某项目产品户型定位报告

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1、事业二部事业二部致：广森集团致：广森集团城市橄榄园项目户型研判城市橄榄园项目户型研判纯粹，提升前海路！纯粹，提升前海路！本报告没有涉及更广泛的概念延伸本报告没有涉及更广泛的概念延伸, ,目前只针对性对户型进行客目前只针对性对户型进行客观研判观研判; ;通过预设定位的方法论通过预设定位的方法论, ,对项目进行户型方面的论证和探讨对项目进行户型方面的论证和探讨, ,目目的在于更准确地找到契合项目的准确定位的在于更准确地找到契合项目的准确定位. .本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判；本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判；本报告保留与发展商沟通的必要。本报告保留与发展商沟

2、通的必要。影响户型定位的几个必要因素影响户型定位的几个必要因素: :市场市场客户客户档次档次自身条件自身条件宏观政策宏观政策户型定位户型定位研判思路研判思路1 12 23 34 45 5通过对片区潜在竞争项目的户通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析型区间和比例进行系统分析通过片区三级市场的成交户型通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析和需求户型系统分析通过本项目客户群体的需求研通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正究进行项目修正通过对通过对“9070”“9070”政策对本政策对本项目进行个案分析项目进行个案分析通过对片区理解，寻找项目定性，通过对片区理解，寻找项目定性，通

3、过同类项目的户型区间和比例通过同类项目的户型区间和比例进行系统分析进行系统分析最终建议户型面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例意向基本面积意向基本面积区间和户型比例区间和户型比例参考基本面积参考基本面积区间和户型比例区间和户型比例意向基本面积意向基本面积区间和户型比例区间和户型比例策略基本面积策略基本面积区间和户型比例区间和户型比例意向基本面积意向基本面积区间和户型比例区间和户型比例项目定性分析点：分析点：1.1.对区域的理解，得出区域的档次界定对区域的理解，得出区域的档次界定2.2.本项目在区域的位置，得出基本参考档次；本项目在区域的位置，得出基本参考档次；3.3.项目自身价值点梳理项目

4、自身价值点梳理项目概况项目概况周边环境周边环境优劣分析优劣分析目的要求：目的要求：通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性一一. .南山区域地产格局南山区域地产格局: :蛇口后海红树林南头前海大南山东填海区月亮湾片区后海大道后海大道南海大道南海大道前海大道前海大道后海滨路后海滨路月亮湾大道月亮湾大道星海名城名家富居缤纷年华悠然天地信和自由广场花园城港湾花园新德家园绿海名都阳光棕榈园鼎太风华前海明珠海韵嘉园半岛城邦滨海之窗蔚蓝海岸招商海月天骄华庭花半里澳城蓝海上城后海公馆宝能三湘皇庭卓越宇马项目光彩项目月亮湾山庄月亮湾花园春

5、树里碧榕湾兰溪谷高质素区高质素区中高质素区中高质素区二二. .本项目在南山区域中的位置本项目在南山区域中的位置: :前海路中轴位于前海片区；位于前海大道中轴；周边目前为新德家园，绿海名都，阳 光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的 传统中高端居住区；从区域发展角度看，项目将难以逾越 区域发展的品质线；总用地：总用地：12423124233838 总建面：总建面：1086901086906868 容积率：容积率：7 725 25 三三. .本项目地块分析本项目地块分析: :项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；本案本案大新村大新村阳光棕榈园阳光棕榈园前前海海路

6、路学学 府府 路路金金海海花花园园农民房农民房华府花园华府花园新德家园新德家园南岗商务大厦南岗商务大厦地铁站地铁站项目目前周边环境相对项目目前周边环境相对比较差，尤其是东面和比较差，尤其是东面和南面，比较杂乱，临农南面，比较杂乱，临农民房；民房；北面及南面均为农民房，东面为金海花园及华府花园（90年代小区），周边居住档次较低周边居住档次较低；西面为新德家园（新建小区），邻近阳光棕榈园、绿海名都、鼎太风华等小区，路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱；路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱；北面北面东面东面西南面西南面1.1.老式居民区老式居民区由前海路(主干道)、学府路（次干道）、主要支路围合而成；邻近北

7、环大道、滨海大道两条快速路；邻近深南大道、南山大道、月亮湾大道三条主干道；与地铁一号线的南新路站距离为5分钟步行路程；邻近南头总站、南山客运站、深圳铁路西站；2.2.交通网比较密，但也比较乱交通网比较密，但也比较乱大新幼儿园、明日之星幼儿园、南山小学、阳光小学、大新小学、前海中学、北大附中南山分校、荔香中学、南山实验学校、深圳市中加学校、新安学院、深圳大学. 项目项目2 2公里范围内，学校云集公里范围内，学校云集3.3.教育设施相对完善教育设施相对完善人人乐百货、天虹商场、家乐福、南沙购物中心、南山区文体中心、南山图书馆、南头戏院以及各类餐饮娱乐设施南山区人民医院4.4.商业、休闲、医疗配套商

8、业、休闲、医疗配套邻近前海花园、前海湾;但周边众多小区将项目团团包围，大南山景观和深圳湾，以及前海湾景观面少，基本无景观资源可利用基本无景观资源可利用。5.5.景观资源景观资源S S：中高质素片区中高质素片区周边生活氛围较浓周边生活氛围较浓交通较为便利交通较为便利生活配套相对齐全生活配套相对齐全：容积率较高容积率较高周边居住档次低周边居住档次低无景观资源无景观资源道路噪音影响道路噪音影响前海路西面发展好过东面前海路西面发展好过东面优劣分析优劣分析城市高端住宅占有资源城市高端住宅占有资源中高端住宅占有资源中高端住宅占有资源区域气质区域气质景观资源景观资源配套设施配套设施升值潜力升值潜力成熟氛围成

9、熟氛围品牌企业品牌企业区域气质不高区域气质不高一定景观资源一定景观资源配套相对完善配套相对完善一定升值潜力一定升值潜力生活氛围较浓生活氛围较浓成长中的品牌成长中的品牌代表项目：阳光棕榈园代表项目：阳光棕榈园代表项目：天骄华庭代表项目：天骄华庭综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；由此说明由此说明: :以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；本次研究重点只针对目前项目的本次研究重点只针对目前项目的户型定位；户型定位；从区域类比中从区域类比中, ,我们将寻找档次对等的项目进行研究我们将寻找

10、档次对等的项目进行研究; ;我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证, ,层层推进得层层推进得 出本项目的出本项目的户型建议户型建议; ;分析过程分析过程: :通过片区基本同类项目进行整体分析通过片区基本同类项目进行整体分析; ;选取选取0505、0606年的共年的共9 9个项目进行分析个项目进行分析; ;目的要求目的要求: :找出基本规律找出基本规律, ,初步得出本项目可参照的户型区间和比例初步得出本项目可参照的户型区间和比例; ;数据来源数据来源: :中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程1 1样本

11、容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准2 21 13 31010个个2 2南山区中高档住宅项目南山区中高档住宅项目片区5、年同类项目分析选取本片区选取本片区05-0605-06年中高端已售、在售项目为案例：年中高端已售、在售项目为案例：0505年：年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社第五公社0606年：年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸项目项目单房单房一房一房两房两房三房三房四房四房复式复式春树里小区春树里小区4949 8% 8%65-7565-75

12、 48% 48%96-11596-115 41% 41%220220 1% 1%海韵嘉园海韵嘉园62-7862-78 56% 56%92-11592-115 43% 43%217217 1% 1%信和自由广场信和自由广场43-5543-5512%12%57-7257-72 49% 49%75-10675-106 37% 37%123123 2% 2%缤纷年华缤纷年华69-7969-79 50% 50%93-9893-98 50% 50%第五公社第五公社35-5835-5861%61%67-9267-92 29% 29%85-11385-113 10% 10%新德家园新德家园29-3029-30

13、 4% 4%35-4835-4825%25%67-8267-82 42% 42%85-10285-102 29% 29%四海宜家大厦四海宜家大厦78-8578-85 24% 24%102-121102-121 60% 60% 158158 13% 13%厚德品园厚德品园29-4729-4745%45%69-9269-92 31% 31%107-115107-115 22% 22%99-18099-180 1% 1%前海金岸前海金岸27-2927-2944%44%4141 9% 9%70-7270-72 26% 26%83-9983-99 21% 21%名家富居名家富居72-7872-78 27

14、% 27%107-133107-133 60% 60%141-147141-14711%11%178-579178-5792%2%0505年年0606年年1.1.选取案例的面积和比例统计选取案例的面积和比例统计面面 积积（）55552929一房一房上限上限下限下限所选取案例的面积区间分布较大，所选取案例的面积区间分布较大，为保证推导结果的准确度，为保证推导结果的准确度，我们将选取此面积区间中的集中段。我们将选取此面积区间中的集中段。两房两房三房三房四房四房9292575713313375751581581231232 2、整体区间分析、整体区间分析项目项目一房一房两房两房三房三房四房四房复式复

15、式春树里小区春树里小区 8%48%41%1%海韵嘉园海韵嘉园56%43%1%信和自由广场信和自由广场12%49%37%2%缤纷年华缤纷年华50%50%新德家园新德家园25%42%29%四海宜家大厦四海宜家大厦24%60% 13%厚德品园厚德品园45%31%22%1%第五公社第五公社612910前海金岸前海金岸9%26%21%名家富居名家富居27%60%11%2%3 3、整体比例分析、整体比例分析4 4、典型项目筛选、典型项目筛选项目位置项目位置建筑面积建筑面积容积率容积率与本项目相似点与本项目相似点海韵嘉园海韵嘉园蛇口后海湾海滨旁75500481环境、配套信和信和自由广场自由广场南海大道与东滨

16、路交汇1125136规模、容积率、交通、配套第五公社第五公社前海路西侧，南头中学对面10965128地段、定位新德家园新德家园前海路与学府路交界处117859624地段、规模、配套名家富居名家富居 艺园路西（荔香公园北侧）162476443地段、交通单房单房一房一房两房两房三房三房四房四房复式复式总套数总套数海韵嘉园海韵嘉园62-78428套 56%92-115334套 43%2176套 1%768信和自由广场信和自由广场43-55132套 12%57-72552套 49%84-9086套 7%12722套 2%112875-105336套 30%第五公社第五公社35-58810套 61%67

17、-92386套 29%85-113133套 10%1329新德家园新德家园29-3040套 4%35-48240套 25%67-82396套 42%85-102276套 29% 952名家富居名家富居72-78270套 27%107-133605套 60%141-147120套 11%178-57918套 2%1013比例比例1%1%23%23%39%39%34%34%2%2%1%1%参考区间参考区间1-5%1-5%20-25%20-25%35-45%35-45%30-40%30-40%2-5%2-5%1-5%1-5%典型项目比例分析典型项目比例分析根据所选取的根据所选取的5 5个典型案例进行

18、分析：个典型案例进行分析：得出一房比例约为得出一房比例约为20-25%20-25%，两房比例约为，两房比例约为35-45%35-45%，三房比例约为，三房比例约为35-45%35-45%，四房比，四房比例约为例约为2-5%2-5%。 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现两房、三房两房、三房是是所有可参考项目的主力户型。所有可参考项目的主力户型。 由此我们首先对由此我们首先对两房、三房的变化进行细致的分析两房、三房的变化进行细致的分析求取所选案例的户型比例平均值，得出各种户型的比例区间求取所选案例的户型比例平均值，得出各种户型的比例区间两房两房三房三房

19、海韵嘉园海韵嘉园信和自由广场信和自由广场第五公社第五公社新德家园新德家园名家富居名家富居4545606070708080909060607070808090901001001101101201205 5、两房和三房面积区间、两房和三房面积区间两房面积区间集中：两房面积区间集中：60-8060-80三房面积区间集中：三房面积区间集中：80-10080-100 100-120 100-1206 6、关于单房、关于单房设置单房的项目少之甚少，仅占设置单房的项目少之甚少，仅占1%1%的比例；的比例；单房品质不够，影响项目档次，不符合本项目中高档定性；单房品质不够，影响项目档次，不符合本项目中高档定性；

20、我们建议不设单房！我们建议不设单房！项目项目单房单房新德家园新德家园29-3029-30前海金岸前海金岸27-2927-29一房一房春树里小区春树里小区信和自由广场信和自由广场新德家园新德家园厚德品园厚德品园前海金岸前海金岸292935354040454550505555一房集中区间为一房集中区间为40-5040-50，尺度偏舒适型，尺度偏舒适型7 7、关于一房、关于一房项目项目四房四房信和自由广场信和自由广场123123名家富居名家富居141-147141-1475 5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147123-147之间

21、，之间，仅占仅占2%2%的比例；的比例；设置设置120-140120-140面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？单？同时必然与东填海区形成竞争？我们建议：舍弃四房！我们建议：舍弃四房！8 8、关于四房、关于四房9 9、关于复式、关于复式项目项目复式复式春树里小区春树里小区220220海韵嘉园海韵嘉园12171217四海宜家大厦四海宜家大厦180180名家富居名家富居178-57

22、9178-579据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢；据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢；复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售；复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售；复式仅占复式仅占1%1%的比例；的比例；建议不设复式！建议不设复式！1010、关于社区品质、关于社区品质一房和两房的比例均适当调低一房和两房的比例均适当调低5%5%；三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-2015-20比例比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）；（融合舍

23、弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）；考虑市场价格提升，对总价的影响；考虑市场价格提升，对总价的影响；舍弃单房、四房和复式。舍弃单房、四房和复式。一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5060-80 60-80 80-100 80-100 100-120 100-120 套数比例套数比例15-20%15-20%30-40%30-40%50-60%50-60%说明说明: : 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究, ,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值; ; 在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上,

24、,需要层层论证以求出项目最终面积和比例需要层层论证以求出项目最终面积和比例; ; 由于目前只是推断由于目前只是推断, ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例; ; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; ;第一步结论一第一步结论一推导过程推导过程2 2分析过程分析过程: :通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析；通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析；选取选取4 4个潜在竞争项目进行分析个潜在竞争项目进行分析; ;目的要求目的要求: :第一次修正基本户型第一次修正基本户型

25、 由潜在项目的竞争分析对初步推导的由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例户型比例进行修正进行修正; ;数据来源数据来源: :中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库潜在竞争项目分析潜在竞争项目分析潜在竞争项目筛选潜在竞争项目筛选筛选原则筛选原则 为合理规避竞争，修正比例筛选标准筛选标准 与本项目开售时间接近； 同等片区之内或同质片区； 中高质素项目项目（暂名）项目（暂名）所属片区所属片区位置位置开发商开发商建筑面积建筑面积( (万万) )预计推出时间预计推出时间厚德项目厚德项目月亮湾学府路南月亮湾大道东 厚德地产开发2.308年美地佳项目美地佳项目月亮湾月亮

26、山庄西北面 美地佳置业房地产开发6.2508年光彩项目光彩项目月亮湾南山月亮湾荔湾路与兴海大道交汇处光彩集团2.808年下半年宝能项目宝能项目东填海区工业八路宝能地产开发2708年中0808年潜在竞争项目面积和比例统计年潜在竞争项目面积和比例统计0808年潜在竞争项目中，我们可以看到年潜在竞争项目中，我们可以看到三房四房仍是主力户型三房四房仍是主力户型，并，并且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。项目项目一房一房两房两房三房三房四房四房四房以上四房以上厚德项目厚德项目707036%36%909044%44%14014020%20%美地佳

27、项目美地佳项目16016030%30%180-210180-21060%60%250-300250-30010%10%光彩项目光彩项目40-5040-5010%10%60-7060-7045%45%80-10080-10035%35%180-200180-20010%10%宝能项目宝能项目75-8575-8517%17%110-135110-13545%45%140-180140-18035%35%2202202702703%3%一房一房二房二房三房三房四房四房四房以上四房以上面积面积区间区间40-5040-5060-8560-8580-10080-100100-110100-110110-1

28、45110-145140-180140-180180-210180-210180-300180-300套数套数比例比例2%2%25%25%404028285 5潜在竞争项目主力户型区间和比例统计潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一：结论一：主力户型区间和比例统计主力户型区间和比例统计一房一房两房两房三房三房面积面积区间区间40-5040-5060-80 60-80 80-100 80-100 100-120 100-120 套数套数比例比例15-20%15-20%30-40%30-40%50-60%50-60%分析原则分析原则: :为合理规避竞争，修正比例为合理规避竞争，修正比例. .针对

29、本项目结论一：针对本项目结论一：11房存在空白点，暂作保留；房存在空白点，暂作保留； 两房两房60-8060-80存在竞争存在竞争, ,建议减小比例建议减小比例; ; 三房仍可适当三房仍可适当增大比例。增大比例。说明说明: :将两房比例调低；将两房比例调低；作为主力户型三房比例可以上调作为主力户型三房比例可以上调; ; 一房比例不变一房比例不变; ;接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。结论二结论二通过潜在竞争分析，第一次修正户型比例通过潜在竞争分析，第一次修正户型比例一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5060-8

30、0 60-80 80-100 80-100 100-120 100-120 套数比例套数比例15-20%15-20%20-30%20-30%60-70%60-70%推导过程推导过程3 3分析过程分析过程: :通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析; ;目的要求目的要求: :第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型由三级市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行面积对本项目进行户型区间户型区间修正修正; ;数据来源数据来源: :中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库项目名称项目名称主力成交户

31、型主力成交户型成交均价成交均价鼎太风华鼎太风华两房：71-86 16000三房：115-13019000绿海名都绿海名都两房：70-7416000三房：106-12117000阳光棕榈园阳光棕榈园两房：7417000三房：110-12518000四房：140-14418000星海名城星海名城两房：50-6017000三房：90-12515000三级市场主力成交情况三级市场主力成交情况分析点：从三级市场数据可见，市场成交最多的户型为分析点：从三级市场数据可见，市场成交最多的户型为2 2房和房和3 3房房，反映了片区畅销户型，反映了片区畅销户型基本为中小户型；基本为中小户型；三级市场畅销户型区间统

32、计三级市场畅销户型区间统计两房两房三房三房50-60 50-60 70-7570-7590-10090-100100-130100-130说明说明从三级市场畅销户型数据可见：从三级市场畅销户型数据可见：三房的建议面积属于畅销面积段，但面积下限高于三房的建议面积属于畅销面积段，但面积下限高于8080，建议将，建议将80-100 80-100 调高调高10 10 ，100-120 100-120 调高调高5 5；两房建议面积段下限高于市场畅销户型，建议往下调整约两房建议面积段下限高于市场畅销户型，建议往下调整约5 5左右左右；接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例接下来将通过新增客户

33、分析和自身条件进一步论证户型比例; ;一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 90-100 90-100 100-125 100-125 套数比例套数比例15-20%15-20%20-30%20-30%60-70%60-70%结论三结论三通过对三级市场畅销户型分析，第二次修正户型面积通过对三级市场畅销户型分析，第二次修正户型面积推导过程推导过程4 4分析过程分析过程: : 通过对项目目标客户进行基本需求分析；通过对项目目标客户进行基本需求分析；目的要求目的要求: :第三次修正基本户型第三次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正由项

34、目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正; ;数据来源数据来源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库 本区域客户本区域客户南山南山/ /福田私营企业主、个体商户福田私营企业主、个体商户南山南山/ /福田高级白领、高收入阶层福田高级白领、高收入阶层政府公务员政府公务员区域内（科技园）商务人士区域内（科技园）商务人士有区域情节的原居民有区域情节的原居民项目名称项目名称项目整体客户群概述项目整体客户群概述主力消化房型主力消化房型主力客户群主力客户群购买目的购买目的鼎太风华鼎太风华南山占45，福田30，罗湖占15三房南山、福田的私营业主、企业高管、高校教师8

35、0自住新德家园新德家园南山占85%，福田罗湖10%，宝安等其他区域约占5%两房、三房南山、福田的私营业主、企业高管、大新村原住民、白领60自住、40投资厚德品园厚德品园两房政府公务员、高校教师、企业高管、高级白领40自住、60投资阳光棕榈园阳光棕榈园南山占70，福田占20%，罗湖占10%三房南山、福田的中坚阶层、私营企业主、大型企业高管；来自福田的30-50岁的私营企业主自住占70绿海名都绿海名都南山占60-70%，福田罗湖占30%两房、三房南山、福田个体商户、私营企业主、政府公务员、区域以外的投资客自住占80%片区项目客户情况片区项目客户情况 1 1、南山、南山/ /福田私营企业主、个体商户

36、福田私营企业主、个体商户这部分客户在南山或福田有公司，在南山的时间较多。特点：特点：私营企业老板，年龄在40岁左右，懂得享受，同时因为要经常办理业务，所以较为忠诚交通方便，配套齐全的小区。一般会选择较大户型，以舒适型以舒适型3 3房为主房为主。需求：需求：注重产品档次及质素，能提供优质管理及保安严密；不需要装修，家俬电器；要求户型舒适、实用，一定要非常豪华。2 2、南山、南山/ /福田高级白领、高收入阶层福田高级白领、高收入阶层特点：特点：以在深一次置业为主；人群为公司高层管理人员；以中青年客户为主，年龄在2640之间；多为单身贵族或两地分居人士；购买目的主要是作为临时居住地；以购买购买1 1

37、房、房、2 2房为主房为主；文化层次较高，月收入高；多采用按揭的付款方式；能接受相对较高的物业管理费；需求：需求： 对于价格、户型结构、入伙时间、装修标准的档次、朝向、楼层、物管和收费、会所配套设施等细致的问题很在意；其中对于价格，入伙时间和户型结构最为关注；要求出入关方便。 3 3、政府公务员、政府公务员4 4、区域内（科技园）商务人士、区域内（科技园）商务人士这部分客户在南山或者福田工作，收入稳定，空闲时间相对较多。特点：特点：公务员，年龄在30岁以上，有相对稳定的收入，要求交通方便。需求：需求：3 3房房，注重产品档次及质素，能提供优质管理；不需要装修，家俬电器；要求户型舒适、实用。特点

38、：特点：区域内商务人士，年龄在35岁左右，要求交通方便，区域配套成熟。需求：需求：2 2房、房、3 3房，房，注重产品档次及质素，能提供优质管理及保安严密；配套成熟。 特点：特点： 主要为片区老居民，他们对该片区有着难舍的情结；有年轻一代为结婚购房，也有换房老居民的二次置业；客户一般为政府公务人员，或其它事业成功人士，因已习惯居住在该区域而就近购房；经济能力较优；对物业素质要求较高，购房时往往经过细致的比较；对价格非常注重，一般要在多个楼盘之间反复比较；能支付较高首期款，银行按揭以首期三成，七成按揭居多；家庭人数为34人；文化层次中等。需求：需求： 年轻一代结婚购房一般希望购买2房（60）或3

39、房（90）等单位；而部分家庭的二次置业则希望所购物业居住起来更舒适，不但希望居家面积比普通住宅宽敞明亮，同时希望小区内外有优美的景观等等，通常购买3房（110以上）。这两类客户均不要求提供装修，希望能按照自己的个人喜好进行精装修；希望有会所，包括健身中心、泳池、阅览室、美容院等设施；对物业绿化、环境等要求较高，追求生活质素；对物业管理要求较高，尤其是治安和智能化设施；要求周边生活配套设施较完善。5、区域原居民、区域原居民典型客户典型客户业主姓名：业主姓名：蔡先生年龄：年龄：31籍贯：籍贯：深圳家庭结构：家庭结构：三口之家职业：职业：化妆品公司老总学历：学历：大学本科描述：描述：代理了一个日本品

40、牌化妆品，深港有业务，认为投资南山房地产回报不错，买了名家富居，信和自由广场一次性购三套，选物业时都是选最高价最优质单位。客户描述：福田投资客客户描述：福田投资客客户描述：自住兼投资客客户描述：自住兼投资客典型客户典型客户业主姓名：业主姓名：马先生年龄：年龄：36籍贯：籍贯：湖北家庭结构：家庭结构：三口之家职业：职业：科技园某通讯公司老总学历：学历：大学本科生描述：描述：公司在科技园，希望有服务好的物业，方便住与处理相关事宜，价格不是问题，主要是服务要好，档次要高，同时投资性强，因为到时业务转移后可转手。重要客户重要客户南山专业人群南山专业人群（医生、教师、律师等）（医生、教师、律师等） 南山

41、南山/ /福田首次置业年轻家庭福田首次置业年轻家庭核心客户核心客户 南山、福田（科技园）私营企业主，南山、福田（科技园）私营企业主，个体经营者个体经营者 南山南山/ /福田高级白领福田高级白领区域原居民区域原居民南山南山/ /福田福田/ /罗湖公务员罗湖公务员重要客户重要客户本区域客户定位本区域客户定位 本区域客户定位本区域客户定位核心客户核心客户需求房型需求房型1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房罗湖罗湖/ /福田私营企业主、个体商户福田私营企业主、个体商户3 3房房4 4房房罗湖罗湖/ /福田高级白领、高收入阶层福田高级白领、高收入阶层1 1房房2 2房房3 3房房政府公务员政府公务员

42、2 2房房3 3房房区域内（科技园）商务人士区域内（科技园）商务人士2 2房房3 3房房有区域情节的原居民有区域情节的原居民2 2房房3 3房房分析：分析：本区域的核心客户对户型的需求以本区域的核心客户对户型的需求以3 3房为主；年轻原房为主；年轻原居民及白领客户对户型需求会相对紧凑，而个体商户及政府居民及白领客户对户型需求会相对紧凑，而个体商户及政府公务员更偏向舒适型户型。公务员更偏向舒适型户型。关于西部通道对客户的影响关于西部通道对客户的影响 西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通行能力最大的陆路口岸，于2007年7月1日建成通车，实现深港两地从东至西的全

43、线互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与融合更加紧密，南山成为深圳乃至南中国最重要的陆路枢纽。【 西西部部通通道道的的建建成成通通车车以以及及东东角角头头口口岸岸的的形形成成将将强强力力改改变变南南山山地地产产格格局局，作作为为深深港港连连接接的的门门户户在在客客户户渠渠道道扩扩展展上上，南南山山最最先先受受益。益。 】西部通道打开南山外销大门，片区将迎来高端外销时代。西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房主力军。口岸采用一地两检，工作人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方工作人员就近购房的可能，该群体

44、成为不可忽视的购房群体。西部通道带来的客户变化西部通道带来的客户变化20072007年年3 3月月, ,深圳中原深港研究中心特别就西部通道开通对地产的影响深圳中原深港研究中心特别就西部通道开通对地产的影响作了一次专题调研作了一次专题调研, ,我们从中研究本项目预计未来将可能增加以下我们从中研究本项目预计未来将可能增加以下几类几类客户客户-香香 港港 客客 户户主要需求两房、三房主要需求两房、三房口岸工作人员口岸工作人员工作年限不长的年轻人：工作年限不长的年轻人：已有福利房的工作人员：已有福利房的工作人员：他们偏重于选择大型高尚住区，对地段因素最为关注，其次是教育配套，另外对小区环境、小区配套、

45、物业管理、户型、周边景观资源等也比较看重。购房的首要目的是改善居住环境，改善居住环境的愿望最为强烈。其次要方便上下班，再次是能解决孩子上学问题。首次置业，对价格敏感，同时购房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齐备、总价不高的3 3房及房及2 2房是他们房是他们考虑的重点考虑的重点。 主要需求三房、四房主要需求三房、四房主要需求三房、两房主要需求三房、两房知识型移民知识型移民受访者户型需求受访者面积需求 置业面积置业面积以以80-12080-120的户型为主的户型为主 置业户型置业户型以二房、三房为主以二房、三房为主 置业特征置业特征关注地段与周边配套关注地段与周边配套西部通道对于南山房地产的

46、影响是十分深远西部通道对于南山房地产的影响是十分深远口岸工作人员口岸工作人员知识型移民知识型移民香香 港港 客客 户户主要需求主要需求二房、三房二房、三房主要需求主要需求二房、三房二房、三房年轻工作人员年轻工作人员主要需求主要需求二房、三房二房、三房工作时间较长者工作时间较长者主要需求主要需求三房、四房三房、四房西部通道带来西部通道带来的客户变化将给项的客户变化将给项目所在区域带来一目所在区域带来一定量定量的二房、三房的二房、三房需求，整体看三房需求，整体看三房高于二房高于二房. .结论四结论四对客户分析及变化趋势，第三次修正户型面积和比例对客户分析及变化趋势，第三次修正户型面积和比例说明说明

47、: : 将将1 1房和两房比例均下调，以满足房和两房比例均下调，以满足3 3房足够比例；房足够比例； 接下来将通过对新政的影响进一步论证项目整体户型比例。接下来将通过对新政的影响进一步论证项目整体户型比例。一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 90-100 90-100 100-120 100-120 套数比例套数比例10-15%10-15%10-20%10-20%65-75%65-75%分析过程分析过程: : 通过对通过对“9070”“9070”政策对本项目进行个案分析政策对本项目进行个案分析; ;目的要求目的要求: :第四次修正基本户型第四次修

48、正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正由新政影响对户型比例提出修正; ;推导过程推导过程5 5关于关于90/7090/70政策政策本项目的本项目的3 3房面积段为：房面积段为：90-12090-120，占，占50-60%50-60%建议：建议：1 1、设置、设置30%30%比例的比例的120120舒适型大三房，以提升项目档次；舒适型大三房，以提升项目档次；2 2、将小三房面积做到、将小三房面积做到85-9085-90，既经济实用，又可避免拼接问题，既经济实用，又可避免拼接问题，同时满足市场需求；同时满足市场需求；3 3、将、将85-9085-90的小三房比例上调。的小三房比例上调。结论五结论

49、五最后修正户型面积和比例最后修正户型面积和比例说明说明: : 大三房保留大三房保留3030纯户型设计；纯户型设计； 一房比例上调，两房比例下调；一房比例上调，两房比例下调； 大三房面积上调大三房面积上调1010，以满足舒适性及品质感；，以满足舒适性及品质感； 将小三房面积调至将小三房面积调至9090以下；以下； 此户型区间和比例为最终推导户型定位。此户型区间和比例为最终推导户型定位。一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 85-90 85-90 120-125 120-125 套数套数12031203套套19519525025048048024024

50、0套数比例套数比例15%15%15%15%50%50%20%20%面积比面积比9%9%18%18%43%43%30%30%一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5060-80 60-80 80-100 80-100 100-120 100-120 套数比例套数比例15-20%15-20%30-40%30-40%50-60%50-60%一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5060-80 60-80 80-100 80-100 100-120 100-120 套数比例套数比例15-20%15-20%15-20%15-20%60-70%60-70%一房一房两房两

51、房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 90-100 90-100 120-125 120-125 套数比例套数比例15-20%15-20%15-25%15-25%60-70%60-70%一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 90-100 90-100 120-125 120-125 套数比例套数比例10-15%10-15%10-15%10-15%65-75%65-75%通过潜在竞争修正套数比例通过潜在竞争修正套数比例三级市场成交及需求修正面积区间三级市场成交及需求修正面积区间项目自身及客户变化趋势修正比例项目自身及客

52、户变化趋势修正比例90/7090/70政策影响分析修正比例政策影响分析修正比例03030606年可参考项目分析得出本项目初步户型配比年可参考项目分析得出本项目初步户型配比一房一房两房两房三房三房面积区间面积区间40-5040-5065-75 65-75 85-90 85-90 120-125 120-125 套数比例套数比例15%15%15%15%50%50%20%20%面积比面积比9%9%18%18%43%43%30%30%结论二研判思路回顾研判思路回顾区域看点项目定性预设策划理念预设策划理念静态分析法静态分析法结论一结论五结论五寻找依托第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项

53、项目目户户型型比例和区间比例和区间第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目本项目户型比例户型比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目户型的间调整项目户型的区间区间. .动态分析法动态分析法结论三限制分析法限制分析法第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点和和客客户户群群体体的的分析修正户型的分析修正户型的比例比例结论四政策分析法政策分析法第第五五次次通通过过自自身身项项目目和和客客户户群群体体的的分分析析修正户型的修正户型的比例比例关于定位后的思考：关于定位后的思考：关于整体布局关于整体布局前 海 路 公寓布局住宅

54、布局说明：说明：1.1.公寓设置在地块北面，接近地铁和照顾朝向；公寓设置在地块北面，接近地铁和照顾朝向；2.2.公寓可以考虑有独立进口，以避免与住宅相公寓可以考虑有独立进口，以避免与住宅相 互干扰；互干扰；3.3.公寓建议带精装修，实施酒店式物管，可以公寓建议带精装修，实施酒店式物管，可以 借助东方银座经验，但并不一定要具备办公借助东方银座经验，但并不一定要具备办公 功能；功能；4.4.南向位置则考虑纯住宅设计；南向位置则考虑纯住宅设计；关于定位后的思考：关于定位后的思考：关于商业思考关于商业思考前 海 路 公寓布局住宅布局说明：说明：1.1.建议将建议将1022510225平的商业分平的商业

55、分2 2层设置，尽量照顾沿层设置，尽量照顾沿 街面的昭示性，避免商业只有一层，增大进深；街面的昭示性，避免商业只有一层，增大进深；2.2.建议将临街面与政府洽谈，将退红线位置与广建议将临街面与政府洽谈，将退红线位置与广 场同步营造，以增加商业的价值；场同步营造，以增加商业的价值；3.3.这样营造后可以节省地块东面的位置营造一层这样营造后可以节省地块东面的位置营造一层 园林绿化；园林绿化；3.3.建议商业的主入口放置在西南角，次入口放置建议商业的主入口放置在西南角，次入口放置 在中段和西北角；在中段和西北角；关于定位后的思考：关于定位后的思考：关于公寓户型设计关于公寓户型设计前 海 路 公寓布局

56、住宅布局说明：说明：1.1.公寓建议考虑复式设计，考虑买一层送一层；公寓建议考虑复式设计，考虑买一层送一层；2.2.公寓希望整体将档次做高，实现小户豪宅的形公寓希望整体将档次做高，实现小户豪宅的形 象特点；象特点；3.3.复式空间性价比高于平层空间；复式空间性价比高于平层空间；关于定位后的思考：关于定位后的思考：关于小三房户型设计关于小三房户型设计说明：说明：1.1.小三房设计建议一定保留小三房设计建议一定保留双卫双卫设计；设计；2.2.尽量考虑可赠送面积，以增加附加价值；尽量考虑可赠送面积，以增加附加价值；THANKS9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/172024/9/17Tuesd

57、ay, September 17, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 4:41:08 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、他乡生白发，旧国见青山。17 九月 20242024/

58、9/172024/9/172024/9/1715、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/172024/9/1717 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024

59、/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 4:41:08 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/17202

60、4/9/172024/9/1715、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/172024/9/1717 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 4:41:0

61、8 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024

62、/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/172024/9/1717 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/17MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉