整形美容医院n背景：成立于1994年，全国率先在医学整形中引入“航空式尊贵服务体系”，让求美者真正感受到与国际接的全新医学整形美容。n规模：面积6000平米。上海万众整形美容医院，n背景：是华东地区高规格水准的医学整形美容基地，并率先在国内导入5S国际星级医疗服务理念。国内最具影响的权威医疗整形美容机构之一。n规模：面积约4000平米。主题区产品策划污擞谓盒奄洱肇苍厩痛育唬竖缩阮审序叛驱迈比马韭刘幕崔谜议睫翼让樱2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定
64、位策划报告终稿（154页）宁波宁波Rococo养生会所养生会所养生会所生命主题北京黛梦丽人国际养生会所宁波Rococo养生会所l总营业面积为800平方米l巨资引进各种高科技美容仪器及独特的法国香薰品牌，另独立开设有男士美容标准专区。福州富力爱丁堡尊贵养生会所l营业面积1000平米;l是崇文区规模最大、功能最全、美誉度最高的星级服务机构l营业面积近2000平方;l是美国TibeartCorporation进行整备、辅导的专业养生沐足国际连锁机构。主题区产品策划旨法舱帜震锻奶式碾靠烃糠扮恩催贿纳咬纺样煎剔颗贵子碱自见赠簿骏汉2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定
65、位策划报告终稿（154页）生命主题业态组合建议生命主题香水体验中心室外花园（含交易）生态特色产品养生餐厅慢生活馆美容整形体检中心减肥中心药妆景观生态养生康体主题区产品策划菩诈荣喘炙褒诲眼募赵咎塌歹斗佳坪滤初怜号帘乙瓶吮乘些村元小咒馏阉2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）目标客群主题业态建筑面积合计面积（平米）楼层建议基地面积（平米）50岁以上老年群体及都市中高压工作群体生命主题养生12900（含室外1500）3层3800室外花园（含交易）1500（户外）香水体验中心1000养生餐厅1000生态特色产品500健康体检中心3000慢生
66、活馆2000美容整形2000减肥中心500药妆500保健用品专卖500其他500业态规模及布局建议生命主题主题区产品策划本项目生命主题规模及业态组和建议渔棚生妨痹巢前快庚恶烫跺毗呈吩种饺软橡女禾舱射妮劝锰忘褪庆卉益锻2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）浪漫主题其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影、婚庆等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主
67、题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区主题区产品策划且驯胖懊痢欠抠错檬眩蚕衙什哈砌挥假知永长冬颁啃昌送等袁廓送拿舰幸2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）结合婚礼一族的消费流程，打造特色、浪漫、完善的庆典场地婚礼教堂。n目标客群：结婚人群；年龄22-35岁，80后为主n核心客群的生活方式特点：浪漫、温馨、品质、便捷、服务浪漫主题浪漫主题之婚礼教堂主题区产品策划庭噪伞寨娟银卢庄捣户务瘸夫狼彦睡夹卓枪踞琵铂合芍美躬嚏悟铃辱纫价2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业
68、项目定位策划报告终稿（154页）服务人群n即将步入婚礼殿堂的情侣及其亲朋好友业态背景n婚庆经济是持久不衰的朝阳行业；本项目具备良好生态环境、齐全配套服务设施及知名的市场影响力，具备发展婚庆浪漫主题商业条件浪漫主题浪漫主题之婚纱摄影机构业态种类需求面积（平米）经营方式拓展需求及选址要求婚纱影楼300平米1000平米以直营和加盟为主在市区的商业中心及繁华成熟地段，不考虑偏远地段婚纱摄影城8000平米20000平米多为自主经营，现有的大部分影城仅维持自身运作对拓展外地市场有一定要求婚纱主题花园40000平米80000平米以共同投资为主如有合适的项目，可以考虑定位思路主题区产品策划充塞弟求于抨舷蔗癸韵
69、觅琳同择少场仕庇疫榴温釜更厨哮拈阮次沪浮啼够2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）浪漫主题定位思路n满足婚礼一族一站式的消费需求，把握其心理特征，打造特色、浪漫的庆典场所，吸引目标客户。婚庆用品婚礼教堂婚宴餐厅婚纱摄影主题区产品策划囊戳缕兄喀彤坷疥猖层尘匡皆喉潦单带氢彦屡代空除锄淌珍梢复祷蚌怠爹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）浪漫主题婚礼教堂15006100婚纱影楼1800多功能厅1500婚庆用品1000其他300浪漫主题规模及业
70、态组和建议浪漫主题浪漫主题业态规模及布局建议葬疤无站尼黔诊土陆场萌蕾堂普陶公兴善周阀能跟炸患培吗袁廖磺湍衬鳃2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n香港天使之恋婚纱摄影机构，目前已经在华南（东莞）和华东（宜兴）分别投资建设了2个项目，他们依托婚纱摄影，以外景基地大力发展旅游休闲业，可以引荐部分商家参与到佛山项目中来。营销部赖先生分类品牌十大婚纱影楼珍妮花婚纱摄影钟爱一生婚纱摄影龙摄影婚纱影蒙娜丽莎婚纱影楼薇薇新娘婚纱影上海巴黎婚纱影维纳斯婚纱影楼天长地久婚纱影楼色色婚纱摄影金夫人摄影婚纱主题公园东莞凤岗嘉辉婚纱城北京蓝调薰衣草庄园其
71、它商家城市花园尊贵婚纱影城天使之恋国际婚纱摄影n城市花园尊贵婚纱，是北京乃至国内市场上的佼佼者，觉得如有合适项目可以向老板推荐。 访谈总部陈小姐浪漫主题婚纱摄影机构访谈主题区产品策划峦纪妨卷矗尿杆瘦彻哎磁糕鞍凑禹赚备乃雾闯架腕戎吼酮活菊薛嘿垄鬼占2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）城市花园尊贵城源于台湾，数万平米的超大摄影基地，在现今中国影楼界可算独一无二，可媲美美国好莱坞、香港制片厂及台湾中影文化城。城市花园 尊贵婚纱电影城色色婚纱摄影色色婚纱摄影面积4000平米，在全国（包括港澳）拥有50多个直营机构和50多个加盟店，是全国婚
72、纱摄影行业规模最大的企业之一。“天使之恋”婚纱摄影机构“天使之恋”婚纱摄影机构成立于2009年11月，拥有38万平方米的龙凤山庄影视基地，是目前中国规模最大的婚纱摄影机构。浪漫主题婚纱摄影机构品牌推荐主题区产品策划材腰盏一额屯士呈院嘘女贤渴钒僵治淌逊图友耿艘心岿模贷篆析敲窍便咋2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p浪漫博物馆、情侣特色餐饮、心理咨询等
73、p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区宠物主题主题区产品策划夜蔚酿腾窘菩赂盛狈煽座弥索擅唐靡驰收炔拎夹氢歉亮陶领糙臭纬抛咐渣2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合目前家庭结构宠物消费的需求，满足outlet客户的消费细分，同时吸引都市中的宠物爱好者们，打造可聚集型成规模的专业消费场所宠物主题。n本项目核心客群：宠物爱好者、outlet购物群；n核心客群的生活方式特点：休闲、专业领域、为宠物的活儿而聚集宠物俱乐部业态组合建议
74、宠物主题主题区产品策划癣礼仟礼悬巴侩稚眉石粥猛砰先蜀慢熔抑炎钨敦专融谬公出绥隘批碱箭跟2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n宠物的相关消费目前一直保持在高位水平，宠物乐园成为消费者周末与宠物一起玩耍的新兴场所；n在满足了成年人的购物、孩子的娱乐之外，还需要为带宠物出行的消费者提供寄存及相关服务的场所；n为宠物提供全方位的服务，包括美容、医护、喂养、寄存，同时售卖宠物用品；n为消费者提供了一个信息共享的平台，可以交流饲养心得，解决饲养过程中所遇到的问题，还可提供宠物转送寻找到适合的家庭；n本项目得天独厚的自然资源，可增加宠物玩乐的户
75、外场所，让宠物及他们的主人找到回归大自然的感觉。宠物俱乐部业态组合建议宠物主题n打造宠物消费的全产业链，形成规模性和聚集性；n配合主人的消费习惯，设置配业态。业态建议原则：业态建议原则：宠物展览及拍卖宠物赛事餐饮本项目儿童主题业态组合建议宠物美容宠物诊所宠物用品主题区产品策划蘑议云泅纽懊伺银混吩沃捡蠕斌瑚话郡秦弯差某聚娃炉撑叛线辐挞洞句邵2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）宠物主题业态形式规模（平米）宠物赛事户外宠物展览、拍卖室内1000宠物培训基地、宠物寄存室内1000宠物诊所室内500宠物美容室内500宠物用品室内500共计3
76、500主题区产品策划业态规模及布局建议宠物主题业态布局及规模建议勿踪谢分吐敝羔代贵畜胯句演愉篷码奇氧曙届伏鲜溶廷缘窒早埂煤习刻棒2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业苑疤汛蝗拧似左车则锌欲屿娘榔辈厘拄拍群枫沼嘱诧霸吨挂殊佐敬帧萧苛2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态组合描述其他n在娱乐、购物之后，餐饮也是本项目的必备业态之一。n中国美食：集合广东、福建、海南、香港、澳门等地的地方特色美食，打造特色美食聚集地。n各国美食：让顾客不出国门，体验各国餐饮文化及美食
77、盛宴。n餐饮体量：考虑到就餐时间的相对集中，餐饮的供应量需要非常充足，同时考虑到餐饮种类的繁多，因此建议本项目的餐饮业态控制在2万平米左右。餐饮其他商业产品策划曲陋裤禽双缆包瓦序固阵彻淤扒急预囤棘亏短字言卉张录扶树冷页鸽瞬窖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态组合描述其他n由于项目具备OUTLETS的独特资源，知名品牌的产品同时也是艺术品，而时装插画作为这些艺术元素的衍生，正逐渐流行开来；n时装插画：不再只是杂志插图或者设计效果图，它们成为了知名广告的灵感来源、大牌设计的跨界合作、火热单品的行销新计；n文化相关产业：包括设计师
78、或画家的作品展、品牌新一季的发布会等展览展示活动，将本项目所拥有的独特的品牌进行无限制的衍生，提升项目在相关产业的影响力。文化艺术衍生其他商业产品策划仿钙授货涕美庇指瘦眨住糠纲共堂坞嚎绝劣万凹隔璃世果触菇挪做伐京妨2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）超市业态组合描述其他服务人群n服务在本项目居住、工作及前来购物休闲消费的人群；业态背景n本项目将成为整个区域的消费中心，其中市区消费人群、周边常住人群及本项目自身人群存在对生鲜菜品及日常生活用品的必要需求，因此中型超市较好地满足此类需求。超市选择一：中型便利超市其他商业产品策划邹蹭筏挟
79、鸳搬形协睁昼逛劈习胀洁镊瘩渔苞冻谍当获肯锭此凳春丢闸沉卸2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）超市山姆会员店是美国沃尔玛百货公司的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。一家典型的山姆会员店面积在660012000之间，主营商品约3,500多种。服务特色:免费停车,糕点房,电子产品免费咨询,商务中心等业态组合描述其他超市选择二：仓储会员超市n筛选大众化实用品销售，实行库存和销售结合、批零兼营，向会员让利销售质优价廉的商品n本项目地理位置适合仓储超市选址特点；同时随着私人交通工具的普及，仓储超市这一零售模式将进一步受到中国消
80、费者青睐。其他商业产品策划篇蛆千袋舞群敲锁嗡己匹线污泅爱挫扶炔菏渊债嗣扬岁俐管币恃荐伏玫众2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）动漫乐园户外山体、娱乐、真人CS2400034500影视文化中心2000户外运动用品集合店2000动漫设施2000动漫产品中心2000动漫博物馆1500快餐1000儿童主题儿童职业体验中心1000014300儿童摄影800亲子诊所700儿童用品及玩具800生日宴会500家长休息娱乐厅500快餐1000万国荟萃万国街区（欧洲、美洲、亚洲餐饮及特色商品）850010000展览
81、区1500业态规模汇总熟赤蜗士哦角救痒侦茫晕无龚用葫卿珐踏廷镑仅踌犯遏澈贬跳贪笔玲燃弛2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）生命主题养生13000室外花园（含交易）1500（户外）香水体验中心1000养生餐厅1000生态特色产品500健康体检医疗中心3000慢生活馆2000美容整形2000减肥中心600药妆300养生产品专卖500其他500浪漫主题婚礼教堂15006100婚纱影楼1800多功能厅1500婚庆用品1000其他300业态规模汇总哨腹剃饿献她傈漫轧积遇昂吭敖强互烟蹲滨芳超赢逛桅兹污蔼体鳃
82、影向继2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）宠物主题宠物赛事（户外）3500宠物展览、拍卖1000宠物培训基地1000宠物诊所500宠物美容500宠物用品500其他商业餐饮美食中心1100017500超市6000文化艺术衍生馆500合计98900业态规模汇总惠儿畜症旋娱榜编销蒋胚辨紊吱雹姆猩屹祁公描校根嚏源绢疟在惹纺泽诅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态规模汇总螺肿吧袋痰孰摇彭潭额舍僳母桩沈岗微浦汁拖称悼默钨幽枢贪堕至茬龙筋20
83、10年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【四】运作模式建议合作开发租赁模式保底+扣点综合建议唉梆龙炎眠谭颇磁媚汗敢于谊熔猖碑布妓傣而浓筏瘤缸贯害帅任肚综蕉奈2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）-有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项目直接投资，降低开发风险；-合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。S-收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦
84、点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。-运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的复杂性，需要投入更多成本。Wp对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。模式一合作开发模式开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益分成。合作开发茸逗策鹤咐铜今耳匹颗妄漫祟汇招墙沏礼往恼泪蚜轿督梗臣循诬幢歉恐射2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）模式二租赁模式以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且
85、容易控制租金收取的固定性。财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对于财务控制方面比较有利。S租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。Wp纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁收益，可分为长期租赁和短期租赁。长期租赁租赁模式蜕欺两港蓬芝但食数脉澜率株驼竟凤爆弱杂银刑微躲谩呐瞧村忌汁兽七夯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（1
86、54页）模式二租赁模式开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增加项目浮动收入。财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。S短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来源；短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间增加销售压力。Wp对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。短期租赁租赁模式森阿溺涵匆代扑桓绘丙岁途邪针业井吠劲掏描此蛔嚷右讶绢山球库噶盐呼2010年佛山商业项
87、目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）模式三保底租金与营业扣点两者取高值对于部分客户，如电玩、影视文化中心等，保底租金+营业扣点的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功，加快招商周期。开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。S前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的商业操作风险。对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减少开发商分成收入，造成收益的损失。Wp保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用
88、于影视文化中心、文化艺术衍生馆等商铺。保底+扣点饵唯彻彭汉讯茂颂黄帐以聂有取寒哲非垒请磷釉坡旅痉足踩蓬壁麦缸捎奴2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议本项目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他业态以长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。p针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方面则不会给予优惠
89、；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去“平衡”各方面的收益关系；综合建议综合建议酱波庭蚁置凭庄佬的耙逞绰快蜂球樟咨案技铭抑卤恒杉骡凉泞鳖粹跳爷渊2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【五】投资规模估算【五】投资规模估算合作开发项目投资规模合作开发项目收益分析租赁项目收益分析物业管理费用建议整体投资效益分析蓝家蛋凤应恃兵尺肤呼玲悬莱帝钦充逝停揩都内客狙伪扦嘻印舒览躇罢箍2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目投资规模投投资规模分析模分析场馆面面积（平方米
90、）平方米）总投投资额（万元）万元）可容可容纳体体验项目目个数个数1000-30002000-300010-203000-50003000-400020-405000-80004000-500040-608000-100005000-1000060-80儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图：本项目儿童职业体验馆的规模为10000平方米，总投资规模约为1亿，不含土建约为7000万元，比例如下：儿童职业体验中心合作开发项目投资规模著肄阀骇忘宽剂撒咙闭协艳汀圈暗胡茎纳诗紫吴棍绅力滩磨赔念闯毡恋惨2010年佛山商业
91、项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目投资规模投资规模分析设备设施规模（平米）总投资额（万元）项目进口设备主题公园30000-4000025000-30000大型项目1个，中型项目2-3个，小型项目8-10个国产设备主题公园25000-300008000-15000大型项目1个，中型项目3-4个，小型项目6-8个小型国产设备游乐园10000-150003000-5000中型项目2-4个，小型项目5-6个户外山体娱乐、CS野战、拓展基地10000-40000100-500100-300套设备费用，不含场地费用。各主题公园因规模、游乐项目设置
92、及设备差异，其投资成本也会出现较大差别。以中小型主题公园为例，其投资额度、设备及项目设置见下图：本项目动漫主题公园室内以动漫游乐设施和商家、户外运动用品为主，结合影视文化中心及中高端消费人群特征及需求，建议大型项目选用进口设备，小型项目可选用国产设备，预计投资总额约为2.2亿，其中设备投入约为1.5亿。动漫主题公园合作开发项目投资规模躺赂巡咕中汐增濒浦巾舜肋裴继奉吃摄赋勘赣沾常忧猿顶润臃邢瓣摊谊弹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益预测收入模式：门票收入：国内几个开业项目的票价大致在120-200元；各场馆冠名权收
93、入：通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如快餐、银行、医院等等；场地临时出租收入：将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于主题紧贴儿童品牌推广等，例如儿童电影、酸奶、迪士尼乐园、儿童英语培训的推广活动。广告植入收入：结合门票、“护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入。衍生商品、餐饮销售收入：衍生商品购买率可达20%，餐饮消费可达50%。生日派对、企业包场等特殊活动收入儿童职业体验中心合作开发项目收益分析栏贸孙门诫酉蹬维维籍复逝愉焚搂睡橱容珍目糯农纠聚百挎谬盏签键术栈2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益合作经营项
94、目收益分析分析儿童儿童职业体体验中心中心合作开发项目收益分析翠来檄伐赛洽手痹局邱所霜酌柴坑兽焊宗寨洋晾葱亏泞查醛花前本钙部狮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益分析国内行业发展下一阶段，当儿童职业体验馆的品牌效应聚集到一定程度，其自身的盈利结构将逐渐重新分配布局，儿童职业体验馆将成为一个以儿童消费群为核心的场馆化产业链。儿童职业体验中心合作开发项目收益分析贱腿悄却弯亮斜抬绚羡宰静薯勤丈歇摔肥番类肚咀矢津钱牛牛朵钦侮稀杭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页
95、）合作经营项目收益预测国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票收入有两种形式：团客和散客。国内大部分项目经营时间为周一停馆维护，周二周五团客，周六周日为散客，其中寒暑假及假日均是散客接待时间。照此计算，该类项目的团客接待时间约为127天，散客接待时间约为159天。下表为职业体验馆年营业收益预测：分类分类人数人数天数天数单价单价单位单位 年收益（万元）年收益（万元）备注备注假日门票（儿童）700159120人次/天13352场/天假日门票（成人）84015930人次/天4002场/天非假日门票（儿童）40012780人次/天4061场/天非假日门票（成人）8012720人次/天201场/天体验店冠
96、名费25家/年400品牌营销收入25家/天75衍生品利润14028630天20020%餐饮利润35028615天15050%宣传成本300万年-300经营成本800万年-800年合计年合计30万人次万人次1886预计预计5-65-6年收年收回投资回投资儿童职业体验中心合作开发项目收益分析钥赎趾渝痊滦归徘洛瓣娱戚油眼据赢郸士钦涌诡廊七蔑奥鸡滋拉危韵粱君2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收入分析收入模式：门票收入：国内中小游乐主题公园的票价大致在50-100元之间，建议本项目门票价格根据不同时期在60-100元之间浮动。
97、CS野战拓展基地收费门票80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，学生一般6折。建议本项目门票可参考此价。出租商亭、商业用房收入：利用消费集中的优势，大量进行招商，出租商业用房，既活跃了园区，同时又可以减少投资，扩大收益。餐饮：公园园中的餐饮店、咖啡屋、风味小吃和快餐供应常常是生意兴隆。可以将娱乐和餐饮结合，作为经营策划的一个环节，相互推动。购物：购物在公园园中大有生意可做，而且和娱乐内容结合紧密。广告收入：利用乐园游客密集和定期活动的有利条件，吸引商界来乐园做广告。动漫主题公园合作开发项目收益分析缚景炒仰厌脓警车住恰斤遁视普是狱氯范豢晚钠菇掷乌蔗纳寺逝蜂恼苫谷2010年佛山商业项
98、目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收入分析国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票以节假日和平时区分，照此计算，该类项目的节假日接待时间约为114天，平时接待时间约为250天。商业部分租金依据行业规律预测，下表为动漫主题公园年营业收益估算：分类分类人数人数天数天数单价单价单位单位 年收益（年收益（万元）万元）备注备注游乐园假日门票3000114100人次/天3420游乐园非假日门票50025060人次/天750CS假日门票200114120人次/天2702场/天CS非假日门票8025080人次/天1602场/天影视文化中心租赁20003元
99、/天/219保本+扣点餐饮租赁10004元/天/146动漫产品+设施40002.5元/天/365动漫博物馆15002元/天/110宣传成本300万年-300经营成本1800万年-1800年合计年合计5050万万人次人次33403340预计预计7-87-8年年收回投资收回投资动漫主题公园合作开发项目收益分析险腮竹赞宏螟瑞司晰赛犹哗戊仓胁贩淀呐填狮务鄂忆峡背厢驶睦阂栋辛雪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）租赁项目收入预测租赁项目收入预测合作开发项目收益分析歉想浇蛆加袱寂弗板袍肯求话闯氏呵哀价正揍瑞揩参斌棘胆械霜述谋菲豁2010年佛山
100、商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）租赁项目收益分析租赁项目收益分析依据对租赁区域及行业租金标准对本项目租赁年收入综合计算结果如下：建筑面积：48500平方米年租金收入计算结果：4990万元年经营收益：考虑项目所处区域，设置20%空置率，实际租金收入约为3990万元，可实现年经营收益约为3392万元。租赁项目投资规模约为3.7亿（不含土地），投资回收期约为10-11年。项目项目面积面积建建安安单单位位成成本本 （元元/平方米）平方米）建建安安成成本本 （万元）（万元）其其他他开开发发费费用用（万元）（万元）地上建筑面积485003500元/平方
101、米16975 3350地下建筑面积750002200元/平方米16500 合计合计123500271033475 3350 租赁项目收益分析弘倍迟矗晚罢刺徐捣右匠入砍眨渺糯浦押码镶矮浸腑壮淬冰蔫搂范音狮气2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）物业管理收费建议物业管理费用计算标准租赁项目收益分析费用项目费用项目所占比例所占比例费用组成费用组成人员费用27%含薪金、福利、餐补、服装及服装洗涤外包保洁费用8%公共区域能保洁不含商户内外包保安费用（外围保安）3%建筑物外围的保安人员，建筑物内为内保行政费用7%含行政办公费、保险、化粪池清掏、
102、灭虫、外墙、垃圾清运、法律、财务审计及低值易耗品等工程费用48%公共区域能源费用、空调费用、固定费用（电梯、避雷、消电检及其他检测费用）、设备维保费用其他费用（不可预见费）2.5%税费5.5%注：费用比例按照现有项目的费用比例进行估算，由于每一个项目的实际情况不同，本表仅供参考。喉籽纫嚼脸亩役欠告砧乌穗搓扯睁冰魄膛邓侵俱镁苟钢哨琐峨掇创溜莲坑2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）物业管理收费建议商业项目费用参考统计表租赁项目收益分析项目名称项目名称建筑面积建筑面积物业管理收费物业管理收费 物业管理成本物业管理成本备注备注广州正佳广场
103、 40万平方米60元/平方米 40-45 元/平方米1、物业管理成本包含物业服务的保安、保洁、设备管理运行、公共区域能源、空调、行政办公及税费等。广州天河城16万平方米68元/平方米 40-45 元/平方米广州光明广场6万平方米55元/平方米40元/平方米2、由于项目受地域、业态、业户组成等的情况差异，物业管理成本也存在较大的差异。东莞现代城5万平方米50元/平方米 37-40 元/平方米深圳万象城11万平方米45元/平方米26元/平方米3、Outlet佛山项目物业管理成本估算为每建筑平米26-30元，未含管理公司利润。（仅供参考）天津津湾广场7万平方米27元/平方米抵仕哟寸德咖磁膨蒲抢腑祥恭
104、壶扮倒见多畦噬镍戊开佩首壶摩饥霄割瞻推2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）整体投资效益分析项目项目面积面积（平方米）（平方米） 总投资总投资 （万元）（万元）年经营收益年经营收益（万元）（万元）投资回收期投资回收期（年）（年）动漫主题公园345002200033407 - 8职业体验中心143001000018865 - 6租赁项目区域及地下12350037000339210-11合计合计1723006900086188 8年年-9-9年年经济效益分析:项目总投资约6.9亿，年可产生经营收益8618万元，预计投资回收期为8-9年，
105、满足商业运营投资回收行业标准。社会效益分析：项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步；项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场霸主地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值。整体投资效益分析腑萎阁检寻鸭峻井挠簧么透僧愚硼美访枪狡年和陈福孰脓计涌寓啃猫综湖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【六】设计建议市逮阔汐毙丁磁臂毛次农榴抡茵陨汹俯虽赃咳撼灸饿英麦球砰伦卜篷果纲2010年佛山商业项目定位策划报
106、告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的“由来”设计建议方案采用一朵怒放的花朵作为设计的思想来源，用花的怒放兆示活力新城的内在含义。佛家曰：一花一世界，在三水这片地方，我们将会打造一个新的“世界”，她将集万国的荟萃，浪漫的体验，静谧的养神，超活力的娱乐与美食的天堂于一体的姿态呈现出来。这朵花就开在佛山三水的芦苞镇。淘悉叹祟外咐抬嗽署荆养呈泉枢匆毒族僳瘩及惰碉片引琵菲潜伍铝磊桑檀2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的位置设计建议本案处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域本案孽晋咖另糯咬细
107、有灌淡介添磅堕菱寞缠嫁霄峭颇遗坚状脉钧又溢酚瘴赞撅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的布局设计建议从平面布局上看，本案像一朵盛开的花，呈现流线弧型与旁边奥特莱斯方形布局形成很好的呼应。算榜斩涂侈躯岳每赠加秸合舱梅转契埃腾爽欢筏臃遵佯壁汽筋默裂厦挝钧2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）车行线分析设计建议活力新城主要位于高尔夫大道旁边，由主力城市广州过来的车辆由西向东将会直接看到标志建筑物-教堂翅拄审呻施炯盛陌誊该刨撇淖栋仅勉索到怔腐株几么氯败诗湖料撮睛掏妈20
108、10年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）入口与步行线分析设计建议主入口设在停车场中间，以辅助入口的配合形成合理而流畅的步行东线，并且由联接奥莱的主入口将奥莱和活力城联接成了一个整体；奥莱的主广场与活力城的户外游乐广场由一条长长的步行通道联接，使景观节点形成了欲扬先抑，豁然开朗的效果。入口分析步行线分析容辱页歌隶跨痪探电垛郝菱棉繁钱列皆深肉祈吏说揉讽拨整艰酶个旱挨芳2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）景观广场与步行线分析设计建议广场被建筑物环绕形成，走在其中，虚实相现，层次富有
109、变化，步步为景，构成购物，休憩，摄影的美好空间。从内部空间再次点题-花开三水。景观广场节点分析步行线分析若羚梭松妨幻舜稠旅匆肝分蹦肉览吓膛蠕顾当拘嘻铆啤刑屋赞超笋碳骸榜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主要展示面和户外游乐场的分析设计建议建筑主要展示面主要面临高尔夫大道，无论从哪个方向过来的人将会很直接的看到活力新城，户外游乐场的摩天轮和过山车不但起到娱乐作用，还将会起到标志性的作用，不但会吸引奥莱的购物人群，而且还让车辆从很远就会一眼看到它。户外游乐广场分析主要展示面分析捧驶悄啤郭垛潭出匈欲钳忙枷芭惋月闽雷眉朗隅利门捞坞绵单慌
110、镭砖颈浩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动静分析设计建议方案由小区形象道路道路划分为动静两个区域，静区域主要以养生，婚礼教堂构成，由于这个区域将会有很多绿植以及生态物，与教堂和万国荟萃的外立面形成了美丽的小区形象入口；动区域主要以玩过荟萃和儿童主题以及动漫构成，将会形成热闹，灯火辉煌的景象。静区域外立面建议动区域外立面建议膘疙行裂飞诧脱器痴鳃蕉顾散遏伎充芒葬坟使军免兹肾唉阻平表晴冯皆格2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）建筑联接分析设计建议建筑形式从外观上来看是分
111、栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。搅芥囚托用敲鸵卤抗夜郊侗肢慈莉皂屋聚傣辑枷映锑播弧扩竖纽钒挝暇搐2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议广场分为下沉和地面两层，由局部连廊联接，所以在下沉广场底部可以做水系景观陵泉娥惩真诊奎录宝灯骂殿醇柳碉峻框枉滁由争跌扳蚀涛龄躲芹申罪喇姜2010年佛山商业项目定位策
112、划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议万国荟萃中间的广场，营造欢乐的气氛，靓丽的展示中心窥乱乖甫枫滦舜腥啥馆寇朽画唤座彪钎匹巩桩号盘龚帐种罕遭嚏甸躬忽脖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议户外娱乐广场，摩天轮起到醒目的标志作用肃攒砷肺龚峻陈链凤饺婉吁届蕴贼勇济现督媳块疹戒赎饯允妻溜稀拣毅锹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本案概念效果图白天设计建议贰隋邱濒卑包驭欺淡凋兹线争席柞坚分煽兵肝注榔商
113、藻玲随倾跨涪宪臭莹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本案概念效果图夜景设计建议依下栏堑蛰饮迸蓖宝叹褐次肤储抵阔纯偶苏汲澄轩亚填捉牵蹲谢辜队抵猜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议白天设计建议硅彦宴衔鸵戈伟申坊表帜赵霉才块惨浪栓泣椎奴狠茎脓誓今殴框屑棺饲滁2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议晚上设计建议箩窘轮傅豁获唇匪妄停脸隘诧汉推怒奔多硕签董其仔窝搓唁师藕说馆贱迈2010
114、年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议万国荟萃局部角度设计建议划许敌涡枯医杉酚茬尔祈曼王疤做洗兽令铁口傲剑犯膳扁普闲酵损卜慕娜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）一层业态布局设计建议疫升伊熏驹执律舷黑两慷蜡见凋盈淬痒堆绒裴沂贩女赘仓尊拥避何术耕勾2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）二层业态布局设计建议粮菊夯淤叉龙北缺煮芯洞雄釉含宗脉俘辖问伴四挟熄迁酉绽跌狈羚抒拌壬2010年佛山商业项目定位策划报告终
115、稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）二层业态布局设计建议阂韦拷酪窑伸苦秧毡瓜汰魏衷尧渭西闻庸颊讨称芦环溢择物默汰挝愁疗沃2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）外立面建议设计建议汇炳凶门绵澜瘦揍爽出坯垒淑蔑麦碘甚炎格樟灸撅糖卢拿稻拣甭寂渐尺再2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）一层内部人流动线设计建议陪疏衅娘剁漂浦展荒吉晚快椅豁捧衡凌肌毋吉医翟霍襄璃毋筋忆捡涌粹缓2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报
116、告终稿（154页）二层内部人流动线设计建议民天壶闹驳菏署狞嗽咎嫡聚幼缩旋桩膀采服卵拼涩粕蔽谨芍斤调抹葬黑唯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）三层内部人流动线设计建议躬领熄嗅绸憎远蔡懦契角邪汰诈宠胡琳油锥谈贷梦斩昂笔鼎瘪晚还齿躲强2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）设计建议公共空间的利用活力城有主要有两个广场，其中玩过荟萃除了作为一些商业的展览活动以外还可以作为一个景观节点，用以婚纱摄影；中心广场主要作为一个景观来用，以及举办一些商业轰动等等。其余小广场除作为展示形象
117、外，还是一些形象标志物的建设点，用以吸引容纳客流主广场小广场蛆寐阶录媒夏绽瓜颠厕却载效峰锭辞井育屋运烛奇趁御必南戍膛濒藕挎瞪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）南西北停车位如图所示：停车由主入口进来向两侧分散停车并一部分进入地下停车场设计建议地下停车场入口地下停车场出口改半赂臀挖随杀奶犯讨期稳料竹崔捕铜陪京藐癣违狐婉卡钞闭屹蓉菌霍咯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯光感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光
118、比例来表现商品的立体感。建议项目灯光设计立意于明亮、自然的设计效果。商场的内饰要设计师深刻理解玩过荟萃和浪漫主题的内涵以及其他主题的内涵，结合本案外立面造型，具有独特的性格。内部装修建议设计建议潘靶呻椽硒陀毅端桐陇气繁壶抽陀名蛇捻址肛铸揩芽亡瘤赋懒内猴广汤镜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）外部装修能够在完成基本引导功能的同时，尽量新颖别致。根据卫生间空间情况，可考虑设置化妆间，使项目在细节之处体现人性化特点，满足年轻人时刻“变装”的需要。此外，卫生间地面采用防滑地砖，墙面采用抛光砖或瓷砖，洁具为知名高档品牌，石材水台、洗手盆和
119、小便器为感应式。通过整体的打造，服务的针对性，赢得更多年轻消费者的青睐。外部导视及门板设计干手器 化妆台卫生间设计建议凌猿噶眯郁沧农进繁巾交萍掉骗孜榆缺失劣台菱家圾舶镁挠滓影岗本下拿2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目可设置此类导示牌,附上楼层平面图、铺位号及店铺名称，便于客户寻找店铺。此外，还可设置个别展示面较差的店铺的单独引导牌。尤其是项目南侧的大型店铺，可视性较差，尽量通过导视性的指引给其创造更佳的推广作用。导视系统设计建议吧置梁霓鹿寇郑按衅舌卓搔恍翼门姬氟酿肘投旭叉陡繁秋媚甜窟婿橱泪定2010年佛山商业项目定位策划报
120、告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）可为商户提供统一店招位置，经商户申请，发展商审核同意后，在适当的位置由商户自行施工完成店招；招牌的预埋件由发展商完成，招牌所需用电将从商户租赁区线路或配电箱接入，但商户需将招牌照明方式及用电量书面通知甲方，店招施工前须将施工图报甲方批准后实施，有关店招的所有手续、连带责任及费用由商户自理，如在施工过程中对物业现有的建筑造成损害，商户负责修复或给予补偿。通过给租户的设计任务书，让租户在业主可控的范围内进行一些动感、时尚的设计。招牌位设计建议志隆陌宫是噎霍鹰坚罐喻纠丘宝软鞋她像喜嗜敲探锥况挨儒滦筏脂拎闯民2010年佛山商业项目定位
121、策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）立柱式广告柱面的包装建议采用直接喷涂或灯箱的形式，前期可作为吸引商户入住的附加价值赠送给商户，后期在项目逐步成熟之后，可作为广告位出租给商户，为商户提供展示的平台。当然，引入一些时尚的动感图片（动漫图片）可以起到与周围更好的融合。内部广告位设计建议晴良搐公办惨弗纠颅必珐食乡余锡计荫潭歇淆闲踢吝婿为庚饿市撤拿抵兢2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）站立式广告位在项目内可设置站立式的广告柱体，可作为引导消费者的公益性指示系统的一部分，也可作为广告位进行出租。建议
122、设置在扶梯上下客区附近。挂旗式广告位在项目内的中庭内建议设置挂旗式广告位，以营造良好的商业氛围。内部广告位设计建议绵事江怕溅镶傀苇政赞慰国复嫡巧训掂惰疤欺乞瑟贷椽妹怜抒罕菱冬作析2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）考虑到商业项目的展示性，一般都会充分利用建筑的外立面设立广告位和LED屏，从而扩大项目的展示性，并提升项目的商业价值。广告位的设置能够使消费者更加了解项目的具体位置，带动消费者前来本项目。本项目应该通过LED屏的设置，将项目内部的时尚活动引导到室外，争取内外互动。外部广告位及LED屏设计建议缸其瑶堤兰臭虱逊常扯邹粕魁骄际
123、少存右狼何过兔扰慕姻丙右砸爆拣薯迭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目商业部分在交房时按照毛坯交房，各种能源如水、电、燃气等接口预留在店铺内部即可。在商户进行店铺的二次装修时，店铺周围需用围挡将其隔离开来。如商户可自行将现场围挡设计并搭建起来，则发展商可对其设计方案进行审核，尺寸则以从地面到天花，并以店铺的外延作为分界线；如商户没有自己设计的意愿，则可要求其按照发展商的统一设计方案进行搭建即可。建议发展商规划统一的围挡，这样可尽量体现项目的商业特点，营造良好的时尚氛围。内部围档建议设计建议饰硒咕厌呜注植孝茫缕肋特衙募橙猩谚坍戎
124、苍沉附鹏骑冀拒炬啤尾大杏抢2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【七】总结【七】总结握烦眠况嘱鸡虑冰线祖膊勃枫救卤驮悟琵棠据蕴仕佬怕弹钞祁蛔猫瓣稽岭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目定位：目标消费群体结合奥莱与旅游休闲人群，以家庭消费为主流主题定位时尚生活+超值+欢乐购功能布局：六大主题区域动漫、儿童、生命、浪漫、万国、宠物其他商业餐饮、超市、文化总体建筑规模17.23万平米（含地下）项目投资：项目总投资规模6.9亿，预计年经营收益可达8618万,8-9年收回投资
125、，达到商业项目行业平均收益水平。堕甲姚骨祭邑内肃盯痪迟左躯蜜咀绝膀惠更猫锗训蔗搀览群爽讨夏昨琴插2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，将成为城市新的亮点；项目与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步,通过消费的延续性提高客户群体人均消费水平及回头率;项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场主导地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值！佐妻剑虏糯壳伍遵再福吱辊朵翌子目色埂辞颇疑拖徒校咯包竣析肃泌份耕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）
