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1、深深圳圳中中信信营营销销策策划划简简报报南南山山项项目目第一章第一章 南山区住宅市场分析南山区住宅市场分析一、一、 片区市场分析片区市场分析 南山区住宅开发的热点集中在南山中心区、华侨城南山区住宅开发的热点集中在南山中心区、华侨城和红树湾。南山中心区自和红树湾。南山中心区自19991999年滨海大道开通以来价格年滨海大道开通以来价格持续走高，竞争进入了白热化阶段。持续走高，竞争进入了白热化阶段。华侨城始终保持高档住宅区形象，红树湾自去年首华侨城始终保持高档住宅区形象，红树湾自去年首拍三块拍三块“ “地王地王” ”以来，已成为深圳屈指可数的豪宅区。以来，已成为深圳屈指可数的豪宅区。科技园随着规划
2、的逐步完善，其住宅市场的巨大潜科技园随着规划的逐步完善，其住宅市场的巨大潜力正逐渐显现出来。力正逐渐显现出来。1 1、 南山中心区分析南山中心区分析南山中心区分析南山中心区分析 南山商业文化中心区是深圳西部未来的商业、金融和文南山商业文化中心区是深圳西部未来的商业、金融和文化中心。化中心。以中高层建筑为主体，目前在售项目有青春家园、保利以中高层建筑为主体，目前在售项目有青春家园、保利城二期、西海湾花园、海印长城、海岸明珠、观海台等；城二期、西海湾花园、海印长城、海岸明珠、观海台等；预售项目有佳佳豪园等。预售项目有佳佳豪园等。 住宅市场供应中，三房约占户数总量的住宅市场供应中，三房约占户数总量的
3、54%54%，二房约占，二房约占21%21%，四房约占，四房约占18%18%，一房及四房以上约占，一房及四房以上约占7%7%。 楼盘价格持续走高，均价在楼盘价格持续走高，均价在50005000元元/ /平方米至平方米至68006800元元/ /平平方米之间。影响南山区销售价格的主要因素是位置、园方米之间。影响南山区销售价格的主要因素是位置、园林景观和交通等。林景观和交通等。 2 2、 华侨城片区分析华侨城片区分析华侨城片区分析华侨城片区分析 华侨城风景优美，规划较早，基础设施投入大，是距市华侨城风景优美，规划较早，基础设施投入大，是距市区最近的中高档居住区域之一。片区中北部住宅多为高区最近的中
4、高档居住区域之一。片区中北部住宅多为高层及别墅，如中旅广场、美加广场、海景花园、锦绣花层及别墅，如中旅广场、美加广场、海景花园、锦绣花园、世界花园、波托菲诺、中海深圳湾畔等；南部填海园、世界花园、波托菲诺、中海深圳湾畔等；南部填海区住宅多为小高层、高层，如金海燕、新浩城、世纪村、区住宅多为小高层、高层，如金海燕、新浩城、世纪村、美庐锦园、碧海云天等。美庐锦园、碧海云天等。 华侨城住宅市场供应中以中大户型为主，面积华侨城住宅市场供应中以中大户型为主，面积120120350M350M2 2，楼盘均价保持在，楼盘均价保持在800010000800010000元元/ /平方米。影响平方米。影响华侨城楼
5、盘销售价格的主要因素是景观及文化氛围。华侨城楼盘销售价格的主要因素是景观及文化氛围。 3 3、 科技园片区分析科技园片区分析科技园片区分析科技园片区分析（1 1） 区位特征区位特征区位特征区位特征深圳高新技术产业园区北起广深高速公路，南临滨深圳高新技术产业园区北起广深高速公路，南临滨海大道，西临麒麟路，东至沙河西路，总面积海大道，西临麒麟路，东至沙河西路，总面积11.511.5平方公平方公里，规划居住人口里，规划居住人口10.910.9万。东接高尔夫球场，拥有永久万。东接高尔夫球场，拥有永久绿茵地，远可眺华侨城美景；西南接商业文化中心区，绿茵地，远可眺华侨城美景；西南接商业文化中心区，可望深圳
6、湾蓝色海景。可望深圳湾蓝色海景。 科技园其居华侨城与南山中心区之间，自然形成为科技园其居华侨城与南山中心区之间，自然形成为“ “西成东就西成东就” ”结合部，其得天独厚的区位优势为其房地结合部，其得天独厚的区位优势为其房地产实现产实现“ “跨区域跨区域” ”发展提供了必然，成为了华侨城与南发展提供了必然，成为了华侨城与南山中心区的补充层。山中心区的补充层。 科技园绝无仅有的科技、教育氛围营造出浓浓的文科技园绝无仅有的科技、教育氛围营造出浓浓的文化生活气息，并结合滨海的先天优势孕育出了独特的海化生活气息，并结合滨海的先天优势孕育出了独特的海洋文化，其国际化高水准地位将无可替代，从而最终奠洋文化，
7、其国际化高水准地位将无可替代，从而最终奠定了科技园片区的定了科技园片区的“ “跨文化跨文化” ”发展的坚实基础。发展的坚实基础。 （2 2） 住宅开发住宅开发住宅开发住宅开发片区内目前正在开发的住宅项目不多，规模多在片区内目前正在开发的住宅项目不多，规模多在2000020000平米左右，并且集中在科技园北区、深南大道沿线平米左右，并且集中在科技园北区、深南大道沿线一侧。较典型的有汇景豪苑、深南花园、朗景园、帝景一侧。较典型的有汇景豪苑、深南花园、朗景园、帝景园、阳光海景、英麒苑、新世纪豪园等。南区典型项目园、阳光海景、英麒苑、新世纪豪园等。南区典型项目有招商地产阳光带海滨城。有招商地产阳光带海
8、滨城。 物业类型由较早开发的高层住宅如深南花园、汇景物业类型由较早开发的高层住宅如深南花园、汇景豪苑、，转向开发豪苑、，转向开发1515层左右的带电梯小高层住宅如朗景层左右的带电梯小高层住宅如朗景园，继而又转向高层开发的趋势，如东方现代豪园、阳园，继而又转向高层开发的趋势，如东方现代豪园、阳光带海滨城。光带海滨城。 户型适中、功能齐全、配套完善的中高档住宅在此户型适中、功能齐全、配套完善的中高档住宅在此片区日受青睐；其中片区日受青睐；其中90-11090-110平方米的小三房成为主力户平方米的小三房成为主力户型，大户型、豪宅尚未获得市场认可。小高层价格均在型，大户型、豪宅尚未获得市场认可。小高
9、层价格均在4800-55004800-5500元元/ /平方米之间，高层价格在平方米之间，高层价格在6000650060006500元元/ /平平方米之间。方米之间。在科技园住宅市场实现在科技园住宅市场实现“跨功能跨功能”发发展，必能抢占市场份额。展，必能抢占市场份额。世纪村世纪村世纪村世纪村 美庐锦园美庐锦园美庐锦园美庐锦园 中海深圳湾畔中海深圳湾畔中海深圳湾畔中海深圳湾畔 阳光带海滨城阳光带海滨城阳光带海滨城阳光带海滨城蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸 创世纪滨海创世纪滨海创世纪滨海创世纪滨海 二、二、 综述综述技园位居深圳滨海沿线重要位置，处热点区域华侨城与技园位居深圳滨海沿线重要位置，
10、处热点区域华侨城与南山中心区之间，山、海景观资源并收，区位优势明显。南山中心区之间，山、海景观资源并收，区位优势明显。同时，该片区集高科技、科研教育、综合功能、居住于同时，该片区集高科技、科研教育、综合功能、居住于一体，发展前景空前，住宅市场潜力巨大。一体，发展前景空前，住宅市场潜力巨大。在该片区内借助品牌与项目互动，以在该片区内借助品牌与项目互动，以“ “跨区域、跨跨区域、跨文化、跨功能文化、跨功能” ”为整体项目规划开发导向，运用高超的为整体项目规划开发导向，运用高超的策划理念及操作手法开发中高档精品物业，通过提高发策划理念及操作手法开发中高档精品物业，通过提高发展商物业的整体竞争力进而并
11、实现经济效益的最大化。展商物业的整体竞争力进而并实现经济效益的最大化。第二章第二章 项目分析项目分析 一、一、 项目基本经济技术指标概述项目基本经济技术指标概述项目位置：科技园南区科苑南路和学府路交汇处项目位置：科技园南区科苑南路和学府路交汇处总用地面积：总用地面积：19000M219000M2总建筑面积：约总建筑面积：约80000M280000M2容容 积积 率：率：4.24.34.24.3覆覆 盖盖 率：率：25%25%地块现状地块现状地块现状地块现状 临近道路临近道路临近道路临近道路 高新科技园高新科技园高新科技园高新科技园 阳光带海滨城阳光带海滨城阳光带海滨城阳光带海滨城 一、一、 项
12、目开发条件项目开发条件SWOTSWOT分析分析（一）（一）（一）（一） 优势优势优势优势S S1 1、 项目具有得天独厚的山海景观条件；项目具有得天独厚的山海景观条件；2 2、高科技园产业和完善的教育产业，形成项目推广强有、高科技园产业和完善的教育产业，形成项目推广强有力市场支撑力；力市场支撑力；3 3、 鲜明的滨海社区概念成为主力卖点；鲜明的滨海社区概念成为主力卖点；4 4、 交通条件便利，城市规划中拟建的地铁交通条件便利，城市规划中拟建的地铁2 2号线紧邻本号线紧邻本项目，区域发展潜力巨大；项目，区域发展潜力巨大；5 5、 中信地产品牌感召力优势鲜明；中信地产品牌感召力优势鲜明；（二）（二
13、）（二）（二） 劣势劣势劣势劣势WW1 1、 项目地块小，容积率高，小区内部自有环境规划空间项目地块小，容积率高，小区内部自有环境规划空间受限；受限；2 2、 项目地块不规则，北宽南窄，项目规划难度大，对景项目地块不规则，北宽南窄，项目规划难度大，对景观的充分利用难以完美实现；观的充分利用难以完美实现；3 3、 片区生活配套设施明显缺乏，家居生活氛围不足；片区生活配套设施明显缺乏，家居生活氛围不足；4 4、 项目紧邻交通干道，生活噪音问题严重；项目紧邻交通干道，生活噪音问题严重；5 5、 科技园片区旧有的中低档次市场形象严重增大了新盘科技园片区旧有的中低档次市场形象严重增大了新盘的市场推广难度
14、；的市场推广难度；（三）（三）（三）（三） 机会机会机会机会OO1 1、 滨海居住模式在市场中业已形成强有力的市场感召力；滨海居住模式在市场中业已形成强有力的市场感召力；2 2、片区市场为开发精品住宅留出巨大的市场空间；、片区市场为开发精品住宅留出巨大的市场空间；3 3、 招商招商“ “阳光带、海滨城阳光带、海滨城” ”项目的先期启动，提前为本项目的先期启动，提前为本项目完成市场预热工作；项目完成市场预热工作；4 4、 高新科技园飞速发展必然带动整体生活环境的改善；高新科技园飞速发展必然带动整体生活环境的改善；（四）（四）（四）（四） 威胁威胁威胁威胁T T1 1、 区域发展受到华侨城红树湾和
15、南山半岛环深圳湾沿线区域发展受到华侨城红树湾和南山半岛环深圳湾沿线两大热点市场的夹击；两大热点市场的夹击；2 2、 与与“ “阳光带、海滨城阳光带、海滨城” ”未来二期单位同时推广，市场未来二期单位同时推广，市场竞争压力较大竞争压力较大; ;第三章第三章项目定位项目定位一、一、 项目开发模式项目开发模式成功实现：成功实现：“ “高功能物业价值高功能物业价值” ”和和“ “高文化品位价值高文化品位价值” ”完美合并的精品物业的成功开发模式。塑造深圳又一个完美合并的精品物业的成功开发模式。塑造深圳又一个成功实现双品牌丰收的明星楼盘。成功实现双品牌丰收的明星楼盘。二、二、 定位思考定位思考市场中一群
16、人在寻找一种房子。市场中一群人在寻找一种房子。中信项目在市场中寻找一群人。中信项目在市场中寻找一群人。三、三、 客户定位客户定位1 1、 目标客户群置业写真目标客户群置业写真目标客户群置业写真目标客户群置业写真针对本项目，我司特别对科技园片区代理过的项目部分针对本项目，我司特别对科技园片区代理过的项目部分已成交客户进行数据统计和分析。（采样范围：汇景豪已成交客户进行数据统计和分析。（采样范围：汇景豪园、深南花园，采样园、深南花园，采样156156人，有效样本人，有效样本132132人）人）1 1、客户来源结构客户来源结构客户来源结构客户来源结构客户来源客户来源客户来源客户来源人数人数人数人数比
17、例比例比例比例南山南山南山南山909068%68%福田福田福田福田232318%18%罗湖罗湖罗湖罗湖5 54%4%宝安宝安宝安宝安6 64%4%其他其他其他其他8 86%6%合计合计合计合计132132100%100%2 2、客户年龄结构结构客户年龄结构结构客户年龄结构结构客户年龄结构结构客户年龄结构客户年龄结构客户年龄结构客户年龄结构人数人数人数人数比例比例比例比例25252525303030303232323224%24%24%24%31313131353535355757575743%43%43%43%36363636404040402828282821%21%21%21%414141
18、41505050501414141411%11%11%11%51515151岁以上岁以上岁以上岁以上1 1 1 11%1%1%1%合计合计合计合计132132132132100%100%100%100%3 3、家庭收入结构家庭收入结构家庭收入结构家庭收入结构年家庭收入（万）年家庭收入（万）年家庭收入（万）年家庭收入（万）人数人数人数人数比例（比例（比例（比例（%）5858282821218108105252404010151015363627271520152012129 92020万以上万以上万以上万以上4 43 3合计合计合计合计1321321001004 4、所需户型结构结构所需户型结构
19、结构所需户型结构结构所需户型结构结构所需户型结构所需户型结构所需户型结构所需户型结构人数人数人数人数比例（比例（比例（比例（%）2 2房房房房2 2厅厅厅厅1 1卫卫卫卫282821213 3房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫828262624 4房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫151512125 5房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫4 43 35 5房以上及复式房以上及复式房以上及复式房以上及复式3 32 2合计合计合计合计13131001005 5、所需面积结构所需面积结构所需面积结构所需面积结构所需面积结构所需面积结构所需面积结构所需面积结构人数人数人数人数比例（比例（比例（比例
20、（%）6080M6080M2 2212116168190M8190M2 211118 891100M91100M2 242423232101110M101110M2 228282121110125M110125M2 218181414126140M126140M2 212129 9合计合计合计合计1321321001002 2、 数据分析数据分析（1 1） 年龄段集中年龄段集中年龄段集中年龄段集中客户属于颇有成就的中年轻一族，较易接受新事物，在客户属于颇有成就的中年轻一族，较易接受新事物，在置业的同时充分认可科技园的发展潜力。置业的同时充分认可科技园的发展潜力。（2 2） 职业范围集中职业范围
21、集中职业范围集中职业范围集中客户群体职业集中在以下几个行业：通讯、电子、生物、客户群体职业集中在以下几个行业：通讯、电子、生物、准公务员、金融、证券、保险、贸易等。尤其是高科技准公务员、金融、证券、保险、贸易等。尤其是高科技及相关行业最多。及相关行业最多。（3 3） 教育背景较高教育背景较高教育背景较高教育背景较高大专学历的占大专学历的占10%10%，而本科学历的最多占，而本科学历的最多占60%60%，研究生，研究生以上学历的占以上学历的占18%18%，三者相加高学历背景的客户占总客，三者相加高学历背景的客户占总客户群的八成以上。户群的八成以上。（4 4） 区域来源相对集中区域来源相对集中区域
22、来源相对集中区域来源相对集中业主中近七成来自南山，其次是福田，少量来自宝安和业主中近七成来自南山，其次是福田，少量来自宝安和罗湖。罗湖。（5 5） 核心家庭结构稳定核心家庭结构稳定核心家庭结构稳定核心家庭结构稳定购买群体中，三代同堂占了购买群体中，三代同堂占了25%25%的比例，项目发展应考的比例，项目发展应考虑老人的需求，三口之家占了虑老人的需求，三口之家占了53%53%，对子女教育是比较，对子女教育是比较看中的。看中的。 典型客户描述：典型客户描述：客户一：客户一：客户一：客户一：男，三十五岁，大学本科学历，三口之家，现男，三十五岁，大学本科学历，三口之家，现从事通讯类工作，管理职务，父母
23、家住南山，便在附近从事通讯类工作，管理职务，父母家住南山，便在附近驱车寻找楼盘，到了科技园后认为本地区还有一定发展驱车寻找楼盘，到了科技园后认为本地区还有一定发展潜力，有意向再次置业潜力，有意向再次置业平时喜欢看特区报、经理人杂志平时喜欢看特区报、经理人杂志点点点点 评：工作缘、亲缘、地域缘是客户选择本评：工作缘、亲缘、地域缘是客户选择本评：工作缘、亲缘、地域缘是客户选择本评：工作缘、亲缘、地域缘是客户选择本 项目的一个重要原因项目的一个重要原因项目的一个重要原因项目的一个重要原因 客户二：客户二：客户二：客户二：男，三十五岁，三口之家，南山区某建筑设计男，三十五岁，三口之家，南山区某建筑设计
24、院工作，经常来往市内，到华侨城看房路过，认为此处院工作，经常来往市内，到华侨城看房路过，认为此处价位更具有优势，此处有发展潜力。价位更具有优势，此处有发展潜力。平时喜欢打网球、参加健身平时喜欢打网球、参加健身 点点点点 评：专业人员对地块的认同，将验证我们的评：专业人员对地块的认同，将验证我们的评：专业人员对地块的认同，将验证我们的评：专业人员对地块的认同，将验证我们的 产品质素。产品质素。产品质素。产品质素。对健康的要求也是不可忽视的要素客户三：客户三：客户三：客户三：男，三十岁，三代同堂，通讯业公司高层职员，男，三十岁，三代同堂，通讯业公司高层职员，经常出差，妻子为证券公司职员，原来与父母
25、同住松坪经常出差，妻子为证券公司职员，原来与父母同住松坪山，为改善父母居住条件考虑买房，山，为改善父母居住条件考虑买房， 经朋友介绍来看科经朋友介绍来看科技园，地段距闹市区较近，价格合适，对环境和发展前技园，地段距闹市区较近，价格合适，对环境和发展前景认可度较高，认为三五年后的发展潜力很大。景认可度较高，认为三五年后的发展潜力很大。平时喜欢上网、旅游平时喜欢上网、旅游点点点点 评：朋友介绍的方式是很多客户的获知渠道，评：朋友介绍的方式是很多客户的获知渠道，评：朋友介绍的方式是很多客户的获知渠道，评：朋友介绍的方式是很多客户的获知渠道， 客户营销应引起重视。客户营销应引起重视。客户营销应引起重视
26、。客户营销应引起重视。3 3 3 3、 抽样客户特征集成抽样客户特征集成抽样客户特征集成抽样客户特征集成主力群体特征主力群体特征家庭特征家庭特征家庭特征家庭特征28402840岁的岁的岁的岁的3 3口家庭或三代同堂口家庭或三代同堂口家庭或三代同堂口家庭或三代同堂职业特征职业特征职业特征职业特征高高高高级级级级技技技技术术术术人人人人员员员员、科科科科交交交交人人人人员员员员、研研研研发发发发人人人人员员员员、经经经经纪纪纪纪人人人人、建建建建筑筑筑筑师师师师、律师、大集团跨国公司白领、传媒人士、自由职业者等律师、大集团跨国公司白领、传媒人士、自由职业者等律师、大集团跨国公司白领、传媒人士、自由
27、职业者等律师、大集团跨国公司白领、传媒人士、自由职业者等心理特征心理特征心理特征心理特征努力的工作，健康的生活努力的工作，健康的生活努力的工作，健康的生活努力的工作，健康的生活置业特征置业特征置业特征置业特征消费能力较强，多为二次置业消费能力较强，多为二次置业消费能力较强，多为二次置业消费能力较强，多为二次置业 行为特征行为特征行为特征行为特征稳重豁达，财不外露，锦衣夜行。稳重豁达，财不外露，锦衣夜行。稳重豁达，财不外露，锦衣夜行。稳重豁达，财不外露，锦衣夜行。区域特征区域特征区域特征区域特征南山为主、福田等地为辅。南山为主、福田等地为辅。南山为主、福田等地为辅。南山为主、福田等地为辅。文化特
28、征文化特征文化特征文化特征新经济财智文化新经济财智文化新经济财智文化新经济财智文化收入特征收入特征收入特征收入特征家庭年收入家庭年收入家庭年收入家庭年收入10351035万元万元万元万元次主力群体次主力群体 区域特征和消费特点吸引了一定比例的投资客。区域特征和消费特点吸引了一定比例的投资客。 、 目标客户定位目标客户定位 财智新生代财智：新经济的时代，知识经济将成为人们获取财新经济的时代，知识经济将成为人们获取财富的主流。本项目面对的就是这些新经济的生产者和收富的主流。本项目面对的就是这些新经济的生产者和收获者，知识经济财智的创造者和拥戴者。获者，知识经济财智的创造者和拥戴者。 新生代：他们重
29、视自己在生活中的舒适空间和精神他们重视自己在生活中的舒适空间和精神享受，强调自身在生活中的独立性。对住宅的要求不仅是享受，强调自身在生活中的独立性。对住宅的要求不仅是简单意义上的功能满足，还能够体现出消费者对产品的高简单意义上的功能满足，还能够体现出消费者对产品的高要求和高技术含量的态度，并且实现他们对生活的理想。要求和高技术含量的态度，并且实现他们对生活的理想。 四、四、 项目形象定位项目形象定位 ( (一一一一) )、定位依据、定位依据、定位依据、定位依据市政规划指导市政规划指导市政规划指导市政规划指导虚拟大学园、高新产业孵化器、生活基地的综合体虚拟大学园、高新产业孵化器、生活基地的综合体
30、虚拟大学园、高新产业孵化器、生活基地的综合体虚拟大学园、高新产业孵化器、生活基地的综合体滨海国际城市规划。滨海国际城市规划。滨海国际城市规划。滨海国际城市规划。片区市场趋势片区市场趋势片区市场趋势片区市场趋势1 1、中大户型将替代现在的中小户型，而成为片区户型的主流；、中大户型将替代现在的中小户型，而成为片区户型的主流；、中大户型将替代现在的中小户型，而成为片区户型的主流；、中大户型将替代现在的中小户型，而成为片区户型的主流；2 2、依依依依托托托托科科科科技技技技园园园园文文文文化化化化，揉揉揉揉合合合合南南南南山山山山和和和和福福福福田田田田的的的的地地地地域域域域文文文文化化化化基基基基
31、因因因因，该该该该片片片片区区区区住住住住宅宅宅宅市市市市场场场场在在在在未未未未来来来来的的的的发发发发展展展展中中中中将将将将呈呈呈呈现现现现出出出出跨跨跨跨区区区区域域域域、跨跨跨跨文文文文化化化化和和和和跨跨跨跨功功功功能的能的能的能的“ “三跨三跨三跨三跨” ”新趋势；新趋势；新趋势；新趋势；3 3、高高高高新新新新技技技技术术术术产产产产业业业业园园园园区区区区的的的的高高高高含含含含金金金金量量量量的的的的规规规规划划划划，将将将将是是是是深深深深圳圳圳圳新新新新经经经经济济济济的的的的领跑者。领跑者。领跑者。领跑者。项目自身质素项目自身质素项目自身质素项目自身质素1 1、本项目
32、有良好的地段，但受到规模限制；、本项目有良好的地段，但受到规模限制；、本项目有良好的地段，但受到规模限制；、本项目有良好的地段，但受到规模限制；2 2、有良好的环境；，但缺乏便利的生活配套、有良好的环境；，但缺乏便利的生活配套、有良好的环境；，但缺乏便利的生活配套、有良好的环境；，但缺乏便利的生活配套3 3、有美好的市场前景，但目前缺乏鲜明的片区形象作支持。、有美好的市场前景，但目前缺乏鲜明的片区形象作支持。、有美好的市场前景，但目前缺乏鲜明的片区形象作支持。、有美好的市场前景，但目前缺乏鲜明的片区形象作支持。片区购房特征片区购房特征片区购房特征片区购房特征以以以以首首首首次次次次置置置置业业
33、业业为为为为主主主主的的的的住住住住宅宅宅宅市市市市场场场场将将将将逐逐逐逐步步步步演演演演变变变变为为为为二二二二次次次次和和和和多多多多次次次次置置置置业业业业的的的的新格局新格局新格局新格局经上分析，我们认为本项目的形象定位可以依据以下原则：经上分析，我们认为本项目的形象定位可以依据以下原则：“西承东就 北靠南依”西承：南山半岛日益成熟的市场环境西承：南山半岛日益成熟的市场环境东就：华侨城红树湾高尚生活氛围东就：华侨城红树湾高尚生活氛围北靠：科技园良好发展前景及客户资源北靠：科技园良好发展前景及客户资源南依：深圳湾无限海景资源及滨海大道快捷的交通组织南依：深圳湾无限海景资源及滨海大道快捷
34、的交通组织 （二）、（二）、（二）、（二）、 项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位纯美式海岸财智健康社区纯美式海岸财智健康社区纯美式海岸建筑：纯美式海岸建筑：突破现有的建筑模式，以高技派的设计手法，融合现代突破现有的建筑模式，以高技派的设计手法，融合现代建筑风格进行建筑整体规划设计展现一种全新的、具有建筑风格进行建筑整体规划设计展现一种全新的、具有海洋文化、现代科技气息的生活方式，在片区乃至全深海洋文化、现代科技气息的生活方式，在片区乃至全深圳树立中信地产品牌新形象。圳树立中信地产品牌新形象。财智健康社区：财智健康社区：围绕财智新生代生围绕财智新生代生活特点和理想生活状态，活特点和
35、理想生活状态，建构一种集资讯、医疗、建构一种集资讯、医疗、保健、健康、文化的科保健、健康、文化的科技交流平台、将每个业技交流平台、将每个业主的健康、生活资讯、主的健康、生活资讯、文化资料数据化、智能文化资料数据化、智能化，营造财智新生代的化，营造财智新生代的健康家园和社区文化。健康家园和社区文化。 通过产品理念提升目标消费者的生活状态，形成本通过产品理念提升目标消费者的生活状态，形成本项目产品差异化，与竞争对手实现有效区隔，最终实现项目产品差异化，与竞争对手实现有效区隔，最终实现一个全新的地产开发和营销模式。一个全新的地产开发和营销模式。五、五、 项目品牌定位项目品牌定位财智滨海滨海FREEF
36、REE生活生活定位诠释：定位诠释：定位诠释：定位诠释： “ “财智财智” ”首先强调项目消费群体和项目差异性社区化，首先强调项目消费群体和项目差异性社区化，即是强调本项目最大的卖点之一，让消费者一看到就能即是强调本项目最大的卖点之一，让消费者一看到就能联想到本项目的特殊文化或功能；联想到本项目的特殊文化或功能；“ “滨海滨海FREEFREE生活生活” ”包括有自由、舒适、放松以及代包括有自由、舒适、放松以及代表本项目所处滨海片区对城市新锐所蕴涵的巨大吸引力；表本项目所处滨海片区对城市新锐所蕴涵的巨大吸引力； 关于“FREE”有如下释义： FFeelingFFeeling感觉感觉感觉海、感觉居住
37、环境的舒适、感觉饱含科技文化感觉海、感觉居住环境的舒适、感觉饱含科技文化内内涵的片区生活氛围涵的片区生活氛围可结合的项目硬件有：生活空间、社区文化、虚拟可结合的项目硬件有：生活空间、社区文化、虚拟空空间。间。 RRestRRest休闲休闲滨海的休闲、社区环境的休闲、高科技融入生活所滨海的休闲、社区环境的休闲、高科技融入生活所带带来地休闲放松的居住模式来地休闲放松的居住模式可结合的项目硬件有：公共空间、园林、会所、服可结合的项目硬件有：公共空间、园林、会所、服务务 EEntertainmentEEntertainment娱乐娱乐 与海娱乐、与小区娱乐、与周边人文景观娱乐，娱与海娱乐、与小区娱乐、
38、与周边人文景观娱乐，娱乐乐是生活的核心是生活的核心可结合的项目硬件有：周边已成形的各类大型景区可结合的项目硬件有：周边已成形的各类大型景区 EEnoughEEnough满足满足海、休闲、娱乐、高科技人文环境海、休闲、娱乐、高科技人文环境在本项目的在本项目的生生活是绝对的满足活是绝对的满足可结合的项目硬件有：建筑造型、景观、平面户型可结合的项目硬件有：建筑造型、景观、平面户型户型整体面积比例户型整体面积比例户型整体面积比例户型整体面积比例 户型结构户型结构户型结构户型结构单位面积（单位面积（单位面积（单位面积（MM2 2）总套数总套数总套数总套数面积总量面积总量面积总量面积总量面积比例面积比例面
39、积比例面积比例2 2房房房房2 2厅厅厅厅1 1卫卫卫卫7878+ +221201209360936011%11%3 3房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫9696+ +22224224215002150026%26%3 3房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫115115+ +22224224257602576031%31%3 3房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫125125+ +22152152190001900023%23%4 4房房房房2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫135135+ +224848648064808%8%合计合计合计合计 7687688210082100100%100%六、
40、价格定位六、价格定位评估可实现折后均价：评估可实现折后均价： （各比较物业修正价格（各比较物业修正价格 比较权重）比较权重）=6941=6941元元/ /平方米。平方米。 建议面对市场以具有市场竞争力的销售价格，通过建议面对市场以具有市场竞争力的销售价格，通过“ “快打快快打快销销” ”及周密的营销组织实现销售均价在及周密的营销组织实现销售均价在6950-71506950-7150元元/ /平方平方米米之间的稳步爬升。之间的稳步爬升。 世纪村世纪村世纪村世纪村二期二期二期二期深圳湾畔深圳湾畔深圳湾畔深圳湾畔海滨城海滨城海滨城海滨城蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸折后均价折后均价折后均价折后均价
41、76007600700070007000700065006500区域因素修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正100100103103100100101101个别因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正1001009999103103102102修正价格修正价格修正价格修正价格76007600686568656796679663096309第四章第四章营销推广策略营销推广策略一、入市时机评估一、入市时机评估 时间时间时间时间项目进展情况项目进展情况项目进展情况项目进展情况销售工作进展销售工作进展销售工作进展销售工作进展规划设计规划设计规划设计规划设计2002.62002.62002.62
42、002.6月月月月2002.82002.82002.82002.8月月月月与设计院配合与设计院配合与设计院配合与设计院配合, , , ,确定设计方案确定设计方案确定设计方案确定设计方案扩初设计扩初设计扩初设计扩初设计2002.92002.92002.92002.9月月月月2002.102002.102002.102002.10月月月月前期准备工作前期准备工作前期准备工作前期准备工作桩桩桩桩 基基基基2002.112002.112002.112002.11月月月月2002.122002.122002.122002.12月月月月基基基基 础础础础2003.12003.12003.12003.1月月
43、月月2003.32003.32003.32003.3月月月月工程主体启动工程主体启动工程主体启动工程主体启动2003.42003.42003.42003.4月月月月工程工程工程工程2/32/32/32/3主体主体主体主体2003.82003.82003.82003.8月月月月1.1.1.1. 售楼中心装修与启用售楼中心装修与启用售楼中心装修与启用售楼中心装修与启用2.2.2.2. 样板房装修与启用样板房装修与启用样板房装修与启用样板房装修与启用3.3.3.3. 销售人员进场销售人员进场销售人员进场销售人员进场4.4.4.4. 内部认购内部认购内部认购内部认购 工程主体封顶工程主体封顶工程主体封
44、顶工程主体封顶2003.92003.92003.92003.9月中旬月中旬月中旬月中旬1.1.1.1. 预售许可证办理完毕预售许可证办理完毕预售许可证办理完毕预售许可证办理完毕2.2.2.2. 参加秋季房交会参加秋季房交会参加秋季房交会参加秋季房交会3.3.3.3. 项目公开发售项目公开发售项目公开发售项目公开发售 根据以上分析，我司建议本项目在2003年6月份开始进行市场预热，8月份内部认购，9月份开始正式发售。 二、整合营销推广战略二、整合营销推广战略（一）（一） 策略缘起策略缘起“ “财智新生代财智新生代” ”健康时尚的生活取向；健康时尚的生活取向；“ “财智新生代财智新生代” ”灵活、
45、诗意的生活空间；灵活、诗意的生活空间；“ “财智新生代财智新生代” ”积极、进取的生活状态；积极、进取的生活状态；“ “财智新生代财智新生代” ”展示自我的生活理念。展示自我的生活理念。（二）（二） 战略整合战略整合1 1、 品牌互动营销战略品牌互动营销战略 以中信地产已形成的品牌资源为依托，各相以中信地产已形成的品牌资源为依托，各相关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌及发展关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌及发展商品牌，塑造中信投资发展有限公司在地产领域商品牌，塑造中信投资发展有限公司在地产领域的新形象。的新形象。2 2、 差异化营销战略差异化营销战略（1 1） 强调产品本身差异强调产品本
46、身差异（2 2） 强调产品区域互动的差异强调产品区域互动的差异（3 3） 强调目标客户群生活态度的差异强调目标客户群生活态度的差异（4 4） 强调营销手法的差异强调营销手法的差异（5 5）强调品牌形象的差异）强调品牌形象的差异3 3、 出奇创新推广战略出奇创新推广战略（1 1） 强调自身独创解析生活视觉强调自身独创解析生活视觉（2 2）人找房子，房子找人）人找房子，房子找人 （三）（三） 整合营销推广策略整合营销推广策略1 1 1 1、 推广主题推广主题推广主题推广主题 财智财智.FREE.FREE 享受生活每一天享受生活每一天享受生活每一天享受生活每一天 我们的生命宽广无限，我们的心遣绻绮旎
47、，犹如正午阳我们的生命宽广无限，我们的心遣绻绮旎，犹如正午阳我们的生命宽广无限，我们的心遣绻绮旎，犹如正午阳我们的生命宽广无限，我们的心遣绻绮旎，犹如正午阳光中那最灿烂的光束，宛如广阔海洋中最晶莹的水滴。光中那最灿烂的光束，宛如广阔海洋中最晶莹的水滴。光中那最灿烂的光束，宛如广阔海洋中最晶莹的水滴。光中那最灿烂的光束，宛如广阔海洋中最晶莹的水滴。 2 2 2 2、 项目命名建议项目命名建议项目命名建议项目命名建议中信.海阔天空命名释义：命名释义：一个城市有一个城市的特色，生活更一个城市有一个城市的特色，生活更一个城市有一个城市的特色，生活更一个城市有一个城市的特色，生活更多的是激情和阳光，本项
48、目所倡导的是一种融入多的是激情和阳光，本项目所倡导的是一种融入多的是激情和阳光，本项目所倡导的是一种融入多的是激情和阳光，本项目所倡导的是一种融入“ “以人以人以人以人为本为本为本为本” ”的健康智能新生活所倡导的科技文化，它凝聚着的健康智能新生活所倡导的科技文化，它凝聚着的健康智能新生活所倡导的科技文化，它凝聚着的健康智能新生活所倡导的科技文化，它凝聚着海滨扑面而来的新空气，定位于未来高尚、高智商、无海滨扑面而来的新空气，定位于未来高尚、高智商、无海滨扑面而来的新空气，定位于未来高尚、高智商、无海滨扑面而来的新空气，定位于未来高尚、高智商、无限自由的海滨片区，充分体现出限自由的海滨片区，充分
49、体现出限自由的海滨片区，充分体现出限自由的海滨片区，充分体现出“ “财智新生代财智新生代财智新生代财智新生代” ”对生活对生活对生活对生活的要求和理想。的要求和理想。的要求和理想。的要求和理想。本命名同时也传达了中信的企业品牌和本命名同时也传达了中信的企业品牌和本命名同时也传达了中信的企业品牌和本命名同时也传达了中信的企业品牌和对现代都市生活的理解。对现代都市生活的理解。对现代都市生活的理解。对现代都市生活的理解。 3 3 3 3、阶段性营销推广策略、阶段性营销推广策略、阶段性营销推广策略、阶段性营销推广策略（1 1 1 1）整体推售计划）整体推售计划）整体推售计划）整体推售计划 推售时间推售
50、时间推售时间推售时间推售阶段推售阶段推售阶段推售阶段预计销售目标预计销售目标预计销售目标预计销售目标2003.8.1-8.312003.8.1-8.312003.8.1-8.312003.8.1-8.31内部认购内部认购内部认购内部认购10%10%10%10%销售销售销售销售80808080套套套套2003.9.1-10.312003.9.1-10.312003.9.1-10.312003.9.1-10.31公开发售公开发售公开发售公开发售25%25%25%25%销售销售销售销售200200200200套套套套2003.11.1-2004.12003.11.1-2004.12003.11.1-
51、2004.12003.11.1-2004.1强销期强销期强销期强销期30%30%30%30%销售销售销售销售240240240240套套套套2004.2-4.302004.2-4.302004.2-4.302004.2-4.30持续销售持续销售持续销售持续销售25%25%25%25%销售销售销售销售200200200200套套套套2004.5.1-6.302004.5.1-6.302004.5.1-6.302004.5.1-6.30尾盘销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售实现销售实现销售实现销售实现销售98%98%98%98%我公司预计从内部认购始十个月内完成销售率我公司预计从内部认购始十个月内完成销
52、售率我公司预计从内部认购始十个月内完成销售率我公司预计从内部认购始十个月内完成销售率98%98%。 （2 2 2 2）市场预热计划）市场预热计划）市场预热计划）市场预热计划 推广期推广期推广期推广期2003200320032003年年年年5 5 5 5月月月月8 8 8 8月月月月 推广达到目的推广达到目的推广达到目的推广达到目的1 1 1 1、以以以以传传传传播播播播方方方方式式式式让让让让大大大大众众众众了了了了解解解解何何何何谓谓谓谓“ “新新新新生生生生代代代代” ”的的的的生生生生活活活活方方方方式式式式，以诠释本项目所要传达的科技带动健康生活的理念。以诠释本项目所要传达的科技带动健
53、康生活的理念。以诠释本项目所要传达的科技带动健康生活的理念。以诠释本项目所要传达的科技带动健康生活的理念。2 2 2 2、掀掀掀掀起起起起对对对对项项项项目目目目充充充充分分分分的的的的关关关关注注注注度度度度，达达达达到到到到“ “未未未未见见见见庐庐庐庐山山山山真真真真面面面面目目目目” ”就已在市场上引起强列反响的良好效果。就已在市场上引起强列反响的良好效果。就已在市场上引起强列反响的良好效果。就已在市场上引起强列反响的良好效果。 主题推广活动主题推广活动主题推广活动主题推广活动1 1 1 1、与、与、与、与999999999999健康网联合推出项目专题网站。健康网联合推出项目专题网站。
54、健康网联合推出项目专题网站。健康网联合推出项目专题网站。2 2 2 2、科技带动健康主题活动之一，设立专家论坛。、科技带动健康主题活动之一，设立专家论坛。、科技带动健康主题活动之一，设立专家论坛。、科技带动健康主题活动之一，设立专家论坛。促销安排促销安排促销安排促销安排1 1 1 1、 派发项目名信片派发项目名信片派发项目名信片派发项目名信片2 2 2 2、 中兴、华为客户优先认购安排。中兴、华为客户优先认购安排。中兴、华为客户优先认购安排。中兴、华为客户优先认购安排。（3 3 3 3）内部认购阶段）内部认购阶段）内部认购阶段）内部认购阶段销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段内部认购阶段内部认购阶
55、段内部认购阶段内部认购阶段时时时时 间间间间2003200320032003年年年年8 8 8 8月开始的一个月时间月开始的一个月时间月开始的一个月时间月开始的一个月时间价格策略价格策略价格策略价格策略1 1 1 1、价格、价格、价格、价格“ “低开高走低开高走低开高走低开高走” ”；2 2 2 2、相对公开发售价位留出、相对公开发售价位留出、相对公开发售价位留出、相对公开发售价位留出2-3%2-3%2-3%2-3%的价格空间；的价格空间；的价格空间；的价格空间；3 3 3 3、执行常规付款方式如：一次性、三成按揭、建筑分期；、执行常规付款方式如：一次性、三成按揭、建筑分期；、执行常规付款方式
56、如：一次性、三成按揭、建筑分期；、执行常规付款方式如：一次性、三成按揭、建筑分期； 宣传策略宣传策略宣传策略宣传策略媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略1 1 1 1、利利利利用用用用前前前前期期期期系系系系列列列列主主主主题题题题活活活活动动动动追追追追踪踪踪踪报报报报导导导导，配配配配合合合合软软软软文文文文宣宣宣宣传传传传，作作作作为为为为主主主主导导导导宣宣宣宣传传传传方式；方式；方式；方式；2 2 2 2、户外广告、新闻、利用现场楼体条幅进行卖点宣传、户外广告、新闻、利用现场楼体条幅进行卖点宣传、户外广告、新闻、利用现场楼体条幅进行卖点宣传、户外广告、新闻、利用现场楼体条幅进行卖点宣传3
57、 3 3 3、非主流媒体应用：网络宣传、非主流媒体应用：网络宣传、非主流媒体应用：网络宣传、非主流媒体应用：网络宣传推广主题推广主题推广主题推广主题时尚写意时尚写意时尚写意时尚写意FREEFREEFREEFREE生活生活生活生活包装策略包装策略包装策略包装策略1 1 1 1、完成售楼处装修；、完成售楼处装修；、完成售楼处装修；、完成售楼处装修；2 2 2 2、工地现场整体包装、工地现场整体包装、工地现场整体包装、工地现场整体包装3 3 3 3、户外广告牌、户外广告牌、户外广告牌、户外广告牌公关促销公关促销公关促销公关促销发表发表发表发表生活指数评析生活指数评析生活指数评析生活指数评析专刊，如：
58、空气质量、噪音指数专刊，如：空气质量、噪音指数专刊，如：空气质量、噪音指数专刊，如：空气质量、噪音指数销售通路销售通路销售通路销售通路1 1 1 1、现场售楼处销售；、现场售楼处销售；、现场售楼处销售；、现场售楼处销售；2 2 2 2、直邮、网站、我司长期积累的客户网络、直邮、网站、我司长期积累的客户网络、直邮、网站、我司长期积累的客户网络、直邮、网站、我司长期积累的客户网络销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段公开发售公开发售公开发售公开发售时时时时 间间间间2003200320032003年年年年9 9 9 9月月月月价格策略价格策略价格策略价格策略 1 1 1 1、在内部认购价位基础上，上调、
59、在内部认购价位基础上，上调、在内部认购价位基础上，上调、在内部认购价位基础上，上调2-3%2-3%2-3%2-3%； 2 2 2 2、继续保持现有付款方式；、继续保持现有付款方式；、继续保持现有付款方式；、继续保持现有付款方式；宣传策略宣传策略宣传策略宣传策略媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略1 1 1 1、 展开全方位广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传；展开全方位广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传；展开全方位广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传；展开全方位广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传；2 2 2 2、 选择特殊杂志如选择特殊杂志如选择特殊杂志如选择特殊杂志如“ “时尚时尚时尚时尚”“”“经理人经理
60、人经理人经理人” ”等进行宣传；等进行宣传；等进行宣传；等进行宣传；3 3 3 3、利利利利用用用用片片片片区区区区特特特特点点点点，针针针针对对对对中中中中兴兴兴兴、华华华华为为为为高高高高科科科科技技技技产产产产业业业业园园园园区区区区的的的的人人人人员员员员实实实实行行行行专专专专有有有有优优优优惠惠惠惠政政政政策策策策宣宣宣宣传；传；传；传；推广主题推广主题推广主题推广主题健康科技智能生活，阳光海洋健康科技智能生活，阳光海洋健康科技智能生活，阳光海洋健康科技智能生活，阳光海洋FREEFREEFREEFREE生活生活生活生活包装策略包装策略包装策略包装策略 1 1 1 1、推出现场实景示
61、范单位，强化景观、区位优势；、推出现场实景示范单位，强化景观、区位优势；、推出现场实景示范单位，强化景观、区位优势；、推出现场实景示范单位，强化景观、区位优势； 2 2 2 2、针对、针对、针对、针对“ “秋交会秋交会秋交会秋交会” ”更换现场宣传条幅，集中展示实效卖点；更换现场宣传条幅，集中展示实效卖点；更换现场宣传条幅，集中展示实效卖点；更换现场宣传条幅，集中展示实效卖点；公关促销公关促销公关促销公关促销 1 1 1 1、开盘促销：、开盘促销：、开盘促销：、开盘促销： 2 2 2 2、代言人评选；、代言人评选；、代言人评选；、代言人评选； 3 3 3 3、参加秋交会；、参加秋交会；、参加秋
62、交会；、参加秋交会； 4 4 4 4、中信品牌互动；、中信品牌互动；、中信品牌互动；、中信品牌互动；销售通道销售通道销售通道销售通道现场集中销售；现场集中销售；现场集中销售；现场集中销售；(4)(4)(4)(4)公开发售阶段公开发售阶段公开发售阶段公开发售阶段(5)(5)(5)(5)强销阶段强销阶段强销阶段强销阶段销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段强势销售强势销售强势销售强势销售时时时时 间间间间2003200320032003年年年年11111111月月月月2004200420042004年年年年1 1 1 1月月月月价格策略价格策略价格策略价格策略保持正常的销售价格策略；保持正常的销售价格策
63、略；保持正常的销售价格策略；保持正常的销售价格策略；宣传策略宣传策略宣传策略宣传策略媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略 1 1 1 1、重点利用主流媒体软、硬性宣传和楼体包装；、重点利用主流媒体软、硬性宣传和楼体包装；、重点利用主流媒体软、硬性宣传和楼体包装；、重点利用主流媒体软、硬性宣传和楼体包装； 2 2 2 2、利用项目代言人、利用项目代言人、利用项目代言人、利用项目代言人推广主题推广主题推广主题推广主题自由、自然、自我自由、自然、自我自由、自然、自我自由、自然、自我自由的生活，自然的享受自由的生活，自然的享受自由的生活，自然的享受自由的生活，自然的享受包装策略包装策略包装策略包装策略配合
64、外立面装修调整现场包装；配合外立面装修调整现场包装；配合外立面装修调整现场包装；配合外立面装修调整现场包装；公关促销公关促销公关促销公关促销 1 1 1 1、“ “企业文化企业文化企业文化企业文化” ”论坛；论坛；论坛；论坛； 2 2 2 2、组织、组织、组织、组织DVDVDVDV影相影相影相影相“ “我的生活我的生活我的生活我的生活” ”大赛；大赛；大赛；大赛； 3 3 3 3、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销销售通道销售通道销售通道销售通道现场销售、现场销售、现场销售、现场销售、DMDMDMDM直邮、客户拜访直邮
65、、客户拜访直邮、客户拜访直邮、客户拜访(6)(6)(6)(6)持销阶段持销阶段持销阶段持销阶段销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段持销阶段持销阶段持销阶段持销阶段时时时时 间间间间2004200420042004年年年年2 2 2 2月月月月4 4 4 4月月月月价格策略价格策略价格策略价格策略将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调2-3%2-3%2-3%2-3%；宣传策略宣传策略宣传策略宣传策略媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略1 1 1 1、重点利用媒体软性宣传和楼体包装；、重点利用媒体软性宣传和楼体包装；、重点利用媒体软
66、性宣传和楼体包装；、重点利用媒体软性宣传和楼体包装；2 2 2 2、继续利用、继续利用、继续利用、继续利用“ “点式宣传点式宣传点式宣传点式宣传” ”进行辅助；进行辅助；进行辅助；进行辅助；推广主题推广主题推广主题推广主题健康科技引领健康科技引领健康科技引领健康科技引领FREEFREEFREEFREE生活生活生活生活包装策略包装策略包装策略包装策略推出自由空间创意样板房；推出自由空间创意样板房；推出自由空间创意样板房；推出自由空间创意样板房；配合样板房装修，进行外部写意生活氛围包装；配合样板房装修，进行外部写意生活氛围包装；配合样板房装修，进行外部写意生活氛围包装；配合样板房装修，进行外部写意
67、生活氛围包装；公关促销公关促销公关促销公关促销1 1 1 1、客户健康档案建立活动推广；、客户健康档案建立活动推广；、客户健康档案建立活动推广；、客户健康档案建立活动推广；2 2 2 2、享受近在咫尺的人文景观：华侨城整体观游、享受近在咫尺的人文景观：华侨城整体观游、享受近在咫尺的人文景观：华侨城整体观游、享受近在咫尺的人文景观：华侨城整体观游3 3 3 3、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销、中信品牌互动，概念产品促销销售通道销售通道销售通道销售通道现场销售；现场销售；现场销售；现场销售；外展系列性展示销售；外展系列性展示销售；外展系列性展示销
68、售；外展系列性展示销售；(7)(7)(7)(7)尾盘销售阶段尾盘销售阶段尾盘销售阶段尾盘销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段销售阶段尾盘销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售时时时时 间间间间2004200420042004年年年年5 5 5 5月月月月6 6 6 6月月月月价格策略价格策略价格策略价格策略将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调将销售价格根据实际情况，上调1-2%1-2%1-2%1-2%；推出推出推出推出“ “入伙按揭入伙按揭入伙按揭入伙按揭” ”的付款方式；的付款方式；的付款方式；的付款方式；宣传策略宣传策略宣传策略宣传策略降低对外宣传力度，重
69、点进行现场宣传降低对外宣传力度，重点进行现场宣传降低对外宣传力度，重点进行现场宣传降低对外宣传力度，重点进行现场宣传推广主题推广主题推广主题推广主题FREEFREEFREEFREE生活生活生活生活包装策略包装策略包装策略包装策略现场条幅强化现场条幅强化现场条幅强化现场条幅强化“ “入伙入伙入伙入伙” ”信息传递信息传递信息传递信息传递公关促销公关促销公关促销公关促销组织组织组织组织“ “业主酒会业主酒会业主酒会业主酒会” ”或或或或“ “联谊沙龙联谊沙龙联谊沙龙联谊沙龙” ”；销售通道销售通道销售通道销售通道现场销售现场销售现场销售现场销售4 4 4 4、整合营销推广战术、整合营销推广战术、整
70、合营销推广战术、整合营销推广战术名称名称名称名称内容内容内容内容步步为营步步为营步步为营步步为营确定分阶段战略意图构想。确定分阶段战略意图构想。确定分阶段战略意图构想。确定分阶段战略意图构想。巧借东风巧借东风巧借东风巧借东风依依依依靠靠靠靠区区区区域域域域市市市市场场场场类类类类比比比比项项项项目目目目及及及及高高高高新新新新科科科科技技技技园园园园、红红红红树树树树湾湾湾湾片片片片区区区区热热热热点点点点的的的的提提提提升升升升与与与与宣宣宣宣传传传传，为销售推广奠定坚实基础。为销售推广奠定坚实基础。为销售推广奠定坚实基础。为销售推广奠定坚实基础。小题大做小题大做小题大做小题大做将项目细部特
71、色如科技智能化放大成为引领写意生活的亮点，以点带面。将项目细部特色如科技智能化放大成为引领写意生活的亮点，以点带面。将项目细部特色如科技智能化放大成为引领写意生活的亮点，以点带面。将项目细部特色如科技智能化放大成为引领写意生活的亮点，以点带面。大题小做大题小做大题小做大题小做将将将将“ “财智财智财智财智” ”落实到与之相关的生活层面，以面释点。落实到与之相关的生活层面，以面释点。落实到与之相关的生活层面，以面释点。落实到与之相关的生活层面，以面释点。推波助澜推波助澜推波助澜推波助澜以以以以连连连连惯惯惯惯性性性性、高高高高频频频频率率率率的的的的整整整整合合合合性性性性公公公公关关关关促促促
72、促销销销销活活活活动动动动，不不不不断断断断形形形形成成成成市市市市场场场场热热热热点点点点，使使使使项项项项目目目目销售热潮越来越高。销售热潮越来越高。销售热潮越来越高。销售热潮越来越高。有的放矢有的放矢有的放矢有的放矢 选择有针对性的媒体渠道，最有效的到达目标客户群选择有针对性的媒体渠道，最有效的到达目标客户群选择有针对性的媒体渠道，最有效的到达目标客户群选择有针对性的媒体渠道，最有效的到达目标客户群 1 1 1 1、专业杂志如：、专业杂志如：、专业杂志如：、专业杂志如：“ “经理人经理人经理人经理人” ” 2 2 2 2、高级购物、娱乐、运动场所、高级购物、娱乐、运动场所、高级购物、娱乐
73、、运动场所、高级购物、娱乐、运动场所灵活多变灵活多变灵活多变灵活多变1 1 1 1、以老带新，利用我司长期的充分的客户资源，有的放矢的消化客户、以老带新，利用我司长期的充分的客户资源，有的放矢的消化客户、以老带新，利用我司长期的充分的客户资源，有的放矢的消化客户、以老带新，利用我司长期的充分的客户资源，有的放矢的消化客户2 2 2 2、突突突突出出出出“ “科科科科技技技技” ”含含含含量量量量，对对对对博博博博士士士士、硕硕硕硕士士士士及及及及享享享享受受受受国国国国家家家家特特特特殊殊殊殊津津津津贴贴贴贴的的的的高高高高科科科科人人人人才才才才实实实实行专项方案行专项方案行专项方案行专项方
74、案5 5 5 5、推广活动创新、推广活动创新、推广活动创新、推广活动创新系列推广活动一：系列推广活动一：生活指数解析生活指数解析1 1 1 1、 科技智能健康论坛科技智能健康论坛科技智能健康论坛科技智能健康论坛突显新型的研发成果，并选突显新型的研发成果，并选突显新型的研发成果，并选突显新型的研发成果，并选取切合的项目引入本项目，形成市场关注点。取切合的项目引入本项目，形成市场关注点。取切合的项目引入本项目，形成市场关注点。取切合的项目引入本项目，形成市场关注点。2 2 2 2、 联合联合联合联合999999999999健康网络，设立专项网站健康网络，设立专项网站健康网络，设立专项网站健康网络，
75、设立专项网站扩大市场影响扩大市场影响扩大市场影响扩大市场影响力，增强产品文化认同，塑造企业品牌。力，增强产品文化认同，塑造企业品牌。力，增强产品文化认同，塑造企业品牌。力，增强产品文化认同，塑造企业品牌。3 3 3 3、 搜房专题介绍搜房专题介绍搜房专题介绍搜房专题介绍增强市场参与，扩大项目产品影增强市场参与，扩大项目产品影增强市场参与，扩大项目产品影增强市场参与，扩大项目产品影响力。响力。响力。响力。4 4 4 4、设立客户健康档案、设立客户健康档案、设立客户健康档案、设立客户健康档案增强客户品碑与美誉度，其信增强客户品碑与美誉度，其信增强客户品碑与美誉度，其信增强客户品碑与美誉度，其信心的
76、建立将带来片区心的建立将带来片区心的建立将带来片区心的建立将带来片区“ “羊群效应羊群效应羊群效应羊群效应” ”。系列推广活动二：系列推广活动二：FREEFREE生活生活SHOWSHOW1 1 1 1、 开辟空中观景台开辟空中观景台开辟空中观景台开辟空中观景台让客户沉醉于海的气息、风的让客户沉醉于海的气息、风的让客户沉醉于海的气息、风的让客户沉醉于海的气息、风的轻抚、海滨景色一览无余，提升项目品质。轻抚、海滨景色一览无余，提升项目品质。轻抚、海滨景色一览无余，提升项目品质。轻抚、海滨景色一览无余，提升项目品质。2 2 2 2、 创创创创“ “高智商人才高智商人才高智商人才高智商人才” ”社区社
77、区社区社区提升项目文化品位，创提升项目文化品位，创提升项目文化品位，创提升项目文化品位，创造产品个性化附件。造产品个性化附件。造产品个性化附件。造产品个性化附件。3 3 3 3、 中信中信中信中信DVDVDVDV“ “我的生活我的生活我的生活我的生活” ”大赛大赛大赛大赛锁定目标消费者，创锁定目标消费者，创锁定目标消费者，创锁定目标消费者，创造差异化营销通路。造差异化营销通路。造差异化营销通路。造差异化营销通路。4 4 4 4、中信时尚居室评比推介、中信时尚居室评比推介、中信时尚居室评比推介、中信时尚居室评比推介中信各楼盘推荐居室参选中信各楼盘推荐居室参选中信各楼盘推荐居室参选中信各楼盘推荐居
78、室参选设计作品，实行品牌互动，提升产品文化属性。设计作品，实行品牌互动，提升产品文化属性。设计作品，实行品牌互动，提升产品文化属性。设计作品，实行品牌互动，提升产品文化属性。系列推广活动三：树立项目代言人（一个系列推广活动三：树立项目代言人（一个人或一个群体）人或一个群体）1 1 1 1、 寻找项目代言人寻找项目代言人寻找项目代言人寻找项目代言人扩大项目市场影响力，增强产扩大项目市场影响力，增强产扩大项目市场影响力，增强产扩大项目市场影响力，增强产 品文化认同，塑造项目品牌品文化认同，塑造项目品牌品文化认同，塑造项目品牌品文化认同，塑造项目品牌2 2 2 2、代言人生活展示、代言人生活展示、代
79、言人生活展示、代言人生活展示SHOWSHOWSHOWSHOW通过媒体，增强市场对产通过媒体，增强市场对产通过媒体，增强市场对产通过媒体，增强市场对产 品文化的认同品文化的认同品文化的认同品文化的认同三、三、包装策略包装策略1 1、 地盘现场包装地盘现场包装（1 1 1 1） 财智地带（围墙）财智地带（围墙）财智地带（围墙）财智地带（围墙）包装概念：包装概念：包装概念：包装概念：主题参与式主题参与式FREE生活时尚SHOW包装形式：以参与式、立体造型为主，吸引客户视线。包装形式：以参与式、立体造型为主，吸引客户视线。包装形式：以参与式、立体造型为主，吸引客户视线。包装形式：以参与式、立体造型为主
80、，吸引客户视线。可镶嵌入自助网站等，在指定的范围内客户用缴费的形可镶嵌入自助网站等，在指定的范围内客户用缴费的形可镶嵌入自助网站等，在指定的范围内客户用缴费的形可镶嵌入自助网站等，在指定的范围内客户用缴费的形式自由使用。式自由使用。式自由使用。式自由使用。（2 2 2 2） 建筑主体包装（条幅）建筑主体包装（条幅）建筑主体包装（条幅）建筑主体包装（条幅）包装形式：都市立体海报包装形式：都市立体海报包装形式：都市立体海报包装形式：都市立体海报 包装内容：条幅的宣传内容应配合销售进度及时调整，包装内容：条幅的宣传内容应配合销售进度及时调整，包装内容：条幅的宣传内容应配合销售进度及时调整，包装内容：
81、条幅的宣传内容应配合销售进度及时调整，并根据客户定位欣赏取向悬挂不同的内容。并根据客户定位欣赏取向悬挂不同的内容。并根据客户定位欣赏取向悬挂不同的内容。并根据客户定位欣赏取向悬挂不同的内容。 2 2、 售楼中心包装售楼中心包装“财智新生代财智新生代”CLUBCLUB。 将售楼中心分割成为将售楼中心分割成为将售楼中心分割成为将售楼中心分割成为“ “财智新生代财智新生代财智新生代财智新生代” ”所关注的生活各层所关注的生活各层所关注的生活各层所关注的生活各层面内容的展览场和视听空间。空间设计内容分别设定为面内容的展览场和视听空间。空间设计内容分别设定为面内容的展览场和视听空间。空间设计内容分别设定
82、为面内容的展览场和视听空间。空间设计内容分别设定为运动类、艺术类、科技类、行业类、设计类等，表现运动类、艺术类、科技类、行业类、设计类等，表现运动类、艺术类、科技类、行业类、设计类等，表现运动类、艺术类、科技类、行业类、设计类等，表现“ “财智新生代财智新生代” ”普遍关注的重要历史事件、精典电影、普遍关注的重要历史事件、精典电影、普遍关注的重要历史事件、精典电影、普遍关注的重要历史事件、精典电影、时尚服饰、生态空间、未来科技、居家生活等。使整个时尚服饰、生态空间、未来科技、居家生活等。使整个时尚服饰、生态空间、未来科技、居家生活等。使整个时尚服饰、生态空间、未来科技、居家生活等。使整个售楼中
83、心的氛围既定格于生活的精典镜头，也展现未来售楼中心的氛围既定格于生活的精典镜头，也展现未来售楼中心的氛围既定格于生活的精典镜头，也展现未来售楼中心的氛围既定格于生活的精典镜头，也展现未来人类的进步。人类的进步。人类的进步。人类的进步。3 3、 样板房包装样板房包装包装概念：包装概念：包装概念：包装概念：“ “主题人物样板房主题人物样板房主题人物样板房主题人物样板房” ”（1 1 1 1）、）、）、）、 服饰设计师的家服饰设计师的家服饰设计师的家服饰设计师的家波西米亚在微笑波西米亚在微笑波西米亚在微笑波西米亚在微笑 空间：既是生活居所也是设计室。空间：既是生活居所也是设计室。空间：既是生活居所也
84、是设计室。空间：既是生活居所也是设计室。装饰：古旧的、民族性的饰物散落在房间的每个角落。装饰：古旧的、民族性的饰物散落在房间的每个角落。装饰：古旧的、民族性的饰物散落在房间的每个角落。装饰：古旧的、民族性的饰物散落在房间的每个角落。细节：床头的衣架上一件绣着小花朵的白衬衣、配着流细节：床头的衣架上一件绣着小花朵的白衬衣、配着流细节：床头的衣架上一件绣着小花朵的白衬衣、配着流细节：床头的衣架上一件绣着小花朵的白衬衣、配着流苏的围巾，下身是纹理组糙的宽牛皮带和波西米亚式牛苏的围巾，下身是纹理组糙的宽牛皮带和波西米亚式牛苏的围巾，下身是纹理组糙的宽牛皮带和波西米亚式牛苏的围巾，下身是纹理组糙的宽牛皮
85、带和波西米亚式牛仔裤。用具：画架、布样夹、马克笔。仔裤。用具：画架、布样夹、马克笔。仔裤。用具：画架、布样夹、马克笔。仔裤。用具：画架、布样夹、马克笔。（2 2 2 2） ITITITIT职业经理人的家职业经理人的家职业经理人的家职业经理人的家自由点击自由点击自由点击自由点击.COM.COM.COM.COM空间：空间：空间：空间：WWWWWWWWWWWW自由空间自由空间自由空间自由空间装饰：白色与条纹体现干练与优雅。装饰：白色与条纹体现干练与优雅。装饰：白色与条纹体现干练与优雅。装饰：白色与条纹体现干练与优雅。细节：中信彩色掌上电脑、细节：中信彩色掌上电脑、细节：中信彩色掌上电脑、细节：中信彩
86、色掌上电脑、ITITITIT杂志、软件包、磁盘杂志、软件包、磁盘杂志、软件包、磁盘杂志、软件包、磁盘（3 3 3 3） 媒体传播人的家媒体传播人的家媒体传播人的家媒体传播人的家展翅高飞的源泉和力量展翅高飞的源泉和力量展翅高飞的源泉和力量展翅高飞的源泉和力量空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。细节：散落在书房的书籍和最新出版的细节：散落在书房的书籍和最新出版的细节：散落在书房的书籍和最新出版的细节：散落在书房的书籍和最新出版的CDCDCDCD、招帖画、名、招帖画、名、招帖画、名、招帖画、名
87、人传记。人传记。人传记。人传记。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。四、四、营销推广费用估算营销推广费用估算推广费按住宅总销售收入的推广费按住宅总销售收入的推广费按住宅总销售收入的推广费按住宅总销售收入的2%2%计：约计：约计：约计：约11481148万元万元万元万元项目项目项目项目
88、主要内容主要内容主要内容主要内容费用（万元）费用（万元）费用（万元）费用（万元）比例比例比例比例售楼物料售楼物料售楼物料售楼物料楼书、折页、模型等楼书、折页、模型等楼书、折页、模型等楼书、折页、模型等282828282.5%2.5%2.5%2.5%现场包装现场包装现场包装现场包装售楼处、示范单位售楼处、示范单位售楼处、示范单位售楼处、示范单位17017017017014.6%14.6%14.6%14.6%条幅、彩旗、路牌等条幅、彩旗、路牌等条幅、彩旗、路牌等条幅、彩旗、路牌等727272726.25%6.25%6.25%6.25%媒体宣传媒体宣传媒体宣传媒体宣传报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告
89、32032032032027.9%27.9%27.9%27.9%电视广告电视广告电视广告电视广告11511511511510%10%10%10%广告牌广告牌广告牌广告牌11511511511510%10%10%10%网络、杂志、其他网络、杂志、其他网络、杂志、其他网络、杂志、其他575757575%5%5%5%各类活动各类活动各类活动各类活动各类展销会各类展销会各类展销会各类展销会11511511511510%10%10%10%公关促销活动公关促销活动公关促销活动公关促销活动1001001001008.75%8.75%8.75%8.75%其他其他其他其他相关费用（书、杂志、相关费用（书、杂志、
90、相关费用（书、杂志、相关费用（书、杂志、电子游戏）电子游戏）电子游戏）电子游戏）575757575%5%5%5%合计合计合计合计 1148114811481148100%100%100%100%第五章第五章公司简介及代理本项目公司简介及代理本项目优势优势一、一、公司简介公司简介深圳市同致地产顾问集团深圳市同致地产顾问集团深圳市同致地产顾问集团深圳市同致地产顾问集团( ( ( (以下简称以下简称以下简称以下简称“ “同致地产同致地产同致地产同致地产” ”) ) ) )，成，成，成，成立于立于立于立于1995199519951995年，目前，已成立广州、深圳、贵阳、南昌、年，目前，已成立广州、深圳
91、、贵阳、南昌、年，目前，已成立广州、深圳、贵阳、南昌、年，目前，已成立广州、深圳、贵阳、南昌、武汉、无锡等武汉、无锡等武汉、无锡等武汉、无锡等8 8 8 8家分公司。截止家分公司。截止家分公司。截止家分公司。截止2002200220022002年年年年5 5 5 5月份，已为全国月份，已为全国月份，已为全国月份，已为全国13131313个省市的近个省市的近个省市的近个省市的近200200200200个房地产项目进行了营销策划和代理服个房地产项目进行了营销策划和代理服个房地产项目进行了营销策划和代理服个房地产项目进行了营销策划和代理服务。务。务。务。在深圳，目前策划楼盘建筑总面积达在深圳，目前策
92、划楼盘建筑总面积达在深圳，目前策划楼盘建筑总面积达在深圳，目前策划楼盘建筑总面积达160160160160余万平方米，房余万平方米，房余万平方米，房余万平方米，房地产三级市场房屋交易达地产三级市场房屋交易达地产三级市场房屋交易达地产三级市场房屋交易达10101010余万平方米，销售代理楼盘余万平方米，销售代理楼盘余万平方米，销售代理楼盘余万平方米，销售代理楼盘面积逾百万平方米。面积逾百万平方米。面积逾百万平方米。面积逾百万平方米。几年来，我们先后策划代理了众多项目，大型项目包括几年来，我们先后策划代理了众多项目，大型项目包括几年来，我们先后策划代理了众多项目，大型项目包括几年来，我们先后策划代
93、理了众多项目，大型项目包括江苏大厦江苏大厦江苏大厦江苏大厦(7(7(7(7万万万万) ) ) ) 中城康桥花园中城康桥花园中城康桥花园中城康桥花园(35(35(35(35万万万万) ) ) )、 群星广场群星广场群星广场群星广场(14(14(14(14万万万万) ) ) )、星海名城星海名城星海名城星海名城(83(83(83(83万万万万) ) ) ) 鹏益花园鹏益花园鹏益花园鹏益花园(14(14(14(14万万万万) ) ) )、 青春家园（青春家园（青春家园（青春家园（6 6 6 6万）、万）、万）、万）、深南花园（深南花园（深南花园（深南花园（2.12.12.12.1万）海悦阁（万）海悦
94、阁（万）海悦阁（万）海悦阁（1.81.81.81.8万）、万）、万）、万）、 赛格广场（赛格广场（赛格广场（赛格广场（16161616万）、万）、万）、万）、东海丽景（东海丽景（东海丽景（东海丽景（7.27.27.27.2万）东地海景（万）东地海景（万）东地海景（万）东地海景（4.64.64.64.6万）、海云轩（万）、海云轩（万）、海云轩（万）、海云轩（3.73.73.73.7万）、万）、万）、万）、大益广场（大益广场（大益广场（大益广场（7.77.77.77.7万）、祥福雅居（万）、祥福雅居（万）、祥福雅居（万）、祥福雅居（5.75.75.75.7万）东部红树湾项目万）东部红树湾项目万）东
95、部红树湾项目万）东部红树湾项目（10101010万）南光万）南光万）南光万）南光. . . .格兰情天（格兰情天（格兰情天（格兰情天（7.87.87.87.8万）等。万）等。万）等。万）等。 二、二、公司代理本项目优势公司代理本项目优势 1 1 1 1、 我司自我司自我司自我司自97979797年即开始南山物业的策划代理工作，有多个年即开始南山物业的策划代理工作，有多个年即开始南山物业的策划代理工作，有多个年即开始南山物业的策划代理工作，有多个住宅的营销、策划成功案例住宅的营销、策划成功案例住宅的营销、策划成功案例住宅的营销、策划成功案例2 2 2 2、 我司有南山区域固定客户网络和完备的客户
96、资源档案我司有南山区域固定客户网络和完备的客户资源档案我司有南山区域固定客户网络和完备的客户资源档案我司有南山区域固定客户网络和完备的客户资源档案3 3 3 3、 我司与科技园片区主体客户群体关系密切我司与科技园片区主体客户群体关系密切我司与科技园片区主体客户群体关系密切我司与科技园片区主体客户群体关系密切 星海名城星海名城星海名城星海名城 东滨华苑东滨华苑东滨华苑东滨华苑 青春家园青春家园青春家园青春家园 深南花园深南花园深南花园深南花园 京光海景花园京光海景花园京光海景花园京光海景花园 汇景豪苑汇景豪苑汇景豪苑汇景豪苑 4 4 4 4、我司在地产界有丰富的、我司在地产界有丰富的、我司在地产
97、界有丰富的、我司在地产界有丰富的“ “中大型、品牌地产项目中大型、品牌地产项目中大型、品牌地产项目中大型、品牌地产项目” ”营营营营销推广经验销推广经验销推广经验销推广经验项目项目项目项目规模规模规模规模品牌主题品牌主题品牌主题品牌主题操作方式操作方式操作方式操作方式中城康桥花园中城康桥花园中城康桥花园中城康桥花园建面建面建面建面5353万平方米万平方米万平方米万平方米国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理星海名城星海名城星海名城星海名城建面建面建面建面8585万平方米万平方米万平方米万平方米国家人居金典社区国家人居金典
98、社区国家人居金典社区国家人居金典社区全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理金沙湾新城金沙湾新城金沙湾新城金沙湾新城（湛江）（湛江）（湛江）（湛江）建面建面建面建面36.536.5万平方米万平方米万平方米万平方米国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程全程策划全程策划全程策划全程策划珠岛花园珠岛花园珠岛花园珠岛花园（广州）（广州）（广州）（广州）建面建面建面建面100100万平方米万平方米万平方米万平方米广州生态示范小区广州生态示范小区广州生态示范小区广州生态示范小区全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理南湖城南湖城南湖城南湖城（武汉）（武汉）（武汉）
99、（武汉）总总总总 占占占占 地地地地 40004000亩亩亩亩 ， 多多多多个项目开发个项目开发个项目开发个项目开发国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程国家康居示范工程全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理5 5 5 5、 我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路6 6 6 6、我司有专业的项目操作团队、我司有专业的项目操作团队、我司有专业的项目操作团队、我司有专业的项目操作团队三、三、项目操作方式及务内容项目操作方式及务内容（一）、项目管理架构及运作模式（一）
100、、项目管理架构及运作模式（一）、项目管理架构及运作模式（一）、项目管理架构及运作模式项目组成员项目组成员项目组成员项目组成员工作内容工作内容工作内容工作内容领导小组领导小组领导小组领导小组全全全全面面面面监监监监控控控控项项项项目目目目小小小小组组组组工工工工作作作作情情情情况况况况，就就就就重重重重大大大大问问问问题题题题进进进进行行行行协协协协商商商商和决策。和决策。和决策。和决策。顾问小组顾问小组顾问小组顾问小组参与决策，为项目提供技术支持。参与决策，为项目提供技术支持。参与决策，为项目提供技术支持。参与决策，为项目提供技术支持。项目经理项目经理项目经理项目经理全面负责策划思路执行，与发
101、展商直接对接。全面负责策划思路执行，与发展商直接对接。全面负责策划思路执行，与发展商直接对接。全面负责策划思路执行，与发展商直接对接。策划人员策划人员策划人员策划人员负责文案撰写、市场调研、具体实施策划案。负责文案撰写、市场调研、具体实施策划案。负责文案撰写、市场调研、具体实施策划案。负责文案撰写、市场调研、具体实施策划案。销售主任销售主任销售主任销售主任管理销售组，与发展商销售管理人员对接。管理销售组，与发展商销售管理人员对接。管理销售组，与发展商销售管理人员对接。管理销售组，与发展商销售管理人员对接。销售组长销售组长销售组长销售组长协助销售主任进行管理，监控接待和成交。协助销售主任进行管理
102、，监控接待和成交。协助销售主任进行管理，监控接待和成交。协助销售主任进行管理，监控接待和成交。销售人员销售人员销售人员销售人员全力做好销售，获取市场信息。全力做好销售，获取市场信息。全力做好销售，获取市场信息。全力做好销售，获取市场信息。（二）、（二）、（二）、（二）、 销售人员的组织与培训销售人员的组织与培训销售人员的组织与培训销售人员的组织与培训 1 1 1 1、 销售人员的选拔与确认销售人员的选拔与确认销售人员的选拔与确认销售人员的选拔与确认 “ “竞争上岗、两度淘汰竞争上岗、两度淘汰竞争上岗、两度淘汰竞争上岗、两度淘汰” ”制度制度制度制度 进行定期的考评和淘汰制度进行定期的考评和淘汰
103、制度进行定期的考评和淘汰制度进行定期的考评和淘汰制度2 2 2 2、 销售组工作内容销售组工作内容销售组工作内容销售组工作内容 我司将实行深圳地产中介少有的我司将实行深圳地产中介少有的我司将实行深圳地产中介少有的我司将实行深圳地产中介少有的“ “全程管家式服务全程管家式服务全程管家式服务全程管家式服务” ”，全程服务过程将贯穿从洽谈开始，到协助办理按揭结束的整全程服务过程将贯穿从洽谈开始，到协助办理按揭结束的整全程服务过程将贯穿从洽谈开始，到协助办理按揭结束的整全程服务过程将贯穿从洽谈开始，到协助办理按揭结束的整个成交过程，真真切切地以全程的销售服务做好购房者与发个成交过程，真真切切地以全程的
104、销售服务做好购房者与发个成交过程，真真切切地以全程的销售服务做好购房者与发个成交过程，真真切切地以全程的销售服务做好购房者与发展商之间的桥梁和纽带。展商之间的桥梁和纽带。展商之间的桥梁和纽带。展商之间的桥梁和纽带。 期待与贵公司共创辉煌期待与贵公司共创辉煌谢谢谢谢！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZa
105、zNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGpl
106、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
