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1、协信协信TOWN城城5号地块号地块商业定位报告商业定位报告北京中海首佳商业设计公司目录目录n n定位分析思路定位分析思路n n客群定位客群定位n n业态分析业态分析n n规模分析规模分析n n项目商业定位项目商业定位n n项目主题定位项目主题定位项目定位规划分析思路项目定位规划分析思路定位思路定位思路: :通过前期调研数据分析通过前期调研数据分析, ,对业态组合设置、对业态组合设置、各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。 定位定位规模规模业态组合业态组合主题主题规划规划定位与规划研究思路定位与规划研究思路市场环境调查商业定位的分析推断总体商
2、业定位及商业规划商业环境调查市场环境分析和商业环境分析各商业业态物业要求市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖场规模提供数据支撑。根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的分析结论目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。根据以上的分析结
3、论，进行符合项目定位、地块特征和招商需求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方收益、商户运营和消费者需求三方盈利。项目商圈特征分析项目商圈特征分析项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位产生直接影响产生直接影响特征特征1：邻里商圈竞争力强大：邻里商圈竞争力强大n n距离项目距离项目7 7公里远的观音公里远的观音桥商圈对项目区域消费外桥商圈对项目区域消费外流造成强力影响流造成强力影响; ;n n观音桥商圈以百货、超市、观音桥商圈以百货、超市、时尚市场、购物中心等全时尚市场、购物中心等全业态的形式吸纳了
4、渝北区业态的形式吸纳了渝北区16%16%的居民、以及项目区的居民、以及项目区域域90%90%的居民前往消费。的居民前往消费。n n项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；造成消费的时段不均衡；n n项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；
5、地的生活消费频次底；n n项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定位应考虑这一客群。位应考虑这一客群。项目商圈特征项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征居住功能为主的消费特征项目区域商业中心性指标项目区域商业中心性指标项目区域商业中心性指标项目区域商业中心性指标项目项目项目项目重庆市重庆市重庆市重庆市渝北区渝北区渝北区渝北区渝中区渝中区渝中区渝中区江北区江北区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区行政人口（人）行政人口（人）行政人口（人）行政人口（人）32,570,50032,570,500954,900954,900595,600595,6005
6、26,500526,500761,400761,400社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额（元）（元）（元）（元）206,409,370,206,409,370,00000011,520,740,11,520,740,00000024,734,930,24,734,930,00000014,005,361,14,005,361,00000015,475,270,15,475,270,000000人均消费性支出（元人均消费性支出（元人均消费性支出（元人均消费性支出（元/ / / /人）人）人）人）10,87610,87610,87610,87610,87610
7、,87610,87610,87610,87610,876商业人口（人）商业人口（人）商业人口（人）商业人口（人）18,978,42718,978,4271,059,2811,059,2812,274,2672,274,2671,287,7311,287,7311,422,8821,422,882商业中心性指标商业中心性指标商业中心性指标商业中心性指标0.58 0.58 1.11 1.11 3.82 3.82 2.45 2.45 1.87 1.87 n n渝北区商业中心性指标为（渝北区商业中心性指标为（1.111.11），总体不高，稍高于重庆市），总体不高，稍高于重庆市0.580.58的平均水平
8、。的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。项目商圈特征项目商圈特征3-区域内商业设施不足区域内商业设施不足n n项目主要集客项目主要集客区域集中在项区域集中在项目沿金开大道目沿金开大道1-31-3公里的区域。公里的区域。 项目往南项目往南3 3公公里以远的消费里以远的消费群体将被观音群体将被观音桥商圈所吸纳。桥商圈所吸纳。项目商圈特征项目商圈特征项目商圈特征
9、项目商圈特征4-4-4-4-核心商圈范围受局限核心商圈范围受局限核心商圈范围受局限核心商圈范围受局限n n便利的交通将商圈便利的交通将商圈延金开大道向外延展扩大了延金开大道向外延展扩大了商圈辐射范围。商圈辐射范围。n n项目处于北部新区的交通项目处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈干路、次干路，辐射商圈范围将近范围将近1010平方公里，生平方公里，生活着活着2020万居民万居民; ;n n可辐射江北新区八大生活可辐射江北新区八大生活组团。组团。n n5 5号地块四边临路，通达性号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良好、可视性好，具有优良的商
10、业立地条件。的商业立地条件。项目商圈特征项目商圈特征5-辐射商圈延展性好辐射商圈延展性好n n项目周边高档社区居住人项目周边高档社区居住人群群n n项目辐射区域普通社区居项目辐射区域普通社区居民民n n金开快速路过往客流金开快速路过往客流项目项目项目项目目标目标目标目标客群客群客群客群项目商圈特征项目商圈特征-消费者特征消费者特征项目总体特征分析：立地环境评价项目总体特征分析：立地环境评价商业空白较大，商业中心指标较低，潜在购买力较大。处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好集客手段多样，区域性集客范围广能满足较多业种业态的选址需求。周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位
11、租、售商铺。周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。尚有待开发的空白地段优优势势劣劣势势项目周边人口密度低。目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。目前人流量较少。周边集合了富人区和大众区，客层复杂项目定位分析项目定位分析谁是目标消费者，他们为什么到项目来？谁是目标消费者，他们为什么到项目来？项目周边消费者需要什么？项目周边消费者需要什么？项目目标消费者项目目标消费者n n商圈内拥有区内最优质的消费群体商圈内拥有区内最优质的消费群体消费习惯确定需求的业态：消费习惯确定需求的业态：n n人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居人
12、们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居住地周边住地周边1 1公里范围内解决。目前在这个区域内公里范围内解决。目前在这个区域内尚没有这样的大中型商业尚没有这样的大中型商业,. ,.是一个亟待开发的是一个亟待开发的“ “真真空空” ”地带。地带。项目周边消费者需要什么？项目周边消费者需要什么？基本生活消费需求的业态：基本生活消费需求的业态：基本生活消费需求的业态：基本生活消费需求的业态：n n人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；n n消费者的
13、基本生活消费通常在居住地周边消费者的基本生活消费通常在居住地周边1 1公里范围内解公里范围内解决。决。项目业态定位分析项目业态定位分析-“围栏效应围栏效应” n n“ “围栏效应围栏效应” ”指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益. .n n从消费习惯而言从消费习惯而言, ,基本生活消费通常是在居住地周边基本生活消费通常是在居住地周边1-31-3公里范围内活动公里范围内活动, ,便便利是第一需求利是第一需求, ,即使临近其他商圈有强大的吸引力即使临近其他商圈有强大的吸引力, ,这类需求的大部分也会留这类需求的大部分也会留在本
14、商圈内不会流失在本商圈内不会流失, ,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施, ,n n项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中; ;n n都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘的消费者的消费特征为：的消费者的消费特征为：n n居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。娱乐消费，而非奢侈品零售品
15、牌消费。滞留在项目周边的基本生活消费需求滞留在项目周边的基本生活消费需求滞留在项目周边的基本生活消费需求滞留在项目周边的基本生活消费需求( (在居住地在居住地1-31-3公里范围内的消费公里范围内的消费) )n n超市类超市类n n家庭设备用品及服务消费家庭设备用品及服务消费( (为为352.7352.7元元, ,年增长年增长13.7%,)13.7%,)n n服务类服务类( (人均教育文化娱乐服务类支出为人均教育文化娱乐服务类支出为307.4307.4元，同比增长元，同比增长11.4%)11.4%)n n家居家居 家电类家电类(09(09年人均家电消费年人均家电消费300300元元) )n n
16、非商务餐饮非商务餐饮n n一部分服饰消费一部分服饰消费n n健身类健身类外流消费对本项目规模及业态的的影响外流消费对本项目规模及业态的的影响外流消费对本项目规模及业态的的影响外流消费对本项目规模及业态的的影响外流的消费外流的消费外流的消费外流的消费n n高端百货高端百货: :服饰类服饰类 奢侈品类奢侈品类 商务类等消费外流商务类等消费外流n n商务餐饮商务餐饮n n商务娱乐商务娱乐n n渝北区消费群体是观音桥商圈第二大客群，占比大15.5%，按销售额计算，渝北区每年就此流失16.5个亿；该商圈对渝北区消费群体的辐射能力主要归因于渝北区商业发展的滞后及地理距离上的便利性；项目商圈消费流失项目商圈
17、消费流失消费者构成对业态设置的影响消费者构成对业态设置的影响消费群体对业态的影响消费群体对业态的影响n n高端居住人群的消费特征高端居住人群的消费特征频度低频度低; ;客单价高客单价高n n高端职业经理人在外消费特征高端职业经理人在外消费特征商务消费、品牌消费不在居住地商务消费、品牌消费不在居住地n n高端职业经理家庭消费特征高端职业经理家庭消费特征周末消费特征周末消费特征n n白领消费特征白领消费特征基本生活需求的业态基本生活需求的业态基本生活需求的业态基本生活需求的业态n n超市业态超市业态n n家电业态家电业态n n家居业态家居业态n n 服务业态服务业态n n休闲业态休闲业态n n餐饮
18、业态餐饮业态n n娱乐业态娱乐业态项目业态规模分析项目业态规模分析根据商圈特征和消费者特征对项目业态规划依据进行梳理分析根据商圈特征和消费者特征对项目业态规划依据进行梳理分析核心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出：核心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出：本项目的理想开发规模以本项目的理想开发规模以3.53.5万平方米为宜万平方米为宜。项目规模推算基本思路与依据项目规模推算基本思路与依据n n计算项目地商圈的全部购买力计算项目地商圈的全部购买力n n计算能够滞留在项目地的商圈购买力计算能够滞留在项目地的商圈购买力n n基本生活类
19、消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。基本生活类消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。n n项目生活购物消费型的商圈辐射力；项目生活购物消费型的商圈辐射力；n n外流消费的估算外流消费的估算项目规模项目规模周边人口规模周边人口规模周边人口及辐射人口的购买力周边人口及辐射人口的购买力周边人口消费特征周边人口消费特征辐射人口辐射人口各业态平效各业态平效项目各业态规模分析项目各业态规模分析项目各业态规模分析项目各业态规模分析n n超市业态规模超市业态规模n n家电业态规模家电业态规模n n家居业态规模家居业态规模n n 服务业态规模服务业态规模n n休闲业态规模休闲业态规模n n
20、餐饮业态规模餐饮业态规模n n娱乐业态规模娱乐业态规模n n各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等因素。因素。商圈人口对项目业态规模的影响n n北部新区辖北部新区辖4 4个镇：下个镇：下 辖辖 人人 和和 、 鸳鸳 鸯鸯 、 大大 竹竹 林林 、 礼礼 嘉嘉 四四 镇镇 ， 人人 口口9.69.6万万 。n n七大居住组七大居住组团团 核心及辐射商圈人口规模核心及辐射商圈人口规模项目地位于北部新区金开大道处项目地位于北部新区金开大道处, ,沿线沿线3 3个街道行政辖区由于交
21、通便利个街道行政辖区由于交通便利n n鸳鸯街道鸳鸯街道 总人口总人口2 2万余，常住人口万余，常住人口1.41.4万。万。 n n人和街道人和街道人口人口2.13212.1321万万 n n翠云街道翠云街道常驻人口常驻人口2.42.4万人，流动人口约万人，流动人口约3 3万人。万人。n n天宫殿街道天宫殿街道在籍总人口在籍总人口1154411544人人n n大竹林街道大竹林街道总人口总人口1.91.9万余人万余人 n n渝州路街道渝州路街道常住人口常住人口3 3万万 n n石桥铺街道石桥铺街道总人口总人口1212万人万人 n n礼嘉镇礼嘉镇总人口总人口2.32.3万人万人 n n项目商业以项目
22、商业以3 3万社区消费人口为依托，辐射周边近十万社区消费人口为依托，辐射周边近十几万人群几万人群. .商圈潜在购买力对项目规模的影响商圈潜在购买力对项目规模的影响商圈潜在购买力对项目规模的影响商圈潜在购买力对项目规模的影响商圈商圈Business Circle(BC)Business Circle(BC)潜在购买力潜在购买力Potential Purchasing PowerPotential Purchasing Power1 1级商圈级商圈 Grand 1BC Grand 1BC28,00028,000人人 1 1，57085708元元 = 4.39 = 4.39亿元亿元28,000ppl
23、 128,000ppl 1，5708 Yuan = 4.39 hundred million 5708 Yuan = 4.39 hundred million 2 2级商圈级商圈 Grand 2BC Grand 2BC100,000100,000人人 1 1，57085708元元 = 15 = 15亿元亿元660,000ppl 1660,000ppl 1，5708 Yuan = 103.7 hundred million Yuan5708 Yuan = 103.7 hundred million Yuan合合合合 计计计计 Total Total Total Total1 1 1 1级商圈级商
24、圈级商圈级商圈 + 2 + 2 + 2 + 2级商圈级商圈级商圈级商圈 = 20 = 20 = 20 = 20亿元亿元亿元亿元Grand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million YaGrand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million YaGrand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million YaGrand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million Yan n项目地人均年消费额及项目地居住人口之乘积为潜在购买力项目地人均年消费额及项目地居住人口之乘积为潜在购买力.
25、.n n分别核心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算分别核心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算不同消费客层消费特征对用业态的影响不同消费客层消费特征对用业态的影响不同消费客层消费特征对用业态的影响不同消费客层消费特征对用业态的影响高收入家庭消费特征高收入家庭消费特征高收入家庭消费特征高收入家庭消费特征n n生活在高档社区的居民具有品质生活的追求和明显高于普通居民的购买力生活在高档社区的居民具有品质生活的追求和明显高于普通居民的购买力水平。高档社区已经成为高端消费者聚集区。水平。高档社区已经成为高端消费者聚集区。n n高收入家庭收入水平是普通家庭收入的高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3 3倍；倍；n
26、 n统计结果显示统计结果显示: :高收入家庭消费额是社会平均消费水平的高收入家庭消费额是社会平均消费水平的2-32-3倍倍; ;n n高收入家庭食品方面消费水平与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例高收入家庭食品方面消费水平与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为34.2%34.2%，中高收，中高收入家庭食品消费占消费总支出的比例入家庭食品消费占消费总支出的比例(36.6%)(36.6%)，但消费金额是普通家庭的，但消费金额是普通家庭的3 3倍；倍；n n外出就餐的比例达到外出就餐的比例达到5
27、6.6%56.6%。n n在休闲娱乐这类享受型的服务消费领域高收入家庭有较多的费用支出在休闲娱乐这类享受型的服务消费领域高收入家庭有较多的费用支出. .n n重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出2121.42121.4元，这是城镇最低元，这是城镇最低收入家庭人均消费支出的收入家庭人均消费支出的4.064.06倍。倍。 居民基本消费特征对项目业态设置的影响居民基本消费特征对项目业态设置的影响n n生存型消费生存型消费( (包括食包括食品和衣着类品和衣着类) )的比重的比重约占到消费总支出约占到消费总支出的的40.9%40.9%，消费比，消费比重
28、最大的食品、日重最大的食品、日用品类滞留在居住用品类滞留在居住地地1 1公里范围内。公里范围内。n n超市业态面向两个超市业态面向两个客层：高收阶层只客层：高收阶层只是在消费品类和客是在消费品类和客单价上有别于普通单价上有别于普通消费者，并不影响消费者，并不影响超市业态的规模超市业态的规模食品、日用品、家电业态是居民在驻地周边解决的消费业态各业态消费基本数据各业态消费基本数据购物类购物类n n衣着衣着16001600元元 n n家庭设备用品家庭设备用品10001000元元 n n杂项商品杂项商品380380元元 服务类服务类n n 20092009年城镇居民服务性消费支出年城镇居民服务性消费支
29、出29002900元，同比增长元，同比增长12.4%;12.4%;文化教育类文化教育类n n人均教育文化娱乐支出人均教育文化娱乐支出12001200元元, ,其中其中: :n n文化娱乐服务文化娱乐服务32.8%;32.8%;n n教育支出教育支出34.2%34.2%n n文化娱乐产品占文化娱乐产品占33.0%33.0%餐饮类餐饮类n n重庆餐饮人均年消费支出重庆餐饮人均年消费支出13221322元元, ,高端客群消费是这一数字的高端客群消费是这一数字的3 3倍倍. .医疗保健类医疗保健类n n人均医疗保健支出为人均医疗保健支出为12001200元元业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据-
30、-百货业态平效百货业态平效业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据- -百货业态平效百货业态平效百货业态平效百货业态平效客层结构与消费水平对业态规模的影响客层结构与消费水平对业态规模的影响n n本项目的客群特征为以核心商圈的高端客层本项目的客群特征为以核心商圈的高端客层和辐射商圈中端客层和辐射商圈中端客层, ,不同客层的基本生活消不同客层的基本生活消费结构没有太大差距费结构没有太大差距, ,但在消费客单价及消费但在消费客单价及消费绝对值上两者出现较大差距绝对值上两者出现较大差距, ,故我们在推算项故我们在推算项目各业态规模时主要参照各业态平均消费水目各业
31、态规模时主要参照各业态平均消费水平和高端消费水平的折中平和高端消费水平的折中. .兰彻斯特份额法则兰彻斯特份额法则兰彻斯特份额法则兰彻斯特份额法则- -项目地各业态市场份额估算项目地各业态市场份额估算项目地各业态市场份额估算项目地各业态市场份额估算目标目标目标目标份额份额份额份额份额名称份额名称份额名称份额名称在竞争市场中份额的意义在竞争市场中份额的意义在竞争市场中份额的意义在竞争市场中份额的意义74%74%独占的条件份额独占的条件份额（上限目标值）（上限目标值）达到达到73.9%73.9%以上份额以上份额 与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属
32、于绝对安全42%42%相对的安定份额相对的安定份额（安定目标值）（安定目标值）达到达到41.7%41.7%以上份额以上份额 在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。31%31%优位份额优位份额（首位目标值）（首位目标值）达到达到30.8%30.8%以上份额以上份额 首位的座位相对优越、安定。首位的座位相对优越、安定。26%26%顶端份额顶端份额（下限目标值）（下限目标值）达到达到26.1%26.1%以上份额以上份额 从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。19%19%并列的上位份额并列的上位
33、份额（上位目标值）（上位目标值）达到达到19.3%19.3%以上份额以上份额 在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。15%15%优位份额优位份额（繁盛店目标值）（繁盛店目标值）达到达到15.1%15.1%以上份额以上份额 是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。13%13%生存份额生存份额（生存目标值）（生存目标值）达到达到12.8%12.8%以上份额以上份额 在份额竞争中生存的最低份额。在份额竞争中生存的最低份额。11%11%市场的影响份额市场的影响份额（影响目标值）（影
34、响目标值）达到达到10.9%10.9%以上份额以上份额 店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。7%7%竞争存在份额竞争存在份额（存在目标值）（存在目标值）达到达到 6.8% 6.8%以上份额才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有以上份额才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有10.9%10.9%之前，对于市之前，对于市场没有影响力。场没有影响力。3%3%市场桥头堡份额市场桥头堡份额（据点目标值）（据点目标值）达到达到 2.8% 2.8%以上份额被认为作为竞争者而存在。以上份额被认为作为竞争者而存在。n n超市类：基本生活类消费
35、、即超市类消费处于超市类：基本生活类消费、即超市类消费处于“ “相对安全份额相对安全份额” ”的区间，可以得到的区间，可以得到42%42%的份额。的份额。n n服务类：服务类：项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算1 1项目项目项目项目C C C CD D D DE E E EF F F FG G G G商圏内人商圏内人商圏内人商圏内人口口口口（人）人）人）人）年人均消年人均消年人均消年人均消费性费性费性费性支出支出支出支出（元）（元）（元）（元）构成比构成比构成比构成比（）（）（）（）潜在购买力潜在购买力潜在购买力潜在购买力（元）（元）（元）
36、（元）(AB)(AB)(AB)(AB)吸引吸引吸引吸引率率率率（）（）（）（）吸引购买力吸引购买力吸引购买力吸引购买力（元）（元）（元）（元）（CDCDCDCD）销售效销售效销售效销售效率率率率（元（元（元（元/ / / /）卖场规卖场规卖场规卖场规模模模模（）(EF)(EF)(EF)(EF)卖场规卖场规卖场规卖场规模模模模占占占占比比比比（）（）（）（）卖场规模的调整卖场规模的调整卖场规模的调整卖场规模的调整（）（）（）（）（0.6 0.6 0.6 0.6 0.8 0.8 0.8 0.8）食品食品28,00028,00090009000250,000,000250,000,00050%50%
37、125,000,000125,000,000150,00150,008400840024%24%5000500067006700在外用在外用餐餐费费50,000,50,000,2,0002,000100,000,000100,000,00030%30%33,000,00033,000,0006,0006,0005500550016%16% 3800380044004400电器电器50,00050,0001,0001,000500,000,000500,000,00015%15%75,000,00075,000,00020,00020,0003,7503,75011%11%2,2502,2503
38、,0003,000合计合计合计合计 - - - -项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算2 2项目项目项目项目C C C CD D D DE E E EF F F FG G G G商圏内人商圏内人商圏内人商圏内人口口口口（人）人）人）人）年人均消年人均消年人均消年人均消费性费性费性费性支出支出支出支出（元）（元）（元）（元）构成比构成比构成比构成比（）（）（）（）潜在购买力潜在购买力潜在购买力潜在购买力（元）（元）（元）（元）(AB)(AB)(AB)(AB)吸引吸引吸引吸引率率率率（）（）（）（）吸引购买力吸引购买力吸引购买力吸引购买力（元）（
39、元）（元）（元）（CDCDCDCD）销售效销售效销售效销售效率率率率（元（元（元（元/ / / /）卖场卖场卖场卖场规规规规模模模模（）(EF(EF(EF(EF) ) ) )卖场规卖场规卖场规卖场规模模模模占占占占比比比比（）（）（）（）卖场规模的调整卖场规模的调整卖场规模的调整卖场规模的调整（）（）（）（）（0.6 0.6 0.6 0.6 0.8 0.8 0.8 0.8）服务服务28,00028,00090090020,500,00020,500,00050%50%12,500.00012,500.00010,00010,000126012603,5%3,5%75075010001000健身
40、健身28,000,28,000,3,0003,00084,000,00084,000,00030%30%25,000,00025,000,00010,00010,000250025007%7% 1500150022002200日用日用购物购物50,00050,0001000100050,000,00050,000,00015%15%75,000,00075,000,00012,00012,0006,2506,25017.00%17.00% 370037004,9004,900总合计总合计总合计总合计 - - - -城市边缘商业中心业态案例分析城市边缘商业中心业态案例分析案例案例n n郊区型郊区
41、型- -北京永旺购物中心北京永旺购物中心n n郊区型郊区型- -北京高档居住区北京高档居住区特征特征: :n n购物的比例降低、增加餐饮购物的比例降低、增加餐饮 服务和休服务和休闲的比例。闲的比例。郊区型购物中心郊区型购物中心郊区型购物中心郊区型购物中心- -北京永旺开业时业态分析北京永旺开业时业态分析北京永旺开业时业态分析北京永旺开业时业态分析主要客群为高速路和城市主干线沿主要客群为高速路和城市主干线沿线居民。线居民。n n购物业态购物业态n n超市：超市：30%30%n n次主力店：次主力店：10%10%n n专卖店：专卖店：25%25%n n餐饮：餐饮：25%25%n n服务：服务：10
42、%10%郊区型社区购物中心郊区型社区购物中心郊区型社区购物中心郊区型社区购物中心- -北京日祥广场业态分析北京日祥广场业态分析北京日祥广场业态分析北京日祥广场业态分析项目位于北京中央别墅区，项目位于北京中央别墅区，交通状况并不理想，主要交通状况并不理想，主要客群为周边高档别墅及社客群为周边高档别墅及社区的居民。由于是休闲意区的居民。由于是休闲意味很浓的开放式街区，吸味很浓的开放式街区，吸引了一批专程驾车到此消引了一批专程驾车到此消费的人。费的人。项目业态分析小结项目业态分析小结n n区域内普通消费者和过生日消费者对基本生活的超区域内普通消费者和过生日消费者对基本生活的超市类业态实有个体需求的；
43、市类业态实有个体需求的；n n项目区域是一个品质住宅高增长的区域，与住房新项目区域是一个品质住宅高增长的区域，与住房新居服务的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；居服务的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；n n由于项目的地理位置是进入北部新区的交通隘口，由于项目的地理位置是进入北部新区的交通隘口，与北部新区的七大组团形成便利的交通联系，除了与北部新区的七大组团形成便利的交通联系，除了社区商业所具有的业态功能外，增加了餐饮、影院社区商业所具有的业态功能外，增加了餐饮、影院等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物业租金具有积极意义；业租金具有积
44、极意义；n n影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流形成区域商业中心的磁力，带动形成区域商业中心的磁力，带动TOWNTOWN城城5 5号社区街号社区街铺底商的经营。铺底商的经营。项目规模中远期预估项目规模中远期预估商业规模的近期与中期预测商业规模的近期与中期预测未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费支撑力增长。支撑力增长。支撑力增长。支撑力增长。 n n影响未来人口增长的因素有影响未来人口增长
45、的因素有n n周边居民入住率逐年提升；周边居民入住率逐年提升；n n渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变，渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变， 这种转变这种转变将对项目规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以将对项目规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以3 3万多人的速度增长万多人的速度增长 人口社会增长率对项目未来规模的影响人口社会增长率对项目未来规模的影响人口社会增长率对项目未来规模的影响人口社会增长率对项目未来规模的影响n n渝北区的人口社会增长率（渝北区的人口社会增长率（5.865.86），目前较多的新型楼盘的建设开发必），目前较多的新型楼盘的建设开发必将在未来几年里人口会急剧的增加。
46、将在未来几年里人口会急剧的增加。n n城市化城市化进程加快，城市进程加快，城市化率化率从从5 5年前的年前的24.4%24.4%提高到提高到62.9%62.9%， n n近年来重庆主城向北拓展的趋势十分明显。据规划局测算，未来近年来重庆主城向北拓展的趋势十分明显。据规划局测算，未来1010年渝北年渝北将新增将新增100100万城市人口万城市人口 城市化水平对项目规模的影响城市化水平对项目规模的影响城市化水平对项目规模的影响城市化水平对项目规模的影响n n到到20122012年，年，北部新区建北部新区建成区面积将成区面积将达到达到7070平方平方公里以上，公里以上，城镇化率达城镇化率达到到100
47、%,100%,城城市化率的提市化率的提高对项目规高对项目规模及项目业模及项目业态的调整都态的调整都会产生正面会产生正面影响影响, ,项目项目项目项目重庆市重庆市重庆市重庆市渝北区渝北区渝北区渝北区渝中区渝中区渝中区渝中区江北区江北区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区行政人口（人）行政人口（人）行政人口（人）行政人口（人）32,570,50032,570,500954,900954,900595,600595,600526,500526,500761,400761,400社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额（元）（元）（元）（元）206,409,37
48、0,206,409,370,00000011,520,740,11,520,740,00000024,734,930,24,734,930,00000014,005,361,14,005,361,00000015,475,270,15,475,270,000000人均消费性支出（元人均消费性支出（元人均消费性支出（元人均消费性支出（元/ / / /人）人）人）人）10,87610,87610,87610,87610,87610,87610,87610,87610,87610,876商业人口（人）商业人口（人）商业人口（人）商业人口（人）18,978,42718,978,4271,059,281
49、1,059,2812,274,2672,274,2671,287,7311,287,7311,422,8821,422,882商业中心性指标商业中心性指标商业中心性指标商业中心性指标0.58 0.58 1.11 1.11 3.82 3.82 2.45 2.45 1.87 1.87 n n渝北区商业中心性指标为（渝北区商业中心性指标为（1.111.11），总体不高，稍高于重庆市），总体不高，稍高于重庆市0.580.58的平均水平。的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的
50、商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。目前区域内商业目前区域内商业目前区域内商业目前区域内商业商业中心性指标底商业中心性指标底商业中心性指标底商业中心性指标底, ,项目似有发展项目似有发展项目似有发展项目似有发展空间空间空间空间, ,但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间结论结论n n开业前后若干年内商圈内还将出现居住人口开业前后若干年内商圈内还将出现居住人口增加的趋势，这一部分增量将导致商业规模增加的趋势，
51、这一部分增量将导致商业规模可扩大的可能性；可扩大的可能性；n n在项目的二级辐射商圈近年还会出现若干社在项目的二级辐射商圈近年还会出现若干社区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购买力增长；买力增长；n n两者相抵，两者相抵，3.53.5万平方米应该是一个在相当万平方米应该是一个在相当时期适宜的规模。时期适宜的规模。项目主题定位项目主题定位家世界家世界XIEXIN TOWN CENTER项目定位项目定位:家世界LIFESTYLE CENTER而代表承担着而代表承担着“ “城市客厅城市客厅” ”功能的集中式商业功能的集中式商业” ”家世界家世界“ “将是将是本
52、项目的定位本项目的定位. .建立为周边高档社区和过往客流提供高建立为周边高档社区和过往客流提供高品质情趣生活的全方位服务的新生活方式品质情趣生活的全方位服务的新生活方式中心中心: :项目零售项目零售项目零售项目零售业态定位业态定位业态定位业态定位n n居住在城市居住在城市边缘的高收边缘的高收入者的奢侈入者的奢侈品消费仍将品消费仍将在市区传统在市区传统商圈发生；商圈发生；n n购物消费主购物消费主要体现在保要体现在保证其日常基证其日常基本生活需求本生活需求及其品质实及其品质实现上。现上。n n故购物业态故购物业态方面应该配方面应该配备精品超市、备精品超市、生活用品特生活用品特性店等，而性店等，而
53、非奢侈品牌非奢侈品牌店。店。传统商圈购物中心项目商业中心零售业态零售业种精品超市大卖场GMS精品百货店奢侈品生活特性店屈臣氏日化品超市LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征特征特征精品超市精品超市n n此类超市针对高档消费者、有生活品位的人群开办的高档超市。此类超市针对高档消费者、有生活品位的人群开办的高档超市。以销售进口商品和高档食品日用化妆品、高品质生鲜类食品等以销售进口商品和高档食品日用化妆品、高品质生鲜类食品等以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、以及天然无农药公
54、害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、天然野生海鲜产品、上等肉类、以新鲜、健康、惊喜、价值为天然野生海鲜产品、上等肉类、以新鲜、健康、惊喜、价值为理念。选址为高档社区集聚地。理念。选址为高档社区集聚地。 n nOlOl（华润高端精品超市（华润高端精品超市 ）n nBHGMarketPlaceBHGMarketPlace（北京华联精品超市）北京华联精品超市）n n百佳高端超市品牌百佳高端超市品牌“international”“international”n n和记黄埔旗下的和记黄埔旗下的TasteTaste处处体现新休闲生活方式的商业处处体现新休闲生活方式的商业n nLIFESTYLE超市多元
55、化生活特性店铺集合创造情趣消费多元化生活特性店铺集合创造情趣消费.家居店厨具店香薰店墙饰店巧克力店冰激凌店亲子游乐教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店.LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征特征特征非购物类业态比例增大非购物类业态比例增大非购物类业态比例增大非购物类业态比例增大非购物业态占比提高LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征特征特征LIFESTYLE CENTER 的环境特征的环
56、境特征n n自然自然 清馨清馨 休闲休闲项目主题定位项目主题定位n nLeisure&DiningPark中国首家休闲景观型购物中心室内外自然生态环境营造LIFESTYLE CENTER建筑特征建筑特征低密度低密度, ,二至三层建筑二至三层建筑封闭建筑体和室外步行街结合封闭建筑体和室外步行街结合,穿插自然景观穿插自然景观.宜宜人人的的室室内内步步行行街街室内设计室外化室内设计室外化室内景观化室内景观化室室室室内内内内公公公公共共共共空空空空间间间间的的的的自自自自然然然然生生生生态态态态环环环环境境境境店铺规划店铺规划LIFESTYLE CENTERLIFESTYLE CENTERLIFEST
57、YLE CENTERLIFESTYLE CENTER业种面积分配表业种面积分配表封闭MALL室内步行街内主要布置购物服务业态,其业种配置为：精品店、金融、个人护理店、影楼、中西式快餐等.业态业种业态业种配置配置面积面积（平方米）（平方米）占比占比合作方式合作方式生活特性店生活特性店3200320025.60%25.60%租、售租、售电器电器2000200016.00%16.00%租租个人护理店个人护理店8008006.40%6.40%租租金融金融2000200016.00%16.00%售售邮电邮电2002001.60%1.60%售售家政中心家政中心50500.40%0.40%租租宠物医院宠物医
58、院1001000.80%0.80%租租电信中心电信中心6006004.80%4.80%售售票务中心、速票务中心、速递公司递公司50500.40%0.40%租租影楼写真影楼写真100010008.00%8.00%租、售租、售中西式快餐中西式快餐2500250020.00%20.00%租租总计总计1250012500100.00%100.00%- -业态业种业态业种配置配置面积面积（平方米）（平方米）占比占比合作方式合作方式生活特性店生活特性店3000300024.00%24.00%租租健身中心健身中心2000200016.00%16.00%租租网吧网吧8008006.40%6.40%租租时尚书城
59、时尚书城3003002.40%2.40%租租美容、美发、美美容、美发、美体中心体中心4004003.20%3.20%租租封闭MALL业种面积分配表业种面积分配表特色餐饮特色餐饮6000600048.00%48.00%租租餐饮区总计总计1250012500100.00%100.00%- -业态面积分配表业态面积分配表 超市6000 电器连锁2000-3000 生活特性店6000,金融、个人护理店、影楼、中西式快餐;合计12500休闲:健身中心、网吧、时尚书城、美容美发、美体中心;合计9500 娱乐: 影城5000、 特色餐饮: 6000 共: 36000各业态设计要求各业态设计要求本项目业态规划
60、建筑整体需求：楼层层高：超市BIF不低于5.5米，1F不低于4.8米，2F不低于4.8米。影院三层局部挑空不低于8米，柱网开间8.48.4米以上餐饮需考虑上下水（冷、热水），污水排放、生化处 理装置。其他要求：通讯设施、中央空调。年收益年收益(租金租金)测算测算租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金水平确定的租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金水平确定的, ,中小店铺年中小店铺年递增的幅度高于主力店的增幅递增的幅度高于主力店的增幅,10,10年内至少增幅年内至少增幅20%(20%(如果项目经营管理水平高如果项目经营管理水平高, ,三三年后租金每年递增年后租金每年递增5%5
61、%都是可能的都是可能的) )租金收益租金收益方案方案1(1(全租赁全租赁) )楼层楼层楼层楼层/ / / /项项项项目目目目商业商业商业商业建面建面建面建面1-1-1-1-公公公公摊摊摊摊率率率率商铺商铺商铺商铺面积面积面积面积（）（）（）（）超市超市超市超市精品店精品店精品店精品店（套内面积）（套内面积）（套内面积）（套内面积）电器连电器连电器连电器连锁锁锁锁餐厅餐厅餐厅餐厅个人个人个人个人护护护护理店理店理店理店配套配套配套配套休闲休闲休闲休闲金融金融金融金融娱乐娱乐娱乐娱乐健身健身健身健身影城影城影城影城业态业态均价均价0.90.90.90.95 5 5 52 2 2 21.51.51.
62、51.51.81.81.81.83 3 3 35 5 5 51.21.21.21.2保底保底保底保底+ + + +提提提提成成成成天数天数/ /年年365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365B1FB1F6,006,006,006,000 0 0 0 6,006,006,006,000 0 0 0 6,000 6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
63、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01F1F12,512,512,512,500 00 00 00 0.65 0.65 0.65 0.65 9,109,109,109,100 0 0 0 0 0 0 0 2,080 2,080 2,080 2,080 2,000 2,000 2,000 2,000 2,500 2,500 2,500 2,500 520 520 520 520 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 0 0 0 0 0 0 0 02F2F12,512,512,512,500 00 00 00 0.65 0.65
64、0.65 0.65 10,910,910,910,925 25 25 25 0 0 0 0 1,950 1,950 1,950 1,950 0 0 0 0 6,000 6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 975 975 975 975 0 0 0 0 2,000 2,000 2,000 2,000 0 0 0 03F3F5,005,005,005,000 0 0 0 0.65 0.65 0.65 0.65 5,005,005,005,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
65、 5,000 5,000 5,000 5,000 面积面积合计合计36,036,000 00 31,031,025 25 6,000 6,000 4,030 4,030 2,000 2,000 8,500 8,500 520 520 2,975 2,975 2,000 2,000 2,000 2,000 5,000 5,000 租金小计租金小计1,971,01,971,000 00 7,354,750 7,354,750 1,460,01,460,000 00 4,653,74,653,750 50 341,6341,640 40 3,257,63,257,625 25 3,650,03,65
66、0,000 00 876,0876,000 00 1,000,01,000,000 00 年租金合计年租金合计24,564,765 24,564,765 1、精品店和小面积配套按套内面积核算租金，2、超市、电器、金融、娱乐健身，大型餐饮按建筑面核算租金。3、影城按保底加提成（一般按销售额的5%-10%）单位：元（人民币)租金收益租金收益方案方案2 2（部分销售部分租赁）（部分销售部分租赁）1、本方案按售出5000平方米面积测算：年租金总额将变为17,429,015.2、建议从以下业态中选择出售面积：餐饮8500平方米，金融2000平方米，邮电200平方米，电信中心600平方米.3、其余部分由于
67、对商业整体经营有利害关系,不建议出售.楼层楼层楼层楼层/ / / /项目项目项目项目商业建商业建商业建商业建面面面面1-1-1-1-公摊公摊公摊公摊率率率率商铺面商铺面商铺面商铺面积积积积（）（）（）（）超市超市超市超市精品店精品店精品店精品店电器连锁电器连锁电器连锁电器连锁餐厅餐厅餐厅餐厅个人护个人护个人护个人护理店理店理店理店配套配套配套配套休闲休闲休闲休闲娱乐健娱乐健娱乐健娱乐健身身身身影城影城影城影城业态均业态均价价0.90.90.90.95 5 5 52 2 2 21.51.51.51.51.81.81.81.83 3 3 31.21.21.21.2保底保底保底保底+ + + +提成
68、提成提成提成天数天数/ /年年365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365365B1FB1F6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01F1F12,500 12,500 12,500 12,500 0.65 0.65 0.65 0.65 6,87
69、0 6,870 6,870 6,870 0 0 0 0 650 650 650 650 2,000 2,000 2,000 2,000 2,500 2,500 2,500 2,500 520 520 520 520 1,200 1,200 1,200 1,200 0 0 0 0 0 0 0 02F2F12,500 12,500 12,500 12,500 0.65 0.65 0.65 0.65 10,925 10,925 10,925 10,925 0 0 0 0 1,950 1,950 1,950 1,950 0 0 0 0 6,000 6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 9
70、75 975 975 975 2,000 2,000 2,000 2,000 0 0 0 03F3F5,000 5,000 5,000 5,000 0.65 0.65 0.65 0.65 5,000 5,000 5,000 5,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,000 5,000 5,000 5,000 面积合面积合计计36,000 36,000 28,795 28,795 6,000 6,000 2,600 2,600 2,000 2,000 8,500 8,500 520 520 2,175 2,17
71、5 2,000 2,000 5,000 5,000 租金小计租金小计1,971,01,971,000 00 4,745,04,745,000 00 1,460,001,460,000 0 4,653,4,653,750 750 341,64341,640 0 2,381,2,381,625 625 876,00876,000 0 1,000,1,000,000 000 年租金合计年租金合计17,429,015 17,429,015 单位：元（人民币单位：元（人民币单位：元（人民币单位：元（人民币) ) ) )租金收益测算小结租金收益测算小结n n全部出租方案测算： 年租金合计年租金合计2,4572,457万元万元+ +影城票房收入提成影城票房收入提成5%-105%-10n n销售销售50005000平方米平方米, ,剩余部分出租方案测算剩余部分出租方案测算: : 年租金合计年租金合计1,7431,743万万元元元元+ +影城票房收入提成影城票房收入提成5%-105%-10n n不含物业管理费不含物业管理费
