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1、第第2 2章章 土地整理项目前期工作土地整理项目前期工作本章节主要内容：土地整理项目可行性研究及评估；土地整理项目规划；土地整理项目设计；土地整理项目预算土地整理项目投融资。2.1 2.1 土地整理项目可行性研究及评估土地整理项目可行性研究及评估2.1.1 2.1.1 土地整理项目土地整理项目可行性研究可行性研究+2.1.1.1 土地整理项目可行性研究的作用1. 为项目科学投资决策提供依据2. 为编制项目规划设计文件提供依据3. 为项目筹集资金提供依据4. 为谈判和签订合同提供依据2.1.1 2.1.1 土地整理项目可行性研究土地整理项目可行性研究+2.1.1.2 土地整理项目可行性研究的步骤
2、1. 筹2. 调查研究阶段划阶段3. 优选阶段4. 详细研究阶段5. 报告编写阶段2.1.1 2.1.1 土地整理项目可行性研究土地整理项目可行性研究+2.1.1.3 土地整理项目可行性研究的基本内容1. 项目可行性研究摘要书2. 项目可行性研究报告文本3. 附录2.1.1 2.1.1 土地整理项目可行性研究土地整理项目可行性研究+2.1.1.4 土地整理项目可行性研究报告的编制要求1. 土地整理项目可行性研究报告的语言要求2. 土地整理项目可行性研究报告的撰写要求3. 土地整理项目可行性研究报告的编制步骤2.1.2 2.1.2 土地整理项目评估土地整理项目评估+土地整理项目评估是在可行性研究
3、的基础上，由项目决策部门、利益相关部门等在批准投资前对土地整理项目进行全面技术经济分析和再评价的一个过程。实质是对可行性研究进行的可行性研究，因此，土地整理项目评估亦称为土地整理项目可行性评估。2.1.2 2.1.2 土地整理项目评估土地整理项目评估+2.1.2.1 土地整理项目评估的作用土地整理项目评估主要是项目法人之外，其他主要决策者或者利益相关者（非政府投资土地整理项目的投资者）对项目的全面审查，是其权益的体现。2.1.2 2.1.2 土地整理项目评估土地整理项目评估+2.1.2.2 土地整理项目评估的内容1. 投资项目的必要性评估2. 项目建设条件评估3. 项目效益评估4. 项目效益评
4、价5. 项目不确定性评估2.1.3 2.1.3 土地整理项目可行性研究与评估土地整理项目可行性研究与评估的关系的关系+根据前两节的论述，可以发现土地整理项目的可行性研究与评估都以分析和论证项目可行与否为目的，两者之间关系密切，既有一致之处，亦有差异，同时还有相关性。2.1.3 2.1.3 土地整理项目可行性研究与评估土地整理项目可行性研究与评估的关系的关系+2.1.3.1 土地整理项目可行性研究与评估的一致性1. 两者的工作性质及目标一致2. 两者的基本原理、内容和方法基本一致2.1.3 2.1.3 土地整理项目可行性研究与评估土地整理项目可行性研究与评估的关系的关系+2.1.3.2 土地整理
5、项目可行性研究与评估的差异性1. 两者的行为主体不同2. 两者的立足点不同3. 两者的作用不同2.1.3 2.1.3 土地整理项目可行性研究与评估土地整理项目可行性研究与评估的关系的关系+2.1.3.3 土地整理项目可行性研究与评估的相关性1. 可行性研究是项目评估的基础2. 项目评估是可行性研究的延伸2.2 2.2 土地整理项目规划土地整理项目规划2.2.1 2.2.1 土地整理项目规划的含义土地整理项目规划的含义+就项目管理的角度而言，土地整理项目规划是项目管理的一个过程；而从土地整理事业规划管理的角度看，土地整理项目规划又是能否成功实现土地利用变革的关键所在。因此，理解土地整理项目规划的
6、内涵，可以从以下两个方面着手。2.2.1 2.2.1 土地整理项目规划的含义土地整理项目规划的含义+2.2.1.1 土地整理项目规划与土地整理的项目管理经过项目可行性研究及评估，随着一个可交付的成果土地整理项目计划建议的诞生，项目进入了第二个阶段项目规划阶段。项目规划是项目管理的核心之一。在这一阶段，面对既定的土地整理项目，项目管理的主要任务就是以图形或文字来规定如何执行项目以及描述未来的标的物的性质及项目目标，所需做的主要工作包括：制定项目规划报告，绘制各工程设计图纸以及编制项目预算。2.2.1 2.2.1 土地整理项目规划的含义土地整理项目规划的含义+2.2.1.2 土地整理项目规划与土地
7、整理的规划管理1. 土地利用总体规划2. 土地整理规划3. 土地整理项目规划2.2.2 2.2.2 土地整理项目规划的原则和内容土地整理项目规划的原则和内容+2.2.2.1 规划的原则1. 十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地2. 社会效益、经济效益、生态效益相统一3. 可持续发展4. 因地制宜2.2.2 2.2.2 土地整理项目规划的原则和内容土地整理项目规划的原则和内容+2.2.2.2 规划的内容1. 确定项目规划的目标和任务2. 评价土地资源的适宜性3. 调整土地利用结构和布局4. 工程设置配置和保护生态环境措施规划5. 项目规划的可行性论证6. 项目规划方案的实施计划和措施2.2.3
8、2.2.3 土地整理项目规划的土地整理项目规划的程序程序+土地整理项目规划的程序包括以下7个步骤：规划准备土地利用现状分析及评价确定项目目标、任务和要求确定项目总体布局规划编制规划方案评价与确定上报审批与实施2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.1 规划准备1. 制订工作计划2. 成立领导小组3. 成立规划工作小组4. 搜集整理资料2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.2 土地利用现状分析及评价对确定为开发整理项目区的土地进行现状分析，并确定土地的适宜用途和适宜程度。土地利用现状分析主要包括对土地利用结构及
9、布局、土地集约利用程度、土地整理潜力等进行分析和评述。土地适宜性评价主要包括对土地整理的方向、数量、质量、分布及用地结构调整等进行综合评价。2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.3 确定目标、任务和要求根据项目任务书的要求及项目所在区域的自然条件、土地质量、社会需求、经济建设需要、经济发展水平、技术水平等，确定开发整理项目规划的目标、任务和要求。2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.4 确定项目的总体布局项目的总体布局是指根据项目区的自然条件、资源状况、社会经济条件、交通没觉得设施状况以及土地适宜性评价结果
10、，确定土地的适宜性用途及其总体布局、主干交通线路和水利干渠等重点开发整理工程设施的位置和规模、村镇的位置和发展方向。2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.5 规划编制项目规划编制即根据项目目标，当地的社会、经济、自然和技术条件以及土地适宜用途和总体布局，合理确定各业用地的数量、各项工程设施及生物工程措施的布置和用地规模，并将其落实到具体地块。2.2.3 2.2.3 土地整理项目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.6 规划方案评价与确定1. 技术可行性分析2. 社会效益评价3. 经济效益评价4. 生态效益评价2.2.3 2.2.3 土地整理项
11、目规划的程序土地整理项目规划的程序+2.2.3.7 上报审批与实施为保证土地整理项目规划成果的质量，提高规划编制的科学性和实施的可行性，土地整理项目规划应由有土地整理项目批准权的单位审查批准。经批准后的项目规划方可按照规划要求对项目组织实施。项目规划的实施应有利于保证工程安全，降低工程成本，优先安排保证防洪、排涝等对生产建设有重大影响的重点工程和道路、水利、电力等基础工程。农用地整理项目应注意不违农时，优先安排不影响农作物生长或影响不大的工程，其他工程尽量安排在农闲季节。2.2.4 2.2.4 土地整理项目规划的成果土地整理项目规划的成果+2.2.4.1 规划文本的主要内容1. 前言2. 项目
12、区概况3. 规划目标与方针4. 规划方案2.2.4 2.2.4 土地整理项目规划的成果土地整理项目规划的成果+2.2.4.2 规划说明的主要内容（1）编制规划的简要过程。（2）规划的指导思想、原则和任务。（3）规划中若干具体问题的说明。该说明包括规划方案的可行性研究、规划的多方案比较、规划的协调情况及其他必要问题的说明。2.2.4 2.2.4 土地整理项目规划的成果土地整理项目规划的成果+2.2.4.3 规划图件1. 土地开发整理项目规划图件包括主件和附件。2. 土地开发整理项目现状图编制要求。3. 土地开发整理项目规划图编制要求。2.2.4 2.2.4 土地整理项目规划的成果土地整理项目规划
13、的成果+2.2.4.4 规划附件的主要内容（1）规划方案审议及重要会议纪要。（2）规划数据、图表等基础资料。（3）涉及到村镇改造的项目区，应附上村镇建设规划图。2.3 2.3 土地整理项目设计土地整理项目设计2.3.1 2.3.1 土地整理项目设计的概念土地整理项目设计的概念+土地整理项目设计是对土地整理项目的工程建设内容进行全面布局和系统设计，具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济的关键环节，也是组织工程实施的依据。2.3.2 2.3.2 土地整理项目设计的原则与类型土地整理项目设计的原则与类型+2.3.2.1 设计的原则（1）符合土地利用总体规划、土地开发整理专项规划及土地开发整理项目规
14、划的要求。（2）工程技术可行、经济合理。（3）因地制宜。（4）社会、经济和生态效益兼顾。2.3.2 2.3.2 土地整理项目设计的原则与类型土地整理项目设计的原则与类型+2.3.2.2 设计的类型1. 根据项目的有机构成分类1) 单项工程2) 单位工程3)分部工程4)分项工程2.3.2 2.3.2 土地整理项目设计的原则与类型土地整理项目设计的原则与类型+2.3.2.2 设计的类型2. 根据整理对象不同分类耕地整理工程设计；园地整理工程设计；牧草地整理工程设计；养殖水面用地整理设计；林地整理工程设计；水土保持工程设计；城市、村镇用地整理设计；废弃地复垦设计；土地开发工程设计。2.3.3 2.3
15、.3 土地整理项目设计的阶段和程序土地整理项目设计的阶段和程序+2.3.3.1 土地整理项目的设计阶段1. 初步设计2. 施工图设计2.3.3 2.3.3 土地整理项目设计的阶段和程序土地整理项目设计的阶段和程序+2.3.3.2 土地整理项目的设计程序 1. 前期工作1)成立工程设计领导小组和设计小组2)开展实地踏勘3)收集设计资料4)提出工程初步布局方案2. 基础分析3. 拟定设计标准4. 工程布局5. 工程设计6. 土地利用结构分析及工程量汇总7. 施工组织设计8. 成果整理2.4 2.4 土地整理项目预算土地整理项目预算2.4.1 2.4.1 土地整理项目预算的概念土地整理项目预算的概念
16、+作为项目工作的一种规划工具，预算编制也是土地整理项目规划阶段的重要工作内容之一。土地整理项目预算泛指在土地整理项目建设实施以前，根据工程的设计图纸、工程预算定额、建筑材料的预算价格及相关规定，预先对项目所需全部资金作出预估的文件。2.4.1 2.4.1 土地整理项目预算的概念土地整理项目预算的概念+土地整理项目的预算即工程造价体系分为：可行性研究阶段的投资估算；项目规划设计阶段的投资预算；工程招投标阶段的合同价；项目实施阶段工程承担单位的施工预算；项目竣工后的工程结算以及项目最终的竣工决算。2.4.2 2.4.2 项目预算的组成项目预算的组成+土地整理项目预算依据各单项工程综合预算和工程其他
17、费用预算汇总而成，包括资金来源和支出预算。2.4.2 2.4.2 项目预算的组成项目预算的组成+2.4.2.1 资金来源1. 中央财政投资2. 其他投入2.4.2 2.4.2 项目预算的组成项目预算的组成+2.4.2.2 支出预算1. 工程施工费2. 设备购置费3. 其他费用4. 不可预见费2.4.3 2.4.3 项目工程的划分项目工程的划分+土地整理项目按工程性质可划分为土地平整工程、农田水利工程、田间道路工程长春陈莉中。这种划分与土地整理项目单项工程的划分是一致的。其中，土地平整工程完成后不一定能单独发挥生产能力或经济效益，将它列为单项工程，是因为它具有独立的设计文件，在土地整理工程中占有
18、相当大的比重。其他工程作为单项工程具有一定的概括性，它包括农田防护工程、水土保持工程等，这些工程都可以视为单项工程。2.4.3 2.4.3 项目工程的划分项目工程的划分+2.4.3.1 土地平整工程本工程主要由土石方开挖、土石方回填、土石方运输和平整土地等组成。2.4.3 2.4.3 项目工程的划分项目工程的划分+2.4.3.2 农田水利工程1)排灌工程2)喷滴灌工程2.4.3 2.4.3 项目工程的划分项目工程的划分+2.4.3.3 田间道路1. 田间道2. 生产路2.4.3 2.4.3 项目工程的划分项目工程的划分+2.4.3.4 其他工程1. 农田生态防护林2. 水土保持工程2.4.4
19、2.4.4 项目预算编制方法项目预算编制方法+2.4.4.1 项目预算编制的依据1. 国家及有关部门的政策性文件2. 项目批准文件3. 行业技术标准4. 其他相关资料2.4.4 2.4.4 项目预算编制方法项目预算编制方法+2.4.4.2 项目预算编制的程序和方法1. 编写项目预算编制大纲2. 确定工程量计算项目，计算工程量3. 编制项目预算4. 编写预算编制说明5. 编制分年度投资预算6. 预算复核、装订、签章与审批2.4.5 2.4.5 项目预算文件项目预算文件+土地整理项目的项目预算文件由文本文件（封面、目录、预算编制说明）、预算计算表格及附件三大部分组成2.4.5 2.4.5 项目预算
20、文件项目预算文件+2.4.5.1 文本文件1. 封面和目录2. 预算编制说明2.4.5 2.4.5 项目预算文件项目预算文件+2.4.5.2 预算计算表格1. 土地整理项目总预算及分年度预算表2. 总预算汇总表3. 工程施工费（建筑安装工程费）预算表4. 直接费预算表5. 其他直接费预算表6. 间接费预算表7. 人工费预算表8. 材料费预算表9. 施工机械使用费预算表2.4.5 2.4.5 项目预算文件项目预算文件+2.4.5.3 附件1. 项目申请书2. 项目可行性研究摘要书3. 项目规划设计4. 项目施工组织设计或施工方案5. 编制项目预算所依据预算定额、费用标准及相关文件2.5 2.5
21、土地整理项目投融资土地整理项目投融资2.5.1 2.5.1 项目融资概述项目融资概述+2.5.1.1. 项目融资的定义项目融资（Project Financing）是从20世纪70年代末开始在国际上兴起的一种新的融资方式。与传统的筹资方式相比，这种融资方式能够更有效地解决大型基础设计项目的资金问题。2.5.1 2.5.1 项目融资概述项目融资概述+2.5.1.1. 项目融资的定义狭义项目融资较有代表性的定义如下。美国银行家P. K. Nevitt 在其所著项目融资（第5版）中给出定义：项目融资是为一个特定经济实体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作
22、为偿还贷款人的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。美国财会标准手册给出定义：项目融资是指对需要大规模资金的项目采取的金融活动。贷款人原则上将项目本身拥有的资金及其收益作为还款资金来源，而且将其项目资产作为抵押条件处理。该项目事业主体的一般性信用能力通常不被作为重要因素来考虑。这是因为其项目主体或者是不具备其他资产的企业，或者对项目主体的所有者（母体企业）不能直接追究责任，两者必居其一。 2.5.1 2.5.1 项目融资概述项目融资概述+2.5.1.2 项目融资的特点基于对项目融资与传统融资区别的理解，可以明确项目融资的特点主要表现为以下方面1. 以项目为导向2. 有限追
23、索权3. 风险分担4. 表外融资5. 较高的融资成本2.5.2 2.5.2 土地整理项目进行项目融资的动土地整理项目进行项目融资的动因及可行性分析因及可行性分析+2.5.2.1 项目融资的动因1. 资金来源短缺迫切需要引入新的融资方式2. 金融市场传统的信用融资已无法满足大型土地整理项目的巨额资金需求2.5.2 2.5.2 土地整理项目进行项目融资的动土地整理项目进行项目融资的动因及可行性分析因及可行性分析+2.5.2.2 项目融资的可行性1. 外部环境的可行性2. 项目融资模式在国内外的成功经验为其运用于土地整理项目提供了借鉴2.5.3 2.5.3 土地整理项目融资模式的选择土地整理项目融资
24、模式的选择+2.5.3.1 项目融资的主要模式1. 发起人 直接安排项目融资模式2. 发起人通过项目公司安排项目融资模式3. 以“设施使用协议”为基础的项目融资模式4. 以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式5. 以“生产支付”为基础的项目融资模式6. BOT项目融资模式7. PPP项目融资模式8. ABS项目融资模式2.5.3 2.5.3 土地整理项目融资模式的选择土地整理项目融资模式的选择+2.5.3.2 土地整理项目融资模式的选择BOT模式运用于土地整理项目的优点（1）可以减少政府在土地整理项目建设的初始资金投入。土地整理是一项公共基础设施建设，资金占用量大，投资回收期长，而资金紧缺和投资不
25、足是我国政府面临的一个普遍性问题。利用BOT模式，政府可以将有限的资金投入到更多的领域。（2）可以吸引外资，引进先进技术，改善和提高土地整理项目的建设、经营和管理水平。（3）通过土地整理项目融资的BOT模式，有助于促进市地整理和农居点整理，提高我国城市化水平，使城市外延式扩张得到有效整治，实现城市用地结构的优化。（4）通过市场竞争和政府的验收，有助于完善土地整理规划设计技术，推进环境伦理的维护，使人类和各种生物在自然界协调发展。（5）有助于减少乃至杜绝政府在土地整理中的腐败行为。2.5.3 2.5.3 土地整理项目融资模式的选择土地整理项目融资模式的选择+2.5.3.2 土地整理项目融资模式的
26、选择PPP模式运用到土地整理中的优点（1）PPP模式可以尽早确定哪些项目可以进行项目融资，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个周期中的风险分配。（2） PPP融资模式使得参与公共基础设施建设项目融资的私人企业可以在项目的前期就参与进来，有利于引进某些私人企业的先进技术和管理经验。 （3）在PPP融资模式下，公共部门和私人企业共同参与土地整理项目的建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。 （4）在PPP融资模式下，有意向参与土地整理项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而降低最后的投标价格。 2.5.3 2.5.3 土地整理项目融资模式的选择土地整理项目融资模式的选择+2.5.3.2 土地整理项目融资模式的选择ABS模式的优点一是作为资金筹措手段，产生全新的融资方式，它吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；二是作为资产运用手段，克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割，对于小规模投资者来说难以购买，流动性差的缺点，从而提高土地使用效率。
