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1、豪宅市场投资分析投资环境分析投资环境分析豪宅片区分析豪宅片区分析豪宅投资前景分析豪宅投资前景分析豪宅投资风险提示豪宅投资风险提示 投资环境分析投资环境分析 经济环境经济环境 政策环境政策环境 根据国家统计局初步测算，2011年上半年GDP为204459204459亿元亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%9.6%，与去年同期相比降低1.5个百分点，环比下降0.1个百分点。经济增速经济增速在宏观调控下平稳回落在宏观调控下平稳回落, ,但仍保持较快增长。但仍保持较快增长。数据来源：国家统计局 2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%18%以上，2011年上半年社会消费品零
2、售总额同比较去年同期略有下降，下降了1.4个百分点，国内市场销售实现平稳增长。数据来源：国家统计局 进入2010年，CPI不断创新高，2011年7月CPI更是同比上涨6.5%6.5%，创下36个月以来的新高，2011年8月CPI虽然高位回落至6.2%，但通胀压力仍然比较大，人民币但通胀压力仍然比较大，人民币对内加速贬值。对内加速贬值。 2009年和2010年两年信贷投放加起来接近20万亿元，这是史无前例，2011年上半年的信贷投放也已超过4万亿规模创天量的信贷投放量在拉动经济发展的同时，也造成了通胀预期的上升，这使得资产保值增值需求大量增加。 今年8月24日，人民币对美元6.38966.389
3、6元，再创汇改以来新高。人民币的不断升值引发大规模热钱流入，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和汇率上升的双重收益。如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了5.5%5.5%。 投资环境分析投资环境分析 经济环境经济环境 政策环境政策环境确定房地产为国民经济的支柱产业之一国八条国六条3次降低存准率延长免征契税、营业税以消化空置商品房一系列税收优惠政策4次减息国五条国十一条新国五条两次加息5次提高存准率取消贷款优惠利率提高首付比率央行5次加息第一阶段（第一阶段（2000-20042000-2004） 在税收、政策、银
4、行信贷等各方面利好的情况下，2000年至2004年一手住宅量价齐升。第二阶段（第二阶段（2005-20072005-2007） 2005年至2007年房价持续上涨，成交量逐年减少。针对房地产市场出现房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快的现象，政府陆续出台“国八条”、 “国六条”等政策 ，将稳定房价提高至政治高度。同时银行提高贷款利率、央行提高存款准备金、加息等措施。其中在2007年，央行在一年内加息5次。第三阶段（第三阶段（ 2008-20092008-2009） 受金融风暴的影响，房地产市场发展不容乐观，2008年下半年，政府出台一系列金融、财税政策，降低居民购房成本，鼓励住房消费。2009
5、年，政府发行4万亿元刺激经济，房地产市场出现量价齐升。第四阶段（第四阶段（20102010至今）至今） 随着经济的稳步发展，过热的楼市对民生产生负面影响，面对过高的房价及引发的通胀问题，政府在2010年陆续出台一系列调控政策，且调控力度一次次的加大。 进入2010年，居民消费价格指数（CPI）不断走高，通胀压力不断加大，为了收缩流动性过剩，减少通胀压力，央行自2010年至今1212次次上调存款准备金率，特别是2010年11月至2011年6月，存款准备金率保持了“一月一上调一月一上调”的态势。 经过08年的的五次降息后，进入2010年10月开始进入了加息通道，至2011年7月，共五次加息共五次加
6、息，保持了“二月一上调二月一上调”的频度。 面对资金冻结及加息问题，对于房地产开发企业，特别是特别依赖银行贷款的中小型开发企业，资金链将面临考验；而对于购房者而言，贷款难度也随之增加。资料来源：中国人民银行20102010年至今央行利率变动一览表年至今央行利率变动一览表次次数数调整时间调整时间存款基准利率存款基准利率贷款基准利率贷款基准利率1 1年期年期5 5年期年期1 1年期年期5 5年期年期12010年10月20日2.50%4.20%5.56%6.14%22010年12月26日2.75%4.55%5.81%6.40%32011年2月9日3.00%5.00%6.06%6.60%42011年4
7、月6日3.25%5.25%6.31%6.80%5 520112011年年7 7月月7 7日日3.50%3.50%5.50%5.50%6.56%6.56%7.05%7.05% 自2010年开始，中央针对房地产调控的政策密集出台，信贷政策成为宏观调控的重要一环。政策主要起到引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度的作用。政策名称政策名称颁布时间颁布时间主要内容主要内容备注备注首付款首付款利率利率国十一条2010.1二套房首付比例不得低于40%新国十条2010.4 首套自住房：套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%； 第二套住房：贷款首付比例不得低于50%；第
8、三套及以上住房：大幅度提高首付款比例和利率水平”。第二套贷款利率不得低于基准利率的1.1倍暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款。国八条2011.1对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。第二套贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 限购令从北京开始实施，到现在经过了三轮，限购范围不断扩大，限购城市不断增多。第一轮：从2010年4月30日至2011年1月26日。第二轮：从新国八条实施开始各直辖市（4个）、计划单列市（5个）、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。第三轮：2011年八月2011年7月国务院常务会议指
9、出：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”政府对建设用地的监管力度不断加强，从土地源头控制住房供应结构。 2011年1月出台的“新国八条”要求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。别墅用地停批2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。2003年9月14日，国土资源部通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。2006年，国土资源部再次叫停别墅
10、用地，从2006年5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 豪宅投资分析豪宅投资分析深圳豪宅区域发展及分析深圳豪宅区域发展及分析豪宅投资前景分析豪宅投资前景分析投资风险提示投资风险提示深圳豪宅片区分布深圳豪宅片区分布华侨城片区华侨城片区蛇口半山片区蛇口半山片区中央别墅区中央别墅区片区片区观澜湖片区观澜湖片区银湖片区银湖片区大梅沙片区大梅沙片区香蜜湖片区香蜜湖片区随着关内住宅用地紧缺，豪宅可销售量下降，深圳豪宅的区域由最早的罗湖、南山渐渐向盐田、宝安新兴区域扩展。居住型豪宅居住型豪宅 ：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的
11、议 价能力，买家偏重于居住功能。资源型豪宅：资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心，配套尚未完善，但旅游渡假功能明显。1990200520001995201019902005200019952010华侨城华侨城蛇口蛇口蛇口蛇口银湖银湖 华侨城华侨城蛇口蛇口华侨城华侨城香蜜湖香蜜湖中心区中心区梅沙梅沙华侨城华侨城梅沙梅沙华侨城华侨城梅沙梅沙盐田盐田罗湖罗湖南山南山福田福田华侨城华侨城蛇口蛇口蛇口蛇口银湖银湖 华侨城华侨城蛇口蛇口华侨城华侨城香蜜湖香蜜湖梅沙梅沙华侨城华侨城梅沙梅沙华侨城华侨城梅沙梅沙盐田盐田罗湖罗湖南山南山福田福田观澜湖观澜湖宝安宝安香蜜湖香蜜湖居住型居住型资源
12、型资源型中央别墅区中央别墅区银湖片区银湖片区特点：特点：深圳早期的豪宅区域；深圳最著名的富人区；四周山体环绕，园林式建筑设计 风格，强调依山伴水的人文情怀发展限制：发展限制：容积率高，空间小片区老旧，配套设施不够齐全蛇口半山片区蛇口半山片区特点：特点：深圳新兴富人区外籍人士聚集，带有国际氛围靠山望海，地处市区优越地段强调居住功能，配套齐全发展限制：发展限制：可开发土地有限，豪宅可售数目越来越少发展潜力：发展潜力：前海中心的建设将拉动片区发展，为片区内豪宅价值创造上升的空间。华侨城片区华侨城片区特点：特点：深圳豪宅标志区域区域经过二十来年的发展，各 项配套齐全，片区规划成熟；低密度、高绿化；发展
13、限制：发展限制：土地可开发资源有限。可售物业渐少。发展潜力：发展潜力：临近深圳CBD及高新技术区，地段优越；华侨城同时拥有优越自然资源、教育资源、旅游资源、文化资源，造就了华侨城的不可复制性，稀缺造就增值空间。香蜜湖片区香蜜湖片区特点：特点：深圳发展成熟的豪宅区地处市中心，豪宅辈出的区域生活配套齐全，适宜居住发展限制：发展限制：中心区土地有限，基本上无住宅用地可供开发发展潜力：发展潜力：深圳豪宅区名片，具有集群效应位处市中心，地段极为优越位处住宅密集的中心地段仍拥有自然景观资源。中央别墅区中央别墅区特点：特点：羊台山、塘朗山、银湖山围绕，生态资源丰富临近福田中心区，交通便捷，以自主为主。发展限
14、制：发展限制：区域自身资源配套仍有提升空间发展潜力：发展潜力：城市交通系统升级提高居住价值，享受更多生活便利。观澜湖片区观澜湖片区特点：特点：新兴别墅区，辐射珠三角同时拥有山、湖、高尔夫景观容积率低社交基地，倡导高尔夫社交文化。发展限制：发展限制：生活配套欠缺、远离市区发展潜力：发展潜力：关内豪宅放量少别墅用地、高尔夫用地停批自然资源稀缺梅沙片区梅沙片区特点：特点：深圳顶级豪宅聚集地深圳“第二居住地”拥有山、海、湖景观资源强调豪宅的投资收藏功能发展限制：发展限制：配套不够完善，离市区较远发展潜力：发展潜力：拥有真正意义上的海，景观资源丰富而不可复制顶级豪宅区域，具有集聚效应。 豪宅投资分析豪宅
15、投资分析深圳豪宅区域发展及分析深圳豪宅区域发展及分析豪宅投资前景分析豪宅投资前景分析投资风险提示投资风险提示豪宅投资抗风险性强抗风险性强 升值潜力大升值潜力大投资回报率高投资回报率高上证指数从2001年的2000点附近，到2007年的最高峰6100点，涨了近3倍，但2008年金融危机后，上证指数跌到1800点，到现在还在2500点左右振荡。商品住宅均价从2001年的2000元/，中间虽然有一定的起伏，但波动不大，到现在涨了约2.5倍。近年通货膨胀，黄金前期获利较大，黄金自2001年以来价格一路飙升，翻了近8倍。金价过高，后市收益不稳定，部分投资者开始撤资。最近几天持续大跌，已经将黄金今年的涨幅
16、抹去大半。投资属性投资属性 房屋除了一般的居住功能，也具备投资收藏功能。一般的住宅强调其居住功能，豪宅强调的或是优越的地段、或是稀缺的资源、或是身份地位的象征。这些都为豪宅创造一般了住宅无法企及的增值空间。抗跌性更强抗跌性更强 2008年经济危机，深圳普通住宅下跌35.4%，豪宅跌幅为26.3%，豪宅的跌幅小于普通住宅。收益更高收益更高 一是租金收益要比一般的住宅高，二是豪宅的投资属性使得其内在价值高于一般住宅，投资收益也比较高。豪宅豪宅 具备更高的抗风险性具备更高的抗风险性投资回报率高投资回报率高 在2008年全球金融风暴的背景下，144以上的住宅均价环比2007年仍有所上升，最近三年的累计
17、涨幅达24%，年均回报率达到8%。一手住宅年销售均价一手住宅年销售均价 （单位：元/m2）年份年份90m90m2 2以下以下90-144m90-144m2 2144m144m2 2以上以上2007 2007 11438 10713 21001 2008 2008 10278 10711 21693 2009 2009 12379 11325 23775 2010 2010 18696 18231 26397 投资回报率高投资回报率高 随着经济的发展，深圳楼市持续增长，2005-2010年5年的时间，深圳住宅价格翻了一番。与普通住宅相比，深圳豪宅的增长不仅仅只是翻一番，有的增长超过4倍。项目名称
18、项目名称销售年份销售年份开盘均价开盘均价（元（元/m/m2 2) )案例面积案例面积(m(m2 2) )现二手价现二手价（元（元/m/m2 2) )价格增长率价格增长率十七英里20032100022180000280.95%280.95%万科东海岸1期2003920019819500111.96%111.96%熙园200317400335100000474.71%474.71%水榭花都一期20031800028080000344.44%344.44%半山海景别墅200020000380100000400.00%400.00%波托菲诺纯海岸20021500021055000266.67%266.
19、67%升值潜力大升值潜力大20112011年深港十大豪宅排名及参考价格年深港十大豪宅排名及参考价格楼盘名称楼盘名称区域区域位置位置参考价格（元参考价格（元/ /）1尚汇香港湾仔20万-27万2珑玺香港西九龙11万-15万3嘉苑香港港岛中心15万4天琴湾深圳盐田梅沙片区7万-8万5华侨城天麓深圳盐田梅沙片区10万6乐天峰香港港岛东半山区26万以上7上林香港港岛中心16万8金地天悦湾深圳宝安 观澜4.3万9云顶香蜜湖深圳福田 香蜜湖未定10兰亭国际深圳罗湖 莲塘2.3万环顾国内一线城市及香港楼市，深圳的豪宅市场并非触顶。升值潜力大升值潜力大 随着香港与内地经济来往频繁，内地楼市与香港楼市相互影响，
20、深圳豪宅市场预计存在较大的升值空间。深圳豪宅价格只是香港豪宅的1/51/10；香港楼价进一步的推高及深港两地的楼价差异后，或使部分港人及准备投资香港楼市的内地人回流内地楼市；深港两地的豪宅在设计、建筑质量等方面差距均不大在政府对土地供应的严格控制下，豪宅，尤其是景观资源优越的别墅将越发稀缺。 豪宅投资分析豪宅投资分析深圳豪宅区域发展及分析深圳豪宅区域发展及分析豪宅投资前景分析豪宅投资前景分析投资风险提示投资风险提示经济风险经济风险 在经济前景不明朗的情况下，楼市的成交将受到一定的影响，投资楼市或存在一定的风险。政策风险政策风险限购限贷、“二手房按评估价”过户等楼市相关政策严控；重庆市将从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。 无论是经济层面还是政策层面，影响楼市成交的因素诸多。但作为一种有效的资产保值、增值手段，楼市的风险低于其他投资，仍可以作为投资的首选。
